Baigiang Co Mục Lục Chương 1 Cơ sở lý luận về tài chính đất đâi 3 1 1 Vai trò của đất đai và quản lý tài chính đất đai đối với phát triển kinh tế 3 1 1 1 Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh t.
Mục Lục Chương Cơ sở lý luận tài đất đâi 1.1 Vai trị đất đai quản lý tài đất đai phát triển kinh tế 1.1.1 Đất đai phát triển ngành kinh tế 1.1.2 Đất đai - nguồn nội lực, nguồn vốn đất nước 1.1.3 Vai trị cơng cụ quản lý tài đất đai phát triển kinh tế xã hội………………………………………………………………………… 1.2 Quyền sở hữu sử dụng đất đai 1.3 Lý luận Địa tô vấn đề quản lý, điều tiết nguồn lợi từ đất đai 1.4 Những khái niệm tài đất đai 1.5 Đặc điểm hệ thống tài đất đai điều kiện kinh tế theo chế thị trường Việt Nam…………………………………………………… 1.6 Kinh nghiệm nước quản lý tài đất đai 3 Chương Khái qt sách tình hình quản lý tài đất đai Nhà nước ta qua thời kỳ 2.1 Thời kỳ nước Việt Nam dân chủ cộng hoà (từ 1945 đến 1975) 2.2 Thời kỳ nước CHXHCN Việt Nam (từ năm 1975 đến nay) 2.3 Những nội dung chủ yếu tài đất đai trình thực Luật đất đai 1993 2.4 Những nội dung chủ yếu tài đất đai trỡnh thực Luật đất đai 2003 18 3 4 11 12 18 19 22 CHƯƠNG I Cơ sở lý luận tài đất đai 1.1 Vai trị đất đai quản lý tài đất đai phát triển kinh tế 1.1.1 Đất đai phát triển ngành kinh tế Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Khi nói vai trị ý nghĩa đất đai sản xuất xã hội, Các Mác khẳng định " Lao động nguồn sinh cải vật chất giá trị tiêu thụ - William Petti nói - lao động cha, đất mẹ của cải vật chất" Đất đai điều kiện vật chất cần thiết cho tồn ngành sản xuất Tuy nhiên ngành kinh tế quốc dân, đất đai có vai trị khác Trong ngành công nghiệp chế tạo, chế biến, đất đóng vai trị sở khơng gian, tảng, vị trí để thực q trình sản xuất đây, trình sản xuất hình thành sản phẩm khơng phụ thuộc vào tính chất độ màu mỡ đất Trong ngành công nghiệp khai khống, ngồi vai trị sở khơng gian, đất cịn kho tàng cung cấp nguyên liệu quý giá cho người Trong nông nghiệp, đất đai tư liệu sản xuất chủ yếu đặc biệt Đất không sở không gian, không điều kiện vật chất cần thiết mà đất yếu tố tích cực sản xuất Hoạt động sản xuất nông nghiệp, đặc biệt ngành trồng trọt trình tác động người vào ruộng đất (như cày, bừa, bón phân ) nhằm biến ruộng đất màu mỡ thành ruộng đất màu mỡ Trong q trình này, ruộng đất đóng vai trị đối tượng lao động Mặt khác, người sử dụng đất công cụ để tác động lên trồng, cung cấp cho trồng nước, khơng khí chất dinh dưỡng cần thiết để trồng sinh trưởng phát triển Trong q trình đó, đất đóng vai trị tư liệu lao động 1.1.2 Đất đai nguồn vốn, nguồn nội lực đất nước Trong tất kinh tế, đất đai nguồn lực đầu vào (lao động, tài chính, đất đai) đầu sản phẩm hàng hoá (bao gồm hàng hoá dịch vụ) Ba nguồn lực đầu vào phối hợp với nhau, tương tác lẫn để tạo nên cấu hợp lý, định tính hiệu phát triển kinh tế Đối với kinh tế thị trưòng, tích luỹ tài sản cố định tích luỹ chủ yếu, đất đai chiếm tỷ trọng lớn Tài sản bất động sản (trong có đất đai yếu tố bản) với tư cách hàng hố lưu thơng thị trường trực tiếp trở thành thành tố quan trọng GDP (tổng sản phẩm quốc nội) Quy mô thành tố kinh tế có tổng tích luỹ thấp chiếm - 10% GDP, kinh tế có tổng tích cao chiếm tới 15 - 20% GDP Đất đai với vai trò bất động sản, tài sản cố định tham gia vào thị trường tài tín dụng, đặc điểm cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân có quyền sở hữu đất đai (quyền sử dụng điều kiện nước ta) huy động nguồn vốn lớn để đầu tư phát triển sản xuất cho nhu cầu đa dạng 1.1.3 Vai trị cơng cụ quản lý tài đất đai phát triển kinh tế Vai trị cơng cụ tài đất đai: • Là cơng cụ quan trọng Nhà nước để điều tiết nguồn lợi từ đất đai thơng qua sách tài đất đai định giá đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, nhằm phát triển kinh tế, thu ngân sách cho Nhà nước, phát triển thị trường bất động sản, khuyến khích đầu tư phát triển quỹ đất • Là cơng cụ quan trọng để điều tiết mối quan hệ cung - cầu đất đai chế thị trường giải mối quan hệ kinh tế đất đai 1.2 Quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai Quyền sở hữu đất đai quyền ghi nhận bảo vệ pháp luật chủ thể tự chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đai Trong quyền chiếm hữu quyền nắm giữ vật sở hữu tay, quyền sử dụng quyền khai thác đặc tính hữu ích đất đai sử dụng nó, quyền định đoạt quyền định số phận pháp lý đất đai Trong lịch sử quản lý đất đai giới, từ kỷ thứ V trước công nguyên, Nhà nước La Mã có điều khoản quy định tách quyền sử dụng đất khỏi quyền sở hữu số trường hợp cụ thể (điều khoản servitus) Trong trình phát triển chủ nghĩa tư bản, xu tách biệt quyền sở hữu quyền sử dụng ngày rõ, số chủ đất không trực tiếp sử dụng mảnh đất mà cho người khác thuê để sản xuất kinh doanh nhằm đạt hiệu cao Trong nơng nghiệp, ngồi số nơng dân hồn tồn tự canh tác đất đai cịn xuất nhóm nơng dân th đất để sản xuất kinh doanh có người sản xuất kinh doanh hoàn toàn đất thuê - sản xuất nơng nghiệp hẳn tính tự cấp, tự túc mà chuyển sang sản xuất hàng hố hồn tồn Ngày tuỳ theo truyền thống chế độ trị mà quốc gia giới có mức độ gắn quyền sử dụng với quyền sở hữu khác Thí dụ Đài Loan diện tích đất đai có quyền sở hữu gắn liền với quyền sử dụng