LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là báo cáo thực tập do tôi thực hiện trong thời gian thực tập tại cơ quan tiếp nhận thực tập Các nội dung trong báo cáo là trung thực, đảm bảo độ tin cập Xác nhận c.
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan báo cáo thực tập thực thời gian thực tập quan tiếp nhận thực tập Các nội dung báo cáo trung thực, đảm bảo độ tin cập./ Xác nhận Cán hướng dẫn thực tập Tác giả báo cáo thực tập (Ký ghi rõ họ tên) MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG BÀI BLDS Bộ luật Dân QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Uỷ ban nhân dân TAND Tòa án nhân dân TNHH Trách nhiệm hữu hạn MỞ ĐẦU Lí chọn đề tài Các giao dịch dân không ngừng gia tăng quy mô, số lượng địa điểm mở rộng, thường chủ thể tham gia giao dịch đặt lòng tin vào việc bên tự giác thực nghĩa vụ theo giao kết chưa đủ Các chủ thể quan tâm biện pháp khác hành lang pháp lý để bảo đảm quyền chủ động, bảo vệ quyền lợi đáng giao dịch dân Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân áp dụng cách phổ biến, có ý nghĩa to lớn việc xác lập thực nghĩa vụ dân phát sinh từ giao dịch dân Đặt cọc biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân có từ lâu giao lưu dân nhân dân nước ta, quy định pháp luật đặt cọc quy định Bộ luật dân có điều luật Trong đó, biện pháp đặt cọc với ưu điểm dễ thực hiện, có tính an tồn cao, có tính ràng buộc có tính chế tài, nên nhiều chủ thể sử dụng giao dịch dân nói chung, phần lớn giao dịch dân liên quan đến việc thực hợp đồng mà đối tượng nhà, quyền sử dụng đất bất động sản khác Để hiểu rõ vấn đề xin chọn đề tài: “Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc Cơng ty TNHH Luật Tuệ Anh” Tình hình nghiên cứu Về vấn đề có nhiều cơng trình nghiên cứu tác giả khác Đáng ý cơng trình cơng bố sau: - Luận văn thạc sĩ luật học: “Đặt cọc – Một số vấn đề lý luận thực tiễn”, - Dương Thị Hiện, Hà Nội – 2016 Luận văn thạc sĩ luật học: “Đặt cọc, ký cước để đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự”, Trịnh Thị Minh Trang, Hà Nội – 2005 Ngồi ra, cịn có viết tác giả khác với ý kiến quan điểm khác đăng báo, Tạp chí Luật học…, báo cáo tổng kết cơng tác, văn hướng dẫn nghiệp vụ qua năm Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích Một là, Báo cáo tập trung nghiên cứu góp phần làm sáng tỏ khó khăn cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp gặp vấn đề liên quan đến tranh chấp đặt cọc cần tìm để luật sư để hỗ trợ, tư vấn Tìm hiểu số vụ việc khách hàng liên quan đến tranh chấp đặt cọc thực tiễn Hai là, vướng mắc, hạn chế việc áp dụng quy định liên quan quan đến tranh chấp đặt cọc yêu cầu tư vấn số vụ việc hợp đồng đặt cọc, từ để xuất số kiến nghị góp phần hồn thiện chế định pháp luật đất đâi quy phạm liên quan 3.2 Nhiệm vụ Để đạt mục đích nêu trên, báo cáo tập trung làm rõ số vấn đề lý luận biện pháp Đặt cọc, thực tiễn việc giải tranh chấp vấn đề đặt cọc công ty Luật TNHH Tuệ Anh; tìm hiểu thực trạng hoạt động cơng ty năm 2022; sở đánh giá chất lượng công tác này, vấn đề thiếu sót, yếu tồn giải tranh chấp Đặt cọc làm rõ nguyên nhân chúng đồng thời đề xuất số giải pháp khắc phục Đối tượng phạm vi nghiên cứu Báo cáo tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận giải tranh chấp đặt cọc, thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc Công ty Luật TNHH Tuệ Anh Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung báo cáo gồm chương: Chương : Một số khái niệm quy định chung đặt cọc Chương 2: Thực trạng giải tranh chấp đặt cọc Công ty Luật TNHH Tuệ Anh Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật đặt cọc NỘI DUNG CHƯƠNG 1: MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ ĐẶT CỌC 1.1 Khái niệm đặt cọc Từ xa xưa, thuật ngữ "Đặt cọc" xuất với góc độ ngữ cảnh, thời dùng tiền lưu thơng dân sự, nhân dân ta thường xâu đồng tiền lại với thành cọc Khi đặt trước khoản tiền để làm tin với nhau, họ thường đặt trước cọc, hai cọc tuỳ vào giá trị giao dịch dân Dần dần, phát triển giao lưu dân làm cho biện pháp khơng việc đặt tiền Người ta cịn dùng loại tài sản khác đặt trước để bảo đảm việc giao kết thực hợp đồng Theo Khoản Điều 328 BLDS 