Đặ t v ấn đề
Nền kinh tế Việt Nam đã có nhiều biến chuyển tích cực từ sau khi đổi mới
Kinh tế phát triển và mức sống tăng cao tại các thành phố lớn như Hồ Chí Minh và Hà Nội đã dẫn đến nhu cầu nhà ở gia tăng Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, cung cấp đa dạng sản phẩm như nhà ở, biệt thự, đất nền và căn hộ Tuy nhiên, thị trường hiện đang gặp khó khăn do nguồn cung dồi dào nhưng nhu cầu chưa được đáp ứng Sự phát triển ồ ạt của các dự án chung cư với thiết kế không phù hợp đã làm giảm khả năng tiêu thụ Để chuẩn bị cho sự phục hồi của thị trường, các doanh nghiệp bất động sản cần nắm rõ nhu cầu khách hàng, vì vậy nghiên cứu hành vi người tiêu dùng là rất quan trọng Cạnh tranh trong phân khúc căn hộ cũng đang gia tăng, đặc biệt tại khu đô thị mới Nam Sài Gòn với nhiều dự án nổi bật như Kenton Residences và khu phức hợp Lacasa.
Himlam Riverside của Công ty Him Lam và Sunrise City của Công ty Nova Land là những dự án nổi bật trong thị trường bất động sản Việc chủ động tìm hiểu nhu cầu của khách hàng sẽ mang lại lợi thế cạnh tranh cho các doanh nghiệp khi thị trường bất động sản phục hồi.
Sau 6 năm triển khai, dự án Kenton Residences gặp nhiều vấn đề trong thiết kế sản phẩm căn hộ không phù hợp với nhu cầu thị trường Thị trường bất động sản hiện đang khó khăn với lượng hàng tồn kho lớn và sức mua giảm sút Sự tồn tại của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào việc điều chỉnh sản phẩm cho phù hợp và nhanh chóng tiêu thụ hàng tồn Nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của dự án Kenton Residences” được thực hiện nhằm phân tích ý kiến của những khách hàng có nhu cầu mua căn hộ, từ đó xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua Nghiên cứu cũng đề xuất các điều chỉnh thiết kế sản phẩm căn hộ để đáp ứng nhu cầu thực tế, góp phần tích cực vào chiến lược kinh doanh của công ty Tài Nguyên.
M ụ c tiêu nghiên c ứ u
Nghiên cứu này nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của người dân Việt Nam, phân tích thực trạng sản phẩm căn hộ Kenton Residences và đề xuất một số khuyến nghị để cải thiện thiết kế căn hộ trong dự án này.
Đối tượ ng và ph ạ m vi nghiên c ứ u
Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của người dân Việt Nam
Phạm vi nghiên cứu: Thị trường căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh (nghiên cứu được thực hiện từ tháng 4/2012 đến tháng 8/2013).
Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu này được tiến hành theo phương pháp tiếp cận hỗn hợp bao gồm cả nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng:
Nghiên cứu định tính là phương pháp được áp dụng để khám phá và điều chỉnh các biến quan sát nhằm đo lường các khái niệm trong nghiên cứu Mục tiêu của bước nghiên cứu này là điều chỉnh mô hình nghiên cứu và xây dựng thang đo cho các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ.
Phương pháp thảo luận nhóm tập trung được sử dụng trong quá trình hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu, trong khi phương pháp phỏng vấn sâu được áp dụng để hoàn thiện thang đo.
Nghiên cứu định lượng được thực hiện nhằm hiểu rõ hơn nhu cầu sản phẩm căn hộ từ góc độ khách hàng, thông qua việc khảo sát ý kiến đánh giá của họ để kiểm định mô hình nghiên cứu.
Khách hàng sẽ được phỏng vấn trực tiếp thông qua bảng câu hỏi chi tiết, và dữ liệu khảo sát này sẽ được phân tích bằng phần mềm SPSS để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ.
Phương pháp thu thập dữ liệu: Dữ liệu trong nghiên cứu này gồm dữ liệu sơ cấp và dữ liệu thứ cấp.
Dữ liệu sơ cấp là nguồn thông tin quan trọng cho nghiên cứu định lượng trong Chương 4, được thu thập qua phỏng vấn trực tiếp khách hàng bằng bảng câu hỏi chi tiết Đối tượng khảo sát bao gồm cá nhân và hộ gia đình đang sinh sống tại Tp HCM.
Dữ liệu thứ cấp là nguồn thông tin quan trọng cho việc phân tích thực trạng sản phẩm căn hộ Kenton Residences trong Chương 5 Nguồn dữ liệu này được thu thập và tổng hợp từ Công ty Tài Nguyên, Hiệp hội bất động sản TP HCM, các tiêu chuẩn thiết kế, cũng như các văn bản do nhà nước Việt Nam ban hành.
Phương pháp xử lý và biện luận:
Dữ liệu sơ cấp được xử lý và phân tích bằng phần mềm SPSS trong nghiên cứu định lượng Để đánh giá và hiệu chỉnh thang đo, phương pháp hệ số tin cậy Cronbach Alpha và phân tích yếu tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis) được áp dụng Ngoài ra, phân tích hồi quy Logistic được sử dụng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ.
Dữ liệu thứ cấp được phân tích và thống kê nhằm cung cấp cái nhìn tổng quan về các sản phẩm căn hộ tại Kenton Residences.
Phương pháp so sánh được áp dụng để đánh giá sản phẩm này dựa trên các tiêu chuẩn thiết kế căn hộ, giúp làm nổi bật những thế mạnh và điểm yếu của nó.
Kết cấu báo cáo nghiên cứu
Nội dung đề tài nghiên cứu gồm 4 chương như sau:
T ổ ng quan các nghiên c ứu đ ã th ự c hi ệ n
Gi ớ i thi ệ u
Chương này cung cấp cái nhìn tổng quan về các nghiên cứu trước đây trong lĩnh vực bất động sản, tạo nền tảng lý luận cho nghiên cứu hiện tại Dựa trên cơ sở lý luận này, các giả thuyết nghiên cứu sẽ được xây dựng và mô hình nghiên cứu sẽ được đề xuất Nghiên cứu trong nước, như nghiên cứu của VietNam Real Estate vào năm 2007, đã đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư Ngoài ra, một số nghiên cứu quốc tế tiêu biểu bao gồm Quigley (1976), Friedman (1980), Nechyba và Strauss (1997), Hua Kiefer (2007), Mateja Kos Koklić và Irena Vida (2011), cùng với nghiên cứu nổi bật của Mwfeq Haddad (2011), mặc dù nghiên cứu của Haddad có mô hình rõ ràng và dễ thực hiện nhưng cũng tồn tại những nhược điểm đáng kể.
Cơ sở lý lu ậ n v ề hành vi mua đố i v ớ i s ả n ph ẩm căn hộ
Gi ớ i thi ệ u
Chương này cung cấp cái nhìn tổng quan về lý thuyết hàng hóa bất động sản và hành vi người tiêu dùng Dựa trên các lý luận này, chúng tôi sẽ xây dựng giả thuyết nghiên cứu và đề xuất mô hình nghiên cứu Nội dung chương được chia thành hai phần chính: phần đầu tiên trình bày cơ sở lý luận, trong khi phần thứ hai tập trung vào các giả thuyết và mô hình nghiên cứu Tuy nhiên, mô hình này cần được điều chỉnh để phù hợp với thị trường Việt Nam, do nó dựa trên các lý thuyết và kết quả nghiên cứu từ nước ngoài.
Lý lu ậ n v ề hàng hóa b ất độ ng s ả n
Mỗi quốc gia trên thế giới đều chiếm hữu một vùng lãnh thổ riêng, bao gồm tài sản như đất đai, tài sản gắn liền với đất, mặt nước và không gian Tài sản của quốc gia được phân thành hai loại chính: động sản, là những tài sản có thể di chuyển, và bất động sản, là những tài sản không thể di dời.
Theo Bộ luật dân sự Việt Nam, bất động sản được định nghĩa là các tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất, cũng như các tài sản liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng đó.
Hầu hết bất động sản (BĐS) được xem là hàng hóa khi chúng có thể được trao đổi, mua bán hoặc cho thuê trên thị trường Tuy nhiên, cũng tồn tại những loại BĐS không thuộc hàng hóa, như bất động sản công cộng, BĐS mang tính tôn giáo hoặc lịch sử.
2.2.2 Các đặc điểm của hàng hóa BĐS
Theo Cục quản lý nhà – Bộ xây dựng (2001) [8], hàng hóa BĐS ngoài việc là một hàng hóa thông thường còn có những đặc điểm khác biệt như sau:
Tính cá biệt và khan hiếm của bất động sản (BĐS) xuất phát từ đặc điểm hạn chế của đất đai, nơi mà diện tích bề mặt trái đất có giới hạn Mỗi miếng đất, khu vực hay lãnh thổ đều có sự khan hiếm riêng, dẫn đến tính cá biệt của BĐS Trong một khu vực nhỏ, ngay cả những BĐS liền kề cũng sở hữu những yếu tố khác nhau, khiến cho việc tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau trên thị trường là điều khó khăn Các yếu tố như vị trí không gian, hướng và cấu trúc của từng căn phòng trong một tòa nhà cũng tạo nên sự khác biệt Nhà đầu tư và kiến trúc sư thường chú trọng đến tính cá biệt này để thu hút khách hàng hoặc đáp ứng sở thích cá nhân.
Tính bền lâu của bất động sản (BĐS) xuất phát từ đất đai, tài sản thiên nhiên không thể bị hủy hoại trừ khi có thiên tai hoặc xói lở Các công trình xây dựng có thể tồn tại hàng trăm năm và được cải tạo, nâng cấp theo thời gian Đất đai không bị mất đi sau khi sử dụng và có thể phục vụ nhiều mục đích khác nhau, tạo ra sự phong phú và đa dạng cho hàng hóa BĐS, đảm bảo rằng nguồn cung không bao giờ cạn kiệt.