chiếm 40%, Nhật chiếm 60%, nước Pháp, Anh, Mỹ chiếm khoảng 40% Số diện tích cịn lại nước chủ yếu dành cho chủ sử dụng khác thuê Thuỵ Điển số diện tích đất đai dành cho thuê lên tới 70% Như yếu tố quan trọng làm tăng hiệu kinh tế sử dụng đất thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá tách quyền sử dụng từ quyền sở hữu Quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Vai trò Nhà nước với tư cách người đại diện chủ sở hữu: • Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai qua việc định mục đích sử dụng đất, quy định hạn mức giao đất thời hạn sử dụng đất, định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất • Nhà nước thực quyền điều tiết nguồn lợi từ đất đai thơng qua sách tài đất đai thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại • Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho th đất, công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định; quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 1.3 Lý luận địa tô vấn đề điều tiết nguồn lợi từ đất đai nhà nước Địa tô phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Từ nghiên cứu lịch sử chế độ sở hữu ruộng đất, Các Mác hoàn thiện lý luận học thuyết kinh tế trị chủ nghĩa tư công nghiệp, lấy lý luận địa tô làm tảng, coi hình thái biểu giá trị thặng dư sản xuất nông nghiệp tư chủ nghĩa Trong việc xem xét chất địa tô lấy sở hữu ruộng đất địa chủ xã hội tư làm tảng xuất phát Đặc trưng ruộng đất địa chủ (cả xã hội phong kiến xã hội tư bản) tách rời người sở hữu người sử dụng đất Trong xã hội tư người sử dụng đất lại tách rời người lao động trực tiếp hình thành nên nhà tư kinh doanh nơng nghiệp người lao động làm thuê nông nghiệp Trong nông nghiệp xã hội tư tồn giai cấp đối lập có quan hệ chặt chẽ với nhau: địa chủ, chủ tư kinh doanh nông nghiệp, lao động làm thuê nông nghiệp Đó tiền đề phương thức sản xuất tư chủ nghĩa Người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn họ: trực tiếp kinh doanh cho người khác thuê Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu ruộng đất sử dụng ruộng đất tách rời hình thành hai giai cấp đối lập - chủ đất (người sở hữu đất) nhà tư kinh doanh nông nghiệp (người sử dụng đất) Để sử dụng đất địa chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư phải trả cho chủ đất khoản tiền định theo hợp đồng Số tiền trả thường tính theo năm Đương nhiên số tiền trả phải đủ lớn mặt chung mức lợi nhuận tồn kinh tế Mức hình thành cách khách quan, không phụ thuộc vào ý muốn riêng chủ ruộng hay nhà tư Số tiền trả dù trả ruộng đất canh canh tác đất xây dựng, hầm mỏ, ngư trường, rừng gỗ gọi địa tơ Đó giá trị kinh tế quyền sở hữu đất đai địa chủ, quyền mang lại cho chủ ruộng lợi ích kinh tế cụ thể Như vậy, địa tơ hình thái quyền sở hữu ruộng đất thực mặt kinh tế, tức đem lại thu nhập cho chủ sở hữu ruộng đất Địa tơ bao gồm hai hình thức địa tô chênh lệch địa tô tuyệt đối Địa tô chênh lệch: Bản chất địa tô chênh lệch lợi nhuận siêu ngạch đặc biệt (khác với lợi nhuận siêu ngạch sản xuất công nghiệp thường diễn khoảng thời gian ngắn), đặc biệt chỗ cố định thời gian tương đối dài, chênh lệch độ phì đất đai gần san thực tế Có nguyên nhân dẫn đến lợi nhuận siêu ngạch, là: Sự chênh lệch độ phì nhiêu tự nhiên vùng đất làm phát sinh lợi nhuận siêu ngạch Lợi nhuận gọi địa tô chênh lệch Chủ nghĩa tư thu lợi nhuận phương thức quảng canh vào thời kỳ bắt đầu khai thác nông nghiệp Sự chênh lệch độ phì nhân tạo đầu tư trực tiếp người vào đất đai hình thành lợi nhuận siêu ngạch gọi địa tơ chênh lệch mà chủ nghĩa tư khai thác phương thức thâm canh vào thời kỳ hoàn tồn làm chủ sản xuất nơng nghiệp Địa tơ chênh lệch hình thành theo cơng thức: Địa tơ chênh lệch = Giá sản xuất cá biệt – Giá sản xuất chung Trong đó, giá sản xuất chung nông sản định giá trị nông sản đất sản xuất xấu (khác với giá sản xuất chung công nghiệp định người cung cấp đại phận hàng hoá thị trường điều kiện sản xuất trung bình), mà nguyên nhân nhu cầu xã hội nông phẩm ngày tăng mà đất đai lại có hạn loại đất tốt Tuy nhiên theo Mác, địa tô đất sinh mà với tồn giá trị thặng dư nơng nghiệp chủ yếu lao động thặng dư công nhân nông nghiệp tạo ra, độ màu mỡ ruộng đất chẳng qua điều kiện tự nhiên để lao động cơng nhân có suất cao Địa tơ tuyệt đối: Trong trình sản xuất, chủ tư khai thác loại đất nơng nghiệp từ đất tốt đến đất xấu, chênh lệch giá sản xuất xã hội định điều kiện xấu (hay gọi "giá sản xuất đất xấu xã hội cần thiết") với giá sản xuất cá biệt ruộng đất tốt trung bình đưa tới địa tơ chênh lệch Theo logic chủ tư kinh doanh đất xấu xã hội cần thiết nộp địa tơ cho chủ ruộng, giá sản phẩm thị trường giá sản xuất loại đất xấu định, chủ ruộng loại đất xấu không thu địa tô Trên thực tế khơng phải vậy, loại đất xấu đem lại địa tô cho chủ đất Bởi khơng có địa tơ chẳng khác coi quyền sở hữu đất chủ đất khơng cịn tồn Nhưng địa tơ khơng thể khoản khấu trừ vào lợi nhuận bình quân, khoản khấu trừ vào tiền công cơng nhân, khơng cịn địa tơ Địa tơ phải khoản trội lên so với giá sản xuất cá biệt loại đất xấu Nói cụ thể hơn, giá sản phẩm nông nghiệp phải cao giá sản xuất đất xấu xã hội cần thiết, đảm bảo cho chủ tư thu lợi nhuận bình qn, chủ đất thu địa