PHÂN TÍCH - NHẬN ĐỊNH - Dự BÁO Tăng trưởng nóng bất động sản hệ lụy tới kinh tế vĩ mô LÊ THANH HUYỀN * Với đạo liệt, hiệu Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thị trường bất động sản Việt Nam bối cảnh đại dịch Covid-19 ổn định, ghi nhận số kết bật Mặc dù vậy, nguy hữu liên quan đến tăng trưởng nóng bất động sản, gây rủi ro cho kinh tế vĩ mơ, nên cần có giải pháp xử lý đồng bộ, kịp thời từ phía quan quản lý nhà nước THỊ TRƯỜNG BAT động sản năm 2021 Năm 2021, kinh tế Việt Nam gặp nhiều khó khăn, có thị trường bất động sản với ảnh hưởng nặng nề Anh hưởng phải kể đến đại dịch Covid-19 khiến kinh tế bị đình trệ, đứt gãy Điều dẫn đến nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải dừng hoạt động, chí phá sản, giải thể Thị trường phải chứng kiến tình trạng đứt gãy cung ứng nguyên vật liệu - thiết bị; khó khăn thực thủ tục đầu tư, kéo dài thời gian phê duyệt, cấp phép xây dựng; vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến phê duyệt hồ sơ đầu tư dự án Từ dẫn tới hệ thị trường khó cải thiện nguồn cung, khiến cho chủ đầu tư gặp khó khăn việc thu hồi vốn, phải trì cho dự án Với hoạt động giao dịch thị trường, khó khăn tổ chức hoạt động xúc tiến thương mại, mở bán, chào bán sản phẩm bất động sản nhiều tỉnh, thành phố phải thực Chỉ thị số" 16/CT-TTg, ngày 31/3/2020 Chính phủ thực biện pháp câp bách phòng, chống dịch Covid-19 Bên cạnh việc khó tiến hành tiếp xúc, giao dịch, tư vấn khách hàng e ngại hạn chế tiếp xúc dịch bệnh Nhà đầu tư địa phương gặp khó khăn việc lại để tiếp cận thực tế giao nhận bất động sản lệnh hạn chế Tất điều kéo lượng giao dịch bất động sản giảm đáng kể, kèm theo giảm nguồn thu cho doanh nghiệp lẫn ngân sách thông qua thuế Trước tình hình trên, Chính phủ bộ, ngành nỗ lực, khẩn trương nghiên cứu để ban hành nhanh chóng, kịp thời nhiều chế, sách nhằm tháo gỡ khó khăn, phục hồi, phát triển kinh tế nói chung lĩnh vực bất động sản nói riêng Kết thể qua khía cạnh sau: Nguồn cung bất động sản Theo Bộ Xây dựng (2022), năm 2021, dự án bất động sản cấp phép tiếp tục giảm so với năm 2020, khiến nguồn cung bất động sản, nhà ở, đặc biệt nhà dành cho đôi tượng thu nhập thấp hạn chế, cụ thể: sô' lượng dự án phát triển nhà ở, dự án bất động sản cấp phép, triên khai, hồn thành - Đơi với dự án phát triển nhà thương mại: nước có 252 dự án với 99.958 hộ cấp phép (bằng khoảng 34% so vơi năm 2020); có 1.046 dự án với 299.075 hộ triển khai xây dựng (bằng khoảng 88,5% so với năm 2020); co 172 dự án với 24.027 hộ hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 59,7% so vđi năm 2020) - Đối với dự án nhà xã hội: nước có dự án cấp phép với quy mô 5.763 hộ; có 16 dự án với 3.046 hộ hồn thành xây dựng; có dự án với 2.127 hộ đủ điều kiện bán nhà hình thành tương lai theo thông báo sở xây dựng - Đôi với dự án nhà công nhân: Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 122 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 54.144 hộ, tổng diện tích 2.710.000 m2; tiếp tục triển khai 107 dự án với quy mô xây dựng khoảng 145.000 hộ, tổng diện tích 7.330.000 m2 - Đơ'i với dự án du lịch nghỉ dưỡng: Trên nước có 52 dự án với 13.554 hộ du lịch, có 2.280 biệt thự du lịch 46 văn phòng kết hợp lưu trú cấp phép, sô" lượng dự án khoảng 35,4% so với năm 2020; có 19 dự án với 165 hộ du lịch hoàn thành