Bài luận lập kế hoạch kinh doanh dự án khu phức hợp sài gòn savico

Bài luận Lập kế hoạch kinh doanh dự án khu phức hợp Sài Gòn Savico Trang i LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CÁM ƠN XW›XW Trước hết, em xin gửi cám ơn chân thành tới quý thầy cô khoa Quản trị Công nghiệp hướng dẫn, trang bị cho em kiến thức quý giá suốt năm vừa qua Và đặc biệt thầy Lại Huy Hùng tận tình hướng dẫn em suốt thời gian thực tập làm luận văn Xin cám ơn bạn khóa giúp đỡ chia sẻ suốt năm học đại học Xin cám ơn tất anh chị công ty Cổ phần An Phú công ty bất động sản CB Richard Ellis tận tình góp ý kiến, chia sẻ kinh nghiệm cung cấp tài liệu cho em hoàn thành luận văn Cuối cùng, em xin cám ơn người thân động viên, an ủi tinh thần giúp đỡ vật chất để em đạt kết ngày hơm Sinh viên Bùi Nguyễn Phi Cường Trang ii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com TÓM TẮT ĐỀ TÀI XW›XW Bản kế hoạch kinh doanh bất động sản xây dựng nhằm định hướng cho dự án vào hoạt động 50 năm cung cấp cho quản lý dự án triển khai công việc kinh doanh cụ thể Dự án dự kiến bắt đầu vào tháng 01/2008 địa 140 Phổ Quang, Phường 2, Quận Tân Bình,TPHCM sau cơng tác chuẩn bị hoàn tất dự kiến tháng Dự án Sài Gòn Savico dự án xây dựng khu phức hợp để bán với đối tác là: Chủ đầu tư Công ty Cổ Phần Dịch Vụ Tổng Hợp Sài Gòn Savico thực chiến lược tiếp thị bán độc quyền cho dự án Chi phí tiếp thị hoa hồng khoản 2% (gồm VAT) doanh thu Tên dự án “ Lập kế hoạch kinh doanh dự án khu phức hợp Sài Gòn Savico “ Đây dự án khu phức hợp với thiết kế đại, đẹp mắt nằm trung tâm thành phố Với tin tưởng phát triển thị trường bất động sản thời gian tới cơng ty thu 100% doanh thu dự án hoàn tất vào cuối năm 2010 Về mặt giá cả,hiện giá thuê hộ cao cấp, trung cấp ,văn phịng ,dịch vụ khu vực bình qn từ: 25 - 30 USD/m2 Với vị trí đặt biệt thuận lợi khu thương mại Sài Gịn Savico giá thuê dự kiến tối thiểu 42 USD/m2 (chưa bao gồm VAT) Do hỗ trợ từ phía quyền thành phố kế hoạch phát triển chung, công ty dự kiến hoàn tất thủ tục pháp lý vịng tháng Về phần xây dựng, Cơng ty Cổ Phần Dịch Vụ Tổng Hợp Sài Gòn Savico tổ chức đấu thầu chọn nhà thầu xây dựng A Dự kiến thời gian xây dựng năm, đến cuối năm 2010 dự án hoạt động Chi phí xây dựng dự kiến khoảng 23,55 triệu USD Ban quản lý dự án gồm có ban quản lý dự án gồm người chịu trách nhiệm kiểm sốt hoạt động dự án Ngồi ra, sau th hết diện tích hộ, cơng ty thuê thêm nhân viên để khai thác tầng hầm cung cấp dịch vụ tiện ích cho khách hàng (dịch vụ vệ sinh, an ninh giữ xe) Tổng nguồn vốn đầu tư cho dự án khoảng 37,5 triệu USD vốn chủ sở hữu 23% , vốn góp đối tác 22% vốn vay ngân hàng 55% Từ phân tích tài cho thấy dự án khả thi với WACC 18,64% giá trị ròng NPV dương lớn 16,5 triệu USD Kết phân tích rủi ro cho thấy dự án rủi ro khả sinh lời cao Trang ii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC XW›XW CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU DỰ ÁN 1.1 HÌNH THÀNH DỰ ÁN .1 1.2 NHÂN SỰ CHỦ CHỐT .1 1.3 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN AN PHÚ 1.2 SẢN PHẨM DỊCH VỤ 1.3 MÔ TẢ DỊCH VỤ CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 2.1 TÌNH HÌNH KINH TẾ 2.2 CHÍNH TRỊ -Xà HỘI 2.3 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG 2.3.1 Nhu cầu nhà thành phố Hồ Chí Minh 2.3.2 Tình hình cung ứng nhà thành phố Hồ Chí Minh .10 2.4 PHÂN TÍCH CẠNH TRANH .12 2.4.1 Các đối thủ 12 2.4.2 Các đối thủ tiềm 13 2.5 NHẬN DẠNG ĐIỂM MẠNH-YẾU,CƠ HỘI-NGUY CƠ 14 CHƯƠNG 3: KẾ HOẠCH TIẾP THỊ .17 3.1 MỤC TIÊU KẾ HOẠCH TIẾP THỊ 17 3.1.1 Hình ảnh 18 3.1.2 Thị trường mục tiêu 18 3.1.3 Chuẩn bị kế hoạch 19 3.1.4 Phương tiện tiếp thị (tiếp cận thị trường) 19 3.1.5 Nguyên nhân chọn CBRE làm tiếp thị bán hàng .20 3.2 ĐỊNH GIÁ 21 3.3 CHI PHÍ TIẾP THỊ VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TỐN 23 3.3.1 Phí tư vấn .23 3.3.2 Phí tiếp thị bán độc quyền 24 3.3.3 Phí hành .24 3.4 NGUỒN LỰC THỰC HIỆN 24 CHƯƠNG 4: KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG 26 4.1 MỤC TIÊU VÀ KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG 26 Trang ii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4.2 NGUỒN LỰC THỰC HIỆN 26 CHƯƠNG 5: KẾ HOẠCH NHÂN SỰ 30 5.1 MỤC TIÊU KẾ HOẠCH NHÂN SỰ 30 5.2 YÊU CẦU NGUỒN NHÂN LỰC 30 5.3 TUYỂN DỤNG .31 5.4 CHÍNH SÁCH ĐÀO TẠO 31 5.5 CHẾ ĐỘ LƯƠNG 31 CHƯƠNG 6: KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH 33 6.1 GIẢ ĐỊNH TÀI CHÍNH .33 6.2 CẤU TRÚC NGUỒN VỐN 34 6.3 MỤC TIÊU TÀI CHÍNH 34 6.4 CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH DỰ TỐN 34 6.5 PHÂN TÍCH RỦI RO 43 CHƯƠNG 7: KẾT LUẬN 45 NHỮNG HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI 45 PHỤ LỤC .46 Phụ lục 1: Bảng phân tích giá trị NPV theo giá WACC 46 Phụ lục 2: Hợp đồng đề nghị CBRE An Phú .47 TÀI LIỆU THAM KHẢO 50 Trang ii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC BẢNG XW›XW Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP đóng góp nhóm ngành Bảng 2: Dự báo dân số 2006-2010 Bảng 3: Giá bán tỉ lệ bán chung cư cao cấp Tp HCM .7 Bảng 4: Thống kê số lượng hộ bán tương ứng với giá 13 Bảng 5: Bảng dự toán doanh thu .17 Bảng 6: Bảng giá hộ cao cấp Quận .22 Bảng 7: Bảng tính chi phí tiếp thị 24 Bảng 8:Bảng tính lương nhân viên kế tốn .25 Bảng 9:Bảng thông số đất thông số quy hoạch xây dựng 26 Bảng 10: Bảng tính chi phí khấu hao hai tầng hầm 28 Bảng 11: Bảng tính chi phí lương nhân viên .31 Bảng 12: Một số giả định cho dự án 33 Bảng 13: Cấu trúc nguồn vốn 34 Bảng 15: Bảng cân đối kế toán dự toán 37 Bảng 16: Bảng tính dịng tiền dự tốn .39 Bảng 17: Bảng tỷ số tài .42 Trang iii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC HÌNH XW›XW Hình 1: Cán cân thương mại tháng đầu năm 2007 Hình 2: Biểu đồ tăng trưởng GDP – giá tiêu dùng trung bình doanh thu bán lẻ Hình 3: Sơ đồ số chung cư cao cấp Tp HCM .9 Hình 4: Số dự án hộ xây dựng qua năm 11 Hình 5: Thống kê số hộ xây dựng đến năm 2011 11 Hình 6: Biểu đồ tỷ trọng số lượng hộ bán thời gian 2001-09/2007 12 Hình 7: Biểu đồ tỷ trọng số lượng hộ bán thời gian 2006-09/2007 12 Hình 8: hộ cao cấp dược khánh thành vào năm 2009 13 Hình 9: Xu hướng giá khu biệt thự: Phú Gia – Villa Riviera – Thủ Đức Garden Home 14 Hình 10: Biểu đồ thu nhập GDP bình quân đầu người Tp HCM 21 Hình 11: Biểu đồ biến động giá trung bình chung cư cao cấp quận 22 Hình 12: Hình vệ tinh vị trí chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch so với chung cư khác 23 Hình 13: Biều đồ doanh thu dự án 36 Hình 14: Biểu đồ FCF .41 Hình 15: Biểu đồ FCF cân đối tiền mặt 42 Hình 16: Biểu đồ NPV theo giá bán chi phí sử dụng vốn .44 Trang ii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU DỰ ÁN 1.1 HÌNH THÀNH DỰ ÁN Theo thống kê Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, thành phố có 138 chung cư hư hỏng, xuống cấp cần phải tháo dỡ với 14.570 hộ dân cần di dời Tổng diện tích phải giải tỏa để xây dựng chung cư 232.372 m2 Càng thực chậm việc xây mới, số tiền Nhà nước phải bỏ lớn Theo chủ trương chung Chính phủ Nghị số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 quyền thành phố Hồ Chí Minh, cần thiết phải cải tạo, xây chung cư cũ xuống cấp, hư hỏng nặng địa bàn thành phố nhằm chỉnh trang thị; biến thành phố Hồ Chí Minh thành thành phố văn minh, đại; nâng cao chất lượng sống người dân Để thực chủ trương thành phố điều kiện ngân sách hạn hẹp, Ủy ban nhân dân quận kêu gọi nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng chung cư để thay cho chung cư cũ Chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch chung cư xây dựng trước năm 1975 (tên cũ Cư xá Duy Tân) xuống cấp nặng Ban quản lý chung cư nhiều lần bỏ kinh phí sửa chữa, cải tạo chung cư giải pháp tạm thời, giải triệt để tình trạng xuống cấp Giải pháp tốt phá bỏ chung cư để xây Quận có chủ trương dỡ bỏ xây khu chung cư này_chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch Với mong muốn góp phần vào nghiệp phát triển chung thành phố Hồ Chí Minh, Cơng ty cổ phần An Phú định đăng ký đầu tư dự án 57 – 59 Phạm Ngọc Thạch Đây dự án chung cư cao cấp, thay cho khu chung cư cũ Xây dựng chung cư cao cấp vị trí có tính phù hợp cao, khu vực xung quanh có nhiều văn phịng, cơng sở, trụ sở ngoại giao Số lượng người có thu nhập cao cần tìm kiếm chỗ gần nơi làm việc lớn Dự án 57 – 59 Phạm Ngọc Thạch nằm đường Phạm Ngọc Thạch quận 3, quận trung tâm thành phố Hồ Chí Minh Đây vị trí vơ thuận lợi cho hoạt động sống Dự án nằm gần đường Điện Biên Phủ, Nam Kỳ Khởi Nghĩa trục đường thành phố (tham khảo thêm hình 11: Hình vệ tinh vị trí chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch so với chung cư khác phần kế hoạch tiếp thị) 1.2 NHÂN SỰ CHỦ CHỐT Dự án thực với đóng góp cơng ty cơng ty bất động sản An Phú đóng vai trị chủ chốt Hai cơng ty cịn lại cơng ty A với tư cách nhà thầu xây dựng (thông qua đấu thầu) đảm bảo tất phần liên quan đến xây dựng theo yêu cầu công ty An Phú Về mặt kinh doanh bất động sản (ở bán chung cư) nhờ công ty bất động sản CBRE làm tiếp thị bán độc quyền Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.3 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN AN PHÚ Ra đời năm 1989 với tên gọi Công ty Dịch vụ sản xuất An Phú (ASC) - trực thuộc Ban Tài Quản trị Trung ương Đến nay, cơng ty An Phú có 15 năm hoạt động lĩnh vực xuất nhập kinh doanh bất động sản Dự án công ty thực qui hoạch khu An Phú (ngoại Thành phố Hồ Chí Minh) thành khu biệt thự cho thuê cao cấp dành cho người nước ngồi Thành cơng dự án với 170 hộ sang trọng đại diện tích 22,5 đất tiếng vang khởi đầu cho dự án bất động sản qui mơ sau Khơng có thế, lợi nhuận kinh doanh xuất nhập công ty An Phú không ngừng gia tăng Với mặt hàng chủ lực gạo, cà phê sắt thép, An Phú điểm sáng dẫn đầu xuất nhập TP Hồ Chí Minh tồn quốc Sau thành công tạo tiếng vang lĩnh vực bất động sản trước xu phát triển mạnh thị trường này, An Phú nhanh chóng nhận thấy hướng kinh doanh nhiều tiềm Bằng tầm nhìn nhạy bén kinh doanh, năm 2004, An Phú tái cấu trúc thành Công ty cổ phần An Phú với hoạt động mũi nhọn kinh doanh bất động sản Đến nay, nhiều dự án lớn biết đến gắn liền với tên tuổi Công ty Cổ phần An Phú Hiện nay, An Phú tiếp tục khảo sát vị trí chiến lược khu vực lân cận TP Hồ Chí Minh cho dự án đến, hứa hẹn cung cấp thêm nhiều không gian sống mới, văn minh đại Một vài dự án tiêu biểu: Khu dân cư – cơng nghiệp Hóc Mơn (650 ha) Khu cơng nghiệp Thạnh Đức (370 ha, khu vực giáp ranh Long An – TP HCM) Căn hộ cao cấp Bình Phú: gồm khối nhà 19 tầng, diện tích đất 10.720m² Dự án Lý Chính Thắng: cao ốc hộ cao cấp khu vực trung tâm thành phố 1.2 SẢN PHẨM DỊCH VỤ Hiện nay, Công ty Cổ phần An Phú hoạt động hai lĩnh vực chính: Đầu tư - Kinh doanh bất động sản kinh doanh xuất nhập › Đầu tư, kinh doanh bất động sản Gồm lĩnh vực chính: Quy hoạch: Khảo sát nghiên cứu địa điểm chiến lược để xây dựng phương án quy hoạch phù hợp (khu đô thị mới, khu dân cư, khu công nghiệp ) Ngay sau quan thẩm quyền phê duyệt, An Phú trực tiếp đầu tư phát triển dự án đồng thời sẵn sàng mời gọi hợp tác từ nhà đầu tư nước Đầu tư xây dựng nhà ở: bao gồm chung cư cao tầng, villa, nhà phố với nhiều cấp loại khác nhau, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng thị trường Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ›Kinh doanh xuất nhập Xuất nhập mạnh niềm tự hào Công ty Cổ phần An Phú Hiện nay, để phục vụ mục tiêu tập trung vào lĩnh vực bất động sản xây dựng, An Phú chuyên nhập sắt thép cung ứng cho nhà máy thép liên doanh (Nhà máy thép Tây Đô, Nhà máy thép Pomina), đẩy mạnh sản xuất thép phục vụ thị trường cơng trình Cơng ty Về nhân cơng ty có ban quản lý dự án gồm thành viên, đảm trách việc phân tích tính khả thi lập kế hoạch kinh doanh dự án Ngoài sau giai đoạn hoàn thành năm thuê nhân viên để khai thác hai tầng hầm 1.3 MÔ TẢ DỊCH VỤ Chung cư 57-50 Phạm Ngọc thạch chung cư cao cấp với 15 tầng thiết kế đại, đẹp mắt nằm trung tâm thành phố Dự án thực để thay chung cư cũ xuống cấp trầm trọng Sau hoàn tất, dự án cung cấp 20,640 m2 để 2,752 m2 để giữ xe Bên cạnh dự án sử dụng 50% diện tích đất xây dựng nên cịn nhiều khơng gian cho hoạt động sinh hoạt tạo văn minh đô thị Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chương 6: Kế hoạch tài Hình 13: Biều đồ doanh thu dự án Đồ thị cho thấy hai năm đầu xây dựng dự án lời dang thời gian xây dựng nên chưa có lợi nhuận Sang năm thứ 3,lợi nhuận dương lớn bán hết hộ Lợi nhuận đủ bù đắp chi phí tạo lợi nhuận sau thuế lớn 11 triệu USD Các năm sau lợi nhuận dương trừ năm năm năm phải trả lãi vốn gốc Trang 36 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chương 6: Kế hoạch tài Bảng 15: Bảng cân đối kế toán dự toán Bảng cân đối kế toán Tài sản Tài sản lưu động Tiền mặt khoản tương đương tiền mặt Khoản phải thu Tài sản lưu động ròng Tài sản cố định Đất xây dựng Tòa nhà Khấu hao tích lũy Tài sản cố định rịng Tổng tài sản Nguồn vốn Nợ ngắn hạn Nợ dài hạn Vốn cổ đông Lợi nhuận gữ lại Tổng nguồn vốn Trang 37 2008 2009 2010 2011 2012 $11,675,852 $0 $11,675,852 $130,879 $0 $130,879 $26,241,993 $0 $26,241,993 $20,927,949 $20,985,552 $0 $20,927,949 $20,985,552 $0 $18,324,148 $0 $18,324,148 $30,000,000 $0 $23,744,121 $0 $23,744,121 $23,875,000 $0 $4,256,140 $0 $4,256,140 $30,498,133 $0 $0 $4,256,140 $4,256,140 $212,807 $425,614 $4,043,333 $3,830,526 $24,971,282 $24,816,078 $0 $15,000,000 $15,000,000 $0 $30,000,000 $0 $10,000,000 $15,000,000 -$1,125,000 $23,875,000 $0 $5,000,000 $15,000,000 $10,498,133 $30,498,133 $0 $0 $0 $0 $15,000,000 $15,000,000 $9,971,282 $9,816,078 $24,971,282 $24,816,078 Chương 6: Kế hoạch tài Tổng tài sản gia tăng đến năm giảm sau hộ xây dựng năm sau bán hết số hộ giữ lại tầng hầm để kinh doanh dịch vụ giữ xe hai dịch vụ hỗ trợ an ninh vệ sinh tịa nhà Nợ ngắn hạn 0, tồn dự án tài trợ nợ vay vốn chủ sở hữu Trong trường hợp thiếu tiền ngắn hạn công ty tài trợ cách vay ngắn hạn ngân hàng Trang 38 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chương 6: Kế hoạch tài Bảng 16: Bảng tính dịng tiền dự tốn Đầu năm 2008 Bảng tính dòng tiền Dòng thu 2008 2009 2010 2011 2012 0 45,408,000 116,664 116,664 Thu từ bán hộ 45,408,000 Thu từ tầng giữ xe ô tô 52,800 Thu từ tầng giữ xe máy Thu từ cung cấp dịch vụ tiện ích Các khoản giảm trừ Tổng dòng thu Dòng chi Chi đầu tư Chi phí giám sát, pháp lý, đấu thầu,… Chi phí lương Chi phí dự phịng Chi xây dựng Trang 39 52,800 44,064 44,064 19,800 19,800 4,457,866 10,500 10,500 40,950,134 106,164 106,164 18,324,148 5,419,973 4,177,069 - 207,547 207,547 207,547 21,600 23,760 26,136 207,547 207,547 207,547 3,735,840 4,981,120 3,735,840 - LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chương 6: Kế hoạch tài Chi đền bù giải tỏa 14,151,614 Chi hoạt động 45,208 48,562 Chi phí lương 33,541 36,895 Chi phí hoạt động khác 11,666 11,666 Chi tiếp thị bán hàng 829,344 - Chi phí tư vấn tiếp thị Chi phí tiếp thị hoa hồng - 12,000 817,344 Dịng tiền ròng (18,324,148) (5,419,973) Thuế thu nhập 35,943,721 60,957 4,082,607 - 57,603 - Dòng tiền tự (FCF) (18,324,148) (5,419,973) 31,861,114 60,957 Dòng tiền chủ nợ (15,000,000) 6,125,000 5,750,000 5,375,000 - (3,324,148) (11,544,973) NPV tổng tồng tư IRR 26,111,114 $2,743,064.36 18.09% Dòng tiền chủ sở hữu NPV chủ sở hữu IRR chủ sở hữu $2,498,811.68 38.16% Trang 40 (5,314,043) 57,603 57,603 Chương 6: Kế hoạch tài Dịng tiền tự (FCF) dự án âm lớn hai năm đầu rót tiền đầu tư xây dựng chi phí khác Tương ứng với doanh thu vào năm dự án dòng tiền dương lớn Tất doanh thu chuyển thành tiền mặt vào cuối năm dự án bàn giao cho khách hàng Trong trường hợp giá bán tối thiểu 2500USD/m2 (chưa VAT), NPV dương IRR=18.09% cho thấy dự án khả thi Bên biểu đồ mô tả dịng tiền tự (FCF) Hình 14: Biểu đồ FCF Trang 41 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chương 6: Kế hoạch tài Hình 15: biểu đồ FCF cân đối tiền mặt Bảng 17: Bảng tỷ số tài 2008 Vịng quay tổng tài sản (doanh thu thuần/tổng tài sản) Vòng quay tài sản cố định (Doanh thu thuần/tài sản cố định) Vòng quay vốn lưu động (Doanh thu thuần/tài sản lưu động) Tỷ số lợi nhuận (lợi nhuận sau thuế/doanh thu thuần) Tỷ số sinh lợi tổng tài sản (lợi nhuận sau thuế/ tổng tài sản) Tỷ số sinh lợi vốn chủ sở hữu (lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu) Tỷ số nợ (nợ phải trả/tổng vốn) 2009 2010 2011 2012 0.00% 0.00% 134.27% 0.43% 0.43% 0.00% 0.00% 962.14% 2.63% 2.77% 0.00% 0.00% 156.05% 0.51% 0.51% 28.38% 28.38% 28.38% 0.00% -4.71% 38.11% -2.11% -0.63% 0.00% 50.00% -7.50% 41.88% 77.49% 16.39% -3.51% 0.00% -1.03% 0.00% Nhìn vào thơng số thấy rõ năm 2010 năm thu dự án Đây năm thu hồi vốn đầu tư để bắt đầu tái đầu tư vào dự án Trang 42 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chương 6: Kế hoạch tài Năm 2011 xuất tỷ số sinh lời âm năm phải toán lãi vốn gốc cho ngân hàng Sau năm tỉ lệ dương nhỏ dịng thu dự án vào năm 2010_thu bán hộ doanh thu dịch vụ bổ sung 6.5 PHÂN TÍCH RỦI RO Rủi ro dự án xuất phát từ nguồn: ¾ Tỷ lệ lạm phát mức cao hai số làm cho giá tất loại hàng hóa tăng Khách hàng bị giới hạn ngân sách chẳng hạn gia đình làm cơng ăn lương khó có khả đủ tiền để mua hộ riêng cho họ yếu tố làm ý nghĩa dự án tạo chỗ cho khách hàng có thu nhập trung bình giảm phần số lượng khách hàng mục tiêu dự án ¾ Lãi suất ngân hàng tăng lạm phát làm ảnh hưởng tới dòng chi dự án 50% nguồn tài trợ dự ngán bắt nguồn từ vốn vay ¾ Theo dự kiến thời gian hồn tất thủ tục pháp lý đền bù giải tỏa tháng Tuy nhiên gặp rủi ro giai đoạn giải tỏa, tâm lý nhà dân sinh sống chung cư cũ làm họ đòi hỏi giá đền bù cao dự kiến (20% giá bán) trường hợp thõa thuận không thành cơng làm ảnh hưởng tới dịng chi dự án Trong trường hợp này, công ty kết hợp với ủy nhân dân quận dề giải pháp phù hợp thỏa đáng cho đối bên ¾ Doanh thu dự kiến dự án đạt 100% năm 2010 với giá bán 2500USD (chưa VAT) Trong thị trường bất động sản điều hồn tồn vị trí chung cư đặt biệt gần trung tâm thành phố điều kiện tư nhiên hồn tồn tốt phân tích Tuy nhiên xảy trường hợp bán với giá thấp cao thấp ứng với chi phí sử dụng vốn bình qn khác Bên hình mơ tả giá trị NPV theo giá bán chi phí sử dụng vốn Trang 43 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chương 7: Kết luận Hình 16: Biểu đồ NPV theo giá bán chi phí sử dụng vốn Sơ đồ cho rõ miền khả thi dự án Hiện giá thị trường tham khảo bên công ty tư vấn (CBRE) giá chung cư cao cấp 3000USD/m2 Đây tin đáng mừng cho dự án, giá cao góp phần tạo lợi nhuận cao (NPV gần triệu USD, tham khảo phần phụ lục 1) Tóm lại , rủi ro dự án lớn khâu pháp lý đền bù giải tỏa Với thủ tục pháp lý rườm rà việc trễ tiến độ dự án hồn tồn xảy Nếu kết hợp với áp lực tăng giá đền bù từ phía người dân tạo khó khăn lớn làm chậm tiến độ tăng chi phí dự án Điều lảm thay đổi giá bán theo chiều hướng tăng Tuy nhiên hạn chế rủi ro dự án thuộc diện ưu đãi đầu tư quận nằm chương trình cải tạo chung cư cũ, xuống cấp thành phố Công ty kết hợp với ủy ban nhân dân quận để tìm cách tốt hạn chế rủi ro ngày Cụ thể hỗ trợ mặt đền bù giải tỏa thủ tục pháp lý đầu tư Rủi ro lớn thứ hai chất lượng công trình xây dựng dễ xảy tình trạng thi công không đảm bảo chất lượng, rút giảm nguyên vật liệu nhà thầu, không đảm bảo chất lượng phần nội thất tòa nhà Điều ảnh hưởng xấu đến sống khách hàng uy tín doanh nghiệp Rủi ro lớn thứ lạm phát tăng hai số tình hình làm cho chi phí xây dựng tăng đáng kể ảnh hưởng tới dòng chi dự án Trong trường hợp này, cơng ty có cách đối phó hợp lý la dự phịng 5% chi phí xây dựng nhằm đối phó với tình bất ngờ Trang 44 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chương 7: Kết luận CHƯƠNG 7: KẾT LUẬN Sau thành công tạo tiếng vang lĩnh vực bất động sản trước xu phát triển mạnh thị trường này, An Phú nhanh chóng nhận thấy hướng kinh doanh nhiều tiềm Bằng tầm nhìn nhạy bén kinh doanh, năm 2004, An Phú tái cấu trúc thành Công ty cổ phần An Phú với hoạt động mũi nhọn kinh doanh bất động sản Đến nay, nhiều dự án lớn biết đến gắn liền với tên tuổi công ty Cổ phần An Phú như: Khu dân cư – cơng nghiệp Hóc Môn, khu công nghiệp Thạnh Đức, hộ cao cấp Bình Phú, dự án Lý Chính Thắng…Hiện nay, An Phú tiếp tục khảo sát vị trí chiến lược khu vực lân cận TP Hồ Chí Minh cho dự án đến, hứa hẹn cung cấp thêm nhiều không gian sống mới, văn minh đại Theo chủ trương chung Chính Phủ Nghị số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 quyền thành phố Hồ Chí Minh, cần thiết phải cải tạo, xây chung cư cũ xuống cấp, hư hỏng nặng địa bàn thành phố, Ủy ban nhân dân quận kêu gọi nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng chung cư để thay cho chung cư cũ Với mong muốn góp phần vào nghiệp phát triển chung thành phố Hồ Chí Minh, Cơng ty cổ phần An Phú định đầu tư dự án 57 – 59 Phạm Ngọc Thạch Đây dự án chung cư cao cấp, thay cho khu chung cư cũ Thơng qua phân tích thị trường, phân tích tài chính, phân tích cần thiết khác cho thấy dự án khả thi có ý nghĩa lớn việc góp phần nâng cao chất lượng sống người dân Quận nghiệp phát triển thành phố Rủi ro dự án xuất phát từ yếu tố: phân tích nhu cầu thị trường, khâu hoàn tất thủ tục pháp lý, chất lượng thi công nhà thầu lạm phát Tại rủi ro cơng ty có giải pháp giải phân tích phần phân tích rủi ro Duy có yếu tố phân tích nhu cầu thị trường khó xác định xác cịn tiểm ẩn nhiều rủi ro phần lớn liệu thu thập thứ cấp Tuy nhiên rủi ro chung công ty An Phú giảm thiểu rủi ro thông qua việc mua thông tin từ CBRE NHỮNG HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI Đề tài chưa phân tích tác động lạm phát lên dịng ngân lưu lạm phát có xu hướng tăng ảnh hưởng lớn đến giá bán tương lai Đề tài chưa định lượng lực thực đối thủ cạnh tranh ngành mà tổng hợp phân tích dựa liệu mà công ty CBRE cung cấp Trang 45 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Phụ lục PHỤ LỤC Phụ lục 1: Bảng phân tích giá trị NPV theo giá WACC 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20% $2,000 -$251 -$519 -$774 -$1,018 -$1,250 -$1,472 -$1,684 -$1,886 -$2,079 -$2,263 -$2,439 $2,100 $166 -$121 -$395 -$657 -$906 -$1,145 -$1,373 -$1,590 -$1,798 -$1,997 -$2,186 $2,200 $2,300 $2,400 $2,500 $2,600 $2,700 $2,800 $2,900 $3,000 $3,100 $3,200 $3,300 $3,400 $3,500 $583 $1,000 $1,418 $1,835 $2,252 $2,669 $3,086 $3,503 $3,920 $4,337 $4,755 $5,172 $5,589 $6,006 $277 $674 $1,072 $1,470 $1,867 $2,265 $2,663 $3,060 $3,458 $3,855 $4,253 $4,651 $5,048 $5,446 -$16 $363 $742 $1,121 $1,500 $1,878 $2,257 $2,636 $3,015 $3,394 $3,773 $4,152 $4,531 $4,910 -$296 $65 $426 $787 $1,148 $1,509 $1,870 $2,231 $2,592 $2,952 $3,313 $3,674 $4,035 $4,396 -$563 -$219 $124 $468 $812 $1,155 $1,499 $1,842 $2,186 $2,530 $2,873 $3,217 $3,561 $3,904 -$818 -$491 -$164 $163 $490 $817 $1,144 $1,471 $1,798 $2,125 $2,452 $2,779 $3,106 $3,433 -$1,062 -$751 -$440 -$129 $182 $493 $804 $1,115 $1,426 $1,737 $2,048 $2,359 $2,670 $2,981 -$1,295 -$999 -$704 -$408 -$112 $183 $479 $774 $1,070 $1,365 $1,661 $1,957 $2,252 $2,548 -$1,517 -$1,237 -$956 -$675 -$394 -$114 $167 $448 $729 $1,010 $1,290 $1,571 $1,852 $2,133 -$1,730 -$1,464 -$1,197 -$931 -$664 -$398 -$131 $135 $402 $668 $935 $1,201 $1,468 $1,734 -$1,934 -$1,681 -$1,428 -$1,175 -$922 -$670 -$417 -$164 $89 $341 $594 $847 $1,100 $1,353 Trang 46 Phụ lục Phụ lục 2: Hợp đồng đề nghị CBRE An Phú Trong hợp đồng khơng có thay đổi (nguyên nhân đặc biệt) hai bên trí sau: Phạm vi dịch vụ 1.1 Dịch vụ tư vấn thị trường CBRE tổng hợp, phân tích đánh giá tình hình phát triển hộ dự án hộ lân cận, gởi định kỳ cho chủ đầu tư hàng tháng Định kỳ hàng tháng gởi bảng danh sách hộ phát triển TPHCM cho bên chủ đầu tư 1.2 Dịch vụ quản lý bán hàng Trong vòng 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng ký kết, CBRE có trách nhiệm phát triển trì hệ thống quản lý kinh doanh kế hoạch tiếp thị cho dự án đạt hiệu cao Cụ thể CBRE sẽ: Sắp sếp hoạt động kinh doanh cho nhân viên kinh doanh, CBRE cung cấp nhân viên kinh doanh chủ đầu tư tiến cử kế tốn cho dự án; phịng kinh doanh hoạt động ngày tuần từ 8:30 đến 18:00 Thiết lập thủ tục bán hàng hệ thống tài liệu bán hàng, soạn thảo chi tiết mô tả tòa nhà tài liệu bán hàng Cung cấp tài liệu mẫu biểu mẫu đăng ký mua, hợp đồng thỏa thuận mua bán soạn thảo tất tài liệu kinh doanh tài liệu hợp pháp cho việc kinh doanh sau chủ đầu tư phê duyệt Giới thiệu dự án với khách hàng mua tương lai, đảm trách tất yêu cầu khách hàng tiến hành thương thảo xếp, ký kết đăng ký mua hợp đồng mua bán Kết hợp liên hệ với đội ngũ xây dựng bên thứ có liên hệ lúc yêu cầu chủ đầu tư để nhằm đảm bảo toàn thủ tục kinh doanh trơi chảy, hài lịng khách hàng Cộng tác với nhà mơi giới bên ngồi: Để đạt cơng nhận cơng tác tồn thành viên cộng đồng nhà môi giới, bên tư vấn bất động sản trình sổ tay quảng cáo đến cơng tác môi giới hàng tháng Thông qua hệ thống, bên tư vấn cập nhật cho cộng tác môi giới khác diện tích trống tịa nhà sẵn lịng giải thích cho cộng tác mơi giới khác yêu cầu từ phía khách mua mà họ không giải Bên đại lý tiếp thị liên lạc thường xuyên với công tác môi giới đảm bảo tất họ thông báo hội kinh doanh tòa nhà Cung cấp báo cáo kinh doanh hàng tuần hàng tháng Nghĩa vụ CBRE bên chủ đầu tư 2.1 Bên CBRE: Bên chủ đầu tư với bên đại lý tiếp thị thiết lập ngân sách tiếp thị cho tòa nhà Trang 47 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Phụ lục Kết hợp với chủ đầu tư thực chiến dịch mục tiêu tiếp thị khoản thời gian định Kết hợp với chủ đầu tư chuẩn bị tài liệu tiếp thị cho tòa nhà báo cáo mặt cần thiết, thông tin phản hồi công cụ tiếp thị sử dụng Bằng sở liệu sẵn có đồng thời kết hợp với mối quan hệ chủ đầu tư thị trường mục tiêu nhằm hướng tới mục tiêu tiếp thị Bất kỳ việc chi trả phí mơi giới đến bên thứ trang bị cho phòng kinh doanh tòa nhà với tồn máy móc nhu cầu trang thiết bị phục vụ cho việc kinh doanh (như máy tính, điện thoại, máy fax,…) chi trả CBRE Phải hoàn thành mục tiêu kinh doanh đề định trong thống chủ đầu tư bên đại lý tiếp thị độc quyền Bên đại lý tiếp thị độc quyền có trách nhiệm hỗ trợ khách mua, thực khoản toán cho chủ đầu tư tương đương 30% giá trị hợp đồng ký kết, gồm 10% đặt cọc 20% đợt toán 2.2 Bên Chủ đầu tư: Kết hợp với CBRE công tác tư vấn triển khai đề xuất chấp thuận Nhanh chóng phản hồi đề xuất CBRE Chi trả chi phí tiếp thị cho bên CBRE hoạt động tiếp thị, quảng cáo, PR Cung cấp miễn phí văn phịng kinh doanh tịa nhà với đầy đủ trang thiết bị nội thất cần thiết bào gồm khu vực làm việc cho nhân viên kinh doanh khu vực tiếp khách tham quan dự án suốt thời gian hiệu lực hợp đồng Thanh tốn phí hoa hồng vịng ngày làm việc sau nhận phiếu đề nghị toán từ bên đại lý tiếp thị nhận khoản tốn đợt từ khách mua Phí phương thức tốn (được đề nghị CBRE) 3.1 Phí tư vấn Phí tư vấn trì mức cố định 3000USD quý cho vai trò tư vấn tiếp thị Khoản phí quý tốn cho CBRE vịng ngày làm việc sau hợp động ký kết 3.2 Phí tiếp thị bán độc quyền Phí tiếp thị bán độc quyền cho hợp đồng ký kết thành công suốt thời hạn hiệu lực hợp đồng 1,8% trị giá hợp đồng 70% phí hoa hồng cho hợp đồng ký kết thành cơng tốn cho CBRE vòng ngày làm việc sau chủ đầu tư nhận toán từ khách mua 30% phí hoa hồng cho hợp đồng ký kết thành cơng tốn cho CBRE vào thời điểm lý hợp đồng 3.3 Phí hành Phí hành 150USD hộ bên đại lý tiếp thị bán độc quyền thực cơng việc hành bao gồm chuẩn bị hợp đồng, phiếu toán đợt Trang 48 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Phụ lục toán cho hộ chủ đầu tư bán thời hạn bổ nhiệm văn Phí cộng thêm 30% VAT toán khách hàng mua tốn tiền đặt cọc Tất phí đề cập khơng bao gồm phí VAT Trang 49 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Tài liệu tham khảo TÀI LIỆU THAM KHẢO Sách [1] Phạm Ngọc Thúy, Lê Nguyên Hậu,Tạ Trí Nhân, Phạm Tuấn Cường (2004), Kế hoạch kinh doanh, Nhà xuất đại học quốc gia TpHCM [2] Glenn P.Jenkins & Arnold C.Harberger (2006), Sổ tay hướng dẫn thẩm định dự án đầu tư, Chương trình giảnh dạy kinh tế Fulbright [3] Trần Ngọc Thơ, Vũ Việt Quảng (2007), Lập mơ hình tài chính_Financial modeling, Nhà xuất lao động xã hội [4] Ts.Tạ Minh Kiều (2006), Tài cơng ty, Nhà xuất thống kê [5] Zvi Bodie, Alex Kane, Alan J.Marcus, Assentials of investments, Irwin McGraw-Hill Tài liệu internet [1] Công ty bất động sản CBRE Residental Sales Serviecs Available: http://cbrevietnam.com/res_hcms.php [2] Công ty bất động sản Mét Vuông Dự án bán hộ Available: http://www.metvuong.com/phat_trien.php?type=both [3] Công ty tư vấn đầu tư kỹ thuật thổ dân_ABBO Phát triển bất động sản, toàn cảnh thị trường Available: http://www.pindex.vn/news/phatrienbds/index.html Trang 50 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... độc quyền cho dự án Chi phí tiếp thị hoa hồng khoản 2% (gồm VAT) doanh thu Tên dự án “ Lập kế hoạch kinh doanh dự án khu phức hợp Sài Gòn Savico “ Đây dự án khu phức hợp với thiết kế đại, đẹp mắt... tất dự kiến tháng Dự án Sài Gòn Savico dự án xây dựng khu phức hợp để bán với đối tác là: Chủ đầu tư Cơng ty Cổ Phần Dịch Vụ Tổng Hợp Sài Gòn Savico thực chiến lược tiếp thị bán độc quyền cho dự. .. Bản kế hoạch kinh doanh bất động sản xây dựng nhằm định hướng cho dự án vào hoạt động 50 năm cung cấp cho quản lý dự án triển khai công việc kinh doanh cụ thể Dự án dự kiến bắt đầu vào tháng