Một số giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động tiêu thụ sản phẩm ô tô lắp ráp ở Công ty Vidamco

Một số giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động tiêu thụ sản phẩm ô tô lắp ráp ở Công ty Vidamco

LỜI NÓI ĐẦU

I.SỰ CẦN THIẾT PHẢI NGHIÊN CỨU

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọngtrong nền kinh tế quốc dân vì nó liên quan đến một lượng tài sản lớn Tài sảnbất động sản thường chiếm khoảng 45- 75% sự giàu có của các nước đangphát triển và ít nhất bằng 20% GDP của những nước này Việc phát triển thịtrường bất động sản có tác động đến tăng trưởng kinh tế thông qua: kích thíchđầu tư vào đất đai, nhà xưởng, chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùnglãnh thổ thông qua đầu tư và kinh doanh bất động sản, chuyển bất động sảnthành tài sản tài chính

Thị trường bất động sản ở nước ta tuy đã hình thành nhưng vẫn còn sơkhai, chưa đáp ứng được yêu cầu của sự nghiệp xây dựng và phát triển đấtnước Do đó, phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới là cần thiết.Nghị quyết đại hội VIII của Đảng đã xác định: “ Tổ chức quản lý tốt thịtrường bất động sản chăm lo giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho nhân dân khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhàtheo hướng dẫn và quản lý của nhà nước” Nghị quyết đại hội Đảng IX cũngđã nhấn mạnh: “ Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cảquyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, từng bước mở thị trường bấtđộng sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham giavào đầu tư” Luật Kinh doanh Bất động sản 2007 ra đời cũng đã quy địnhnhững điều kiện kinh doanh, những chính sách giúp thị trường bất động sảnvận hành đồng bộ và hoàn thiện hơn

Hiện nay, các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở

rộng Song nhà nước chưa thực hiện kiểm soát được, có tới 70% các giao dịchbất động sản là không chính thức Điều này không những làm thất thu cho nhànước mà còn ảnh hưởng xấu đến môi trường kinh doanh của các công ty bấtđộng sản.

Công ty TSQ Việt Nam là công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanhbất động sản Qua quá trình nghiên cứu thực tế kết hợp với những kiến thứccơ bản về kinh tế thu lượm được em thấy cơ cấu bộ máy được tổ chức hợp lývà phù hợp với tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp thì nó gópphần không nhỏ vào việc thực hiện các mục tiêu cơ bản đặt ra Đó là lý do emchọn đề tài: “ Tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sảnqua nghiên cứu tại công ty kinh doanh bất động sản TSQ Việt Nam” làm luậnvăn tốt nghiệp.

II MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

Luận văn tốt nghiệp được xây dựng nhằm những mục tiêu sau đây:

2 Trình bày cơ sở lý luận chung về tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệpkinh doanh bất động sản

3 Nghiên cứu thực trạng bộ máy quản lý kinh doanh ở công ty TSQ ViệtNam

4 Đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện bộ máy quản lý doanh nghiệpkinh doanh bất động sản ở công ty TSQ Việt Nam.

III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Chuyên đề sử dụng phương pháp biện chứng duy vật, kết hợp vớiđường lối chính sách pháp luật của nhà nước, các phương pháp nghiên cứu cụthể như phương pháp phân tích, thống kê, dự báo

IV KẾT CẤU CHUYÊN ĐỀ

Ngoài phần lời nói đầu và kết luận thì kết cấu chuyên đề gồm có 3 chương:Chương I : Cơ sở lý luận về tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanh

bất động sản

Chương II : Thực trạng bộ máy quản lý kinh doanh ở công ty TSQ Việt NamChương III : Phương hướng và giải pháp hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lýkinh doanh trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản – công ty TSQ ViệtNam

CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TỔ CHỨC BỘ MÁY QUẢN LÝDOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

I Khái niệm và đặc điểm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bấtđộng sản bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản,tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bấtđộng sản

2 Đặc điểm kinh doanh bất động sản

a Hoạt động kinh doanh bất động sản gắn liền với các điều kiện củavùng và khu vực

Xuất phát từ đặc điểm của bất động sản là có vị trí cố định nên những điềukiện của vùng và khu vực ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động kinh doanh bấtđộng sản

Biểu hiện:

- Ở các vùng khác nhau có các điều kiện tự nhiên khác nhau: cảnh quanthiên nhiên, khí hậu khác nhau nên ảnh hưởng đến hoạt động tạo lập và kinhdoanh bất động sản ở các vùng cũng khác nhau

- Mỗi vùng, mỗi địa phương có phong tục tập quán khác nhau, có phươngthức kinh doanh khác nhau

Do đó yêu cầu đặt ra đối với hoạt động kinh doanh bất động sản:

- Khi ta xác định một hoạt động kinh doanh thì chúng ta phải nghiên cứucác điều kiện của môi trường, của thị trường mà đối tượng bất động sản tađịnh đặt mục tiêu kinh doanh

- Trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản không thể áp dụngnhững

mô hình, những phương thức kinh doanh ở những địa bàn, công trình này chomô hình khác, địa bàn khác, công trình khác

- Không thể thực hiện các hình thức, các phương thức kinh doanh từ xadưới các hình thức đại lý mà bất kể hoạt động kinh doanh nào cũng phải trảiqua các khâu gắn liền với điều kiện thực tế Ba khâu đó là:

Đàm phán: trao đổi thông tin

Kiểm tra thực địa: xem xét không gian, môi trường Khâu pháp lý:

- Mặc dù có tính khu vực nhưng trong quá trình kinh doanh, người ta vẫncó

thể sử dụng các yếu tố tương đồng của các vùng, các khu vực để dự báo, dựđoán cho hoạt động kinh doanh ở các vùng khác

b Đầu tư kinh doanh bất động sản là đầu tư lớn và dài hạn

Xuất phát từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, thời gian tạo lậpvà

thời gian tồn tại của bất động sản là lâu dài Do đặc tính này nên bất kể hoạtđộng đầu tư bất động sản nào đều phải dựa trên một tiềm lực lớn và chiếnlược kinh doanh dài hạn.

Biểu hiện:

- Nguồn vốn đầu tư vào bất động sản là rất lớn

- Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giácả

bất động sản Đó là do đặc điểm của bất động sản là thời gian để tạo ra chúngthường là lâu vì để xây dựng công trình xây dựng cần phải có thời gian tìmhiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin giấy phép xâydựng, thiết kế, thi công

Do đó, yêu cầu đặt ra đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là: - Hoạt động kinh doanh cũng phải được xác định là một hoạt động kinhdoanh dài hạn Phải trải qua các khâu của quá trình kinh doanh ( sơ cấp - thứcấp - dịch vụ )

- Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản: uy tín, thương hiệu là yếu tố cóvai trò rất quan trọng Để xây dựng được uy tín, thương hiệu đòi hỏi doanhnghiệp cần phải có thời gian nhất định hoạt động trong lĩnh vực bất động sản - Quá trình đầu tư bất động sản diễn ra dài qua nhiều khâu công đoạnnhưng

tất cả đều phải hướng đến mục tiêu cuối cùng của hoạt động kinh doanh, đòihỏi luôn luôn có một người phụ trách xuyên suốt quá trình đầu tư

- Hoạt động kinh doanh bất động sản tồn tại lâu dài nên nó phải bám sát cácmục tiêu chiến lược dài hạn của vùng đầu tư bất động sản

c Kinh doanh bất động sản là kinh doanh chịu ảnh hưởng và có tínhnhạy cảm đối với chính sách quản lý của nhà nước

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của nhà nướcđối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịchbất động sản.

