Luận văn thạc sĩ UEH giải pháp vốn cho thị trường bất động sản tại thành phố hồ chí minh , luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH LÊ THỊ BÍCH THẢO GIẢI PHÁP VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS TRẦN HUY HỒNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - 2008 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com PHẦN MỞ ĐẦU 1 Sự cần thiết đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn Chương TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đặc điểm BĐS thị trường BĐS 1.1.1 Khái niệm BĐS 1.1.2 Thị trường BĐS: 1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS .9 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS 10 1.2 Mối liên quan thị trường BĐS, thị trường chứng khoán thị trường tiền tệ: 14 1.3 Các bất cập rủi ro thị trường BĐS 17 1.4 Khái niệm đặc trưng tín dụng bất động sản 19 1.4.1 Khái niệm 19 1.4.2 Đặc điểm tín dụng bất động sản .19 1.5 Sự cần thiết phải phát triển thị trường BĐS TP HCM: 21 1.6 Kinh nghiệm số nước việc thu hút vốn cho thị trường BĐS: 22 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.6.1 Kinh nghiệm Mỹ: 22 1.6.2 Quỹ tín thác BĐS Đài Loan .24 1.6.3 Quyền chọn mua BĐS Singapore 25 1.6.3 Bài học cho Việt Nam 27 Kết luận: 29 CHƯƠNG 2: HOẠT ĐỘNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 30 2.1 Tình hình hoạt động thị trường BĐS Việt Nam TPHCM 30 2.1.1 Tổng quan thị trường BĐS Việt Nam: 30 2.1.2 Hoạt động thị trường BĐS TPHCM: 32 2.1.2.2 Căn hộ cho thuê bán: 34 2.1.2.3 Văn phòng cho thuê 36 2.1.2.4 Nhà hàng, khách sạn 38 2.1.2.5 Trung tâm thương mại, mua sắm .41 2.1.2.6 Khu công nghiệp, khu chế xuất 42 2.2 Tình hình kênh thu hút vốn cấu nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS TPHCM: 43 2.2.1 Các kênh thu hút vốn cho thị trường BĐS .43 2.2.1.1 Vốn vay ngân hàng 44 2.2.1.2 Vốn huy động từ đối tượng mua nhà 49 2.2.1.3 Vốn từ quỹ đầu tư kinh doanh BĐS .51 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2.2.1.4 Vốn từ cổ phần hóa cơng ty địa ốc phát hành trái phiếu BĐS .53 2.2.2 Cơ cấu nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS: .54 2.3 Các khó khăn nguồn vốn thị trường BĐS 57 2.3.1 Hạn chế nguồn vốn vay ngân hàng 57 2.3.2 Hoạt động mua bán tài sản nợ chứng khốn hóa nợ vay thị trường tài thứ cấp chưa phát triển 61 Kết luận: 63 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 65 3.1 Định hướng phát triển thị trường BĐS TPHCM 66 3.2 Các giải pháp đề nghị 67 3.2.1 Chính sách BĐS kinh doanh BĐS quan quản lý: 67 3.2.1.1 Công bố chi tiết quy hoạch dự án 67 3.2.1.2 Giao dịch BĐS phải qua sàn .68 3.2.1.3 Chính sách nhà xã hội 69 3.2.1.4 Chính sách thuế tài 70 3.2.2 Giải pháp nguồn vốn tín dụng cho thị trường BĐS TPHCM: 72 3.2.2.1 Nguồn vốn vay ngân hàng 72 3.2.2.2 Nguồn vốn huy động từ nhà đầu tư: 75 3.2.2.3 Nguồn vốn từ quỹ đầu tư nước: 77 3.2.2.4 Chứng khoán hóa dự án đầu tư BĐS: 78 3.2.2.5 Phát triển thị trường chấp- cầm cố thứ cấp: 84 Kết luận 85 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com PHẦN KẾT LUẬN 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Tương quan thị trường BĐS số thị trường chứng khoán Việt Nam Bảng 1.2: Tiến độ huy động vốn dự án Singapore Bảng 2.1: Dự báo dân số nhu cầu nhà TP HCM đến năm 2015 Bảng 2.2 Diện tích trung bình/ dân cư số nước Bảng 2.3 : Thống kê thị trường hộ bán (6/2007) Bảng 2.4 : Thống kê thị trường hộ cho thuê (6/2007) Bảng 2.5 : Thống kê thị trường cao ốc văn phịng (6/2007) Bảng 2.6: Tình hình thu hút khách du lịch quốc tế TP HCM Bảng 2.7: Thống kê thị trường khách sạn 3-5 (6/2007) Bảng 2.8 Dư nợ cho vay BĐS địa bàn TPHCM Bảng 2.9 Tỷ lệ dư nợ cho vay BĐS phân theo nhu cầu vốn vay (tháng 10/2008) Bảng 2.10 Tỷ lệ dư nợ cho vay BĐS phân theo nhu cầu vốn vay DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1 : cấu nguồn vốn đầu tư vào BĐS Biểu đồ 2.2 Nhu cầu vốn đầu tư (2008-2010) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM: Ngân hàng thương mại TCTD Tổ chức tín dụng TPHCM TPHCM WTO Tổ chức thương mại giới ( World Trade Organization) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn tơi nghiên cứu thực Các thơng tin số liệu sử dụng luận văn trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu danh mục tài liệu tham khảo hoàn toàn trung thực Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2008 Lê Thị Bích Thảo Học viên cao học khóa 14 Chun ngành: Kinh tế - Tài – Ngân hàng Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com PHẦN MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Thị trường bất động sản đóng vai trị lớn q trình phát triển kinh tế Việt Nam, sau gia nhập WTO Phát triển hiệu thị trường góp phần quan trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nông thôn ngày văn minh theo định hướng xã hội chủ nghĩa Để phát triển tốt thị trường bất động sản, yêu cầu quan trọng cần phải đáp ứng vốn, phải cần nhiều vốn Tín dụng cho thị trường bất động sản (tín dụng BĐS) phần quan trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản, năm qua đáp ứng nhu cầu vốn thị trường bất động sản Tuy nhiên, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh kinh tế bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt Nhà nước ưu tiên thực thi biện pháp chống lạm phát, sách thặt chặt tiền tệ biện pháp quan trọng Khi Nhà Nước thi hành sách thắt chặt tiền tệ, rút lượng lớn tiền ngồi lưu thơng thị trường bất động sản bị ảnh hưởng tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng Và khơng ngoại lệ, tín dụng bất động sản bị tác động lớn, kênh tính dụng truyền thống bị nghẽn mạch Đây vấn đề thời nóng bỏng tốn khó cho thị trường bất động sản nhu cầu vốn ngày tăng Vậy làm để khơi thông nguồn tín dụng bị tắc nghẽn, làm để tín dụng kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động sản? TPHCM trung tâm kinh tế lớn động Việt Nam với GDP hàng năm chiếm 20% GDP quốc gia tốc độ tăng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 76 biệt cơng ty có vốn nhỏ, đủ để thực giai đoạn đền bù giải tỏa, đến giai đoạn thi cơng họ phải dựa vào nguồn tín dụng khác Để giải đươc vấn đề cho doanh nghiệp phép huy động vốn chưa xây dựng xong móng Tuy nhiên cần phải có tổ chức trung gian để giám sát việc sử dụng vốn tiến độ dự án doanh nghiệp cam kết ban đầu với nhà đầu tư Hình thức phần giống với hình thức tín thác BĐS thực Đài Loan Có thể đưa cách làm tham khảo sau: Ngân hàng chủ dự án ký cam kết chủ dự án chấp phần đất đai dự án cho ngân hàng, ngân hàng có trách nhiệm giám sát giải ngân nguồn tiền tiến độ Theo khách hàng đóng tiền theo tiến độ vào tài khoản chủ dự án ngân hàng định nhà giám sát cho dự án Ngân hàng giải ngân theo tiến độ cơng trình chịu trách nhiệm với việc giải ngân để đảm bảo giải ngân tiến độ Như chủ dự án huy động vốn từ khách hàng ngân hàng Khác với lần huy động vốn trước đây, chủ đầu tư chủ động dùng số tiền huy động được, với hình thức chủ động tài ủy thác cho ngân hàng Ngân hàng trực tiếp tham gia vào dự án xây dựng thay giữ vai trò cho vay túy, ngân hàng tham gia vào quản lý đồng vốn ra, vào dự án kế toán, kiểm toán viên độc lập Điều giảm thiểu rủi ro cho phía ngân hàng khách hàng Một cách làm khác để vừa bảo vệ quyền lợi người mua doanh nghiệp vừa huy động vốn, quan có thẩm quyền TPHCM cần xem xét quyền chọn mua nhà đầu tư kinh nghiệm Singapore Theo cách làm này, doanh nghiệp huy động vốn từ chưa xây dựng xong móng, để bảo vệ quyền lợi người mua, doanh nghiệp phải cấp cho họ quyền chọn mua Quyền có hiệu lực LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 77 vòng tuần tính từ ngày trao giấy chứng nhận quyền sở hữu thảo hợp đồng mua bán Như vậy, theo quyền này, việc chủ đầu tư cung cấp thông tin văn liên quan đến dự án, người mua quyền cân nhắc vịng tuần xem có nên mua hay khơng tất nhiên bồi thường thời gian quyền chưa hết hiệu lực 3.2.2.3 Nguồn vốn từ quỹ đầu tư nước: Hiện vốn đầu tư từ quỹ đầu tư nước cho thị trường BĐS cịn Chủ yếu quỹ đầu tư vào chứng khốn cơng ty BĐS chưa có đầu tư trực tiếp vào thị trường BĐS, dự án BĐS Một mơ hình cần xem xét “Quỹ đầu tư tín thác BĐS - REIT” Theo nhà phân tích mơ hình có nhiều ưu điểm để thu hút vốn đầu tư nhàn rỗi nước Tại TPHCM mơ hình có cơng ty Đầu tư hạ tầng kỹ thuật thành phố (CII) áp dụng, nhiên quy mơ phạm vi cịn hẹp Cần phải mở rộng quỹ đầu tư dạng nhờ vào quỹ dạng nhà chủ đầu tư huy động nguồn vốn rộng rãi dân chúng Trên giới nay, REITcó nhiều loại gồm: REIT khai thác bất động sản (Equity REIT), quỹ tìm cách sở hữu điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập REIT cho vay (Mortgage REIT) cho chủ sở hữu bất động sản người khai thác bất động sản vay tiền, ví dụ cho vay để mua lại quyền khai thác khách sạn vòng số năm định REIT mua lại số khoản nợ chứng khoán đảm bảo bất động sản REIT hỗn hợp vừa làm chủ hoặc/và khai thác bất động sản vừa cho chủ bất động sản khác vay tiền Mỗi nhà đầu tư tham gia đầu tư vào quỹ sở hữu phần tổng danh mục đầu tư REIT Việc nắm giữ thể thông qua LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 78 việc sở hữu chứng khoán REIT phát hành Các thành viên tham gia vừa pháp nhân, vừa cá nhân có mức độ đóng góp vào REIT khác nguồn tài chính, kinh nghiệm quản lý… Người sở hữu chứng REIT nhận lợi tức định kỳ, không tham gia quản lý đầu tư, việc quản lý giao cho nhà quản lý chuyên nghiệp giám sát Nhà nước tổ chức chuyên nghiệp ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm toán, định giá Về mặt cấu tổ chức REIT pháp nhân thành lập theo Luật Doanh nghiệp, có đại hội đồng cổ đơng, hội đồng quản trị Ban kiểm sốt cổ đơng bầu ra, cổ phiếu REIT chứng quỹ đầu tư chia cổ tức, mua bán thị trường chứng khoán sơ cấp thứ cấp Giống cổ phiếu, người nắm giữ chứng quỹ REIT nhà đầu tư nên phải chấp nhận rủi ro, khoản đầu tư quỹ có lãi, lỗ thị giá chứng quỹ REIT tăng giảm, REIT bị phá sản Công ty quản lý REIT chịu trách nhiệm bồi thường cho nhà đầu tư sai sót họ làm trái pháp luật, trái điều lệ quỹ, trái khế ước quản lý 3.2.2.4 Chứng khoán hóa dự án đầu tư BĐS: Vốn yếu tố quan trọng để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, vốn giúp chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực dự án, tăng cung cho thị trường Vốn hỗ trợ người mua, kích cầu tạo khoản cao Các kênh tín dụng truyền thống vay ngân hàng, huy động từ đối tượng mua nhà, … bị nghẽn mạch Vì vậy, tốn để thị trường nhà đất Việt Nam sôi động trở lại có cách khơi thơng dịng vốn cho BĐS LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 79 Do đó, tổng thể, để có vốn, doanh nghiệp cần tăng cường huy động vốn từ nhiều nguồn tiềm khác.Về lâu dài, để thị trường BĐS phát triển ổn định bền vững, cần đẩy mạnh khơi thơng việc hình thành kênh cung cấp vốn gián tiếp, đặc biệt trung dài hạn Một giải pháp mà nhiều nước khác áp dụng phổ biến “chứng khốn hóa dự án BĐS” Chứng khốn hóa dự án BĐS nước áp dụng với nguyên tắc chung chia số vốn cần phải huy động thành nhiều phần nhỏ phát hành giấy tờ có giá để huy động lượng vốn thay cho việc huy động nguồn lớn vốn từ số đối tượng Với hình thức tham gia vào dự án với lượng tiền nhỏ cách mua loại giấy tờ Theo nguyên tắc này, tùy theo nước, người ta xây dựng nên cơng cụ tài khác để huy động vốn như: trái phiếu cơng trình, chứng dự án BĐS, … Chứng khoán BĐS loại chứng khốn đặc biệt, kết hợp hình thức đầu tư chứng khoán đầu tư BĐS, đảm bảo giá trị BĐS mà đại diện Theo đó, tồn BĐS dự án chia thành phần nhỏ có giá trị ngang Những phần gọi chứng khốn BĐS Hình thức cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị BĐS này, không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay tồn BĐS suốt q trình sở hữu chứng khoán Nghĩa chứng khoán BĐS chuyển nhượng tự để tăng tính khoản Với tình hình việc tìm nguồn vốn cho địa ốc việc làm cấp thiết, đời hình thức chứng khốn hóa dự án BĐS đem lại lợi ích to lớn cho doanh nghiệp BĐS, ngân hàng người dân LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 80 - Chứng khốn hóa dự án BĐS đáp ứng nhu cầu vốn trung dài hạn cho doanh nghiệp BĐS với giá rẻ, giảm áp lực vốn trung dài hạn ngân hàng Chi phí vốn đầu tư cho thị trường BĐS qua kênh thấp so với mặt lãi suất - Doanh nghiệp huy động vốn nhiều đối tượng xã hội, từ quỹ đầu tư, công ty tài chính, cá nhân,… Hiện nay, lượng tiền nhàn rỗi dân cư lớn việc thu hút đầu tư vào thị trường BĐS hạn chế Lý sản phẩm BĐS có giá trị lớn, vốn nhàn rỗi người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó tham gia vào Với hình thức này, việc chia nhỏ sản phẩm BĐS ưu điểm, mở rộng cho nhà đầu tư vốn khơng có khả sở hữu hồn tồn BĐS, tham gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới dành riêng cho nhà đầu tư nhiều vốn - Doanh nghiệp áp dụng nhiều mức lãi suất linh hoạt nhiều phương án trả lãi gốc khác - Doanh nghiệp chủ động mua bán lại trái phiếu thị trường thứ cấp Hiện có nhiều hình thức để chứng khốn hóa dự án BĐS, nhiên đề tài đề cập đến hai phương thức áp dụng TPHCM: - Trái phiếu cơng trình: Doanh nghiệp chia số vốn cần phải huy động (có thể phần khơng thiết tồn kinh phí cho dự án) thành nhiều phần nhỏ phát hành trái phiếu để huy động lượng vốn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 81 Mỗi trái phiếu có thời gian đáo hạn, mức lãi suất cộng với điều kiện khác tùy theo dự án Đến đáo hạn, nhà đầu tư nhận tiền vốn lãi cộng với quyền lợi cam kết ban đầu với chủ đầu tư Trước phát hành chủ đầu tư phải công bố thông tin dự án bao gồm chi tiết dự án, quyền nghĩa vụ bên, thơng tin cần phải có giám sát quan chức Hiện TPHCM hầu hết chủ dự án phát hành trái phiếu dự án thường kèm với quyền mua hộ dự án hoàn thành với mức chiết khấu cố định Do thành cơng lần phát hành trái phiếu hộ nhà đầu tư mua hết Đặt giả thiết, đến kỳ hạn, đồng loạt trái chủ từ chối quyền mua hộ, mà lấy lại tiền gốc trái tức, trường hợp chủ đầu tư không đủ khả hồn trả tiền cho khách hàng, dự án kết thúc rắc rối không cho riêng doanh nghiệp, mà cho khách hàng Do để bảo vệ quyền lợi trái chủ, cần phải có tổ chức đủ uy tín tiềm lực tài mạnh đứng bảo lãnh phát hành cho chủ dự án Và đảm bảo việc toán đầy đủ cho trái chủ Đối với việc phát hành trái phiếu BĐS, cách làm đại trà mà doanh nghiệp ứng dụng Để phát hành trái phiếu cơng chúng địi hỏi doanh nghiệp phải có lực, tiềm lực mạnh tài chính, có uy tín thương hiệu Bản thân dự án địa ốc phải thực khả thi hấp dẫn khách hàng Bởi khơng, nhà đầu tư rơi vào hồn cảnh khó khăn huy động nguồn vốn lớn, tập trung sử dụng ngay, phải trả lãi suất cho nhà đầu tư với thời hạn kéo dài LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 82 Còn nhà đầu tư, xét chừng mực đó, trái phiếu dạng cổ phiếu thị trường chứng khốn, tính rủi ro cao Vì vậy, người mua cần có quy định hay chế bảo vệ họ nhằm có trục trặc phát sinh - Chứng dự án BĐS Toàn BĐS tham gia chia nhỏ thành chứng có giá trị Điều có nghĩa là, thay xoay vịng việc mua bán nhà, đất đơn với thủ tục phức tạp nay, doanh nghiệp có nguồn thu tương lai chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu cho nhà đầu tư để đổi lấy khoản tiền mặt thời điểm thông qua việc phát hành chứng khốn mà khơng cần thơng qua định chế tài trung gian Tại thời điểm phát hành chứng khoán phát hành rộng rãi cho đối tượng quan tâm không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia Trong trình thực dự án, chứng khoán BĐS tự chuyển nhượng niêm yết thị trường chứng khoán Trước phát hành chứng BĐS, chủ đầu tư dự án đưa cáo bạch, thơng tin đầy đủ, rõ ràng tình hình tài chủ đầu tư, chi tiết dự án, điều khoản quyền lợi trách nhiệm hai bên, cảnh báo rủi ro xảy ra, cam kết tiến độ thực dự án việc bồi thường cho nhà đầu tư vào chứng BĐS dự án chậm triển khai thực để làm sở giúp công chúng định có mua chứng BĐS hay khơng Tất thông tin công bố công khai cho nhà đầu tư với giám sát tổ chức trung gian ngân hàng giám sát Điều đảm bảo cho dự án đầu tư hoàn thành LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 83 tiến độ chất lượng cam kết, hạn chế tượng tiêu cực giao dịch BĐS Khi dự án hoàn thành, toàn dự án đưa bán đấu giá, nhà đầu tư nhận số tiền theo tỷ lệ chứng BĐS nắm giữ Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng BĐS bao gồm: • Đơn vị phát hành chủ đầu tư dự án, công ty đầu tư xây dựng BĐS • Đơn vị phân phối: cơng ty chứng khốn chủ đầu tư lựa chọn để phát hành chứng cơng chúng • Ngân hàng giám sát: ngân hàng trung gian không sở hữu vốn chủ đầu tư, chịu trách nhiệm giám sát tiến độ chất lượng thi cơng cơng trình Đồng thời ngân hàng chịu trách nhiệm quản lý số tiền thu từ đợt phát hành có trách nhiệm giải ngân theo tiến đọ cam kết thỏa thuận ban đầu • Nhà đầu tư: cá nhân, quỹ đầu tư tổ chức khác Nếu so với hình thức trái phiếu dự án BĐS hình thức chứng dự án BĐS có nhiều ưu điểm nhà đầu tư kiểm sốt việc sử dụng vốn mục đích thơng qua việc kiểm sốt giải ngân ngân hàng giám sát Chứng khốn hóa dự án BĐS trước mắt xem bước giúp doanh nghiệp BĐS vượt qua khó khăn nguồn vốn Hình thức có ý nghĩa đặc biệt tình hình khan vốn Tuy nhiên chưa có văn pháp lý quy định cụ thể cho hình thức Để cho trái phiếu cổ phiếu BĐS trao đổi thị trường chứng khốn thị trường chứng khốn phải phát triển đủ mạnh tạo thuận lợi cho việc phát hành, niêm yết, giao dịch sàn Ngoài thị trường BĐS LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 84 phải phát triển lành mạnh, minh bạch ổn định việc chứng khốn hóa dự án BĐS trở thành công cụ thu hút vốn cho thị trường BĐS trở thành kênh đầu tư người dân Tốt quan chức nên sớm đưa quy định liên quan đến việc phát hành chứng dự án BĐS, quy định phải thật rõ ràng, chặt chẽ Cụ thể nhà đầu tư phải có quyền lợi, trách nhiệm với khách hàng, trái chủ, cổ đông bảo vệ sao, kiện cáo đâu có tranh chấp xảy ra, vai trò, quyền lợi, nghĩa vụ tổ chức tài trung gian … 3.2.2.5 Phát triển thị trường chấp- cầm cố thứ cấp: Khi kênh tín dụng bị nghẽn mạch, tín dụng thơng qua kênh ngân hàng TCTD việc hồn chỉnh mở rộng thị trường chấp cầm cố cho phép hình thành thị trường chấp – cầm cố thứ cấp giải vấn đề tín dụng Thị trường chấp – cầm cố thứ cấp có tầm quan trọng đặc biệt biến nguồn vốn tĩnh bất động sản thành vốn động để đầu tư Làm tốt việc khơi