CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
KHÁI NIỆM VÀ NHỮNG ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản
Trong lịch sử phát triển của nhân loại, tài sản được phân loại thành "bất động sản" và "động sản", một khái niệm có nguồn gốc từ luật cổ La Mã Bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài nguyên dưới lòng đất mà còn là những sản phẩm được tạo ra từ sức lao động của con người trên mảnh đất đó.
Pháp luật của nhiều quốc gia công nhận phân loại tài sản, trong đó bất động sản (BĐS) được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, mỗi hệ thống pháp luật có những đặc điểm riêng, thể hiện qua quan điểm và tiêu chí phân loại, dẫn đến sự hình thành "khu vực giáp ranh giữa BĐS và động sản".
Hầu hết các quốc gia, như Pháp, Nhật Bản và Đức, định nghĩa bất động sản (BĐS) là đất đai cùng những tài sản liên quan, không thể tách rời khỏi vị trí địa lý của đất Tuy nhiên, một số nước như Nga lại quy định cụ thể rằng BĐS chỉ bao gồm “mảnh đất”, không phải là đất đai nói chung.
Tuy nhiên, một số quốc gia có quan niệm khác về các tài sản "gắn liền" với đất đai, được xem là bất động sản Cụ thể, Điều 520 của Bộ luật Dân sự Pháp quy định về vấn đề này.
Theo các quy định pháp lý, bất động sản (BĐS) được định nghĩa là đất đai và những tài sản gắn liền với đất Cụ thể, trong Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ, BĐS được coi là những tài sản chưa được thu hoạch, như mùa màng và trái cây còn trên cây Tương tự, Điều 100 của Luật dân sự Thái Lan khẳng định rằng BĐS bao gồm đất đai cùng các vật gắn liền với nó, tạo thành một hệ thống thống nhất Luật dân sự Đức cũng đưa ra khái niệm tương tự về BĐS, nhấn mạnh tầm quan trọng của đất đai và tài sản liên quan.
Theo Mc Kenzie and Betts (1996): “BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.
Theo Điều 174 của Bộ luật Dân sự năm 2005, bất động sản (BĐS) bao gồm các tài sản như đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cũng như các tài sản khác liên quan đến đất đai và những tài sản khác được pháp luật quy định.
Khái niệm bất động sản (BĐS) rất đa dạng và cần được quy định bởi pháp luật từng quốc gia, với những tài sản mà một quốc gia công nhận là BĐS có thể không được công nhận bởi quốc gia khác Tại Việt Nam, quy định về BĐS vẫn còn mở và chưa có danh mục cụ thể cho các loại tài sản này Tóm lại, BĐS bao gồm đất đai và các công trình kiến trúc được xây dựng trên đó.
1.1.1.2 Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, sự hình thành, phát triển của thị trường BĐS là tất yếu.
Bất động sản là hàng hóa đặc biệt không thể di chuyển nhưng mang lại lợi ích cho chủ sở hữu, dẫn đến hoạt động giao dịch Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch này, có tính chất khu vực và thay đổi theo thời gian Do đó, thị trường bất động sản phản ánh tổng hợp các giao dịch tại một khu vực địa lý cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định.
Thị trường bất động sản (BĐS) hình thành không phải ngẫu nhiên, mà phụ thuộc vào thời điểm BĐS được công nhận là hàng hóa Sự trao đổi, mua bán, cho thuê và chuyển nhượng BĐS là những hoạt động kinh doanh cốt lõi, tạo nên sự phát triển của thị trường này.
Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau:
Thị trường bất động sản (BĐS) là không gian diễn ra các hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS, tất cả đều tuân theo quy luật thị trường và được quản lý bởi Nhà nước.
Khái niệm 2 : Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Thị trường bất động sản (BĐS) được định nghĩa là tổ chức các quyền liên quan đến đất, cho phép trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể Định nghĩa này nhấn mạnh rằng thị trường BĐS hoạt động như một mô hình độc lập, nơi các quyền liên quan đến đất được thực hiện Mặc dù giao dịch mua bán BĐS tuân theo quy luật giá trị của thị trường, nhưng sự tổ chức các giao dịch này cần phải dựa trên một ý đồ rõ ràng.
Thị trường BĐS bao gồm ba thị trường nhánh:
- Thị trường cho thuê BĐS
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS được chia thành:
- Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất.
- Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê.
Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trường BĐS sau đây:
- Thị trường nhà ở và đất ở.
- Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh.
- Thị trường chuyển quyền sử dụng đất.
Thị trường bất động sản (BĐS) không chỉ là nơi giao dịch hàng hóa mà còn bao gồm những đặc điểm riêng biệt của nó Hàng hóa BĐS có giá trị tiêu hao dần nhưng vẫn giữ nguyên hình dáng tự nhiên trong quá trình sử dụng, như nhà cửa và xưởng máy Đất đai, với vai trò là tài nguyên quý giá và yếu tố đầu vào cho sản xuất, kinh doanh BĐS, được xem là một loại hàng hóa đặc biệt Khi nói đến thị trường mua bán và chuyển nhượng đất đai, thực chất là thị trường mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.1.2 Những đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản
1.1.2.1 Thị trường BĐS phát triển qua 4 cấp độ.
Thị trường bất động sản ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường thường phát triển qua bốn cấp độ chính: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa.
Cấp độ sơ khởi trong quản lý đất đai là giai đoạn quan trọng, nơi mà các chính sách về đất đai, chủ sở hữu và các cơ quan quản lý đất đai giữ vai trò quyết định trong việc định hình và thực hiện các quy định liên quan.
Cấp độ tập trung hóa là giai đoạn quan trọng trong quá trình phát triển của các doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn này, sự hạn chế về đất đai và năng lực xây dựng khiến không phải ai cũng có khả năng phát triển một tòa nhà hay dự án bất động sản lớn Do đó, các chính sách xây dựng cùng với sự quản lý của các cơ quan chức năng đóng vai trò quyết định trong việc hình thành và phát triển các dự án bất động sản.
VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản được thể hiện ở những nội dung sau:
1.2.1 Tạo lập môi trường, thể chế
Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc thiết lập cơ sở pháp lý cho các hoạt động của các chủ thể trên thị trường, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) Khung pháp luật không chỉ là nền tảng cho mọi hoạt động của thị trường BĐS mà còn giúp điều chỉnh các quan hệ pháp luật liên quan đến nhà đất Các văn bản pháp luật trong lĩnh vực này đều mang những đặc điểm chung của hệ thống pháp luật tại Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Duy trì trật tự và an toàn xã hội trong lĩnh vực kinh doanh đất đai và nhà ở
- Luật pháp là công cụ bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ khác đối với Nhà nước.
Nhà nước sử dụng công cụ pháp luật để đảm bảo bình đẳng và công bằng giữa các tổ chức, cá nhân trong việc sử dụng đất đai và nhà ở, đồng thời tạo ra sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích khác nhau.
Nhà nước đã xây dựng môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản, bao gồm các quy định về hàng hóa giao dịch, phương thức giao dịch và tổ chức quản lý thị trường Các nội dung này có thể được phân loại thành ba nhóm chính.
Những quy định pháp lý về hàng hoá BĐS.
Bất động sản (BĐS) có nhiều loại, nhưng đều gắn liền với đất đai Tính chất có trở thành hàng hóa của BĐS phụ thuộc vào quy định pháp luật của từng quốc gia về đất đai Theo nghị quyết hội nghị lần thứ VII của ban chấp hành trung ương đảng khóa IX, việc đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa - hiện đại hóa nhấn mạnh rằng "quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt" Hơn nữa, việc phát triển BĐS phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về quy hoạch lãnh thổ, môi trường cảnh quan và các tiêu chuẩn liên quan khác.
Những quy định pháp lý về phương thức giao dịch BĐS và các chủ thể tham gia.
Luật pháp các nước quy định nghiêm ngặt việc đăng ký và đăng ký lại bất động sản (BĐS) sau khi chuyển nhượng Các giao dịch BĐS thường dễ kiểm soát, với các điều kiện tham gia thị trường đơn giản hơn so với thị trường tài chính, yêu cầu các bên tham gia chỉ cần có hàng hóa và khả năng thanh toán Thủ tục chuyển nhượng chủ yếu nhằm bảo hộ và quản lý BĐS, trong khi Nhà nước không can thiệp vào các quan hệ kinh tế trên thị trường Tuy nhiên, để điều tiết thu nhập, Nhà nước áp dụng thuế giá trị gia tăng và thuế tiêu thụ đặc biệt khi có giao dịch chuyển nhượng BĐS.