tơ, cơng nhân thu tiền công theo nghĩa khái niệm Chỉ chủ đất cho nhà tư đầu tư kinh doanh đất đai ơng ta có quyền sở hữu Khoản tiền mà chủ tư phải nộp cho chủ đất hình thái địa tơ chênh lệch gọi địa tô tuyệt đối Địa tô có lợi nhuận siêu ngạch chênh lệch đất, mức đầu tư vào đất hay nộp cho chủ ruộng Vậy sở để giá sản phẩm nông nghiệp lại bán cao giá sản xuất đất xấu xã hội cần thiết? Điều xuất phát từ khác cấu tạo hữu tư nông nghiệp công nghiệp Như vậy, chênh lệch giá trị hàng hố nơng sản với giá sản xuất chúng cấu tạo hữu nông nghiệp thấp công nghiệp độc quyền tư hữu ruộng đất hạn chế bình qn hố tỷ suất lợi nhuận đưa tới địa tô tuyệt đối nước ta Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 sửa đổi bổ sung năm 2002 khẳng định: toàn đất đai quốc gia thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Nhà nước đại diện cho toàn dân thực quyền sở hữu đất đai Nhà nước có quyền điều tiết nguồn lợi từ đất đai Địa tô chênh lệch địa tô tuyệt đối thu toàn cho ngân sách nhà nước Địa tô chênh lệch kết cường độ đầu tư người sử dụng đất tạo nên cho phép người sử dụng đất hưởng toàn để khuyến khích sử dụng đất có hiệu (trong trường hợp Nhà nước đầu tư Nhà nước có quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất) 1.4 Khái niệm tài đất đai 1.4.1 Khái niệm tài đất đai Tài đất đai hệ thống biện pháp tài Nhà nước nhằm giải mối quan hệ kinh tế liên quan đến đất đai tăng hiệu sử dụng đất phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội, bao gồm: giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất, bồi thường thiệt hại thu hồi đất, phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai 1.4.2 Những khái niệm liên quan đến tài đất đai Giá trị đất - Lao động thước đo giá trị hàng hoá (lao động sống cụ thể lao động vật hoá) - Đất đai tự nhiên khơng có giá trị người không làm đất - Khi người đầu tư lao động vào đất tự nhiên (để chiếm hữu, sử dụng) chuyển hố thành đất đai kinh tế đất trở nên có giá trị Giá trị đất giá trị sử dụng Giá đất - Do thuộc tính tự nhiên, xã hội vốn có đất nên có giá theo nghĩa rộng vơ giá (đất khơng có khấu hao vơ hạn thời gian sử dụng, người biết sử dụng cách thông minh sáng tạo sức sản xuất khơng ngừng tăng lên) Chính khơng thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị vốn có Nói cách khác, giá đất "ước lệ" để điều chỉnh mối quan hệ người có quan hệ kinh tế trực tiếp với thời điểm hồn cảnh cụ thể định kinh tế xã hội đương thời - Theo lý luận Mác " giá đất đai địa tơ tư hố" Từ nhà kinh tế đưa cơng thức xác định giá đất mặt lý thuyết vào địa tô lãi suất ngân hàng: Địa tô Giá đất = Lãi suất ngân hàng Nghĩa sau bán đất chủ đất quyền sở hữu đất sở hữu khoản lợi tức ngân hàng tương đương số địa tơ thu cịn chủ sở hữu đất - Trên thực tế nhiều nước giới tồn loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định giá thị trường hình thành sở thoả thuận bên sở hữu đất bên khác có liên quan; Giá đất Nhà nước quy định sở giá thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế mục đích khác Nhà nước Cả loại giá đất nói có quan hệ mật thiết chi phối lẫn nhau, chúng chịu tác động quy luật kinh tế thị trường, giá đất Nhà nước quy định trạng thái tĩnh tương đối cịn giá trị đất thị trường ln trạng thái động Giá đất Nhà nước quy định thường giá trung bình giá đất thị trường năm tài trước Trong kinh tế ổn định, hệ thống giá đất nói khác không đáng kể phản ánh chân thực khả sinh lợi từ hoạt động đất Trong kinh tế có tiêu cực, giá đất khơng ổn định có xu hướng cao giá thực phản ánh không khả sinh lợi từ hoạt động kinh tế pháp luật Nếu hệ thống giá đất nói khác nhiều tạo môi trường cho tiêu cực quản lý đầu sử dụng Khái niệm giá đất nước ta: Giá quyền sử dụng đất (giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất (Luật đất đai 2003) Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định Tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất số tiền mà người sử dụng đất phải trả trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất diện tích đất xác định Tiền thuê đất: số tiền mà người sử dụng đất phải trả trường hợp Nhà nước trao quyền sử dụng đất hợp đồng cho thuê diện tích đất xác định Thuế đất Khái niệm thuế: Thuế hình thức động viên bắt buộc Nhà nước công dân nhằm tập trung phần thu nhập thể nhân pháp nhân vào ngân sách Nhà nước Thuế thể số đặc điểm chủ yếu sau: - Thuế biện pháp tài Nhà nước mang tính quyền lực, tính cưỡng chế, pháp lý cao; - Thuế khoản đóng góp khơng mang tính chất hồn trả trực tiếp cho người nộp mà hồn trả thơng qua chế đầu tư Nhà nước cho việc sản xuất cung cấp hàng hố cơng cộng Vai trị: Việc đánh thuế Nhà nước nhằm hai mục tiêu động viên phần nguồn tài quốc gia để ni sống máy dùng thuế để thực chức kinh tế - xã hội đất nước Với mục tiêu này, thuế có vai trị sau: - Thuế công cụ chủ yếu để tạo lập nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Với xu hướng chi tiêu công cộng ngày tăng nên tất quốc gia, thuế trở thành nguồn thu chủ yếu ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, để đảm bảo thuế trở thành nguồn thu chủ yếu ngân sách Nhà nước khơng có nghĩa động viên vào ngân sách nhà nước giá Trong quốc gia, mức động viên thuế luôn bị ràng