Tiếp cận quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay

Bài viết Tiếp cận quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay phân tích thực trạng pháp luật đất đai từ góc độ đảm bảo tiếp cận quyền sử dụng đất của doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay. Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra những định hướng hoàn thiện pháp luật góp phần bảo đảm cho doanh nghiệp được tiếp cận quyền sử dụng đất.

Tiếp cận quyền sử dụng đất… Tiếp cận quyền sử dụng đất doanh nghiệp Việt Nam Phạm Hữu Nghị(*) Tóm tắt: Bài viết phân tích thực trạng pháp luật đất đai từ góc độ đảm bảo tiếp cận quyền sử dụng đất (QSDĐ) doanh nghiệp Việt Nam Trên sở đó, tác giả đưa định hướng hoàn thiện pháp luật góp phần bảo đảm cho doanh nghiệp tiếp cận QSDĐ Từ khóa: Quyền sử dụng đất, Doanh nghiệp, Tiếp cận quyền sử dụng đất Abstract: The paper analyzes the current implementation of the land law from the perspective of ensuring enterprises’ access to land use rights in Vietnam today On that basis, some recommendations are brought forward to improve the land law that entitles enterprises to obtain land use rights Keywords: Land Use Rights, Enterprises, Access to Land Use Rights Các quy định giao đất, cho thuê đất pháp luật đất đai Việt Nam từ góc độ bảo đảm tiếp cận quyền sử dụng đất doanh nghiệp1 Ở Việt Nam, theo pháp luật đất đai từ năm 2013 đến nay, thẩm quyền giao đất cho thuê đất Chính phủ Ủy ban nhân dân (UBND) cấp, phân cấp theo hạn mức diện tích đất, quy mơ dự án sử dụng đất đối tượng sử dụng đất Chẳng hạn: Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 quy định, UBND cấp tỉnh định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất tổ chức, giao đất người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước UBND cấp huyện định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 trở lên phải có văn chấp thuận UBND cấp tỉnh trước định UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn Việt Nam có 63 tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương; 713 thị xã, quận, huyện thành phố thuộc tỉnh, 11.164 đơn vị hành cấp xã Tổng số quan có thẩm quyền trao QSDĐ Việt Nam 11.940 quan (Dẫn theo: Ninh Thị Hiền, 2017: 87) (*) PGS.TS., Viện Nhà nước Pháp luật, Viện Hàn Thẩm quyền trao QSDĐ lâm Khoa học xã hội Việt Nam; giao cho quan ngang Email: phnghi53@yahoo.com.vn quan nhà nước quản lý sử dụng đất phục vụ cho mục đích hoạt động tổ chức gồm trụ sở làm việc tài sản khác gắn liền với đất, QSDĐ đất dùng để xây dựng trụ sở làm việc trường hợp tổ chức khơng cịn nhu cầu sử dụng việc sử dụng khơng có hiệu Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước (Điều 8) quy định Bộ Tài chịu trách nhiệm thực quản lý nhà nước tài sản nhà nước quyền lý, bán tài sản nhà nước Các bộ, quan ngang bộ, quan khác Trung ương thực quản lý nhà nước tài sản nhà nước thuộc phạm vi quản lý quyền lý, bán, liên doanh, liên kết, cho thuê tài sản nhà nước thuộc phạm vi quản lý Các quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân quyền lý, bán tài sản nhà nước Bên cạnh quan có thẩm quyền chung trao QSDĐ, cịn có quan có thẩm quyền chun mơn trao quyền bán tài sản gắn liền với QSDĐ Như vậy, cấu trúc phân quyền đại diện sở hữu toàn dân để định đoạt đất đai phân tán cho nhiều quan nhà nước khác Những quy định cho thấy phân tán thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, điều dẫn đến hệ quả: Nhà nước không quản lý tốt diện tích đất chưa trao cho người sử dụng đất; Nhà nước số trường hợp kiểm soát hoạt động trao QSDĐ cho người sử dụng đất Việc giao đất, cho thuê đất vào kế hoạch sử dụng đất năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhu cầu sử dụng đất thể dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 