Những quy định về hệ thống cơ quan quản lý BĐS của Nhà nước.
Thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam không có cơ quan Nhà nước chuyên trách quản lý, mà được điều hành bởi các cơ quan quản lý thương mại chung và hỗ trợ từ các tổ chức ngành nghề trong lĩnh vực BĐS Mối quan hệ giữa thị trường BĐS và thị trường tài chính rất chặt chẽ, do đó các cơ quan quản lý ngân hàng cũng chú trọng đến lĩnh vực này Các tổ chức quản lý Nhà nước chủ yếu tập trung vào chức năng quản lý BĐS, đặc biệt là quản lý đất đai, nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai phù hợp với các chính sách của Nhà nước.
Nhà nước có thể thành lập các tổ chức hỗ trợ quản lý đất đai, bao gồm tổ chức thẩm định giá đất để tính thuế, tổ chức xây dựng quy hoạch, cùng với các chính sách sử dụng đất hiệu quả.
Một thị trường muốn tồn tại và hoạt động hiệu quả cần có một môi trường pháp lý phù hợp Động lực chính của thị trường là lợi ích của các bên tham gia, nhưng để tránh tình trạng phá vỡ hay kém hiệu quả, cần thiết phải thiết lập các khuôn khổ và nguyên tắc điều chỉnh hành vi của các chủ thể Do đó, sự ổn định và minh bạch của các quy định pháp lý sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản (BĐS) có thể phát triển một cách tự phát, dẫn đến những hệ lụy như phát triển hỗn loạn, mất cân đối và đầu cơ tràn lan Do đó, việc định hướng phát triển thị trường BĐS từ phía nhà nước là cần thiết Nhà nước sẽ sử dụng các công cụ pháp luật, hành chính và kinh tế để điều chỉnh quá trình phát triển của thị trường, nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế các tác động tiêu cực, đồng thời góp phần thực hiện các mục tiêu kinh tế vĩ mô.
1.2.3.Hỗ trợ, điều tiết thị trường
Trong những năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) đã thu hút một lượng vốn đáng kể, góp phần giải quyết việc làm và nâng cao thu nhập cho người lao động Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp lý và chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở, và phát triển hạ tầng đô thị, bao gồm các quy định về quỹ phát triển nhà ở và thuế chuyển quyền sử dụng Những chính sách này đã định hướng và tạo dựng nền tảng cho sự phát triển của thị trường BĐS, hướng tới sự chuẩn mực, công khai, minh bạch và cạnh tranh lành mạnh.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với các vấn đề xã hội và kinh tế, bao gồm nhà ở cho người nghèo, an ninh lương thực quốc gia, chủ quyền lãnh thổ, cùng với các vấn đề văn hóa, kiến trúc và truyền thống Tùy thuộc vào quan điểm của từng quốc gia, chính phủ có thể thiết lập và thực hiện nhiều chính sách phù hợp để giải quyết những thách thức này.
Để đảm bảo an toàn lương thực và ổn định xã hội, các quốc gia giữ một tỷ lệ đất đai nhất định cho sản xuất nông nghiệp, với việc chuyển nhượng chỉ được phép khi chủ mới cam kết sử dụng đất đúng mục đích Nhà nước khuyến khích nông dân đầu tư để tăng độ màu mỡ của đất thông qua các loại thuế đặc biệt như thuế bỏ hoang và thuế theo giá trị đất Đồng thời, Nhà nước thực thi các chính sách bảo vệ tài nguyên đất nông nghiệp, bao gồm hỗ trợ đầu tư thủy nông và bảo vệ thực vật.
Chính sách đất đai nông nghiệp của Nhà nước có tác động đáng kể đến việc hạn chế phạm vi và mục đích trao đổi đất đai, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp thường ít linh hoạt trên thị trường Điều này liên quan chặt chẽ đến chính sách quản lý đô thị của Nhà nước.
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong quản lý đô thị, không chỉ trong việc sử dụng hiệu quả quỹ đất hạn hẹp mà còn trong việc cải thiện các khía cạnh sinh hoạt xã hội như kiến trúc, hệ số sử dụng không gian và giao thông Hoạt động quản lý đô thị của Nhà nước tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản, làm thay đổi giá đất ở các khu trung tâm kinh tế và tài chính, đồng thời cải tạo hạ tầng cũng ảnh hưởng đến giá cả và xu hướng thị trường Chính sách xây dựng nhà ở hỗ trợ từ ngân sách cho hộ gia đình thu nhập thấp cũng góp phần điều chỉnh sức ép cung - cầu về nhà ở.
Nhằm tạo ra một môi trường minh bạch cho thị trường bất động sản, Nhà nước công khai hóa công tác quản lý đô thị bằng cách cung cấp thông tin về kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng và quy hoạch đô thị dài hạn Đồng thời, Nhà nước áp dụng các loại thuế hợp lý đối với đất đai có lợi từ hoạt động đầu tư công nhằm điều tiết lợi nhuận của chủ sử dụng đất mà không cần đầu tư thêm Chính sách khuyến khích sử dụng không gian trong các khu nhà cao tầng và khai thác giao thông ngầm cũng góp phần tăng quỹ đất cho giao dịch thương mại tại các đô thị lớn Ngoài ra, Nhà nước còn bảo tồn các khu đô thị cổ và yêu cầu đảm bảo môi trường cho các hộ xung quanh những bất động sản dự định chuyển nhượng.
VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC PHÁT TRIỂN VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM
Mặc dù mỗi quốc gia có chế độ chính trị và sở hữu khác nhau, dẫn đến những chính sách và biện pháp khác nhau, Việt Nam, với nền kinh tế phát triển chậm, cũng như thị trường bất động sản chậm phát triển, cần học hỏi kinh nghiệm từ các nước phát triển hơn để nhanh chóng cải thiện và phát triển thị trường của mình.
Qua nghiên cứu tình hình thực hiện vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở một số quốc gia, có thể rút ra một số bài học quý giá cho Việt Nam Những bài học này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng chính sách minh bạch và hiệu quả, đồng thời khuyến khích sự tham gia của các bên liên quan trong quản lý thị trường Việc áp dụng các biện pháp quản lý linh hoạt và phù hợp với thực tiễn cũng là yếu tố then chốt để phát triển bền vững thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Bài học thứ nhất là cung cấp quyền sở hữu chính thức về nhà đất cho những người có thu nhập thấp, điều này rất quan trọng trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho họ Mặc dù nhiều người nghĩ rằng hỗ trợ giá từ Nhà nước như trợ giá hay miễn thuế sẽ giúp ích, nhưng thực tế lại khác Lịch sử của Hoa Kỳ cho thấy, với sự gia tăng dân số gấp đôi mỗi hai mươi năm, áp lực về nhà ở cho người thu nhập thấp ngày càng lớn Chính phủ đã sử dụng vũ lực để xóa bỏ các khu nhà ổ chuột và giao cho các công ty Nhà nước xây dựng nhà tái định cư, nhưng kết quả lại là lãng phí ngân sách và tình trạng lấn chiếm đất công không giảm Tham nhũng và đầu cơ nảy sinh từ sự độc quyền của các công ty Nhà nước, khiến người có thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở Thị trường bất hợp pháp phát triển mạnh mẽ, dẫn đến việc cần phải điều chỉnh luật pháp theo thực tế Một bước ngoặt quan trọng đã diễn ra khi ban hành quy định về quyền mua trước, cho phép người lấn chiếm đất công có quyền ưu tiên mua nhà theo giá Nhà nước, từ đó giải quyết một phần vấn đề nhà ở và việc làm cho họ Nhà nước cũng đã mở rộng và tích hợp thể chế phi chính thức về nhà đất vào thể chế chính thức.
Bài học thứ hai: Thị trường chứ không phải Chính phủ giữ vai trò quyết định.
Chính phủ Hoa Kỳ đã nỗ lực xây dựng các khu nhà tái định cư và hỗ trợ lãi suất, nhưng vẫn chưa giải quyết triệt để vấn đề Do đó, vai trò của Chính phủ trong việc giải quyết các vấn đề thị trường chủ yếu nằm ở quản lý vĩ mô, cùng với việc cung cấp hỗ trợ pháp lý và tài chính cho các dự án và chính sách.