buộc nhiều yếu tố kinh tế, xã hội, trước hết yếu tố tăng trưởng kinh tế mà biểu GDP/người - Thuế cơng cụ góp phần điều chỉnh mục tiêu kinh tế vĩ mô Nhà nước Mọi hành động đánh thuế Nhà nước có tác động mạnh mẽ đến yếu tố tăng trưởng kinh tế thông qua thu nhập, tiêu dùng, tiết kiệm, đầu tư Đồng thời, thuế khuyến khích ngành hạn chế ngành phát triển thông qua chế độ ưu đãi, bảo hộ thuế Thuế đất: thuế sử dụng đất đai bao gồm loại: thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất Khái niệm phí: Phí khoản thu ngân sách Nhà nước, Nhà nước quy định nhằm bù đắp phần hay toàn chi phí ngân sách Nhà nước đầu tư cho việc cung cấp dịch vụ công cộng đồng thời khoản tiền mà người dân phải trả thụ hưởng dịch vụ cơng cộng Khái niệm lệ phí: khoản thu ngân sách Nhà nước, Nhà nước quy định thu tổ chức cá nhân Nhà nước phục vụ công việc quản lý hành theo yêu cầu theo quy định Pháp luật Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất: gồm hai hình thức: - Lệ phí trước bạ đất đai: khoản thu tổ chức, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đăng ký quyền sử dụng đất hợp thức hố quyền sử dụng đất - Lệ phí địa chính: khoản thu quan Nhà nước có thẩm quyền thực cơng việc địa chính, bao gồm cấp GCNQSD đất, chứng nhận đăng ký biến động đất đai, trích lục hồ sơ địa Bồi thường Nhà nước thu hồi đất: Thu hồi đất việc Nhà nước định hành để thu lại quyền sử dụng đất thu lại đất giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định Luật đất đai Bồi thường Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất 1.5 Đặc điểm tài đất đai Việt Nam - Đất đai hàng hố đặc biệt Tính đặc biệt hàng hố đất đai cố định vị trí, có hạn diện tích, khơng gian lại vơ hạn thời gian sử dụng Đất đai bị điều kiện tự nhiên (thời tiết, khí hậu, vận động lý hố tính đất, vv ) tác động - chi phối trình tồn sử dụng 10 mà giá đất UBND cấp tỉnh quy định thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế thị trường điều kiện bình thường UBND cấp tỉnh vào giá chuyển nhượng thực tế thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp Phương pháp xác định giá đất Chính phủ quy định sở phương pháp gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng để định giá đất thị trường có lơ đất, mảnh đất tương tự chuyển nhượng Phương pháp thu nhập phương pháp xác định mức giá tính thương số mức thu nhập túy thu nhập hàng năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân hàng năm loại tiền VNĐ - kỳ hạn năm Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn Khung giá loại đất theo Nghị định 123/2007/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007 sau: a) Đối với nhóm đất nông nghiệp: - Khung giá đất trồng hàng năm quy định cho loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi Đối với xã đồng giá đất tối thiểu 000 đ/m 2, tối đa 135 000 đ/m 2; xã trung du tối thiểu 000 đ/m 2, tối đa 105 000 đ/m2; xã miền núi tối thiểu 000 đ/m2, tối đa 71 000 đ/m2 - Khung giá đất trồng lâu năm quy định cho loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi Đối với xã đồng tối thiểu 000 đ/m 2, tối đa 158 000 đ/m2 - Khung giá đất rừng sản xuất quy định cho loại xã: Đối với xã đồng tối thiểu 500 đ/m2, tối đa 60 000 đ/m2 - Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản quy định cho loại xã: Đối với xã đồng tối thiểu 000 đ/m2, tối đa 135 000 đ/m2 - Khung giá đất làm muối áp dụng nước tối thiểu 500 đ/m 2, tối đa 62 000 đ/m2 b) Đối với đất phi nông nghiệp - Khung giá đất nông thôn phân cho loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi Với xã đồng bằng, giá tối thiểu 10 000 đ/m2, tối đa 875 000 đ/m2 27 - Khung giá đất thị phân theo loại thị Trong với đô thị loại đặc biệt: giá tối thiểu 1,5 triệu đ/m 2, tối đa 67,5 triệu đ/m2 Đô thị loại 1: giá tối thiểu 400 000 đ/m2, tối đa 42,5 triệu đ/m2 Đô thị loại 5: giá tối thiểu 30 000 đ/m2, tối đa 6,7 triệu đ/m2 - Khung giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nông thơn chia làm loại xã xã đồng tối thiểu 10 000 đ/m2, tối đa 1,35 triệu đ/m2 - Khung giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đô thị phân theo loại đô thị Đôi thị loại đặc biệt: giá tối thiểu triệu đ/m2, tối đa 47,81 triệu đ/m2 Đô thị loại 1: giá tối thiểu 250 000 đ/m2, tối đa 29,5 triệu đ/m2 Đô thị loại 5: giá tối thiểu 15 000 đ/m2, tối đa 4,5 triệu đ/m2 - Căn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương, UBND cấp tỉnh định giá loại đất cụ thể giới hạn cho phép không vượt 20% so với giá tối đa không thấp 20% so với giá tối thiểu khung giá, công bố giá đất công khai địa phương ngày 01/01/ hàng năm Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến thị trường số hay tất loại đất Khung giá có biến động liên tục kéo dài thời hạn 60 ngày trở lên phạm vi rộng nhiều tỉnh, thành phố gây chênh lệch lớn tăng 30% vượt so với giá tối đa giảm 30% so với giá tối thiểu Bộ Tài có trách nhiệm xây dựng số hay tất khung giá đất trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp * Cách định giá loại đất a) Tại khu vực nông thơn: Nhóm đất nơng nghiệp: - Định giá đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng loại đất sản xuất khác vào vị trí đất (được xác định vào khoảng cách từ nơi cư trú cộng