- Các công trình xây dựng do nhà nước quản lý: phải được cấp phép xâydựng Nhà nước quản lý về không gian xây dựng, mật độ xây dựng, chủngloại xây dựng

- Thị trường bất động sản còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế xãhội tác động Quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội cũng có ảnh hưởng rất lớntới giá trị bất động sản

Do đó, những đặc điểm này đặt ra đối với hoạt động kinh doanh bất độngsản là:

Khi hoạch định các chiến lược phát triển bất động sản thì phải phân tíchđánh giá môi trường và định hướng chính sách của nhà nước vì nó sẽ tác độngmột cách dài hạn tới các hoạt động kinh doanh

Chính sách mang tính ổn định nhất quán Tuy vậy, trong các hoạt độngkinh

doanh, cần bám sát vào các quy định và thay đổi về luật pháp

d Hoạt động kinh doanh bất động sản vừa là hoạt động đặc thù vừa làhoạt động đa ngành

động sản có ảnh hưởng và liên quan trực tiếp đến hoạt động tổ chức sản xuất - Liên quan đến các hoạt động trong lĩnh vực thương mại – dịch vụ - Gắn liền với lĩnh vực về tư vấn: chính sách, luật pháp, tài chính * Đặc điểm này đặt ra những yêu cầu đối với hoạt động kinh doanh bấtđộng sản:

- Người kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản phải có sự hiểu biếtrộng,

đa lĩnh vực

- Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đòi hỏi có nhiều hoạt động đặcthù chuyên sâu cho từng lĩnh vực ( phải có kiến trúc sư - kỹ sư - luật pháp –tài chính )

- Hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản là ngành kinh doanhkhông phổ biến, có rất ít các nhà đầu tư Lĩnh vực kinh doanh bất động sản là

Sự cần thiết tổ chức bộ máy quản lý trong doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản

Tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trò

hết sức quan trọng.

- Là cơ sở tạo “nền móng” cho hoạt động của tổ chức nói chung và cho hoạt

động quản trị nói riêng.

- Là cơ sở sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của tổ chức, đặc biệt lànguồn

nhân lực.

- Tạo ra văn hoá tổ chức – nền tảng của sự hợp tác giữa các thành viêntrong

tổ chức để nhằm đạt được mục tiêu chung của tổ chức.

- Quản lý là một nhân tố quan trọng trong việc quyết định sự thành công haythất bại của một doanh nghiệp Nhờ có quản lý tốt mới tạo điều kiện cho cácdoanh nghiệp hạn chế rủi ro ngăn ngừa phá sản và thất nghiệp, doanh nghiệpluôn luôn chọn được phương án tối ưu trong sản xuất kinh doanh, đồng thờiluôn phát huy được quyền chủ động sáng tạo trong lĩnh vực sản xuất kinhdoanh và giúp cho các doanh nghiệp luôn duy trì và mở rộng được thị trườngtiêu thụ sản phẩm

- Nhờ có công tác quản lý mới có khả năng giúp cho các doanh nghiệp thựchiện được phương châm sử dụng phải đi đôi với đào tạo để không ngừng nângcao năng lực và trình độ của cán bộ quản lý thích ứng với cơ chế thị trường

2 Yêu cầu đối với bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanh bất độngsản

Mỗi một công việc, một vấn đề dù lớn hay nhỏ, dù đơn giản hay phức tạp,đều phải đặt ra những yêu cầu, tiêu chuẩn thể hiện tính hữu ích của công việc,của vấn đề đó Đối với việc xây dựng và hoàn thiện cơ cấu tổ chức bộ máyquản lý là một quá trình hết sức phức tạp, đòi hỏi rất lớn về nhiều mặt trên cơsở phải tồn tại và phát triển trong điều kiện vận hành của nền kinh tế thịtrường hiện nay

Nói cách khác, việc xây dựng và hoàn thiện cơ cấu tổ chức bộ máyquản

lý phải phù hợp với thời đại thì doanh nghiệp mới tồn tại, đồng thời sản xuấtkinh doanh mới có hiệu quả Nếu nó còn sơ cứng không phù hợp thì doanhnghiệp không thể đứng vững trong sự biến động không ngừng của thị trường.Những khiếm khuyết trong cơ chế thị trường không những làm phức tạp thêmquá trình quản lý mà còn dẫn đến làm giảm năng suất lao động, làm tổn thấtkinh tế, lãng phí thời gian Do đó, việc hoàn thiện cơ cấu tổ chức bộ máy quảnlý phải được thực hiện theo phương hướng ngày càng thích ứng đầy đủ vớicác mục tiêu và nhiệm vụ sản xuất kinh doanh, chủ thể của tổ chức cũng nhưphù hợp với nguyên tắc quản lý xã hội và cơ chế vận hành của nền sản xuấthàng hóa theo cơ chế thị trường ở Việt Nam Vì vậy, nó cần phải có các yêucầu sau:

a ) Tính tối ưu

Trong cơ cấu tổ chức có đầy đủ các phân hệ, bộ phận và con người

( không thừa mà cũng không thiếu ) để thực hiện các hoạt động cần thiết.Giữa các bộ phận và cấp tổ chức phải thiết lập được những mối quan hệhợp

Bộ máy tổ chức quản lý được coi là một hệ tĩnh, cơ cấu tổ chức phải cókhả

năng thích ứng linh hoạt với bất kỳ tình huống nào xảy ra trong tổ chức cũngnhư ngoài môi trường

e ) Tính hiệu quả

Cơ cấu tổ chức phải đảm bảo thực hiện những mục tiêu của tổ chức với chiphí nhỏ nhất

III Lựa chọn cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp

1 Các hình thức tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp

Cơ cấu chính thức của tổ chức thể hiện qua sơ đồ tổ chức Cơ cấu chínhthức tạo ra nền móng cho hoạt động quản lý, nó vạch ra công việc cần làm, aiphải tiến hành những hoạt động cụ thể và toàn bộ nhiệm vụ của tổ chức đượchoàn thành ra sao Đó là bộ khung của tổ chức.

Sơ đồ tổ chức biểu thị cơ cấu chính thức của tổ chức Nó chỉ ra các vị tríkhác nhau, những người nắm giữ vị trí đó, và các mối liên quan quyền lựcgiữa người này với người khác Qua sơ đồ tổng thể, mỗi nhân viên của doanhnghiệp biết rõ vị trí của họ trong cơ cấu và xác định được mối liên quan vềquyền lực giữa họ với những người khác của tổ chức.

Doanh nghiệp có các hình thức tổ chức bộ máy quản lý như sau:

a ) Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý theo trực tuyến

Đây là cấu trúc đơn giản nhất Mọi việc nói chung phụ thuộc vào ngườichủ doanh nghiệp Người đứng đầu doanh nghiệp ra các quyết định và chỉ đạotrực tiếp người dưới quyền Những nhân viên dưới quyền thực hiện nhữngnhiệm vụ cụ thể Không có hoặc rất ít cấu trúc các phòng ban rõ ràng Đó lànhững tổ chức linh hoạt Mô hình này áp dụng trong các doanh nghiệp có quymô nhỏ Người lãnh đạo phải là người am hiểu mọi vấn đề trong hoạt độngcủa doanh nghiệp, hạn chế sử dụng chuyên gia trong các lĩnh vực khác nhau

Sơ đồ số 1 : Mô hình tổ chức bộ máy quản lý trực tuyến.

b ) Cơ cấu chức năng

Sự phát triển thường dẫn tới một cơ cấu chức năng, ở đây các hoạtđộng giống nhau được phân nhóm thành các phòng ban: nhân sự, marketing,tài chính, điều hành sản xuất Hình 1 chỉ ra sơ đồ tổ chức áp dụng cho cácdoanh nghiệp lớn, ở đây mỗi phó tổng giám đốc phụ trách một lĩnh vực chứcnăng hoặc phòng ban chức năng

Trong những trường hợp cụ thể, cán bộ quản lý cấp cao có thể ra quyếtđịnh và giám sát trực tiếp với nhân viên bộ phận khác nếu người quản lýchung trao quyền