Bất động sản (BĐS) có sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, với giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi BĐS khác Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư vào các công trình hạ tầng, điều này không chỉ làm tăng vẻ đẹp mà còn nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực Thực tế cho thấy, việc xây dựng BĐS mới thường làm tăng thêm sức hấp dẫn cho các BĐS xung quanh, tạo nên một hiện tượng phổ biến trong thị trường.
Bất động sản (BĐS) không chỉ mang giá trị kinh tế cao mà còn tích hợp yếu tố kỹ thuật và thẩm mỹ Việc thiết kế kiến trúc và kết cấu hợp lý giúp giảm giá thành mà vẫn đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật Hơn nữa, tính thẩm mỹ của các công trình BĐS cần hài hòa với chi phí và đảm bảo tiêu chuẩn xây dựng hiện đại.
Bất động sản (BĐS) yêu cầu năng lực quản lý cao hơn so với các loại hàng hóa thông thường, do tính phức tạp và chi phí đầu tư lớn Việc xây dựng BĐS không chỉ tốn nhiều thời gian mà còn đòi hỏi sự quản lý phù hợp để đảm bảo hiệu quả.
Hàng hóa bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, vượt trội hơn so với các hàng hóa thông thường khác Nhu cầu về BĐS khác nhau giữa các vùng, khu vực và quốc gia, phụ thuộc vào thói quen và sở thích của người dân địa phương Ngoài ra, các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành nhu cầu và hình thức của thị trường BĐS.
Thị trường bất động sản (BĐS) hình thành khi hàng hóa BĐS được giao dịch qua mua bán, cầm cố hoặc cho thuê bằng tiền tệ Điều này tạo nên tổng thể các giao dịch BĐS, dựa trên mối quan hệ giữa hàng hóa và tiền tệ, diễn ra trong một khoảng thời gian và không gian nhất định.
Tùy theo cách tiếp cận, có thể phân chia thị trường BĐS theo nhiều cách khác nhau:
Theo tính chất pháp lý, thị trường bất động sản được chia thành hai loại: chính thức và phi chính thức Thị trường chính thức là nơi các giao dịch diễn ra theo đúng quy định pháp luật, trong khi thị trường phi chính thức là nơi các giao dịch không tuân thủ đầy đủ các quy định này Thị trường phi chính thức thường hoạt động thông qua môi giới tư nhân, hay còn gọi là "cò", hoặc các cá nhân tự thực hiện giao dịch với nhau.
Theo vùng địa lý, thị trường bất động sản có thể được phân chia thành các khu vực và địa phương cụ thể, bao gồm thị trường ở các tỉnh, thành phố, quận, huyện, cũng như phân biệt giữa thị trường bất động sản nội thành và ngoại thành.
Theo phân loại theo vùng địa lý, thị trường bất động sản có thể được chia thành các loại hình như thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, và thị trường các công trình thương mại và dịch vụ.
Theo tính chất kinh doanh: theo cách này có thể phân phân thị trường BĐS thành thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp.
Lý thuy ết hành vi ngườ i tiêu dùng
Để xây dựng kế hoạch marketing hiệu quả, doanh nghiệp cần nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường mục tiêu và hành vi người tiêu dùng (HVNTD) trong khu vực đó Việc hiểu rõ và xác định đúng khái niệm HVNTD là nhiệm vụ quan trọng, giúp công ty đưa ra những quyết định phù hợp và chính xác.
Theo Philip Kotler (1994), nghiên cứu hành vi tiêu dùng của khách hàng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định chiến lược tiếp thị Trước đây, các nhà tiếp thị có thể hiểu người tiêu dùng thông qua kinh nghiệm giao tiếp và bán hàng hàng ngày Tuy nhiên, sự mở rộng quy mô và thị trường đã khiến họ không còn tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, và thông tin từ bộ phận bán hàng thường mang tính chủ quan Do đó, ngày càng nhiều nhà quản trị cần thực hiện nghiên cứu khách hàng để trả lời những câu hỏi then chốt về thị trường.
Những ai tạo nên thị trường đó?
Thị trường đó mua những gì?
Tại sao thị trường đó mua?
Những ai tham gia vào việc mua sắm?
Thị trường đó mua sắm như thế nào?
Khi nào thị trường đó mua sắm?
Thị trường đó mua hàng ở đâu?
Xác định khách hàng mục tiêu là yếu tố quan trọng hàng đầu trong chiến lược mua sắm của doanh nghiệp, vì mục tiêu cuối cùng là thỏa mãn nhu cầu của khách hàng với chi phí thấp nhất để tối đa hóa lợi nhuận Khách hàng thể hiện nhu cầu tiêu dùng thông qua hành vi mua sắm, do đó, các doanh nghiệp và nhà tiếp thị cần hiểu rõ những nhu cầu và các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của khách Theo Lê Thế Giới (1999), có nhiều yếu tố dẫn đến quyết định mua của người tiêu dùng mà doanh nghiệp cần nắm bắt.
Hình 2.1 Mô hình hành vi người tiêu dùng
(Nguồn: Quản trị Marketing, Lê Thế Giới, 1999 [15])
Sản phẩm Giá cả Phân phối
Xã hội Chính trị Văn hóa
HỘP ĐEN CỦA NGƯỜI MUA Đặc điểm người mua Văn hóa
Tiến trình quyết định của người mua
Tìm ki ế m thông tin Đánh giá
Quyết định Hành vi sau mua
Các đáp ứng của người mua Chọn sản phẩm
2.3.1 Đặc điểm hành vi mua sắm của người tiêu dùng
2.3.1.1 Người mua ra quyết định một phần là do cảm tính
Các quyết định mua hàng của người tiêu dùng thường dựa vào cảm xúc, nhu cầu và tình cảm, không chỉ là tính toán kinh tế Lợi ích phi vật chất mà người mua nhận được đóng vai trò quan trọng trong việc thuyết phục họ thực hiện giao dịch Do đó, doanh nghiệp cần tìm cách tác động đến cảm xúc của người tiêu dùng để tăng cường khả năng bán hàng.
2.3.1.2 Người mua cần cơ sở lập luận
Mỗi quyết định mua sắm đều có lý do riêng Chẳng hạn, khi nhìn thấy quảng cáo về một chiếc xe hơi thể thao, người tiêu dùng sẽ bắt đầu quan tâm nhưng không mua ngay lập tức Họ cần tìm hiểu thông tin cụ thể về đặc điểm kỹ thuật như công suất động cơ, độ an toàn, giá cả và dịch vụ chăm sóc Mặc dù chiếc xe mang lại cảm giác thoải mái, nhưng quyết định mua chỉ xảy ra khi họ có thể biện minh cho hành động của mình.
2.3.1.3 Con người là trung tâm tự kỷ
Chúng ta thường nhìn nhận thế giới qua lăng kính của mối quan hệ với bản thân, và khi được yêu cầu thực hiện một điều gì đó, chúng ta ngay lập tức tự hỏi nó sẽ mang lại lợi ích gì cho mình Con người, dù có tốt bụng đến đâu, vẫn có xu hướng ưu tiên lợi ích cá nhân Điều này cũng đúng trong lĩnh vực mua sắm, nơi mà động cơ cá nhân luôn chi phối quyết định của chúng ta.
2.3.1.4 Người mua coi trọng giá trị
Khi lựa chọn sản phẩm, người mua thường chú trọng đến giá trị của nó trước tiên, sau đó so sánh với giá cả Nếu giá trị hàng hóa cao hơn giá thành, khả năng sản phẩm được chấp nhận sẽ tăng lên Tuy nhiên, giá trị hàng hóa có thể khác nhau tùy thuộc vào quan điểm của từng người Do đó, doanh nghiệp nên tìm cách nâng cao giá trị sản phẩm trong mắt người tiêu dùng.
Bộ não con người không giống như máy tính, mà chủ yếu hoạt động để giải quyết các vấn đề xã hội và mối quan hệ giữa con người Do đó, trong quảng bá sản phẩm, nhiều công ty đã áp dụng lời nhận xét từ khách hàng, các câu chuyện thành công, và hình minh họa để tác động tích cực đến quyết định mua hàng của người tiêu dùng.
2.3.1.6 Không thể buộc mọi người làm bất cứ điều gì
Trong kinh doanh, quyền lực không phải là yếu tố quyết định; bạn có thể thuyết phục và chỉ dẫn, nhưng mọi người sẽ luôn hành động theo ý muốn của họ Điều này nhấn mạnh rằng công việc của bạn cần tập trung vào việc đáp ứng nhu cầu hiện tại và tương lai của khách hàng.
2.3.1.7 Người mua thường hay nghi ngờ
Nhiều người thường chần chừ khi quyết định mua sắm do lo ngại về rủi ro Để khắc phục sự thiếu tin tưởng này, cần xem xét các yếu tố như kết quả thử nghiệm, nghiên cứu và xác nhận từ các nguồn thông tin đáng tin cậy cũng như dữ liệu khoa học Việc hiểu rõ những yếu tố này sẽ giúp chúng ta có cơ sở vững chắc để chinh phục khách hàng.
2.3.1.8 Người mua luôn tìm kiếm một thứ gì đó
Người mua thường tìm kiếm tình yêu, sự giàu có, vinh quang, tiện ích và an toàn Để thu hút họ, chúng ta cần cung cấp những gì họ đang tìm kiếm Hành vi mua sắm của họ không chỉ đơn thuần là nhu cầu vật chất mà còn để thỏa mãn những khát khao tiềm ẩn mà họ chưa xác định rõ Khi khơi dậy những mong muốn này, hành vi mua sắm của họ sẽ diễn ra một cách tự nhiên và tương ứng.
2.3.1.9 Người mua ra quyết định thường theo tâm lý bầy đàn
Con người có xu hướng hành động theo đám đông, tương tự như các loài động vật Một sản phẩm được nhiều người đánh giá tích cực sẽ được xem là tốt hơn Những cuốn sách bán chạy và các bộ phim thu hút đông đảo khán giả thường nhờ vào số lượng người đã đọc hoặc xem trước đó Hiểu rõ điều này, các doanh nghiệp có thể áp dụng chiến lược thu hút khách hàng đến với sản phẩm và dịch vụ của mình một cách hiệu quả.
2.3.2 Tiến trình quyết định mua của người tiêu dùng
Tiến trình quyết định mua sắm của người tiêu dùng được chia thành năm giai đoạn chính: đầu tiên là nhận thức về nhu cầu, tiếp theo là tìm kiếm thông tin, sau đó là đánh giá các phương án, và cuối cùng là quyết định mua hàng.
Quyết định mua hàng và hành vi sau khi mua là quá trình bắt đầu từ trước khi thực hiện giao dịch và tiếp tục diễn ra sau khi sản phẩm đã được mua.
Hình 2.2 Tiến trình quyết định mua của người tiêu dùng
(Nguồn: Quản trị Marketing, Lê Thế Giới, 1999 [15])
Tiến trình mua sắm bắt đầu khi người mua nhận thức được nhu cầu của mình, cảm thấy sự khác biệt giữa trạng thái thực tế và trạng thái mong muốn Nhu cầu này có thể xuất phát từ các yếu tố bên trong, như đói, khát, hay tình dục, và gia tăng đến mức trở thành một niềm thôi thúc mạnh mẽ Dựa trên kinh nghiệm trước đó, người tiêu dùng hiểu cách giải quyết sự thôi thúc này, và động cơ của họ sẽ hướng đến những phương tiện có khả năng thỏa mãn nhu cầu.
Tìm kiếm thông tin Đánh giá phương án
Hành vi sau khi mua
Các giả thuyết và mô hình nghiên cứu
Mỗi dân tộc đều sở hữu nền văn hóa độc đáo, ví dụ như văn hóa Pháp, văn hóa Trung Hoa và văn hóa Ấn Độ (Nguyễn Như Ý, 1998) Thẩm mỹ và kiến trúc là những thành phần quan trọng của văn hóa Theo lý thuyết HVNTD, văn hóa là một trong bốn yếu tố tác động đến quyết định mua nhà, do đó, yếu tố kiến trúc cũng sẽ ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ.
Mỗi nền văn hóa mang đến những quan điểm khác nhau về kiến trúc Trong cuốn "Văn hóa và Kiến trúc phương Đông", kiến trúc sư Đặng Thái Hoàng (2009) đã chỉ ra sự khác biệt văn hóa và kiến trúc giữa các quốc gia như Trung Quốc, Nhật Bản, Ấn Độ, Đông Nam Á và Việt Nam Tại các thành phố lớn như Mỹ, Canada, Singapore và Pháp, dễ dàng nhận diện các cộng đồng như người Hoa (Chinatown), người Ấn Độ (Indiatown), người Mexico và người Malaysia Tại Sydney, Australia, có nhiều khu vực của người da đỏ với văn hóa gần như nguyên bản Tại TP HCM, chúng ta cũng nhận thấy sự đa dạng trong quan điểm kiến trúc của các cộng đồng.
Hoa ở quận 5, quận 6, người Chăm ở quận 8, quận 3 hay người Khmer ở quận 11.
Theo Đặng Thái Hoàng (1997), trong thiết kế công trình, kiến trúc sư cần lựa chọn những yếu tố đặc sắc của văn hóa truyền thống để tích hợp vào giải pháp kiến trúc Tuy nhiên, điều này phải đảm bảo tính thẩm mỹ, sự hài hòa và không làm giảm đi các chức năng cần thiết của công trình.
Mỗi dân tộc đều sở hữu nền văn hóa riêng, dẫn đến sự khác biệt trong quan điểm kiến trúc Kiến trúc không chỉ là một phần của văn hóa mà còn là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định môi trường xây dựng Theo lý thuyết HVNTD, văn hóa là một trong bốn yếu tố chính tác động đến QĐM, từ đó hình thành giả thuyết rằng sự đa dạng văn hóa có thể định hình các xu hướng kiến trúc khác nhau.
• Gi ả thuyết H1: Có mối quan hệ dương giữa yếu tố Kiến trúc và Quyết định mua căn hộ của khách hàng
Người tiêu dùng luôn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế trong quyết định mua sắm của mình Theo lý thuyết Kinh tế học vi mô, hiệu ứng thu nhập tác động đến sức mua của người tiêu dùng, trong khi yếu tố giá và ngân sách tài chính quyết định chủng loại và số lượng hàng hóa mà họ có thể mua Lý thuyết Kinh tế học vĩ mô cũng chỉ ra rằng các yếu tố như lãi suất, thuế, chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa ảnh hưởng đến sản lượng hàng hóa giao dịch trên thị trường Khi có giao dịch diễn ra, sẽ dẫn đến việc mua bán và quyết định mua sắm của người tiêu dùng.
Trong lý thuyết HVNTD, yếu tố kinh tế như thu nhập và nghề nghiệp có ảnh hưởng rõ rệt đến quyết định mua nhà Một giám đốc với thu nhập cao và công việc ổn định sẽ dễ dàng hơn trong việc ra quyết định mua một căn hộ so với một công nhân có thu nhập thấp và công việc không ổn định Từ đó, có thể khẳng định rằng yếu tố kinh tế là một yếu tố quan trọng trong quyết định mua nhà, dẫn đến giả thuyết H2.
• Gi ả thuyết H2: Có mối quan hệ âm giữa yếu tố Kinh tế và Quyết định mua căn hộ của khách hàng.
Lý thuyết HVNTD chỉ ra rằng phong cách sống của cá nhân ảnh hưởng đến QĐM của họ Trong bối cảnh kinh tế phát triển, nhu cầu sống cao hơn khiến phong cách sống của cư dân thành phố trở nên phóng khoáng hơn, với sự quan tâm gia tăng đến các dịch vụ hỗ trợ và chăm sóc Tại các khu chung cư, người dân dễ dàng tiếp cận các dịch vụ như siêu thị, SPA, công viên và hồ bơi Nghiên cứu của Hua Kiefer (2007) nhấn mạnh tầm quan trọng của số lượng dịch vụ nhà mà cư dân nhận được, trong khi nghiên cứu của Friedman (1980) đánh giá vai trò của các dịch vụ trong việc lựa chọn vị trí cư trú.
Nghiên cứu cho thấy rằng quyết định nơi ở của người dân chịu ảnh hưởng bởi chất lượng dịch vụ và chi phí gia nhập vào cộng đồng mới Điều này dẫn đến giả thuyết H3 về mối liên hệ giữa yếu tố dịch vụ và quyết định di chuyển của người dân.
• Gi ả thuyết H3: Có mối quan hệ dương giữa yếu tố Dịch vụ và Quyết định mua căn hộ của khách hàng.
Lý thuyết HVNTD nhấn mạnh rằng gia đình và nhóm tham khảo có tác động mạnh mẽ đến quyết định mua hàng (QĐM) Trong bối cảnh văn hóa Việt Nam, nơi mà tính cộng đồng và ảnh hưởng của Nho giáo chiếm ưu thế, quyết định của cá nhân thường bị chi phối bởi các mối quan hệ và truyền thống văn hóa Đặc biệt, khi xem xét các sản phẩm có giá trị cao như căn hộ chung cư, QĐM mua sẽ càng chịu ảnh hưởng lớn từ gia đình và nhóm tham khảo Điều này dẫn đến một giả thuyết mới về vai trò của các yếu tố xã hội trong quyết định tiêu dùng.
• Gi ả thuyết H4: Có mối quan hệ dương giữa yếu tố Nhóm tham khảo và Quyết định mua căn hộ của khách hàng
Khách hàng luôn chú trọng đến vị trí của dự án căn hộ trước khi quyết định mua, đặc biệt là những dự án gần trung tâm thành phố, ở các quận phát triển và khu vực sinh thái sạch sẽ Căn hộ gần cơ sở y tế, giáo dục, chợ và nơi làm việc sẽ giúp giảm thời gian di chuyển trong một thành phố đông đúc như TP HCM Hiện nay, do quỹ đất trung tâm đã cạn kiệt, các dự án chung cư đang chuyển hướng xây dựng tại các quận ven như quận 7, quận 2, và quận Nhà Bè, nơi giá đất đang tăng và thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư Họ kỳ vọng giá trị bất động sản sẽ gia tăng trong tương lai, mang lại lợi ích kinh tế cho họ.
Các thành phố lớn trên thế giới thường áp dụng mô hình quy hoạch vệ tinh, với khu trung tâm nằm ở giữa và các khu vệ tinh xung quanh Khu trung tâm tập trung các công ty, tổ chức và ngân hàng, trong khi các khu vệ tinh là nơi cư trú của người dân Hàng ngày, người dân di chuyển từ các khu vệ tinh vào trung tâm để làm việc, giúp giảm tình trạng đông đúc tại trung tâm Tại TP HCM, sự phát triển tự phát trước đây đã dẫn đến nhiều vấn đề giao thông và hệ lụy khác Hiện tại, thành phố đang điều chỉnh các khu dân cư, công nghiệp và giáo dục thành các khu vệ tinh, giúp quy hoạch và xây dựng hiệu quả hơn Khu dân cư Phú Mỹ Hưng là một ví dụ điển hình của quy hoạch mới, mang lại sự hài lòng cho cư dân.
Người Việt Nam thường coi trọng việc sở hữu nhà cửa với quan niệm "an cư lạc nghiệp", vì vậy việc sở hữu căn hộ chung cư là rất quan trọng trong cuộc sống Vị trí địa lý của căn hộ ảnh hưởng lớn đến giá trị và sự tiện lợi trong sinh hoạt hàng ngày Các dự án có cơ sở hạ tầng tốt, đặc biệt là gần trung tâm thành phố hoặc các khu đô thị mới, cũng như gần các tiện ích như siêu thị, bệnh viện và trường học, luôn thu hút sự quan tâm của khách hàng.
Từ những phân tích trên cho thấy vị trí của dự án có ảnh hưởng đến QĐM của khách hàng và đưa đến một giả thuyết khác:
• Gi ả thuyết H5: Có mối quan hệ dương giữa yếu tố Vị trí và Quyết định mua căn hộ của khách hàng
Ngày nay, các doanh nghiệp đang nỗ lực không ngừng để tìm kiếm và hiểu khách hàng, từ đó xây dựng chiến lược kinh doanh sáng tạo và hiệu quả Hoạt động marketing đóng vai trò quan trọng trong việc đạt được kết quả kinh doanh, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, nhằm đáp ứng và vượt qua mong đợi của khách hàng.
Tại thị trường TP HCM, các thương hiệu bất động sản lớn như Kepel Land, Nova Land, Hoành Anh Gia Lai, Phú Mỹ Hưng, Him Lam và Đất Lành đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư Người tiêu dùng có thể tìm hiểu về các sản phẩm BĐS của những thương hiệu này qua nhiều hình thức khác nhau Nghiên cứu cho thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa thương hiệu và lòng trung thành của khách hàng, ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng.
Chẳng hạn Ajezen & Fishbein (1980) [24] cho rằng xu hướng tiêu dùng thương hiệu là một yếu tố quyết định hành vi tiêu dùng thương hiệu.
Những phân tích này cho thấy rằng có mối liên hệ giữa marketing và QĐM từ đó đưa đến giả thuyết thứ sáu:
• Gi ả thuyết H6: Có mối quan hệ dương giữa yếu tố Marketing và Quyết định mua căn hộ của khách hàng
Quyết định mua căn hộ chịu ảnh hưởng từ sáu yếu tố chính: kiến trúc, kinh tế, dịch vụ, nhóm tham khảo, vị trí và marketing Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành sự lựa chọn của người tiêu dùng.
Hình 2.5 Mô hình nghiên cứu
(Nguồn: Nghiên cứu tổng hợp)
Nhóm yếu tố Kiến trúc gồm các yếu tố: Hình khối, Cảnh quan & Cây xanh, Khung nhìn, Hoàn thiện & Nội thất, Thân thiện môi trường và An toàn.
Nhóm yếu tố Kinh tế gồm các yếu tố: Thu nhập; Giá căn hộ; Diện tích; Phí dịch vụ; Lãi suất và Thuế đất đai.
Nhóm yếu tố Dịch vụ hỗ trợ gồm các yếu tố: Siêu thị; Nhà trẻ và Hồ bơi.
Nhóm yếu tố Nhóm tham khảo gồm các yếu tố: Gia đình; Bố mẹ và Bạn bè
Nhóm yếu tố Vị trí gồm các yếu tố: Gần trung tâm thành phố; Gần chợ, trường học, bệnh viện; Giao thông và Tăng giá đất.
Nhóm yếu tố Marketing gồm các yếu tố: Thương hiệu; Quảng cáo và Niềm tin.
Thi ế t k ế nghiên c ứ u
Gi ớ i thi ệ u
Chương 1 và Chương 2 trình bày các cơ sở lý luận để từ đó xây dựng mô hình nghiên cứu Tuy nhiên, cần tiến hành bước nghiên cứu sơ bộ để hiệu chỉnh mô nghiên cứu phù hợp với thị trường Việt Nam Trong Chương 3 sẽ giới thiệu các nội dung về thiết kế nghiên cứu như: Phương pháp nghiên cứu, Qui trình nghiên cứu và
Các y ế u t ố ảnh hưởng đế n quy ết định mua căn hộ
Gi ớ i thi ệ u
Chương 1 và Chương 2 trình bày các cơ sở lý luận để từ đó xây dựng mô hình nghiên cứu Tuy nhiên, cần tiến hành bước nghiên cứu sơ bộ để hiệu chỉnh mô nghiên cứu phù hợp với thị trường Việt Nam Trong Chương này, trước khi tiến hành nghiên cứu chính thức sẽ ti ến hành bước nghiên cứu sơ bộ nhằm khám phá, điều chỉnh và bổ sung các biến quan sát dùng để hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu phù hợp hơn Nội dung của Chương 4 gồm hai phần chính: (1) Nghiên cứu sơ bộ và (2) Nghiên cứu chính thức.
Kết quả nghiên cứu sơ bộ
4.2.1 Qui trình thực hiện nghiên cứusơ bộ
Trong nghiên cứu này, chúng tôi sẽ thực hiện thu thập dữ liệu thông qua thảo luận nhóm tập trung và phỏng vấn sâu Mục đích của thảo luận nhóm tập trung là khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ và xác nhận lại các yếu tố trong mô hình nghiên cứu đã được xây dựng ở Chương 2, từ đó điều chỉnh mô hình và xây dựng thang đo nháp Phỏng vấn sâu sẽ được tiến hành để đánh giá nội dung và hình thức của các phát biểu trong thang đo nháp, nhằm hoàn thiện thành thang đo chính thức cho nghiên cứu định lượng.
Thảo luận nhóm tập trung sẽ được thực hiện với một nhóm đối tượng được lựa chọn kỹ lưỡng, đáp ứng các tiêu chí đã nêu trong Phụ lục 1 Dưới sự dẫn dắt của người viết, các thành viên sẽ chia sẻ quan điểm của mình theo nội dung dàn bài thảo luận đã được chuẩn bị trước.
Trong quá trình thảo luận, các thành viên sẽ lần lượt đưa ra quan điểm phản biện cho ý kiến của nhau cho đến khi không còn ý kiến nào mới Sau đó, mỗi thành viên sẽ trình bày ý kiến của mình, và người chủ trì sẽ tổng hợp những ý kiến được 2/3 thành viên đồng thuận để tiếp tục thảo luận Cuối cùng, các nội dung thảo luận sẽ được kết thúc bằng một cuộc biểu quyết, và chỉ những ý kiến nhận được sự đồng thuận của 2/3 số thành viên mới được giữ lại.
Cuộc thảo luận nhóm diễn ra vào tháng 5 năm 2012 đã dẫn đến những kết quả quan trọng, tạo nền tảng cho tác giả điều chỉnh mô hình nghiên cứu và phát triển thang đo nháp.
Phỏng vấn sâu được tiến hành với 10 đối tượng nhằm đánh giá nội dung và hình thức của các phát biểu trong thang đo nháp Mục tiêu là hoàn thiện thang đo chính thức để sử dụng trong nghiên cứu định lượng Đánh giá nội dung các phát biểu được thể hiện qua nhiều tiêu chí khác nhau.
Người được phỏng vấn có hiểu các phát biểu hay không?
Người được phỏng vấn có thông tin để trả lời hay không?
Người được phỏng vấn có sẵn sàng cung cấp thông tin hay không là yếu tố quan trọng Đánh giá hình thức phỏng vấn nhằm kiểm tra độ phù hợp về từ ngữ và cú pháp, đảm bảo tính thống nhất và rõ ràng, tránh gây nhầm lẫn Cuộc phỏng vấn sâu được thực hiện vào tháng 6 năm 2012 theo dàn bài đã được soạn thảo.
Các thành viên trong nhóm thảo luận đều thống nhất các ý kiến sau:
Trong nhóm yếu tố kiến trúc, có ý kiến cho rằng phong thủy căn hộ là quan trọng, trong khi một số người khác lại ít chú trọng và tin rằng có thể hóa giải vấn đề này thông qua tư vấn của thầy phong thủy để sắp xếp phòng ốc Do đó, yếu tố này không được bổ sung vào mô hình nghiên cứu.
Trong nhóm yếu tố kinh tế, hầu hết các thành viên đều cho rằng Thuế nhà đất không phải là mối quan tâm lớn vì đây là quy định pháp luật mà người mua nhà phải chấp nhận Do đó, biến quan sát này sẽ được loại bỏ khỏi mô hình nghiên cứu Ngoài ra, các thành viên cũng nhấn mạnh rằng biến quan sát Lãi suất ngân hàng cần được cụ thể hóa hơn thông qua sự hỗ trợ tài chính từ phía người bán Chủ đầu tư thường có mối liên kết với ngân hàng để cung cấp các chính sách như lãi suất ưu đãi, mua trả góp và vay thế chấp, tất cả đều chịu ảnh hưởng từ lãi suất Vì vậy, tác giả sẽ điều chỉnh biến quan sát Lãi suất thành Hỗ trợ tài chính.
Trong phần thảo luận về các yếu tố kinh tế, các thành viên nhấn mạnh rằng khi mua căn hộ để ở, họ cũng rất quan tâm đến khả năng bán lại dễ dàng, tức là giá trị tương lai của căn hộ Căn hộ được xem như một tài sản có giá trị cao, vì vậy người mua mong muốn đảm bảo tính an toàn cho tài sản này An toàn ở đây được hiểu là khả năng "hóa lỏng" thành tiền cao, cho phép căn hộ không chỉ là nơi ở mà còn là một "kho tiền" cho chủ sở hữu Tác giả đề xuất bổ sung biến quan sát "Dễ mua bán" vào nhóm yếu tố kinh tế.
Các thành viên trong nhóm tham khảo đều nhận thấy rằng gia đình và bạn bè có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà của họ Họ cũng cho rằng tâm lý bầy đàn trong việc mua căn hộ hiện nay không còn mạnh mẽ như trước Trước đây, khi thị trường bất động sản mới phát triển, tâm lý này rất phổ biến, nhưng sau khi thị trường sụt giảm và nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn, khách hàng đã trở nên cẩn trọng hơn và có nhiều kinh nghiệm hơn đối với các chương trình quảng cáo.