2015 quy định: “Đặt cọc việc bên (sau gọi bên đặt cọc) giao cho bên (sau gọi bên nhận đặt cọc) khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm việc giao kết thực hợp đồng” Ta thấy BLDS 2015 xác định rõ yếu tố đặt cọc: chủ thể đặt cọc đối tượng đặt cọc Bên cạnh đó, BLDS 2015 cịn xác định cụ thể mục đích việc đặt cọc Đối tượng đặt cọc vật có giá trị vật thông thường khác mà bên giao trực tiếp cho bên Đối tượng đặt cọc tiền vừa mang chức bảo đảm, vừa mang chức toán Trong biện pháp đặt cọc, tuỳ theo thoả thuận mà bên bên người đặt cọc Bên đặt cọc bên dùng tiền vật có giá trị khác giao cho bên giữ để bảo đảm việc giao kết thực hợp đồng Bên nhận tiền tài sản bên nhận đặt cọc Tuỳ thuộc vào thoả thuận bên vào thời điểm đặt cọc với thời điểm coi giao kết hợp đồng bảo đảm biện pháp đặt cọc để xác định mục đích việc đặt cọc Việc đặt cọc mang mục đích bảo đảm việc giao kết hợp đồng, mang mục đích bảo đảm việc thực hợp đồng nhung mang hai mục đích Giai đoạn đầu sau ban hành BLDS, hầu hết quan điểm cho đặt cọc vừa biện pháp bảo đảm vừa phụ lục hợp đồng thức Tuy nhiên, qua thời gian áp dụng, thân đặt cọc tự chứng minh hợp đồng phụ có tính độc lập tương hợp đồng thức Do đó, đặt cọc hợp đồng phụ 1.2 Quy định chung pháp luật đặt cọc 1.2.1 Tài sản đặt cọc Theo quy định BLDS 2015 Khoản Điều 328 tài sản đặt cọc hiểu khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác Như vậy, thấy theo quy định Khoản Điều 328 BLDS 2015 quy định tài sản đặt cọc tiền, kim khí q, đá q vật có gái trị khác khơng có tài sản bất động sản biện pháp bảo đảm khác Các vật cấm lưu thơng dân hạn chế lưu thơng đối tượng đặt cọc Hơn tài sản đặt cọc phải tài sản thuộc sở hữu bên đặt cọc thuộc sở hữu người khác phải người đồng ý 1.2.2 Chủ thể đặt cọc Đặt cọc kết thảo thuận bên mà xuất phát từ hành vi pháp ly đơn phương nên chủ thể đặt cọc phải có hai bên: bên đặt cọc bên nhận đặt cọc Tùy vào thỏa thuận bên mà bên bên nhận cọc hay bên nhận đặt cọc Nhưng thơng thường bên nắm giữ phần tài sản trở thành bên nhận đặt cọc Theo Điều 117 BLDS 2015 quy định: “Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự… Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện” Chủ thể quan hệ pháp luật phải đáp ứng điều kiện quy định Điều 117 nêu Như vây, bên tham gia vào giao dịch đặt cọc phải đáp ứng đầy đủ điều kiện 1.2.3 Hình thức đặt cọc BLDS 2015 khơng quy định cụ thể hình thực đặt cọc, hiểu việc đặt cọc biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ, cần đảm bảo mục đích, ngồi khơng địi hỏi đáp ứng điều kiện hình thức xác lập Tuy nhiên để đảm bảo tốt cho quyền lợi không may xảy tranh chấp, bên nên có hình thức xác lập thỏa thuận để pháp luật dễ nhận biết xử lý dễ dàng cho bên chứng minh Khác với BLDS 2005 quy định hình thực đặt cọc phải thể dạng văn Điều 358 BLDS 2005 quy định sau: “Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí quí, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng dân Việc đặt cọc phải lập thành văn bản” Như vậy, hai bên chủ thể thỏa thuận đặt cọc vào thời điểm BLDS 2005 điều chỉnh thỏa thuận phải lập thành văn bản, thỏa thuận miệng khơng có giá trị pháp lý Còn thời điểm BLDS 2015 điều chỉnh thỏa thuận đặt cọc xác lập hình thức nào, điểm mang tính chất tích cực pháp luật Việt Nam Giao dịch dân hình thành dựa thỏa thuận, thiện chí, tin tưởng lẫn nên pháp luật ngày hướng tới tự chế thỏa thuận, nhiên phải đảm bảo không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội 1.2.4 Xử lí tài sản đặt cọc Sau tiến hành đặt cọc dựa vào kết hợp đồng có giao kết hay khơng có ba trường hợp xử lý tài sản bảo đảm sau: Trường hợp một: Nếu hợp đồng giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền Trường hợp hai: Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc Trường hợp ba: Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẶT CỌC TẠI CÔNG TY LUẬT TNHH TUỆ ANH 2.1 Giới thiệu công ty Luật TNHH Tuệ Anh Được thành lập từ năm 2013 Công ty Luật Trách nhiệm hữu hạn Tuệ Anh đơn vị uy tín chuyên hoạt động cung cấp dịch vụ luật sư, tư vấn pháp lý nhiều lĩnh vực doanh nghiệp, dân sự, hình sự, sở hữu trí tuệ, giấy phép, nhân gia đình… cho doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức toàn quốc 2.1.1 Lĩnh vực hoạt động Công ty Luật trách nhiệm hữu hạn Tuệ Anh thực hoạt động pháp lý nhiều lĩnh vực, đó, hoạt động mạnh mẽ lĩnh vực đất đai, doanh nghiệp, giấy phép tố tụng Thứ nhất, tư vấn thực dịch vụ pháp lý liên quan đến đất đai bao gồm: thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai tai sản gắn liền với đất, tư vấn thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tư vấn thủ tục thẩm định, phê duyệt dự án cấp, tư vấn thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, đấu giá quyền sử dụng đất, thủ tục giải tranh chấp đất đai, đo đạc địa chính, xác minh quy hoạch, trích lục đồ, Thứ hai, tư vấn thực dịch vụ pháp lý doanh nghiệp bao gồm: thành lập doanh nghiệp (thành lập công ty cổ phần, thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên, thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên, thành lập doanh nghiệp tư nhân); thay đổi nội dung đăng kí kinh doanh (thủ tục tăng giảm vốn điều lệ doanh nghiệp, tư vấn thủ tục thay đổi người đại diện theo pháp luật doanh nghiệp, bổ sung thay đổi ngành nghề kinh doanh,…); thủ tục giải thể, tạm ngừng, chấm dứt hoạt động kinh doanh chi nhánh,văn phòng đại điện cho doanh nghiệp; Thứ ba, tư vấn thực thủ tục giấy phép xin cấp giấy phép sản xuất hóa chất bảng, xin cấp giấy chứng nhận đủ diều kiến kinh doanh sản xuất hóa chất hạn chế sản suất, kinh doanh, xin cấp thẻ ABTC, giấy phép hoạt động sở khám chữa bệnh, phòng khám đa khoa, giấy phép kinh doanh dịch vụ lữ hành nội địa, quốc tế, xin cấp visa thương mại cho người nước ngoài, tư vấn thủ tục gia hạn giấy phép, cấp lại giấy phép, Thứ tư, tư vấn luật hình sự, tham gia tranh tụng hình với vai trị đại diện cho bị can, bị cáo quyền bào chữa, quyền gỡ tội; thay mặt cho bị can, bị báo đưa lý lẽ chứng minh yếu tố làm giảm nhẹ trách nhiệm hình Đồng thời, cung cấp bổ sung chứng (gỡ tội) cho quan tiến hành tố tụng Thứ năm, tư vấn lĩnh vực dân sự, tham gia tranh tụng Dân Tòa án lĩnh vực tranh chấp, yêu cầu dân sự, tranh chấp kinh doanh, thương mại, tranh chấp, yêu cầu nhân gia đình, Thứ sáu, lĩnh vực sở hữu trí tuệ ví dụ tư vấn thủ tục đăng ký nhãn hiệu, sáng chế, giải pháp hữu ích hay trả lời sốt vấn đề hành vi xâm phạm quyền tác giả liên quan đến báo chí bị xử lý đồng thời tìm hiểu, đưa phương hướng giải cho khách hàng Thứ bảy, tư vấn đầu tư ví dụ trình tự, thủ tục đầu tư nước ngồi vào Việt Nam, tư vấn đầu tư nước, tư vấn lựa chọn hình thức, sách, đối tượng ưu đãi, thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư, thủ tục thẩm định, thủ tục bổi thường, giải phóng mặt bằng, 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Công ty Luật Trách nhiệm hữu hạn Tuệ Anh tổ chức theo mơ hình Cơng ty Trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên với: Ban Giám đốc: Giám đốc – Luật sư Mai Đức Đơng Phó Giám đốc Luật sư, Ths Vũ Khắc Thư, Luật sư Lê Đức Quang, Luật sư Bủi Đức Nhã, Luật sư Trần Văn Điện Người đại diện theo pháp luật: Luật sư Mai Đức Đơng Chun viên: Nhiều chun viên thức dày dặn kinh nghiệm lĩnh vực tư vấn pháp luật liên quan đến đất đai, tố tụng, doanh nghiệp, sở hữu trí tuệ, giấy phép con… Cùng học việc thực tập sinh khác 2.2 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc công ty Luật TNHH Tuệ Anh Một số vụ án tiêu biểu trình tác giả thực tập cơng ty: 2.2.1 Tranh chấp hợp đồng đặt cọc hai bên không thực đúng, đầy - đủ nghĩa vụ cam kết với bên Tóm tắt nội dung vụ án: Vụ việc xảy nguyên đơn bà Lý Thị Y bị đơn ông Nguyễn Quang C (khách hàng công ty) Ngày 20/10/2021, bà Lý Thị Y khởi kiện yêu cầu TAND thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Ninh buộc ông Nguyễn Quang C hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà mà bên giao kết ngày 4/4/2021 Ngày 04/4/2021, bà Y ơng C có ký “Hợp đồng mua bán nhà đất” với nội dung: “Ông C đồng ý bán đất số 84, tờ đồ số 12a, tổ 3, khối 3, phường VĐ, thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Ninh, diện tích sử dụng 110,9m; giá chuyển nhượng 3.600.000.000đ, đặt cọc 400.000.000đ, số tiền lại 3,200,000,000đ; thỏa thuận khác: Hai bên có trách nhiệm hỗ trợ giải khó khăn việc mua, Nếu đến ngày 