(TIỂU LUẬN) THẨM ĐỊNH đầu tư dự án HOMESTAY SAIGON

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH šš&šš THẨM ĐỊNH ĐẦU TƯ DỰ ÁN HOMESTAY SAIGON Môn: Thẩm định kinh tế dự án đầu tư GVHD: Lớp học phần: Nhóm sinh viên thực hiện: Võ Thảo Nghi Đặng Phạm Gia My Trần Hữu Quang Lê Thị Kim Nhi Nguyễn Hoàng Đan Vy Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 18 tháng 12 năm LỜI CẢM ƠN Trong q trình hồn thành tiểu luận cuối kì mơn Thẩm định kinh tế dự án đầu tư nhóm chúng tơi gặp nhiều khó khăn việc thu nhập số liệu liên quan đến nhờ hỗ trợ giúp đỡ nhiệt tình đến từ thầy cơ, bạn bè Quan trọng vô biết ơn xin dành lời cảm ơn chân thành đến Thầy Nguyễn Kim Đức Thầy Võ Thành Tâm, người trực tiếp giúp đỡ hỗ trợ hướng dẫn cho chúng tơi tận tình suốt thời gian vừa qua Trong trình thực luận văn, chúng tơi cố gắng hồn thiện cách tốt chắn không tránh khỏi sai sót Chính mà chúng tơi hoan nghênh chân thành cảm ơn ý kiến đóng góp đến từ Qúy Thầy, Cơ bạn Xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC Danh mục bảng biểu I Tổng quan lý thuyết Lý chọn dự án Mô tả sơ lược doanh nghiệp Mục tiêu dự án Sứ mệnh Định vị thị trường 5.1 Phân đoạn thị trường 5.2 Phân tích mức độ cạnh tranh II KẾ HOẠCH MARKETING Phân tích thị trường Chiến lược marketing Chi phí Marketing III KẾ HOẠCH TỔ CHỨC CỬA HÀNG Bố trí mặt Trang trí phối cảnh Bảng giá thuê Homestay Saigon IV KẾ HOẠCH TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ Yêu cầu nhân Số lượng nhân viên Chi phí nhân cơng V KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH Vốn đầu tư 1.1 Vốn chủ sỡ hữu 1.2 Vay vốn Khấu hao – Phân bổ 2.2 Bảng phân bổ chi phí trả trước Chi phí trực tiếp khác 3.1 Chi phí hành 3.2 Chi phí công cụ, dụng cụ dự kiến năm Doanh thu năm đầu Bảng Doanh thu – Chi phí trực tiếp qua năm hoạt động Báo cáo thu nhập dự trù Bảng vốn luân chuyển Báo cáo ngân lưu VI ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN Thời gian hoàn vốn Đánh giá chất lượng thẩm định 2.1 Ưu điểm 2.2 Hạn chế Đánh giá rủi ro cách khắc phục 3.1 Đánh giá rủi ro 3.2 Cách khắc phục: KẾT LUẬN Danh mục bảng biểu Bảng 1: Định vị thị trường theo phân đoạn thị trường Bảng 2: Chi phí Marketing Bảng 3: Chi phí phần cứng Bảng 4: Chi phí phịng ngủ bếp Bảng 5: Chi phí lắp đặt thiết bị vệ sinh Bảng 6: Chi phí trang trí Bảng 7: Chi phí thiết bị điện tử Bảng 8: Giá thuê phòng Bảng 9: Bảng sơ lược nhân Homestay Saigon Bảng 10: Số lượng nhân viên thời gian làm việc Bảng 11: Chi phí nhân công dự kiến Bảng 12: Vốn chủ sở hũu Bảng 13: Lịch vay trả nợ Bảng 14: Khấu hao tài sản cố định Bảng 15: Phân bổ chi phí trả trước Bảng 16: Chi phí hành Bảng 17: Chi phí cơng cụ, dụng cụ Bảng 18: Doanh thu năm đầu Bảng 19: Doanh thu chi phí năm hoạt động Bảng 20: Báo cáo thu nhập dự trù Bảng 21: Vốn luân