Quản trị rủi ro tại ngân hàng TMCP quốc tế việt nam VIB cầu giấy luận văn ths kinh doanh và quản lý 60 34 20

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - PHẠM MINH TUẤN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành Mã số : Kinh tế Chính trị : 60 31 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM VĂN DŨNG Hà Nội – Năm 2012 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT v PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .9 1.1 KHÁI NIỆM VÀ NHỮNG ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản .9 1.1.2 Những đặc điểm thị trường bất động sản .12 1.1.4 Điều kiện hình thành, phát triển thị trường bất động sản .17 1.1.5 Những ưu việt khuyết tật thị trường bất động sản 22 1.2 VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 28 1.2.1 Tạo lập môi trường, thể chế 28 1.2.2 Định hướng phát triển 30 1.2.3 Hỗ trợ, điều tiết thị trường 30 1.2.4 Tổ chức giám sát kiểm tra 33 1.3 VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC PHÁT TRIỂN VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 35 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 43 2.1 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 43 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển thị trường 43 2.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường 48 2.1.3 Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam .52 2.2 THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 67 2.2.1 Nhà nước tạo lập mơi trường, điều kiện cho hình thành thị trường 67 2.2.2 Định hướng phát triển thị trường .69 2.2.3 Nhà nước khắc phục khuyết tật thị trường BĐS .73 2.2.4 Hoạt động kiểm tra, kiểm soát thị trường BĐS 77 2.3 ĐÁNH GIÁ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .78 2.3.1 Những thành tựu chủ yếu 78 2.3.2 Hạn chế 80 2.3.3 Nguyên nhân 85 CHƯƠNG 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 87 3.1 BỐI CẢNH MỚI ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 87 3.1.1 Nhân tố quốc tế .87 3.1.2 Những khuynh hướng phát triển trị trường bất động sản Việt Nam 90 3.1.3 Phương hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới .91 3.2 QUAN ĐIỂM VỀ NÂNG CAO VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 94 3.3 ĐỀ XUẤT NHỮNG PHẢI PHÁP THỰC HIỆN TỐT HƠN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 95 3.3.1 Nhóm giải pháp tạo lập môi trường, điều kiện phát triển thị trường 95 3.3.2 Nhóm giải pháp khắc phục khuyết tật thị trường .98 3.3.3 Nhóm giải pháp định hướng, điều tiết, hỗ trợ thị trường bất động sản 99 3.3.4 Nhóm giải pháp kiểm tra, kiểm soát 100 KẾT LUẬN 103 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 105 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT STT Nội dung Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản CPH Cổ phần hóa DNNN Doanh nghiệp Nhà nước DNTN Doanh nghiệp Tư nhân GCN - QSDĐ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất HCSN Hành nghiệp NĐ – CP Nghị định – Chính phủ NTNT Nhà thu nhập thấp PGS Phó Giáo sư 10 QSDĐ Quyền sử dụng đất 11 TS Tiến sỹ 12 UBND Ủy ban nhân dân 13 VN Việt Nam PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Những năm trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) ngày khẳng định vị trí quan trọng mình, kênh huy động nâng cao hiệu sử dụng bất động sản kinh tế, chỗ dựa vững cho tài chính, nơi tích lũy tài sản người dân, xã hội đáp ứng nhu cầu thiết đời sống xã hội Tuy nhiên, nay, thị trường bị xem thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, dù chưa thể hết tiềm to lớn Bất cập nằm chỗ, chưa đánh giá tiềm thị trường vai trò quản lý Nhà nước thị trường BĐS, mà nguyên nhân tạo nên rủi ro cho thị trường Những bất cập thể số điểm sau: Thứ nhất, sách thuế kinh doanh BĐS chưa phù hợp Chính sách thuế ln đóng vai trị quan trọng hàng đầu cho việc thúc đẩy hạn chế thị trường hàng hóa phát triển Chính sách thuế thường