Trong phần thảo luận về việc bổ sung các yếu tố vào mô hình QĐM, các thành viên nhấn mạnh nhu cầu về nhà ở nhanh chóng và chi phí thấp Họ cho rằng với số tiền dành cho một lô đất nền, họ có thể mua ngay một căn hộ và không phải tốn thêm chi phí xây dựng hay thời gian chờ đợi Tuy nhiên, họ cũng nhận thức rằng việc mua căn hộ vẫn cần cân nhắc kỹ lưỡng.
Giá trị của căn hộ thường giảm theo thời gian, trong khi đất nền không chỉ bảo toàn giá trị mà còn có khả năng tăng giá Nhiều người mua căn hộ vì cảm giác an toàn khi sống trong khu dân cư cao cấp, nơi có hệ thống an ninh bảo vệ Họ cũng cho rằng sống tại chung cư phù hợp với lối sống hiện đại, mang lại sự thuận tiện và thể hiện phong cách sống của bản thân Tác giả nhận thấy rằng nhu cầu về chỗ ở, cảm giác an toàn và sở thích cá nhân là những yếu tố tâm lý quan trọng trong quyết định mua nhà, và đề xuất bổ sung yếu tố tâm lý vào mô hình nghiên cứu với các biến quan sát như nhu cầu ở, sở thích và cảm giác an toàn.
• Gi ả thuyết H7: Có mối quan hệ dương giữa yếu tố Tâm lý và Quyết định mua căn hộ của khách hàng
Dựa trên kết quả nghiên cứu, tác giả đã điều chỉnh mô hình ban đầu từ 6 yếu tố thành mô hình hoàn chỉnh với 7 nhóm yếu tố, bổ sung và điều chỉnh các biến quan sát cho phù hợp Cụ thể, kiến trúc của một căn hộ có ảnh hưởng đến quyết định mua thông qua nhiều khía cạnh khác nhau.
− Thân thiện với môi trường
− An toàn b Yếu tố Kinh tế ảnh hưởng đến QĐM thông qua các khía cạnh:
− Dễ mua bán c Dịch vụ hỗ trợ ảnh hưởng đến QĐM thông qua các khía cạnh:
− Nhà trẻ d Nhóm tham khảo ảnh hưởng đến QĐM thông qua các khía cạnh:
− Bạn bè e Vị trí của dự án ảnh hưởng đến QĐM thông qua các khía cạnh:
− Gần chợ, trường học, bệnh viện
− Tăng giá đất f Công tác Markeitng ảnh hưởng đến QĐM thông qua các khía cạnh:
− Niềm tin g Tâm lý của khách hàng ảnh hưởng đến QĐM thông qua các khía cạnh:
Các nghiên cứu mới chỉ ra sự khác biệt rõ rệt giữa nhu cầu mua căn hộ của các nhà đầu tư và khách hàng có nhu cầu ở thực Nhóm nhà đầu tư thường chú trọng vào các chương trình marketing, trong khi nhóm khách hàng tìm kiếm chỗ ở thực sự lại quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố kinh tế, vị trí và thiết kế của căn hộ.
4.2.2.1 Mô hình nghiên cứu đã hiệu chỉnh
Sau bước nghiên cứu sơ bộ, mô hình nghiên cứu trong Chương 2 được hiệu chỉnh cho phù hợp với thị trường Việt Nam như sau:
Hình 4.1 Mô hình nghiên cứu đã hiệu chỉnh
(Nguồn: Nghiên cứu tổng hợp)
Nhóm yếu tố Kiến trúc gồm các yếu tố: Hình khối, Cảnh quan & Cây xanh, Khung nhìn, Hoàn thiện & Nội thất, Thân thiện môi trường và An toàn
Nhóm yếu tố Kinh tế gồm các yếu tố: Thu nhập; Giá căn hộ; Diện tích; Phí dịch vụ;
Hỗ trợ tài chính và Dễ mua bán.
Nhóm yếu tố Dịch vụ hỗ trợ gồm các yếu tố: Siêu thị; Nhà trẻ và Hồ bơi.
Nhóm yếu tố Nhóm tham khảo gồm các yếu tố: Gia đình; Bố mẹ và Bạn bè.
Nhóm yếu tố Vị trí gồm các yếu tố: Gần trung tâm thành phố; Gần chợ, trường học, bệnh viện; Giao thông và Tăng giá đất.
Nhóm yếu tố Marketing gồm các yếu tố: Thương hiệu; Quảng cáo và Niềm tin.
Nhóm yếu tố Tâm lý gồm các yếu tố: Nhu cầu chỗ ở; Sở thích và Cảm giác an toàn.
4.2.3 Xây dựng thang đo nháp
Dựa trên kết quả từ thảo luận nhóm tập trung, tác giả đã phát triển một thang đo nháp cho các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ, sử dụng thang đo Likert 5 bậc với các mức độ từ 1 (Hoàn toàn phản đối) đến 4.
= Đồng ý, 5 = Hoàn toàn đồng ý) h Thang đo yếu tố Kiến trúc: ký hiệu là ARC, gồm 6 biến quan sát sau:
• ARC_1: Hình dáng kiến trúc của khối nhà đẹp, hiện đại
• ARC_2: Cảnh quan & cây xanh đẹp và thoáng đãng
• ARC_3: Tầm nhìn từcăn hộ ra bên ngoài đẹp và thông thoáng
• ARC_4: Chất lượng hoàn thiện tốt và nội thất đẹp
• ARC_5: Thiết kế ngập tràn nắng & gió
K ế t qu ả nghiên c ứ u chính th ứ c
Dữ liệu khảo sát sẽ được xử lý và phân tích bằng phần mềm SPSS, sử dụng phương pháp hệ số tin cậy Cronbach Alpha và phân tích yếu tố khám phá EFA để đánh giá và hiệu chỉnh thang đo.
Phương pháp phân tích hồi qui Logistic sẽ được áp dụng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến QĐMcăn hộ.
4.3.1 Tóm lược dữ liệu khảo sát
Sau khi tinh lọc và hiệu chỉnh 200 bảng khảo sát, còn lại 152 mẫu đạt yêu cầu Trong số 152 mẫu này, nam giới chiếm 53,75% và nữ giới chiếm 47,25% Về độ tuổi, cơ cấu phân chia như sau: dưới 30 tuổi chiếm 40,1%; từ 30 đến 40 tuổi chiếm 44,7%; từ 41 đến 60 tuổi chiếm 13,9%.
61 tuổi chiếm 1,3% Nếu phân chia theo thu nhập hàng tháng ta có cơ cấu sau: dưới 5 triệu chiếm 16,4%; từ 5~15 triệu chiếm 38,7%; từ 15~30 triệu chiếm 28,2% và trên 30 triệu chiếm 16,7%
Kết quả kiểm định phân phối chuẩn của các biến quan sát được trình bày trong Phụ lục 6a, cho thấy rằng số liệu khảo sát đáp ứng đầy đủ yêu cầu.
4.3.2.1 Kiểm định bằng Cronbach alpha
Thang đo Tâm lý (PSY) có Alpha bằng 0,592và thang đo Kinh tế (ECO) có
Hệ số alpha của thang đo Tâm lý (PSY) là 0,613, trong khi các thang đo khác có hệ số alpha lớn hơn 0,7 và hệ số tương quan biến-tổng đều lớn hơn 0,3, như được trình bày trong Phụ lục 6b Mặc dù hệ số alpha của thang đo Tâm lý chưa đạt yêu cầu, tác giả vẫn quyết định giữ lại các biến quan sát để phân tích EFA do ý nghĩa của chúng trong mô hình nghiên cứu Đối với thang đo Kinh tế (ECO), hệ số alpha không đạt yêu cầu và biến ECO_4 (Phí dịch vụ) có hệ số tương quan biến-tổng là 0,259, làm giảm độ tin cậy của thang đo, do đó sẽ bị loại bỏ Việc loại bỏ này được giải thích rằng nhóm khách hàng không mua căn hộ không quan tâm đến phí dịch vụ, trong khi nhóm khách hàng đồng ý mua cũng ít chú ý đến yếu tố này, cho thấy phí dịch vụ là chi phí bắt buộc khi sống ở căn hộ chung cư.
QĐM căn hộ thì hiển nhiên họ cũng chấp nhận chi phí này.
Sau khi loại bỏ biến không cần thiết, hệ số alpha của thang đo Kinh tế đạt 0,906, cho thấy độ tin cậy cao Các hệ số tương quan giữa biến quan sát và tổng cũng đều lớn hơn 0,3 Do đó, sau khi kiểm định thang đo bằng Cronbach Alpha, chúng tôi quyết định giữ lại 28 biến quan sát ban đầu.
27 biến quan sát cho bước phân tích EFA
Kết quả kiểm định thang đo bằng EFA cho 27 biến quan sát cho thấy có 7 yếu tố được trích ra với Eigenvalue là 1,288 và phương sai trích đạt 53,79% Biến quan sát ARC_6 có hệ số tải nhân tố thấp (0,357), cho thấy sự không rõ ràng trong việc phân loại Mặc dù thuộc về yếu tố an toàn trong thiết kế kiến trúc, câu hỏi liên quan đến hệ thống chữa cháy và thoát hiểm khiến khách hàng có thể liên tưởng đến yếu tố dịch vụ Do đó, biến ARC_6 sẽ được loại ra trong phân tích EFA tiếp theo.
Kết quả phân tích EFA lần thứ hai cho thấy 26 biến còn lại tạo ra 7 yếu tố với Eigenvalue là 1,133 và phương sai trích đạt 78,503%, đáp ứng yêu cầu Hệ số KMO đạt 0,837 với mức ý nghĩa 0,000, cũng đạt yêu cầu.
4.3.3 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ
4.3.3.1 Phương trình hàm hồi qui
Kết quả phân tích hồi qui, ta có phương trình hàm tương quan giữa các yếu tố ảnh hưởng đến QĐM và QĐM căn hộ:
Ln ARC ECO SER REF
Phương trình hàm hồi qui được viết lại dưới dạng hàm tỉ lệ xác suất ra quyết định Mua/Không mua của khách hàng:
ARC ECO SER REF LOC MAR PSY
Kết quả phân tích cho thấy mô hình nghiên cứu đạt yêu cầu với hệ số -2LL = 23,472, cho thấy độ phù hợp của mô hình cao hơn khi trị số này nhỏ (Hoàng Trọng – Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008).
Kết quả phân tích độ phù hợp của mô hìnhđược trình bày trong Phụ lục 6d
4.3.3.2 Kiểm định mô hình nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu a Kiểm định mô hình nghiên cứu
Kết quả kiểm định Chi-square cho thấy mô hình đạt mức ý nghĩa 2,1%, từ đó bác bỏ giả thuyết rằng tất cả các hệ số của hàm hồi quy đều bằng 0 Thông tin chi tiết về kết quả kiểm định mô hình được trình bày trong Phụ lục 6d.
Bảng 4.1 Giả thuyết mối quan hệ giữa các yếu tố với QĐM
Tên biến Ký hiệu Quan hệ
Nguồn: Nghiên cứu tổng hợp
Kết quả phân tích hồi quy cho thấy mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ phù hợp với các giả thuyết đã được đề ra.
Về độ tin cậy: Phép kiểm định Wald cho thấy các giả thuyết H1 , H2 , H4 và H6 được chấp nhận với mức ý nghĩa 5%
Các giả thuyết H3 , H5 và H7 bị bác bỏ vì có mức ý nghĩa lớn hơn 5%
Tác giả nhận thấy rằng các giả thuyết nghiên cứu có thể được chấp nhận, và tất cả các giả thuyết đều phù hợp với mối quan hệ giữa các yếu tố liên quan đến QĐM.
Bảng 4.2 Kết quả kiểm định các giả thuyết nghiên cứu β S.E Wald Mức ý nghĩa OR
Hằng số -0,162 0,084 1,506 0,220 0,039 Nguồn: Kết quả phân tích dữ liệu c Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ
Biến ECO có tác động nghịch chiều đến QĐM, trong khi các biến khác đều có tác động cùng chiều Cụ thể, khi biến ECO tăng 1 đơn vị theo thang đo Likert 5 bậc, QĐM sẽ giảm 0,546 lần; ngược lại, khi biến ECO giảm 1 đơn vị, QĐM sẽ tăng 1,831 lần Điều này có thể hiểu rằng sự thay đổi 1 đơn vị của biến ECO sẽ dẫn đến sự thay đổi 1,831 lần của QĐM.
Bảng 4.3 Mức độ ảnh hưởng của các biến đến QĐM
Biến Tỉ số odd (OR) Độ tin cậy (%)
Nguồn: Kết quả phân tích dữ liệu
Kết quả phân tích hồi qui cho thấy có 7 yếu tố ảnh hưởng đến QĐM
Mức độ ảnh hưởng đến quyết định mua nhà được xếp hạng từ cao đến thấp bao gồm: Kinh tế, Vị trí, Kiến trúc, Dịch vụ hỗ trợ, Tâm lý, Marketing và Nhóm tham khảo Trong số này, bốn yếu tố quan trọng nhất là Kinh tế, Vị trí, Kiến trúc và Dịch vụ hỗ trợ.
Phương trình hàm hồi qui được viết lại theo thứ tự ảnh hưởng giảm dần của các yếu tố đến QĐM:
Ln ECO LOC ARC SER
Hoặc xác suất khách hàng đồng ý mua căn hộ:
ECO LOC ARC SER PSY MAR REF
ECO LOC ARC SER PSY MAR REF e e
Ki ểm đị nh s ự khác bi ệ t gi ữ a các nhóm khách hàng v ề QĐM mua căn hộ
Giả thuyết kiểm định: Không có sự khác biệt về QĐM căn hộ đối với các nhóm đối tượng có mức thu nhập khác nhau.
Với mức ý nghĩa 2.6%, chúng ta bác bỏ giả thuyết kiểm định và xác nhận rằng có sự khác biệt trong quyết định mua căn hộ giữa các nhóm khách hàng có mức thu nhập khác nhau.
Không có sự khác biệt về quyền định mức căn hộ cho ba nhóm đối tượng có thu nhập dưới 30 triệu đồng/tháng Ba nhóm này bao gồm: nhóm có thu nhập dưới 5 triệu đồng/tháng, nhóm có thu nhập từ 5 đến 15 triệu đồng/tháng, và nhóm có thu nhập từ 15 đến 30 triệu đồng/tháng.
Nhóm khách hàng có mức lương trên 30 triệu/tháng có sự khác biệt rõ rệt trong quyết định mua căn hộ so với ba nhóm thu nhập còn lại Kết quả này chỉ ra rằng họ chính là đối tượng mục tiêu cho sản phẩm căn hộ Kenton Điều này hoàn toàn hợp lý, vì Kenton thuộc phân khúc căn hộ cao cấp, đòi hỏi khách hàng phải có thu nhập tương đối cao.
4.4.2 Sự khác biệt về mục đích mua căn hộ
Giả thuyết kiểm định: Không có sự khác nhau về QĐM căn hộ đối với nhóm khách hàng mua để ở và mua để đầu tư
Với mức ý nghĩa 4.2%, chúng ta bác bỏ giả thuyết kiểm định trước đó Kết quả cho thấy có sự khác biệt rõ rệt về quyết định mua căn hộ giữa nhóm khách hàng mua để ở và nhóm khách hàng mua để đầu tư, điều này phù hợp với những phát hiện trong nghiên cứu sơ bộ.
Hàm ý rút ra t ừ k ế t qu ả nghiên c ứ u
Gi ớ i thi ệ u
Chương 4 đã chỉ ra bốn yếu tố chính tác động mạnh mẽ đến quyết định mua căn hộ, bao gồm Kinh tế, Vị trí, Kiến trúc và Dịch vụ hỗ trợ Nội dung của chương này được chia thành ba phần chính, bắt đầu với việc giới thiệu tổng quan về dự án Kenton.
Residences, (2) Thực trạng sản phẩm căn hộ Kenton Residences và (3) Một vài hàm ý hiệu chỉnh thiết kế nhằm hoàn thiện sản phẩm căn hộ.
T ổ ng quan v ề d ự án Kenton Residences
Công ty TNHHXD-SX-TM Tài Nguyên, được thành lập vào năm 1996, ban đầu hoạt động trong lĩnh vực sản xuất vật liệu xây dựng, khai thác đá và xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, cầu đường, bến cảng và thủy điện Một số dự án lớn mà công ty đã thực hiện bao gồm Nhà máy Thủy Điện Hàm Thuận - Đa Mi, Đường Hồ Chí Minh và Hầm đường bộ qua đèo Hải Vân Kể từ năm 2001, Tài Nguyên đã chuyển hướng kinh doanh, đa dạng hóa ngành nghề và hiện tập trung chủ yếu vào đầu tư và kinh doanh bất động sản bên cạnh các hoạt động sản xuất truyền thống.
Dự án Kenton Residences là khu tổ hợp căn hộ cao cấp tọa lạc tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh, với tổng diện tích lên đến 9,1 ha.
Dự án được khởi công năm 2007 và là một trong số các dự án lớn trong lĩnh vực đầu tư BĐS
Kenton Residences sở hữu mật độ xây dựng chỉ 13.1%, là tỉ lệ thấp nhất hiện nay, với gần 86.9% diện tích còn lại được bao phủ bởi hệ thống cảnh quan sinh thái và mặt nước Dự án được chia thành 3 phân khu rõ ràng.
Phân khu PLAZA là một khu phức hợp đa chức năng, kết hợp giữa căn hộ để ở, căn hộ văn phòng và trung tâm thương mại Khu vực này bao gồm tòa nhà A cao 35 tầng, tòa nhà B1&B2 cao 26 tầng và tòa nhà I1&I2 cao 23 tầng, mang đến không gian sống và làm việc hiện đại, tiện nghi cho cư dân và doanh nghiệp.
Kenton Plaza là một trung tâm thương mại rộng 20.000m², bao gồm khu siêu thị và khu mua sắm cao cấp do các tập đoàn bán lẻ hàng đầu trong nước và quốc tế quản lý Ngoài ra, trung tâm còn cung cấp dịch vụ chăm sóc sắc đẹp, phòng tập gym, phòng khám cấp cứu đa khoa quốc tế và các dịch vụ giải trí khác Tòa nhà A của Kenton Plaza được thiết kế với trung tâm văn phòng và căn hộ SOHO, đáp ứng đầy đủ nhu cầu hội họp và làm việc Đặc biệt, khách tham quan có thể thưởng thức toàn cảnh khu Nam Sài Gòn từ nhà hàng sang trọng tại tầng 35 của tòa nhà cao nhất khu Plaza.
Phân khu RESIDENCES là niềm tự hào của dự án, được thiết kế như một “Ốc đảo xanh” giữa lòng thành phố Tại đây, cuộc sống hòa hợp giữa con người và thiên nhiên, cũng như môi trường xanh và nhịp sống đô thị hiện đại, được thể hiện rõ nét Cư dân tại phân khu này sẽ trải nghiệm sự yên tĩnh thanh bình, nơi âm thanh ồn ào của phố thị nhường chỗ cho không gian thư giãn, cho phép họ tận hưởng những khoảnh khắc êm đềm cả ngày lẫn đêm.
Khu biệt thự trên cao mang đến những thiết kế sáng tạo và độc đáo, thể hiện tâm huyết của nhà thiết kế qua từng không gian kiến trúc Với tiêu chuẩn 5 sao, căn hộ được trang bị tiện nghi hiện đại và hệ thống tháp đậu xe cơ khí tự động, giúp tiết kiệm thời gian và công sức cho chủ nhân Ngoài ra, cư dân nơi đây còn được tận hưởng tầm nhìn tuyệt đẹp ra công viên bờ sông, bến du thuyền và bãi đáp trực thăng, đáp ứng nhu cầu sống hiện đại và phong cách sinh hoạt đẳng cấp.
Thiết kế sang trọng với trang thiết bị cao cấp và tầm nhìn đẹp, khu ở này còn đảm bảo tính riêng tư và khép kín Ánh sáng tự nhiên được tối ưu hóa, mang lại không gian thông thoáng và dễ chịu, tạo nên những ưu điểm nổi bật không thể phủ nhận.
Th ự c tr ạ ng s ả n ph ẩm căn hộ Kenton Residences
Trước khi phân tích thực trạng căn hộ Kenton Residences, chương này sẽ trình bày nguyên lý thiết kế căn hộ, làm cơ sở cho việc phân tích sản phẩm Khi thiết kế công trình kiến trúc, đặc biệt là chung cư cao tầng, cần đảm bảo bốn yêu cầu chính: tính thích dụng, độ bền vững, tính kinh tế và mỹ quan (Đặng Thái Hoàng, 1998).
5.3.1 Sơ lược nguyên lý thiết kế căn hộ
Để đảm bảo thỏa mãn yêu cầu sử dụng tiện nghi cho một công trình, cần đáp ứng những nhu cầu thực tế về chức năng của công trình Đối với nhà ở, việc bố trí hợp lý công năng các phòng và sự tiện nghi là rất quan trọng Chẳng hạn, phòng ngủ cần đạt diện tích tối thiểu và yêu cầu về ánh sáng, thoáng mát Hơn nữa, không gian bên trong cần thuận tiện cho việc bày biện, đồng thời phải có đầy đủ phương tiện vệ sinh, điện nước và giao thông ngang, đứng.
Quy Chuẩn Xây Dựng Việt Nam - Quy hoạch xây dựng QCXDVN 01:2008/BXD [7] có một số quy định đối với loại hình nhà chung cư như sau:
− Để đảm bảo môi trường sống tự nhiên trong lành trong các khu chung cư thì mật độ cây xanh tối thiểu phải đạt là 20%
− Đối với dạng chung cư cao cấp mỗi căn hộ có tối thiểu 1,5 chỗ để ô tô.
Trong TCXDVN 323:2004 (Nhà cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế) [3] quy định nhiều yêu cầu công năng mà một chung cư cao tầng phải đảm bảo như:
− Công trình phải có lối giao thông cho người tàn tật có thể tiếp cận và di chuyển.
− Số phòng ở trong một căn hộ không được nhỏ hơn 2.
− Diện tích một căn hộ không dưới 50m 2
− Ngoài ra, còn nhiều tiêu chuẩn khác đảm bảo công năng sử dụng cho một căn hộ chung cư.
Bảng 5.1 Diện tích tối thiểu một số phòng cơ bản trong căn hộ
Loại phòng Diện tích tối thiểu (m 2
3 Phòng khách/phòng sinh hoạt chung 14
Phòng vệ sinh có bồn tắm 5
Bếp nấu kết hợp phòng ăn 12 Nguồn: TCXDVN 323:2004 Nhà cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế, Bộ xây dựng [3]
5.3.1.2 Yêu cầu Bền vững Độ bền vững của công trình có nghĩa là kết cấu công trình phải chịu được tải trọng bản thân và các tác động tự nhiên bên ngoài như gió bão, động đất, nhiệt độ, tuyết, cháy, nổ … và các tác động do con người gây ra Ngoài ra, hệ kết cấu phải chống chịu được sự xâm thực của môi trường tác động lên nó trong thời gian thi công và sử dụng Độ bền vững của công trình bao gồm độ bền của các cấu kiện, độ ổn định của kết cấu và độ bền lâu của hệ kết cấu
Việt Nam và các quốc gia trên thế giới đều áp dụng hệ thống tiêu chuẩn thiết kế kết cấu công trình, nhằm đảm bảo tính bền vững và kinh tế cho các giải pháp kỹ thuật Những tiêu chuẩn này không chỉ tập trung vào độ bền của công trình mà còn hướng đến việc tối ưu hóa chi phí Một số tiêu chuẩn chính liên quan đến yêu cầu bền vững của hệ kết cấu công trình bao gồm
TCXDVN 194:2006 quy định rằng khảo sát địa kỹ thuật là bước thiết yếu trong thiết kế công trình cao tầng do tải trọng lớn của chúng Kết quả khảo sát chính xác không chỉ đảm bảo an toàn cho nền móng mà còn giúp các kỹ sư đưa ra các giải pháp tiết kiệm chi phí.
TCXDVN 356:2005 quy định tiêu chuẩn thiết kế cho kết cấu bê tông và bê tông cốt thép, đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng hệ kết cấu của các tòa nhà.
Các giải pháp kỹ thuật hợp lý không chỉ đảm bảo tính bền vững mà còn giúp tiết kiệm chi phí xây dựng và tạo ra hình dáng kiến trúc hiện đại cho các tòa nhà.
TCXDVN 375:2006 quy định thiết kế công trình chịu động đất, đánh dấu lần đầu tiên Việt Nam áp dụng tiêu chuẩn châu Âu và chú trọng đến an toàn cho các công trình cao tầng Các tòa nhà không chỉ được thiết kế để chịu đựng các tác động thông thường mà còn phải đảm bảo khả năng chống chọi với thảm họa động đất.
TCVN 2737:1995 quy định các tải trọng và tác động cần thiết trong thiết kế công trình Đặc biệt, đối với nhà cao tầng, tải trọng gió được coi là một yếu tố nguy hiểm, có khả năng gây ra mất ổn định hoặc thậm chí phá hủy cấu trúc của tòa nhà.
TCXD 205:1998 quy định tiêu chuẩn thiết kế móng cọc cho nhà cao tầng Tiêu chuẩn này đặc biệt chú trọng đến việc thiết kế móng sâu, vì nhà cao tầng phải chịu tải trọng lớn, do đó giải pháp móng sâu được ưu tiên hàng đầu.
Trong thiết kế kiến trúc tại Việt Nam, tiêu chuẩn bền vững cho các tòa nhà đóng vai trò quan trọng và luôn được chú trọng Yêu cầu này không chỉ đảm bảo tính ổn định mà còn góp phần bảo vệ môi trường và nâng cao chất lượng sống cho cư dân.
Yêu cầu kinh tế trong xây dựng đề cập đến tính hợp lý và tiết kiệm chi phí trong quá trình xây dựng công trình, bắt đầu từ thiết kế cho đến thi công và quản lý Chi phí xây dựng luôn là mối quan tâm hàng đầu, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở thương mại Sự phát triển của khoa học kỹ thuật đã mang lại nhiều lợi ích, giúp giảm chi phí và thời gian thi công đồng thời nâng cao chất lượng công trình Các vật liệu xây dựng hiện đại và phần mềm tính toán tiên tiến cho phép kỹ sư thiết kế các hệ kết cấu siêu cao tầng với việc tiết kiệm vật liệu tối đa Hơn nữa, các vật liệu bao che ngày càng nhẹ và tiết kiệm năng lượng, góp phần giảm thiểu chi phí vận hành và bảo trì cho các tòa nhà.
Khi xây dựng một công trình, yêu cầu về kinh tế thường đối lập với ba tiêu chí còn lại: tiện nghi, bền vững và thẩm mỹ Để có được một ngôi nhà đẹp, bền vững và tiện nghi, chi phí xây dựng sẽ cao hơn Do đó, việc cân nhắc và sắp xếp thứ tự ưu tiên giữa các tiêu chí này là rất quan trọng.
Công trình kiến trúc không chỉ đáp ứng nhu cầu sử dụng của con người mà còn cần phải đẹp và mang tính nghệ thuật cao, tạo ra sức truyền cảm mạnh mẽ.
Vẻ đẹp kiến trúc luôn thay đổi theo quan niệm của con người qua các giai đoạn lịch sử Do đó, khi thiết kế một công trình, việc xem xét xu hướng kiến trúc đương đại là rất quan trọng để đảm bảo sức sống lâu dài cho công trình đó.
Hàm ý rút ra t ừ k ế t qu ả nghiên c ứ u
Nghiên cứu trong Chương 4 chỉ ra rằng có bảy yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ Trong số đó, yếu tố tâm lý và nhóm tham khảo là thuộc về bản thân khách hàng, không thể tác động từ bên ngoài Còn lại năm yếu tố khác có thể được can thiệp để cải thiện quyết định của khách hàng.
Kinh tế, vị trí, kiến trúc, dịch vụ hỗ trợ và marketing là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sản phẩm, trong đó yếu tố kinh tế có tác động lớn nhất đến quyết định marketing Do đó, các giải pháp điều chỉnh thiết kế cần phải dựa trên những hạn chế của năm yếu tố này để đạt hiệu quả tối ưu.
Nguyên tắc chính của các giải pháp là tập trung vào việc giải quyết vấn đề kinh tế nhằm giảm thiểu chi phí xây dựng Các giải pháp sẽ được áp dụng cho các yếu tố như vị trí và kiến trúc để đạt hiệu quả tối ưu.
Dịch vụ hỗ trợ cũng tập trung vào khía cạnh tiết giảm chi phí xây dựng
Các giải pháp nhằm giảm giá sản phẩm cần được thực hiện mà không làm ảnh hưởng đến chất lượng của các căn hộ cao cấp Việc duy trì danh hiệu “Thiên đường hạ giới” hay “Resort giữa thành phố” là điều quan trọng trong quá trình này.
5.4.1.1 Nhóm giải pháp giải quyết vấn đề Kinh tế
Hiện nay, nhu cầu về nhà ở đang gia tăng mạnh mẽ, nhưng người dân gặp khó khăn trong việc tiếp cận mua sắm Nguyên nhân chính là do giá căn hộ quá cao, vượt quá khả năng tài chính của nhiều người Giá căn hộ có thể được tính toán một cách đơn giản để hiểu rõ hơn về tình hình thị trường.
Giá căn hộ = Diện tích x Giá xây dựng
Mục tiêu hàng đầu hiện nay là giảm giá căn hộ để người dân có thể mua được và giảm lượng hàng tồn kho cho doanh nghiệp bất động sản Để đạt được điều này, có ba phương án khả thi: thứ nhất, giảm diện tích căn hộ nhưng vẫn đảm bảo nhu cầu sử dụng; thứ hai, giảm giá thành xây dựng bằng cách sử dụng vật liệu hợp lý và tiết kiệm chi phí không cần thiết; và thứ ba, kết hợp giữa việc giảm diện tích căn hộ và giảm giá thành xây dựng.
Các giải pháp dưới đây nhằm giảm diện tích căn hộ và chi phí xây dựng, tuy có thể ảnh hưởng đến một số tính năng của căn hộ cao cấp, nhưng vẫn nỗ lực duy trì các đặc điểm này ở mức hợp lý.
Tháp A cao 42 tầng và đã thi công phần thô đến tầng 11 Theo thiết kế trước đây, mặt trước mỗi tầng của tháp A là hai căn hộ có diện tích129m
Giảm diện tích căn hộ:
2 Phương án mới có thể áp dụng là mặt trước mỗi tầng sẽ có bốn căn hộ và mỗi căn sẽ có diện tích từ 45 đến hơn 60m 2
Các tháp G1, G2, H1 và H2 đã hoàn thành phần kết cấu, nhưng công tác xây tô vẫn chưa được triển khai Theo thiết kế, mỗi tháp cao 23 tầng, với bốn căn hộ trên mỗi tầng, mỗi căn hộ có diện tích 136m².
Phần mặt sau của tháp A sẽ bao gồm các căn hộ SOHO, trong đó một phần sẽ được chuyển đổi thành khách sạn, theo giải pháp được trình bày trong mục 4.2.4e.
2 Phương án mới có thể áp dụng là mỗi tầng sẽ có sáu căn hộ và mỗi căn sẽ có diện tích từ 70 đến hơn 90m 2
Các tháp I1 và I2 cao 26 tầng đã hoàn tất công tác hoàn thiện bên trong và ngoài Mỗi tầng có sáu căn hộ với diện tích 129m
2 Do đã hoàn tất phân chia diện tích căn hộ nên nếu muốn giảm diện tích căn hộ thì phải phá dỡ kết cấu tường đã xây và tiến hành xây mới Việc này khá tốn kém và tốn thời gian nên phương án tối ưu là giữ nguyên và chờ tình hình thị trường khả quan hơn để bán hàng Trong trường hợp thị trường tương lai không khả quan thì sẽ tiến hành chia nhỏ căn hộ như các tháp B1 và B2
Phân khu Sky Villas sẽ được thiết kế tương tự như phân khu Residences, với các tháp E1, E2, F1 và F2 có kiểu dáng giống các tháp C, D và G, H Diện tích các căn hộ sẽ được điều chỉnh linh hoạt theo nhu cầu thực tế trong tương lai Tất cả ô tô và xe máy sẽ được chuyển đến bãi đỗ xe chung rộng 6ha cho toàn bộ dự án, và sẽ có các đường giao thông kết nối hợp lý giữa bãi đỗ xe và các tháp E1, E2, F1 và F2.
Hiện tại, chưa có khảo sát chính thức về nhu cầu diện tích và số phòng ngủ cho từng căn hộ, do đó việc giảm diện tích căn hộ cho các tháp chưa xây cần được xem xét cẩn thận trong tương lai Tương tự, thiếu thông tin khảo sát về nhu cầu biệt thự trên cao cũng khiến cho việc chuyển đổi phân khu Sky Villas thành phân khu Residences phụ thuộc vào nhu cầu thực tế sau này Việc duy trì các căn hộ có diện tích lớn và biệt thự trên cao, kết hợp với việc giảm diện tích các căn hộ hiện hữu, sẽ giúp đa dạng hóa sản phẩm và tăng khả năng tiếp cận của khách hàng đối với sản phẩm của Công ty Tài Nguyên.
Kính Low-E mang lại nhiều lợi ích vượt trội so với kính thông thường, nhưng giá thành cao dẫn đến chi phí xây dựng tăng lên Hơn nữa, loại vật liệu này vẫn còn mới mẻ và chưa phổ biến tại Việt Nam, khiến khách hàng mua căn hộ chưa có nhiều thông tin về nó Việc phải chi một khoản tiền lớn cho sản phẩm chưa quen thuộc gây khó khăn cho khách hàng tiềm năng Do đó, việc xem xét giảm thiểu sử dụng kính Low-E là điều cần thiết.
Giảm sử dụng kính Low-E:
Để duy trì các tính năng cao cấp cho căn hộ, kính Low-E được sử dụng cho những căn hộ chịu ảnh hưởng của ánh nắng trực tiếp từ hướng Đông và Tây Trong khi đó, cửa sổ hướng Bắc và Nam sẽ sử dụng kính cường lực Các căn hộ có cửa sổ hướng Đông và Tây nhưng bị che khuất ánh nắng bởi các tòa tháp khác cũng sẽ sử dụng kính cường lực.
Trước đây, việc kiểm duyệt vật tư chưa được thực hiện tốt, dẫn đến việc cho phép sử dụng khung cửa sổ nhôm có phôi dày đến 3.2mm Sự nhầm lẫn trong phê duyệt vật liệu này đã xảy ra, bởi vì phôi nhôm dày trên 2mm chỉ nên áp dụng cho hệ vách kính (Curtain wall) thay vì cho hệ cửa sổ.
Window) Việc sử dụng sai vật liệu kết hợp với việc sử dụng kính Low-E đã đẩy giá thành cửa sổ lên rất cao: khoảng từ 6 đến 7.5 triệu/m
Sử dụng khung nhôm tiêu chuẩn cho hệ thống cửa sổ:
2 cửa sổ Giá thông thường cho hệ cửa sổ chất lượng cao là từ 3 đến 4 triệu/m 2
Tóm t ắ t
Dự án Kenton Residences là một khu phức hợp đa chức năng với thiết kế độc đáo, nhờ vào sự hợp tác với các nhà thầu thiết kế hàng đầu Điểm nổi bật của dự án là hình khối kiến trúc đẹp mắt, kết hợp hài hòa với cảnh quan cây xanh và hồ bơi, mang đến một môi trường sống lý tưởng cho cư dân Bên cạnh đó, dự án còn sở hữu nhiều ưu điểm như vị trí xây dựng thuận lợi, tầng hầm rộng rãi đáp ứng 2,5 chỗ đỗ xe cho mỗi căn hộ, cùng với bến du thuyền và bãi đáp trực thăng, tạo thêm giá trị cho cuộc sống tại đây.
Các giải pháp thiết kế hiện tại chưa đáp ứng nhu cầu thực tế của khách hàng, với diện tích căn hộ quá lớn và khung nhìn từ phòng tắm giữa các căn hộ đối diện không hợp lý Dự án chỉ cung cấp 4 dòng sản phẩm, dẫn đến sự hạn chế lựa chọn cho khách hàng Diện tích hồ bơi và cây xanh quá lớn, gây thiếu không gian cho trẻ em vui chơi và thiếu dịch vụ nhà trẻ Một số thiết kế lãng phí làm tăng chi phí xây dựng, như việc sử dụng kính Low-E không cần thiết và hệ thống thoát khói tầng hầm thừa công suất Ngoài ra, công nghệ thi công bê tông nhẵn mặt chưa phù hợp với trình độ thi công tại Việt Nam, làm tăng thêm chi phí.
Nghiên cứu trong Chương 2 chỉ ra rằng có bảy yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ Trong số đó, yếu tố Tâm lý và Nhóm tham khảo liên quan đến bản thân khách hàng và không thể can thiệp Năm yếu tố còn lại bao gồm Kinh tế, Vị trí, và các yếu tố khác, đóng vai trò quan trọng trong việc định hình quyết định của người tiêu dùng.
Trong lĩnh vực kiến trúc, dịch vụ hỗ trợ và marketing, yếu tố kinh tế có ảnh hưởng lớn nhất đến quyết định mua hàng Do đó, các giải pháp hoàn thiện sản phẩm cần tập trung vào việc khắc phục các hạn chế của năm yếu tố này, đặc biệt là vấn đề kinh tế.
Nguyên tắc chính của các giải pháp là tập trung vào việc giải quyết vấn đề kinh tế nhằm giảm thiểu chi phí xây dựng Các giải pháp liên quan đến vị trí, kiến trúc và dịch vụ hỗ trợ cũng được triển khai với mục tiêu tiết kiệm chi phí trong quá trình xây dựng.
Để giảm giá thành sản phẩm mà vẫn đảm bảo chất lượng căn hộ cao cấp, các giải pháp cụ thể cần được triển khai Danh hiệu “Thiên đường hạ giới” hay “Resort giữa thành phố” cần được duy trì thông qua việc tối ưu hóa số lượng hồ bơi, hồ nước cảnh quan và hệ thống suối nhân tạo, đồng thời bổ sung công viên cây xanh và sân chơi cho trẻ em.