đồng người sử dụng đất tới nơi sản xuất, từ nơi sản xuất tới thị trường tiêu thụ, mức độ thuận tiện giao thơng) có kết hợp xem xét hạng đất chia theo loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi 28 - Định giá đất làm muối sở vị trí đất (khoảng cách từ đồng muối tới kho muối tập trung hay gần đường giao thông chia theo vị trí 1, 2, theo địa phương) Nhóm đất phi nơng nghiệp: - Định giá đất phi nông nghiệp nông thôn (đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp loại đất phi nơng nghiệp khác) vào vị trí đất, chia theo loại xã: Đồng bằng, trung du, miền núi Trong ranh giới hành cấp xã yếu tố vị trí chia làm khu vực: • Khu vực 1: Đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thơng nằm trung tâm xã hay cụm xã (gần UBND xã, trường học, chợ, trạm y tế, thương mại, dịch vụ, khu du lịch, khu cơng nghiệp, khu chế xuất, khu du lịch) • Khu vực 2: Ven trục đường giao thông liên thôn tiếp giáp khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại dịch vụ, khu công nghiệp, khu chế xuất • Khu vực 3: vị trí cịn lại địa bàn xã Vị trí đất khu vực xác định vào khả sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền trục đường giao thông điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh cung cấp dịch vụ Chú ý: - Đối với đất nông thơn vị trí ven đầu mối giao thơng chính, khu thương mại, dịch vụ du lịch, khu cơng nghiệp UBND cấp tỉnh vào tình hình thực tế địa phương để quy định giá đất khu vực cho phù hợp không vượt lần mức tối đa theo khung giá Chính phủ quy định - Đối với đất vườn ao xen kẽ với đất khu vực nông thôn khơng cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận làm đất giá đất quy định mức giá đất trồng lâu năm vị trí vùng (UBND tỉnh vào tình hình thực tế quy định mức giá cao tối đa không vượt lần) - Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tuỳ theo giá đất thực tế địa phương UBND tỉnh quy định cho phù hợp không vượt lần mức tối đa Chính phủ quy định b) Tại khu vực đô thị: 29 Đối với đất đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp loại đất phi nông nghiệp khác xếp theo loại thị, loại đường phố vị trí đất để đánh giá - Loại thị: Có sáu loại gồm đô thị đặc biệt, đô thị loại đến loại Đối với thị trấn chưa xếp loại thị xếp vào thị loại (thị tứ chưa phải đô thị) - Loại đường phố: xác định vào khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ - Vị trí đất: loại đường phố loại đô thị xác định vào khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thơng (mỗi tỉnh vào để có quy định riêng) * Lưu ý: đất nông nghiệp xen kẽ đô thị không quy hoạch làm đất đất phi nông nghiệp khác giá đất quy định giá đất trồng trồng lâu năm vị trí vùng (căn vào tình hình thực tế ủy ban nhân dân tỉnh quy định mức giá cao không lần) c) Tại khu vực đất giáp ranh đơn vị hành Khu vực đất giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định sau: - Đối với đất nông nghiệp, khu vực đất giáp ranh xác định từ ranh giới phân địa giới hành vào sâu 500m - Đối với đất phi nông nghiệp nông thôn, khu vực đất giáp ranh xác định từ đường phân định giới hành tỉnh vào sâu địa phận tỉnh tối thiểu 300m - Đối với đất phi nông nghiệp đô thị loại thị khu vực đất giáp ranh xác định từ đường phân định địa giới hành vào sâu tỉnh tối thiểu 200m - Khu vực giáp ranh quận huyện thuộc tỉnh ủy ban nhân dân tỉnh quy định Khi định giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đất giáp ranh thuộc loại đất áp dụng khung giá Chính 30 phủ quy định loại đất Trường hợp đặc biệt mức giá chênh lệch tối đa không 30% - Giá đất thuộc khu vực đất giáp ranh thuộc quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh ủy ban nhân dân tỉnh quy định cho phù hợp 2.4.2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu sử dụng đất trường hợp sau: - Đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê - Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê - Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho xây dựng sở hạ tầng - Sử dụng đất làm mặt xây dựng sở để sản xuất kinh doanh - Cho thuê đất thuộc quỹ đất Nhà nước sử dụng vào mục đính cơng ích để sản xuất nông nghiệp lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối - Thực đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án, xử lý hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền chấp để thu hồi nợ - Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không thấp giá đất ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định 2.4.3 Tiền thuê đất 2.4.3.1 Đối tượng thu tiền thuê đất Là tổ chức, cá nhân Nhà nước cho thuê đất 2.4.3.2 Đơn giá thuê đất Đơn giá thuê đất năm tính 0,5% - 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê UBND tỉnh, TP trực thuộc TW định Đối với đất vùng sâu, vùng xa, núi cao hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn UBND cấp tỉnh định ban hành đơn giá cho thuê đất thấp đơn giá cho thuê đất theo quy định mức đơn giá cho thuê thấp 0,25% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê UBND cấp tỉnh định Đơn giá thuê đất thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê đơn giá trúng đấu giá 2.4.3.3.Quy định thẩm quyền xác định đơn giá thuê đất cho dự án 31 Căn vào giá đất UBND