Những ưu điểm và nhược điểm của cơ cấu chức năng * Ưu điểm:

 Cơ cấu phân chia nhiệm vụ rất rõ ràng, thích hợp với những lĩnh vực cánhân được đào tạo

 Các cá nhân trong một ban có thể dễ dàng được đào tạo các kiến thứcchuyên sâu và học hỏi kinh nghiệm của người khác, do đó việc giải quyết vấnđề kỹ thuật liên quan đến chuyên môn sẽ thuận lợi và nhanh chóng

 Mô hình này cho phép sử dụng được các chuyên gia trong các lĩnh vựcchuyên môn sâu Do đó, người lãnh đạo có điều kiện để tập trung vào nhữngvấn đề mang tính chiến lược của đơn vị

Người lãnh đạo

Người thừa hành

Người thừa hành

Người thừa hành

Người thừa hành

* Nhược điểm

 Cơ cấu có thể thúc đẩy sự đào tạo hẹp cho các cá nhân và dẫn tới các côngviệc nhàm chán, sự phối kết hợp giữa các bộ phận phức tạp

 Các kênh liên lạc phức tạp có thể dẫn tới “ quản lý chóp bu quá tải”

 Những người thừa hành phải chịu sự chỉ đạo từ nhiều đầu mối, gây khókhăn trong việc thực thi nhiệm vụ

Trong các tổ chức dựa nhiều vào sự chuyên môn hoá chức năng có thể sẽxuất hiện những xu hướng sau đây:

 Nhấn mạnh tới chất lượng đứng trên quan điểm kỹ thuật.

 Khó thay đổi, đặc biệt nếu thay đổi trong một lĩnh vực chức năng là cầnthiết để hỗ trợ cho các lĩnh vực chức năng khác.

 Khó phối hợp các hoạt động của những lĩnh vực chức năng khác nhau, đặcbiệt là nếu tổ chức phải luôn điều chỉnh với các điều kiện bên ngoài đangthay đổi.

Tổng giám đốc

Phó tổng giám đốc kế hoạch – kỹ thuật

Phó tổng giám đốc Tài chính – kinh doanh

Phòng hành chính

Phòng kế hoạch- vật tư

Phòng kế toán

Phòng KD và PT dự án

Người thừa hành

Sơ đồ số 2 : Sơ đồ cơ cấu tổ chức theo chức năng

Ưu điểm của cơ cấu ma trận

- Định hướng các hoạt động theo kết quả cuối cùng - Tập trung nguồn lực vào khâu xung yếu

- Kết hợp được năng lực của nhiều cán bộ quản trị và chuyên gia

- Tạo điều kiện đáp ứng nhanh chóng với những thay đổi của môi trường.Nhược điểm của cơ cấu ma trận

- Hiện tượng song trùng lãnh đạo dẫn đến sự không thống nhất mệnh lệnh - Quyền hạn và trách nhiệm của các nhà quản trị có thể trùng lặp tạo ra

các xung đột

- Cơ cấu phức tạp không bền vững - Có thể gây tốn kém

Sơ đồ số 3 : Sơ đồ cơ cấu theo ma trận

2 Căn cứ lựa chọn hình thức tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệpkinh doanh bất động sản

- Việc hình thành cơ cấu tổ chức quản trị bao giờ cũng bắt đầu từ việc xác

định mục tiêu và phương hướng phát triển Trên cơ sở này, tiến hành tập hợpcụ thể các yếu tố của cơ cấu tổ chức và xác lập mối quan hệ qua lại giữa cácyếu tố Đây là quan điểm theo phương pháp diễn giải đi từ tổng hợp đến chitiết - được ứng dụng với những cơ cấu tổ chức quản trị hiện đang hoạt động

- Quan điểm thứ hai là việc hình thành cơ cấu tổ chức quản trị trước hết phảiTổng giám đốc

Phó tổng giám đốc kế hoạch – kỹ thuật

Phó tổng giám đốc Tài chính – kinh doanh

Người thừa hành Phòng hành chính

Phòng kế toán Phòng KD và PT dự án Phòng kế

hoạch vậttư

Người thừa hành

bắt đầu từ việc mô tả chi tiết hoạt động của các đối tượng quản trị và xác lậptất cả mối liên hệ thông tin, rồi sau đó mới hình thành cơ cấu tổ chức bộ máyquản trị Quan điểm này đi theo phương pháp quy nạp từ chi tiết đến tổng hợpvà được ứng dụng trong trường hợp hình thành cơ cấu tổ chức quản trị mới.

- Quan điểm thứ ba là việc hình thành cơ cấu tổ chức quản trị theo phươngpháp hỗn hợp nghĩa là có sự kết hợp một cách hợp lý cả quan điểm thứ nhấtvà quan điểm thứ hai Trước hết phải đưa ra những kết luận có tính nguyêntắc nhằm hoàn thiện hoặc hình thành cơ cấu tổ chức quản trị sau đó mới tổchức công việc nghiên cứu chi tiết cho các bộ phận trong cơ cấu, soạn thảocác điều lệ, quy chế, nội quy cho các bộ phận của cơ cấu ấy Đồng thời xáclập các kênh thông tin cần thiết Như vậy, toàn bộ công việc nghiên cứu chitiết là tiếp tục làm sáng tỏ, cụ thể hoá những kết luận đã được khẳng định.Quan điểm này chỉ đạt hiệu quả cao khi hoàn thiện cơ cấu quản trị đã có sựquan tâm thường xuyên, có sự tổng kết, đánh giá nghiêm túc và đúng đắn củachủ doanh nghiệp

IV.Công tác cán bộ trong bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanhbất động sản

1 Vai trò của cán bộ trong bộ máy quản lý doanh nghiệp

Các cán bộ quản trị là nhân tố cơ bản quyết định sự thành công hay thấtbại

của đường lối phát triển tổ chức Trong hoạt động hàng ngày, các nhà quản trịthường xuyên thực hiện ba vai trò là vai trò liên kết con người, vai trò thôngtin và vai trò ra quyết định.

- Vai trò liên kết con người bao hàm những công việc trực tiếp với nhữngngười khác Nhà quản trị là người đại diện cho đơn vị mình trong các cuộcgặp mặt chính thức( vai trò người đại diện ), tạo ra và duy trì động lực chongười lao động nhằm hướng cố gắng của họ tới mục tiêu chung của tổ chức

( vai trò người lãnh đạo ), đảm bảo mối quan hệ với các đối tác ( vai trò ngườiliên lạc )

- Vai trò thông tin bao hàm sự trao đổi thông tin với những người khác.Nhà

quản trị tìm kiếm những thông tin phản hồi cần thiết cho nhà quản trị ( vai tròngười giám sát ), chia sẻ thông tin với những người bên ngoài ( vai trò ngườiphát ngôn ).

- Vai trò quyết định bao hàm việc ra quyết định để tác động lên con người.Nhà quản trị tìm kiếm cơ hội để tận dụng, xác định vấn đề để giải quyết ( vaitrò người ra quyết định ), chỉ đạo việc thực hiện quyết định ( vai trò ngườiđiều hành ), phân bổ nguồn lực cho những mục đích khác nhau ( vai trò ngườiđảm bảo nguồn lực ), và tiến hành đàm phán với những đối tác ( vai trò ngườiđàm phán )

Những vai trò trên của các nhà quản trị là tất yếu, giúp họ thực hiện có kết

quả và hiệu quả chức năng, nhiệm vụ của mình.

2.Tiêu chuẩn của cán bộ trong bộ máy quản lý.

Để hoàn thành tốt vai trò, chức năng, nhiệm vụ đặt ra, các cán bộ quản trị phảiđạt được ở mức độ nhất định những yêu cầu về kỹ năng quản trị và phẩm chấtđạo đức cá nhân.

 Kỹ năng chuyên môn, hay còn gọi là kỹ năng kỹ thuật, là những nhữnghiểu biết, những kiến thức chuyên môn về lĩnh vực hoạt động của bộ phận donhà quản trị phụ trách.

 Nhà quản trị có kỹ năng chuyên môn để có thể hiểu được các công việccủa bộ phận mình phụ trách, từ đó ra các quyết định chính xác về các lĩnh vựcchuyên môn, hướng dẫn, chỉ đạo nhân viên thực hiện tốt các hoạt động tácnghiệp, đồng thời giúp các nhà quản trị có thể xử lý kịp thời những tình

huống phát sinh trong quá trình hoạt động của tổ chức.

 Kỹ năng chuyên môn của nhà quản trị có thể có được bằng con đường:học tập trong nhà trường và học ngay ở chính trong quá trình làm việc Trongthực tiễn kinh doanh, có nhiều nhà quản trị không những có kiến thức chuyênmôn rộng mà còn là bậc thầy trong lĩnh vực chuyên môn hẹp nhất định

 Kỹ năng nhân sự:

 Kỹ năng nhân sự, hay còn gọi là kỹ năng giao tiếp nhân sự, là khả nănglàm việc với người khác, khả năng giao tiếp với người khác và khả năng phốihợp hoạt động của các cá nhân, bộ phận.

 Nhà quản trị luôn phải tiếp xúc hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp với nhiềungười khác nhau: nhân viên dưới quyền, các nhà quản trị cùng cấp, các nhàquản trị cấp trên, những cá nhân và các tổ chức bên ngoài đơn vị họ phụ trách Kỹ năng nhân sự là cơ sở hình thành nên năng lực giao tiếp, chó phépcác nhà quản trị đạt hiệu quả cao khi tác động đến những người khác, chẳnghạn trong việc thoả thuận với bên ngoài, làm hài lòng các nhà quản trị cấptrên và các cơ quan nhà nước, tạo ra sự tuân thủ của cấp dưới…

 Nhà quản trị cần hiểu biết tâm lý con người, biết tuyển chon, đặt đúngchỗ, sử dụng đúng khả năng của các thành viên trong tổ chức mình.

 Nhà quản trị có kỹ năng nhân sự là nhà quản trị biết lắng nghe ý kiếnngười khác và dung hoà các chính kiến, các quan điểm khác nhau, tạo ra môitrường làm việc trong đó các cá nhân cảm thấy hài lòng, kích thích họ đónggóp ý kiến, tham gia vào quá trình ra quyết định quản trị

 Kỹ năng nhân sự cho phép các nhà quản trị hình thành nên “nghệ thuậtdùng người”

cần hiểu biết và sử dụng có hiệu quả các kỹ năng lãnh đạo của mình Kỹ năng

lãnh đạo chính là nằng lực vận dụng có hiệu quả các tri thức về phương thứcđiều khiển con người trong quá trình vận hành hệ thống để thực hiện các mụcđích và mục tiêu quản trị đề ra

phân thành 3 nhóm: kỹ năng lãnh đạo( điều hành) trực tiếp ( kỹ năng quản trị) , kỹnăng ủy quyền và kỹ năng xây dựng hệ thống ( kỹ năng quản trị của cấp dưới).

trong nội bộ hệ thống và các cá nhân, tổ chức bên ngoài và môi trường cóliên quan đến sự hoạt động của hệ thống

có quyền chịu trách nhiệm và ra các quyết định về những vấn đề thuộc quyềnhạn được phép, nhưng người lãnh đạo vẫn phải chịu trách nhiệm cuối cùng.Đây là kỹ năng chuyển từ việc phải ra lệnh và hướng dẫn sáng tạo điều kiệnvà trao quyền

- Kỹ năng xây dựng hệ thống: là kỹ năng hình thành quy chế tổ chức củahệ thống và môi trường văn hoá hợp lý trong hệ thống để huy động tối đa sự tậntâm và tinh thần tự chịu trách nhiệm của mỗi con người trong hệ thống thôngqua các quy tắc ứng xử quản trị khoa học, công khai và ổn định trong hệ thống

* Theo phương thức suy nghĩ và hành động, người lãnh đạo cần có các kỹnăng sau:

- Kỹ năng tư duy: Đây là kỹ năng cơ bản, khởi đầu, cần có của ngườilãnh đạo trong hoạt động quản trị Người lãnh đạo là người phải phối hợp mọicon người khác nhau trong hệ thống, họ là bộ óc của tổ chức, cho nên phảibiết tư duy đúng, phân tích tình hình hoàn cảnh chính xác, sắc sảo, so sánhtương quan lực lượng, tính toán giữa thế và lực, phân loại các đối thủ và cácvật cản trên bước đường tồn tại và phát triển của hệ thống, biết dung nạp cácquan điểm khác biệt để xem xét, phân tích, vạch ra đường lối chủ trương

chiến lược, mục tiêu, kế hoạch cho sự phát triển của hệ thống

- Kỹ năng tổ chức: Đó là kỹ năng làm việc với con người và phươngtiện, nắm bắt được thông tin nhanh, chính xác để đưa ra các quyết định điềuphối, sử dụng, liên kết, cô lập, phân rã con người ở trong và ngoài hệ thống.Họ phải có các tri thức tâm lý xã hội học nhất định, biết sáng tạo và khôngbao giờ chịu bó tay trước mọi trở ngại, biết tập hợp và sử dụng nhân tài; đồngthời họ cũng phải có được một nền tảng đạo đức nhất định

- Kỹ năng nghiệp vụ: là kỹ năng hiểu biết về nghiệp vụ chuyên môncủa hệ thống, các hiểu biết này mang tính năng kỹ thuật Rõ ràng một giámđốc nhà máy ô tô mà không có các kiến thức tối thiểu về cơ khí máy móc thìkhó có thể điều hành doanh nghiệp có hiệu quả Họ phải hiểu sâu sắc côngviệc chuyên môn của doanh nghiệp

Mối quan hệ giữa các kỹ năng quản trị và các cấp bậc quản trị:

Các nhà quản nhà quản trị phải có đầy đủ các kỹ năng trên, tuy nhiên tầm quan trọng củamỗi kỹ năng phụ thuộc theo cấp bậc của nhà quản trị trong tổ chức Thực tế cho thấy, cácnhà quản trị cấp cao cần có nhiều kỹ năng lãnh đạo hơn, các nhà quản trị cấp cơ sở cần kỹnăng kỹ năng chuyên môn nhiều hơn, kỹ năng nhân sự cần thiết cho mọi nhà quản trị ở tấtcả các cấp, vì ở cấp nào nhà quản trị cũng phải làm việc với con người

Nhà quản trị cấpcơ sở

Nhà quản trịcấp trung

Nhà quản trịcấp cao

Sơ đồ số 4 : Các kỹ năng của nhà quản trị

3.Tuyển chọn và đào tạo cán bộ quản lý

a ) Tuyển dụng lao động

Quá trình tuyển chọn nhân lực là quá trình đánh giá các ứng viên theonhiều khía cạnh khác nhau dựa vào các yêu cầu của công việc để tìm đượcnhững người phù hợp với các yêu cầu đặt ra trong số những người đã thu hútđược trong quá trình tuyển mộ.

Quá trình tuyển chọn phải đáp ứng được các yêu cầu sau đây:

- Tuyển chọn phải xuất phát từ kế hoạch sản xuất kinh doanh và kếhoạch nguồn nhân lực.

- Tuyển chọn được những người có trình độ chuyên môn cần thiết chocông việc để đạt tới năng suất lao động cao, hiệu suất công tác tốt.

- Tuyển chọn được những người có kỷ luật, trung thực, gắn bó với côngviệc và tổ chức.

Quá trình tuyển chọn là khâu quan trọng nhằm giúp cho các nhà quản trị nhânlực đưa ra được các quyết định tuyển dụng một cách đúng đắn nhất Quyếtđịnh tuyển chọn có ý nghĩa rất quan trọng đối với chiến lược kinh doanh vàđối với các tổ chức bởi vì quá trình tuyển chọn tốt sẽ giúp cho các tổ chức cóđược những con người có kỹ năng phù hợp với sự phát triển của tổ chức trongtương lai

Quá trình tuyển chọn gồm các bước như sau: B1 : Tiếp đón ban đầu và phỏng vấn sơ bộ

Đây là bước đầu tiên trong quá trình tuyển chọn, là buổi gặp gỡ đầutiên giữa các nhà tuyển dụng với các ứng viên Bước này nhằm xác lập mốiquan hệ giữa người xin việc và người sử dụng lao động, đồng thời bước nàycũng xác định được những cá nhân có những tố chất và khả năng phù hợp vớicông việc hay không để từ đó ra những quyết định có tiếp tục mối quan hệ với

ứng viên đó hay không

B2 : Sàng lọc qua đơn xin việc

Trong các tổ chức, các ứng viên muốn có việc làm thì đều phải nộp đơnxin việc Đơn xin việc là nội dung quan trọng của quá trình tuyển chọn.

Đơn xin việc thường được các tổ chức thiết kế theo mẫu, người xin việc cótrách nhiệm điền vào đơn xin việc theo yêu cầu mà các nhà sử dụng lao độngđề ra Các mẫu đơn xin việc được thiết kế một cách khoa học và hợp lý có thểđược coi là một công cụ quan trọng để tuyển chọn một cách chính xác ngườixin việc

B3 : Các trắc nghiệm nhân sự trong tuyển chọn

Để đánh giá các khía cạnh của các ứng viên người ta thường sử dụng các bàitrắc nghiệm bằng chính công việc mà sau này các ứng viên phải làm, hoặc làbài trắc nghiệm mẫu

B4 : Phỏng vấn tuyển chọn Phỏng vấn tuyển chọn là quá trình giao tiếp bằnglời giữa những người tuyển chọn và người xin việc, đây là một trong nhữngphương pháp thu thập thông tin cho việc ra quyết định tuyển chọn

Mục tiêu của các cuộc phỏng vấn trong tuyển chọn

- Thu thập thông tin về người xin việc: Qua các nguồn thông tin khác có thểchưa đủ, chưa rõ ràng

- Đề cao công ty: Qua phỏng vấn giúp cho các nhà tuyển chọn giới thiệu vềcông ty của mình làm cho người xin việc hiểu rõ về những mặt mạnh, ưu thếcủa công ty Đây là hình thức quảng cáo tốt nhất

- Cung cấp thông tin về tổ chức cho người xin việc: trong khi phỏng vấn nêngiải thích rõ cho các ứng viên về tình hình của công ty như mục tiêu của côngty, cơ cấu bộ máy quản lý, các chính sách về nhân sự, cơ hội thăng tiến, việclàm

- Thiết lập quan hệ bạn bè, tăng cường khả năng giao tiếp.

B5 : Khám sức khoẻ và đánh giá thể lực của các ứng viên

Để đảm bảo cho các ứng viên có sức làm việc lâu dài trong các tổ chứcvà tránh những đòi hỏi không chính đáng của người được tuyển dụng về đảmbảo sức khoẻ thì bước quan trọng tiếp theo là phải tiến hành khám sức khoẻvà đánh giá thể lực của các ứng viên

B6 : Phỏng vấn bởi người lãnh đạo trực tiếp

Để đảm bảo sự thống nhất từ hội đồng tuyển chọn cho đến người phụ tráchtrực tiếp và sử dụng lao động thì cần phải có sự phỏng vấn trực tiếp của ngườiphụ trách để đánh giá một cách cụ thể hơn các ứng viên.

B7 : Thẩm tra các thông tin thu được trong quá trình tuyển chọn B8 : Tham quan công việc

Để tạo điều kiện cho những người xin việc đưa ra những quyết địnhcuối cùng về việc làm thì tổ chức có thể cho những ứng viên tham quan hoặcnghe giải thích đầy đủ về các công việc mà sau khi được tuyển dụng họ sẽphải làm Điều này giúp cho người lao động biết được một cách khá chi tiếtvề công việc như: mức độ phức tạp của công việc, tình hình thu nhập, sự thoảmãn đối với công việc

B9 : Ra quyết định tuyển dụng

Sau khi thực hiện những bước trên thì hội đồng tuyển chọn sẽ đưa ra quyếtđịnh tuyển dụng đối với người xin việc Trong hợp đồng lao động nên chú ýmột số điều khoản sau: thời gian thử việc, lương, thời gian làm thêm giờ, cácloại bảo hiểm phải đóng cho người lao động

b ) Kế hoạch đào tạo đội ngũ nhân sự

* Đào tạo là các hoạt động học tập nhằm giúp cho người lao động có thể thựchiện có hiệu quả hơn chức năng, nhiệm vụ của mình

Công tác đào tạo đội ngũ nhân sự là quan trọng vì:

Để đáp ứng yêu cầu công việc của tổ chức hay nói cách khác là để đáp ứng

nhu cầu tồn tại và phát triển của tổ chức.

Để đáp ứng nhu cầu học tập, phát triển của người lao động.

Đào tạo và phát triển là những giải pháp có tính chiến lược tạo ra lợi thếcạnh tranh của doanh nghiệp

* Các phương pháp đào tạo và phát triển

Có nhiều phương pháp để đào tạo nguồn nhân lực Mỗi phương pháp cócách thức thực hiện, ưu nhược điểm riêng mà các tổ chức cần cân nhắc để lựachọn cho phù hợp với điều kiện công việc, đặc điểm của lao động và vềnguồn tài chính của mình Sau đây là các phương pháp đào tạo chủ yếu đượcáp dụng ở nước ta:

 Đào tạo qua công việc:

- Đào tạo theo kiểu chỉ dẫn công việc - Đào tạo theo kiểu học nghề

- Kèm cặp và chỉ bảo

- Luân chuyển và thuyên chuyển công việc Đào tạo ngoài công việc

- Tổ chức các lớp cạnh doanh nghiệp- Cử đi học ở các trường chính quy

- Các bài giảng, các hội nghị hoặc hội thảo

- Đào tạo theo kiểu chương trình hoá, với sự giúp đỡ của máy tính - Đào tạo theo phương thức từ xa

- Đào tạo theo kiểu phòng thí nghiệm - Mô hình hoá hành vi

- Đào tạo kỹ năng xử lý công văn, giấy tờ

Do những đặc thù của ngành kinh doanh bất động sản cho nên một sốphương pháp đào tạo được áp dụng như sau:

Phương pháp kèm cặp và chỉ bảo

Phương pháp này thường dùng để giúp cho các cán bộ quản lý và cácnhân viên giám sát có thể học được các kiến thức, kỹ năng cần thiết cho côngviệc trước mắt và công việc cho tương lai thông qua sự kèm cặp, chỉ bảo củanhững người quản lý giỏi hơn Có ba cách để kèm cặp là

Kèm cặp bởi người lãnh đạo trực tiếp Kèm cặp bởi một cố vấn

Kèm cặp bởi người quản lý có kinh nghiệm hơn Các bài giảng, các hội nghị hoặc các hội thảo

Các buổi giảng bài hay hội nghị có thể được tổ chức tại doanh nghiệphoặc ở một hội nghị bên ngoài, có thể được tổ chức riêng hoặc kết hợp vớicác chương trình đào tạo khác Trong các buổi thảo luận, học viên sẽ thảoluận theo từng chủ đề dưới sự hướng dẫn của người lãnh đạo nhóm và qua đóhọc viên sẽ học được những kiến thức và kinh nghiệm cần thiết.

Đào tạo kỹ năng xử lý công văn, giấy tờ.

Kinh doanh bất động sản liên quan đến rất nhiều loại công văn giấy tờ.Cho nên, nhân viên bộ phận chức năng trong công ty cần thiết phải được đàotạo kỹ năng này.

Đây là một kiểu bài tập, trong đó người quản lý nhận được một loạt cáctài liệu, các bản ghi nhớ, các tường trình, báo cáo, lời dặn dò của cấp trên vàcác thông tin khác mà một người quản lý có thể nhận được khi vừa tới nơilàm việc và họ có trách nhiệm phải xử lý nhanh chóng và đúng đắn Phươngpháp này giúp cho người quản lý học tập cách ra quyết định nhanh chóngtrong công việc hàng ngày

4.Phân công lao động trong bộ máy quản lý

Nếu như tập hợp các chức năng, nhiệm vụ,công việc cần thực hiệntrong tổ chức được hình thành thông qua quá trình chuyên môn hoá, thì cácbộ phận và phân hệ của cơ cấu lại được hình thành thông qua quá trình tổng

hợp hoá các công việc

Trên cơ sở của các quyết định mang tính nguyên tắc về tiêu chí hợpnhóm các hoạt động, các mối quan hệ quyền hạn, quy mô quản trị và mức độphân quyền, công tác cán bộ cần thực hiện những công việc cơ bản sau: Phân công công việc: Hợp nhóm các công việc có mối quan hệ gần gũi theocách hợp lý nhất để tạo nên các bộ phận Xác định số người cần thiết trongcác bộ phận

Hình thành cấp bậc quản trị: Các cấp quản trị trung gian được hìnhthành căn cứ vào quyết định về vai trò, quy mô quản trị và tiêu chí hợp nhómcác bộ phận

Giao quyền hạn: Xác định ai có quyền quyết định cho ai và ai sẽ phảibáo cáo cho ai trong tổ chức Giao quyền hạn cần thiết cho những người đứngđầu các nhóm để tiến hành quản trị các hoạt động

Phối hợp: Xây dựng cơ chế phối hợp hoạt động của các bộ phận và cơ chếgiám sát kết quả của sự phối hợp đó Cụ thể hoá các công cụ phối hợp sẽ đượcsử dụng.

V Nhân tố ảnh hưởng đến tổ chức quản lý doanh nghiệp kinh doanhbất động sản

1 Do đặc điểm của kinh doanh bất động sản:

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là đầu tư lớn và dài hạn ýtưởng và chiến lược kinh doanh tồn tại lâu dài nên nhân lực trong doanhnghiệp kinh doanh bất động sản nguồn nhân lực phải ổn định Do đó:

Doanh nghiệp phải có nhóm lực lượng cốt yếu, được duy trì ổn định

Trong quá trình tổ chức nguồn nhân lực phải duy trì sự ổn định tương đốigiữa các bộ phận và hạn chế sự thay đổi, thuyên chuyển.

* Do sản phẩm bất động sản là sản phẩm riêng biệt, không đồng nhất,do rất nhiều sản phẩm trung gian lập thành, và có rất nhiều đối tượng tham

gia

- Điều kiện thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sán khác: đó làyêu cầu phải có vốn pháp định là 6 tỷ đối với doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản và yêu cầu phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất độngsản, và một người có chứng chỉ môi giới bất động sản đối với doanh nghiệpkinh doanh dịch vụ bất động sản nói trên Đối với doanh nghiệp mở sàn giaodịch bất động sản thì cần có ít nhất 02 người có chứng chỉ môi giới bất độngsản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất 02 người cóchứng chỉ định giá bất động sản

Nên:

Nguồn nhân lực phải phù hợp với tính chất đa dạng, phân tán của côngviệc, đồng thời phải có cơ chế quản lý, kiểm tra, giám sát đi liền với quá trìnhtổ chức

Tính chất đa dạng, phức tạp nên người quản lý nguồn nhân lực gặpnhiều khó khăn, phức tạp Người quản lý phải là những người có được sự amhiểu rộng và có khả năng bao quát Người đó phải có khả năng nhìn nhận,đánh giá kết quả lao động ở những giác độ khác nhau.

Người quản lý trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng cần phải cónhững điều kiện cần thiết để có thể hoạt động trong thị trường bất động sản Người quản lý trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có quan hệtốt với các cấp chính quyền có liên quan, để có thể giải quyết tốt những thủtục pháp lý liên quan đến bất động sản, và có hiểu biết về quy hoạch

VI Các tiêu chí đánh giá chất lượng và hiệu quả của bộ máy quản lýkinh doanh trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp là thước đo sự phát triển của bảnthân doanh nghiệp và phản ánh trình độ sử dụng chi phí trong việc tạo ra nhữngkết quả kinh doanh nhất định, nhằm đạt được các mục tiêu đã đề ra

Với tư cách là thước đo sự phát triển của doanh nghiệp, hiệu quả kinh doanhthể hiện ở các chỉ tiêu so sánh giữa kết quả với chi phí Khi đánh giá tốc độ pháttriển kinh doanh của doanh nghiệp có thể dùng nhiều chỉ tiêu phản ánh như: tốc độtăng doanh thu, tốc độ tăng lợi nhuận nhưng đó chỉ là những chỉ tiêu “ bề nổi”.

Các chỉ tiêu bề “ sâu” phải là các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế Bởi vì, tốcđộ tăng doanh thu hay lợi nhuận chỉ nói lên động thái kết quả kinh doanh chứkhông đề cập đến chi phí trong kinh doanh Nếu chi phí trong kinh doanh tăngnhanh và sử dụng lãng phí thì về lâu dài tốc độ tăng đó không có ý nghĩa vàhoàn toàn không có hiệu quả

Việc phản ánh tình hình sử dụng các loại chi phí trong việc tạo ranhững kết quả kinh doanh là nội dung cơ bản của hiệu quả kinh doanh nóiriêng Nội dung này được phản ánh trong quá trình sử dụng Các chỉ tiêu nàylại mang tính tương đối, tức là nó phản ánh mức đạt được của một năm để từđó so với năm trước hoặc những năm trước nữa xem nó tăng giảm và biếnđộng như thế nào, xu hướng biến động nhanh hay chậm cho thấy sự tốt lênhay xấu đi trong quá trình sử dụng chi phí hoặc các nguồn lực

Để đánh giá hiệu quả hoạt động quản lý kinh doanh của doanh nghiệpcần xem xét một số chỉ tiêu sau đây:

1 Chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả quản lý chung* Tỷ suất lợi nhuận

Thông qua các chỉ tiêu hiệu quả sản xuất chung cho thấy hiệu quả quản lýdoanh nghiệp

Tỷ suất này thường được tính toán chỉ cho một năm, thông thường là mộtnăm sản xuất hết công suất Tuy nhiên, nó cũng có thể được tính cho các mứcđộ sử dụng năng lực sản xuất khác nhau hay cho các năm khác nhau trongthời gian bắt đầu

Tỷ suất lợi nhuận

Lợi nhuận sau thuế r =  x 100

Tổng tài sản

Tỷ suất lợi nhuận càng cao thì doanh nghiệp hoạt động càng có hiệu quả Đốivới doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tỷ suất lợi nhuận trong những năm đầucó thể âm nhưng với cả dự án thì tỷ suất lợi nhuận này phải dương

Trước khi xây dựng xong công trình, nhà chưa được bán hết hoặc cho thuê, chưa códoanh thu mà còn phải chi vốn để xây dựng, trả lãi vay nên lợi nhuận có thể âm.

Lợi nhuận / chi phí quản lý

Cho thấy mức sinh lời / 1đ dùng cho chi phí quản lýLợi nhuận / 1 lao động quản lý

Cho thấy mức lợi nhuận được tạo ra trên mỗi lao động quản lý.

Hai chỉ tiêu này càng lớn càng tốt Sử dụng các chỉ tiêu này để so sánhgiữa các năm và giữa doanh nghiệp này với doanh nghiệp khác để thấy hiệuquả làm việc của bộ máy quản lý

2 Chỉ tiêu đánh giá năng lực quản lý - Chi phí quản lý / tổng chi phí

Cho thấy tỷ trọng của chi phí quản lý trong tổng chi phí hoạt động kinhdoanh của doanh nghiệp Chỉ tiêu này càng nhỏ càng tốt, cho thấy năng lựclàm việc của cán bộ quản lý trong doanh nghiệp.

- Doanh thu / chi phí quản lý

Cho thấy khả năng tạo ra doanh thu trên mỗi đồng chi phí quản lý Chỉtiêu này càng lớn càng tốt vì mỗi đồng phí bỏ vào cho quản lý tạo ra mộtlượng đáng kể doanh thu của doanh nghiệp

Sử dụng các chỉ tiêu này để so sánh giữa các năm và giữa các doanh nghiệphoặc giữa các bộ phận trong doanh nghiệp

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường có nhiều dự án, côngtrình khác nhau có thể sử dụng để đánh giá riêng từng dự án hoặc công trình.

CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG BỘ MÁY QUẢN LÝ KINH DOANHỞ CÔNG TY TSQ VIỆT NAM

I.Giới thiệu về công ty TSQ Việt Nam

1 Lịch sử hình thành

Tập đoàn TSQ Finance tiền thân là công ty INT’L HOLDING có trụ sởchính tại Warszawa ( Ba Lan ), là một trong những tập đoàn có uy tín và kinhnghiệm trong lĩnh vực kinh doanh hàng tiêu dùng, bất động sản và tài chính,có mạng lưới chi nhánh và văn phòng đại diện rộng khắp ở Ucraina, Cuba,Nga, Liên bang Đức, Anh và Việt Nam Tập đoàn tài chính TSQ do các doanhnhân sinh sống ở BaLan thành lập, có trình độ tổ chức quản lý cao, nguồn tàichính mạnh và đội ngũ chuyên gia tài năng giàu kinh nghiệm và nhiệt huyết.Hưởng ứng sự kêu gọi kiều bào Việt Nam ở nước ngoài về đầu tư tại quêhương nhằm phát huy năng lực kinh doanh, công nghệ, vốn và đóng góp vàosự phát triển kinh tế của đất nước, của chính phủ Việt Nam trong tiến trình gianhập tổ chức thương mại thế giới WTO Tập đoàn TSQ Finance đã về ViệtNam đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tài chính ngân hàng, xúctiến thương mại Để thực hiện các dự án và phát triển kinh doanh của tậpđoàn TSQ Finance tại Việt Nam, công ty TSQ Việt Nam đã ra đời theo giấychứng nhận đầu tư số 031043000006 do UBND tỉnh Hà Tây cấp ngày24/11/2006 với dự án mở đầu là dự án làng Việt kiều châu Âu tại khu đô thịMỗ Lao, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây Dự án làng Việt kiều châu Âu làmột trong nhiều dự án của công ty nhằm thực hiện chiến lược chung của tậpđoàn trong những năm tới

Công ty TSQ Việt Nam là công ty 100% vốn nước ngoài

Trụ sở chính : LK6D, khu đô thị Mỗ Lao, Văn Mỗ, Hà Đông, Hà Tây

2.Nội dung đăng ký hoạt động kinh doanh

Ngành nghề kinh doanh chính của doanh nghiệp là:Đầu tư kinh doanh bất động sản

Tài chính ngân hàng , xúc tiến thương mại.May mặc, vận tải

Hiện trạng hoạt động kinh doanh của công ty

Dự án làng Việt kiều châu Âu là dự án đầu tiên của công ty TSQ Việt Nam Dự án được xây dựng trong khu đô thị Mỗ Lao, thành phố Hà Đông, tỉnhHà Tây do các kiến trúc sư Pháp tài ba thiết kế quy hoạch; dự án toạ lạc trênkhu đất lý tưởng, xung quanh là các khu đô thị và các tuyến đường huyếtmạch của thủ đô Hà Nội và Hà Đông như: khu đô thị Mỹ Đình, khu đô thịTrung Hoà Nhân Chính, trung tâm hội nghị quốc gia, đường láng Hòa lạc

Đây là dự án đầu tiên của công ty TSQ Việt Nam, và sự thành công của dựán sẽ là bước đệm cho công ty thực hiện các dự án đầu tư tiếp theo.

Dự án được thực hiện theo phương thức đầu tư xây dựng mới đồng bộ côngtrình Chủ đầu tư được chủ động huy động vốn bằng nguồn vốn tự có củacông ty, đơn vị liên kết với công ty, người Việt Nam định cư ở Châu Âu vàvốn vay ngân hàng để đầu tư xây dựng công trình

Trong vòng 65 ngày kể từ ngày được cấp giấy phép đầu tư, chủ đầu tưsẽ chuyển 56 % vốn pháp định nhằm phục vụ việc triển khai dự án Sau đó 06tháng, chủ đầu tư sẽ chuyển tiếp 29% vốn pháp định và trong 06 tháng tiếptheo chủ đầu tư sẽ chuyển tiếp 15 % số vốn pháp định còn lại

Chủ đầu tư tiến hành tổ chức xây dựng và kinh doanh nhà tại dự án “

LÀNG VIỆT KIỀU CHÂU ÂU TSQ” sau thời điểm khởi công xây dựng côngtrình, vào quý 3 năm 2006 Khách hàng đăng ký mua biệt thự và nhà liền kềsẽ thanh toán theo từng đợt như sau:

Khách hàng thanh toán trước 50% giá bán biệt thự hoặc nhà liền kề sau khi ký

hợp đồng.

Khách hàng thanh toán tiếp 20% giá bán biệt thự hoặc nhà liền kề sau khixây dựng xong phần móng Phần móng đã được xây dựng xong vào đầu năm2007.

Khách hàng thanh toán tiếp 30% giá bán biệt thự hoặc nhà liền kề tại thờiđiểm hoàn thành phần xây thô và giao nhà cho khách hàng Dự kiến sẽ hoànthành phần xây thô vào cuối năm 2008.

Sau khi chủ đầu tư hoàn thành phần xây thô và ngoại thất sẽ bàn giaocho khách hàng, khách hàng sẽ căn cứ trên tiến độ thi công công trình và thiếtkế, kiến trúc đã được phê duyệt để tiếp tục hoàn thiện nội thất công trình.Trong trường hợp khách hàng không tự hoàn thiện công trình thì có thể thoảthuận và yêu cầu chủ đầu tư hoàn thiện công trình như thiết kế được duyệt.* Kinh doanh dịch vụ

Công ty được thành lập dự kiến sẽ thực hiện kinh doanh dịch vụ từ năm2009 khi các công trình được xây dựng hoàn thiện Doanh thu từ kinh doanhdịch vụ gồm có: phí điện, nước, vệ sinh, an ninh, làm vườn và chăm sóc câyxanh cảnh quan

Sau khi dự án đi vào hoạt động ổn định, chủ đầu tư sẽ bàn giao lạiquyền quản lý vận hành và duy trì hoạt động của dự án cho một công ty ViệtNam là đơn vị liên kết với công ty TSQ Việt Nam Đồng thời toàn bộ lợinhuận thu được từ hoạt động kinh doanh của dự án sẽ được chủ đầu tư nghiêncứu tái đầu tư vào một số dự án khác tại Việt Nam

1.Tổng doanh thu

* Kế hoạch giá

Giá thành các căn hộ biệt thự và nhà liền kề được xác định trên cơ sở đảmbảo khả năng thanh toán của khách hàng, đồng thời đảm bảo lợi ích của chủđầu tư sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước Giá trị của

căn hộ biệt thự và nhà liền kề được tính bao gồm giá thành xây lắp ( giá đãhoàn thành nội thất ), giá trị quyền sử dụng đất và lợi nhuận của chủ đầu tư.Giá bán cho mỗi căn hộ biệt thự và nhà liền kề ( chưa có thuế GTGT) nhưsau:

Biểu số 1: Doanh thu biệt thự

Nguồn : Báo cáo khả thi làng Việt Kiều Châu Âu

Giá bán nhà liền kề: nhà liền kề theo thiết kế sơ bộ có 262 nhà, giá bán nhàliền kề dự tính là: 1.160.144.000 đồng/ nhà

* Doanh thu từ việc bán nhà biệt thự và nhà liền kề

Đây là doanh thu chính của dự án, theo phương án kinh doanh nêu trên cănhộ biệt thự và nhà liền kề (đã hoàn thiện ngoại thất) dự tính sẽ bán hết trongnăm 2009.

* Doanh thu từ việc kinh doanh dịch vụ

Sau khi bán hết sản phẩm của dự án, dự tính doanh thu của các nămtiếp theo sẽ là thu phí từ các dịch vụ cung cấp cho các hộ gia đình Dự tínhphí dịch vụ là 750USD/ hộ / năm Doanh thu từ kinh doanh dịch vụ tính từnăm 2010 Hệ số biến động về giá dịch vụ là 5%

2 Tổng chi phí

* Chi phí tiền lương, bảo hiểm xã hội và bảo hiểm y tế

Chi phí tiền lương cho cán bộ quản lý và nhân viên trong công ty vớimức lương trung bình hàng năm là 1.288 USD / người / năm Các năm tiếptheo hàng năm tăng bình quân 5% Chi phí tiền lương và bảo hiểm xã hội,

bảo hiểm y tế trong 10 năm * Chi phí điện năng

Điện năng được sử dụng cho hoạt động của ban quản lý trong thời gianxây dựng công trình, dự kiến hàng năm sẽ sử dụng một lượng điện năng là52.500 kwh, chi phí cho lượng điện năng này là 52.500.000 đồng Các nămtiếp theo khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng ( dự tính từ năm 2009 ), chiphí điện năng sẽ tăng lên 720.000.000 đồng / năm do nhu cầu sử dụng điệntăng thêm do mục đích thắp sáng công cộng và bảo vệ, mức tăng hàng nămkhoảng 5% / năm do biến động dự kiến về giá điện Còn các hạng mục kháccó sử dụng điện sẽ được các hộ tiêu thụ điện ký hợp đồng và trả tiền trực tiếpvới công ty điện lực Hà Tây

* Chi phí nước

Cũng giống như chi phí điện năng, chi phí nước chỉ tính cho phần sửdụng của ban quản lý và để phục vụ cho nhu cầu vệ sinh môi trường chung,chăm sóc cây xanh của khu biệt thự và nhà ở liền kề Dự tính trong thời gianxây dựng hàng năm sẽ sử dụng một lượng nước là 2.800 m3, tương ứng với12.600.000 đồng Khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng ( dự tính từ năm2010) lượng nước sử dụng hàng năm là 66.667 m3 tương ứng với 300.000.000đồng Các năm tiếp theo chi phí tiền nước sẽ tăng khoảng 5%/ năm do biếnđộng dự kiến về giá nước.

* Thông tin liên lạc

Chi phí thông tin liên lạc phục vụ nhu cầu hoạt động của dự án ước tính65.000.000 / năm Các năm tiếp theo chi phí này tăng khoảng 5% do biếnđộng về giá

* Chi phí duy tu bảo dưỡng

Chi phí duy tu bảo dưỡng dự tính bằng 0,1% tổng chi phí xây lắp vàthiết bị, hàng năm công ty sẽ phải chi phí khoảng là 294.494.000 đồng.

* Chi phí quảng cáo và tiếp thị

Chi phí cho hoạt động quảng cáo và tiếp thị để xúc tiến bán hàng trongthời gian chưa bán hết nhà ước tính là 0,5 % doanh thu bán nhà Tổng chi phínày trong 3 năm xây dựng là 5.177.434.000 đồng.

* Chi phí văn phòng và các chi phí khác phục vụ hoạt động của công ty Chi phí phục vụ hoạt động của công ty như chi phí văn phòng, vănphòng phẩm, tiếp khách và các chi phí khác phục vụ hoạt động của công tyước tính là 619 triệu đồng / năm ( 10% doanh thu dịch vụ )

* Chi phí an ninh

Chi phí mua sắm trang thiết bị phục vụ cho công tác an ninh bảo vệ ướctính khoảng 433 triệu đồng / năm ( 7% doanh thu dịch vụ )

* Chi phí chăm sóc cây xanh, cảnh quan

Chi phí mua sắm trang thiết bị phục vụ công tác làm vườn, chăm sóccây xanh cảnh quan ước tính khoảng 247 triệu đồng / năm ( 4 % doanh thudịch vụ )

* Chi phí lãi vay

Do huy động được một phần nguồn vốn ứng trước từ các khách hàngnên căn cứ vào tiến độ thực hiện dự án, chủ đầu tư dự kiến vay 157 tỷ đồngtrong năm xây dựng thứ nhất với lãi suất 12% / năm Lãi tiền vay phải trả làkhoảng 18,8 tỷ đồng trong 2 năm

* Chi phí thuế TNDN và thuế giá trị gia tăng

Công ty nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 28% mỗinăm kể từ khi công ty kinh doanh có lãi Với mức doanh thu và chi phí dựkiến, tổng cộng thuế thu nhập doanh nghiệp công ty sẽ đóng góp cho nhànước được trên 111 tỷ đồng.

3 Lợi nhuận

Theo tính toán dự kiến đến năm thứ ba của dự án thì nhà đầu tư đã thu

hồi hết vốn đầu tư và thu được một khoản lợi nhuận thuần là 77,5 tỷđồng( tương đương 4.873.684 USD )

Trong thời gian hoạt động tiếp theo với việc cung cấp dịch vụ cho khu biệtthự và nhà liền kề, lợi nhuận thuần mang lại hàng năm bình quân là 0,6 tỷđồng

III Tổ chức bộ máy quản lý của công ty TSQ Việt Nam

1.Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý

Để thực hiện được các mục tiêu của dự án , bộ máy quản lý và nhân sựcủa công ty TSQ Việt Nam được cơ cấu tổ chức như sau:

a ) Hội đồng quản trị

- Chủ tịch hội đồng quản trị: 01 người

- Phó chủ tịch hội đồng quản trị: 02 người, trong đó 01 phó chủ tịch hộiđồng quản trị kiêm tổng giám đốc và 01 phó chủ tịch hội đồng quản trị phụtrách tài chính, kinh doanh.

- Uỷ viên hội đồng quản trị: 02 người, trong đó 01 người kiêm phó tổnggiám đốc phụ trách kế hoạch kỹ thuật và 01 người phụ trách xúc tiến đầu tưkhu vực châu Âu

b ) Cấp quản lý, điều hành và tác nghiệp - Tổng giám đốc

- Phó tổng giám đốc - Kế toán trưởng - Trợ lý tổng giám đốc - Một số bộ phận chức năng:Phòng kế hoạch – kỹ thuật

Phòng hành chính và pháp chế Phòng tài chính kế toán

Phòng kinh doanh tiếp thị và phát triển dự án

Phòng vật tư

Tổng giám đốc

Phó tổng giám đốc kế hoạch – kỹ thuật

Phó tổng giám đốc Tài chính – kinh doanh

Người thừa hành Người thừa hành

Phòng hành chính

Phòng kế toán Phòng KD và PT dự án

Phòng vật tưPhòng kế

hoạch kỹ thuật

Tổ trợ lý Hội đồng quản trị