chuyển Bảng 22: Báo cáo ngân lưu Bảng 23: Thời gian hoàn vốn Bảng phân cơng cơng việc nhóm PHẦN TRĂM HỒN THIỆN 80% STT HỌ TÊN Đặng Phạm Gia My Võ Thảo Nghi 82% Trần Hữu Quang 82% Nguyễn Hoàng Đan Vy 80% Lê Thị Kim Nhi 75% dự án - Đánh giá chất lượng thẩm định DỰ ÁN HOMESTAY SAIGON I Tổng quan lý thuyết Lý chọn dự án Đi với pháp triển của thời đại kéo theo nhu cầu người thay đổi nâng cao ngày Người du lịch hay công tác họ khơng muốn sống phòng nhỏ mà muốn sống nhà chung với nhiều người khác Hay giới trẻ hướng tới cảm giác tự tự thỏa mái nhà họ Chính thay đổi nhu cầu lưu trú người thúc đẩy cho mơ hình kinh doanh homestay ngày phát triển mở rộng Nhưng khu vực Thành phố Hồ Chí Minh mơ hình homestay chưa phát triển mạnh thiếu để đáp ứng nhu cầu khách hàng Chính mà dự án Homestay Saigon thành lập với nhu cầu tạo nên không gian mẻ, độc lạ đáp ứng nhu cầu ngày cao khách hàng Mô tả sơ lược doanh nghiệp - Loại hình doanh nghiệp: Homestay - Tên doanh nghiệp: Homestay Saigon - Lĩnh vực kinh doanh: kinh doanh homestay - Sản phẩm kinh doanh: dịch vụ - Chủ đầu tư: Võ Thảo Nghi, Đặng Phạm Gia My, Trần Hữu Quang, Lê Thị Kim Nhi, Nguyễn Hoàng Đan Vy - Dự kiến ngày thành lập: 18/12/2020 - Vòng đời dự án: năm - Ngày hoạt động: 360 ngày/năm - Đăng kí kinh doanh: Phịng Tài – Kế hoạch thuộc Ủy ban nhân dân quận 11 - Địa điểm dự kiến: 480 Lạc Long Quân, Phường 5, Quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh - Vốn điều lệ: 250,000,000 VND Mục tiêu dự án Mục tiêu ngắn hạn: - Đưa dự án vào trạng thái hoạt động ngya tháng Thông qua website, trang fanpage review để tiến hành giới thiệu quảng bá hình ảnh dự án - Hồn thành thủ tục cấp giấy phép kinh doanh homestay - Hồn thiện mơ hình dịch vụ cung cấp homestay - Nghiên cứu hoạt động vui chơi giải trí địa phương để bổ sung thêm dịch vụ trải nghiệm lạ - Hoàn thành mục tiêu đặt năm, chiếm lòng tin yêu thích khách hàng Mục tiêu dài hạn: - Gây dựng thương hiệu tạo uy tín, thu hút khơng khách hàng ngồi TP Hồ Chí Minh mà cịn với khách hàng khu vực TP Hồ Chí Minh - Nâng cao chất lượng dịch vụ sở hạ tầng homestay - Tối đa hóa trải nghiệm hài lòng khách hàng Sứ mệnh “ Với mong muốn đem đến cho bạn không gian sống thân thuộc gần gũi, đem đến trải nghiệm thú vị lạ cho bạn, ban lãnh đạo toàn thể đội ngũ nhân viên Homestay Saigon cố gắng để đem đến cho khách hàng dịch vụ, trải nghiệm tốt cho chuyến bạn trở nên trọn vẹn, gắn kết tạo hội gặp gỡ giao lưu với người bạn xa lạ đến từ khắp nơi Chúng tơi hy vọng xây dựng Homestay Saigon trở thành địa điểm lý tưởng cho bạn trẻ mong muốn giao lưu kết bạn tham gia trải nghiệm lạ.” Định vị thị trường Với sứ mệnh Homestay Saigon hướng tới yếu tố nhỏ thị trường để có hướng đắn cho 5.1 Phân đoạn thị trường • Theo đặc điểm địa lý - Khu vực nội thành - Khu vực