có mục tiêu điều tiết thị trường thu ngân sách Thị trường BĐS có ý nghĩa quan trọng kinh tế xã hội, cần thúc đẩy sản xuất tạo nhiều sản phẩm Một sách thuế đắn, khơn ngoan khuyến khích sản xuất: mức thuế suất thấp dành cho doanh nghiệp, đồng thời với thu ngân sách tiêu dùng hoạt động kinh tế, dịch vụ sản phẩm BĐS hình thành đưa vào sử dụng Chính sách thuế ngược lại định hướng phức tạp Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/9/2009 quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng đất doanh nghiệp theo giá thị trường Luật Đất đai năm 2003 quy định việc đền bù cho người có đất theo giá thị trường dự án kinh doanh nhà Thực tế triển khai doanh nghiệp cho thấy, người có đất quan thu thuế sử dụng đất hiểu giá thị trường giá đất hình thành, thực chất doanh nghiệp, giá đất đền bù thị trường nguyên liệu đầu vào Khái niệm giá thị trường cách chung chung dẫn đến lệch pha cách hiểu giá thị trường quyền sử dụng đất theo cách có lợi cho Đây ngun nhân dẫn đến ách tắc đền bù giải phóng mặt nộp tiền sử dụng đất từ Nghị định 69 ban hành Quy định phi thực tế khiến doanh nghiệp phát triển BĐS rơi vào tình “một cổ hai tròng” phải trả tiền gấp hai lần giá thị trường (cho người có đất Nhà nước) thành phẩm cho nguyên liệu đầu vào, dẫn đến doanh nghiệp nộp, Nhà nước thất thu sản xuất đình đốn Thứ hai, thị trường tài chính, tín dụng bất động sản phát triển Trong nhiều năm qua, thị trường BĐS phát triển thiếu ổn định, q nóng, giá tăng mạnh, lúc gần đóng băng, khơng có giao dịch Ngun nhân tình trạng nguồn vốn thị trường BĐS tín dụng ngân hàng thương mại, với đặc điểm lãi suất cao thời hạn ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh tiêu dùng BĐS vốn đòi hỏi lãi suất thấp thời hạn dài Mỗi động thái thắt chặt vốn ngắn hạn ngân hàng khiến thị trường chịu tác động mạnh tức thời, tạo nên rủi ro cao Thơng tư 19/2010/TT-NHNN xếp tín dụng cho kinh doanh BĐS ngân hàng thương mại loại hình tín dụng có hệ số rủi ro lên đến 250% so với tín dụng thơng thường Điều cho thấy quy mô thị trường BĐS Việt Nam phát triển đến mức gây bất ổn cho hệ thống ngân hàng thương mại tính khoản Để đáp ứng mức độ phát triển giảm bớt rủi ro cho thị trường tài chính, cho ngân hàng, thiết phải tạo cơng cụ tài để tạo lập thị trường vốn dài hạn thu hút định chế đầu tư vào thị trường Thứ ba, hệ thống pháp luật đất đai, BĐS nhiều bất cập Bất động sản loại tài sản có giá trị lớn, việc pháp luật bảo vệ quyền sở hữu định đoạt tài sản BĐS yếu tố quan trọng để người có nhu cầu nhà đầu tư định rót vốn đầu tư phát triển dự án BĐS mua nhà Mức độ bảo vệ quyền sở hữu, định đoạt tài sản pháp luật tỷ lệ thuận với quy mô đầu tư, chất lượng đầu tư tính dài hạn việc đầu tư Hệ thống pháp luật hành Việt Nam công nhận quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng đất, không công nhận quyền sở hữu đất đai, mà chứng nhận quyền sử dụng đất Quy định hạn chế lớn việc thu hút đầu tư, chất lượng, hiệu dự án có sử dụng đất đai, kể sản xuất nông nghiệp Thống kê cho thấy, khiếu kiện đất đai chiếm tỷ trọng lớn vụ khiếu kiện, tranh chấp xã hội Điều cho thấy, sách pháp luật quản lý đất đai có nhiều bất cập, mâu thuẫn Việc có nhiều ngành cấp quyền có thẩm quyền ban hành văn pháp quy đất đai mà khơng có phối hợp, thống ngun nhân dẫn đến tình trạng Thứ tư, tình trạng đầu thị trường BĐS đặc biệt nghiêm trọng Do quan hệ thị trường chưa phát triển khả quản lý yếu Nhà nước, hoạt động đầu thị trường BĐS diễn phổ biến Việt Nam năm vừa qua Tình trạng khơng dẫn đến phân hóa thu nhập mức sống tầng lớp dân cư, mà quan trọng cản trở phát triển bình thường thị trường Những bất cập gây ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua Hậu đợt biến động thị trường gây tác động tiêu cực đến xã hội đẩy chi phí mặt đất đai lên cao, khó khăn q trình cơng nghiệp hóa, thị hóa Đặc biệt, đợt sốt đất đẩy giá đất vượt xa giá trị thực tế Người dân lao động khó có hội mua đất, nhà Ngồi ra, biến động thị trường cịn gây nên nhiều hệ lụy cho doanh nghiệp bất động sản Thị trường BĐS, đất đai, nhà thị trường quan tâm bậc quốc gia, có ý nghĩa to lớn kinh tế xã hội Sử dụng hiệu nguồn tài nguyên đất đai phát triển thị trường BĐS đáp ứng đủ nhu cầu nhà cho người dân mối quan tâm hàng đầu quyền Vai trò quản lý Nhà nước quan trọng trình phát triển thị trường bất động sản để điều tiết chống đầu cơ, cân đối nhu cầu nhà cho người dân, không dẫn đến bất ổn xã hội Nhà nước vừa người tạo dựng môi trường pháp lý người hỗ trợ cho thị trường Thậm chí, số trường hợp, Nhà nước phải can thiệp sâu tích cực vào thị trường Đặc biệt thực sách nhà cơng, nhằm cung cấp cho người dân có loại nhà thích hợp, hạn chế mua bán lại Việc nâng cao vai trò Nhà nước thị trường đất đai phải theo hướng điều tiết giá với quan hệ cung - cầu, thơng qua sách thuế, khơng quản lý mặt hành Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường vừa nhà đầu tư bất động sản lớn Với phân tích ban đầu vậy, “Vai trò Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam” chọn làm đề tài luận văn thạc sỹ Tình hình nghiên cứu Trong suốt thời gian qua có nhiều cơng trình nghiên cứu lý luận hoạt động thực tiễn triển khai như: - “Thị trường Bất động sản Chính sách tài khai thơng thị trường bất động sản Việt Nam” - “Các kênh huy động vốn đầu tư Bất động sản” (2008) Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương ThS Đinh Trọng Thắng làm chủ nhiệm đề tài - “Môi trường đầu tư Bất động sản Việt Nam: Thực trạng Giải pháp” Ban nghiên cứu Khoa học quản lý TS Trần Kim Chung làm chủ nghiệm đề tài - "Thị trường bất động sản Việt Nam: Những vấn đề doanh nghiệp cần quan tâm", hội thảo tổ chức bảo trợ Phịng Thương mại Cơng nghiệp Việt Nam - VCCI Bộ Xây dựng; Báo Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp với Cục Quản lý Nhà Thị trường Bất động sản Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (Bộ Xây dựng) tổ chức tháng 8/2009 Hà Nội - "Phát triển nhà thị trường Bất Động Sản - Kinh nghiệm giới lựa chọn cho Việt Nam", hội thảo quốc tế diễn từ ngày 26 đến ngày 28/11/2010 Hà Nội, Bộ Xây dựng, Bộ Công thương, Diễn đàn ngành Xây dựng châu Á phối hợp tổ chức chủ trì Ban đạo Trung ương sách nhà thị trường bất động sản; - “Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam - triển vọng 2010” tháng 5/2010 hội thảo tổ chức Hà Nội công ty cổ phần Dịch vụ - Xây dựng Địa ốc Đất Xanh phối hợp với cơng ty chứng khốn VNDIRECT thực - “Quản lý đô thị, kinh tế xây dựng Quản lý bất động sản”, hội thảo quốc tế với tham gia nhà khoa học đầu ngành 10 trường đại học viện nghiên cứu Liên bang Nga; nhà quản lý, nghiên cứu, kinh doanh bất động sản Nga Việt Nam; Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) tổ chức tháng 4/2011 khu đô thị sinh thái Ecopark, Hưng Yên - Thái Bá Cẩn: Thị trường bất động sản: vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Nhà xuất Tài chính, 2003; - Hội thảo quốc tế “Phát triển nhà thị trường bất động sản - kinh nghiệm quốc tế lựa chọn cho Việt Nam” tổ chức Trung tâm hội nghị quốc gia, Hà Nội, tháng 11 năm 2010, Bộ Xây dựng, Bộ Công thương, Diễn đàn ngành Xây dựng châu Á phối hợp tổ chức chủ trì Ban đạo Trung ương sách nhà thị trường bất động sản, - TS Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật kinh doanh BĐS, NXB Tư pháp, Hà Nội - Vũ Thị Hạnh: Thu hút FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng giải pháp, Luận văn thạc sỹ, Đại học Ngoại thương, Hà Nội, 2008 Và nhiều viết đăng tạp chí khoa học chuyên ngành khác Hầu hết cơng trình nghiên cứu khoa học, hoạt động thực tiễn tiếp cận đối tượng bất động sản thị trường BĐS giác độ kinh tế ngành Ở luận văn thạc sỹ này, thị trường BĐS phân tích góc độ kinh tế trị; phân tích vai trị, ảnh hưởng quản lý Nhà nước BĐS Đồng thời mạnh dạn đề xuất quan điểm số giải pháp khả thi nhằm phát triển thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn Mục đích: Từ việc làm rõ sở lý luận thực tiễn vai trò Nhà nước với thị trường BĐS; ưu nhược điểm thực vai trò Nhà nước thị trường BĐS Việt Nam năm qua, luận văn đưa quan điểm giải pháp nâng cao vai trò Nhà nước thị trường thời gian tới Nhiệm vụ: - Hệ thống hóa sở lý luận thị trường BĐS vai trò Nhà nước thị trường Năm 2011 thực năm đầy khó khăn thị trường BĐS, khó khăn nhiều so với năm 2008 khủng hoảng tài Mỹ mang đến Có nhiều lý dẫn tới tình trạng ảm đạm thị trường BĐS sách tín dụng bị hạn chế mà chưa có cơng cụ tài phi ngân hàng khác thị trường BĐS phụ thuộc vào nguồn vốn người dân nguồn vốn ngân hàng Theo đó, nguồn vốn ngân hàng dừng lại tác động trực tiếp đến tâm lý người dân hai nguồn vốn bị dừng Và năm 2011, doanh nghiệp khách hàng “ngại” khơng muốn tham gia thị trường BĐS nhà đầu tư vơ khó khăn Nhưng năm 2012, với thị số 2196/CT-TTg 06 tháng 12 năm 2011 Thủ tướng Chính phủ số giải pháp tăng cường thị trường bất động sản vừa qua mở nhiều hội đặc biệt thị Ngân hàng Nhà nước mở nhóm cho BĐS tín hiệu khích lệ lấy lại niềm tin cho khách hàng nhà đầu tư Cộng với xúc tiến đầu tư nước khởi sắc kể mua bán sáp nhập hay đầu tư trực tiếp từ nước ngồi vào Việt Nam hồn tồn có sở để tin vào cuối năm 2012 có hội để vực dậy thị trường Khai thác, sử dụng có hiệu loại bất động sản, đặc biệt bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà cơng trình đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa bất động sản, đặc biệt đầu tư xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Góp phần hình thành đồng loại thị trường thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hội nhập quốc tế Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết kiểm soát để bình ổn thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản Đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động cách công khai, minh bạch; hạn chế tiến tới xoá bỏ thị trường bất động sản khơng thức bất động sản Đảm bảo tính cơng việc nắm giữ chuyển dịch bất động sản, động viên phần thu nhập người sử dụng chuyển nhượng bất động sản vào ngân sách Nhà nước nhằm bù đắp phần chi phí đầu tư Nhà nước vào hệ thống cơng trình sở hạ tầng hỗ trợ cho người nghèo có điều kiện tạo lập chỗ ổn định 3.2 QUAN ĐIỂM VỀ NÂNG CAO VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Quan điểm phát triển thị trường bất động sản nước ta thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, đại hoá là: Thứ nhất, phát triển nhanh bền vững thị trường bất động sản sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài có thời hạn theo quy định pháp luật Đồng thời, tuỳ theo hình thức sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhận chuyển nhượng QSDĐ từ người khác pháp luật thừa nhận bảo hộ quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn QSDĐ Thị trường bất động sản nước ta thị trường giao dịch “quyền sử dụng đất” tài sản gắn liền với đất, “quyền sử dụng đất hàng hóa đặc biệt” Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản gắn với việc khai thác, sử dụng đất đai cách tiết kiệm có hiệu quả; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực đất đai, bất động sản phục vụ cho nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Thứ ba, bình đẳng thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản để khai thác mạnh, nguồn lực, đáp ứng nhu cầu đa dạng phát triển thị trường bất động sản Bình đẳng thành phần kinh tế thành phần kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản, doanh nghiệp không phân biệt thành phần kinh tế có quyền bán (chuyển nhượng), mua (nhận chuyển nhượng), thuê, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh giá trị QSDĐ… Mọi sách biện pháp ưu đãi áp dụng thống cho tất doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản Thứ tư, kiên lập lại trật tự quản lý, sử dụng đất đai bất động sản theo luật pháp, chống đầu đất đai nắm giữ đất đai trái pháp luật 3.3 ĐỀ XUẤT NHỮNG PHẢI PHÁP THỰC HIỆN TỐT HƠN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.3.1 Nhóm giải pháp tạo lập môi trường, điều kiện phát triển thị trường Một thị trường BĐS thức bao gồm yếu tố chủ yếu sau: - Quyền người mua bán BĐS đảm bảo; - Phải có chế để người mua người bán tìm đến nhau; Thông qua biện pháp thông báo, quảng cáo, môi giới, đại lý ; - Biện pháp hợp đồng người mua người bán cộng đồng chấp nhận người mua, người bán thực cách dễ dàng; - Giữa người mua, người bán tự thỏa thuận giá cả, khơng có can thiệp bên ngoài; - Biện pháp thu thập thông tin đất đai quan đăng ký đất đai - Việc mua bán phải kê khai, đăng ký cách công khai nơi đăng ký công cộng; - Quyền chuyển nhượng đất bán nhà cho người mua khơng phải qua kiểm sốt xét duyệt hành chính; - Quyền người mua vay tiền ngân hàng thông qua biện pháp lấy đất làm vật đảm bảo - Người vay người cho vay tự thỏa thuận mức cho vay qua kiểm sốt hịnh chính, phải có biện pháp bảo đảm thật an toàn cho người vay biết thông tin lô đất chấp, thông qua việc đăng ký chấp nơi đăng ký công cộng; - Người cho vay quyền định phát mại cơng khai, người vay khơng có khả trả đủ nợ để toán nợ; - Đảm bảo cho Nhà nước thu khoản thuế, lệ phí việc mua bán nhà chuyển quyền sử dụng đất; Khung sách pháp luật phát triển thị trường bất động sản có đầu đủ luật quan trọng cần thiết như: Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật Xây dựng, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản Đây luật góp phần lớn vào phát triển thị trường Bất động sản Tuy nhiên, để Nhà nước nâng cao vai trò việc quản lý thị trường Bất động sản cần có giải pháp cụ thể hồn thiện khung pháp lý Để thực dược điều này, cần tiến hành công việc sau: Một là: bước xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường BĐS Đây việc làm khởi đầu thường xuyên để thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS quản lý Nhà nước nhằm hạn chế xóa bỏ thị trường BĐS khơng thức (thị trường mà Nhà nước khơng kiểm sốt được) Hệ thống pháp luật hành cần bổ sung sửa đổi số nội dung gồm: - Đảm bảo mở rộng bước thực không hạn chế đối tượng mua bán, chuyển nhượng quyền chuyển nhượng, thuê mướn, chấp, góp vốn BĐS - Thực đăng ký bắt buộc giao dịch BĐS Việc làm làm cho Nhà nước kiểm soát giao dịch BĐS; đồng thời giảm nhiều thủ tục hành phiền hà mà nguyên nhân làm hạn chế tới giao dịch BĐS Hai Nhà nước thực tập trung quyền lực kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất Quản lý đất đai theo quy hoạch theo mục đích sử dụng nhiệm vụ quan trọng quốc gia, có tác dụng định hướng cho giao dịch BĐS địa bàn định điều kiện cần thiết giúp cho Nhà nước đầu tư cho việc thực nhiệm vụ Ba khẩn trương hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ, đất đô thị đất khu dân cư nông thôn Để đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ cần giảm bớt thủ tục xem xét thẩm định quan Nhà nước cấp Đất sử dụng ủy ban nhân dân xã (phường) xác nhận khơng có tranh chấp cấp GCNQSDĐ Bốn nhanh chóng hồn thành việc lập hồ sơ địa Đây hồ sơ ban đầu xác định BĐS tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Việc thuộc trách nhiệm Nhà nước, ngân sách Nhà nước phải đầu tư cho việc thực nhiệm vụ 3.3.2 Nhóm giải pháp khắc phục khuyết tật thị trường Thứ nhất: Trước mắt, tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu dự án khu đô thị hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ Bởi lẽ, không quản lý chặt chẽ việc cấp phép dự án đầu tư dẫn tới tình trạng cung vượt cầu hiệu đầu tư thị trường sản xuất lắp ráp ô tô thời gian qua ví dụ Điều trước mắt dẫn tới nguồn thu ngân sách địa phương Trung ương tạm thời bị giảm giúp cho thị trường bất động sản “ấm dần” Thứ hai: Cân đối lại cung cầu Bộ Tài nguyên Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê số quan hữu quan khác tổ chức điều tra nguồn cung, cầu nhà ở, hộ thu nhập Việt Nam để có sở cân đối lại cung cầu đánh giá tiềm thị trường bất động sản Việt Nam tương lai, từ đưa sách điều tiết thị trường bất động sản cách hợp lý Thứ ba: Các doanh nghiệp cần giảm giá bất động sản giá trị thực Điều quan trọng đưa giá BĐS với giá trị thật Do giá bất động sản Việt Nam đánh giá cao giá trị thực nhiều nên việc giảm giá đảm bảo cho người bán có lãi quan trọng phù hợp với khả toán nhiều người tiêu dùng Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa hai đường “sống chết”, có nghĩa phải chọn lựa việc phá sản công ty hay việc giảm giá bất động sản để kích thích cầu nhà đối tượng thu nhập vừa phải thấp nhằm giữ tồn công ty thương trường Các DN kinh doanh bất động sản cần tung thị trường sản phẩm với giá trị thực, phù hợp với túi tiền đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sôi động trở lại, tránh hậu sau Thứ tư: Hoàn thiện hệ thống chế, sách theo hướng Bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, quán, tôn trọng quy luật thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh Nhà nước thơng qua số sách tài chính, tín dụng, thuế… cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh mong phá băng Thứ năm: Hình thành thị trường bất động sản công khai minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán Bộ Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm quản lý xây dựng sở thông tin hạ tầng địa đủ độ tin cậy, kết nối với hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực giới để đảm bảo hội nhập kinh tế Cần có quan chun mơn định giá đất (giá QSDĐ), định giá bất động sản khác để chứng khốn hố tài sản bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại thị trường 3.3.3 Nhóm giải pháp định hướng, điều tiết, hỗ trợ thị trường bất động sản Tăng cường quản lý Nhà nước thị trường BĐS với nội dung sau: Tổ chức quan đăng kí nhất, hồ sơ giao dịch BĐS khơng đăng ký giao dịch khơng có ý nghĩa Thực đăng ký giao dịch thay cho tồn thủ tục hành quyền cho phép quan Nhà nước có thẩm quyền thực quan hệ giao dịch BĐS Trong điều kiện nước ta nên giao nhiệm vụ cho quan địa chính, quan địa nơi đăng ký thực giao dịch dân đất đai (quyền sử dụng đất) Trường hợp giao dịch việc mua bán BĐS dẫn đến thay đổi quyền sở hữu cơng trình quan địa chuyển hồ sơ tới quan đăng ký sở hữu tài sản thực công việc cần thiết Người dân đăng ký chuyển dịch xong, họ hưởng phục vụ lại từ phía quan Nhà nước Thêm vào nên tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường BĐS Nhà nước phải coi việc cung cấp thông tin cho thị trường BĐS trách nhiệm để hướng dẫn thị trường BĐS, phải tổ chức thực việc quan đăng ký chuyển dịch BĐS 3.3.4 Nhóm giải pháp kiểm tra, kiểm sốt Như biết lượng hàng hoá BĐS ln có nhiều biến động khó kiểm soát, để thị trường BĐS phát triển hướng cần tới điều tiết Nhà nước vào quan hệ cung cầu hàng hố BĐS Hiện cịn tồn nhiều thách thức cho phát triển thị trường bất động sản tình trạng dân số học ngày cao, hạ tầng kỹ thuật, giao thơng huyết mạch cịn yếu, quy hoạch chắp vá, quản lý vĩ mơ điều hành thị chưa hồn thiện Vì vậy, lâu dài cần có biện pháp tổng thể từ phân vùng, quy hoạch minh bạch thị trường, ngày có nhiều nhà đầu tư nước quan tâm đến thị trường tỷ trọng đầu tư vào thị trường bất động sản ngày lớn tổng đầu tư xã hội Cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng minh bạch BĐS sách quản lý tài nguyên đất quản quan trọng hệ thống hoạt động quản lý Nhà nước thị trường này, đặc biệt cần nhanh chóng đổi sách tài thị trường BĐS Nhà nước chủ yếu điều tiết giá đất quan hệ cung cầu, xây dựng hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư phát triển BĐS Nhà nước chủ động toàn thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị 100 trường đất đai thứ cấp, đảm bảo sử dụng mục đích theo quy hoạch xét duyệt