52 Luật Đất đai năm 2013) Thông tin Khoa học xã hội, số 3.2021 Kế hoạch sử dụng đất năm cấp huyện thực giao đất cho thuê đất cho thấy, doanh nghiệp nhà nước quan quản lý nhà nước quản lý diện tích đất lớn, doanh nghiệp nhà nước có lợi việc tiếp cận QSDĐ quan có thẩm quyền lập kế hoạch sử dụng đất Điều dẫn đến việc hạn chế quyền tiếp cận QSDĐ thành phần kinh tế khác, có kinh tế tư nhân Vấn đề đặt là: Nhà nước lập kế hoạch làm giao đất, cho thuê đất phải bảo đảm mục tiêu phát triển bền vững kinh tế, công phân bổ nguồn lực thành phần kinh tế Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất theo pháp luật đất đai Việt Nam quy định có hai hình thức đấu giá không đấu giá - Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá hình thức bán tài sản cơng khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá Người mua tài sản bán đấu giá người trả giá cao so với giá khởi điểm Việc bán đấu giá tài sản thực theo nguyên tắc cơng khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên tham gia Xét lý thuyết, hình thức đấu giá QSDĐ đảm bảo cho Nhà nước tìm kiếm chủ đầu tư có lực sử dụng đất, tìm giá trị địa tô cao cho khu đất Việc đấu giá loại trừ khả gian lận giá nhờ tính cơng khai, cạnh tranh, hội mở cho tất người Tuy nhiên, quy định trình tự đấu giá QSDĐ cịn hạn chế như: Các quan, tổ chức quản lý đất khơng có động để lên phương án đấu giá QSDĐ nhằm thu lợi cho chủ sở hữu toàn dân; khơng có giám sát q trình đấu hoàn Tiếp cận quyền sử dụng đất… toàn quan hành pháp thực hiện, điều khơng đảm bảo ngun tắc cơng khai, minh bạch, khách quan tổ chức việc đấu giá; xác định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ giá đất cụ thể - Giao đất, cho th đất khơng theo hình thức đấu giá (cịn gọi hình thức định chủ đầu tư) trường hợp nhà đầu tư có QSDĐ hợp pháp nhận quyền chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà thương mại (Điều 21, 23 Luật Nhà năm 2014) Quy định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho bên thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất năm; trường hợp đất đưa đấu giá QSDĐ mà khơng có người tham gia trường hợp có người tham gia đấu giá đấu giá hai lần khơng thành trường hợp khác Thủ tướng Chính phủ định (Điều 114 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013) Như vậy, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất thông qua thủ tục hành định giao đất định cho thuê đất Mặc dù Nhà nước cho thuê đất với hình thức hợp đồng, trước người sử dụng đất thuê đất, quan có thẩm quyền phải ban hành định cho thuê đất Có thể thấy, thủ tục hành giao đất, cho thuê đất Việt Nam số bất cập như: Thứ nhất, giá đất áp dụng để tính tiền sử dụng đất giá đất cụ thể, không qua trình thương lượng hay đấu giá để xác định giá thị trường, Nhà nước khơng thu giá trị QSDĐ tăng lên giá trị định giá theo định hành (giá đấu giá) phần giá tăng thêm thơng qua q trình cạnh tranh; Thứ hai, quan nhà nước chưa có gắn kết hai thủ tục trao quyền QSDĐ, thủ tục trao QSDĐ thông qua đấu giá Bộ Tài ngun Mơi trường thực hiện, cịn thủ tục lựa chọn chủ đầu tư lại Bộ Xây dựng thực (giá trị QSDĐ không kết hợp với quyền phát triển đất làm thất thoát lượng “địa tô tuyệt đối” thu cho ngân sách nhà nước); Thứ ba, khơng có văn tích hợp quyền nghĩa vụ chủ đầu tư, quan ký hợp đồng cho thuê đất Sở Tài nguyên Mơi trường, quan quản lý việc tạo lập tài sản đất lại Sở Xây dựng; Thứ tư, có bất bình đẳng tiếp cận QSDĐ doanh nghiệp nhà nước với doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế tư nhân Điều 51 Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Nền kinh tế Việt Nam kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần kinh tế, kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo” Việc khẳng định vai trò chủ đạo kinh tế nhà nước giúp doanh nghiệp nhà nước có nhiều hội thuận lợi doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế tư nhân việc nắm giữ QSDĐ (Phạm Hữu Nghị 2018: 72-73) Về việc Nhà nước trao QSDĐ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước: Cổ phần hóa việc chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần, huy động vốn nhà đầu tư nước nước ngồi để nâng cao lực tài chính, đổi công nghệ, đổi phương thức quản lý nhằm nâng cao hiệu sức cạnh tranh kinh tế Các doanh nghiệp đối tượng cổ phần hóa bao gồm: Cơng ty trách nhiệm hữu hạn thành viên Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ cơng ty mẹ Tập đồn kinh tế, Tổng công ty nhà nước; Công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ doanh nghiệp thuộc bộ, quan ngang Bộ, quan thuộc Chính phủ, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; doanh nghiệp 100% vốn nhà nước chưa chuyển thành công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên Đối với toàn diện tích đất doanh nghiệp cổ phần hóa quản lý, sử dụng làm mặt xây dựng trụ sở, văn phòng giao dịch; xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối (kể đất Nhà nước giao có thu khơng thu tiền sử dụng đất) doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm xây dựng phương án sử dụng đất trình quan có thẩm quyền xem xét, định Phương án sử dụng đất doanh nghiệp phải bảo đảm phù hợp với quy định xếp lại, xử lý nhà, đất theo định Thủ tướng Chính phủ phải gửi đến UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương địa bàn trước thực xác định giá trị doanh nghiệp Doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê đất giao đất theo quy định Luật Đất đai (Khoản Khoản Điều Nghị định số 140/2020/ NĐ-CP ngày 30/11/2020 Chính phủ) Khi tính giá trị QSDĐ để cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th doanh nghiệp Thơng tin Khoa học xã hội, số 3.2021 áp dụng giá đất cụ thể, không thơng qua hình thức đấu giá (Điều 114 Luật Đất đai năm 2013) Sau có QSDĐ cổ phẩn hóa, doanh nghiệp nhà nước tiếp tục chuyển nhượng QSDĐ cho nhà đầu tư nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Việc gia nhập rút khỏi thị trường doanh nghiệp nhà nước với việc giao QSDĐ cho thấy có chênh lệch giá đầu vào theo giá định giá đầu theo giá thị trường, khoản giá trị QSDĐ chênh lệch (gọi lợi nhuận từ kinh doanh) đầu tư sức lực, trí tuệ doanh nghiệp nhà nước mà có Xem xét việc Nhà nước trao QSDĐ hình thức đổi đất lấy sở hạ tầng: Hiện nay, việc trao QSDĐ hình thức đổi đất lấy sở hạ tầng thực hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (hợp đồng BT - hợp đồng ký quan nhà nước có thẩm quyền nhà đầu tư để xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng) Nhà đầu tư chuyển giao cơng trình cho quan nhà nước có thẩm quyền tốn quỹ đất để thực dự án khác theo điều kiện: Việc sử dụng quỹ đất để tạo nguồn vốn toán cho nhà đầu tư phải chấp thuận quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai dự án khác triển khai đồng thời sau hồn thành cơng trình kết cấu hạ tầng theo thỏa thuận hợp đồng dự án Quỹ đất toán cho nhà đầu tư gồm: Đất xác định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế theo quy định pháp luật đất đai; Đất sở nhà, đất vị trí cũ sử dụng để toán dự án BT đầu tư xây dựng cơng trình vị trí Giá trị quỹ đất để toán cho nhà đầu tư xác định nguyên tắc ngang giá, bù trừ Tiếp cận quyền sử dụng đất… chênh lệch giá trị dự án BT giá trị quỹ đất toán Thời điểm toán dự án BT quỹ đất thời điểm UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư Giá đất cụ thể áp dụng để toán trường hợp giá trị trao đổi Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 quy định quỹ đất để thực dự án đầu tư theo