(TIỂU LUẬN) đề tài tác động của ô nhiễm không khí lên giá nhà ở nghiên cứu thực nghiệm tại tp hồ chí minh việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH BỘ MƠN PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KINH TẾ Đề tài: Tác động ô nhiễm khơng khí lên giá nhà - Nghiên cứu thực nghiệm TP Hồ Chí Minh, Việt Nam GVHD: TS Ngơ Hồng Thảo Trang SVTH : Nhóm 9: Phan Vũ Thư Nguyễn Kiều Trang Huỳnh Anh Cường TPHCM, Ngày 12 tháng năm 2020 Lý chọn đề tài Nghiên cứu WHO (2016) cho thấy giới có triệu trường hợp tử vong tác động chung nhiễm khơng khí xung quanh Trong có khoảng 94% số ca tử vong xảy quốc gia có thu nhập trung bình thấp Ơ nhiễm khơng khí gây nhiều hậu ảnh hưởng đến môi trường sống sức khỏe người Không gây bệnh đường hô hấp thông thường, việc tiếp xúc với khơng khí có hàm lượng bụi cao mắc bệnh mãn tính tim mạch, tắt nghẽn phổi, ung thư phổi, tiểu đường nhiều bệnh nguy hiểm khác (Balakrishnan, 2018) Bên cạnh ảnh hưởng đến sức khỏe người, nguồn khơng khí nhiễm cịn gây nên nhiều hậu xấu cho thảm thực vật, đồng thời góp phần lớn vào việc nhiễm thực phẩm nước Sau tiếp xúc với người qua đường hơ hấp đường tiêu hóa, đường trở thành tuyến đưa chất ô nhiễm vào sâu thể người (Thron, 1996) Đối với gia đình có nhỏ thai phụ, nhiễm khơng khí ảnh hưởng đến thai nhi phát triển (Schell cộng sự, 2006) Các quốc gia đưa thực biện pháp nhằm giảm thiểu mức độ ô nhiễm địa phương, cụ thể thực sách lập pháp để kiểm sốt tất hoạt động gây nhiễm khơng khí theo đề xuất Panwar cộng (2011) Ngoài tác động đó, nhiễm khơng khí cịn tác động tới yếu tố khác, ý hơn, giá trị tài sản bất động sản (Smith Huang, 1995) Ơ nhiễm đặc biệt nhiễm khơng khí gây tác động tiêu cực đến sức khỏe, xem yếu tố then chốt làm cho giá bất động sản bị ảnh hưởng Tuy nhiên, nghiên cứu tác động nhiễm khơng khí đến giá trị tài sản bất động sản thường không nhiều, đa phần giao dịch bất động sản người dân thường có xu hướng bỏ quên yếu tố (Boyle Kiel, 2001) Trong số nghiên cứu thực kể đến nghiên cứu Saptutyningsih (2013) Saptutyningsih (2013) nồng độ khí CO khơng khí tăng lên làm giảm giá bất động sản khu vực đó; đồng thời, hộ dân khu vực đồng ý trả thêm tiền để cải thiện chất lượng khơng khí, giảm nồng độ khí CO Một nghiên cứu khác cho thấy khu vực mà bầu khơng khí cải thiện, nồng độ bụi giảm xuống thấp làm tăng giá bất động sản lân cận khu vực (Zheng cộng sự, 2014) Điều phù hợp với kết nhiều nghiên cứu khác Ở Việt Nam, nồng độ bụi PM2.5 tăng cao mức đáng báo động Chỉ số chất lượng khơng khí thị lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh có nhiều thời điểm số AQI từ 150 đến 200, có vượt 200 - mức độ xấu Nguy hại bụi mịn bay khơng khí PM2.5, thẩm thấu qua đường hô hấp gây nên hàng loạt bệnh ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng (Bộ Tài nguyên Môi trường, 2020) Bên cạnh đó, theo WHO (2018), Việt Nam có đến 60.000 người chết năm có liên quan tới nhiễm khơng khí Điều làm ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản Việt Nam Nghiên cứu mối quan hệ nhiễm khơng khí giá bất động sản xung quanh; đồng thời xem xét yếu tố gây ô nhiễm tác động nhiều nhằm đưa đề xuất sách phù hợp Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát: Tìm hiểu tác động nhiễm khơng khí lên giá bất động sản Việt Nam Mục tiêu cụ thể: - Xác định mối tương quan ô nhiễm không khí giá bất động sản - Đo lường tác động nhiễm khơng khí lên giá trị bất động sản - Khuyến nghị sách hạn chế tác động nhiễm khơng khí lên yếu tố khác, đặc biệt giá bất động sản Câu hỏi nghiên cứu Liệu khu vực có mức độ nhiễm khơng khí cao có làm sụt giảm giá bất động sản khu vực đó? Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu ô nhiễm không khí yếu tố khác có tác động đến giá bất động sản Tp Hồ Chí Minh Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu thực dựa liệu thu thập quận/huyện trực thuộc Tp Hồ Chí Minh Cơ sở lý luận 6.1 Khái niệm 6.1.1 Ơ nhiễm khơng khí Ơ nhiễm mơi trường vấn đề quan tâm quy mơ tồn cầu, việc phát triển cơng nghiệp quốc gia kéo theo thay đổi mơ hình lượng, cấu tạo Sinh - Lý - Hóa mơi trường bị thay đổi dẫn đến ô nhiễm môi trường Biểu xấu việc làm giảm đa dạng sinh học động - thực vật tác động trực tiếp đến quan thể người Các vấn đề môi trường thường nghiên cứu viên trình bày kết đánh giá từ khía cạnh khác lại hệ cách mạng cải tiến công nghiệp khai thác tài nguyên thiên nhiên mức Prabhat K Rai (2016) định nghĩa ô nhiễm môi trường tượng môi trường bị thay đổi tạo thành bất lợi cho người sinh vật sống khác, hoàn toàn phần lớn sản phẩm phụ từ hành động người Cịn định nghĩa ô nhiễm môi trường tạo nên tích tụ kim loại nặng độc hại đất, nước khơng khí làm giảm khả hỗ trợ cho hoạt động sống khu vực bị ô nhiễm (Surajit Das,2014) Các chất ô nhiễm hóa chất, địa hóa hay sản phẩm sinh học nhiều sản sinh từ hoạt động sinh hoạt, tồn người Và tùy theo mức độ tính chất cấu tạo, nhiễm phân loại bao gồm ô nhiễm vấn đề khơng khí, nhiễm mơi trường đất, nhiễm nguồn nước, ô nhiễm từ tiếng ồn, ô nhiễm ánh sáng nhiễm sóng Ngồi loại cịn có nhiễm phóng xạ, nhiễm tầm nhìn, nhiễm nhiệt Tuy nhiên, nhiễm khơng khí loại ô nhiễm đe dọa đến môi trường, người, động - thực vật sinh vật sống Nghiên cứu đền cập đến vấn đề khơng khí bị ô nhiễm, từ tượng dẫn đến giá nhà thay đổi Ơ nhiễm khơng khí tượng xảy có chất khác thường độc hại khơng có thành phần cấu tạo nên khơng khí tồn khơng khí mức độ gây ảnh hưởng tiêu cực chí xấu đến sinh vật sống tài sản Có nhiều nguồn gây ô nhiễm không khí, nhiên quan Bảo vệ môi trường Mỹ (EPA) phân loại vật chất góp vai trị quan trọng việc mơi trường bị ô nhiễm, bao gồm Sulfur Dioxide (S02), vật chất phóng xạ (PM), Ozone (O3), Nitrogen dioxide (NO2), chì (Pb) carbon monoxide (CO) Những chất thải thải chủ yếu q trình phát triển cơng nghiệp, mà nhiễm khơng khí ảnh hưởng nhiều đến người sống khu vực thành thị Việc sinh sống mơi trường có chất lượng khơng khí khơng đảm bảo gây vấn đề sức khỏe kể đến bệnh liên quan đến đường hô hấp, da liễu, đồng thời gây rối loạn chức quan thể người (Front Public Health, 2020) mà mối nguy hàng đầu quốc gia đặc biệt ý.Chỉ số chất lượng không khí (AQI) sử dụng để đo lường chất lượng không Chỉ số đo lường hạt vật chất (PM2.5 PM10), Ozone (O3), Nitơ Dioxide (NO2), lượng lưu huỳnh Dioxide (SO2) phát thải Carbon Monoxide (CO) Đối với số hạt vật chất, trạm đo chất lượng khơng khí giám sát liệu PM 2.5 PM 10, có số ngoại lệ giám sát PM10 Theo Johnson cộng (1997), “chỉ số chất lượng khơng khí (AQI) định nghĩa thước đo điều kiện khơng khí so với yêu cầu nhiều loài sinh vật nhu cầu người.” Dựa tiêu chuẩn US EPA (Cơ quan Bảo vệ Mơi trường Mỹ), thang đo chất lượng khơng khí sử dụng công thức báo cáo Instant Cast sau: IQA - 50 Ý nghĩa Tốt Sức khỏe Tuyên bố cẩn trọng Chất lượng khơng khí coi thỏa đáng, nhiễm khơng khí Khơng gây khơng có rủi ro 50 - 100 Chất lượng khơng khí chấp nhận; nhiên, số chất gây nhiễm có Vừa phải mối quan tâm sức khỏe vừa phải cho số lượng nhỏ người nhạy cảm bất thường với nhiễm khơng khí 100 - 150 Trẻ em người lớn Không Các thành viên nhóm hoạt động, người tốt cho nhạy cảm bị ảnh hưởng sức mắc bệnh hơ hấp, hen nhóm khỏe Cơng chúng nói chung suyễn, nên hạn chế gắng sức nhạy cảm khả bị ảnh hưởng ngồi trời kéo dài 150 - 200 Có hại cho sức khoẻ Trẻ em người lớn hoạt động, người bị bệnh hô hấp, chẳng hạn hen suyễn, nên tránh gắng sức trời kéo dài; tất người khác, đặc biệt trẻ em, nên hạn chế gắng sức trời kéo dài 200 - 300 Trẻ em, người