Thị trường bất động sản ở các nước phát triển, như Đức và Úc, tuân thủ nguyên tắc thị trường với sự can thiệp tối thiểu từ Chính phủ, chủ yếu thông qua điều tiết vĩ mô và chính sách pháp luật Tại Đức, quyền sở hữu tư nhân về đất đai được công nhận, với quy định rõ ràng về quyền thừa kế và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy hoạch của Nhà nước Người sở hữu có quyền bán, thừa kế và thế chấp tài sản, đồng thời phải trả một phần giá trị đất cho chủ đất hàng năm Thị trường bất động sản Đức được điều chỉnh bởi nhiều đạo luật liên quan, trong khi Chính phủ chỉ can thiệp gián tiếp qua chính sách tài chính, đặc biệt là trong vấn đề nhà ở Tương tự, thị trường bất động sản Úc được xem là hoàn hảo với pháp luật không hạn chế quyền mua, bán, thế chấp và thuê bất động sản, tạo ra sự phong phú về hàng hóa.
Pháp luật không quy định hạn mức đất ở hay diện tích nhà sở hữu của mỗi cá nhân, mà phụ thuộc vào nhu cầu và khả năng tài chính của họ Nhà nước thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu và bảo đảm quyền sở hữu tài sản cho những người đã đăng ký Các giao dịch đất đai và bất động sản hợp lệ phải được đăng ký để có thể diễn ra trên thị trường Quyền sở hữu tư nhân về đất đai và bất động sản được pháp luật quy định rộng rãi, với giao dịch thực hiện theo nguyên tắc thị trường, trong đó Nhà nước đóng vai trò tư vấn và giám sát Nhà nước có trách nhiệm đăng ký các giao dịch bất động sản, cung cấp thông tin cần thiết cho người mua, thuê hoặc nhận thế chấp Bên cạnh đó, Nhà nước chỉ tư vấn giá cho các bên giao dịch thông qua các tổ chức định giá, trong khi giá cả giao dịch được hai bên tự thỏa thuận và các tổ chức dịch vụ phải đăng ký hành nghề.
Bài học thứ ba: phát triển đa dạng các loại hình thị trường bất động sản trong đó có mô hình nhà cho thuê.
Mô hình nhà cho thuê và tự xây đang cần phát triển bên cạnh thị trường nhà bán Tại phương Tây, nhà tự xây được xem là phù hợp cho người có thu nhập trung bình và thấp, như ở Hoa Kỳ vào thế kỷ XVIII và XIX Tuy nhiên, mô hình này có thể được coi là sản phẩm xa lạ với chủ nghĩa tư bản, phản ánh giai đoạn chuyển tiếp trong các nước tư bản trong thời kỳ đầu của kinh tế thị trường Với sự phát triển của chủ nghĩa tư bản, hình thức nhà ở đã trở nên đa dạng hơn, đặc biệt là nhà cho thuê Tại Cộng hòa Liên bang Đức, khoảng 37% người có thu nhập thấp hiện đang sống trong các căn nhà cho thuê.
Kỳ tỉ lệ này là 39% và ở Pháp trên 40% [1]
Nhà cho thuê là lựa chọn phù hợp cho những người có thu nhập thấp do chi phí ban đầu thấp và tính linh hoạt trong công việc Thị trường bất động sản Việt Nam đang hoạt động với mức giá cao, trong khi nền kinh tế còn nghèo nàn và thu nhập dân cư chủ yếu ở mức thấp và trung bình Điều này khiến nhiều người dân gặp khó khăn trong việc mua nhà ở riêng Do đó, Nhà nước cần có những hỗ trợ bổ sung cho các cá nhân và hộ gia đình tham gia vào thị trường bất động sản.
Một bài học quan trọng từ các quốc gia khác là việc khuyến khích và hỗ trợ người tiêu dùng tham gia vào thị trường, từ đó kích thích nhu cầu tiêu dùng.
Để phát triển trong bối cảnh hội nhập, Việt Nam cần một chính sách tổng thể cho chương trình tài trợ mua nhà, cho phép vay trong thời hạn 30 năm hoặc lâu hơn với mức lãi suất hợp lý Hiện tại, các khoản vay mua nhà từ ngân hàng tại Việt Nam được thẩm định một cách riêng lẻ, thiếu hệ thống và chủ yếu dựa vào chính sách nội bộ của từng ngân hàng Ngay cả các ngân hàng chuyên biệt như ngân hàng nhà đất hay ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long cũng không cung cấp thời hạn vay dài như ở các quốc gia khác Bên cạnh đó, lãi suất cho vay hiện nay thường rất cao, đôi khi vượt quá 12%/năm và thời hạn vay thường chỉ khoảng 5 năm hoặc ngắn hơn Chính vì vậy, quyền sở hữu nhà trở nên khó khăn đối với đại đa số người dân có thu nhập thấp và trung bình, làm giảm khả năng kích cầu trong bối cảnh thị trường đang “đóng băng”.
Kinh nghiệm từ Trung Quốc cho thấy việc cho vay dài hạn có tác động lớn đến nền kinh tế quốc gia, đặc biệt trong công tác cải cách nhà ở, giúp người dân sở hữu nhà và tạo ra tầng lớp trung lưu mới Quyền sở hữu bất động sản không chỉ là động lực phát triển kinh tế mà còn kích thích tiêu dùng nội địa Việc đẩy mạnh cho vay nhà với thời hạn dài hạn đã trở thành nguồn thu chính và mang lại lợi nhuận cao cho ngân hàng Số lượng chủ đầu tư bất động sản tại Trung Quốc đã tăng từ 4.200 vào năm 2001 lên hơn 30.000 vào năm 2004, với 12-15% thị trường do đầu tư nước ngoài chiếm giữ và dự báo sẽ tiếp tục tăng Các chuyên gia kinh tế tin rằng chính sách khuyến khích vay tiền trả góp sẽ giúp thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục thúc đẩy phát triển kinh tế Tuy nhiên, hiện nay, nhiều công ty và ngân hàng vẫn gặp khó khăn trong việc áp dụng mô hình cho vay mua nhà với lãi suất thấp, điều này chỉ thành công ở một số quốc gia đang phát triển như Trung Quốc, Thái Lan, Malaysia, trong khi Việt Nam vẫn còn hạn chế.
Bài học về thu hút vốn đầu tư, đặc biệt là từ kiều bào, cần có chính sách mở nhưng không buông lỏng quản lý như một số nước đã làm, nhằm tránh tình trạng hỗn loạn trên thị trường Để giải quyết vấn đề thiếu vốn cho các dự án lớn, nên áp dụng mô hình đầu tư nhà xây góp vốn, cho phép nhiều nhà đầu tư cùng hợp tác xây dựng tại một địa điểm nhất định Nhà nước sẽ quản lý và công khai thông tin liên quan đến dự án, từ thuế đất đến vật liệu xây dựng Sau khi hoàn thành, ban quản lý sẽ giải thể, không có lợi nhuận từ kinh doanh, giúp giá nhà trở nên hợp lý hơn và tạo ra nhà ở thực sự Đối với các dự án biệt thự cao cấp, nên chuyển sang xây dựng chung cư cao tầng để đáp ứng nhu cầu thị trường tốt hơn, tránh tình trạng tồn kho do giảm giá.
30 % vì đằng nào cũng lỗ.[25] Đồng thời học tập các nước Châu Mỹ trong việc xác định quy hoạch, kế hoạch phân bố sử dụng đất hợp lí.
Người Châu Mỹ có trình độ quản lý và quy hoạch cao, điều này cho thấy tầm quan trọng của việc học hỏi và hợp tác để nâng cao hiệu quả quản lý tại Việt Nam Các nhà quản lý nên tìm kiếm sự hỗ trợ từ những chuyên gia có kinh nghiệm để cải thiện khả năng của mình Đồng thời, cần thiết lập các quy định rõ ràng về trách nhiệm và hình phạt đối với những người thẩm định dự án, như cách mà Trung Quốc đã thực hiện Việc thiếu quy định và trách nhiệm có thể dẫn đến tình trạng tham nhũng và thất thoát tài chính nghiêm trọng, điều này không thể tiếp tục diễn ra trong quản lý nhà nước.
Bài học trong việc cung hàng hóa bất động sản trên thị trường.
