Những vấn đề pháp lý về thu hồi đất đối với dự án chậm triển khai hoặc chậm tiến độ theo luật đất đai 2013

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI NGUYỄN HỒNG PHÁT NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DỰ ÁN CHẬM TRIỂN KHAI HOẶC CHẬM TIẾN ĐỘ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2022 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI ***** KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DỰ ÁN CHẬM TRIỂN KHAI HOẶC CHẬM TIẾN ĐỘ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN HỒNG PHÁT KHÓA: 43 MSSV: 1853801011164 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: TH.S HUỲNH MINH PHƯƠNG TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2022 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, thực hướng dẫn khoa học Thạc sĩ Huỳnh Minh Phương, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm lời cam đoan Sinh viên thực Nguyễn Hồng Phát DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ viết tắt BLDS Bộ luật Dân CHXHCNVN Cơng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam DAĐT Dự án đầu tư HĐND Hội đồng nhân dân KHVĐT Kế hoạch đầu tư LĐĐ Luật Đất đai LĐĐ 1987 Luật Đất đai số 3-LCT/HĐNN8 Quốc hội ban hành ngày 29/12/1987 LĐĐ 1993 Luật Đất đai số 24-L/CTN Quốc hội ban hành ngày 14/07/1993 LĐĐ 2003 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 Quốc hội ban hành ngày 26/11/2003 LĐĐ 2013 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 Quốc hội ban hành ngày 29/11/2013 LĐT LĐT 2005 Luật Đầu tư Luật Đầu tư năm 2005 (Luật số 59/2005/QH11) ngày 29/11/2005 LĐT 2014 Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 Quốc hội ban hành ngày 26/11/2014 LĐT 2020 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 Quốc hội ban hành ngày 17/06/2020 LNO 2014 Luật Nhà số 65/2014/QH13 Quốc hội ban hành ngày 25/11/2014 QSDĐ Quyền sử dụng đất Quyết định 201-CP Quyết định số 201-CP Hội đồng Chính phủ ban hàng ngày 01/07/1980 thống quản lý ruộng đất tăng cường công tác quản lý ruộng đất nước TNVMT Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân VPPL Vi phạm pháp luật XHCN Xã hội Chủ nghĩa MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THU HỒI ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DỰ ÁN CHẬM TRIỂN KHAI HOẶC CHẬM TIẾN ĐỘ 1.1 Khái niệm thu hồi đất, trường hợp thu hồi đất 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm thu hồi đất 1.1.2 Các trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013 11 1.2 Dự án đầu tư có sử dụng đất chậm triển khai chậm tiến độ 15 1.2.1 Đặc điểm dự án đầu tư có sử dụng đất 15 1.2.2 Ảnh hưởng dự án đầu tư sử dụng đất chậm triển khai, chậm tiến độ với kinh tế - xã hội 19 1.3 Quá trình phát triển quy định pháp luật thu hồi đất dự án chậm triển khai chậm tiến độ 21 1.4 Ý nghĩa quy định thu hồi đất dự án đầu tư chậm tiến độ chậm triển khai 27 KẾT LUẬN CHƯƠNG 29 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DỰ ÁN CHẬM TRIỂN KHAI HOẶC CHẬM TIẾN ĐỘ VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 30 2.1 Quy định thời gian gia hạn cho chủ đầu tư dự án chậm triển khai chậm tiến độ 30 2.1.1 Quy định pháp luật thời gian gia hạn cho chủ đầu tư 30 2.1.2 Thực tiễn thi hành quy định pháp luật số kiến nghị hoàn thiện pháp luật 33 2.2 Quy định trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất dự án đầu tư 36 2.2.1 Quy định pháp luật trường hợp bất khả kháng 36 2.2.2 Thực tiễn thi hành quy định pháp luật số kiến nghị hoàn thiện pháp luật 38 2.3 Quy định trách nhiệm quan nhà nước việc kiểm soát dự án chậm triển khai chậm tiến độ 40 2.3.1 Quy định pháp luật trách nhiệm quan nhà nước 40 2.3.2 Thực tiễn thi hành quy định pháp luật số kiến nghị hoàn thiện pháp luật 42 2.4 Quy định quyền, lợi ích chủ thể liên quan đến dự án đầu tư chậm triển khai chậm tiến độ bị Nhà nước thu hồi đất 46 2.4.1 Quy định quyền, lợi ích chủ thể liên quan đến dự án đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất 46 2.4.2 Thực tiễn thi hành quy định pháp luật số kiến nghị hoàn thiện pháp luật 48 KẾT LUẬN CHƯƠNG 52 KẾT LUẬN CHUNG 53 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá quốc gia Tại Điều 54 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: “Đất đai tài nguyên đặc biệt Quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất được, quản lý theo pháp luật” Vì lẽ đó, việc quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm nhiệm vụ quan trọng Nhà nước, định phát triển bền vững kinh tế, đảm bảo mục tiêu ổn định trị - xã hội Chính vậy, Nhà nước cố gắng để thiết lập chế quản lý đất đai cách toàn diện thông qua việc liên tục cập nhật đổi quy định pháp luật, tập trung vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để điều chỉnh bên quan hệ đất đai nhằm mục đích sử dụng nguồn tài nguyên cách hiệu Với tốc độ phát triển nhanh chóng kinh tế - xã hội ngày nay, Nhà nước ta trọng đến việc triển khai thực kế hoạch phát triển đất nước liên quan đến dự án đầu tư nước quốc tế Qua đó, đất đai trở thành nguồn lực quan trọng tạo tảng vững để thực kế hoạch cách bền vững Bên cạnh sách đất đai nhằm khuyến khích thúc đẩy nhà đầu tư Việt Nam coi trọng việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp, hiệu tiết kiệm, đặc biệt việc giao đất cho thuê đất để thực dự án đầu tư Song song với quy định giao đất, cho thuê đất, Nhà nước đặt chế thu hồi đất công cụ giúp cho hoạt động quản lý điều phối đất đai tiến hành cách thuận lợi nhanh chóng Những dự án đầu tư sử dụng đất chậm triển khai chậm tiến độ sử dụng đất bị thu hồi, chấm dứt quyền sử dụng đất nhà đầu tư Điều giúp hạn chế việc nhà đầu tư xin thực dự án không đưa đất vào sử dụng, làm lãng phí nguồn tài nguyên đất Tuy nhiên, thực tế, quy định liên quan đến thu hồi đất dự án đầu tư chậm triển khai, chậm tiến độ vài hạn chế Đó ngun nhân dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh chưa có chế để xử lý, gây nên nhiều khó khăn q trình quản lý điều phối đất đai Tìm hiểu số hạn chế liệt kê lí tác giả thực đề tài nghiên cứu này: Thứ nhất, quy định thời gian gia hạn cho chủ đầu tư dự án chậm triển khai, chậm tiến độ bất cập kể cách hiểu quy định pháp luật thực tiễn áp dụng luật Luật Đất đai có quy định cho phép nhà đầu tư gia hạn thời gian sử dụng đất, Luật Đầu tư có quy định cho phép nhà đầu tư giãn tiến độ thực dự án/ điều chỉnh dự án đầu tư Việc áp dụng quy định cho có lợi Nhà nước nhà đầu tư việc xử lý dự án đầu tư chậm triển khai, chậm tiến độ gây nhiều khó khăn thực tế Do vậy, vấn đề cần nghiên cứu phân tích thêm Thứ hai, trường hợp bất khả kháng làm chậm triển khai chậm tiến độ thực dự án Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai 2013 có quy định liệt kê trường hợp xem kiện bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất dự án đầu tư Trong bao gồm quy định trường hợp bất khả kháng khác Thủ tướng Chính phủ định Trong thực tiễn áp dụng đặt vấn đề: Các trường hợp bất khả kháng khác Thủ tướng Chính phủ định trường hợp gì? Ai người có thẩm quyền đề xuất trường hợp bất khả kháng cho Thủ tướng Chính phủ xem xét? Thời gian diễn kiện bất khả kháng có loại trừ thời gian gia hạn sử dụng đất hay khơng? Đó vấn đề cần bổ sung, hoàn thiện pháp luật Thứ ba, trách nhiệm quan nhà nước việc kiểm soát dự án chậm triển khai chậm tiến độ Pháp luật đất đai nhấn mạnh cơng tác tổ chức rà sốt, xử lý công bố công khai trang thông tin điện tử Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dự án đầu tư chậm tiến độ Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quan nhà nước đóng vai trị mấu chốt cơng tác xử lý dự án sử dụng đất chậm tiến độ thu hồi đất dự án Vấn đề đặt pháp luật có nên quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai cách chi tiết, thống cho toàn quốc hay giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trách nhiệm Ngoài ra, pháp luật có cần thiết bổ sung thêm quy định cụ thể làm rõ trách nhiệm quan, sở ban ngành có liên quan,… luật định hay không? Thứ tư, vấn đề quyền, lợi ích chủ thể liên quan đến dự án đầu tư chậm triển khai chậm tiến độ bị Nhà nước thu hồi đất chưa quy định Khi thu hồi đất dự án đầu tư chậm triển khai, chậm tiến độ, quyền lợi ích nhiều chủ thể đặt ra, ví dụ: Quyền lợi ích nhà đầu tư, giá trị tài sản mà nhà đầu tư bị thu hồi đất đầu tư vào đất; quyền lợi ích tổ chức tín dụng nhận chấp quyền sử dụng đất dự án bị thu hồi; quyền lợi ích khách hàng (như người mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai dự án) người tham gia hợp tác, góp vốn đầu tư vào dự án có đất bị thu hồi Tác giả lựa chọn đề tài “Những vấn đề pháp lý thu hồi đất dự án chậm triển khai chậm tiến độ theo Luật Đất đai 2013” với mong muốn tìm hiểu quy định pháp luật vấn đề pháp lý, thực trạng áp dụng quy định xoay quanh công tác thu hồi đất, cụ thể trường hợp thu hồi đất dự án chậm triển khai chậm tiến độ Từ đó, tác giả đưa ý kiến đóng góp để hồn thiện quy định pháp luật chế định Tình hình nghiên cứu đề tài Các quy định pháp luật thực tiễn áp dụng liên quan đến thu hồi đất dự án chậm triển khai chậm tiến độ chưa tiến hành nghiên cứu nhiều tài liệu hay viết Qua khảo sát, kể đến số cơng trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến đề tài có giá trị tham khảo sau: Trần Thị Thu Ngân (2004), Pháp luật xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai – thực trạng hướng hoàn thiện, Luận văn cử nhân luật, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Đây cơng trình nghiên cứu quy định pháp luật vi phạm pháp luật đất đai xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Dựa sở đó, tác giả nghiên cứu hành vi vi phạm pháp luật đất đai, phân tích vấn đề pháp lý liên quan đến trường hợp dự án đầu tư sử dụng đất chậm triển khai chậm tiến độ theo Luật Đất đai 2013, qua có kiến nghị hồn thiện quy định pháp luật Cơng trình có giá trị tham khảo lý luận Nguyễn Thị Tài (2018), Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Đây cơng trình nghiên cứu nhóm thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng quy định Điều 62 Luật Đất đai 2013 Mặc dù, cơng trình khơng nghiên cứu vấn đề pháp lý liên quan đến đối tượng nghiên cứu đề tài khóa luận vấn đề lý luận chung có giá trị tham khảo, tác giả sử dụng, bổ sung cho cơng trình nghiên cứu Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2018), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam Giáo trình tiếp cận với vấn đề thu hồi đất, trường hợp thu hồi đất có thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai thơng qua phân tích quy định pháp luật Luật Đất đai 2013 Bằng phương pháp liệt kê quy định, tài liệu giới thiệu vấn đề nghiên cứu Tuy nhiên, giáo trình chưa phân tích riêng biệt thu hồi đất dự án đầu tư chậm triển khai, chậm tiến độ, chưa thể làm rõ quy định pháp luật không minh hoạ thực trạng áp dụng luật trường hợp thu hồi đất Giáo trình có giá trị tham khảo mặt lý luận Ngơ Gia Hồng, Trần Trọng Hiếu (2020), “Thu hồi đất trường hợp dự án đầu tư sử dụng đất chậm tiến độ”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 10 (390) Cơng trình phân tích số nội dung quy định Luật Đất đai năm 2013 thu hồi đất trường hợp tiến độ sử dụng đất chậm so với tiến độ ghi dự án đầu tư Từ đó, viết hạn chế, bất cập quy định đưa đề xuất góp phần hồn thiện pháp luật Cơng trình đời trước Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, việc so sánh quy định pháp luật đất đai pháp luật đầu tư viết cũ, quy định pháp luật có khác biệt Tuy vậy, cơng trình có giá trị tham khảo liên quan mật thiết với phạm vi đề tài khoá luận tác giả Kế thừa kết nghiên cứu trên, tác giả tiếp tục nghiên cứu theo vấn đề pháp lý, bổ sung thêm quan điểm, kiến nghị quy định thu hồi đất dự án chậm triển khai chậm tiến độ Tóm lại, số lượng cơng trình nghiên cứu thu hồi đất dự án đầu tư chậm triển khai chậm tiến độ hạn chế Đến có viết nghiên cứu độc lập chủ đề Trước thực trạng tình hình nghiên cứu trên, tác giả nhận thấy việc có cơng trình nghiên cứu từ lý luận đến thực tiễn vấn đề cần thiết Trên sở đó, tác giả hướng đến nghiên cứu đề tài từ vấn đề đến thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật, dựa thành nghiên cứu cơng trình khoa học cơng bố Mục đích nghiên cứu đề tài Tác giả nghiên cứu đề tài hướng đến mục đích tìm hiểu, phân tích lý luận vấn đề liên quan để làm sáng tỏ quy định pháp luật thu hồi đất dự án chậm triển khai chậm tiến độ theo Luật Đất đai 2013 Bên cạnh đó, đề tài phân tích số vấn đề pháp lý từ việc áp dụng quy định pháp luật, làm rõ bất cập cịn tồn tại, từ kiến nghị giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật, góp phần xây dựng chế định ngày hoàn thiện tương lai Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài bao gồm: - Những vấn đề thu hồi đất, dự án đầu tư sử dụng đất chậm triển khai chậm tiến độ - Những quy định pháp luật hành liên quan đến vấn đề thu hồi đất dự án chậm triển khai chậm tiến độ, đặc biệt quy định Luật Đất đai 2013 - Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật thu hồi đất dự án chậm triển khai chậm tiến độ, đề xuất số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Phạm vi nghiên cứu đề tài: Trong phạm vi khóa luận tốt nghiệp, đề tài giới hạn nghiên cứu nhằm góp phần hồn thiện số vấn đề quy định pháp luật thu hồi đất dự án chậm triển khai chậm tiến độ Tác giả không sâu nghiên cứu cách toàn diện chi tiết tất vấn đề xoay quanh trường hợp thu hồi đất dự án đầu tư chậm triển khai chậm tiến độ mà tập trung nghiên cứu vấn đề trọng tâm lý luận, giới thiệu quy định pháp luật thực trạng áp dụng luật thực tiễn Bên cạnh đó, tác giả số điểm mà quy định pháp luật cịn hạn chế đưa kiến nghị hồn thiện pháp luật Phương pháp tiến hành nghiên cứu Bên cạnh việc nghiên cứu sở phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin, trình nghiên cứu, đề tài sử dụng kết hợp phương pháp nghiên cứu khác như: - Phương pháp liệt kê, trích dẫn sử dụng để liệt kê khái niệm Mục 1.1, quy định pháp luật có liên quan đến phạm vi nghiên cứu tồn thể khoá luận Phương pháp sử dụng Chương 02 nhằm trích dẫn ý kiến, bình luận tác giả, nhà nghiên cứu - Phương pháp so sánh tác giả sử dụng Mục 1.3 nhằm tìm điểm khác biệt quy định thu hồi đất dự án đầu tư chậm triển khai chậm tiến độ thông qua so sánh quy định Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai thời kỳ trước Từ thấy ưu điểm bất cập tồn quy định thu hồi đất nói chung thu hồi đất dự án đầu tư chậm triển khai chậm tiến độ nói riêng - Phương pháp phân tích sử dụng tồn khoá luận, bật Mục 1.2 Chương 02 nhằm nghiên cứu nội dung quy định pháp luật, từ liên hệ vào hoạt động thu hồi đất dự án đầu tư chậm triển khai, chậm tiến độ nhằm đưa giải pháp để khắc phục hạn chế, bất cập thực tiễn áp dụng quy định pháp luật Đồng thời, tác giả sử dụng phương pháp để phân tích số khó khăn, vướng mắc liên quan đến áp dụng pháp luật thu hồi đất dự án chậm triển khai chậm tiến độ Đây phương pháp cốt lỗi xuyên suốt khoá luận - Phương pháp quy nạp, tổng hợp tác giả sử dụng nhằm tập hợp tài liệu, rút kết luận từ phân tích, đánh giá nêu để hồn thành khóa luận Bố cục tổng quát khóa luận Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung khóa luận bao gồm 02 chương, cụ thể sau: Chương 1: Những vấn đề thu hồi đất thu hồi đất dự án chậm triển khai chậm tiến độ (i) Giá trị tài sản mà nhà đầu tư bị thu hồi đất đầu tư vào đất; (ii) Quyền lợi ích tổ chức tín dụng nhận chấp QSDĐ dự án bị thu hồi; (iii) Quyền lợi ích khách hàng (chẳng hạn người mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai dự án) người tham gia hợp tác, góp vốn vào dự án có đất bị thu hồi Đối với vấn đề (i): quy định khoản Điều 51 Hiến pháp năm 2013: “Nhà nước khuyến khích, tạo điều kiện để doanh nhân, doanh nghiệp cá nhân, tổ chức khác đầu tư, sản xuất, kinh doanh; phát triển bền vững ngành kinh tế, góp phần xây dựng đất nước Tài sản hợp pháp cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh pháp luật bảo hộ khơng bị quốc hữu hóa” Qua đó, tài sản gắn liền với đất trường hợp DAĐT chậm triển khai chậm tiến độ bị thu hồi tài sản hình thành hợp pháp nhà đầu tư, Nhà nước phải có trách nhiệm bảo vệ tài sản họ hoàn trả thu hồi đất Tuy nhiên, quy định khoản Điều 82 khoản Điều 92 LĐĐ 2013, nhà nước thu hồi đất trường hợp này, nhà đầu tư không bồi thường đất bồi thường tài sản gắn liền với đất Như vậy, quy định dù mang tính răn đe hà khắc chưa phù hợp với tinh thần Hiến pháp năm 2013 chưa bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư Đối với vấn đề (ii): theo LĐĐ 2013, trình hoạt động dự án, nhà đầu tư phép chấp QSDĐ tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Đây cách giúp cho nhà đầu tư huy động vốn để thực dự án vốn đầu tư thực dự án khơng đủ để trì hoạt động Căn quy định khoản 28 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn LĐĐ: “3 Khi Nhà nước thu hồi đất quy định điểm a, b, c, d, g, h i khoản Điều 64 Luật đất đai mà quyền sử dụng đất chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bị chấm dứt; bên chấp phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận chấp theo quy định pháp luật dân pháp luật khác có liên quan” Điều có nghĩa trường hợp nhà đầu tư chậm triển khai chậm đưa đất vào sử dụng bị Nhà nước thu hồi đất theo quy định điểm i khoản Điều 64 LĐĐ 2013, hợp đồng chấp QSDĐ nhà đầu tư tổ chức tín dụng bị chấm dứt Nhà đầu tư phải hoàn trả lại khoản vay cho tổ chức tín dụng theo quy định pháp luật dân pháp luật khác có liên quan Như vậy, pháp luật đất đai có quy định chế giải quyền lợi ích tổ chức tín dụng nhận chấp QSDĐ dự án bị thu hồi 47 Đối với vấn đề (iii): văn quy định hướng dẫn thi hành LĐĐ 2013 thời điểm hoàn toàn chưa đề cập đến Nếu vấn đề tiếp tục bị bỏ ngõ quy định thu hồi đất nói khó mà thực thực tế, công cụ thu hồi đất Nhà nước việc lành mạnh hóa quan hệ đất đai điều kiện kinh tế thị trường khơng có tác dụng.32 Qua đó, khơng thể bảo đảm quyền lợi ịch hợp pháp khách hàng nhà đầu tư góp vốn vào dự án bị thu hồi đất 2.4.2 Thực tiễn thi hành quy định pháp luật số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Thứ nhất, quyền lợi ích nhà đầu tư, giá trị tài sản mà nhà đầu tư bị thu hồi đất đầu tư vào đất LĐĐ 2013 có điểm bổ sung thời gian gia hạn 24 tháng cho chủ đầu tư, lại xử lý khắt khe so với LĐĐ 2003 không bồi thường đất tài sản gắn liền với đất.33 LĐĐ 2013 không đề cập đến việc xử lý số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ đầu tư nộp nên hiểu Nhà nước khơng hồn trả số tiền nói Mặc dù quy định có ý nghĩa răn đe, hạn chế tình trạng chây ì, dự án treo chủ đầu tư, nhiên pháp luật nên cân nhắc quyền lợi họ tùy trường hợp cụ thể Quan điểm đề xuất số tác giả, dự án nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất với giá trị lớn xin chế đặc thù địa phương xem xét cho phép chủ đầu tư cam kết thực khoảng thời gian phù hợp để triển khai hoàn thành dự án Trong khoảng thời gian này, chủ đầu tư phải đóng thêm khoản tiền tạm gọi “tiền bảo đảm” để bảo đảm hoàn thành dự án tiến độ cam kết Nếu sau thời gian trên, nhà đầu tư chưa hoàn thành dự án tiền bảo đảm thực dự án Nhà nước thu hồi đất bồi thường đất tài sản gắn liền với đất 34 Theo quan điểm tác giả, pháp luật nên sửa đổi quy định theo hướng thu hồi đất DAĐT chưa đưa đất vào sử dụng sau hết thời hạn gia hạn, người bị thu hồi đất bồi thường tài sản đất Vốn dĩ, nhà đầu tư bỏ khoảng vốn đầu tư, chi phí vào đất để thực DAĐT, qua đó, tài sản hợp pháp họ Tác giả đề xuất nhằm hướng đến bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư trường hợp lý khách quan, họ tiếp tục thực dự án mà bị Nhà nước thu hồi bồi thường tài sản đất Điều nhằm phù hợp với tinh thần Hiến pháp Lưu Quốc Thái, “Bản chất, vai trò hoạt động thu hồi đất điều kiện kinh tế thị trường”, http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=208456, truy cập ngày 17/06/2022 33 Xem khoản Điều 82 khoản Điều 92 LĐĐ 2013 34 Ngơ Gia Hồng, Trần Trọng Hiếu, tlđd (23), tr 44 32 48 Thứ hai, quyền lợi ích tổ chức tín dụng nhận chấp quyền sử dụng đất dự án bị thu hồi Theo LĐĐ 2013, trình thực dự án, nhà đầu tư chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất để có thêm nguồn vốn thực DAĐT Quy định tất yếu cần thiết thực tế nhà đầu tư thường chấp QSDĐ cho tổ chức tín dụng, giúp cho nhà đầu tư chủ động việc tìm thêm nguồn vốn hỗ trợ hoạt động đầu tư Tuy nhiên, trường hợp nhà đầu tư dự án không đưa đất vào sử dụng 12 tháng liên tục sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ thực dự án Nhà nước tiến hành thu hồi đất mà không bồi thường đất tài sản gắn liền với đất Như vậy, trường hợp nhà đầu tư chấp QSDĐ cho tổ chức tín dụng Nhà nước thu hồi QSDĐ dẫn đến hậu nào? Đầu tiên cần phải xác định hành vi không đưa đất chậm đưa đất vào sử dụng nhà đầu tư hành vi VPPL đất đai để Nhà nước tiến hành thu hồi đất Vì vậy, quan hệ xã hội xác lập dựa có liên quan xem vô hiệu phải chấm dứt hiệu lực pháp luật Căn quy định khoản 28 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP, nhà đầu tư phải hoàn trả lại số tiền vay tổ chức tín dụng có hành vi VPPL đất bị Nhà nước thu hồi Tuy nhiên, thực tế DAĐT sử dụng đất chậm tiến độ xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong nguyên nhân xuất phát từ việc nhà đầu tư khơng cịn đủ kinh phí để thực dự án kể chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất cho tổ chức tín dụng Bên cạnh đó, pháp luật gia hạn cho nhà đầu tư 24 tháng để xử lý QSDĐ, tài sản hợp pháp gắn liền với đất theo quy định điểm i khoản Điều 64 LĐĐ 2013 khoản 14 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP khơng đủ để nhà đầu tư hồn trả lại khoản vay cho tổ chức tín dụng Về nguyên tắc, bên chấp vi phạm nghĩa vụ hoàn trả tổ chức tín dụng nhận chấp quyền xử lý QSDĐ Tuy nhiên, theo quy định hợp đồng chấp QSDĐ bị chấm dứt, tổ chức tín dụng khơng thể xử lý QSDĐ phần đất thuộc phạm vi thu hồi Nhà nước Như vậy, khoản tiền tổ chức tín dụng cho nhà đầu tư vay để thực DAĐT khơng thể truy địi QSDĐ dùng để chấp xử lý bị nhà nước thu hồi Nhằm bảo vệ tốt quyền lợi ích tổ chức tín dụng trường hợp này, pháp luật cần lưu ý việc yêu cầu nhà đầu tư thực nghĩa vụ hoàn trả khoản vay chấp thời điểm, trình tự thủ tục để giúp tổ chức giải nguồn nợ cịn tồn đọng Ngồi ra, theo quy định pháp luật trường hợp hết thời hạn gia hạn sử dụng đất 24 tháng mà nhà đầu tư không thực 49 việc chuyển QSDĐ, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác Nhà nước tiến hành thu hồi Tuy nhiên, trường hợp nhà đầu tư chấp QSDĐ, chấp tài sản gắn liền với đất cho tổ chức tín dụng, pháp luật nên bổ sung thêm việc cho phép tổ chức tín dụng xử lý tài sản gắn liền với đất thay bán cho nhà đầu tư khác Mặc dù hợp đồng chấp khơng cịn hiệu lực, nhà đầu tư phải thực nghĩa vụ hoàn trả lại khoản tiền vay Điều giúp tránh việc nhà đầu tư tẩu tán tài sản, khơng cịn tài sản để hồn trả cho tổ chức tín dụng Thứ ba, quyền lợi ích khách hàng (như người mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai dự án) người tham gia hợp tác, góp vốn đầu tư vào dự án có đất bị thu hồi Đối với nhà đầu tư dự án nói chung với nhà đầu tư dự án có sử dụng đất nói riêng, vốn cơng cụ quan trọng việc thực hoạt động kinh doanh đầu tư dự án Có thể hiểu vốn đầu tư dự án tổng số vốn mà nhà đầu tư sử dụng hoạt động đầu tư, kinh doanh Ngồi nguồn vốn tự có, nhà đầu tư huy động vốn đầu tư dự án nhiều cách như: phát hành trái phiếu, vay vốn từ tổ chức tín dụng,… số vốn huy động sử dụng để thực DAĐT, kinh doanh Trên thực tế, số DAĐT riêng nguồn vốn đầu tư dự án không đủ cho hoạt động dự án Vì vậy, việc huy động vốn thêm từ tổ chức bên cần thiết để tạo sở cho việc đầu tư hoàn thành dự án Ngoài ra, dự án sử dụng đất cụ thể dự án xây dựng nhà hình thành tương lai, nhà đầu tư thông thường huy động thêm vốn đầu tư cách chào bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành tương lai cho khách hàng Tuy nhiên, vấn đề đặt DAĐT sử dụng đất chậm tiến độ, chậm triển khai bị Nhà nước tiến hành thu hồi theo điểm i khoản Điều 64 LĐĐ 2013 quyền lợi ích hợp pháp khách hàng, nhà đầu tư khác góp vốn vào dự án xử lý nào? Trong trường hợp này, khách hàng dễ rơi vào tình trạng chịu tổn thất, mát nặng nề tài sản Vì nhà đầu tư trước Nhà nước giao đất, cho thuê đất thực DAĐT, khơng cịn xem chủ sở hữu tài sản hợp pháp để thực giao dịch chuyển nhượng bất động sản mà họ đầu tư cho khách hàng người chuyển tiền đặt cọc, giữ chỗ, tiền huy động mua nhà đất cho họ Bên cạnh đó, dự án bất động sản nhà hình thành tương lai chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, việc chuyển nhượng chưa phép nhà đầu tư thường lách luật để chuyển nhượng cách đặt cọc, ký hợp đồng… để huy 50 động vốn Giao dịch chưa thực thức, chưa đăng ký quyền sở hữu, chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, QSDĐ Do đó, DAĐT chấm dứt hoạt động QSDĐ bị thu hồi, nhà đầu tư nhận tiền tiếp tục thực cam kết chuyển nhượng nhà đất cho khách hàng, hợp đồng, giao dịch thực Khách hàng muốn bảo vệ quyền lợi ích u cầu nhà đầu tư trả lại tiền cho Tuy nhiên, việc địi lại tiền khó nhà đầu tư chi cho việc đầu tư dự án, cho chi phí liên quan thân nhà đầu tư khơng tự nguyện hồn trả Do vậy, khách hàng đường yêu cầu tòa án giải tranh chấp, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Bên cạnh đó, nhà đầu tư góp vốn vào vốn đầu tư dự án, thiệt hại không nhỏ Khách hàng bỏ khoản chi phí tương ứng với mức giá đặt cọc, giữ chỗ, cịn nhà đầu tư góp thêm vốn phải góp thêm số vốn đủ để bù đắp vào phần chi phí cịn thiếu hụt để trì hồn thành dự án Do số tiền góp vốn đầu tư lớn Việc thu hồi lại khoản tiền góp phụ thuộc nhiều vào khả nhà đầu tư thực dự án Trường hợp nhà đầu tư thực dự án khơng có động thái 24 tháng Nhà nước gia hạn sử dụng đất để xử lý tài sản nhằm thu hồi lại vốn nhà đầu tư góp thêm vốn chấp nhận trắng lúc Nhà nước thu hồi lại đất mà không bồi thường đất tài sản gắn liền với đất Nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp khách hàng nhà đầu tư góp thêm vốn thực dự án, Nhà nước cần sớm có quy định cụ thể giải vấn đề liên quan đến dự án bị thu hồi đất nhà đầu tư có VPPL đất đai Đối với việc huy động vốn hình thức chào bán, đặt cọc, ký hợp đồng,… nhà đầu tư với khách hàng, cần có quy định thống LĐĐ LNO điều kiện chào bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, bất động sản hình thành tương lai Qua đó, LĐĐ cần quy định thêm chế giám sát hoạt động huy động vốn nhằm tránh trường hợp DAĐT sử dụng đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, lại nhà đầu tư huy động vốn trái pháp luật Đồng thời, pháp luật đất đai cần quy định cụ thể hệ việc thu hồi đất DAĐT chậm tiến độ, hợp đồng phát sinh trình thực dự án vô hiệu nhà đầu tư thực dự án phải có nghĩa vụ hồn trả tất số tiền huy động từ phía khách hàng từ phía nhà đầu tư góp vốn khác Ngoài ra, pháp luật quy định thời hạn 24 tháng kể từ ngày DAĐT bị chấm dứt hoạt động theo quy định, nhà đầu tư thực chuyển QSDĐ, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định pháp luật 51 Khi hết thời hạn 24 tháng gia hạn tiến độ sử dụng đất mà nhà đầu tư khơng thực cơng việc Nhà nước thu hồi đất Trường hợp người sử dụng đất khơng có quyền chuyển nhượng QSDĐ khơng có tài sản gắn liền với đất Nhà nước thu hồi đất Nhận thấy, DAĐT có tiềm để phát triển kinh tế - xã hội, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, pháp luật nên có thêm quy định tạo sở cho dự án tiếp tục thực Cách giải công minh bạch Nhà nước đứng tổ chức đấu thầu để chọn nhà đầu tư có lực thực để thay nhà đầu tư bị thu hồi đất Các quyền, nghĩa vụ, lợi ích có liên quan đến dự án chủ đầu tư đảm nhận thực Có vậy, DAĐT có tiềm phát triển không thời gian thu hồi mà giao cho nhà đầu tư có khả thực trì, hồn thành dự án KẾT LUẬN CHƯƠNG Qua nghiên cứu, phân tích quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng quy định số bất cập số vấn đề pháp lý thu hồi đất dự án chậm triển khai chậm tiến độ theo LĐĐ 2013, rút kết luận sau: Thứ nhất, chương đề cập đến vấn đề pháp lý tiêu biểu liên quan đến thu hồi đất dự án chậm triển khai, chậm tiến độ theo LĐĐ 2013, bao gồm thời gian gia hạn cho chủ đầu tư khắc phục nguyên nhân chậm triển khai chậm tiến độ; trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ dự án; trách nhiệm quan nhà nước việc kiểm soát dự án chậm triển khai chậm tiến độ; quyền, lợi ích chủ thể liên quan đến dự án đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất Chương đề cập đến quy định pháp luật, thực trạng số vấn đề pháp lý, qua cho thấy pháp luật cần có quy định cụ thể thống với để giúp việc áp dụng thực tiễn trở nên dễ dàng Thứ hai, chương đặt vấn đề ưu điểm, hạn chế bình luận quy định pháp luật, thực trạng áp dụng quy định Từ đó, tác giả đưa quan điểm khác đúc kết từ cá nhân từ nghiên cứu liên quan, rút kiến nghị có giá trị tham khảo cho việc hoàn thiện quy định pháp luật, thống cách hiểu áp dụng đời sống xã hội 52 KẾT LUẬN CHUNG Công tác thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai pháp luật quy định cụ thể, hoàn thiện để áp dụng cách rộng rãi, thuận tiện đảm bảo quyền sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước nhằm thực tốt quyền lực Nhà nước Qua đó, thu hồi đất dự án chậm triển khai chậm tiến độ thu hồi quy định điểm i khoản Điều 64 Luật Đất đai 2013 Mặc dù có quy định tiến Luật Đất đai 2003 quy định bộc lộ số thiếu sót Trên sở khái quát vấn đề chung thu hồi đất dự án chậm tiến độ, khóa luận làm rõ khái niệm liên quan đến thu hồi đất; dự án đầu tư sử dụng đất chậm tiến độ, chậm thực hiện; q trình phát triển cơng tác thu hồi đất dự án chậm tiến độ, chậm triển khai Qua giúp người đọc khái quát vấn đề lý luận liên quan đến công tác thu hồi đất Trên sở nghiên cứu quy định pháp luật, thực trạng áp dụng quy định thực tiễn, khóa luận rút vấn đề pháp lý liên quan sau: Thứ nhất, thời gian gia hạn sử dụng đất Quy định pháp luật đất đai pháp luật đầu tư cịn hạn chế gây khó hiểu khoảng thời gian gia hạn cho chủ đầu tư Qua đó, tác giả làm rõ, đưa đóng góp mang tính thống quy định pháp luật hai ngành luật giúp cho nhà đầu tư thuận lợi thủ tục liên quan đến đất đai đầu tư dự án Thứ hai, trường hợp bất khả kháng Quy định pháp luật đất đai trường hợp thu hồi đất dự án đầu tư chậm triển khai chậm tiến độ không quy định rõ trường hợp bất khả kháng ngoại lệ để Nhà nước chưa tiến hành thu hồi đất chưa có cách thức xử lý khoảng thời gian này, gây khó khăn cho nhà đầu tư Từ đó, pháp luật cần xác định rõ cách trường hợp bất khả kháng lỗi nhà đầu tư xác định khoảng thời gian xảy bất khả kháng cộng vào khoảng thời gian gia hạn quyền sử dụng đất, giúp nhà đầu tư có thêm thời gian khắc phục hậu bất khả kháng nhanh chóng đưa đất vào sử dụng Thứ ba, vấn đề pháp lý khác Khóa luận phân tích thêm hai vấn đề quan trọng trách nhiệm quan nhà nước việc kiểm soát án chậm triển khai, chậm tiến độ quyền, lợi ích chủ thể liên quan đến dự án đầu tư bị Nhà nước thu hồi, qua đưa kiến nghị hồn thiện pháp luật nhằm nâng cao vai trò quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp chủ thể liên quan 53 Trong khn khổ khóa luận tốt nghiệp cử nhân, tác giả xin dừng lại việc phân tích đánh giá quy định pháp luật số vấn đề pháp lý quan trọng Từ góp phần kiến nghị số giải pháp nhằm quy định cách cụ thể, rõ ràng, bước khắc phục khó khăn, phục vụ công tác thu hồi đất dự án chậm triển khai, chậm tiến độ, bảo vệ tốt quyền lợi ích hợp pháp chủ thể quan hệ 54 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn pháp luật Hiến Pháp năm 1980 Quốc hội ban hành ngày 18/12/1980 Hiến Pháp năm 1992 ban hành ngày 15/04/1992 Hiến Pháp năm 2013 ban hành ngày 28/11/2013 Bộ luật Dân năm 2015 (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 (Luật số 197/SL) ngày 4/12/1953 Luật Đầu tư nước Việt Năm năm 1987 (Luật số 4-HĐNN8) ngày 29/12/1987 Luật Đất đai năm 1987 (Luật số 3-LCT/HĐNN8) ngày 29/12/1987 Luật Đất đai năm 1993 (Luật số 24-L/CTN) ngày 14/7/1993 Luật Khuyến khích đầu tư nước năm 1994 (Luật số 35-L/CTN) ngày 22/6/1994 10 Luật Đất đai năm 2003 (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003 11 Luật Thương mại năm 2005 (Luật số 36/2005/QH11) ngày 14/06/2005 12 Luật Đầu tư năm 2005 (Luật số 59/2005/QH11) ngày 29/11/2005 13 Luật Đất đai năm 2013 (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 14 Luật Nhà năm 2014 (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 15 Luật Đầu tư năm 2014 (Luật số 67/2014/QH13) ngày 26/11/2014 16 Luật Đầu tư năm 2020 (Luật số 61/2020/QH14) ngày 17/06/2020 17 Văn hợp Luật Xây dựng (Văn hợp số 02/VBHN-VPQH) ngày 15/07/2020 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 19 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 20 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP Chính phủ ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 21 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP Chính phủ ngày 06/01/2022 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014 B Tài liệu tham khảo 22 Nguyễn Đình Bồng (2012), Quản lý đất đai Việt Nam, Nhà xuất Chính trị quốc gia 23 Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 24 Đào Trung Chính (2014), Nghiên cứu thực trạng đề xuất đổi pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Luận án tiến sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 25 Phan Trung Hiền (2021), “The constitutionality of compulsory land acquisition in Vietnam: The situation and recommendations”, Asian Constitutional Law: Recent Developments And Trends, Khoa Luật, Đại học Cần Thơ 26 Ngơ Gia Hồng, Trần Trọng Hiếu (2020), “Thu hồi đất trường hợp dự án đầu tư sử dụng đất chậm tiến độ”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 10 (390)/2020, tr.41-48 27 Trần Thị Thu Ngân (2004), Pháp luật xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai – thực trạng hướng hoàn thiện, Luận văn cử nhân luật, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 28 Quyết định số 19/2019/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre ban hành quy chế phối hợp thực thu hồi đất dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai dự án đầu tư chấm dứt hoạt động theo quy định pháp luật đầu tư địa bàn tỉnh Bến Tre 29 Nguyễn Thị Tài (2018), Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 30 Từ điển tiếng Việt (2003), Nhà xuất Đà Nẵng 31 Từ điển Luật học (2006), Viện khoa học pháp lý 32 Trường Đại học Luật Hà Nội (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Công an Nhân dân 33 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Hồng Đức Tài liệu từ internet 34 Nhất Nam, “Thu hồi dự án bê trễ: Không dễ!”, https://nhadautu.vn/thu-hoidu-an-be-tre-khong-de-d25381.html, truy cập ngày 16/06/2022 35 Nguyễn Hồ Phong, “Đảng Cộng sản Việt Nam lãnh đạo công đổi kinh tế đất nước”, https://hcmcpv.org.vn/tin-tuc/dang-cong-san-viet-nam-lanh-daocong-cuoc-doi-moi-kinh-te-dat-nuoc-1491890466, truy cập ngày 11/06/2022 36 Nguyễn Hưng Quang, “Sứ mệnh lịch sử Luật Đầu tư”, https://nhquang.com/vi/su-menh-lich-su-cua-luat-dau-tu/, 15/06/2022 37 Sở tài nguyên môi trường, http://tnmtnd.hanoi.gov.vn/index.php?option =com_content&view=article&i d=18267&catid=12&Itemid=130, truy cập ngày 16/06/2022 38 Đình Sơn, “Thiệt hại nặng nề từ dự án treo”, https://thanhnien.vn/thiethai-nang-ne-tu-cac-du-an-treo-post1070095.html, truy cập ngày 07/06/2020 39 Lê Văn Sua, “Bàn kiện bất khả kháng nguyên tắc suy đoán lỗi Điều 584 Bộ luật dân năm 2015”, https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuutrao-doi.aspx?ItemID=2103, truy cập ngày 15/06/2022 40 Minh Trang, “Điểm mặt dự án bất động sản chậm tiến độ Khánh Hoà”, https://vnbusiness.vn/tin-tuc/diem-mat-nhung-du-an-bat-dong-san-cham-tiendo-o-khanh-hoa-1074835.html, truy cập ngày 01/06/2022 41 An Trân, “Tập trung xử lý dứt điểm dự án chậm tiến độ - Báo Nhân Dân”, https://nhandan.vn/tranghanoi-tin-chung/tap-trung-xu-ly-dut-diem-cac-du-ancham-tien-do-692790/, truy cập ngày 16/6/2022 42 Bùi Thành, “Rà soát, xử lý kịp thời vướng mắc thực dự án chậm tiến độ địa bàn tỉnh - Báo Quảng Bình điện tử”, https://www.baoquangbinh vn/thoi-su/202104/ra-soat-xu-ly-kip-thoi-vuong-mac-trong-thuc-hien-cac-du-ancham-tien-do-tren-dia-ban-tinh-2187720/, truy cập ngày 16/06/2022 43 Lưu Quốc Thái, “Bản chất, vai trò hoạt động thu hồi đất điều kiện kinh tế thị trường”, http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=208456, truy cập ngày 17/06/2022 PHỤ LỤC QUYẾT ĐỊNH SỐ 19/2019/QĐ-UBND NGÀY 24/4/2019 CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BẾN TRE BAN HÀNH QUY CHẾ PHỐI HỢP TRONG THỰC HIỆN THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHÔNG ĐƯA ĐẤT VÀO SỬ DỤNG, CHẬM TIẾN ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI VÀ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHẤM DỨT HOẠT ĐỘNG THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẾN TRE (Trích) QUY CHẾ PHỐI HỢP TRONG THỰC HIỆN THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHÔNG ĐƯA ĐẤT VÀO SỬ DỤNG, CHẬM TIẾN ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI VÀ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHẤM DỨT HOẠT ĐỘNG THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẾN TRE (Ban hành kèm theo Quyết định số 19/2019/QĐ-UBND ngày 23 tháng năm 2019 Ủy ban nhân dân tỉnh) Điều Phạm vi điều chỉnh đối tượng áp dụng Phạm vi điều chỉnh a) Quy chế quy định nguyên tắc, phương thức, nội dung phối hợp trách nhiệm phối hợp việc thực thu hồi đất dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định Điểm I, Khoản 1, Điều 64 Luật Đất đai dự án chấm dứt hoạt động theo quy định Khoản 1, Điều 48 Luật Đầu tư b) Quy chế không áp dụng dự án đầu tư thực theo quy định Luật Đầu tư cơng; dự án đầu tư có vốn 100% thuộc sở hữu nhà nước Đối tượng áp dụng Các sở, ban, ngành tỉnh; Ủy ban nhân dân huyện, thành phố (sau gọi tắt UBND cấp huyện) tổ chức, cá nhân có liên quan việc thực thu hồi đất dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai dự án đầu tư chấm dứt hoạt động đầu tư Điều Nội dung phối hợp Rà soát lập danh mục dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất, dự án chấm dứt hoạt động đầu tư Kiểm tra, tra việc sử dụng đất để thực dự án Gia hạn thời gian sử dụng đất Tham mưu ban hành định thu hồi đất Thông báo thu hồi đất Xử lý phần giá trị lại giá trị đầu tư vào đất tài sản gắn liền với đất Cưỡng chế thực định thu hồi đất Điều 13 Trách nhiệm quan quản lý nhà nước Sở Tài nguyên Môi trường a) Tham mưu UBND tỉnh định thu hồi đất cấp cho dự án, hướng dẫn nhà đầu tư chuyển tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định pháp luật b) Xác định giá đất dự án phải nộp bổ sung tiền gia hạn dự án trường hợp đất dự án chưa có giá bảng giá c) Báo cáo định kỳ hàng năm Ủy ban nhân dân tỉnh trường hợp thu hồi đất theo quy định định d) Phối hợp với UBND cấp huyện tổ chức cưỡng chế thực định thu hồi đất UBND tỉnh Sở Kế hoạch Đầu tư a) Tổng hợp tiếp nhận ý kiến đề nghị nhà đầu tư, chủ trì phối hợp Sở, ngành có liên quan chuyển đơn vị theo chức năng, nhiệm vụ giải quyết, trả lời kiến nghị, đề xuất, vướng mắc chủ đầu tư sau thu hồi, chấm dứt hoạt động dự án; b) Theo dõi việc triển khai thực dự án cho gia hạn thời gian thực dự án, hết thời gian gia hạn mà nhà đầu tư chưa hoàn thành dự án đưa vào hoạt động chấm dứt, thu hồi dự án, chuyển toàn số tiền ký quỹ đầu tư vào ngân sách nhà nước theo quy định sau xem xét trường hợp cụ thể trình quan có thẩm quyền phê duyệt Ban Quản lý khu công nghiệp a) Tiếp nhận ý kiến đề nghị chủ đầu tư, chủ trì chuyển đơn vị có liên quan theo chức năng, nhiệm vụ giải quyết, trả lời kiến nghị, đề xuất, vướng mắc chủ đầu tư sau thu hồi, chấm dứt hoạt động dự án Khu công nghiệp; b) Tiếp tục theo dõi, đôn đốc việc triển khai thực dự án Khu công nghiệp cho gia hạn thời gian thực dự án, hết thời gian gia hạn mà chủ đầu tư chưa hoàn thành dự án đưa vào hoạt động chấm dứt, thu hồi dự án, chuyển toàn số tiền ký quỹ đầu tư vào ngân sách nhà nước theo quy định c) Phối hợp với UBND cấp huyện tổ chức cưỡng chế thực định thu hồi đất UBND tỉnh Sở Tài a) Chủ trì, phối hợp Sở, ngành liên quan tham mưu UBND tỉnh xác định phê duyệt giá trị lại Nhà đầu tư đầu tư đất sau UBND tỉnh phê duyệt định thu hồi đất b) Hướng dẫn đơn vị trúng đấu giá tài sản đất nộp tiền vào tài khoản tạm giữ Nhà nước trường hợp Nhà đầu tư đầu tư tài sản đất không liên hệ Cơ quan Thuế Căn Quyết định UBND tỉnh thời gian gia hạn dự án, xác định khoản tiền phải nộp bổ sung thông báo nhà đầu tư nộp ngân sách nhà nước đầy đủ, kịp thời Trường hợp nhà đầu tư không chấp hành nộp nộp khơng đầy đủ khoản nghĩa vụ tài thơng báo thực biện pháp cưỡng chế theo quy định pháp luật, nhà đầu tư khơng chấp hành lập đầy đủ hồ sơ để chuyển cho Sở Tài nguyên Môi trường tham mun UBND tỉnh xem xét, thu hồi đất quy định UBND cấp huyện a) UBND cấp huyện quy định pháp luật có liên quan đề nghị quan có thẩm quyền tham mưu trình UBND tỉnh thu hồi, hủy bỏ thực thu hồi, hủy bỏ giấy phép, hồ sơ pháp lý cấp cho dự án đầu tư b) Phối hợp với Sở Kế hoạch Đầu tư công tác báo cáo, tham mưu trình UBND tỉnh chủ trương chấm dứt hoạt động dự án đầu tư theo quy định c) Thường xuyên kiểm tra, phát hiện, ngăn chặn xử lý kịp thời vi phạm pháp luật quản lý sử dụng đất đai, thực quy hoạch, nhà đầu tư địa phương d) Tổ chức thực việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư diện tích đất thu hồi quy định pháp luật, bảo đảm sớm đưa đất vào sử dụng nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất, tạo nguồn thu cho ngân sách trường hợp thuộc thẩm quyền e) Tổ chức cưỡng chế thực định thu hồi đất UBND tỉnh PHỤ LỤC DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ NGHỊ ĐỊNH QUY ĐỊNH CHI TIẾT THI HÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI (Trích) Điều Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Sửa đổi, bổ sung Điều 15 sau: “Điều 15 Các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất dự án đầu tư thời điểm để tính gia hạn 24 tháng trường hợp không đưa đất vào sử dụng chậm tiến độ sử dụng đất Các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất dự án đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định điểm i khoản Điều 64 Luật Đất đai, gồm: a) Do ảnh hưởng trực tiếp thiên tai, thảm họa môi trường; b) Do ảnh hưởng trực tiếp hỏa hoạn, dịch bệnh; c) Do ảnh hưởng trực tiếp chiến tranh; d) Các trường hợp bất khả kháng khác mà lỗi người sử dụng đất Thủ tướng Chính phủ định sở đề xuất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Thời gian bị ảnh hưởng trực tiếp trường hợp bất khả kháng quy định khoản Điều không tính vào thời gian gia hạn 24 tháng khơng phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời gian … Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: a) Tổ chức rà sốt, xử lý công bố công khai trang thông tin điện tử Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng thời hạn 12 tháng liên tục chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi dự án đầu tư; dự án gia hạn; dự án chậm tiến độ sử dụng đất lý bất khả kháng; cung cấp thông tin để công khai trang thông tin điện tử Bộ Tài nguyên Môi trường Tổng cục Quản lý đất đai; b) Xác định thời gian bị ảnh hưởng trực tiếp trường hợp bất khả kháng quy định khoản Điều này.” ... thu hồi đất thu hồi đất dự án chậm triển khai chậm tiến độ Chương 2: Thực trạng pháp luật thu hồi đất dự án chậm triển khai chậm tiến độ số kiến nghị hoàn thiện CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THU. .. hồi Tác giả lựa chọn đề tài ? ?Những vấn đề pháp lý thu hồi đất dự án chậm triển khai chậm tiến độ theo Luật Đất đai 2013? ?? với mong muốn tìm hiểu quy định pháp luật vấn đề pháp lý, thực trạng áp dụng... Đối tượng nghiên cứu đề tài bao gồm: - Những vấn đề thu hồi đất, dự án đầu tư sử dụng đất chậm triển khai chậm tiến độ - Những quy định pháp luật hành liên quan đến vấn đề thu hồi đất dự án chậm