tỉnh ban hành hàng năm, Chủ tịch UBND tỉnh ban hành đơn giá thuê đất cho loại đất, loại đô thị, loại đường phố, vị trí, hạng đất Căn vào đơn giá thuê đất UBND cấp tỉnh quy định, Giám đốc Sở Tài định đơn giá thuê đất cho dự án cụ thể đối tượng thuê tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức cá nhân nước Chủ tịch UBND huyện định đơn giá thuê đất cho dự án cụ thể hộ gia đình, cá nhân thuê đất Đơn giá thuê đất ổn định cho dự án năm 2.4.3.4 Cách xác định tiền thuê đất Tiền thuê đất năm xác định diện tích thuê nhân với đơn giá thuê đất Trong trường hợp người Nhà nước cho thuê đất mà ứng trước tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất trừ vào tiền thuê đất phải nộp Trường hợp hết hạn thuê đất mà chưa trừ hết tiền bồi thường, hỗ trợ đất trừ vào thời hạn hạn thuê hay trường hợp Nhà nước thu hồi đất bồi thường theo quy định pháp luật việc bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất * Giảm, miễn tiền thuê đất a) Giảm tiền thuê đất: Trong trường hợp sau: Thuê đất làm mặt sản xuất kinh doanh: hợp tác xã giảm 50% tiền thuê đất Thuê đất để sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối mà bị thiên tai hỏa hạn làm thiệt hại 40% sản lượng xét giảm tiền thuê đất tương ứng với thiệt hại Nếu thiệt hại 40% sản lượng miễn tiền thuê năm bị thiệt hại Thuê đất để sử dụng vào mục đich phi nông nghiệp, sản xuất kinh doanh bị thiên tai hỏa hoạn, tai nạn bất khả kháng giảm 50% tiền thuê đất thời gian ngừng sản xuất kinh doanh Đất thuê thuộc dự án xây dựng trụ sở làm việc quan đại diện ngoại giao, quan lãnh nước quan đại điện tổ chức quốc tế Việt Nam giảm tiền thuê đất theo Điều ước quốc tế mà Việt Nam thành viên, theo nguyên tắc “có có lại:” b) Miễn tiền thuê đất 32 Đối với trường hợp sau: Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư đầu tư địa bàn kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn Dự án sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho công nhân, xây dựng ký túc xã sinh viên tiền từ ngân sách Nhà nước, dự án xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh với định hướng xã hội hóa thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục-thể thao, khoa học công nghệ Trong thời gian xây dựng theo dự án cấp có thẩm quyền phê duyệt số trường hợp khác 2.4.4 Tiền sử dụng đất 2.4.4.1 Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất Là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhà nước giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất 2.4.4.2 Căn tính thu tiền sử dụng đất: Diện tích đất, giá đất, thời hạn sử dụng đất: - Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất điện tích Nhà nước giao, phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ hình thức th đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Giá đất tính thu tiền sử dụng đất giá đất theo mục đích sử dụng đất thời điểm giao đất UBND tỉnh, TP trực thuộc TW ban hành hàng năm sở Khung giá Chính phủ - Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trương hợp đấu giá quyền sử dụng đất giá đất trúng đấu giá - Thời hạn sử dụng đất xác định theo Quyết định giao đất, Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đât, Quyết định hạn sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất * Một số trường hợp lưu ý: - Khi Nhà nước giao đất có thời hạn thu tiền sử dụng đất dự án có thời hạn sử dụng 70 năm tiền sử dụng đất thu đầy đủ theo quy định Đối với dự án có thời hạn sử dụng đất < 70 năm giảm mức thu tiền sử dụng đất năm không giao đất sử dụng 1,2% mức thu 70 năm 33 - Đối với hộ gia đình cá nhân chuyển mục đích từ đất vườn ao đất có nhà thuộc khu dân cư mà đất chưa cơng nhân đất sang làm đất thu tiền sử dụng đất 50% chênh lệch thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nơng nghiệp - Chuyển mục đích sử dụng đất giao sử dụng ổn định lâu dài sang đất làm mặt sản xuất kinh doanh khơng thu tiền sử dụng đất - Thu tiền sử dụng đất cấp chứng nhận quyền sử dụng đất cần lưu ý trường hợp sau: + Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất khơng có giấy tờ hợp lệ (theo khoản điều 50 Luật đất đai 2003) đất sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày ban hành Nghị định NĐ 198/2004/NĐCP thu tiền sử dụng đất có hiệu lực (18/12/2004) UBND xã, phường, thị trấn xác nhận khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất Mức thu tiền sử dụng đất tính theo giá 50% giá đất đo UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất tổ chức sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước cho thuê đất, tự chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phân phối đất cho cán công nhân viên tổ chức thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 18/12/2004 cấp chứng nhận quyền sử dụng đất thu tiền sử dụng đất sau: • Thu tiền sử dụng đất 50% tiền sử dụng đất theo quy định diện tích hạn mức giao đất • Thu tiền sử dụng đât 100% tiền sử dụng đất diện tích vượt hạn mức giao đất 2.4.5 Thuế đất 2.4.5.1 Thuế sử dụng đất Từ 2003 đến 2011 thuế nhà đất thu theo Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1992 Nghị định 94/CP năm 1994 Chính phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh Căn tính thuế nhà đất