Công khai minh bạch quản lý đất đai (từ việc giao đất, cho thuê đất đến việc đền bù, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất) Xây dựng hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS thơng tin thị trường BĐS Bất động sản lĩnh vực không đơn là ngành kinh tế kỹ thuật Vì nhiệm vụ kiểm tra, tổ chức quản lý thị trường bất động sản phân giao cho quan Nhà nước đồng thời phối hợp thực theo chức quản lý (Bộ Kế hoạch đầu tư quản lý dự án doanh nghiệp, Bộ Tư pháp quản lý đăng ký giao dịch đảm bảo; Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý đất đai; Bộ Xây dựng lý nhà, thị trường bất động sản; Ngân hàng Nhà nước quản lý số dư tín dụng…Tuy nhiên để đảm bảo tính đồng thống thực cần có quan quản lý cấp Nhà nước bất động sản thị trường bất động sản Xây dựng hệ thống kiểm tra đánh giá thực chuyên nghiệp, đồng quán Bộ ban ngành liên quan đến lĩnh vực bất động sản Tăng cường công tác tra, kiểm tra hệ thống đo lường chất lượng, đảm bảo chất lượng cơng trình, xây dựng chế tài xử phạt xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật Nhà nước đất đai quản lý đất đai Bên cạnh đó, tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh BĐS Muốn công việc thực cần cho phép thành phần kinh tế bình đẳng lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS, phải đăng ký kinh doanh làm nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật Hình thành phát triển doanh nghiệp phát triển đất, doanh nghiệp kinh doanh BĐS Nhà nước Doanh nghiệp kinh doanh BĐS Nhà nước hoạt động khai thác lĩnh vực: Mua bán, cho thuê BĐS Nhà nước Doanh nghiệp 101 phát triển đất hoạt động nhằm khai thác phát triển đất vùng đất để cung cấp quỹ đất cho dự án đầu tư, thương mại, dân dụng, để chuyển nhượng, cho thuê Ta biết kinh doanh BĐS ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, địi hỏi cần trọng cơng tác đào tạo nghề nghiệp chuyên môn phục vụ cho hoạt động thị trường như: Nghề “trung gian” (môi giới) BĐS, nghề định giá BĐS, nghề phát triển BĐS, nghề tư vấn BĐS Để tăng cường vai trò quản lý Nhà nước thị trường BĐS cần đến nhận thức người tham gia thị trường BĐS, môi trường pháp lý, quy hoạch - kế hoạch, sách mà cịn cần cán quản lý có kiến thức, trình độ chun mơn Đây lực lượng quản lý thị trường BĐS cần đào tạo chuyên môn KẾT LUẬN Sự hình thành, phát triển thị trường BĐS tất yếu khách quan mang lại lợi ích to lớn cho phát triển kinh tế - xã hội Do vậy, phát triển thị trường BĐS Việt Nam phù hợp với yêu cầu phát triển đất nước Để phát triển thị trường BĐS, Nhà nước có vai trị to lớn Vai trị Nhà nước thể thơng qua chức tạo lập môi trường pháp luật; hạn chế, khắc phục khuyết tật thị trường; định hướng, điều tiết, hỗ trợ thị trường kiểm tra kiểm soát Trong năm qua, thị trường bất động sản nước ta bước hình thành đóng góp vào phát triển kinh tế - xã hội chung đất nước Nhà nước phát huy vai trị phát triển Tuy nhiên, cịn khơng bất cập việc thực vai trị Trong xu hội nhập giới bước vào WTO địi hỏi thị trường phải hồn thiện để bắt kịp với phát triển Dự báo năm tới thị trường khởi sắc nhiều với tham gia nhiều nhà đầu tư nước ngồi Khơng người tham gia thị trường phải người động có đầy đủ điều kiện để hoạt động tốt nhất, lợi ích cao khơng cho thân mà cịn cho tồn xã hội Để phát huy vai trò Nhà nước thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới, cần phải xuất phát từ thực tế thị trường BĐS Việt Nam, nhân tố quốc tế tác động mạnh mẽ đến phát triển thị trường Hàng loạt vấn đề cần phải nỗ lực thực như: hoàn thiện môi trường pháp luật; đẩy mạnh khắc phục khuyết tật thị trường; tăng cường hoạt động định hướng, điều tiết, hỗ trợ thị trường kiểm tra kiểm soát Nhà nước… Thị trường bất động sản Việt Nam hướng định hướng Đảng Nhà nước ta hay khơng địi hỏi nhiều cố gắng chủ thể tham gia Đó chuyển biến lâu dài hai làm xong Chắc chắn thời gian tới thị trường phát triển mạnh mẽ đáp ứng ngày đầy đủ hơn, chất lượng cho đời sống dân cư DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thị trường bất động sản: Bài học kinh nghiệm quốc tế học cho Việt Nam, Nxb Thống kê Báo cáo thị trường văn phịng cho th, cơng ty bất động sản CB Richard Ellis Vietnam qua năm Bộ Xây dựng (2011), Dự thảo Chiến lược phát triển nhà đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Hà Nội Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường bất động sản: vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Nxb Tài Trần Kim Chung: “Mơi trường đầu tư Bất động sản Việt nam: Thực trạng Giải pháp”, Ban nghiên cứu Khoa học quản lý Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng Gary W Eldred, Đại học Trump (2010), Bất động sản 101, Nxb Lao động- xã hội, Hà Nội Vũ Thị Hạnh (2008), Thu hút FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng giải pháp, Luận văn thạc sỹ, Đại học Ngoại thương, Hà Nội Đỗ Hậu Nguyễn Đình Bổng (2005), Quản lý đất đai bất động sản đô thị, Nxb Xây dựng 10 Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp 11 Nguyễn Trần Nam: Định hướng quản lý thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới, tham luận hội thảo “Thị trường BĐS Việt Nam: Những vấn đề doanh nghiệp quan tâm”, Hà Nội 01/08/2010 12 Vũ Văn Phấn: Bình luận tác động sách với phát triển thị trường bất sđộng sản, tham luận hội thảo “Thị trường BĐS Việt Nam: Những vấn đề doanh nghiệp quan tâm”, Hà Nội 01/08/2010 13 Quốc hội (2003), Luật đất đai 14 Quốc hội (2005), Luật nhà 15 Quốc hội (2006), Luật kinh doanh BĐS 16 Đặng Đức Thành (2010), Kinh doanh bất động sản mục tiêu trụ hạng, Nxb Trẻ 17 Đinh Trọng Thắng (2008), “Các kênh huy động vốn đầu tư Bất động sản”, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương 18 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bổng (2004), Giáo trình bất động sản, Đại học Nơng Nghiệp I Hà Nội 19 Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ X Tiếng Anh 20 Adam B Ashcraft, Til Schuermann, Federal Reserve Bank of New York, Staff Reports: Understanding the Securitization of Sub- prime Mortage Credit, March 2008 21 Internatioanl Monetary Fund, Research Department (in consultation with the Fiscal Affairs and Monetary and Capital Market Department s): th Lessons of the Global Crisis for Macroeconomic Policy, 19 Feb 2009 22 Peter Hooper, Deutche Bank: Digesting the Credit Crunch Home Prices Are Key, 22sd April 2008 23 William B Gwinner Anthony Sanders, the World Bank Financial and Private Sector Development Vice Presidency, Global Markets Non- Bank Financial Instituitions Division: The Sub Prime Crisis: Implications for Emerging Markets Website: 24 Bộ Xây dựng http://moc.gov.vn 25 Cục quản lý nhà thị trường BĐS http://quanlynha.vietreal.net.vn 26 Hiệp hội BĐS Việt Nam http://tapchibatdongsanvietnam.vn 27 Mạng sàn giao dịch BĐS Việt Nam http://sanbatdongsan.net.vn 28 Tổng cục thống kê http://gso.gov.vn 29 http://useconomy.about.com/old/glossary/g/mortgage_securi.htm 30 http://homebuying.about.com/mortgagearticles/a/deedoftrust.htm 31 http://investmenttools.com/median_and_average_sales_prices_of_hous es_sold_in_the_us.htm 32 http://mortgage-x.com/general/indexes/cofi.asp 33 http://www.remax-western.ca/real-estate-gosasary ... chảy vào ngành kinh doanh BĐS 1.2.4 Tổ chức giám sát kiểm tra Trong kinh tế thị trường, Nhà nước vừa nhà quản lý toàn kinh tế vừa làm nhiệm vụ trực tiếp cung cấp hàng hóa cho xã hội (thông qua doanh. .. Hiện khỏan vay mua nhà ngân hàng Việt Nam thẩm định cách riêng lẻ, khơng bản, khơng có hệ thống mà chủ yếu dựa sách nơị ngân hàng Ngay ngân hàng định ngân hàng nhà đất, ngân hàng phát triển nhà... chẽ với thị trường tài quan quản lý ngân hàng quan tâm định đến thị trường BĐS Các tổ chức quản lý Nhà nước thường tập trung vào chức quản lý BĐS nước chủ yếu quản lý đất đai nhằm sử dụng đất