hình thức BT hình thức khác theo quy định pháp luật đầu tư phải tính theo phương thức đấu giá QSDĐ, chất việc đổi đất lấy sở hạ tầng “hàng đổi hàng” khơng thể áp dụng hình thức đấu giá, trường hợp giá đất cụ thể áp dụng Có thể thấy, chế phát sinh tiêu cực xác định giá trị khu đất dùng để đổi Trong giá trị hạ tầng mà nhà đầu tư xây dựng dễ dàng định giá xác với giá thị trường, để định giá khu đất theo giá thị trường lại không dễ, chưa kể định giá theo giá UBND cấp tỉnh ban hành, dẫn đến việc Nhà nước thường bị thiệt hại Tuy nhiên, chế “đổi chác” hấp dẫn nhà đầu tư quyền địa phương thời gian qua Quy định đổi đất lấy sở hạ tầng cho thấy hai vấn đề cần quan tâm: Thứ nhất, đối tượng đem trao đổi QSDĐ chưa trao cho người sử dụng đất - “đất công” chịu điều chỉnh Luật Đất đai; Thứ hai, quan có thẩm quyền ký kết hợp đồng trao đổi quan trao quyền để thực quy hoạch kế hoạch sử dụng đất có thẩm quyền QSDĐ quy định Luật Đất đai Cơ chế tạo điều kiện cho lượng đất cơng ly khỏi kiểm tra giám sát quan nhà nước có thẩm quyền Theo quy định hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân, tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng từ hộ gia đình cá nhân (Khoản Điều 191 Luật Đất đai năm 2013) Đây quy định phù hợp với thời kỳ đầu công đổi nhằm bảo đảm cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có đất để sản xuất Tuy nhiên, điều kiện đẩy mạnh cơng nghiệp hóa - đại hóa hội nhập quốc tế, quy định khơng cịn phù hợp; chúng vơ hình chung trở thành rào cản việc tiếp cận đất nông nghiệp tổ chức kinh tế (Nguyễn Quang Tuyến cộng sự, 2019: 924) Định hướng hoàn thiện pháp luật góp phần bảo đảm cho doanh nghiệp tiếp cận quyền sử dụng đất Từ phân tích, đánh giá khái quát thực trạng pháp luật đất đai trình bày trên, chúng tơi đề xuất số định hướng hồn thiện pháp luật góp phần bảo đảm quyền tiếp cận QSDĐ doanh nghiệp sau: Thứ nhất, thực sách phân quyền, phân cấp Trung ương quyền địa phương, thực quy hoạch vùng, sách vùng sách cạnh tranh vùng Mơ hình phân quyền, phân cấp kinh tế, quản lý hành có phân cơng cấp Trung tương cấp quyền địa phương phù hợp với xu hướng mơ hình tổ chức nước giới Điều giúp cho quyền đại diện sở hữu đất đai phân định rõ ràng QSDĐ chưa trao cho người sử dụng đất QSDĐ thuộc quyền đại diện quyền địa phương nhằm chuyển QSDĐ chưa trao sang sử dụng có hiệu Trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân đại diện quyền định đoạt đất đai khơng nên phân tán cho nhiều quan Quyền nên trao cho quan quản lý nhà nước Thống việc trao QSDĐ cho cấp quyền địa phương cấp tỉnh theo chế phân quyền cấp độ phân cấp hành cao nhất, theo toàn chức định, quản lý tài chuyển giao cho quyền địa phương Trong trường hợp cụ thể, quyền địa phương phải chịu trách nhiệm giải trình trước đại biểu dân cử Đồng thời, đại biểu dân cử, quan dân cử chịu trách nhiệm giải trình khơng trước quyền cấp cao mà cịn trước cử tri Trong phạm vi phân quyền, quan có thẩm quyền có quyền ủy quyền cho quan chuyên môn thực công việc ủy quyền Cần phân biệt QSDĐ trao cho người sử dụng đất với QSDĐ chưa trao cho người sử dụng đất - đất công Việc phân biệt quản lý đất cơng dựa tiêu chí sau (Ninh Thị Hiền, 2017: 173, 175): Một kiểm kê đất cơng có hệ thống thơng tin đất cơng Nguồn phân loại đất công phải đăng ký công cụ để quản lý đất công nhằm phục vụ cho q trình hoạch định sách quan nhà nước Hai có sách khung pháp lý đất cơng Chính sách đất cơng cung cấp thông tin như: khái niệm đất cơng, quy trình trao QSDĐ cơng, ngun tắc thu hồi, quản lý, trì đất cơng tài sản gắn liền với đất công; thiết lập nguyên tắc phân bổ đất công cho mục tiêu phát triển kinh tế, cơng trình cơng cộng xóa đói giảm nghèo, bảo vệ môi trường, phát Thông tin Khoa học xã hội, số 3.2021 triển bền vững Đất công phải quản lý cho lợi ích kinh tế dài hạn sách ưu tiên Nhà nước Các mục tiêu sách cần thiết phải đặt tiêu chí để định người hưởng lợi từ đất công Ba xây dựng thực tiêu chí quản lý đất cơng như: tạo hiểu biết công nhận cấp cao quyền trung ương địa phương, tổ chức phát triển xã hội dân động lực cho cải cách quản lý đất cơng Chính phủ nên quản lý can thiệp vào thị trường đất công, xây dựng chế thu thập đăng ký thông tin quyền truy cập thông tin, xây dựng chế định giá, chế đăng ký đất công, xây dựng trách nhiệm giải trình, kiểm sốt tài chính, kiểm sốt nội bộ, ngun tắc xung đột lợi ích, mơ hình giám sát cho trình định đất cơng phịng chống tham nhũng Thứ hai, hồn thiện quy định phân bổ đất đai Việt Nam Các quan quản lý nhà nước không tham gia trực tiếp vào hoạt động phân bổ QSDĐ mà tổ chức, kiến tạo cách thức tổ chức chủ thể phân bố QSDĐ, tách hoạt động quản lý hành khỏi hoạt động điều phối tài sản công Nhà nước thành lập doanh nghiệp để quản lý kinh doanh quỹ đất mình, ủy thác cho họ thay mặt Nhà nước thực quyền sử dụng theo quy trình: tạo quỹ đất ủy thác, doanh nghiệp ủy thác có quyền đưa quỹ đất ủy thác vào khai thác sử dụng theo chế thị trường dạng giao dịch dân để Nhà nước tránh thủ tục hành rườm rà, làm giảm hiệu sử dụng đất theo quy định giao đất, cho thuê đất hành Thiết lập chủ thể thị trường cách thành lập chủ thể trao Tiếp cận quyền sử dụng đất… thêm quyền cho chủ thể tồn tổ chức phát triển quỹ đất, kèm xác định lại tư cách chủ thể quan hệ chủ thể với quyền địa phương với danh nghĩa pháp nhân hoạt động theo ủy quyền quyền địa phương nhằm bảo đảm tham gia bình đẳng với thành phần kinh tế thuộc khu vực tư hoạt động giao đất, cho thuê đất Để tổ chức tốt hoạt động trao QSDĐ theo nguyên tắc thị trường, bình đẳng minh bạch, Nhà nước phải thiết lập chế cạnh tranh kinh tế thị trường Sự liên hệ tất nhiên ảnh hưởng qua lại nội kinh tế từ mà liên kết lại hình thành chế cạnh tranh Trong bối cảnh nhà nước độc quyền phân bố QSDĐ thị trường sơ cấp xuất lợi cạnh tranh bên mua - tức cạnh tranh người mua loại hàng hóa QSDĐ Trong cạnh tranh người mua loại hàng hóa QSDĐ, người bán chờ kết cạnh tranh để hưởng lợi từ việc cạnh tranh người mua Vì vậy, cạnh tranh bên mua có lợi cho bên bán Nhà nước nên tăng cường hàng hóa đất cơng cho thị trường cách minh bạch Thực tế cho thấy Nhà nước thường khơng có chiến lược hỗ trợ thúc đẩy nhằm đưa đất công vào thị trường nhu cầu thị trường lên cao Nhà nước nên quản lý chuyển khu đất công quan quản lý nhà nước nắm giữ vào thị trường hình thức đấu giá nhằm loại bỏ tiêu cực từ định giao đất, đồng thời thu hẹp bớt trường hợp trao QSDĐ thơng qua hình thức định chủ đầu tư Thứ ba, cần có quy định hạn chế/ kiểm sốt hoạt động chuyển QSDĐ hình thức định chủ đầu tư, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đổi đất lấy sở hạ tầng; bổ sung quy định vốn hóa đất cơng tài sản công gắn liền với đất Trong thời gian tới, hình thức trao QSDĐ điều chỉnh theo hướng hoàn thiện thể chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường Thu hẹp đối tượng giao đất mở rộng đối tượng thuê đất Việc giao đất, cho thuê đất để thực dự án phát triển kinh tế, xã hội thực chủ yếu thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất Chỉ đạo tiến hành điều tra, khảo sát xây dựng khung giá loại đất, hướng dẫn, kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất xác định giá đất cụ thể địa phương Tổ chức thực theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường, bước xây dựng sở liệu giá đất tới đất gắn với sở liệu đất đai, trước mắt triển khai thành phố lớn Tập trung tra, kiểm tra công tác quản lý, sử dụng đất quan, tổ chức, doanh nghiệp số địa phương có nhiều vụ việc xúc, cộm Đẩy mạnh việc rà soát, xếp, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước Kiểm tra chặt chẽ việc xếp, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước việc thực đấu giá QSDĐ xếp lại trụ sở, sở làm việc thuộc sở hữu Nhà nước để chuyển sang mục đích phát triển kinh tế Tăng cường kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh nhằm đảm bảo sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với nhiệm vụ cụ thể đơn vị Kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư, quy định tổ chức thực nghiêm túc điều kiện, tiêu chí để Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu 10 tư Tập trung kiểm tra, rà soát, xử lý dứt điểm trường hợp đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất chậm đưa vào sử dụng, khơng sử dụng, sử dụng lãng phí, đầu sử dụng sai mục đích, trái pháp luật Thực giải pháp huy động nguồn lực từ đất đai, xây dựng chế huy động nguồn vốn tiền thu từ đất, từ nguồn tín dụng, từ ngân hàng phát triển nguồn khác để có kinh phí đáp ứng yêu cầu chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất, tạo quỹ đất để đấu giá QSDĐ Hạn chế, tiến tới chấm dứt việc trao QSDĐ thơng qua hình thức định chủ đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản, chuyển sang hình thức thỏa thuận theo hợp đồng Điều giúp Nhà nước thu nguồn địa tô theo giá thị trường Chấm dứt hình thức trao QSDĐ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước nhằm tạo công cho thành phần kinh tế việc tiếp cận QSDĐ, đồng thời giúp quyền địa phương quản lý QSDĐ từ doanh nghiệp nhằm sử dụng cho mục tiêu phát triển kinh tế địa phương Hạn chế, tiến tới chấm dứt trao QSDĐ thơng qua hình thức đổi đất lấy sở hạ tầng để chuyển sang đấu giá đất nhằm thu cho ngân sách nhà nước giá trị địa tơ tương ứng với giá thị trường Chuyển từ hình thức trao QSDĐ hình thức định hành sang mơ hình hợp đồng, công cụ để nhà nước quản lý thị trường bất động sản Như quốc gia chuyển đổi khác, Việt Nam diễn trình chuyển phần lớn đất công, tài sản công từ khu vực Nhà nước sang khu vực tư nhân Đây Thông tin Khoa học xã hội, số 3.2021 trình tất yếu Q trình chuyển đất cơng tài sản cơng cịn gọi q trình vốn hóa đất cơng tài sản cơng Các hình thức cụ thể trình Việt Nam bao gồm: “đổi đất lấy hạ tầng” (sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng, tên gọi “dự án BT”), “giao đất để thực dự án đầu tư”, “bán tài sản cơng” Nhà nước khơng cịn nhu cầu sử dụng, “cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước”, tài sản doanh nghiệp bao gồm đất tài sản gắn liền với đất Nếu trình vốn hóa khơng kiểm sốt tốt tham nhũng phát sinh liên quan đến phần giá trị chênh lệch giá trị Nhà nước xác định giá thị trường Thứ tư, pháp luật đất đai cần sửa đổi, bổ sung quy định trao quyền cho tổ chức kinh tế, có tổ chức, kinh tế tư nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân, tổ chức để đầu tư lĩnh vực kinh tế nông nghiệp Cũng cần xem xét lại thời hạn sử dụng đất để người dân, nhà đầu tư yên tâm đầu tư đất; xem xét mở rộng hạn mức sử dụng đất để tạo điều kiện tăng suất lao động, hình thành sản xuất lớn nơng nghiệp Việt Nam  Tài liệu tham khảo Ninh Thị Hiền (2017), Pháp luật trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh Phạm Hữu Nghị (chủ nhiệm, 2018), Thực pháp luật kinh doanh doanh nghiệp Việt Nam nay, Đề tài khoa học cấp Bộ, Hà Nội  ... phép chuyển mục đích sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho bên thuê đất trả tiền lần cho... phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê doanh nghiệp. .. (kể đất Nhà nước giao có thu khơng thu tiền sử dụng đất) doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm xây dựng phương án sử dụng đất trình quan có thẩm quyền xem xét, định Phương án sử dụng đất doanh