diện tích đất mức thuế đơn vị diện tích Đối với đất thuộc thị trấn, thị xã, thành phố mức thuế từ - 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp hạng cao vùng Đối với đất 34 ven đô thị mức thuế - 2,5 lần, đất ven đầu mối giao thông, trục giao thông áp dụng 1,5 lần Đối với đất thuộc vùng nơng thơn thuế nhà đất lần mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp bình qn xã Ngày 17 tháng năm 2010, Quốc hội thông qua Luật thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp, có hiệu lực từ ngày tháng năm 2012 Một số nội dung chủ yếu sau: - Đối tượng chịu thuế: Đất nông thôn, đất đô thị Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm Các loại đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh - Thuế suất: Thuế suất đất bao gồm trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến phần quy định sau: Bậc thuế Diện tích đất tính thuế (m2) Thuế suất (%) Diện tích hạn mức 0,03 Phần diện tích vượt khơng lần hạn mức 0,07 Phần diện tích vượt lần hạn mức 0,15 Hạn mức đất làm tính thuế hạn mức giao đất theo quy định ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành Trường hợp đất có hạn mức theo quy định trước ngày Luật có hiệu lực thi hành áp dụng sau: a) Trường hợp hạn mức đất theo quy định trước ngày Luật có hiệu lực thi hành thấp hạn mức giao đất áp dụng hạn mức giao đất để làm tính thuế; 35 b) Trường hợp hạn mức đất theo quy định trước ngày Luật có hiệu lực thi hành cao hạn mức giao đất áp dụng hạn mức đất cũ để làm tính thuế Đất nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03% Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03% Đất phi nông nghiệp quy định Điều Luật sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03% Đất sử dụng không mục đích, đất chưa sử dụng theo quy định áp dụng mức thuế suất 0,15% Trường hợp đất dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký nhà đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt khơng coi đất chưa sử dụng áp dụng mức thuế suất 0,03% Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% không áp dụng hạn mức Việc nộp thuế để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp người nộp thuế diện tích đất lấn, chiếm 2.4.5.2 Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất - Đối với doanh nghiệp chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất, cho thuê lại đất), thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất xác định vào Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 Căn tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất thuế suất 25% - Đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất), thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất xác định vào Luật thuế thu nhập cá nhân ban hành năm 2007 có hiệu lực từ 1/1/2009 Căn tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất thuế suất 25% Trường hợp không xác định giá vốn chi phí liên quan làm sở xác định thu nhập tính thuế áp dụng thuế suất 2% giá chuyển nhượng 2.4.6 Phí lệ phí quản lý sử dụng đất 36 Phí gồm phí đo đạc, lập đồ địa phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mức thu Hội đồng nhân dân cấp tỉnh định sở hướng dẫn Bộ Tài Lệ phí: - Lệ phí trước bạ đất: mức thu 0,5% theo giá đất UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm - Lệ phí địa 2.4.7 Bồi thường thiệt hại nhà nước thu hồi đất 2.4.7.1 Đối tượng bồi thường Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất, có điều kiện sau bồi thường: - Có giấy chứng nhận sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai - Có định giao đất quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định có giấy tờ hợp lệ UBND xã, phường, thị trấn xác nhận khơng có tranh chấp Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà giấy tờ đất ghi tên người khác kèm theo giấy tờ chuyển nhượng sử dụng đất có chữ kí bên có liên quan UBND xã xác nhận đất khơng có tranh chấp - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có hộ thường trú địa phương, trực tiếp sử dụng nông lâm nghiệp ni trồng thủy sản làm muối vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn miền núi, hải đảo UBND xã xác nhận sử dụng đất ổn định khơng có tranh chấp - Hộ cá nhân gia đình sử dụng đất khơng có loại giấy tờ sử dụng đất đất đai sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/93 UBND xã xác nhận đất sử dụng ổn định khơng có tranh chấp - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng có giấy tờ hợp lệ đất đai sử dụng từ 15/10/1993 đến thời điểm có định thu hồi đất mà việc sử dụng đất không vi phạm quy hoạch, đất lấn chiếm trái phép UBND xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất có khơng có tranh chấp - Hộ gia đình sử dụng đất theo án định thi hành án quan thi hành án định giải tranh chấp quan nhà nước có thẩm quyền thi hành - Và số trường hợp khác 37 2.4.7.2 Nguyên tắc bồi thường - Người bị nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện bồi thường Trường hợp khơng đủ điều kiện bồi thường UBND tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương xem xét hỗ trợ - Người bị thu hồi đất sử dụng vào mục đích bồi thường việc giao đất mục đích sử dụng Nếu khơng có đất để bồi thường bồi thường giá trị quyền sử dụng đất