Người kinh doanh bất động sản cần tập trung vào việc tính toán và đo lường nhu cầu của khách hàng thay vì chỉ dựa vào sản phẩm mà mình có thể cung cấp Họ nên phục vụ đa dạng đối tượng khách hàng, không chỉ giới hạn ở một nhóm nhỏ Đồng thời, loại hình hàng hóa cũng cần phải phong phú và đi kèm với nhiều ưu đãi hấp dẫn hơn.
Bài học về quản lý bất động sản tham gia thị trường.
Nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng hệ thống đăng ký bất động sản để tham gia thị trường, theo đó, mọi bất động sản muốn giao dịch đều phải có đăng ký hợp lệ Điều này không chỉ giúp quản lý tốt hơn mà còn có khả năng giảm thiểu và loại bỏ thị trường "ngầm" Các quốc gia như Úc và Đức đã thực hiện thành công phương pháp này, chứng minh tính hiệu quả của nó trong việc cải thiện quản lý bất động sản.
Như vậy có thể kết luận:
THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của thị trường
Giai đoạn 1992 – 2001 chứng kiến sự hình thành và phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản Việt Nam sau hai mươi năm đổi mới Tuy nhiên, bên cạnh những tiến bộ, thị trường vẫn tồn tại nhiều khuyết tật và hiệu quả chưa cao Tình trạng thị trường bất động sản "nóng" dẫn đến "sốt" hoặc "lạnh" dẫn đến "đóng băng" đã ảnh hưởng xấu đến đầu tư sản xuất và đời sống nhân dân Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng khẳng định tầm quan trọng của việc phát triển thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất, nhằm biến đất đai thành nguồn vốn cho phát triển và góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện đất nước.
Hiến pháp Việt Nam 1992 khẳng định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước quản lý thống nhất theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng hiệu quả Dựa trên quy định này, Luật đất đai năm 1993 đã công nhận quyền sử dụng đất như một loại hàng hóa đặc biệt, mở ra một bước đột phá quan trọng cho thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường.
Nhà nước đã công nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản (BĐS) và ban hành khoảng 500 văn bản pháp lý liên quan đến đăng ký, định giá và quy hoạch, tạo ra một khung pháp lý khá rộng rãi cho thị trường này Tuy nhiên, khung pháp lý vẫn còn thiếu chiều sâu, mang tính bao cấp và ít khả thi Thực tế cho thấy thị trường BĐS hoạt động sôi nổi, đặc biệt tại các khu vực thành phố, góp phần cải thiện điều kiện nhà ở và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai Mặc dù vậy, thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều nhược điểm, với chỉ khoảng 10% nhà, đất ở thành phố có sổ đỏ, sổ hồng, khiến phần lớn chủ sở hữu không đủ điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch chính thức.
Mặc dù thị trường bất động sản phi chính quy có thể hoạt động hiệu quả trong những điều kiện nhất định như văn hóa, sự tin tưởng và mối quan hệ xã hội chặt chẽ, nhưng nó vẫn tồn tại nhiều bất cập và rủi ro cho nền kinh tế - xã hội Một ví dụ điển hình là bê bối liên quan đến bất động sản trong vụ án Tăng Minh Phụng, đã khiến Nhà nước thiệt hại hàng nghìn tỷ đồng.
Hệ thống thông tin trong thị trường bất động sản hiện nay còn thiếu đầy đủ, minh bạch và khó tiếp cận, trong khi thông tin là yếu tố quan trọng cho sự vận hành của thị trường Thực tế, thông tin chỉ được hình thành sau một loạt cải cách thể chế cơ bản Trong lĩnh vực này, Nhà nước vẫn giữ vai trò độc quyền trong việc thu thập và xử lý các thông tin gốc, bao gồm quy hoạch, bản đồ địa chính, và các thông tin về giá trị, tính chất cũng như chủ sở hữu của bất động sản.
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay còn nhỏ và bị méo mó, không phản ánh đúng giá trị thực do quan hệ cung cầu và giá cả không ổn định Sự tăng giá bất hợp lý thường dựa trên thông tin không rõ ràng và tin đồn về quy hoạch, cũng như sự thay đổi chính sách của Nhà nước Nhiều khiếm khuyết trong thị trường này không chỉ đến từ bản chất của nó mà còn do sự quản lý chưa hoàn thiện của Nhà nước.
Giai đoạn 2: Thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003)
Từ năm 2000, giá nhà đất tại Việt Nam bắt đầu có sự biến động mạnh mẽ, đạt đỉnh cao vào quý II năm 2001, khiến giá bất động sản trở thành một trong những mức cao nhất thế giới, vượt qua nhiều thành phố lớn ở các nước phát triển Nhiều chuyên gia chỉ ra rằng sự bùng nổ này xuất phát từ tăng trưởng kinh tế cao, dẫn đến nhu cầu đất đai và nhà ở gia tăng; sự gia tăng đầu cơ trong kinh doanh bất động sản; chính sách đất đai của Nhà nước; tâm lý kỳ vọng vào lợi nhuận từ đất; và sự thiếu thông tin về giá cả thị trường.
Giai đoạn 3: Thị trường bất động sản đóng băng (2003 – trước 2007):
Từ cuối năm 2003, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua giai đoạn trầm lắng và “đóng băng”, với tình hình năm sau lạnh hơn năm trước Cụ thể, số liệu thống kê cho thấy giao dịch địa ốc thành công giảm 28% vào năm 2003, tiếp tục giảm 56% vào năm 2004 và giảm mạnh 78% vào năm 2005.
Từ cuối năm 2004, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng nghiêm trọng, đặc biệt sau khi Nghị định 181 ban hành ngày 29/10/2004 cấm phân lô bán nền Quy định này đã tạo ra một hiệu ứng mạnh mẽ, dẫn đến sự sụt giảm đáng kể trong các giao dịch bất động sản.
Giá nhà đất trên toàn quốc đang có dấu hiệu sụt giảm rõ rệt, mặc dù diễn biến này không đồng đều và khá phức tạp Tại một số địa phương phía Bắc, giá nhà đất đã giảm từ 30-40% nhưng vẫn không thu hút được người mua Cụ thể, tại các trung tâm huyện lỵ như Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc) và Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ), tình trạng này càng trở nên rõ nét.
Từ Sơn (Bắc Ninh) và Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên) đã chứng kiến sự giảm giá mạnh mẽ trong thị trường bất động sản, khi giá đất từng đạt từ 700 – 800 triệu đồng/mảnh vào năm 2004, nay chỉ còn 400 – 500 triệu đồng mà vẫn không có người mua Tình hình không khả quan hơn ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, đặc biệt là tại khu vực Cổ Nhuế và Thanh Xuân Trung.
Mỹ Đình (Hà Nội)… năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, đến nay chỉ rao bán ở mức trên - dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán.
Giai đoạn 4 : Từ năm 2007 đến 2009: Thị trường phát triển nóng và bắt đầu hạ nhiệt sau đó bước vào thời kỳ đóng băng.
Giai đoạn từ năm 2006 đến đầu năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua sự bùng nổ mạnh mẽ với giao dịch sôi động và giá cả tăng cao, đặc biệt là tại các dự án lớn Sự gia nhập mạnh mẽ của thị trường miền Trung, cùng với sự ra đời của các sản phẩm du lịch, đã tạo nên một bước ngoặt quan trọng Các địa phương như Đà Nẵng và Nha Trang đã chứng kiến sự phát triển vượt bậc trong giai đoạn này Tuy nhiên, từ quý II năm 2008 đến nay, thị trường đã rơi vào tình trạng suy giảm.
Từ năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều biến động lớn, bắt đầu từ việc nền kinh tế phải điều chỉnh ngay từ tháng 3 Sự thu hẹp tín dụng từ ngân hàng và cắt giảm đầu tư công đã khiến thị trường bất động sản, bao gồm đất nền dự án, căn hộ và nhà phố, rơi vào tình trạng khó khăn Đến giữa quý I/2008, thị trường đã suy giảm và nhiều dự án bị đình trệ, với lượng giao dịch giảm tới 85%-90% so với quý IV/2007 Cuối năm 2008, khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng nổ, tiếp tục tác động tiêu cực đến thị trường trong nước, khiến cho thực tế thị trường không có sự tăng trưởng nào kể từ đầu năm 2008.