xây dựng *TS., Trường Đại học Hịa Bình 14 Kinh tế Dự báo Kinh lò' Dự báo BẢNG: TỔNG LƯỢNG GIAO DỊCH CĂN HỘ CHGNG cư, NHÀ RIÊNG LẺ NĂM 2021 Quýn Quý I 25.386 Quý IV Quý III 18.312 11.615 Cả năm 44.690 111.640 Ngnón: Bộ Xay dụìy, 2Ũ22 Vé sổ lượng dự án hộ đủ điều kiện bán nhà hình thành tương lai Năm 2021, nước có 350 dự án với 113.926 hộ đủ điều kiện bán nhà hình thành tương lai theo thơng báo sở xây dựng, tăng 13.000 hộ so với năm 2020 Lưựng giao dịch bât động sản Sô' liệu Bảng cho thấy, Việt Nam Ió 282.105 giao dịch bâ't động sản thành ơng năm 2021 Trong đó, lượng iao dịch hộ chung cư, nhà riêng ỉ 111.640 giao dịch; lượng giao dịch â't 170.465 giao dịch Riêng P Hà Nội có 10.875 giao dịch thành dơng, cịn TP Hồ Chí Minh có khoảng 14.443 giao dịch thành cơng Lượng giao giiao dịch hộ chung cư, nhà riêng le khoảng 96,7% so với năm 2020 (tổng lượng giao dịch giảm mạnh lý III/2021) Lượng giao dịch đâ't tă ng mạnh thời điểm cuối quý I, đâu quý II tháng cuối năm 2021 Giá nhà số loại bất động sản Mặc dù kinh tế có giảm phát ảnh hưởng đại dịch, giá bat động sản, nhà ở, đất liên tục tăng từ đầu năm Theo Bộ Xây dựng (2022), tính đến cuối năm 2021, giá họ chung cư tăng bình quân khoảng 5%-7%; giá nhà riêng lẻ dự án tăịg 15%-20%; giá đất tăng 20%30 %> so với thời điểm cuối năm 2020 Đặc biệt, thời điểm cuối quý I, đầu quý II năm 2021 xảy tượng tăng giá đột biến, chí "sốt giá" đất số địa điểm vùng ven Thủ đô Hà Nội, như: Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), số điểm thuộc tĩnh Hịa Bình (tăng 46%), Bắc Ninh (tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%) Ngồi ra, nhibu địa phương, như: Thanh Hóa; TP Thii Đức, huyện cần Giờ TP Hồ Chí Milih; TP Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch Long Thành tỉnh Đồng Nai ghi nhận tượng giá đâ't tăng râ't nhanh thời gian ngắn Hiện tượng tăng giá đất nóng cục nhanh chóng hạ nhiệt sau Chính phủ Bộ Xây dựng, Bộ Tài ngun Mơi trường có văn đạo đê chínp quyền địa phương kịp thời đưa Economy and Forecast Review thông báo, cảnh báo, công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đâ't địa bàn (như: thông tin quy hoạch sân bay Téc Ních Bình Phước, quy hoạch hành huyện Thủy Ngun Hải Phịng, điều chỉnh bảng giá đất Đà Nẩng ) Cấp tín dụng bất động sản Theo Bộ Xây dựng (2022), tính đến ngày 30/11/2021, dư nợ tín dụng đơ'i với hoạt động kinh doanh bâ't động sản đạt 690.075 tỷ đồng Theo đánh giá tỷ lệ dư nợ tín dụng đơ'i với hoạt động kinh doanh bâ't động sản tổng dư nợ tín dụng (hiện khoảng 7%) ngưỡng an toàn Trong năm 2021, doanh nghiệp bất động sản phát hành 214.440 tỷ đồng trái phiếu, tương đương tỷ USD (gâ'p lần so với năm 2020 71.000 tỷ đồng); lãi suâ't phát hành dao động khoảng 8%-13%/năm Tổng giá trị phát hành nhóm doanh nghiệp bâ't động sản chiếm 36% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp Trong đó, có khoảng 29% giá trị trái phiếu phát hành khơng có tài sản đảm bảo bảo đảm cổ phiếu Nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Theo Cục Đầu tư nước (Bộ Kế hoạch Đầu tư), tính đến ngày 20/12/2021, tổng vốn đầu tư nước đăng ký vào Việt Nam đạt 31,15 tỷ USD Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bâ't động sản đứng thứ với 2,6 tỷ USD (chiếm 8,3%) So với năm 2020, dịng vơ'n đổ vào lĩnh vực kinh doanh bâ't động sản giảm khoảng 1,6 tỷ USD Nguyên nhân tác động đại dịch Covid-19 Tuy nhiên, với tiềm môi trường đầu tư ngày cải thiện thuận lợi hơn, dịng vơ'n sớm khơi thơng, phát triển dịch bệnh không chế NGUY Cơ TĂNG TRƯỞNG NĨNG VÀ NHỮNG HỆ LỤY Như phân tích trên, cuối quý I, đầu quý II năm 2021, tượng giá đất tăng xuất nhiều địa phương, tạo “cơn sóng” sốt đâ't khó tin Theo ghi nhận từ địa phương, đất đai sơi sục khắp nơi, giá tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau tháng Đặc biệt, số nơi tăng 2-3 lần 1-2 tháng (Nguyễn Tính, 2021) Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để tham gia vào đầu tư đâ't Tiền gửi ngân hàng rút để đầu tư Tại sô' địa phương, xuất hiện tượng tung tin không thật quy hoạch phát triển dự án chí lợi dụng ý kiến đạo lãnh đạo Nhà nước, tạo dựng tài liệu giả để tung tin, tạo sóng Điều tác động râ't xâ'u đến lợi ích nhà đầu tư thiếu kiến thức, kinh nghiệm lỗ PHÂN TÍCH - NHẬN ĐỊNH - Dự BÁO Thêm vào đó, tượng rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật, như: đất rừng, đất ruộng, vườn xuất thường xuyên thị trường Nhiều cò mồi thường xuyên tụ tập khu vực này, tạo sôi động, tung nhiều thơng tin khơng có sở, đẩy giá lên giờ, ngày để lôi kéo nhà đầu tư vào Năm 2022, dự báo thị trường bất động sản tiềm ẩn khơng rủi ro đáng quan ngại Đó sức nóng việc tăng giá nhà đất từ tác động đấu giá đất Thủ Thiêm từ năm 2021 tiếp tục lan sang năm tiếp theo, khiến giá tài sản tăng vọt Điều làm cho tình trạng sốt đất bong bóng bất động sản có ranh giới mong manh, thị trường xuất bong bóng giá Ngồi ra, thách thức đơi với giới đầu tư nhà phát triển bất động sản lớn dần ngân hàng siết tín dụng bất động sản, sách liên quan đến thị trường địa ốc đặc biệt thuế, thắt chặt trước Nguyên nhân nhu cầu mạnh toàn thị trường, việc phê duyệt đầu tư dự án bất động sản, tạo nguồn cung chưa có tín hiệu khả quan Vì vậy, nguồn cung thị trường thiếu, không cải thiện, đặc biệt dự án nhà phân khúc bình dân, nhà xã hội dự án đất Hơn nữa, nhu cầu đầu tư, gửi tiền vào đất tăng mạnh, đột biến đầu tư ngành kinh tế khác không hiệu dịch bệnh Lãi suất ngân hàng giảm sâu cộng với việc đầu tư ngắn hạn vào chứng khoán vàng thời gian vừa qua có lãi lớn, nên nhiều nhà đầu tư nhanh chóng chót lãi agăm giữ” đất Có thể thấy, việc tăng giá đất nóng, sơi gây sô' hệ lụy kèm hút nguồn lực nhà đầu tư nước vào vòng xoáy đất đai, làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển nhiều ngành, lĩnh vực khác Nhiều loại tài nguyên đất đai bị xâm phạm, chuyển đổi chức không phù hợp quy định pháp luật Điều làm lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng phát triển kinh tế, chí gây bất ổn cho địa phương khu vực Mặt khác, cản trở việc kêu gọi, thu hút đầu tư thơng vào địa phương, tăng giá đất kéo theo hàng loạt chi phí khác tăng theo, đặc biệt chi phí đền bù giải phóng mặt , đồng nghĩa với việc ảnh hưởng đến phát triển kinh tế địa phương nơi sốt đất Kinh tế khơng phát triển, giá đất lại giảm mạnh, người đầu tư đất chưa kịp bán thua lỗ nặng, với người sử dụng địn bẩy tín dụng có cầm cố tài sản Tăng trưởng nóng bất động sản tạo áp lực tăng giá loại nhà bối cảnh số thị trường lớn, như: Hà Nội, Đà Nẩng, Nha Trang gặp nhiều khó khăn việc tiêu thụ sản phẩm hộ Khơng thế, cịn gây bất ổn cho thị trường bất động sản toàn quốc nói chung khu vực nóng sốt nói riêng, ảnh hưởng đến phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam triển khai sách phát triển nhà Nhà nước 16 Đó chưa kể, nguồn vốn đầu tư dự án doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất động sản đa số từ vốn vay ngân hàng Do đó, khơng kiểm sốt tốt dịng tiền từ ngân hàng thương mại vào bất động sản, nguy chao đảo hệ thơng tín dụng lạm phát phi mã hồn tồn xảy Thực đạo Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng ban hành Văn số 5370/BXD-QLN, ngày 24/12/2021 gửi UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu tổng hợp báo cáo tình hình đấu giá đất, đánh giá tình hình, nguy xảy bong bóng bất động sản , đồng thời khẩn trương thực giải pháp để ổn định thị trường Đến nay, theo báo cáo địa phương, tượng tăng giá đất hạ nhiệt, nguy xảy bong bóng bất động sản khó xảy Tuy nhiên, khởi phát tượng sốt giá bất động sản năm 2022 Đặc biệt, Nhà nước sử dụng giải pháp kích cầu, hỗ trợ phục hồi kinh tế sau giai đoạn giảm phát, tác động làm thị trường bất động sản phát triển nóng, khơng kiểm sốt tốt (kinh nghiệm cho thấy từ gói kích thích kinh tế năm 2008-2009) MỘT SỐ GIẢI PHÁP Để ổn định thị trường bất động sản, giảm nguy hệ lụy từ tăng trưởng nóng, cần lưu ý thực giải pháp sau: Một là, Bộ Xây dựng tiếp tục tập trung nghiên cứu, trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định số 76/2015/ND-CP, ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định sô' 117/2015/NĐ-CP, ngày 12/11/2015 xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản; tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Nhà ỏ (sửa đổi) Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Hai là, Nhà nước cần vận dụng hữu hiệu sách thuế, chống tình trạng đầu cơ, tạo sốt ảo nhằm tìm kiếm lợi ích Theo đó, cần phải xây dựng khung thuê' suấthợp lý, áp dụng với đô'i tượng mua bán, chuyển nhượng thời gian ngắn hạn từ đến năm; đánh thuê' vào đối tượng sở hữu từ bất động Kinh tế Dự báo Kính tế vá Dự báo sản trở lên đơi tượng hưởng thừa kê tài sản đất đai, nhà cửa Khi sách thuế xây dựng hợp lý, trở thành cơng cụ hữu hiệu để điều tiết tăng, giảm giá thị trường bất động sản Ba là, nghiên cứu, đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng cung cấp thông tin lĩnh vực nhà thị trường bất động sản; bổ sung số tiêu làm cơng cụ đánh giá tình hình phát triển thị trường bất động sản cơng tác quản lý thị trường bất động sản Các thông tin liệu dự án bất động sản châ'p thuận đầu tư, kế hoạch quy hoạch sử dụng đất đai địa phương, dự án phép giao dịch thị trường, biến động giá bất động sản cần phải công khai dễ nhận biết phía địa phương cần cung cấp đầy đủ thông tin chủ trương phát triển quy hoạch hạ tầng, kế hoạch sử dụng đất địa bàn, đảm bảo cho người dân tra cứu thơng tin đất đai, tránh gây hoang mang, ổn định trật tự xã bội địa phương Đồng thời, phải khẩn trương áp dụng công nghệ số lĩnh vực này, nhằm giúp người dân tiếp cận với thơng tin xác, minh bạch, hạn chế hội thao túng thị trường trục lợi cá nhân nhà đầu Bơn là, quyền địa phương cần xây dựng biểu giá chi tiết cho địa bàn để áp đặt tỷ lệ thuế suất phù hợp chuyển nhượng Trong địa bàn, nơi hưởng lợi từ hạ tầng Nhà nước đầu tư, giá tính thuế phải cao nơi khơng hưởng Đồng thời, đề xuất Chính phủ cho giữ lại tồn sô' tiền thu từ việc đánh thuế chuyển nhượng tài sản nhà đất địa phương để có nguồn quỹ sử dụng cho phát triển hạ tầng kỹ thuật, giao thơng phục vụ cho người dân địa phương Năm là, quản lý chặt chẽ hoạt động đầu tư hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản địa phương Cần gắn trách nhiệm lãnh đạo địa phương với tình trạng mua - bán đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất trái quy định pháp luật để dẫn đến tượng sốt đất ảo Tăng cường Cịuản lý đô'i tượng tham gia chuỗi rao, chào bán, tổ chức giao dịch địa bàn Kịp thời phát xử lý hoạt động tung tin thát thiệt, gây ảnh hưởng đến thị trường, đặc biệt tin tức tạo dựng làm sốt đất, bất ổn địa phương Ngồi ra, cần sử dụng cơng cụ hành q trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, kịp thời ngăn chặn tình trạng thao túng, đẩy giá đất lên cao bất thường địa phương, yếu tô' mua bán chuyển nhượng đất đai không phù hợp với quy định pháp luật.o TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2015) Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản Chính phủ (2015) Nghị định sô' 117/2015/NĐ-CP, ngày 12/11/2015 xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản Thủ tướng Chính phủ (2020) Chỉ thị số 16/CT-TTg, ngày 31/3/2020 thực biện pháp cấp bách phòng, chống dịch Covid-19 Bộ Xây dựng (2021) Văn số5370/BXD-QLN, ngày 24/12/2021 việc đánh giá kiểm soát nguy xảy bong bóng bất động sản tăng cường cơng tác quản lý tĩnh hình thị trường bất động sản Bộ Xây dựng (2022) Thông cáo sô'06/TC-BXD, ngày 28/01/2022 việc công bô'thông tin nhà thị trường bất động sản quý IV/2021 năm 2021 Cục Đầu tư nước - Bộ Kế hoạch Đầu tư (2021) Tình hình thu hút đầu tưnước Việt Nam năm 2021 Bùi Hằng (2022) Năm 2022: Bất động sản lựa chọn hàng đầu hút dòng tiền nhà đầu tư, truy cập từ https://kinhtemoitruong.vn/nam-2022-bat-dong-san-van-la-lua-chon-hang-dauhut-dong-tien-cua-nha-dau-tu-63498.html Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (2021) Phác thảo tranh thị trường bất động sản năm 2021 dự báo xu hướng năm 2022, truy cập từ https://reatimes.vn/phac-thao-buc-tranh-thi-truongtds-nam-2021-va-du-bao-2022-20201224000008788.html Dương Ngọc (2021) Chuyền động dòng tiền: Những cảnh báo bất động sản lạm phát, truy cập từ https://vneconomy.vn/su-chuyen-dong-cua-dong-tien-nhung-canh-bao-ve-batdong-san-va-lam-phat-647726.htm 10 Nguyễn Tính (2021) Bất động sản tăng giá - Hệ lụy khó lường, truy cập từ https:// doanhnghiepthuonghieu vn/bat-dong-san-tang-gia-he-luy-kho-luong-p3 2702.html 11 Thanh Xuân (2021) Năm 2021, lượng giao dịch nguồn cung bất động sản đạt 84% so với năm 2020, truy cập từ https://vneconomy.vn/nam-2021-luong-giao-dich-va-nguon-cung-bat-dongsin-dat-84-so-voi-nam-2020.htm Economy and Forecast Review 17 ... nóng, khơng kiểm sốt tốt (kinh nghiệm cho thấy từ gói kích thích kinh tế năm 2008-2009) MỘT SỐ GIẢI PHÁP Để ổn định thị trường bất động sản, giảm nguy hệ lụy từ tăng trưởng nóng, cần lưu ý thực giải... tượng sốt giá bất động sản năm 2022 Đặc biệt, Nhà nước sử dụng giải pháp kích cầu, hỗ trợ phục hồi kinh tế sau giai đoạn giảm phát, tác động làm thị trường bất động sản phát triển nóng, khơng kiểm... bóng bất động sản tăng cường cơng tác quản lý tĩnh hình thị trường bất động sản Bộ Xây dựng (2022) Thông cáo sô'06/TC-BXD, ngày 28/01/2022 việc công bô'thông tin nhà thị trường bất động sản quý