Luận văn thạc sĩ VNU LS giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ KIM HUẾ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2012 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ KIM HUẾ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Chuyên ngành : Luật dân Mã số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu HÀ NỘI - 2012 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Sơ lƣợc trình hình thành phát triển quy định pháp luật giao dịch dân tài sản hình thành tƣơng lai 1.2 Khái niệm đặc điểm tài sản hình thành tƣơng lai 1.2.1 Khái niệm tài sản hình thành tƣơng lai 1.2.2 Đặc điểm tài sản hình thành tƣơng lai 1.2.3 Đặc điểm giao dịch dân tài sản hình thành tƣơng lai 11 Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ GIAO 15 DỊCH DÂN SƢ̣ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 2.1 Quy định pháp luật mua bán nhà hình thành 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tƣơng lai 2.1.1 Hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 15 2.1.2 Hình thức mua bán nhà hình thành tƣơng lai 22 2.1.3 Những vấn đề bất cập thực tế 29 Quy định pháp luật chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 34 2.2.1 Hộ gia đình, cá nhân tổ chức khơng có chức kinh doanh bất động sản chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 34 2.2.2 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bán lại nhà 36 2.2.3 Quy định việc nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 37 2.2.4 Vấn đề bất cập liên quan đến quy định nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 41 Quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tƣơng lai 48 2.2 2.3 2.3.1 Thế chấp nhà hình thành tƣơng lai 48 2.3.2 Thế chấp quyền địi nợ hình thành tƣơng lai 65 Chương 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP 76 LUẬT VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Quy định pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai theo hình thức ứng tiền trƣớc 76 3.1.1 Điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai theo hình thức ứng tiền trƣớc 76 3.1.2 Áp dụng hình thức ký quỹ 77 3.1 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3.1.3 Bổ sung hình thức huy động vốn 3.2 Quy định pháp luật hợp đồng góp vốn để đƣợc phân chia lợi nhuận nhà hình thành tƣơng lai 78 79 3.2.1 Ban hành quy định hƣớng dẫn số vấn đề bất cập 79 3.2.2 Những lƣu ý góp vốn đầu tƣ hƣởng quyền mua nhà 79 Quy định pháp luật việc nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 82 3.3.1 Bất hợp lý thu thuế 2% giá chuyển nhƣợng (bao gồm phần vốn chƣa góp) 82 3.3.2 Hƣớng dẫn cụ thể "không xác định đƣợc giá vốn" 83 3.3.3 Điểm bất hợp lý Thông tƣ số 113/2011/TT-BTC 83 3.3.4 Cần có hƣớng dẫn hồ sơ khai thuế 86 3.3 3.4 Quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tƣơng lai 87 3.4.1 Thế chấp nhà hình thành tƣơng lai 87 3.4.2 Thế chấp quyền địi nợ hình thành tƣơng lai 92 3.5 Các kiến nghị khác 94 3.5.1 Tăng cƣờng hoạt động tra, giám sát quan nhà nƣớc có thẩm quyền 94 3.5.2 Xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến giao dịch tài sản hình thành tƣơng lai 97 3.5.3 Tăng cƣờng cơng tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật 103 KẾT LUẬN 107 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 110 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân TSHTTTL : Tài sản hình thành tƣơng lai UBND : Ủy ban nhân dân Formatted: Left, Indent: First line: 0", Line spacing: Exactly 23.1 pt LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỞ ĐẦU Formatted: Line spacing: Exactly 23.1 pt Tính cấp thiết đề tài Luật hóa chế định tài sản hình thành tƣơng lai (TSHTTTL) đƣợc đánh giá bƣớc tiến quan trọng khoa học pháp lý, đáp ứng nhu cầu phát triển tất yếu giao dịch dân sự, kinh tế thƣơng mại, phù hợp với phát triển kinh tế thị trƣờng Tại Việt Nam khái niệm TSHTTTL đƣợc đề cập số văn bản, đặc biệt Bộ luật Dân (BLDS) số 33/2005/QH11 với sửa đổi quan trọng Formatted: Condensed by 0.2 pt khái niệm tài sản Điều 163 Theo đó, hàng loạt văn