20/7/2021, bên mua không cơng chứng khơng chồng đủ số tiền cịn lại phải chịu số tiền đặt cọc Ngược lại bên bán thay đổi ý kiến không bán không đủ điều kiện giấy tờ để công chứng việc chuyển nhượng nhà, lô đất, phiểu đất nói chịu đền bù cho bên mua gấp đôi số tiền đặt cọc" Ngày 13/6/2021, bà Y mang photo Giấy CNQSDĐ ông C Văn phịng Cơng chứng hỏi thủ tục vay tiền Văn phịng Cơng chứng thơng báo hộ ơng C cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước năm 2014 trích lục đất giấy CNQSDĐ chưa đảm bảo nên cần thiết phải làm thủ tục trích đo địa đất đủ điều kiện lập hồ sơ chuyển nhượng theo quy định pháp luật Do giấy tờ pháp lý liên quan đến đất chưa đảm bảo đủ điều kiện thực việc chuyển nhượng nên ngày 13/6/2021 ông C nộp hồ sơ yêu cầu trích đo địa Ngày 01/7/2019, Chi nhánh Cơng ty cổ phần đo đạc đồ kiến trúc quy hoạch Việt Nam tỉnh Quảng 10 Ninh tiến hành đo đạc đất đến ngày 30/7/2021, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Ba Đồn thẩm định hồ sơ trích đo địa đất Bà Y sau khơng đồng ý tiếp tục thực hợp đồng với lí ơng C vi phạm hợp đồng thời hạn ngày 20/7/2021, ngồi bà Y mua đất ơng C để bán lại cho người khác để hưởng chênh lệch giá, bà Y tiếp tục thực hợp đồng khơng cịn hưởng lợi, chí cịn bị lỗ việc ông C không thực nghĩa vụ hợp đồng đến mức làm cho nguyên đơn khơng đạt mục đích việc giao kết hợp đồng bị đơn vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng - Quyết định tòa: Bản án sơ thẩm số 41/2021/DS-ST ngày 1/11/2021 TAND thị xã Ba Đồng, tỉnh Quảng Ninh định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà Y; buộc ông C có trách nhiệm trả cho bà Y 800.000.000Đ gồm số tiền đặt cọc 400.000.000Đ tiền phạt cọc 400.000.000Đ Ngày 11/11/2021, bị đơn ông C kháng cáo Bản án sơ thẩm Do Bản án sơ thẩm bị ông C kháng cáo nên vụ kiện xét xử lại theo trình tự phúc thẩm Bản án phúc thẩm số 52/2021/DS-PT ngày 13/4/2022 TAND tỉnh Quảng Ninh định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà Y; huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mua bán nhà xác lập ngày 04/4/2021; buộc ông C phải có nghĩa vụ hồn trả cho bà Y 800.000.000Đ gồm tiền cọc tiền phạt cọc Sau xét xử phúc thẩm, ông C khiếu nại án dân phúc thẩm nêu trên, đề nghị xem xét án theo trình tự Giám đốc thẩm Quyết định giám đốc thẩm số 43/2002/DS-GĐT ngày 22/10/2022 Tòa án nhân dân cấp cao Quảng Ninh chấp nhận toàn Kháng nghị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao Quảng Ninh, sửa Bản án phúc thẩm: Không chấp nhận đơn khởi kiện bà Y; chấp nhận đơn phản tố ông C; công nhận Hợp đồng mua bán nhà ở; buộc bà Y phải trả cho ơng C số tiền cịn lại 3.200.000.000đ; bà Nguyễn Thị Y quyền sở hữu, sử dụng nhà đất - Nhận xét: Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: “ông C vi phạm nghĩa vụ Hợp đồng mua bán nhà “khơng đủ điều kiện giấy tờ để công chứng việc chuyển nhượng nhà đất” dẫn đến Hợp đồng mua bán nhà không thực Các đương thừa nhận nguyên đơn mua nhà bị đơn nhằm mục đích bán lại cho người 11 khác để hưởng lợi từ việc chênh lệch giá Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn không đồng ý tiếp tục thực hợp đồng mua bán nhà với bị đơn, cho mục đích ngun đơn mua nhà để bán lại năm 2021 nhằm để hưởng lợi, thời điểm giá nhà đất giảm so với năm 2021, nguyên đơn tiếp tục thực hợp đồng khơng cịn hưởng lợi, chí cịn bị lỗ việc bị đơn khơng thực nghĩa vụ hợp đồng đến mức làm cho ngun đơn khơng đạt mục đích việc giao kết hợp đồng bị đơn vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng Do bị đơn vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng nên Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn việc hủy hợp đồng mua bán nhà không chấp nhận yêu cầu phản tố bị đơn buộc nguyên đơn tiếp tục thực hợp đồng mua bán có ” Nhận định Tòa án cấp phúc thẩm khơng có sở, ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp ơng C Bởi lẽ hai bên ký kết “Giấy thỏa thuận mua bán nhà đất” ngày 04/4/2021, bên khơng có thỏa thuận việc ơng C phải cung cấp Trích đo địa đất trước cơng chứng Hợp đồng Đồng thời pháp luật khơng có quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải có trích đo địa đất chuyển nhượng; việc ông C