ngoại thành • Theo nhân học - Độ tuổi: từ 16 tuổi trở lên - Nghề nghiệp: Học sinh – sinh viên, Nhân viên văn phịng • Theo hành vi - Giá phòng - Chất lượng dịch vụ - Chất lượng sản phẩm - Không gian sinh hoạt - Các dịch vụ hỗ trợ Bảng 1: Định vị thị trường theo phân đoạn thị trường Tiêu chí Khơng gian Thích phong cách sáng sinh hoạt Chất lượng dịch vụ Giá phịng Thơng qua bảng phân tích thị trường, dự án hướng đến cho nhóm khách hàng từ 16 – 35 tuổi, chủ yếu học sinh – sinh viên nhân viên văn phòng Bởi nhóm đối tượng có nhiều đổi nhu cầu lưu trú họ hướng tới việc tự tự thỏa mái lưu trú mơ hình khách sạn Đây nhóm quan tâm nhiều đến trải nghiệm lạ truyền thống Điều hoàn toàn phù hợp với mục tiêu mà Homestay Saigon hướng tới 5.2 Phân tích mức độ cạnh tranh a Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn Là thành phố lớn động, năm TP Hồ Chí Minh đón tiếp nhiều vị khách đến từ phương xa với nhiều mục đích khác du lịch, cơng tác, … Đó mà doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ lưu trú thành phố thay đổi chiến lược sách hiệu để thỏa mãn nhu cầu mong muốn khách hàng Tuy nhiên nhìn chung dịch vụ lưu trú truyền thống khó mà đáp ứng nhu cầu giới trẻ thoải mái tự nhiên nhà họ Đây có lẽ rào cản lớn với đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn, từ cho thấy khả kết hợp mơ hình lưu trú truyền thống homestay nhỏ b Đối thủ cạnh tranh trực tiếp Có thể nói mức độ cạnh tranh thị trường cung cấp dịch vụ Homestay Thành phố Hồ Chí Minh mức cao Khi mà lượng homestay mọc lên ngày nhiều, homestay cạnh tranh với phải chịu ảnh hưởng giá nhà đất ngày leo thang, khó giữ chân khách hàng Chính mà homestay Thành phố Hồ Chí Minh ngày hạ nhiệt dẫn đến việc phải đóng cửa nhiều homestay số lượng khách hàng khơng đủ đảm bảo Qua tìm hiểu Homestay Saigon có cho chiến lược kinh doanh tốt cố gắng khắc phục khó khăn, nhằm tạo niềm tin phục vụ nhu cầu khách hàng c Năng lực khách hàng Giới trẻ ngày quan tâm đến khơng gian cách trang trí xếp homestay dịch vụ kèm hay đơn giản vị trí homestay Với homestay vị trí thuận lợi đến quận khu vực trung tâm thành phố, thêm khơng gian trang trí lạ độc đáo phù hợp để có ảnh “so deep” hay đơn giản góc nhỏ khơng gian để vừa “chill” vừa ngắm nhìn phố xá, thơi Homestay Saigon tin có đủ khả thu hút tạo ấn tượng mạnh mẽ voies khách hàng Thêm vào với mức giá phù hợp phải điểm cộng đáng để trải nghiệm AI KẾ HOẠCH MARKETING Phân tích thị trường Ø Thuận lợi: Theo phân tích số chuyên gia kinh tế, homestay coi kênh đầu tư an tồn, hiệu Và với vị trí Homestay Saigon giúp cho du khách dễ dàng di chuyển đến quận trung tâm thành phố hay địa điểm ăn, chơi, giải trí Ø Khó khăn: Mặc dù nhu cầu lưu trú homestay lớn lý khiến ngày nhiều người ‘khởi nghiệp’ theo mơ hình kinh doanh homestay Do đó, đối thủ lĩnh