thời điểm định thu hồi - Trường hợp người sử dụng bồi thường nhà nước thu hồi đất mà chưa thực nghĩa vụ tài đất đai nhà nước theo quy định Nhà nước phải trừ khoản tiền phải nộp nghĩa vụ tài vào số tiền bồi thường hỗ trợ để hoàn trả vào ngân sách Nhà nước - Nhà nước điều tiết phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất để hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi 2.4.7.3 Giá đất tính bồi thường Giá đất để tính bồi thường giá theo mục đích sử dụng thời điểm có định thu hồi đất UBND tỉnh quy định Không bồi thường theo giá đất chuyển mục đích sử dụng * Các trường hợp cần lưu ý: - Đất làm mặt sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hộ gia đình cá nhân có nguồn gốc đất giao sử dụng ổn định lâu dài có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước thu hồi bồi thường theo giá đất - Tổ chức Nhà nước cho thuê đất giao đất nộp tiền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước khơng bồi thường đất Nhà nước thu hồi lại - Cơ sở tổ chức tôn giáo sử dụng đất ổn định, Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất th đất khơng bồi thường đất bồi thường chi phí đầu tư vào đất lại - Người sử dụng đất Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ bồi thường giao đất mới, nhà tái định cư bồi thường tiền phù hợp với thực tế địa phương, diện tích đất bồi thường hạn mức giao đất địa phương 38 Trường hợp diện tích đất bị thu hồi có diện tích lớn hạn mức UBND tỉnh vào quỹ đất số nhân bị thu hồi đất xem xét quy định giao thêm phần diện tích đất cho người bị thu hồi khơng vượt q diện tích đất bị thu hồi Trường hợp diện tích cịn lại sau thu hồi nhỏ định mức giao đất quan thẩm quyền phải hướng dẫn sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đô thị quy hoạch điểm dân cư nông thôn - Bồi thường đất nơng nghiệp: - Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp sử dụng vượt hạn mức thừa kế, tặng, cho nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch quan Nhà nc có thẩm quyền phê duyệt bồi thường Các trường hợp khác không bồi thường đất bồi thường chi phí đầu tư vào đất lại - Trường hợp thu hồi đất đất nơng nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích xã, phường, thị trấn khơng bồi thường đất, người th đất cơng ích xã, phường, thị trấn bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại - Hỗ trợ đất nông nghiệp khu dân cư đất vườn, ao không công nhận đất ở: + Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất vườn, ao đất có nhà khu dân cư khơng công nhận đất ở; đất vườn, ao đất có nhà riêng lẻ; đất vườn, ao đất có nhà dọc kênh mương dọc tuyến giao thơng ngồi việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng lâu năm hỗ trợ 30% - 70% giá đất đó; diện tích hỗ trợ khơng q 05 lần hạn mức giao đất địa phương + Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nơng nghiệp địa giới hành phường, khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư ngồi việc bồi thường theo giá đất nơng nghiệp cịn hỗ trợ 20% - 50% giá đất trung bình khu vực có đất thu hồi theo quy định bảng giá đất địa phương; diện tích hỗ trợ không 05 lần hạn mức giao đất địa phương - Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm nhà nước thu hồi đất nơng nghiệp: 39 Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp Nhà nước thu hồi đất nơng nghiệp mà khơng có đất để bồi thường ngồi việc bồi thường tiền cịn hỗ trợ theo hình thức sau: + Hỗ trợ tiền từ 1,5 đến lần giá đất nơng nghiệp tồn diện tích đất nơng nghiệp bị thu hồi; diện tích hỗ trợ khơng vượt hạn mức giao đất nông nghiệp địa phương; + Hỗ trợ lần suất đất hộ chung cư suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Việc áp dụng theo hình thức thực địa phương có điều kiện quỹ đất ở, quỹ nhà người hỗ trợ có nhu cầu đất hộ chung cư đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà giá trị hỗ trợ lớn giá trị đất hộ chung cư đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Tài liệu tham khảo Luật đất đai (đã sửa đổi bổ sung năm 1998 2001) NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội (2001) 40 Luật đất đai 2003 NXB trị Quốc gia, Hà Nội, 2003 Quy định pháp luật đất đai nhà NXB Chính trị Quốc gia Hà Nội (2000) Lê Xuân Bá (chủ biên) Sự hình thành phát triển thị trờng bất động sản công đổi Việt Nam NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội (2003) Adam Smith Của cải dân tộc NXB Giáo dục, Hà Nội (1997) Folke Dovring Land Economics University of Illinois, USA Breston Publishers, Boston, Massachusetts (1987) R O Rost and H.G Collins Land Valuation and compensation in Australia (1993) 41 ...CHƯƠNG I Cơ sở lý luận tài đất đai 1.1 Vai trò đất đai quản lý tài đất đai phát triển kinh tế 1.1.1 Đất đai phát triển ngành kinh tế Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, điều... trị cơng cụ quản lý tài đất đai phát triển kinh tế Vai trị cơng cụ tài đất đai: • Là công cụ quan trọng Nhà nước để điều tiết nguồn lợi từ đất đai thông qua sách tài đất đai định giá đất, thu tiền... đất) 1.4 Khái niệm tài đất đai 1.4.1 Khái niệm tài đất đai Tài đất đai hệ thống biện pháp tài Nhà nước nhằm giải mối quan hệ kinh tế liên quan đến đất đai tăng hiệu sử dụng đất phục vụ cho mục