làm thủ tục xin cấp trích đo địa theo yêu cầu bà Y Hơn việc cấp Trích đo địa chậm (ngày 30/7/2021) khách quan lỗi chủ quan ông C Mặt khác, bà Y không chứng minh vào ngày 20/7/2021, bên đến công chứng hợp đồng bà Y bán nhà đất mua ông C với giá cao để hưởng lợi, sau ngày 20/7/2021, cơng chứng hợp đồng bà Y khơng bán nhà Do đó, việc Tịa án cấp phúc thẩm xác định lỗi hồn tồn ơng C để từ hủy Hợp đồng phạt cọc khơng đúng, ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp ông C - Kinh nghiệm rút ra: Trong trình giải tranh chấp, có trường hợp TAND khơng xem xét toàn diện vụ án dẫn đến việc giải không đảm bảo quyền lợi đương Trong vụ án trên, TAND cấp sơ thẩm phúc thẩm xác định hợp đồng có đặt cọc khơng thực hoàn toàn lỗi bị đơn (bên nhận đặt cọc) dẫn đến xác định trách nhiệm tiếp tục thực hợp đồng phải chịu phạt cọc thuộc bị đơn Việc xem xét vụ án hai cấp TAND có thiếu sót định dẫn đến phải xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm Cách giải tranh chấp cấp TAND trường hợp cho thấy rõ, việc giải tranh chấp liên quan đến đặt cọc đỏi hỏi phải có xem xét kết 12 hợp quy định đặt cọc với quy định thực hợp đồng nói chung để bảo đảm quyền lợi bên đương vụ việc 2.2.2 Vụ việc hai bên trình thực hợp đồng đặt cọc xảy tranh chấp - vấn đề tách mảnh đất Tóm tắt nội dung vụ án: Vụ việc xảy nguyên đơn bà Nguyễn Hương U bị đơn vợ chồng ông bà Nguyễn Thành L, Mai Thị X (khách hàng công ty) Ngày 16/10/2018, bà U mua vợ chồng anh L, bà X diện tích đất 5m x 38m = 190m2 thuộc mảnh đất nông nghiệp số 169, tờ đồ số 67, địa chỉ: Thôn 12, xã L, huyện B, tỉnh Lâm Đồng với giá thỏa thuận 125.000.000đ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 097475 cấp ngày 27/6/2007 Khi mua hai bên thiết lập 01 giấy đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng, không thống thời gian làm thủ tục sang đất Bà U giao cho vợ chồng ông L, bà X số tiền đặt cọc 60.000.000đ, lại giao đủ làm xong thủ tục sang Đất Ngày 18/12/2018 vợ chồng ông L, bà X giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà U để bà U làm thủ tục sang tên Bà U sau nhiều lần liên hệ vợ chồng ông L, bà X mà không hoàn thủ tục sang nhượng đất nên khởi kiện yêu cầu trả lại số tiền đặt phạt cọc tổng cộng 120.000.000đ; đồng ý trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vợ chồng ông L, bà X toán cho bà U đầy đủ số tiền Bị đơn vợ chồng ông L, bà X thừa nhận việc mua bán đất bà U trình bày đồng ý trả lại số tiền đặt trước nhận 60.000.000đ yêu cầu bà U trả lại cho vợ chồng ơng giấy Chứng nhận, cịn tiền phạt đọc khơng đồng ý trả bà U giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm bị thủ tục tách rời: Theo thỏa thuận giấy đặt ngày 16/12/2018 “Bên ơng L, bà X chịu trách nhiệm hoàn tất thủ tục giấy tờ quan chức cho bà U” Ông L, bà X liên hệ với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện để làm thủ tục xin tách diện tích đất mà bên thực việc chuyển nhường không đủ điều kiện để tách nên vợ chồng ông L, bà X không hoàn thành thủ tục để sang tên cho bà U Việc sau bà U có nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để liên hệ làm thủ tục tách bà U muốn mua diện tích đất để sử dụng không làm thủ tục tách - Quyết định tòa: Tại Bản án dân thẩm phán số 29/2020/DS-ST ngày 21/8/2020 Tòa án nhân dân huyện B đã: Buộc vợ chồng ông L, bà X phải trả tiền đặt cọc phạt; Buộc bà U phải 13 trả lại cho vợ chồng ông Nguyễn Thành L, bà Mai Thị X giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Nhận xét: Thứ nhất, việc Tịa án sơ thẩm buộc ơng L, bà X phải trả cho bà U 60.000.000đồng tiền phạt cọc khơng có Căn vào khoản Điều 328 BLDS Mục I.1 Nghị 01/2003/-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình, nhận định việc đặt cọc 60.000.000đ bà U vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hợp đồng bên có lỗi làm cho hợp đồng khơng thực phải chịu phạt cọc theo quy định khoản Điều 328 BLDS Thứ hai, hợp đồng đặt cọc vợ chồng ông L, bà X bà U hợp đồng vô hiệu tách mảnh đất Hợp đồng đặt cọc vợ chồng ông L, bà X với bà U hợp đồng đảm bảo thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gắn liền vớivới hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm thủ tục liên quan trạng thái bất động sản phần đất nông nghiệp số 169, tờ đồ số 67, địa chỉ: Thôn 12, xã L, huyện B, tỉnh Lâm Đồng Có thể thấy, việc tách mảnh đất số 169 vợ chồng ông L, bà X điều kiện bắt buộc có để hợp đồng đặt cọc hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất với đất số 169 diễn Tuy nhiên mảnh đất số 169, tờ đồ số 67, địa chỉ: Thôn 12, xã L, huyện B, tỉnh Lâm Đồng không đủ điều kiện tách theo khoản Điều Quyết định 33/2015/QĐUBND Việc ban hành quy định diện tích đất tối thiểu tách loại đất địa bàn tỉnh Lâm Đồng “Thửa đất nông nghiệp thuộc quy hoạch đất nơng nghiệp: Diện tích tối thiểu 500m2.” Bởi mảnh đất thuộc diện đất nơng nghiệp có diện tích là190m2 nhỏ diện tích tối thiểu để đủ điều kiện tách Theo quy định Điều 408 BLDS 2015: “1 Trường hợp từ giao kết, hợp đồng có đối tượng khơng thể thực hợp đồng bị vô hiệu.” Hợp đồng đặt cọc vợ chồng ông L, bà X với bà U ngầm hàm chứa đối tượng phần đất số 169 bao gồm việc tách đất 169 Như vậy, hợp đồng đặt cọc từ đầu bao gồm đối tượng thực được, dẫn đến hợp đồng vơ hiệu Trong q trình xét xử, hồ sơ thẩm phán cấp huyện B, tỉnh Lâm Đồng bỏ qua chi tiết dẫn đến việc hiểu sai chất nhiệm vụ Trong án sơ thẩm, vụ việc nhận định sai phạm vi phạm đồng thuộc vợ chồng ơng L, bà X nguyên nhân cho 14 ông L, bà X không hợp tác bà U thực thủ tục tách đất, làm hợp đồng đặt bị vô hiệu từ đầu, nên việc làm thẩm định buộc vợ chồng ông L, bà X phải trả số tiền phạt trả 60.000.000 đồng hồn tồn khơng có - Kinh nghiệm rút ra: Thứ nhất, cần quy định rõ ràng việc bên từ chối việc đặt cọc Từ Điều 328 BLDS 2015, hiểu trường hợp “bên nhận đặt cọc” vi phạm, phải trả lại gấp hai lần số tiền đặtcọc, thỏa thuận Cịn có thỏa thuận phải trả lại nhiều lần số tiền đặt cọc Tuy nhiên vấn đề đặt điềutương tự có áp dụng trường hợp “bên đặt đọc” vi phạm hay không, hay có cách “tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc”; với cách viết “trừ trường hợp có thoả thuận khác” trên, khơng biết có “trừ” hai trường hợp, hay trừ trường hợp sau1 Có thể nói, mơ hồ gây nên nhiều cách hiểu khác gây khó khăn trình xét xử Thứ hai, cần bổ sung quy định pháp luật liên quan đến tranh chấp hình thức hợp đồng tài sản đặt cọc Bởi việc đặt cọc đặc biệt phổ biến vô quan trọng, quy định đặt cọc giới hạn điều luật gây nên khó khăn lúng túng giải tranh chấp hình thức, cụ thể hợp đồng miệng, tài sản đặt cọc bên đặt cọc có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản muốn sử dụng để đặt cọc Thứ ba, xây dựng quy định điều chỉnh trường hợp bên nhận đặt cọc không thực cam kết đặt cọc lý khách quan Bởi trường hợp có án lệ số 25/2018/AL chưa có quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề Điển vụ án trên, thân bà U ông L, bà X nỗ lực phối hợp làm thủ tục tách lỗi không tách đối chiếu với quy định pháp luật diện tích đất mà hai bên tiến hành chuyển nhượng không đảm bảo đủ điều kiện tách theo quy định, từ thấy việc vợ chồng ông L bà X không thực cam kết đặt cọc nguyên nhân khách quan diện tích đất mà hai bên tiến hành chuyển nhượng không đảm bảo điều kiện tách theo quy định vợ chồng ông L, bà X điều Mà thực tế, nguyên nhân khách quan mà bên nhận đặt cọc không thực cam kết đặt cọc bên nhận đặt cọc chịu phạt tiền cọc2 Hiện nay, việc áp dụng án lệ Việt Nam có tăng dần không phổ biến, hầu hết xét xử dựa Bộ luật, Luật, Nghị định dẫn đến việc xét xử cịn xảy nhiều sai sót https://dieuluat.vn/quy-dinh-phap-luat-ve-dat-coc-nhu-the-nao Án lệ số 25/2018/AL 15 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẶT CỌC Từ kinh nghiệm mà rút trình quan sát, nghiên cứu thực tập công ty, tác giả xin đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam đặt cọc, giúp hạn chế khó khăn, vướng mắc q trình giải vụ án tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc Thứ nhất, cần quy định rõ ràng hình thức “Đặt cọc” Hiện tại, quy định hình thức đặt cọc quy định với nội dung việc đặt cọc Việc quy định hình thức đặt cọc với nội dung không hợp lý không phản ánh vai trị quan trọng hình thức giao dịch Theo tác giả đề xuất, cần quy định riêng điều luật hình thức đặt cọc theo hướng: giao dịch đặt cọc phải lập thành văn bản, lập thành văn riêng ghi hợp đồng Trong trường hợp pháp luật có quy định việc đặt cọc phải cơng chứng, chứng thực, phải đăng ký xin phép quan có thẩm quyền bên phải tn thủ hình thức Thứ hai, cần đa dạng loại tài sản đặt cọc, trừ tài sản pháp luật cấm đem giao dịch Theo BLDS 2015, tài sản đặt cọc bị giới hạn bao gồm: tiền vật có giá trị; chủ thể khơng dùng tài sản tồn dạng quyền tài sản quyền địi nợ, quyền sở hữu cơng nghiệp để đặt cọc, đó, cầm cố, chấp, bảo lãnh cịn có đối tượng bảo đảm quyền tài sản, giấy tờ trị giá tiền Như vậy, so với biện pháp khác tài sản đặt cọc bị giới hạn Quy định chưa bao quát đầy đủ, hạn chế quyền sở hữu chủ sở hữu tài sản họ, đặc biệt trường hợp họ khơng có tài sản khác để đặt cọc cho việc giao kết hợp đồng có giá trị lớn Việc hạn chế tài sản đặt cọc chưa giúp phát huy giá trị kinh tế, thương mại tài sản thuộc sở hữu hợp pháp chủ thể Thứ ba, vấn đề hiệu lực việc đặt cọc, với tính chất giao dịch dân quy định pháp luật hành lại chưa đề cập đến hiệu lực giao dịch đặt cọc, hiệu lực vấn đề quan trọng Vì có xác định xác thời điểm có hiệu lực giao dịch xác định thời điểm làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên, xác định thời hiệu giải tranh chấp Vấn đề hiệu lực nói chung hợp đồng quy định BLDS có từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật quy định khác Thứ tư, thời điểm hợp đồng giao kết, Điều 404 BLDS quy định: “1 Hợp đồng dân giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận trả lời chấp nhận đề nghị 16 Hợp đồng dân xem giao kết hết thời hạn trả lời mà bên nhận đế nghị im lặng, có thỏa thuận im lặng trả lời chấp nhận giao kết Thời điểm giao kết lời nói thời điểm bên thỏa thuận nội dung hợp đồng Thời điểm giao kết hợp đồng văn thời điểm bên sau ký vào văn bản” Ngoài ra, hiệu lực giao dịch bảo đảm quy định Nghị định 163 sửa đổi, bổ sung Nghị định 11, cụ thể: “Điều 10 Hiệu lực giao dịch bảo đảm Giao dịch bảo đảm giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp sau đây: a) Các bên có thoả thuận khác; b) Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố; c) Việc chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chấp; d) Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng chứng thực trường hợp pháp luật có quy định Việc mơ tả chung tài sản bảo đảm không ảnh hưởng đến hiệu lực giao dịch bảo đảm.” Tuy nhiên, Nghị định 163 lẫn Nghị định 114 không quy định cụ thể thời điểm có hiệu lực giao dịch đặt cọc Nếu vào quy định để xác định thời điểm có hiệu lực giao dịch đặt cọc khơng thể phản ánh chất giao dịch Như trình bày trên, đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí q, đá q vật có giá trị để làm tin, bên đặt cọc thất tín phải tiền cọc cịn bên nhận đặt cọc thất tín bị phạt cọc Vì vậy, vấn đề đặt cọc có ý nghĩa bên đặt cọc giao tài sản đặt cọc, kể từ thời điểm thực ràng buộc bên mặt pháp lý việc thực nghĩa vụ cam kết, việc quản lý tài sản…Cho nên, cần phải có quy định riêng xác định thời điểm có hiệu lực giao dịch đặt cọc thời điểm bên đặt cọc giao tài sản cho bên nhận đặt cọc mà áp dụng Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Chính phủ ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 17 quy định Điều 404 BLDS hay quy định Nghị định 163 Nghị định 11 nêu Thứ năm, cần phải phân biệt rõ ràng tiền trả trước tiền đặt cọc Mặc dù Điều 328 BLDS 2015 vừa quy định nghĩa vụ vừa quy định trách nhiệm bên đặt cọc bên nhận đặt cọc không tạo an toàn giao dịch Cụ thể pháp luật hành chưa phân định rõ tiền trả trước với tiền đặt cọc Vì vậy, nhiều trường hợp giao dịch, bên giao cho bên khoản tiền khơng nói rõ mục đích việc giao tiền đó, có tranh chấp xảy bên cho tiền đặt cọc yêu cầu phạt cọc cịn bên cho tiền trả trước nên phải trả lại Hậu phát lý phạt cọc với xử lý tiền trả trước khác nhau, không xử lý gây thiệt hại cho bên làm trầm trọng thêm tranh chấp Thực tiễn giải vấn đề này, Tòa án thường phải vào lời khai đương để giải thích vào hoàn cảnh, phong tục, tập quán để xác định tiền trả trước hay tiền đặt cọc Việc Tòa án phải giải thích giao dịch dẫn đến tình trạng khơng thống quan Tòa án giải vụ việc giải phụ thuộc nhiều vào cảm tính thẩm phán, hội đồng xét xử, để giải đắn vụ việc, tìm thật khách quan đòi hỏi hội đồng xét xử phải thật khách quan, vơ tư sáng Ngồi việc xét xử khách quan, vơ tư sáng địi hỏi thẩm phán, người tham gia xét xử phải có trình độ pháp lý un thâm, có kiến thức xã hội sâu rộng có đánh giá chất việc Tuy nhiên, thực trạng trình độ đội ngũ xét xử không đồng Dẫn đến phán khác vụ việc có tính chất, phán bất gây niềm tin nhân dân với Tòa án, chưa kể kẽ hở người xét xử lạm quyền người dân tìm cách lách luật…Do đó, để hạn chế tranh chấp cho bên tham gia tạo sở pháp lý xác, minh bạch cho quan chức giải tranh chấp, cần xác định rõ: bên đưa tiền cho bên mà khơng nói rõ mục đích việc đưa tiền để làm tiền coi tiền trả trước Thứ sáu, cần tổ chức tập huấn định kỳ nghiệp vụ chun mơn Tịa án, Thẩm phán quan có thẩm quyền Việc xét xử vụ tranh chấp nói để lộ nhiều hạn chế việc áp dụng luật kỹ phán đoán, xét xử thẩm phán nói riêng tịa án nói riêng không cập nhật kịp thời án lệ Thứ bảy, cần mở rộng ứng dụng rộng rãi việc áp dụng án lệ hoạt động xét xử tịa án Có thể nói luật pháp mang tính ổn định tương đối quan hệ xã hội ln vận động phát triển, có khoảng cách khả thực tế điều chỉnh pháp luật nhu cầu cần điều chỉnh pháp luật 18 quan hệ xã hội, án lệ mang tính linh hoạt kịp thời giải quan hệ xã hội pháp luật Ngoài ra, án lệ xuất phát từ thực tiễn dùng để giải công việc thực tiễn Trong tình định luật pháp ln tìm giải pháp để giải vấn đề từ thực tiễn, giải pháp không mang nặng lý thuyết, không thiên lý luận mà dễ vận dụng Trái ngược với pháp luật thành văn, thẩm phán áp dụng quy phạm pháp luật áp dụng cách gián tiếp, có ngơn ngữ pháp lý nặng lý thuyết, đơi khó hiểu, gây mơ hồ, buộc thẩm phán phải giải mã, tìm kiếm giải thích quy định KẾT LUẬN Đặt cọc biện pháp bảo đảm cho việc giao kết thực hợp đồng dân pháp luật dân Việt Nam ghi nhận với hệ thống biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân khác Đặt cọc chức bảo đảm thực nghĩa vụ dân mà cịn có chức bảo đảm việc giao kết hợp đồng dân Chính điều làm cho đặt cọc phát huy ưu so với biện pháp bảo đảm khác trường hợp chủ thể muốn sử dụng biện pháp bảo đảm để tham gia giao kết giao dịch dân Quy định pháp luật dân Việt Nam đặt cọc chưa thực hoàn thiện, điểm chưa đầy đủ, chưa thống rõ ràng Những bất cấp khiến cho trình áp dụng pháp luật thực tế gặp khó khăn, không thống quan điểm số TAND Điều ảnh hưởng đến quyền lợi ích chủ thể tham gia quan hệ dân Q trình thực tập Cơng ty Luật trách nhiệm hữu hạn Tuệ Anh giúp tác giả có nhiều kinh nghiệm việc áp dụng kiến thức học trường vào việc giải vấn đề xảy thực tế Báo cáo thực tập kết trình học tập, tìm hiểu, tự đánh giá nhận xét thực trạng tư vấn pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai Công ty Luật, số vụ việc điển hình khó khăn, vướng mắc thi hành pháp luật đền xuất kiến nghị để hoàn thiện pháp luật 19 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân năm 2005 Bộ luật Dân năm 2015 Giáo trình luật dân Việt Nam, Trường đại học luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Chính phủ ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm Án lệ số 25/2018/AL khơng phải chịu phạt cọc lý khách quan Dương Thị Hiện, Đặt cọc - Một số vấn đề lí luận thực tiễn, Luận văn thạc sĩ luật học Hà Nội, 2016 Tưởng Bằng Lượng, Khi giao dịch đặt cọc có hiệu lực pháp luật vơ hiệu, Tạp chí Tồ án nhân dân, Số 12/2002, Hà Nội 10 Một số vấn đề pháp lý đặt cọc https://www.uef.edu.vn › newsimg › tap-chi-uef 11 Đề xuất bổ sung quy định đặt cọc, toán kinh doanh bất động sản https://congthuong.vn/de-xuat-bo-sung-quy-dinh-ve-dat-coc-thanh-toantrong-kinh-doanh-bat-dong-san-181187.html 20 ... giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền Trường hợp hai: Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc Trường... CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẶT CỌC TẠI CÔNG TY LUẬT TNHH TUỆ ANH 2.1 Giới thiệu công ty Luật TNHH Tuệ Anh Được thành lập từ năm 2013 Công ty Luật Trách nhiệm hữu hạn Tuệ Anh đơn... trị để làm tin, bên đặt cọc thất tín phải tiền cọc cịn bên nhận đặt cọc thất tín bị phạt cọc Vì vậy, vấn đề đặt cọc có ý nghĩa bên đặt cọc giao tài sản đặt cọc, kể từ thời điểm thực ràng buộc bên