vực ngày nhiều lên, giá cạnh tranh gay gắt Bởi vậy, để giữ chân khách hàng làm mắt du khách, cần phải trọng đầu tư, nâng cao chất lượng sở mình, đồng thời đưa mức giá hợp lý ưu đãi kèm nhằm trì ổn định hoạt động kinh doanh Số lượng phòng Ngày thường Lễ tết IV KẾ HOẠCH TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ Yêu cầu nhân Nhân vận hành homestay yếu tố thường bị bỏ qua bị phớt lờ Chủ nhà thường lầm tưởng nhân phần nhỏ, không quan trọng homestay Tuy nhiên, điều hoàn toàn chưa Vì sao? Vì thực tế, ngồi việc sở hữu sở hạ tầng, sở vật chất chất lượng, đại việc tư vấn, hướng dẫn chăm sóc khách hàng dịch vụ dọn dẹp cốt lõi tạo nên nụ cười khách hàng Chính vậy, đến nhân nhân tố tiềm để việc vận hành homestay trở nên dễ dàng Sau nhân cần có kinh doanh homestay: VỊ TRÍ U CẦU - Kinh cần kin -Trình đ - Giới t - Độ tu - Có ng THỜI GIAN Full tim LÀM VIỆC MƠ TẢ CƠNG - Chào VIỆC - Thống thơng t - Giao t khách h Bảng 9: Sơ lược nhân cần có Homestay Saigon Số lượng nhân viên Số lượng nhân v Mức lương nhân Mức lương ca đêm 06:00 - 14:00 14:00 - 22:00 22:00 - 06:00 Chi phí nhân cơng Tiếp tân Chi phí 600,000 lương ngày Chi phí lương tháng 18,000,000 Bảng 11: Chi phí nhân cơng dự kiến V KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH Vốn đầu tư 1.1 Vốn chủ sỡ hữu STT Chủ đầu tư Võ Thảo Nghi Đặng Phạm Gia My Trần Hữu Quang Nguyễn Hoàng Đan Vy Lê Thị Kim Nhi Tổng số vốn góp 1.2 Vay vốn Lãi suất Thời hạn vay Phương thức trả Năm Năm dự án Nợ đầu kỳ Lãi phát sinh kỳ Tổng trả nợ + Trả nợ gốc + Trả lãi Nợ cuối kỳ 300 Bảng 13: Lịch vay trả nợ Khấu hao – Phân bổ 2.1 Bảng khấu hao tài sản cố định Bảng 14: Khấu hao tài sản cố định Khấu hao Năm lịch Năm dự án Giá trị tài sản đầu kỳ Khấu hao kỳ Giá trị tài sản cuối kỳ Giá trị tài sản đầu kỳ Khấu hao kỳ Giá trị tài sản cuối kỳ Giá trị tài sản đầu kỳ Khấu hao kỳ Giá trị tài sản cuối kỳ Giá trị tài sản đầu kỳ Khấu hao kỳ Giá trị tài sản cuối kỳ Giá trị tài sản đầu kỳ Khấu hao kỳ Giá trị tài sản cuối kỳ Giá trị tài sản đầu kỳ Khấu hao kỳ Giá trị tài sản cuối kỳ Giá trị tài sản đầu kỳ Khấu hao kỳ Giá trị tài sản cuối kỳ Giá trị tài sản đầu kỳ Khấu hao kỳ Giá trị tài sản cuối kỳ Giá trị tài sản đầu kỳ Khấu hao kỳ Giá trị tài sản cuối kỳ Giá trị tài sản đầu kỳ Khấu hao kỳ Giá trị tài sản cuối kỳ Giá trị tài sản đầu kỳ Khấu hao kỳ Giá trị tài sản cuối kỳ Tổng chi phí khấu hao kỳ 2.2 Bảng phân bổ chi phí trả trước Bảng 15: Phân bổ chi phí trả trước Phân bổ chi phí trả trước Năm lịch Năm dự án Chi phí thi cơng lót gạch Chi phí thi cơng lắp sàn gỗ Chi phí thi cơng lắp cửa nhựa giả gỗ Chi phí thi cơng dán tường Chi phí ốp gạch tường Chi phí thi cơng lắp đèn led ốp trần Chi phí đặt cọc mặt Chi phí trả trước 26,540,200 26,540,200 26,540,200 26,540,200 26,540,200 Chi phí trực tiếp khác 3.1 Chi phí hành Loại chi phí Điện Nước Cáp mạng Tổng chi phí hành 3.2 Chi phí cơng cụ, dụng cụ dự kiến năm Tên sản phẩm Khăn tắm Khăn mặt Bàn chải dùng lần Đồ amenities Nước lau kiếng Cif Thùng rác lật nhựa Hiệp Thành Bộ lau nhà Nước lau sàn Sunlight Chổi Nước giặt xả MaxKleen 2-in-1 Chăn ga gối màu trắng Mì ăn liền Hảo Hảo Thiết bị y tế Cọ vệ sinh toilet Bát gỗ Modem Wifi Doanh thu năm đầu Giả định: Một năm có 110 ngày bao gồm T7&CN, Lễ, Tết 250 ngày thường Và phụ thu phí dịch vụ ngày lễ 5%/giá phịng khơng tăng năm Doanh thu từ phịng nhỏ Ngày thường T7,CN & Lễ, Tết - Phụ thu Doanh thu từ phòng lớn Ngày thường T7,CN & Lễ, Tết - Phụ thu Bảng Doanh thu – Chi phí trực tiếp qua năm hoạt động Giả định số lạm phát không thay đổi năm Giá tăng Ngày cho thuê Năm Năm dự án Chỉ số lạm phát Chỉ số tăng giá cho thuê Chỉ số tăng ngày cho thuê Tổng doanh thu năm Chi phí thuê mặt Chi phí quảng cáo Chi phí nhân cơng Chi phí cơng 900,000 đ cụ, dụng cụ Chi phí hành Tổng chi phí trực tiếp Báo cáo thu nhập dự trù Bảng 20: Báo cáo thu nhập dự trù Năm lịch Năm dự án Tổng doanh thu (-) Tổng chi phí trực tiếp (-) Tổng khấu hao tài sản cố định (-) Tổng chi phí phân bổ Thu nhập rịng trước thuế lãi vay (EBIT) (-) Trả lãi vay Thu nhập ròng trước thuế (EBT kế tốn) Kết chuyển lỗ EBT tính thuế Thuế TNDN Thu nhập ròng (EAT) Bảng vốn luân chuyển Giả định Bảng 21: Vốn luân chuyển Năm Năm dự án Khoản phải thu Thay đổi khoản phải thu Khoản phải trả Thay đổi khoản phải trả Số dư tiền mặt Thay đổi số dư tiền mặt Báo cáo ngân lưu Bảng 22: Báo cáo ngân lưu Năm lịch Năm dự án NGÂN LƯU VÀO Tổng doanh thu Thay đổi khoản phải thu Thu hồi tiền cọc Giá trị lý TỔNG NGÂN LƯU VÀO Chi phí trực tiếp Chi phí đầu tư Chi phí trả trước Tiền cọc Thay đổi 1.264.432.000 1.502.145.216 2.220.771.487 3.400.445.301 5.386.305.357 1.201.210.400 1.490.259.555 2.184.840.173 3.341.461.6 1.139.813.480 1.193.083.409 1.253.115.677 1.322.375.1 khoản phải trả Thay đổi số dư tiền mặt TỔNG NGÂN LƯU RA Ngân lưu ròng trước thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp Ngân lưu ròng sau thuế (NCF TIPV) Ngân hàng cho vay Trả nợ 542.071.000 -542.071.000 -542.071.000 300.000.000 Ngân lưu ròng sau thuế (NCF EPV) -242.071.000 VI ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN Thời gian hoàn vốn Bảng 22: Thời gian hoàn vốn Năm Năm dự án NCF-TIPV PV(NCF-TIPV) tích lũy - Năm -3, PV tích lũy chuyển từ số âm sang dương, cho thấy thời điểm hoàn vốn khoảng năm - Số tháng tính cơng thức “tam xuất”: - 630 771 223 / (739,894,564) =0.85 năm - Số ngày tính: 0.85 × 365 = 310 ngày = 10 tháng ngày - Thời gian hoàn vốn xác định: năm 10 tháng ngày - Qua q trình thẩm định, tính tốn, số cho thấy dự án có có tính khả thi lợi nhuận cao so với nguồn vốn đầu tư bỏ Sau khoảng thời gian ngắn, dự án thu hoàn vốn sinh lời Đánh giá chất lượng thẩm định 2.1 Ưu điểm Trong trình thực thẩm định dự án Homestay, nhóm chúng tơi tìm kiếm số liệu khảo sát chi tiết thực tế cách nghiêm túc, khoa học; thể tính khách quan dự án Qua việc phân tích tài chính, nhóm thẩm định chúng tơi đưa số rõ ràng, cụ thể, giúp cho nhà đầu tư đưa định đắn 2.2 Hạn chế Trong q trình phân tích, có vài giá trị giả định thông qua khảo sát Tuy nhiên, thực tế, giá trị thay đổi ảnh hưởng phần đến tính khả thi dự án Vì dự án chưa đưa vào hoạt động, nên thực dự án có số chi phí phát sinh chưa liệt kê vào dự án thẩm định Đánh giá rủi ro cách khắc phục 3.1 Đánh giá rủi ro Tính khách quan dẫn đến sai lệch việc dự báo nhu cầu du khách, dẫn đến việc doanh thu bị thay đổi Nếu dự án thu hút du khách mức doanh thu giảm Dự án kinh doanh Homestay sốt, có nhiều đối thủ cạnh tranh, trở ngại lớn dự án Homestay 3.2 Cách khắc phục: - Nghiên cứu thêm đối thủ cạnh tranh, tìm hiểu thêm xu hướng trường để bắt kịp thay đổi - Kiểm sốt chi phí điều chỉnh kịp thời - Hạn chế khoản chi phí phát sinh KẾT LUẬN Thông việc việc thẩm định đánh giá phân tích dự án Homestay Saigon chúng tơi đưa kết luận dự án có tính khả thi Cùng với mục tiêu định hướng mà đề ra, chúng tơi tin Homestay Saigon hồn thành tốt sứ mệnh thuận lợi phát triển tìm cho vị xứng đáng Mong thơng qua thành cơng dự án tạo động lực nguồn cảm hứng cho bạn trẻ có đam mê mong muốn thực Trong suốt trình tiến hành thực thẩm định dự án này, nhóm có nhiều thời gian để tiến hành quan sát thị trường việc áp dụng biện pháp tính tốn dựa thực tế Từ chúng tơi thấy tầm quan trọng thiếu thẩm định dự án đầu tư Việc thẩm định định dự án giúp cho nhà đầu tư xem xét, cân nhắc thơng tin có hữu dự án để loại bỏ sai sót khơng đáng có từ có để tiến hình chỉnh sửa bổ sung thêm đầy đủ Thông qua nhà đầu tư lựa chọn dự án có tính khả thi cao để đưa định đầu tư Ngoài nhà đầu tư cịn biết trước rủi ro xảy đến để chủ động đưa giải pháp nhằm ngăn ngừa hạn chế rủi ro cách tối đa Chính tầm quan trọng to lớn mà doanh nghiệp nhà đầu tư nên tiến hành công tác thẩm định dự án trước bắt đầu dự án để xem xét tính khả thi rủi ro gặp phải để có cho lựa chọn sáng suốt hợp lý ... tốn dựa thực tế Từ chúng tơi thấy tầm quan trọng thiếu thẩm định dự án đầu tư Việc thẩm định định dự án giúp cho nhà đầu tư xem xét, cân nhắc thơng tin có hữu dự án để loại bỏ sai sót khơng đáng... LUẬN Thông việc việc thẩm định đánh giá phân tích dự án Homestay Saigon chúng tơi đưa kết luận dự án có tính khả thi Cùng với mục tiêu định hướng mà đề ra, tin Homestay Saigon hồn thành tốt sứ... Quang 82% Nguyễn Hoàng Đan Vy 80% Lê Thị Kim Nhi 75% dự án - Đánh giá chất lượng thẩm định DỰ ÁN HOMESTAY SAIGON I Tổng quan lý thuyết Lý chọn dự án Đi với pháp triển của thời đại kéo theo nhu cầu