Năm 2009, thị trường bất động sản trải qua nhiều biến động phức tạp Mặc dù một số dự án ở Hà Nội phục hồi nhờ kích cầu, hầu hết các dự án khác vẫn bị ảnh hưởng tiêu cực do không lan tỏa Cuối năm 2008, dư nợ bất động sản cao và chính sách kiềm chế lạm phát đã khiến Nhà nước tăng lãi suất ngân hàng và ngừng cho vay bất động sản Kết quả là từ quý I/2009, thị trường bất động sản giảm từ 30 đến 35%.
Sang năm 2010, diễn biến không có nhiều biểu hiện rõ rệt mà chỉ giữ ở mức độ ngang bằng năm 2009.
Năm 2011, chính sách hạn chế tín dụng và cắt giảm đầu tư công đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản, khiến nó suy giảm nghiêm trọng Hiện tại, thị trường bất động sản đang đối mặt với những mâu thuẫn gay gắt cần phải được giải quyết.
THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.2.1 Nhà nước tạo lập môi trường, điều kiện cho sự hình thành thị trường
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong quản lý vĩ mô thị trường bất động sản (BĐS) thông qua việc xây dựng hệ thống pháp luật và khung pháp lý cho hoạt động của thị trường Đồng thời, Nhà nước thực hiện các biện pháp kinh tế và tài chính nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS, quản lý và giám sát hoạt động cũng như cung cấp thông tin cần thiết Sự tham gia của Nhà nước, đặc biệt là Chính phủ, thể hiện qua việc quy hoạch và lập kế hoạch, sử dụng các công cụ để điều tiết cung cầu và giá cả Ngoài ra, Nhà nước cũng tham gia giao dịch trên thị trường BĐS như một chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu trong quá trình thực hiện chức năng quản lý.
Nhà nước đã xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật cho nền kinh tế thị trường, bao gồm cả hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản (BĐS), nhằm điều chỉnh và định hướng các hoạt động của thị trường Pháp luật kinh doanh BĐS bắt đầu hình thành từ sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, với những quy định mới như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân, cũng như quyền chuyển nhượng đất trong thời hạn giao đất Sau đó, nhiều đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng được ban hành, như Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Năm 1994, với các sửa đổi và bổ sung vào năm 1999, đã đánh dấu sự khởi đầu của nhiều bộ luật quan trọng tại Việt Nam, bao gồm Bộ luật Dân sự năm 1995 (sửa đổi năm 2005), Luật Xây dựng năm 2003, Luật Đầu tư năm 2005, Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Thương mại năm 2005 và Luật về Nhà ở năm 2005 Đặc biệt, sự ra đời của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 đã tạo ra bước ngoặt quan trọng trong lĩnh vực quản lý và phát triển bất động sản tại Việt Nam.
2006 (Luật KDBĐS) điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS
Nhà nước thực hiện giám sát chặt chẽ quy trình thi hành các quy định về phát triển đất đai, nhằm tạo ra hệ thống phân phối công bằng và hiệu quả Các nhà đầu tư cần tuân thủ quy hoạch xây dựng và nhận được sự chấp thuận từ chính quyền địa phương trước khi bắt đầu dự án Trong quá trình xây dựng, cán bộ giám sát sẽ kiểm tra việc tuân thủ quy định về đầu tư xây dựng, đảm bảo an toàn và an sinh xã hội Nếu các dự án tư nhân đáp ứng nhu cầu xã hội, các nhà làm luật và cán bộ giám sát cần bảo vệ quyền lợi cộng đồng mà không cản trở những sáng kiến và thiết kế tốt.
2.2.2 Định hướng phát triển thị trường
Nhà nước sử dụng các công cụ quản lý như quy hoạch, kế hoạch, chính sách và pháp luật để duy trì và tăng cường vai trò quản lý thị trường bất động sản (BĐS) Sự tác động của Nhà nước đến các quan hệ cung – cầu, hàng hóa và giá cả trong thị trường BĐS là rất rõ ràng Qua việc điều tiết, kiểm soát và định hướng, Nhà nước hướng tới sự ổn định của thị trường, ngăn ngừa mất cân bằng nghiêm trọng trong quan hệ cung cầu và tham gia vào việc hình thành, điều chỉnh giá cả BĐS Đồng thời, Nhà nước cũng khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường và bảo vệ quyền lợi của họ.
Sau hơn 20 năm đổi mới, đặc biệt từ khi Luật Đất đai 2003 được ban hành, hệ thống pháp luật về phát triển thị trường bất động sản đã được hoàn thiện và đồng bộ Tính đến tháng 7/2011, chính sách phát triển và quản lý thị trường đã có những cải tiến rõ rệt về số lượng và chất lượng so với giai đoạn đầu đổi mới năm 1986 Nhiều luật quan trọng đã được ban hành, tạo nền tảng vững chắc cho sự hoạt động và chính quy hóa của thị trường bất động sản.
Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai 2003 và các sửa đổi bổ sung hiện đang được hoàn thiện để trình Quốc hội XIII xem xét Những nội dung và cơ chế chính sách liên quan đến quản lý thị trường bất động sản ngày càng được cải thiện, góp phần tích cực vào sự phát triển của thị trường này.
Chính sách đối với thị trường bất động sản ngày càng rõ nét, với những biện pháp quan trọng nhằm điều tiết và quản lý thị trường trong các giai đoạn trầm lắng hoặc phát triển nóng Ví dụ, trong giai đoạn 2002-2004, thị trường đã được điều chỉnh giảm nhờ vào các chính sách đồng bộ như tăng cường quản lý đất đai, xây dựng và hạn chế tín dụng Tương tự, từ đầu năm 2011 đến nay, mặc dù thị trường BĐS gặp khó khăn, nhưng nhờ các chính sách quản lý hiệu quả, tình hình chưa rơi vào khủng hoảng nặng nề.
Trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản (BĐS), hiện vẫn tồn tại một số hạn chế, đặc biệt là sự thiếu hụt cơ quan chuyên trách Hệ thống cơ quan này cần có nhiệm vụ xác định rõ ràng quyền lợi của các chủ sở hữu BĐS, các quyền được phép thực hiện, ranh giới của BĐS, và giải quyết phần lớn các tranh chấp BĐS ngay tại thực địa.
Quản lý thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam hiện đang gặp nhiều vấn đề do sự dàn trải trong hoạt động quản lý, với sự tham gia của nhiều cấp, ngành từ Thủ tướng Chính phủ đến các cơ quan địa phương, trong khi vai trò của cơ quan chuyên trách về BĐS lại mờ nhạt Các cơ quan địa chính hầu như không có thực quyền và chỉ thực hiện chức năng tham mưu, dẫn đến việc giao đất, đăng ký sử dụng đất, quy định giá đất và giải quyết tranh chấp đều không thuộc thẩm quyền của họ Sự chậm chạp trong việc hợp thức hóa các quyền BĐS cũng là một vấn đề lớn Để xây dựng một thị trường BĐS chính quy, Nhà nước cần trao cho người chủ BĐS ít nhất hai quyền then chốt: quyền độc quyền sử dụng và hưởng lợi lâu dài từ BĐS, cùng với quyền chuyển nhượng các quyền liên quan thông qua giao dịch dân sự.
Theo kế hoạch của Tổng cục Địa chính, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDD) sẽ hoàn thành trên phạm vi cả nước vào trước năm
Mặc dù Nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở đã được thực hiện từ năm 2003, nhưng sau 6 năm, thực tế cho thấy nó chưa thực sự đi vào cuộc sống Người dân đang chiếm hữu và sử dụng bất động sản nhưng gặp khó khăn trong việc hợp thức hóa quyền lợi của mình Tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDD) chậm hơn nhiều so với dự kiến, và theo một số chuyên gia, có thể mất đến 20 năm cùng hàng nghìn tỷ đồng để hoàn thành việc cấp GCNQSDD nếu quy trình không được cải tiến.
Hồ Chí Minh mất 75 năm và Hà Nội 19 năm để hoàn thành việc cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDD), không tính các GCN phát sinh từ giao dịch thị trường bất động sản Trong 6 tháng đầu năm 2000, Hà Nội chỉ cấp được 12.340 GCNQSDD, tương đương 6% kế hoạch năm, chủ yếu là cho những trường hợp đơn giản Thực trạng này là do một số nguyên nhân chính.