văn đƣợc ban hành để điều chỉnh loại tài sản đặc biệt nhƣ: Nghị định số Formatted: Condensed by 0.2 pt 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP đăng Formatted: Condensed by 0.2 pt ký giao dịch bảo đảm, Luật Nhà số 56/2005/QH11, Luật Kinh doanh Bất động Formatted: Condensed by 0.2 pt sảnLuật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 Trƣớc đƣợc quy định BLDS số 33/2005/QH11 TSHTTTL đƣợc ghi nhận Nghị định số 165/1999/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm, Nghị định 178/1999/NĐ-CP Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Việc ghi nhận khái niệm văn pháp luật thể tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm giới trình xây dựng pháp luật Việt Nam Là khái niệm mẻ Việt Nam nên quy định pháp luật để điều chỉnh TSHTTTL chƣa thật đầy đủ hồn thiện Có nhiều vấn đề chƣa đƣợc quy định văn pháp luật, có quy định nhƣng lại chƣa rõ ràng có mâu thuẫn văn luật Điều gây nhiều khó khăn cho chủ thể trình thực nguyên nhân phát sinh nhiều vụ việc tranh chấp thời gian vừa qua LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Trong đó, giao dịch TSHTTTL diễn thƣờng xuyên đòi hỏi pháp luật phải có quy định cụ thể để điều chỉnh Việc chồng chéo, mâu thuẫn nhƣ thiếu sót quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề cần phải đƣợc điều chỉnh kịp thời, tránh hệ xấu xảy kinh tế Ngoài ra, thiếu thống công tác quản lý nhà nƣớc, đặc biệt thiếu hiệu hoạt động kiểm tra, giám sát công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật liên quan đến giao dịch dân TSHTTTL ảnh hƣởng xấu tới ổn định giao lƣu dân sự, kinh tế thƣơng mại Nhận biết đƣợc vấn đề bất cập trên, với mong muốn tìm hiểu sâu có hệ thống quy định pháp luật Việt Nam TSHTTTL sở kiến thức đƣợc tích lũy thân trình học tập kinh nghiệm thời gian làm công tác pháp luật, tác giả mạnh dạn lựa chọn đề tài: ""Giao dịch dân tài sản hình thành tương lai" " làm đề tài luận văn thạc sĩ Tác giả hy vọng thơng qua luận văn ngƣời đọc có nhìn toàn diện TSHTTTL nhƣ giao dịch dân TSHTTTL tài liệu tham khảo bổ ích cho độc giả có nhu cầu tìm hiểu sâu TSHTTTL theo quy định pháp luật Việt Nam Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Việc ghi nhận quy định TSHTTTL BLDS số 33/2005/QH11 đƣợc đánh giá điểm tiến công tác xây dựng pháp luật Sau đƣợc luật hóa BLDS, giao dịch tài sản diễn nhiều hơn, thu hút đƣợc quan tâm nhiều tác giả, viết chủ yếu nghiên cứu TSHTTTL dƣới góc độ tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, tập trung vào vấn đề chấp TSHTTTL (thế chấp nhà) Trong trình nghiên cứu hồn thành luận văn này, tác giả tìm hiểu, tham khảo số viết có nội dung liên quan đến phạm vi nghiên cứu luận văn nhƣ sau: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Nguyễn Ngọc Điện: Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam, NXB Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí MinhThành phố Hồ Chí Minh, 1999; - Nguyễn Thúy Hiền: Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dự thảo Bộ luật Dân (sửa đổi); ), http://www.vibonline.com.vn/ Forum/TopicDetail.aspx?TopicID=252, năm 2006IN TRONG TÀI LIỆU Formatted: Line spacing: Exactly 22.8 pt Formatted: Font: Not Italic Formatted: Font: Not Italic Formatted: Font: Not Italic NÀO, NĂM NÀO ??????????; - Luật sƣ Đỗ Hồng Thái: Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006; - Tiến sĩ Ngơ Huy Cƣơng: Khái niệm tài sản, chức luật tài sản đại Bộ luật Dân Việt Nam, Tạp chí Nhà nƣớc pháp luật, số chuyên đề, 1997; - Tiến sĩ Tuấn Đạo Thanh - Phòng Công chứng số 03 thành phố Hà Nội: Bàn cơng chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản hợp đồng, năm 2010; -Nguyễn Quang Hƣơng Trà - Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm: Bàn khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Việt Nam - Nhìn từ giác độ đối tượng hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm; Formatted: Font: Not Italic http://moj.gov.vn/ct/tintuc/lists/nghin%20cu%20trao%20i/view_detail.aspx?It Formatted: Font: Not Italic emID=2769, năm 2010;IN TRONG TÀI LIỆU NÀO, NĂM NÀO ?????????? Formatted: Indent: Left: 0", First line: 0.59", Line spacing: Exactly 22.8 pt, Bulleted + Level: + Aligned at: 0.25" + Tab after: 0.5" + Indent at: 0.5", Tab stops: 0.74", List tab + Not at 0.5" - TÁC GIẢ LÀ AI ?????????: Đăng ký giao dịch bảo đảm - trình xây dựng phát triển (2002-2007), Nhà xuất Tƣ pháp, Hà Nội, 2007; Formatted: Condensed by 0.4 pt Formatted: Line spacing: Exactly 22.8 pt - Dƣơng Thanh Minh: Một số khó khăn, vướng mắc cơng chứng, chứng thực hợp đồng bảo đảm - Khả giải Luật Công chứng số kiến nghị"", - http://www.vibonline.com.vn/vi-VN/Forum/ TopicDetail.aspx?TopicID=1669; Formatted: Font: Times New Roman Italic, Condensed by 0.4 pt Formatted: Condensed by 0.4 pt Formatted: Condensed by 0.5 pt Formatted: Font: Not Italic, Condensed by 0.6 pt Formatted: Font: 14 pt, Condensed by 0.6 pt Formatted: Font: Not Italic, Condensed by 0.6 pt 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề nghị quan có thẩm quyền hủy đăng ký đăng ký giao dịch bảo đảm hành vi quy định khoản 1, 2, Điều này" [ Formatted: Font: Times New Roman Italic, Condensed by 0.2 pt Formatted: Condensed by 0.2 pt Formatted: Condensed by 0.2 pt 25] 3.5.2.2 Xử lý hình Chế tài xử lý hình có ý nghĩa răn đe giáo dục mạnh mẽ ngƣời có hành vi vi phạm, nhƣ tổ chức, cá nhân khác xã hội, bảo đảm tính nghiêm minh pháp luật Các hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến giao dịch dân TSHTTTL gây hậu nghiêm trọng đến mức xử lý hình diễn chủ yếu giao dịch mua bán nhà hình thành tƣơng lai Bên cạnh việc xử lý vi phạm hành cần phải nghiên cứu cụ thể hành vi vi phạm, đủ yếu tố cấu thành tội phạm cần áp dụng chế tài hình để xử lý Hiện nay, vi phạm áp dụng điều khoản sau Bộ luật Hình sự: - Tội thiếu trách nhiệm gây hậu nghiêm trọng quy định điều Điều Formatted: Condensed by 0.2 pt 285 Bộ luật Hình số 15/1999/QH10: áp dụng hành vi công chứng viên thông đồng với chủ đầu tƣ cơng chứng nhiều hợp đồng góp vốn giả để chủ đầu tƣ chiếm đoạt tài sản khách hàng - Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo Điều 140 Bộ luật Hình số 15/1999/QH10: Chủ đầu tƣ đồng ý lý hợp đồng, điều khoản hoãn trả tiền cho ngƣời mua nhƣng lại khơng hồn trả tiền đặt cọc theo thời gian ghi biên lý hợp đồng - Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 139 Bộ luật Hình số 15/1999/QH10: Hành vi làm giả giấy tờ để bán đất dự án đơn vị khác, bán đất dự án khơng có thật nhằm chiếm đoạt tiền ngƣời mua - Tội làm giả dấu, tài liệu quan, tổ chức theo Điều 267 Bộ luật Hình số 15/1999/QH10: Hành vi làm giả hồ sơ mạo danh chủ thể để làm thủ tục công chứng mua bán, chấp nhà, đất lừa ngƣời mua 117 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3.5.3 Tăng cƣờng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật Một nguyên nhân khiến vụ sai phạm giao dịch Formatted: Space Before: 12 pt, Line spacing: Exactly 22.8 pt Formatted: Line spacing: Exactly 22.8 pt liên quan đến TSHTTTL, đặc biệt nhà diễn ngày nhiều ngƣời dân chƣa đƣợc trang bị kiến thức pháp luật cần thiết để ứng phó với hành vi lừa đảo, chƣa nhận biết đƣợc rủi ro ký kết vào hợp đồng pháp lý Do vậy, quan ban ngành cần tăng cƣờng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật liên quan đến vấn đề cho ngƣời dân hiểu, nắm rõ áp dụng hiệu vào sống Nhận thức đƣợc tầm quan trọng công tác tuyên truyền, phổ biến, Formatted: Line spacing: Exactly 23 pt giáo dục pháp luật, năm qua Đảng Nhà nƣớc ta ban hành nhiều văn nhằm phát triển hoạt động nhƣ Chỉ thị số 02/1998 Thủ tƣớng Chính phủ tăng cƣờng phổ biến, giáo dục pháp luật giai đoạn nay; Quyết định số 03/1998/QĐ-TTg Thủ tƣớng Chính phủ ngày 7/01/1998 việc ban hành Kế hoạch triển khai công tác phổ biến, giáo dục pháp luật từ năm 1998 đến năm 2002; Quyết định số 13/2003/QĐ-TTg Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt Chƣơng trình phổ biến, giáo dục pháp luật từ năm 2003 - 2007; Chỉ thị số 32-CT/TW Ban Bí thƣ Trung ƣơng Đảng Cộng sản Việt Nam tăng cƣờng lãnh đạo Đảng công tác phổ biến, giáo dục pháp luật, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật cán bộ, nhân dân; Quyết định số 212/2004/QĐ-TTg Thủ tƣớng Chính phủ ngày 16/12/2004 phê duyệt Chƣơng trình hành động quốc gia phổ biến, giáo dục pháp luật nâng cao ý thức chấp hành pháp luật cho cán bộ, nhân dân xã, phƣờng, thị trấn từ năm 2005 đến năm 2010 … Các văn pháp luật đƣợc ban hành góp phần làm cho công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đạt đƣợc kết đáng ghi nhận Các hoạt động phổ biến, giáo dục pháp luật vào nề nếp theo kế hoạch, chƣơng trình cụ thể với nhiều hình thức, biện pháp thực phù hợp với nhóm đối tƣợng đƣợc phổ biến, giáo dục pháp luật điều kiện địa bàn thực hiện; Đội ngũ cán làm 118 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com công tác phổ biến, giáo dục pháp luật bƣớc đƣợc xây dựng, củng cố với nhiều cộng tác viên tham gia; Các hình thức phổ biến, giáo dục pháp luật ngày phong phú, đa dạng thiết thực với ngƣời dân Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt đƣợc đó, hoạt động phổ biến, giáo dục pháp luật có lúc cịn mang tính thời sự, nặng phong trào Do Formatted: Condensed by 0.2 pt việc nghiên cứu để tìm nguyên nhân biện pháp để tăng cƣờng hiệu công tác vô cần thiết Các biện pháp áp dụng nhƣ sau 3.5.3.1 Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật thông qua phương tiện truyền thông Hiện nay, khoa học cơng nghệ ngày phát triển đại, trình độ dân trí ngày cao Do ngƣời dân có nhu cầu cao dễ dàng tiếp cận phƣơng tiện truyền thơng nhƣ báo chí (báo giấy, báo điện tử), phát thanh, truyền hình Báo chí, đặc biệt báo điện tử tiếp cận nhanh chuẩn xác thông tin pháp luật, diễn biến hàng ngày đời sống xã hội phản ánh chân thực thông qua viết Do vậy, thông tin đƣợc cập nhật ngƣời dân dễ dàng tiếp nắm bắt đƣợc thông qua công nghệ internet Các văn pháp luật đƣợc ban hành, vƣớng mắc, bất cập trình áp dụng pháp luật nhƣ hành vi vi phạm có liên quan xảy thực tế đƣợc phản ánh qua báo chí truyền hình cách nhanh xác Thực tế cho thấy nhiều vụ việc bị ""phanh phui"", hành vi Formatted: Line spacing: Exactly 22.7 pt lừa đảo, vi phạm quy định pháp luật đƣợc phát đƣợc ngƣời dân biết đến thơng qua báo chí, phát thanh, truyền hình, từ họ có nhận biết phịng tránh hành vi vi phạm xảy thân gia đình Ngồi ra, phƣơng tiện truyền thơng góp phần phổ biến quy định pháp luật để ngƣời dân nắm rõ áp dụng thực tế 119 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Có thể nói truyền thơng có ảnh hƣởng vô lớn tới việc tiếp nhận thông tin ngƣời dân Báo chí, phát thanh, truyền hình đƣợc phổ biến khắp nƣớc ""kênh"" vô hiệu để nhà nƣớc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho nhân dân Khi ngƣời dân đƣợc biết hiểu rõ quy định pháp luật tự áp dụng thực tế, nhận biết đƣợc hành vi vi phạm chủ thể khác phản ánh việc sai phạm lên quan chức Từ đó, hiệu áp dụng văn pháp luật đƣợc đánh giá xác quan có thẩm quyền ban hành kịp thời quy định sửa đổi, phù hợp phát triển kinh tế 3.5.3.2 Kết hợp phổ biến, giáo dục pháp luật với trợ giúp pháp lý, tư vấn pháp luật hòa giải sở Phổ biến, giáo dục pháp luật, trợ giúp pháp lý, tƣ vấn pháp luật hòa Formatted: Condensed by 0.2 pt giải sở có mối quan hệ mật thiết việc xây dựng ý thức pháp luật, tăng cƣờng hiểu biết pháp luật cho ngƣời dân Để nâng cao hiệu quả, phát huy Formatted: Condensed by 0.2 pt mạnh hình thức trên, cần đƣa yêu cầu thực phổ biến, giáo dục pháp luật vào Quy chế hoạt động đồn luật sƣ, Văn phịng Luật, Formatted: Condensed by 0.2 pt Trung tâm Trợ giúp pháp lý thuộc Sở Tƣ pháp Đây tổ chức chuyên Formatted: Condensed by 0.2 pt nghiệp, hiểu rõ quy định pháp luật, thƣờng xuyên tiếp xúc với ngƣời dân để giải vấn đề vƣớng mắc liên quan đến pháp luật Khi ngƣời tƣ vấn nắm rõ quy định pháp luật, ngƣời dân thực quan tâm lắng nghe ý kiến tƣ vấn hiệu việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cao Chúng ta cần thực thƣờng xuyên việc kết hợp phổ biến, giáo dục Formatted: Line spacing: Exactly 22.9 pt pháp luật với trợ giúp pháp lý, tƣ vấn pháp luật hịa giải sở để hình thành trách nhiệm tự giác luật sƣ, trợ giúp viên pháp lý lần tƣ vấn thực thủ tục pháp lý cho khách hàng, đối tƣợng tƣ vấn 3.5.3.3 Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật theo hướng làm thay đổi suy nghĩ pháp luật người dân 120 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hiện nay, phần lớn ngƣời dân thƣờng cho ""pháp luật"" mệnh lệnh cần phải tuân thủ, hình phạt ngƣời vi phạm, hay pháp luật để giải tranh chấp Do vậy, ngƣời dân thƣờng quan tâm tới pháp luật thân họ bị xâm hại hay có vấn đề liên quan tới pháp luật (kiện cáo, tranh chấp, bị xử phạt …) Suy nghĩ chƣa đầy đủ làm ảnh hƣởng tới hiệu áp dụng văn pháp luật thực tế Do vậy, tuyên truyền, phổ biến giáo dục Formatted: Condensed by 0.2 pt pháp luật báo cáo viên pháp luật cần giải thích, phân tích cho ngƣời dân hiểu đƣợc pháp luật không bao gồm quy định cƣỡng chế, thực thi pháp luật, biện pháp giải tranh chấp mà pháp luật bao gồm quy định bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cơng dân, khuyến khích giao dịch lành mạnh thành viên xã hội phát triển bảo đảm trật tự ổn định Ngƣời dân cần tìm hiểu rõ quy định pháp luật để thực đúng, đảo bảo quyền lợi cho hai bên, tránh tranh chấp xảy Formatted: Condensed by 0.2 pt 121 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com KẾT LUẬN Tài sản hình thành tƣơng lai loại tài sản mang tính đặc Formatted: Line spacing: Exactly 22.65 pt thù Do vậy, cần phải có hệ thống văn pháp luật hoàn thiện với đầy đủ quy định riêng, cụ thể điều chỉnh giao dịch dân liên quan đến tài sản đặc biệt Hiện nay, pháp luật giao dịch dân TSHTTTL dần đƣợc hoàn thiện Từ đƣợc luật hóa thức BLDS số 33/2005/QH11, TSHTTTL đƣợc công nhận áp dụng thực tế Các văn pháp luật chuyên ngành lần lƣợt đƣợc ban hành để điều chỉnh tài sản nhƣ Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP đăng ký giao dịch bảo đảm, Luật Nhà số 56/2005/QH11, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sảnLuật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sảnLuật Kinh doanh bất động sản … nhiều Thông thông tƣ hƣớng dẫn văn Gần quan nhà nƣớc ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm; Nghị định số 05/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị nghị định đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sƣ, tƣ vấn pháp luật Trong văn thừa nhận TSHTTTL tài sản hợp pháp giao lƣu dân sự, chủ sở hữu có quyền định tài sản Hệ thống văn pháp luật góp phần đảm bảo cho giao dịch dân TSHTTTL diễn an toàn, ổn định, việc quản lý nhà nƣớc trở nên dễ dàng Tuy nhiên, sau nghiên cứu, đánh giá việc áp dụng quy định pháp luật thực tế tác giả nhận thấy quy định pháp luật giao dịch 122 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com TSHTTTL chƣa thực đầy đủ hoàn thiện, quy định nằm rải rác văn pháp luật khác nhau, việc mâu thuẫn văn luật tồn gây khó khăn cho việc áp dụng Điều thể phần phân tích vấn đề bất cập liên quan đến giao dịch TSHTTTL tác giả nêu Các bất cập xuất phát từ nhiều ngun nhân, ngồi ngun nhân chƣa đầy đủ thiếu thống hệ thống pháp luật cịn liên quan đến vấn đề tổ chức thực thi pháp luật thực tế thiếu triệt để, công tác kiểm tra, giám sát quan có thẩm quyền chƣa phát huy tác dụng, hoạt động tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật chƣa mang lại hiệu cao dẫn đến hiểu biết ngƣời dân chƣa đầy đủ, sai phạm tranh chấp xảy ngày nhiều Do vậy, giải pháp đặt trƣớc tiên cần hồn thiện hệ thống văn pháp luật giao dịch TSHTTTL cách đầy đủ thống Cơ quan nhà nƣớc cần sửa đổi, bổ sung quy định không hợp lý, mâu thuẫn với văn pháp luật khác Các quy định phải bao quát đủ vấn đề từ việc xác định TSHTTTL, giao kết hợp đồng, công chứng hợp đồng, tài liệu, đăng ký giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm, xử phạt vi phạm hành chính, xử lý hình hành vi vi phạm Các mẫu hợp đồng chấp, hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai cần đƣợc ban hành để bảo đảm quyền lợi cho ngƣời dân tránh tình trạng ngƣời dân phải tuân theo hợp đồng mẫu mà doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng tự xây dựng với điều khoản vô bất lợi cho bên mua, bên chấp nhà Việc sửa đổi, ban hành văn pháp luật cần phải nghiên cứu để đảm bảo đồng thời yếu tố cần thiết, tính hợp pháp tính hợp lý Cùng với việc hồn thiện hệ thống pháp luật, cần thực tốt đồng thời biện pháp hỗ trợ nhƣ tăng cƣờng hoạt động tra, giám sát quan nhà nƣớc có thẩm quyền từ bƣớc ban hành văn pháp luật, tổ chức thực pháp luật đến xử lý vi phạm; xử lý nghiêm minh 123 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến giao dịch TSHTTTL lai, tăng mức xử phạt vi phạm hành áp dụng chế tài hình có đủ yếu tố cấu thành tội phạm; đồng thời tăng cƣờng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật tới ngƣời dân Áp dụng đồng thời thực tốt giải pháp giải đƣợc triệt để vƣớng mắc, bất cập tồn thực tế, giao dịch dân TSHTTTL diễn ổn định, an tồn khn khổ pháp lý, góp phần vào ổn định chung kinh tế Trân trọng cảm ơn Phó Giáo sƣ, - Tiến sĩ Bùi Đăng Hiếu nhiệt tình hƣớng dẫn góp ý để tác giả hoàn thành luận văn 124 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Bộ Tài (2008), Thơng tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9 hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/N Đ-CP Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội Bộ Tài (2009), Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8 hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng bất động sản, Hà Nội Bộ Tài (2010), Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/1 hướng dẫn bổ sung Thơng tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế Thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/N Đ-CP ngày 8/9/2008 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế Thu nhập cá nhân, Hà Nội Formatted: Bullets and Numbering Formatted: Font: Italic 3.4 Bộ Tài (2011), Thơng tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26/1 việc sửa đổi Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 Bộ Tài hướng dẫn bổ sung Thơng tư số 84/2008/TT-BTC ngày 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 Bộ Tài chính, Hà Nội 4.5 Bộ Tài (2011), Thơng tư số 113/2011/TT-BTC ngày 04/8 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009, Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 Thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26/01/2011, Hà Nội 5.6 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2009), Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội 125 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6.7 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2011), Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.3", Line spacing: Exactly 21.25 pt ngày 20/5 trường quy định sửa đổi, bổ sung số nội dung liên quan đến thủ tục hành lĩnh vực đất đai, Hà Nội Bộ Tƣ pháp (2007), Công văn số 2057/BTP-HCTP ngày 09/5 công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai, Hà Nội Bộ Tƣ pháp (2007), Công văn số 3744/BTP-HCTP ngày 04/9 công chứng giao dịch bảo đảm, Hà Nội 7.10 Bộ Tƣ pháp (2010), Thông tư số 22/2010/TT-BTP ngày 06/12 hướng dẫn đăng ký, cung cấp thông tin trực tuyến giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án, Hà Nội 8.11 Bộ Tƣ pháp (2011), Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/2 hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp Formatted: Font: Times New Roman Italic đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội 12 Bộ Tƣ pháp Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2006), Thông tư liên tịch Formatted: Condensed by 0.2 pt Formatted: Condensed by 0.2 pt 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6 việc sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội 13 Bộ Tƣ pháp Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6 hướng dẫn việc công chứng, chứng Formatted: Font: Not Italic, Condensed by 0.2 pt Formatted: Condensed by 0.2 pt Formatted: Font: Times New Roman Italic, Condensed by 0.3 pt thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, Hà Nội 9.14 Bộ Tƣ pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Ngân hàng Nhà nƣớc (2007), Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXDBTNMT-NHNN ngày 21/5 việc hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp nhà ở, Hà Nội 10.Bộ Tƣ pháp Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6 hướng dẫn việc công chứng, 126 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, Hà Nội 11.15 Bộ Xây dựng (2008), Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sảnLuật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 12.16 Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 17 Ngô Quang Cháng (2011), Mua bán nhà thương mại hình thành tương lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 18 Chính phủ (1999), Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 19 Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Formatted: Condensed by 0.2 pt Formatted: English (United States) Formatted: Font: Italic 20 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 21 Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 13.Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Formatted: Condensed by 0.2 pt 14.Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản, Hà Nội 15.22 Chính phủ (2008), Nghị định số 02/2008/NĐ-CP ngày 04/1 việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Công chứng, Hà Nội 127 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 23 Chính phủ (2009), Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02 Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình, Hà Nội Formatted: English (United States) 16.24 Chính phủ (2009), Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/2 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà cơng sở, Hà Nội 17.25 Chính phủ (2009), Nghị định số 60/2009/NĐ-CP ngày 23/7 quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực tư pháp, Hà Nội 18.26 Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội 19.27 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 20.28 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 21.29 Chính phủ (2012), Nghị định số 05/2012/NĐ-CP ngày 02/2 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định đăng ký giao dịch đảm bảo, trợ giúp pháp lý, luật sư, tư vấn pháp luật, Hà Nội 22.30 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Hà Nội Formatted: Line spacing: Exactly 20.8 pt 31 Cục Đăng ký quốc gia Giao dịch bảo đảm - Bộ Tƣ pháp (2007), Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10 giải yêu cầu đăng ký chấp nhà chung cư chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Hà Nội 32 Cục thuế Thành phố Hồ Chí Minh (2009), Cơng văn số 6969/CT-TTHT ngày 03/9 thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản, Thành phố Hồ Chí Minh Formatted: English (United States) 128 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 33 Cục thuế Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Công văn số 565/CT-TTHT ngày 18/01 thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản, Thành phố Hồ Chí Minh 34 Nguyễn Thúy Hiền (2006), "Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dự thảo Bộ luật Dân (sửa đổi)", http://www.vibonline.com.vn, ngày 22/5 23.35 Dƣơng Thanh Minh (2007), ""Một số khó khăn, vƣớng mắc công chứng, chứng thực hợp đồng bảo đảm- Khả giải Luật Công chứng số kiến nghị"", http://www.vibonline.com.vn/vi-VN/Forum/ TopicDetail.aspx ?TopicID=1669, ngày 10/7 Formatted: English (United States) Formatted: Not Expanded by / Condensed by Formatted: Not Expanded by / Condensed by Formatted: Not Expanded by / Condensed by Field Code Changed Formatted: Condensed by 0.2 pt Formatted: Condensed by 0.2 pt 36 Nhà pháp luật Việt - Pháp (1998), Bộ luật Dân Pháp, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 37 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 38 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 39 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 40 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 41 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 42 Quốc hội (2010), Luật Các Tổ chức tín dụng, Hà Nội 43 Quốc hội (2010), Luật Thanh tra, Hà Nội 44 Quốc hội (2008), Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03/6 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam, Hà Nội Formatted: Font: Italic Formatted: Font: 14 pt, Italic Formatted: Font: 14 pt Formatted: Condensed by 0.1 pt 45 Tuấn Đạo Thanh (2010), "Bàn cơng chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tƣơng lai", http://www.congchung3.vn, ngày 23/7 46 Tổng cục thuế (2009), Công văn số 3929/TCT-TNCN ngày 24/9 thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Hà Nội Formatted: English (United States) 129 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 47 Tổng Cục thuế (2011), Công văn số 4753/TCT-TNCN ngày 28/12 gửi Cục thuế thành phố Hà Nội thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản, Hà Nội 48 Nguyễn Quang Hƣơng Trà (2010), "Bàn khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Việt Nam - Nhìn từ giác độ đối tƣợng hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm", http://moj.gov.vn, ngày 07/7 24.49 Minh Tuấn (2012), ""Nhiều chủ đầu tƣ bất động sản có dấu hiệu lừa đảo"", http://vtc.vn/46-321777/dia-oc/nhieu-chu-dau-tu-bds-co-dau-hieulua-dao.htm, ngày 15/2 25.Nguyễn Quang Hƣơng Trà (2010), "Bàn khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Việt Nam - Nhìn từ giác độ đối tƣợng hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm", http://moj.gov.vn/ct/tintuc/lists/nghin%20cu%20trao%20i/view_detail.asp x?ItemID=2769, ngày 07/7 26.Nguyễn Thuý Hiền (2006), "Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dự thảo Bộ luật Dân (sửa đổi)", http://www.vibonline.com.vn/Forum/TopicDetail.aspx?TopicID=252, ngày 22/5 Field Code Changed Formatted: Default Paragraph Font Formatted: Default Paragraph Font Field Code Changed Field Code Changed Formatted: Default Paragraph Font 27.Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 28.Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản, Hà Nội 29.Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 30.Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 31.Tuấn Đạo Thanh (2010), "Bàn cơng chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tƣơng lai", http://www.congchung3.vn/?flag=view&&Id=95, ngày 23/7 Formatted: Default Paragraph Font Field Code Changed Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.3", Space Before: pt Tiếng Anh 32.50 ""Future interest"", http://en.wikipedia.org/wiki/Future_interest Formatted: Bullets and Numbering 130 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 33.51 Restatement of the Law, Property Copyright (c) 1936, The American Law Institute, Rules and Principles, Division - Future Interests 34.52 ""Civil Code of France"", Article 2130 http://lexinter.net/ ENGLISH/civil_code.htm and Article 2133, 35."Civil Code of Japan", http://en.wikisource.org/wiki/Civil_Code_of_Japan "Civil Code of Japan", http://en.wikisource.org/wiki/Civil_Code_of_Japan Formatted: Default Paragraph Font Formatted: Default Paragraph Font Field Code Changed Formatted: Font: 14 pt, Condensed by 0.3 pt Formatted: Font: 14 pt, Condensed by 0.3 pt Formatted: Font: 14 pt, Condensed by 0.3 pt 53 Formatted: Condensed by 0.3 pt Formatted: Font: Not Italic, Condensed by 0.3 pt Formatted: Condensed by 0.3 pt Formatted: Font: 14 pt, Condensed by 0.3 pt Formatted: Condensed by 0.3 pt 131 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Sơ lƣợc trình hình thành phát triển quy định pháp luật giao dịch dân tài sản hình thành tƣơng lai 1.2 Khái... đặc điểm tài sản hình thành tƣơng lai 1.2.1 Khái niệm tài sản hình thành tƣơng lai 1.2.2 Đặc điểm tài sản hình thành tƣơng lai 1.2.3 Đặc điểm giao dịch dân tài sản hình thành tƣơng lai 11 Chương... chọn đề tài: " "Giao dịch dân tài sản hình thành tương lai" " làm đề tài luận văn thạc sĩ Tác giả hy vọng thông qua luận văn ngƣời đọc có nhìn tồn diện TSHTTTL nhƣ giao dịch dân TSHTTTL tài liệu