thông kênh nối thị trường vốn thị trường bất động sản Hiện có thị trường chấp - cầm cố sơ cấp (là thị trường trực tiếp người nhận chấp người chấp) có hành lang pháp lý, chưa thực uyển chuyển, động, tính khoản khơng cao, chưa tạo nguồn vốn mạnh cho thị trường bất động sản Tại thị trường xảy rủi ro tính khoản cho TCTD cho vay người vay trả lãi - gốc không hạn đơn giản tổ chức tài cần tiền cho mục đích kinh doanh khác khoản cho vay chưa đến hạn trả, TCTD bị lâm vào tình trạng khủng hoảng khoản Qua cho thấy liên thông thị LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 85 trường bất động sản thị trường tài Việt Nam xuất hiện, trạng thái chiều, tức tạo nguồn cho việc hình thành bất động sản Cịn q trình chứng khốn hóa để tái tạo lại tính khoản cho hệ thống tài chưa có Thị trường chấp - cầm cố thứ cấp khắc phục nhược điểm cách TCTD mua bán khoản cầm cố sơ cấp để tạo tính khoản cho khoản tín dụng Vì việc hình thành thị trường chấp – cầm cố thứ cấp cần thiết, tạo thêm nguồn vốn đầu tư, hoạt động uyển chuyển hơn, tạo chế tốt để phát triển thị trường vốn thị trường bất động sản Nguyên tắc hoạt động thị trường chấp – cầm cố thứ cấp: thị trường cho chấp cầm cố sơ cấp, người có nhu cầu tín dụng ký hợp đồng vay với TCTD đảm bảo tài sản hình thành hình thành tương lai Do vậy, bất động sản chấp tài sản TCTD cho vay chừng người vay chưa trả hết tiền vay Người cho vay chấp, ngân hàng thương mại tập hợp khoản cho vay lại phân loại thành danh mục bán chúng cho tổ chức chuyên mua bán nợ tài sản chấp theo hình thức chiết khấu tái chiết khấu dựa khoản lãi cầm cố thời gian đáo hạn nợ cầm cố người chủ tài sản Thông qua nghiệp vụ mua bán khoản vốn cho vay thị trường sơ cấp giải phóng, ngân hàng cho vay sơ cấp có vốn để trì tiếp hoạt động Kết luận Trong phần này, người viết đưa giải pháp nhằm tăng thêm hiệu hoạt động thị trường bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển thị trường Các giải pháp đưa ngân hàng,các TCTD,Chính phủ nhằm tập trung vào việc khắc phục hạn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 86 chế đồng thời khơi thơng nguồn tín dụng như: giải pháp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng từ ngân hàng; mức cao thành lập quỹ tín thác BĐS kết hợp với vài hình thức chứng khốn hóa BĐS phát hành trái phiếu cơng trình phát hành chứng BĐS, …một mặt để giải nhu cầu vốn mặt khác nâng cao tính khoản khoản tín dụng, đồng thời mở rộng nguồn tài trợ cho vay từ nhiều đối tượng khác nên kinh tế Các giải pháp đưa hy vọng góp phần hồn thiện hoạt động tín dụng bất động sản thị trường BĐS LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 87 PHẦN KẾT LUẬN Trong năm qua, phát triển mạnh mẽ kinh tế xã hội Việt Nam nói chung TPHCM nói riêng mở hội kinh doanh lớn tạo điều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế phát triển năm qua Trong xu này, thị trường bất động sản xuất phát triển mạnh mẽ Tuy nhiên, phát triển thị trường bất động sản biểu lộ nhiều hạn chế, vướng mắc gây tác động tiêu cực, ảnh hưởng không tốt cho sư phát triển thị trường bất động sản Đó xuất nguyên nhân sau: chưa có hành lang pháp lý thật phù hợp với phát triển ngày sôi động nay; chưa có nguồn tài trợ phù hợp cho dự án bất động sản vốn dự án có nhu cầu vốn lớn dài hạn… Do thị trường bất động sản có vị trí định kinh tế quốc gia, nên cần có giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản không ngừng phát triển phát triển bền vững Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, minh bạch, có tác động tốt đến phát triển kinh tế cần có biện pháp hỗ trợ điều chỉnh, hổ trợ tín dụng có vai trị quan trọng Và để trì cho nguồn tín dụng ln thơng suốt, phát triển bền vững trước hết cần hoàn thiện hành lang pháp lý làm sở thị trường hoạt động Bên cạnh đó, cần có giải pháp để hổ trợ phát triển thị trường tín dụng bất động sản cho phép hình thành thị trường cầm cố chấp thứ cấp, thông qua nguyên tắc hoạt động thị trường tạo tính khoản cho khoản cho vay chấp cầm cố, trì lượng vốn định cho TCTD cho vay trực tiếp Một số mơ hình chứng khốn hóa bất động sản khác nên nghiên cứu ứng dụng thời điểm phát hành trái phiếu cơng trình, hay phát hành chứng bất động sản Các mơ hình hoạt động tốt cung cấp cho LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 88 thị trường bất động sản lượng vốn không nhỏ mang tính khoản cao… Ngồi giải pháp mang tính vĩ mơ, nội TCTD phải có biện pháp để quản lý chặt hơn, tốt khoản tín dụng Các chủ đầu tư phải có biện pháp để huy động sử dụng tốt nguồn vốn vay … Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng cách ổn định, bền vững, cung ứng đủ vốn cho thị trường bất động sản hoạt động tốt giải pháp đề nghị đề tài góp phần nhỏ để hồn thiện mục tiêu chung LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu CB Richard Ellis, Thơng cáo báo chí Thị trường bất động sản Việt Nam – Tổng quan 2007 dự báo 2008 Tình hình thành phố Hồ Chí Minh năm tới Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh, Tình hình kinh tế xã hội (năm 2005, 2006, 2007) Ngân hàng nhà nước Việt Nam – chi nhánh Tp.Hồ Chí Minh, Báo cáo tổng kết cho vay bất động sản năm 2006,2007, 10 tháng đầu năm 2008 Nguyễn Thị Mùi,”Chứng khốn hóa BĐS”, tạp chí Chứng khoán Việt Nam, số năm 2006 Dương Thị Phượng, “Thực trạng chứng khoán hoá số quốc gia giới – Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam”, Tạp chí chứng khốn, Số 4, năm 2003 Luật dân 2005 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Luật Đất đai 2003 Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam Luật kinh doanh bất động sản 2006 Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nghị định Chính Phủ số 52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2006 quy định phát hành trái phiếu doanh nghiệp LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 90 10 Nghị định Chính Phủ số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 hướng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS 11 Chỉ thị 01/2008/CT-TTg ngày tháng năm 2008 Thủ tướng phủ Một số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường BĐS 12 Ủy ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Định hướng phát triển thành phố Hồ Chí Minh đến 2010 13 Ủy Ban Nhân dân TP.HCM, Tài liệu hội thảo “Giải pháp huy động vốn phát triển thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh”, tháng 08/2005 Các trang web Bộ kế hoạch đầu tư http://www.mpi.gov.vn Ngân hàng nhà nước Việt Nam: http://www.sbv.org.vn Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM http://www.hsx.vn Thời báo kinh tế Việt Nam http://www.vneconomy.vn Saga Việt Nam http://.www.saga.vn Báo Tuổi trẻ http://www.tuoitre.com.vn Báo niên http://.thanhnien.com.vn Báo Sài Gòn tiếp thị http://www.sgtt.com.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... 1.6.3 Bài học cho Việt Nam 27 Kết luận: 29 CHƯƠNG 2: HOẠT ĐỘNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ... BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Tình hình hoạt động thị trường BĐS Việt Nam TPHCM 2.1.1 Tổng quan thị trường BĐS Việt Nam: Trên thị trường. .. vay thị trường tài thứ cấp chưa phát triển 61 Kết luận: 63 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 65 3.1 Định hướng phát triển thị trường