Theo quy định của Luật đất đai, thẩm quyền giao đất thuộc về UBND cấp Tỉnh và Huyện Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDD) đã bị lãng quên trong một thời gian dài, dẫn đến tình trạng công việc bị dồn ứ Lãnh đạo UBND đã phải dành nhiều thời gian cho công việc này nhưng lại không có đầy đủ thông tin về từng thửa đất.
Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDD) hiện nay đang gặp nhiều khó khăn do tính phức tạp và rườm rà Người dân phải bỏ ra nhiều thời gian, công sức và tiền bạc để có thể nhận được tờ giấy chứng nhận này.
Hiện trạng nhà đất đô thị đang gặp nhiều phức tạp với tình trạng xây dựng không phép và mua bán trao tay phổ biến, khiến việc lập lại trật tự trong vài năm tới trở nên khó khăn Các cơ quan chức năng đã ban hành nhiều quy định không khả thi do không lường trước những khó khăn trong triển khai Hiện có khoảng 70% chủ sử dụng đất đô thị chưa có giấy tờ hợp lệ, phần lớn do họ không đủ khả năng hoặc không muốn chi trả các nghĩa vụ tài chính lớn để hợp thức hóa nhà, đất Do đó, người sử dụng đất thiếu động lực đăng ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDD), vì họ vẫn có thể sử dụng và dễ dàng bán mảnh đất mà không cần GCNQSDD.
ĐÁNH GIÁ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết và tham gia vào thị trường nhà ở, nhằm đáp ứng nhu cầu của các đối tượng có thu nhập thấp và gặp khó khăn về nhà ở Điều này không chỉ giúp cải thiện chất lượng cuộc sống cho người dân mà còn góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.
Tổ chức rà soát các dự án phát triển đô thị và nhà ở đang triển khai cũng như các dự án đã giao nhưng chưa thực hiện, nhằm phân loại các dự án cần tiếp tục, tạm dừng hoặc điều chỉnh cơ cấu và loại hình nhà ở cho phù hợp với nhu cầu thị trường Đồng thời, kiểm tra và yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghiêm túc quy định dành 20% diện tích đất của dự án để xây dựng nhà ở xã hội.
2.3 ĐÁNH GIÁ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
2.3.1 Những thành tựu chủ yếu
Trong những năm qua, quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản (BĐS) đã đạt được những kết quả nhất định, mặc dù nước ta xuất phát điểm thấp và phải đối mặt với nhiều khó khăn do các cuộc chiến tranh kéo dài Dưới sự lãnh đạo của Đảng và Nhà nước Việt Nam, chúng ta đã nỗ lực đổi mới công tác quản lý thị trường BĐS qua từng giai đoạn, đáp ứng yêu cầu của cách mạng và phục vụ hiệu quả cho nhiệm vụ chiến lược của đất nước.
Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý thị trường bất động sản (BĐS) ngày càng đầy đủ và toàn diện, bao gồm các quy định về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và góp vốn Những văn bản này không chỉ thể hiện vai trò quản lý của Nhà nước trong việc điều tiết các mối quan hệ phát sinh mà còn tạo điều kiện cho người dân thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của mình Qua đó, hệ thống pháp luật đã hình thành một hành lang pháp lý vững chắc, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường BĐS Việc công nhận đất đai như một loại hàng hóa đặc biệt cũng đánh dấu thành công trong công tác quản lý Nhà nước Bên cạnh đó, Nhà nước đã triển khai các chính sách ưu đãi và hỗ trợ tài chính nhằm khắc phục những khiếm khuyết của cơ chế thị trường, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS, từ đó khẳng định rõ hơn vai trò quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này.
Một trong những thành công nổi bật của quản lý Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản là sự hình thành của các cơ quan chuyên môn chuyên trách Những cơ quan này đã đáp ứng hiệu quả các nhu cầu cấp thiết hiện tại và ngày càng mang lại nhiều kết quả tích cực cho thị trường bất động sản.
Hoạt động quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản đã đạt được nhiều kết quả quan trọng, trong đó phần lớn đất nông nghiệp đã được giao cho các hộ nông dân Việc này không chỉ tạo cơ sở và động lực cho sự tự chủ của người nông dân mà còn góp phần dân chủ hóa đời sống kinh tế, xã hội ở nông thôn, thúc đẩy xây dựng nông thôn mới.
Nhiều địa phương đang tiến hành chuyển đổi, chuyển nhượng và cho thuê đất phục vụ mục đích nông nghiệp nhằm khắc phục tình trạng manh mún trong sử dụng đất Điều này không chỉ giúp cải thiện hiệu quả sử dụng đất mà còn góp phần vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn.
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cùng với quy hoạch đô thị và phát triển nhà ở, đã ảnh hưởng đáng kể đến việc phân bổ đất đai cho mục đích công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước Điều này cũng liên quan đến các cơ chế quản lý nhà nước trong xây dựng và phát triển nhà ở, cũng như việc xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị theo hướng hiện đại, đồng thời bảo vệ cảnh quan và môi trường.
Thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đang trên đà phát triển mạnh mẽ, với nhiều xã ở nông thôn tiến hành bán đất cho người dân để xây dựng nhà ở và đấu thầu quỹ đất công ích Đồng thời, nông dân cũng chủ động chuyển đổi ruộng đất giữa nhau Tại các đô thị lớn, hoạt động mua bán BĐS diễn ra sôi động, tạo nên những cơ hội đầu tư hấp dẫn cho nhiều người.
Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và cạnh các khu công nghiệp lớn.
Mặc dù thị trường bất động sản (BĐS) đã có những thành công đáng kể, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề cần khắc phục Thị trường BĐS tại Việt Nam vẫn còn sơ khai, thiếu định hướng phát triển rõ ràng và đang bộc lộ những bất cập cần được giải quyết.
Trong xã hội hiện nay, quan điểm về đất đai chưa thống nhất, khiến việc xác định giá trị và vai trò của đất đai trong sản xuất gặp khó khăn Đất đai được coi là tài sản quan trọng, nhưng nội dung và hình thức vận động của nó trong nền kinh tế thị trường chưa rõ ràng, đặc biệt khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân Cơ chế thực hiện quyền sở hữu toàn dân bị ảnh hưởng bởi tính hành chính và tập trung, dẫn đến việc chậm trễ trong việc chính quy hóa thị trường bất động sản, gây ra tình trạng phát triển tự phát và giao dịch không minh bạch.
Thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay đang đối mặt với tình trạng "ngầm" và phi chính quy, khiến các bên liên quan chưa nhận thức đầy đủ về quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình Điều này dẫn đến hậu quả nghiêm trọng như thất thu ngân sách và sự phát triển không lành mạnh, chủ yếu theo hướng đầu cơ.
Nhu cầu về nhà ở và đất ở đang gia tăng, nhưng thiếu một chiến lược phát triển bền vững Quy hoạch sử dụng đất hiện chỉ tập trung vào quy hoạch tổng thể mà thiếu quy hoạch chi tiết và xây dựng cụ thể cho từng khu vực Gần đây, một số quy hoạch liên quan đến đất đai và công trình công cộng đã được công bố, nhưng tính công khai còn hạn chế và chưa đáp ứng đủ nhu cầu tìm hiểu của người dân Tình trạng xây dựng không phép vẫn diễn ra phổ biến do thiếu minh bạch trong quy hoạch, sự phức tạp của thủ tục cấp phép, và chậm trễ trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khung pháp lý hiện tại của thị trường bất động sản vẫn còn nhiều bất cập, khi chưa có văn bản chính thức nào xác định rõ ràng vai trò, vị trí, nội dung và phương pháp vận hành của thị trường này.
Hiện nay, số lượng văn bản liên quan đến nhà đất, bao gồm luật đất đai, pháp lệnh và các quy định hướng dẫn từ chính quyền, đã gần một nghìn nhưng lại thiếu tính đồng bộ và nhất quán, dẫn đến nhiều kẽ hở Điều này khiến các cấp chính quyền và người sử dụng đất gặp khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục Đất đai và bất động sản hiện đang là lĩnh vực có nhiều khiếu kiện nhất, đồng thời cũng tạo điều kiện thuận lợi cho tham nhũng và thu nhập bất chính.
QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
BỐI CẢNH MỚI ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn và những thách thức trong nước, nền kinh tế Việt Nam vẫn ghi nhận những kết quả tích cực nhờ vào sự nỗ lực của toàn bộ hệ thống chính trị và cộng đồng doanh nghiệp.
Theo đánh giá của các tổ chức quốc tế, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư toàn cầu, đứng đầu ASEAN về mức độ thu hút FDI và xếp hạng trong top 10 nền kinh tế hấp dẫn nhất thế giới Kết quả từ điều tra của Diễn đàn Thương mại và Phát triển Liên hợp quốc (UNCTAD) cho thấy Việt Nam đã thăng hạng 3 bậc, đặc biệt thu hút các nhà đầu tư Nhật Bản và các nền kinh tế đang phát triển ở Châu Á Theo khảo sát của JETRO, Việt Nam tiếp tục là lựa chọn hàng đầu cho đầu tư trong lĩnh vực chế biến, và theo Thời báo Kinh doanh Nikkei, Việt Nam được xem là địa điểm đầu tư hấp dẫn nhất cho việc mở cơ sở sản xuất, vượt qua cả Ấn Độ và Thái Lan Trong vai trò là thị trường tiêu thụ, Việt Nam đứng thứ ba về mức độ hấp dẫn đầu tư, chỉ sau Ấn Độ và Indonesia.
Năm 2011, việc giải ngân dự án FDI đạt kết quả khả quan nhờ vào sự chú trọng thúc đẩy tiến độ giải ngân, phối hợp chặt chẽ với các Bộ, ban ngành và địa phương trong việc rà soát, phân loại dự án Chúng ta đã tập trung hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư, đồng thời kiên quyết xử lý các dự án chiếm dụng đất lớn và các nhà đầu tư chậm triển khai, thực hiện thu hồi đất và giấy chứng nhận đầu tư.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản đứng thứ hai sau ngành công nghiệp chế biến và sản xuất Tính đến tháng 6/2011, Việt Nam đã thu hút 699 dự án bất động sản với tổng vốn đầu tư khoảng 59.9 tỷ USD Đặc biệt, TP Hồ Chí Minh là điểm đến chính của các dự án này, với 143 dự án và tổng vốn đầu tư lên đến 9.6 tỷ USD.
Mỹ, tổng đăng ký thực hiện bằng 6,3 tỷ Đôla Mỹ.
Năm 2011 chứng kiến sự sụt giảm đáng kể trong việc cấp Giấy chứng nhận đầu tư (GCNĐT) cho các dự án quy mô lớn, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản, với vốn đăng ký chỉ đạt chưa đến 500 triệu USD trong 11 tháng, mức thấp nhất trong 5 năm qua Trong khi đó, năm trước đó, lĩnh vực này đã thu hút hơn 6,8 tỷ USD vốn FDI, cho thấy sự thay đổi rõ rệt trong xu hướng đầu tư nước ngoài vào bất động sản.
Hiện nay, các nhà đầu tư nước ngoài đang thận trọng giám sát môi trường kinh tế vĩ mô của Việt Nam do khủng hoảng kinh tế toàn cầu, với các vấn đề như lạm phát cao (21% vào tháng 6/2011), giới hạn thanh khoản (20% về tăng trưởng tín dụng), tỷ lệ lãi suất cao (22-25%), và biến động ngoại tệ (7% trượt giá) Những yếu tố rủi ro này không chỉ ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam mà còn tác động lớn đến thị trường này Thiếu vốn đầu tư đã khiến nhiều công trình xây dựng bị hoãn lại, và dự báo rằng thị trường văn phòng sẽ tiếp tục bị quá cung trong 1-2 năm tới Thị trường căn hộ cũng rơi vào tình trạng quá cung, với chỉ 50% trong số 100.000 căn hộ dự kiến có khả năng được xây dựng Giá căn hộ đang giảm, và tâm lý người mua đang chờ giá tiếp tục giảm, buộc nhiều chủ đầu tư phải bán tháo để thu hồi vốn.
Chính sách cởi mở của Nhà nước, bao gồm việc cho phép người dân mua nhà tại các khu đô thị mà không cần hộ khẩu, cùng với Nghị định 71 mở rộng đối tượng Việt kiều và cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam, đã gia tăng nhu cầu về bất động sản tại các khu đô thị lớn.
Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, làn sóng đầu tư gia tăng đã tạo ra nhu cầu mạnh mẽ về văn phòng, khách sạn và các công trình thương mại Đặc biệt, nhu cầu về văn phòng loại A, B và khách sạn từ 3 đến 5 sao tại các đô thị lớn đang tăng nhanh chóng.
Nhu cầu phát triển các khu kinh tế, khu công nghiệp tập trung và khu công nghệ cao sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản tại Việt Nam Theo quy hoạch, từ nay đến năm 2015, cả nước dự kiến thành lập hơn 100 khu công nghiệp mới với tổng diện tích khoảng 26.000 ha.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế trong những năm qua đạt mức cao, với 8,2% vào năm 2006, 8,5% năm 2007, 6,2% năm 2008, 5,3% năm 2009 và 6,7% năm 2010, dự báo năm 2011 sẽ đạt 7% Sự cải thiện này đã dẫn đến mức sống của các hộ gia đình tăng lên đáng kể, nhờ vào thu nhập đầu người được cải thiện.
Dân số Việt Nam hiện nay gần 88,87 triệu người, với hơn 250.1 nghìn gia đình trẻ kết hôn mỗi năm Theo Cục Quản lý nhà thuộc Bộ Xây Dựng, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Hải Phòng, hơn 30% hộ gia đình cán bộ, công chức, viên chức đang có nhu cầu cải thiện chỗ ở.
3.1.2 Những khuynh hướng phát triển trị trường bất động sản ở Việt Nam
Trước những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, giai đoạn sắp tới sẽ mở ra tiềm năng phát triển cho một số phân khúc thị trường cụ thể.
Thị trường bán lẻ tại Việt Nam đang trở thành một điểm sáng trong bối cảnh các thị trường khác có phần trầm lắng Với sự phát triển ổn định của thương mại hiện đại, Việt Nam thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý 1 năm 2011, nguồn cung diện tích bán lẻ đã tăng thêm 10.000 m2, nâng tổng diện tích lên 440.000 m2, tương ứng với mức tăng 2,33% so với cuối năm 2010 Dự kiến, trong các quý 2-4 của năm 2011, khoảng 180.000 m2 sẽ được đưa ra thị trường từ các dự án lớn như Savico Mega Mall, Keangnam Landmark Tower và Vincom Centre Long Bien, nâng tổng diện tích bán lẻ ước tính lên trên 620.000 m2, tăng 44% so với cuối năm 2010.
14/6, trung tâm thương mại Indochina Plaza với tổng diện tích 18.000 m2 đã được chính thức công bố cho thuê.[11]
Theo Công ty AC Nielsen Việt Nam, thị trường này đang phát triển nhanh chóng và được các doanh nghiệp đánh giá tích cực, với trọng tâm chủ yếu là hai thị trường truyền thống là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Thị trường bất động sản du lịch đang nổi lên như một xu hướng đầu tư mới trong thập kỷ qua, mặc dù không phát triển nhanh như các phân khúc khác Việc tìm kiếm đất và địa điểm đầu tư trong lĩnh vực này đang diễn ra sôi động, cho thấy tiềm năng lớn nhưng chưa được khai thác đúng mức Phân khúc này bao gồm các tiểu phân khúc như khu nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí và các khu du lịch Theo báo cáo của G4B, từ tháng 11/2009 đến 1/2010, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã tiếp tục rót vốn vào các dự án du lịch tại Việt Nam, chiếm 44.7% tổng vốn đầu tư trực tiếp FDI cả nước Để thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế và trong nước, cần chú ý đến một số lý do quan trọng.
QUAN ĐIỂM VỀ NÂNG CAO VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Quan điểm phát triển thị trường bất động sản ở nước ta trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá là:
Thị trường bất động sản cần phát triển nhanh và bền vững dựa trên đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện và quản lý Nhà nước có trách nhiệm giao và cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với thời hạn sử dụng ổn định theo quy định pháp luật Các bên được giao đất hoặc thuê đất sẽ được pháp luật bảo vệ quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất Thị trường bất động sản tại Việt Nam chủ yếu giao dịch quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, coi quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt.