lớn người mắc bệnh hô hấp Rất nguy Cảnh báo sức khỏe tình trạng hen suyễn nên tránh hoạt động trời Những hại cho khẩn cấp Tồn dân số có người khác, đặc biệt trẻ sức khỏe nhiều khả bị ảnh hưởng em nên hạn chế hoạt động trời 300 - 500 Nguy hiểm Mọi người bắt đầu trải nghiệm ảnh hưởng sức khỏe; thành viên nhóm nhạy cảm bị ảnh hưởng nghiêm trọng sức khỏe Trẻ em, người lớn người mắc bệnh hô hấp, hen suyễn, nên hạn chế gắng sức trời thời gian dài Cảnh báo sức khỏe: người Mọi người nên tránh bị ảnh hưởng nghiêm trọng hoạt động gắng sức bên sức khỏe Ngồi việc đo lường chất lượng khơng khí cách khách quan thang đo AQI kết hợp với đo lường chủ quan cảm nhận mức độ ô nhiễm người dân thang đo Likert với mức độ: Hồn tồn khơng đồng ý; Khơng đồng ý; B ình thường; Đồng ý; Hồn tồn đồng ý để đánh giá mức độ hài lịng với chất lượng khơng khí mà người dân cảm nhận khu vực sinh sống Theo định nghĩa thang đo Likert phát triển để đánh giá trực tiếp thái độ người nghiên cứu theo G.Albaum (1997) sử dụng rộng rãi ngày 6.1.2 Bất động sản Hiện nay, quốc gia giới thống coi bất động sản đất tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, tùy quốc gia xử lí phần tài sản gắn liền với đất Điều 100, Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Cộng hòa Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Theo Bộ luật Dân năm 2005 Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Từ cho thấy khái niệm Bất động sản rộng cịn nhiều khía cạnh, quốc gia lại có định nghĩa riêng nên khó xác định xác Để hạn chế thấp bất đồng quốc gia, theo tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế: BĐS đất đai cơng trình xây dựng người tạo nên gắn liền với đất - tài sản di dời Bất động sản có đặc trưng bản: Khả co giãn cung bất động sản kém; bất động sản có tính thích ứng chịu ảnh hưởng lẫn nhau; khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt; đặc trưng Sự can thiệp quản lý Nhà nước chặt chẽ thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao 6.2 Lý thuyết nghiên cứu 6.2.1 Lý thuyết giá trị thụ hưởng - Mơ hình Hedonic (HPM): Khởi đầu lý thuyết giá thụ hưởng, theo Freeman (1993) từ chứng thực nghiệm ban đầu mối liên hệ nhiễm khơng khí giá trị tài sản công bố tác phẩm Ridker Henning (1967) Phát triển đến tại, ý tưởng phương pháp HPM cá nhân định mua nơi dựa vào thuộc tính bên bên ngồi hàng hóa, thuộc tính có tác động ảnh hưởng nào, cụ thể làm tăng, giảm hay khơng đổi giá trị mà hàng hóa có Theo Rosen (1974) giá trị mà tài sản định phụ thuộc vào đặc tính riêng biệt tài sản Có thể thấy đặc tính riêng biệt ngơi nhà ví hàng hóa ứng với đặc tính định chia thành nhóm lớn bao gồm vị trí, loại hình xây dựng, quy mô đặc điểm khu vực lân cận theo Freeman (1993) Tuy nhiên, BĐS dạng hàng hóa có tính phức tạp cao, đơi người mua đưa lựa chọn mà khơng dựa yếu tố nội tài sản mà yếu tố môi trường, kết luận rút từ kết hồi quy mối quan hệ mức độ nhiễm khơng khí giá trị tài sản công bố Saptutyningsih (2013) Như vậy, hàng hóa khơng thể có thuộc tính khơng thể tách riêng thuộc tính để xác định giá trị hàng hóa Về bản, phương pháp HPM sử dụng để xác định giá trị thuộc tính để đo lường giá trị hàng hóa Tuy nhiên, khơng phải thuộc tính dễ dàng quan sát nhận biết ví dụ giá ẩn Giá ẩn bị bỏ qua không xem xét đến trình giao dịch Theo Batalhone cộng (2002) HPM bắt nguồn từ lý thuyết giá trị phát triển Lancaster (1966), Griliches (1971) Rosen (1974) nay, Griliches cố gắng hồn thiện đo lường giá ẩn mơ hình Ngày phương pháp định giá Hedonic áp dụng rộng rãi nhiều lĩnh vực Từ nhiều phương pháp tiếp cận nhà kinh tế khác Hedonic áp dụng lĩnh vực khác nhau, nhiên vấn đề nhà theo Trần Võ Lê Thanh (2018), phương pháp Rosen (1974) xác định giá Hedonic hàng hóa có nhiều đặc tính dựa mối quan hệ cung cầu áp dụng phổ biến Freeman (1993) lập luận rằng, để sử dụng HPM cần có hai giả thuyết quan trọng Đầu tiên toàn khu vực nên xem thị trường nhà đơn lẻ, tức cá nhân có hầu hết tất thơng tin thay tự lựa chọn nơi mong muốn Giả thuyết thứ hai thị trường nhà nên điểm cân bằng, tức cá nhân tối đa hóa lựa chọn họ, giá thay phải tương thích với đặc điểm vị trí Với giả thuyết trên, giá nhà phụ thuộc vào đặc điểm khác đơn vị ở, đặc điểm lân cận đặc điểm môi trường theo hàm định Và nghiên cứu áp dụng mơ hình giá nhà dựa vào đặc điểm 6.2.2 Lý thuyết hành vi người tiêu dùng Thuyết hành vi người tiêu dùng sử dụng để xác định sở lựa chọn thay thế, hỗ trợ cho nghiên cứu nhằm xác định yếu tố môi trường mà cụ thể ô nhiễm khơng khí ảnh hưởng đến giá bất động sản Hành vi người tiêu dùng việc cá nhân, nhóm, tổ chức lựa chọn thải bỏ sản phẩm dịch vụ, bao gồm định hành vi dựa định (Engel, Blackwell and Miniard, 1995) Nghiên cứu hành vi người tiêu dùng thị trường bất động sản thường bị bỏ qua thường tài sản định giá dựa thuộc tính vật lý nhận thức người tiêu dùng Tuy nhiên điều khơng hồn tồn đúng, khu dân cư hay bất động sản phi thương mại yếu tố cảm nhận xem nhân tố định việc người tiêu dùng có chi tiền để sở hữu bất động sản hay không (Smith, Gararino and Martini, 1992) Theo Gibler Nelson (2003) ba mơ hình áp dụng cho hầu hết bất động sản mơ hình hồn diện người tiêu dùng dành cho việc định phức tạp (Nicosa, 1966; Engel, Kollat and Blackwell, 1968; and Howard and Sheth, 1969) thị trường bất động sản thị trường giao dịch có tính chất phức tạp cao Việc kết hợp lý thuyết hành vi người tiêu dùng vào nghiên cứu thị trường bất động sản giúp nâng cao hiểu biết đưa dự báo thị hiếu tương lai, đánh giá mức độ thay bất động sản tương đương Lựa chọn tối ưu người tiêu dùng (Cân tiêu dùng) gián tiếp giải thích hành vi lựa chọn sản phẩm nhà đạt thỏa mãn tối đa nguồn thu nhập hạn chế Sự lựa chọn người tiêu dùng bị ràng buộc nhân tố chủ quan sở thích họ nhân tố khách quan giới hạn ngân sách tiêu dùng Mơ hình đường bàng quan đường giới hạn ngân sách thiết lập đồ thị rõ vấn đề Giả sử người tiêu dùng điểm A đường giới hạn ngân sách hình 6.1 Tại đây, tập hợp hai hàng hóa X Y người tiêu dùng nằm đường bàng quan TU1 nên tổng độ thỏa dụng mang lại tiêu dùng tập hợp hàng hóa TU1 Tuy nhiên, người tiêu dùng di chuyển xuống theo chiều mũi tên đường giới hạn ngân sách thì, với ngân sách tiêu dùng I cũ, tập hợp hàng hóa X Y khác nằm đường bàng quan cao nên đạt thỏa mãn cao Quyết định người tiêu dùng thay đổi tập hợp hàng hóa X Y điểm A tập hợp hàng hóa X Y khác nằm đường giới hạn ngân sách điểm A Một tập hợp X Y điểm E mang lại cho người tiêu dùng tổng độ thỏa dụng cao TU2 Người tiêu dùng không di chuyển xuống tập hợp hàng hóa khác nằm bên điểm E khơng đạt tổng độ thỏa dụng cao E chọn tập hợp X Y điểm đường bàng quan TU3 ngân sách khơng cho phép Như vậy, điểm E điểm phối hợp hai hàng hóa X Y mang lại cho người tiêu dùng tổng độ thỏa dụng cao hay nói cách khác, người tiêu dùng tối đa hóa độ thỏa dụng điểm mà đường bàng quan đường ngân sách tiếp xúc Hình 6.1 6.2.3 Lý thuyết vị - chất lượng: Lý thuyết vị - chất lượng lý thuyết phương pháp nhằm giải thích hình thành phát triển cấu trúc thị, thay đánh đổi chi phí lại chi phí nhà theo lý thuyết phát triển Alonso (1964) lại xác định đánh đổi vị xã hội chất lượng nhà Theo Phe Wakely (2000) lý thuyết vị - chất lượng phát biểu ngắn gọn việc mức giá trị thấp, giá nhà đặc trưng chủ yếu giá trị sử dụng mức giá trị cao hơn, giá nhà đặc trưng giá trị trao đổi Áp dụng phương pháp vào mơ hình định giá tài sản để xác định việc người có vị xã hội cao có chấp nhận bỏ chi phí để cải thiện chất lượng nhà hay không Cụ thể nghiên cứu việc cá nhân có vị cao có lựa chọn cải thiện nơi có chất lượng khơng khí tốt hay khơng 6.3 Tổng quan nghiên cứu nước SaptutuNingsih (2013) đưa mơ hình tổng quan ảnh hưởng ô nhiễm không khí lên giá nhà Các yếu tố tác động lên giá nhà bao gồm đặc điểm nhà nồng độ khí CO khơng khí khu vực Nghiên cứu sử dụng liệu sơ cấp từ 250 hộ gia đình thu thập cách sử dụng bảng câu hỏi Trong mơ hình định giá hưởng thụ sử dụng này, nồng độ khí CO xem thước đo chất lượng khơng khí; liệu lấy từ giám sát chất lượng khơng khí xung quanh Badan Lingkungan Hidup DIY Kết cho thấy nồng độ khí CO tỉ lệ nghịch với giá nhà, điều đồng nghĩa với việc nồng độ khí CO khơng khí tăng lên làm giảm giá nhà khu vực Khác với Saptutyningsih (2013), nghiên cứu Zheng cộng (2014) ước lượng mơ hình định giá Bất động sản dựa yếu tố hàm lượng bụi PM10 khơng khí Theo kết hồi quy OLS, hàm lượng bụi có tỉ lệ nghịch với giá nhà, nhiên điều khơng có ý nghĩa thống kê; đồng thời, nghiên cứu hồi quy OLS làm chệch kết hồi quy biến PM vấn đề nội sinh Đề giải vấn đề này, nghiên cứu thêm biến vào mơ hình, kết hệ số biến nồng độ PM âm có ý nghĩa thống kê K ết nghiên cứu sách cơng giúp giảm thiểu dịng ô nhiễm xuyên biên giới, cải thiện sức khỏe cộng đồng thành phố tác động đến giá bất động sản; đồng thời, giá nhà tăng nhanh khu vực có chất lượng khơng khí cải thiện đáng kể Tương tự, Bajari, P (2003) cho hộ gia đình sẵn sàng trả thêm tiền cho việc giảm hàm lượng bụi PM để cải thiện chất lượng khơng khí Một nghiên cứu thực nghiệm khác liên quan đến nồng độ PM khơng khí Smith Huang (1995) mức sẵn sàng chi trả biên (MWTP) để giảm thiểu nồng độ PM10 khơng khí, kết cho thấy MWTP trung bình tăng 110 USD đơn vị PM10 giảm, 0,1% giá trị tài sản cho đơn vị đơn vị nhiễm khơng khí giảm Bên cạnh Hite cộng (2001) nhận thấy giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng bãi rác gần Nghiên cứu tổn thất phúc lợi giảm giá trị tài sản gần bãi rác có quy mơ đáng kể Bên cạnh đó, điều kiện kinh tế khó khăn, người dân có xu hướng di cư vào gần khu vực để mua nhà với giá rẻ Cũng nghiên cứu khác tiêu biểu vấn đề “mùi hơi” khơng khí phát từ nhà máy xử lý nước thải Brasilia nghiên cứu Sergio.et.al (2002), tác giả sử dụng mơ hình 20 biến xác định để phân tích ảnh hưởng nhiễm khơng khí đến giá trị hộ Nghiên cứu “chất lượng khơng khí có ảnh hưởng tới giá trị hộ, cụ thể giá trị hộ có xu hướng thấp vị trí nằm gần nhà máy Nghiên cứu nguồn gây nhiễm khơng khí khác bãi chơn lấp, chất thải rắn từ dự án lớn ảnh hưởng đến giá trị tài sản dân cư theo nghiên cứu Farber (1998) có độ dốc tương đương, tác động tiêu cực 6.4 Các giả thuyết nghiên cứu Ơ nhiễm khơng khí có tác động tiêu cực tới giá bất động sản khu vực Tp Hồ Chí Minh 6.5 Khung lý thuyết Khung lý thuyết xây dựng dựa vào tổng quan nghiên cứu liên quan; khung nghiên cứu này, giá nhà chịu tác động đặc điểm môi trường, đặc điểm kết cấu nhà đặc điểm khu vực dân cư Hình 2: Khung phân tích Dữ liệu nghiên cứu 7.1 Phương pháp nghiên cứu Bài nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng: Thống kê mô tả, Phương pháp định giá thụ hưởng (Hedonic Pricing Method) – Mơ hình định giá Hedonic để tìm mối tương quan nhiễm khơng khí giá bất động sản TP Hồ Chí Minh 7.2 Mơ hình nghiên cứu thực nghiệm Mơ hình nghiên cứu dựa nghiên cứu Ridker (1967): P(ℎ𝑖 ) = P(ℎ𝑖 )(𝑄𝑖 + 𝑆𝑖 + 𝑁𝑖 ) (1) Trong đó: 𝑄𝑖 : Vecto đặc điểm mơi trường (Ơ nhiễm khơng khí, ô nhiễm khác) 𝑆𝑖 : Vecto đặc điểm kết cấu nhà (Diện tích xây dựng, diện tích sàn xây dựng, số phịng, năm xây dựng, năm sửa chữa, hình dáng (1 nở hậu), sân thượng, số tầng, số lửng) 𝑁𝑖 : Vecto đặc điểm khu vực xung quanh (khoảng cách tới trường học, bệnh viện, sân bay, ga, đường lớn, trung tâm hành chính, cơng viên, độ rộng đường trước nhà) Dựa vào nghiên cứu liên quan mơ hình (1) nghiên cứu xây dựng mơ hình thực nghiệm sau: lnPrice = 𝛽0 + 𝛽1S1 + 𝛽2S2 + 𝛽3S_Age+ 𝛽4S_Re + 𝛽5S_P + 𝛽6S_HD + 𝛽7S_ST + 𝛽8𝑆_H + 𝛽9S_T + 𝛽10𝑈se + 𝛽11N_sch + 𝛽12N_hos + 𝛽13N_roa + 𝛽 14N_ro + 𝛽15N_air + 𝛽16N_tra + 𝛽17N_Pa + 𝛽18N_ad 𝛽19N_BT + 𝛽20Q_air + 𝛽20Q_K+ui 7.3 Giả thiết nghiên cứu - Ơ nhiễm khơng khí có tác động đến giá bất động sản khu vực Tp Hồ Chí Minh - Tất biến nhóm biến kết cấu nhà có tác động đến giá bất động sản khu vực Tp Hồ Chí Minh - Tất biến nhóm biến kết khu vực xung quanh có tác động đến giá bất động sản khu vực Tp Hồ Chí Minh 7.4 Đo lường biến mơ hình nghiên cứu Đo lường nhiễm khơng khí: Ơ nhiễm khơng khí chia thành hai biến: nhiễm khơng khí đo lường khách quan; nhiễm khơng khí đo lường chủ quan - Ơ nhiễm khơng khí đo lường khách quan: Chỉ số đo chất lượng khơng khí, với số điển hình nồng độ bụi PM khơng khí Chỉ số thu thập thông qua máy đo chất lượng khơng khí IQAirVisual Pro Các số so sánh lại với số thu thập từ trạm đo chất lượng khơng khí Tp Hồ Chí Minh Nhóm nghiên cứu khơng lấy kết trực tiếp từ trạm đo chất lượng khơng khí muốn tăng tính đa dạng cho khu vực khảo sát, không phụ thuộc vào khoảng cách đến trạm đo chất lượng khơng khí - Ơ nhiễm khơng khí đo lường chủ quan: Biến nhiễm khơng khí đo lường chủ quan tương ứng với cảm nhận người vấn mức độ nhiễm khơng khí khu vực Cảm nhận mức độ ô nhiễm không khí thu thập theo thang đo Likert với mức đơ: Rất nhiễm; Ơ nhiễm; Bình thường; Khơng ô nhiễm; Rất không ô nhiễm Để kiểm soát mức độ tin cậy, nhóm tiến hành kiểm tra mức độ quan tâm người vấn nhiễm nói chung nhiễm khơng khí nói riêng Bảng 1: Mô tả biến Tên biến Ký hiệu Loại biến Biến phụ thuộc Giá nhà Price Biến độc lập Nhóm biến đặc điểm mơi trường Ơ nhiễm Định Q1_air khơng khí lượng khách quan Ơ nhiễm khơng khí chủ quan Q1_air Định tính Mơ tả biến Dấu kỳ vọng Đơn giá nhà (đồng/m2) Chỉ số đo chất lượng khơng khí Cảm nhận mức độ nhiễm khơng khí =1 nhiễm =2 nhiễm =3 bình thường =4 khơng nhiễm =5 khơng nhiễm + Ơ nhiễm khác Q_K Nhóm biến kết cấu nhà Diện tích xây S1 dựng Diện tích sàn S2 xây dựng Năm xây dựng S_age Năm sửa chữa S_Re Số phịng S_P Hình dáng S_HD Chiều dài S_CD Chiều rộng S_CN Đính tính Định lượng Định lượng Định lượng Định lượng Định lượng Định tính Định tính Định tính Sân thượng S_ST Định tính Tầng hầm S_H Định tính Số tầng S_T Định lượng Tầng lửng S_L Địng tính Nhóm biến khu vực xung quanh Ơ nhiễm khác =1 có nhiễm khác =0 khơng có Diện tích xây dựng nhà (m2) Diện tích sàn xây dụng nhà (m2) Năm hồn thành xây dựng (năm) Năm sửa chữa gần (năm) Số lượng phịng nhà Hình dáng nhà =1 nở hậu =2 vuông vức =3 tóp hậu Chiều dài nhà (m) Chiều rộng nhà (m) Căn nhà có sân thượng hay khơng? =1 có sân thượng =0 khơng có sân thượng Căn nhà có tầng hầm hay khơng? =1 có tầng hầm =0 khơng có tầng hầm Số tầng nhà không bao gồm tầng lửng, sân thượng, tầng hầm Căn nhà có tầng lửng hay khơng? =1 có lửng =0 khơng có lửng - + + + + + +/+/- + + + Khoảng cách tới trường học Khoảng cách tới bệnh viện Khoảng cách tới đường lớn Khoảng cách tới sân bay Khoảng cách tới ga Khoảng cách tới công viên Khoảng cách tới trung tâm hành Khoảng cách tới chợ Bến Thành Độ rộng đường Nhóm biến khác N_sch N_hos N_roa N_air N_tra N_Pa Định lượng Định lượng Định lượng Định lượng Định lượng Định lượng N_ad Định lượng N_BT Định lượng N_ro Định lượng Mục đích sử dụng O_Use Định tính Diện tích khơng cơng nhận O_Zon Định tính Tọa độ S_Loca Khoảng cách từ nhà tới trường học Khoảng cách từ nhà tới bệnh viện Khoảng cách từ nhà tới đường lớn Khoảng cách từ nhà tới sân bay Khoảng cách từ nhà tới ga Khoảng cách từ nhà tới công viên Khoảng cách từ nhà tới công viên Khoảng cách từ nhà tới chợ Bến Thành Độ rộng đường trước nhà Mục đích sử dụng =1 sử dựng để =0 dùng vào mục đích khác Diện tích khơng cơng nhận =1 có diện tích khơng cơng nhận =0 khơng có diện tích khơng cơng nhận Vị trí nhà (Kinh độ, vĩ độ) - + + Dữ liệu nghiên cứu Nghiên cứu sử dụng liệu sơ cấp nhóm nghiên cứu thực phương pháp điều tra khảo sát trực tiếp chủ sở hữu bất động sản có khơng có giao dịch động sản thời gian tháng đầu năm 2020 quận/huyện trực thuộc Tp Hồ Chí Minh 9 Cấu trúc nghiên cứu: Bài nghiên cứu gồm chương Chương giới thiệu đề tài lý chọn đề tài Tổng quan lý thuyết trình bày chương Chương chương trình bày phương pháp nghiên cứu kết nghiên cứu Cuối cùng, kết luận hạn chế đề tài trình bày chương 10 Danh mục tài liệu tham khảo 10.1 Tài liệu tham khảo tiếng Việt Bộ Tài nguyên Mơi trường (2020) Thực trạng nhiễm khơng khí Việt Nam Trần Võ Lê Thanh (2018), Ứng dụng mô hình Hedonic để xác định ảnh hưởng yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế Thành phố H Chí Minh WHO (2018) Ơ nhiễm khơng khí Việt Nam 10.2 Tài liệu tham khảo tiếng Anh Abu-El-Haija, M., Kumar, S., Quiros, J A., Balakrishnan, K., Barth, B., Bitton, S., & Freeman, A J (2018) The management of acute pancreatitis in the pediatric population: a clinical report from the NASPGHAN Pancreas Committee Journal of pediatric gastroenterology and nutrition, 66(1), 159 Albaum, G (1997) The Likert scale revisited Market Research Society Journal., 39(2), 1-21 Alonso, W (1964) Location and land use toward a general theory of land rent Location and land use Toward a general theory of land rent Batalhone, S., Nogueira, J., & Mueller, B (2002) Economics of air pollution: hedonic price model and smell consequences of sewage treatment plants in urban areas University of Brasilia, Department of Economics, Working paper, 243 Boyle, M., & Kiel, K (2001) A survey of house price hedonic studies of the impact of environmental externalities Journal of real estate literature, 9(2), 117-144 Engel, J F., & Blackwell, R D (1995) Miniard Paul W Farber, S (1998) Undesirable facilities and property values: a summary of empirical studies Ecological Economics, 24(1), 1-14 Freeman, M A (1993) The measurement of environment and resource values: Theory and methods Resources for the Future Gibler, K., & Nelson, S (2003) Consumer behavior applications to real estate education Journal of Real Estate Practice and Education, 6(1), 63-83 Griliches, Z (1971) Price indexes and quality change: Studies in new methods of measurement Harvard University Press Hite, D., Chern, W., Hitzhusen, F., & Randall, A (2001) Property-value impacts of an environmental disamenity: the case of landfills The Journal of Real Estate Finance and Economics, 22(2-3), 185-202 Huu Phe, H., & Wakely, P (2000) Status, quality and the other trade-off: Towards a new theory of urban residential location Urban studies, 37(1), 7-35 Johnson, D L., Ambrose, S H., Bassett, T J., Bowen, M L., Crummey, D E., Isaacson, J S., & Winter‐Nelson, A E (1997) Meanings of environmental terms Journal of environmental quality, 26(3), 581-589 Lancaster, K J (1966) A new approach to consumer theory Journal of political economy, 74(2), 132-157 Ridker, R G., & Henning, J A (1967) The determinants of residential property values with special reference to air pollution The review of Economics and Statistics, 246-257 Rosen, S (1974) Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition Journal of political economy, 82(1), 34-55 Saptutyningsih, E (2013) Impact Of Air Pollution On Property Values: A Hedonic Price Study Schell, L M., Gallo, M V., Denham, M., & Ravenscroft, J (2006) Effects of pollution on human growth and development: an introduction Journal of physiological anthropology, 25(1), 103-112 Smith, C A., Garbarino, L N., & Martini, J (1992) Analyzing the leasing criteria of retail tenants Journal of Property Management, 57(6), 40-44 Smith, V K., & Huang, J C (1995) Can markets value air quality? A meta-analysis of hedonic property value models Journal of political economy, 103(1), 209-227 Thron, RW, 1996 Direct and indirect exposure to air pollution Otolaryngol Head Neck Surg.114, 281 Zheng, S., Cao, J., Kahn, M E., & Sun, C (2014) Real estate valuation and crossboundary air pollution externalities: evidence from Chinese cities The Journal of Real Estate Finance and Economics, 48(3), 398-414 PHỤ LỤC: KHẢO SÁT TÁC ĐỘNG CỦA Ơ NHIỄM KHƠNG KHÍ LÊN GIÁ NHÀ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Mã bảng câu hỏi………………………………Người khảo sát………………… Họ tên………………………………………Số điện thoại…………………… Địa [Quận (Huyện), TP(Tỉnh)] ……………………………………………… Câu 1: Anh/chị có giao dịch Bất động sản (Nhà ở) tháng đầu năm 2020? Chọn đáp án Có Khơng Câu 2: Giá nhà anh/chị giao dịch (triệu VND/m2) Câu 3: Mục đích sử dụng nhà anh/chị gì? Chọn đáp án Để Mục đích khác: KHU VỰC DÂN CƯ Khoảng cách từ nhà anh/chị đến _(km): Câu Trường học Đường lớn Câu Câu Sân bay Câu Ga Câu Trung tâm hành Chợ Bến Thành Câu Câu 10 Bệnh viện Câu 11 Công viên Câu 12: Độ rộng đườ ng lớn trước nhà (m): _ Câu 13: Có phần diện tích khơng đươc cơng nhận khơng? Có Khơng Câu 14: Phần diện tích khơng đươc cơng nhận do: Quy hoạch Sai kết cấu xây dựng KẾT CẤU NHÀ Ở Câu 15: Diện tích xây dựng nhà anh/chị (m2): Câu 16: Diện tích sàn xây dựng nhà anh/chị (m2): Câu 17: Năm xây dựng nhà anh/chị: _ Câu 18: Năm sửa chữa gần nhất: _ Câu 19: Số phòng nhà anh/chị: Câu 20: Nhà anh/chị có dạng: Chọn đáp án Nở hậu (m2) Vng vức Tóp hậu(m2) Câu 21: Căn nhà anh/chị có sân thượng khơng? Chọn đáp án Có Khơng Câu 22: Căn nhà anh/chị có tầng hầm khơng? Chọn đáp án Có Khơng Câu 21: Căn nhà anh/chị có tầng lửng khơng? Chọn đáp án Có Khơng Câu 23: Căn nhà anh/chị có tầng: MƠI TRƯỜNG KHU VỰC Câu 24: Tọa độ nhà ở: Sử dụng máy đo Kinh độ: Vĩ độ: Câu 25: Nồng độ bụi PM: Câu 26: Anh/chị có quan tâm đến vấn đề mơi trường? Có Không Câu 27: Anh/chị nghe qua vấn đề sau đây? Chọn nhiều đáp án Ô nhiễm khơng khí Ơ nhiễm nước Ơ nhiễm tiếng ồn Nếu khơng nghe vui lịng bỏ qua câu 28 Câu 28.1: Anh/chị đánh giá mức độ ô nhiễm không khí khu vực Rất nhiễm Ơ nhiễm Bình thường Khơng nhiễm Rất khơng nhiễm Câu 28.2: Khu vực anh/chị có loại nhiễm khác hay khơng? Có Khơng THƠNG TIN NGƯỜI ĐƯỢC PHỎNG VẤN Câu 29: Giới tính người vấn: Nam Nữ Câu 30: Tình trạng nhân: Độc thân Đã kết Góa Câu 31: Nhà anh/chị có thành viên: Câu 32: Nhà anh/chị có người 60 tuổi: Câu 33: Nhà anh/chị có người tuổi: Câu 34: Thu nhập cá nhân anh/chị: (triệu đồng/tháng) Câu 35: Phần thu nhập anh/chị chiếm % tổng thu nhập gia đình: Câu 36: Anh/chị sở hữu nhà vào năm Câu 37: Căn nhà sở hữu phần trăm Câu 38: Căn nhà đượ c khảo sát nhà thứ Cău 39: Anh/chị có vay để trả cho nhà Có Khơng Câu 40: Anh/ chị có dự định sở hữu thêm bất động sản năm tới? Có Khơng CẢM ƠN ANH/CHỊ ĐÃ THỰC HIỆN KHẢO SÁT NÀY! ... Giả thiết nghiên cứu - Ơ nhiễm khơng khí có tác động đến giá bất động sản khu vực Tp Hồ Chí Minh - Tất biến nhóm biến kết cấu nhà có tác động đến giá bất động sản khu vực Tp Hồ Chí Minh - Tất... hưởng nhiễm khơng khí đến giá trị hộ Nghiên cứu “chất lượng không khí có ảnh hưởng tới giá trị hộ, cụ thể giá trị hộ có xu hướng thấp vị trí nằm gần nhà máy Nghiên cứu nguồn gây ô nhiễm không khí. .. nhiên, ô nhiễm không khí loại ô nhiễm đe dọa đến môi trường, người, động - thực vật sinh vật sống Nghiên cứu đền cập đến vấn đề khơng khí bị nhiễm, từ tượng dẫn đến giá nhà thay đổi Ơ nhiễm khơng khí