Phát triển thị trường bất động sản cần gắn liền với việc khai thác và sử dụng đất đai một cách tiết kiệm và hiệu quả Điều này sẽ giúp phát huy tối đa tiềm năng và nguồn lực về đất đai, bất động sản, phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong thị trường bất động sản là yếu tố quan trọng để khai thác tối đa tiềm năng và nguồn lực, đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường Tất cả các doanh nghiệp, không phân biệt thành phần kinh tế, đều có quyền tham gia vào các hoạt động như mua, bán, thuê, cho thuê, thế chấp và góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất Các chính sách và biện pháp ưu đãi cần được áp dụng một cách thống nhất cho mọi doanh nghiệp tham gia kinh doanh bất động sản, nhằm tạo ra một môi trường cạnh tranh công bằng và hiệu quả.
Vào thứ tư, chính quyền sẽ kiên quyết thiết lập lại trật tự trong quản lý và sử dụng đất đai cũng như bất động sản theo quy định của pháp luật Hành động này nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai và việc nắm giữ đất đai trái phép.
ĐỀ XUẤT NHỮNG PHẢI PHÁP THỰC HIỆN TỐT HƠN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
3.3.1 Nhóm giải pháp về tạo lập môi trường, điều kiện phát triển thị trường
Một thị trường BĐS chính thức bao gồm các yếu tố chủ yếu sau:
- Quyền của người mua bán BĐS được đảm bảo;
- Phải có một cơ chế để người mua và người bán tìm được đến nhau;
Thông qua các biện pháp thông báo, quảng cáo, môi giới, đại lý ;
- Biện pháp hợp đồng giữa người mua và người bán được cộng đồng chấp nhận và người mua, người bán có thể thực hiện một cách dễ dàng;
- Giữa người mua, người bán tự thỏa thuận về giá cả, không có sự can thiệp của bên ngoài;
Để thu thập thông tin về đất đai, các cơ quan đăng ký đất đai cần thực hiện việc kê khai và đăng ký công khai các giao dịch mua bán Điều này đảm bảo tính minh bạch và dễ dàng tra cứu thông tin liên quan đến quyền sở hữu đất đai tại nơi đăng ký công cộng.
- Quyền chuyển nhượng đất và bán nhà cho người mua không phải qua kiểm soát và xét duyệt hành chính;
Người mua có quyền vay tiền từ ngân hàng bằng cách sử dụng đất làm tài sản đảm bảo Người vay và người cho vay có thể tự do thỏa thuận mức vay mà không cần sự kiểm soát của cơ quan nhà nước Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi cho người vay, cần có biện pháp đảm bảo an toàn, bao gồm việc cung cấp thông tin đầy đủ về lô đất thế chấp thông qua việc đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký công cộng.
- Người cho vay được quyền quyết định phát mại công khai, khi người vay không có khả năng trả đủ nợ để thanh toán nợ;
- Đảm bảo cho Nhà nước thu được các khoản thuế, lệ phí trong việc mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất;
Khung chính sách pháp luật phát triển thị trường bất động sản đã bao gồm các luật quan trọng như Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật Xây dựng, Luật nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đóng góp lớn vào sự phát triển của thị trường này Tuy nhiên, để Nhà nước nâng cao vai trò quản lý thị trường bất động sản, cần có giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện khung pháp lý Các công việc cần thực hiện bao gồm việc rà soát và điều chỉnh các quy định hiện hành để phù hợp với tình hình thực tiễn và nhu cầu phát triển của thị trường.
Để thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản (BĐS) dưới sự quản lý của Nhà nước, cần xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường này Việc làm này không chỉ khởi đầu mà còn là công việc thường xuyên nhằm hạn chế và xóa bỏ thị trường BĐS không chính thức, nơi Nhà nước không kiểm soát được Hệ thống pháp luật hiện hành cần được bổ sung và sửa đổi một số nội dung quan trọng để đáp ứng yêu cầu thực tiễn.
Đảm bảo mở rộng và thực hiện từng bước một cách không hạn chế đối với các đối tượng tham gia mua bán, chuyển nhượng, quyền chuyển nhượng, thuê mướn, thế chấp và góp vốn bằng bất động sản.
Đăng ký bắt buộc cho mọi giao dịch bất động sản là cần thiết để Nhà nước có thể kiểm soát hiệu quả các giao dịch này Điều này không chỉ giúp giảm thiểu các thủ tục hành chính phức tạp mà còn góp phần thúc đẩy hoạt động giao dịch bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người tham gia thị trường.
Nhà nước tập trung quyền lực trong việc lập kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất đai, đồng thời công khai thông tin về quy hoạch này Quản lý đất đai theo quy hoạch và đúng mục đích sử dụng là nhiệm vụ quan trọng, định hướng cho giao dịch bất động sản tại các khu vực cụ thể, đồng thời là điều kiện cần thiết để Nhà nước đầu tư thực hiện nhiệm vụ này.
Ba cần khẩn trương hoàn thành việc cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ), đặc biệt là đối với đất ở đô thị và đất khu dân cư nông thôn Để tăng tốc độ cấp GCNQSDĐ, cần giảm bớt các thủ tục xem xét và thẩm định của cơ quan Nhà nước Đối với đất đã sử dụng, nếu ủy ban nhân dân xã (phường) xác nhận không có tranh chấp, thì sẽ được cấp GCNQSDĐ.
Việc hoàn thành nhanh chóng hồ sơ địa chính là rất quan trọng, vì đây là tài liệu xác định quyền sở hữu bất động sản của từng tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Nhiệm vụ này thuộc về trách nhiệm của Nhà nước, và cần có sự đầu tư từ ngân sách Nhà nước để thực hiện hiệu quả.
3.3.2 Nhóm giải pháp khắc phục các khuyết tật thị trường
Trước mắt, cần quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án khu đô thị và căn hộ để hạn chế sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung.
Việc quản lý chặt chẽ cấp phép cho các dự án đầu tư là rất cần thiết để tránh tình trạng cung vượt cầu và hiệu quả đầu tư kém, như đã xảy ra trong ngành sản xuất lắp ráp ô tô Mặc dù có thể dẫn đến giảm thu ngân sách địa phương và Trung ương trong ngắn hạn, nhưng điều này sẽ góp phần làm cho thị trường bất động sản dần trở nên sôi động hơn.
Thứ hai: Cân đối lại cung cầu
Bộ Tài nguyên và Môi trường cần phối hợp với Tổng Cục Thống kê và các cơ quan liên quan để tiến hành điều tra nguồn cung, cầu về nhà ở và thu nhập của người dân Việt Nam Việc này sẽ giúp đánh giá tiềm năng thị trường bất động sản, từ đó cân đối cung cầu và xây dựng các chính sách điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý trong tương lai.
Các doanh nghiệp bất động sản cần điều chỉnh giá bán để phản ánh đúng giá trị thực, nhằm đảm bảo lợi nhuận cho người bán và phù hợp với khả năng chi trả của người tiêu dùng Trong bối cảnh giá bất động sản tại Việt Nam hiện nay cao hơn giá trị thực, các nhà đầu tư phải đối mặt với sự lựa chọn giữa việc phá sản hoặc giảm giá để kích thích nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp và trung bình Việc cung cấp sản phẩm đúng giá trị thực sẽ giúp thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn và tránh những hệ lụy tiêu cực trong tương lai.
Thứ tư: Hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng
Để đảm bảo sự đồng bộ và nhất quán trong thị trường bất động sản, cần tôn trọng các quy luật của thị trường và tăng cường tính cạnh tranh Nhà nước sẽ áp dụng các chính sách tài chính, tín dụng và thuế một cách hợp lý nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, từ đó góp phần phá băng cho lĩnh vực này.
Thứ năm: Hình thành một thị trường bất động sản công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán
Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm quản lý và phát triển cơ sở thông tin hạ tầng địa chính đáng tin cậy, liên kết với các hoạt động tài chính, ngân hàng và tín dụng, nhằm đảm bảo hội nhập kinh tế khu vực và toàn cầu Để thực hiện điều này, cần có cơ quan chuyên môn về định giá đất và định giá bất động sản khác, giúp chứng khoán hóa tài sản bất động sản, tạo thuận lợi cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố và phát mại trên thị trường.
3.3.3 Nhóm giải pháp định hướng, điều tiết, hỗ trợ thị trường bất động sản
Tăng cường quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS với những nội dung cơ bản sau: