Đề tài hoạt động đầu cơ đất đai tại việt nam và các giải các giải pháp cần thiết

Đề án môn học A LI NểI U T thực đổi mới, quan hệ đất đai nước ta có biến đổi nhanh chóng Cùng với tiến kinh tế tăng lên thu nhập tăng lên nhu cầu nhà ở, đất dân cư đất để sản xuất kinh doanh ngày tăng, thị Từ trước có luật đất đai (1993) quan hệ đất đai chuyển nhượng, chuyển đổi đất đai xuất bị nhà nước cấm Các giao dịch thời kỳ giao dịch ngầm diễn cách tự phát, khơng có điều tiết nhà nước Từ có Luật Đất đai (1993) có hiệu lực thi hành, quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất trở nên sôi động thị trường đất đai ngày định hình rõ nét Mặc dù vậy, thị trường đất đai nước ta khơng khỏi tính chất thị trường ngầm luật văn pháp lý khác chưa đủ sức mạnh để điều tiết thị trường đất đai vận động theo quy luật chế thị thường vừa theo định hướng nhà nước Những bất cập quản lý đất đai tạo miếng mồi béo bở cho kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai Hiện hoạt động đầu đất đai nước ta đến ngưỡng báo động, Hà Nội Tp Hồ Chí Minh Đây vấn đề nóng bỏng Nhà nước cần vốn để đầu tư xây dựng sở hạ tầng thực đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hóa phấn đấu đến năm 2020 đưa nước ta trở thành nước cơng nghiệp phần ngân sách không nhỏ bị thất thu nằm lĩnh vực đất đai chủ yếu gây đầu đất đai (ĐCĐĐ) tiêu cực lĩnh vực gây Hơn tín hiệu thất thường thị trường nhà đất nước ta thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho kinh tế đời sống dân cư Chúng ta có nhiều văn hướng dẫn thị trường, văn pháp lý nhằm khắc phục đầu đất đai hoạt động không giảm mà cịn gia tăng cách đáng lo ngại Chính vậy, cần nhận thức rõ vấn đề xung quanh hoạt động này, nhận thức tầm quan trọng thị trường bất động sản (BĐS) hậu ghê gớm hoạt động đầu (HĐĐC) thị trường BĐS để tìm biện pháp nhằm loại bỏ hạn đến mức thấp thiệt hại hoạt động gây Đồng thời nhìn lại thực để chống ĐCĐĐ lại chưa thực triệt để Dường chưa có văn pháp quy liều thuốc đặc trị hoạt động ĐCĐĐ nguyên nhân thúc Luật Đất đai sửa đổi kỳ nhằm chấn chỉnh hoạt động thị trường nhà đất Việt nam đồng thời loại bỏ tiêu cực đất đai làm lành mạnh hoá thị trường BĐS, đưa thị trường BĐS vào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần thực thành công chiến lược phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020 Chính vậy, lĩnh vực đất đai thu hút ý đông đảo tầng lớp dân cư Luật Đất đai đời ý kiến đóng góp quý báu nhiều tầng lớp dân cư Là sinh viên từ lâu quan tâm vấn nạn đầu em muốn nghiên cứu vấn ĐCĐĐ để nhìn nhận xác hoạt động này, đồng thời em muốn đóng góp ý kiến việc đối phó với tượng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com §Ị ¸n m«n häc Vì lý em chọn đề tài “Hoạt động đầu đất đai Việt Nam giải giải pháp cần thiết” - Mục đích nghiên cứu Là sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành không hội tốt, quyền lợi sinh viên nghiên cứu, ôn lại vận dụng kiến thức tổng hợp nghiên cứu từ năm trước mà nghĩa vụ sinh viên Đây nghĩa vụ phải hồn thành chương trình đào tạo bậc đại học Đề tài em khơng nhằm mục đích thực quyền lợi nghĩa vụ thân mà em muốn thông qua trình nghiên cứu đề tài em nâng cao kiến thức mình, đồng thời nhằm tiếp cận với thực tế để sau trường không gặp nhiều bỡ ngỡ Hơn nữa, lĩnh vực đất đai nước ta lĩnh vực bị thờ ơ, chưa quan tâm mức thực tế nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp tranh cãi Nạn ĐCĐĐ hồnh hành gây nên tác hại vơ to lớn mà ta nghiên cứu chương I đề tài gây nhức nhối cho nhà nghiên cứu nhà quản lý Là sinh viên chuyên ngành Kinh tế địa chính, trường Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội, em muốn nghiên cứu xem HĐĐC hoạt động nào? có tác hại kinh tế đời sống xã hội nào? thực trạng ĐCĐĐ Việt Nam sao? Cơ chế, sách pháp luật Nhà nước có liên quan biện pháp chống đầu cần thiết Cuối số kiến nghị thân giải pháp hạn chế ĐCĐĐ - Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài hoạt động ĐCĐĐ phạm vi nước mối quan hệ với thị trường nhà đất Nhưng nước ta thị trường BĐS Hà Nội Tp Hồ Chí Minh diễn sôi động trở thành tâm điểm ảnh hưởng tới lĩnh vực khác Do vậy, HĐĐC đất đai theo gót mạnh mẽ hai địa bàn này, ta xem xét hoạt động ĐCĐĐ số địa phương khác Đề tài nghiên cứu biện pháp chống ĐCĐĐ cần thiết nước ta nước - Phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu vấn đề gì, tượng tự nhiên, kinh tế xã hội cần phải có phương pháp Phương pháp vật biện chứng phương pháp vật lịch sử hai phương pháp nòng cốt nghiên cứu hoạt động ĐCĐĐ Việt nam Các phương pháp mối quan hệ tác động qua lại hoạt động ĐCĐĐ với tượng kinh tế xã hội khác Ngoài phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp tốn, phương pháp tổng kết thực tiễn sử dụng - Nội dung nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu chia làm thành ba chương với vấn đề sau: Chương I: Một số vấn đề chung thị trường nhà đất hoạt động đầu đất đai LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học Chng II: Thực trạng đầu đất đai Việt Nam Chương III: Quan điểm, phương hướng giải pháp chủ yếu Tuy nhiên, vấn đề phức tạp mặt khác thời gian trình độ có hạn cộng thêm kiến thức thực tế hạn chế nên đề tài khơng tránh khỏi thiếu sót; em mong đóng góp ý kiến thầy giảng viên Trung tâm Đào tạo Địa Chính Kinh Doanh BĐS – Trường Đại học Kinh tế quốc dân HN bạn đọc để đề tài hoàn thiện Đề tài hoàn thành với giúp đỡ tận tình GS,TSKH Lê Đình Thắng – Giám đốc Trung tâm Đào tạo Địa Chính Kinh Doanh BĐS số tài liệu tham khảo B PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT VÀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI I- MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT I.1 VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT ĐAI a Vai trò đất đai Như ta biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, với vòng quay bánh xe thời gian người xuất tác động vào đất đai, cải tạo đất đai biến đất đai từ sản phẩm tự nhiên lại mang sức lao động người, tức sản phẩm của xã hội Đất đai tài nguyên thiên nhiên quý giá quốc gia yếu tố mang tính định tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Các Mác viết: “Đất đai tài sản mãi với loài người, điều kiện để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, khơng có đất đai khơng có ngành sản xuất nào, người tiến hành sản xuất cải vật chất để trì sống trì nịi giống đến ngày Trải qua trình lịch sử lâu dài người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ sản vật tự nhiên thành tài sản cộng đồng, quốc gia Luật Đất đai năm 1993 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai tài ngun quốc gia vơ quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày nay!” Rõ ràng, đất đai khơng có vai trị quan trọng nêu mà cịn có ý nghĩa mặt trị Tài sản quý giá phải bảo vệ xương máu vốn đất đai mà quốc gia có thể sức mạnh quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể chủ quyền quốc gia Đất đai nguồn cải, LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học quyền sử dụng đất đai nguyên liệu thị trường nhà đất, tài sản đảm bảo an tồn tài chính, chuyển nhượng qua hệ b Đặc điểm đất đai Đất đai có tính cố định vị trí, khơng thể di chuyển được, tính cố định vị trí định tính giới hạn quy mơ theo khơng gian chịu chi phối yếu tố môi trường nơi có đất Mặt khác, đất đai khơng giống hàng hóa khác sản sinh qua q trình sản xuất đó, đất đai có hạn Tuy nhiên, giá trị đất đai vị trí khác lại không giống Đất đai đô thị có giá trị lớn nơng thơn vùng sâu, vùng xa; đất đai nơi tạo nguồn lợi lớn hơn, điều kiện sở hạ tầng hồn thiện có giá trị lớn đất đai có điều kiện Chính vậy, vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ thuận lợi điều kiện xung quanh trở nên tốt đất có giá trị Vị trí đất đai điều kiện đất đai không tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thương mại cho cơng ty, doanh nghiệp mà cịn có ý nghĩa quốc gia Chẳng hạn, Việt Nam cửa ngõ khu vực Đông Nam á, có biển, có cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn bán với nước khu vực giới, điều mà nước bạn Lào khơng thể có Đất đai tài sản khơng hao mịn theo thời gian giá trị đất đai ln có xu hướng tăng lên theo thời gian Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai phù hợp với vùng địa lý, đất đai sử dụng vào mục đích nơng nghiệp tính đa dạng phong phú đất đai khả thích nghi cuả loại cây, định đất tốt hay xấu xét loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích lại khơng tốt cho mục đích khác Đất đai tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động người Con người tác động vào đất đai nhằm thu sản phẩm để phục vụ cho nhu cầu sống Tác động trực tiếp gián tiếp làm thay đổi tính chất đất đai chuyển đất hoang thành đất sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất Tất tác động người biến đất đai từ sản phẩm tự nhiên thành sản phẩm lao động Trong điều kiện sản xuất tư chủ nghĩa, đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến quan hệ kinh tế – xã hội Trong xã hội có giai cấp, quan hệ kinh tế – xã hội phát triển ngày làm mâu thuẫn xã hội phát sinh, mối quan hệ chủ đất nhà tư thuê đất, nhà tư với công nhân Trong kinh tế thị trường, quan hệ đất đai phong phú nhiều, quyền sử dụng đất trao đổi, mua bán, chuyển nhượng hình thành thị trường đất đai Lúc này, đất đai coi hàng hoá hàng hoá đặc biệt Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác biến động thị trường có ảnh hưởng đến kinh tế đời sống dân cư LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án m«n häc I.2 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường BĐS tập hợp xếp để người mua bán hàng hoá BĐS tác động qua lại lẫn để xác định giá số lượng BĐS thực Trong đó, BĐS xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) tài sản không di dời bao gồm: + Đất đai; + Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; + Các tài sản khác gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác pháp luật quy định Tuy nhiên, tất BĐS tham gia giao dịch thị trường, hàng hoá BĐS muốn giao dịch thị trường phải có đủ điều kiện tham gia giao dịch theo quy định Nhà nước Chẳng hạn như, đất đai mà người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có tranh chấp Ở nước ta nay, quan niệm thị trường BĐS theo nghĩa hẹp thị trường Nhà đất nhà, đất BĐS nhiều tầng lớp dân cư quan tâm Mặt khác, thị trường BĐS thị trường nhà đất hình thành rõ nét hoạt động sôi Thị trường nhà đất hiểu tập hợp xếp để hành vi mua bán hàng hoá nhà đất (thực chất hàng hoá quyền sử dụng đất) dịch vụ gắn liền với hàng hố người mua người bán thực Luật đất đai hành quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” gắn liền với quyền sử dụng mục đích, người sử dụng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền chấp quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi thị trường nhà đất quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Số lượng, chất lượng giá hàng hoá nhà, đất mà người mua người bán thoả thuận với phụ thuộc vào quy mơ tài sản nhà đất, quy mơ, mức độ, tính chất quyền tài sản I.3 Vai trò thị trường bất động sản Thị trường BĐS phận hệ thống đồng loại thị trường Thị trường phát triển thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội đất nước góp phần nâng cao đời sống dân cư Vai trị thể sau: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com §Ị ¸n m«n häc + Thị trường BĐS có vai trị thực tái sản xuất yếu tố cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS người mua BĐS tác động qua lại lẫn nhau, cung thoả mãn cầu quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất chuyển sang bên mua Tuy nhiên, BĐS phép mua bán lại nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trường luôn phong phú đa dạng bao gồm cũ + Khi giao dịch BĐS thành cơng lúc vốn từ hình thái vật chuyển sang hình thái giá trị Tốc độ chuyển hố vốn phụ thuộc vào nhiều nhân tố như: thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu thị trường, khả toán Sự tồn Doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độ chu chuyển vốn tài nhà kinh doanh Chẳng hạn, Doanh nghiệp xây dựng nhà để bán, muốn tái sản xuất chu kỳ Doanh nghiệp phải bán nhà để trang trải khoản như: trả lãi tiền vay, chi phí quản lý, tiền mua nguyên vật liệu (như cát, xi măng, sắt thép) Để kinh doanh thành công nhà kinh doanh phải có lực dự đốn xu hướng biến động thị trường, tính tốn thời điểm đầu tư, tính tốn nên xây dựng loại nhà nào, với số lượng bao nhiêu? Quá trình tiêu thụ sản phẩm thị trường giúp giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng BĐS giải phóng điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS hồn trả lãi tiền vay, trả lương cho công nhân + Thị trường BĐS nói phận hệ thống đồng loại thị trường Bởi vậy, thị trường phát triển góp phần phát triển đồng loại thị trường điều kiện quan trọng để chế thị trường phát huy tác dụng + Thị trường BĐS cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng BĐS mua bán BĐS Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán Cịn người mua có nhu cầu mua BĐS nhà kinh doanh Vì vậy, nơi giải mối quan hệ cung – cầu thị trường BĐS Tại đây, người mua người bán thực hành vi mua bán Nhà kinh doanh BĐS bán sản phẩm thu lợi nhuận lại bắt đầu chu kỳ kinh doanh mới, trình sản xuất diễn bình thường điểm hẹn ln thị trường BĐS + Thị trường BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi công nghệ, nâng cao chất lượng hàng hoá BĐS, bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất đai – tài nguyên quốc gia vô quý giá Do thị trường có nhiều nguồn cung hàng hố BĐS, có nhiều nhà cung cấp thế, ln ln tồn cạnh tranh người bán Mặt khác, có nhiều người muốn mua BĐS tức có cạnh tranh mua Vì vậy, nhà kinh doanh BĐS phải không ngừng cải tiến mẫu mã chất lượng hàng hoá nhằm nâng cao sức cạnh tranh thị trường mang lại nhiều lợi nhuận LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn häc + Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với chế, sách quản lý Nhà nước phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu Nhà nước Hoạt động thị trường BĐS phát tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hồn chỉnh, bổ sung chất xúc tác cho thị trường Chẳng hạn, thị trường BĐS có xuất tình trạng đầu đất, trốn thuế Nhà nước có biện pháp điều chỉnh cách văn pháp lý nhằm khắc phục tượng làm lành mạnh hoá thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Thị trường điều chỉnh hồn thiện lại góp phần hồn chỉnh hệ thống đồng loại thị trường, phát huy ưu kinh tế thị trường Nhưng thị trường BĐS phát triển lên bước vượt qua tầm kiểm sốt Nhà nước địi hỏi Nhà nước lại phải đổi công tác quản lý + BĐS thường tài sản có giá trị lớn, Nhà nước kiểm sốt thị trường BĐS thị trường sơi động Nhà nước thu nhiều ngân sách từ BĐS + Thị trường BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây dựng, ngân hàng, môi trường nên việc mở rộng phát triển thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác ngành Đồng thời nâng cao trình độ xã hội hố sản xuất kinh doanh Trên thị trường chủ thể tham gia có điều kiện tiếp xúc mở rộng mối quan hệ với chủ thể thuộc ngành, lĩnh vực khác Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp dẫn thị trường cao Thị trường phát triển có vai trị nâng cao lực kinh doanh, động chủ thể tham gia thị trường Hơn nữa, người quản lý thị trường thuộc lĩnh vực có liên quan đến thị trường BĐS phải không ngừng tự nâng cao trình độ để bắt kịp với phát triển thị trường Mặt khác, thị trường BĐS phát triển khả thu hút vốn đầu tư nhà kinh doanh nước nước huy động vốn tích luỹ tầng lớp dân cư tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi công nghệ, nâng cao hiệu đồng vốn + Thị trường BĐS điều hoà giải mối quan hệ lợi ích tầng lớp dân cư lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể lợi ích tồn xã hội + Thị trường phát triển góp phần xố bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, kinh doanh trái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước I.4 Những đặc điểm thị trường BĐS Thị trường BĐS gắn liền với đặc điểm BĐS – tài sản di dời được, mà thị trường mang tính chất khơng tập trung mà trải rộng khắp vùng đất nước Ở địa phương, vùng địa lý BĐS lại có đặc điểm riêng Bởi vậy, thị trường BĐS lớn có hàng loạt thị trường nhỏ, thị trường lại mang sắc riêng với quy mơ trình độ khơng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học ging nhau, đặc điểm vùng địa lý khác có phát triển khơng đồng vùng, miền (điều điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn hố, xã hội quy định cho vùng, địa phương) Ở vùng thuận lợi sở hạ tầng, mức thu nhập thị trường BĐS có điều kiện phát triển hẳn nơng thơn miền núi quy mơ trình độ Các tài sản BĐS mang đặc điểm vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên, tập quán sản xuất sinh hoạt vùng, nên thị trường BĐS thị trường khơng hồn hảo khơng có đồng thơng tin yếu tố cấu thành thị trường Có BĐS có lịch sử tồn dài tham gia vào thị trường, có BĐS mua bán lại nhiều lần, có bất động sản giao dịch trị trường không thức, có BĐS chưa đăng ký, có BĐS đăng ký thơng tin khơng xác dẫn đến nguồn gốc BĐS khó xác định việc định giá trị xác BĐS khó khăn Ngay vùng, địa phương, người bán người mua BĐS thiếu thơng tin giao dịch trước Vì thơng thường người ta cần thực giao dịch người ta quan tâm tới thông tin liên quan đến BĐS Khác với hàng hố khác, BĐS có giá trị khác loại BĐS nắm giá cả, thiếu thông tin nên người mua BĐS khơng biết mua với giá có hợp lý hay không? Ngay BĐS tương đồng phạm vi nước khơng phải nắm đầy đủ thông tin để thực giao dịch Cũng thiếu thông tin nên thị trường bị cản trở thơng suốt, người mua BĐS muốn mua rẻ, người bán BĐS muốn bán đắt mà tài sản BĐS có giá trị lớn, để mua BĐS người mua thận trọng, kỹ lưỡng việc xem xét tính phù hợp BĐS với mục đích sử dụng khả tài định Muốn thị trường thơng suốt thơng tin cần phải rõ ràng, lực cản phải loại bỏ để giao dịch diễn nhanh chóng khả thành công cao Trong thị trường BĐS, cung BĐS khơng thể phản ứng nhanh chóng với thay đổi cầu, cung co giãn cịn cầu co giãn mạnh Do việc tạo nguồn cung BĐS chịu chi phối nhiều nhân tố như: việc mua đất, thời gian xin cấp phép xây dựng, thành công chu kỳ kinh doanh trước yếu tố định tốc độ phản ứng cung cầu BĐS Trong ngắn hạn cung BĐS không thoả mãn cầu nên cung – cầu không cân mà ln ln có xu hướng tiến tới cân Ngay tương lai cầu lại xuất địi hỏi Cũng lý mà thị trường BĐS hấp dẫn người có tiềm lực tài mạnh, có khả chờ đợi đồng vốn phát huy tác dụng 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com §Ị ¸n m«n häc Tuy nhiên, ngắn hạn cung BĐS tăng lên nhờ chuyển mục đích sử dụng BĐS Ví dụ này: Ở nước ta diễn Seagames 22, nhu cầu nhà cho thuê tăng lên lớn Số lượng phòng cho th có khơng thể đáp ứng đủ nhu cầu thuê nhà tăng lên đột ngột, người ta chuyển nhà sang cho thuê nhằm có thêm thu nhập đáp ứng nhu cầu thuê nhà, Seagames kết thúc, mục đích sử dụng BĐS lại dùng để ở, cho thuê Tất nhiên việc chuyển mục đích sử dụng thực điều kiện để thực cho phép Chẳng hạn như: BĐS dùng cho người nước thuê phải BĐS nào? quyền nghĩa vụ bên sao? Việc chuyển mục đích sử dụng có phù hợp với quy hoạch cho phép không? Thị trường BĐS thị trường chịu quản lý chặt chẽ Nhà nước, xuất phát từ đất đai thuộc sở hữu nhà nước cịn loại hình sở hữu khác sở hữu bán phần, không đầy đủ Các nhà kinh doanh BĐS muốn xây dựng BĐS để bán phải làm thủ tục xin cấp phép xây dựng, đóng thuế Kinh doanh BĐS phải tuân theo quy định riêng bất động sản đất đai tài sản có liên quan đến đất đai mà đất đai tài nguyên quốc gia Nhà nước thống quản lý, đất đai có liên quan đến trị, kinh tế, xã hội Đất đai BĐS khác muốn tham gia vào thị trường BĐS phải BĐS có đủ điều kiện quy định luật Trong thị trường BĐS, tổng cung đất đai dành cho mục đích cố định, việc cải tạo đất làm tăng cung cận biên tổng cung Đối với mục đích sử dụng cụ thể khơng thiết cố định tổng cung đất đai cố định Ví dụ: Tổng diện tích đất cho tất mục đích địa phương là: 10.000 Trong đó: - Đất dành cho nơng nghiệp là: 3.000 - Đất dành cho lâm nghiệp : 1.000 - Đất chuyên dùng : 3.000 - Đất khu dân cư nông thôn : 2.000 - Đất chưa sử dụng : 1.000 Nhưng vùng có nhu cầu mở rộng đường giao thơng nên lấy từ đất nơng nghiệp 1.000 ha, đất nơng nghiệp cịn 2.000 đất chun dùng tăng lên 4.000 Nhưng tổng cung đất đai cho tất mục đích 10.000 Trong thị trường nhà đất, hàng hoá trao đổi, mua bán thị trường thực chất mua bán, chuyển nhượng quyền (quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở) Một đặc điểm thị trường BĐS thị trường này, tài sản BĐS tiêu hao giá trị giữ hình dáng tự nhiên như: nhà cửa, xưởng máy có khấu hao (ngoại trừ đất đai) 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com §Ị ¸n m«n häc I.5 Phân loại thị trường bất động sản Có nhiều cách tiếp cận nhằm phân loại thị trường: Phân loại dựa dấu hiệu “sở hữu” “sử dụng” chia thị trường BĐS làm loại: + Thị trường mua bán BĐS: Quyền sở hữu chuyển cho bên mua + Thị trường cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu quyền sử dụng chuyển cho bên thuê + Thị trường chấp bảo hiểm BĐS: Quyền sở hữu không thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu Riêng BĐS đất đai quyền định đoạt tối cao thuộc Nhà nước - Phân loại theo thứ tự thời gian người ta chia thị trường BĐS làm loại: + Thị trường cấp I (thị trường sơ cấp): Đây thị trường chuyển nhượng, cho thuê giao quyền sử dụng đất Thị trường sơ cấp thị trường Nhà nước với tầng lớp dân cư Thị trường mang tính cơng khai khơng có giao dịch ngầm Hiện nay, quỹ đất quốc gia để giao hay cho th khơng cịn Để giao đất hay cho thuê đất Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư vào đất (nhất huy động loại đất chưa sử dụng) + Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng cơng trình BĐS để bán cho thuê + Thị trường cấp III: Là thị trường mua bán lại cho th lại cơng trình mua cho thuê Thị trường cấp II thị trường có tham gia Nhà nước tư nhân Nhà nước tư nhân xây dựng cơng trình BĐS để bán cho thuê Thị trường cấp III thị trường tầng lớp dân cư với Đối với đất đai quy định việc chuyển nhượng đất đai thực chất mua bán quyền sử dụng đất - Phân loại theo mục đích sử dụng BĐS chia thị trường BĐS làm loại: + BĐS nhà dân cư + BĐS thương mại dịch vụ + BĐS văn phịng + BĐS cơng nghiệp + BĐS nơng nghiệp I.6 Một số đặc điểm thị trường đất đai Việt nam Thị trường đất đai nước ta đặc điểm chung thị trường BĐS nêu cịn có đặc trưng riêng sau: Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án m«n häc khơng mà khơng hiểu rõ khu vực Hai câu chuyện sau nói nên phần thủ đoạn này: “Một lần đến mua đất xã Bình Hưng Hồ, huyện Bình Chánh, ơng Tồn, nhà phường 5, quận Phú Nhuận, đứng nói chuyện với “chủ đất” thấy có đồn xe khoảng – người chạy ngang qua cười nói rơm rả, xin xem đồ phân lô khu vực Chủ đất đưa tờ đồ đánh dấu xanh đỏ gần hết, cịn lơ để trắng Nhóm người sau xem xong họ đề nghị dẫn xem đất Họ nói với chủ đất: “Bọn mua đất làm nhà chung với nhau, cặp căn, bác bớt cho vài giá, lúc lời chán cịn gì! ” Chủ đất vẻ suy nghĩ định bớt vàng/nền Đám người đề nghị bớt chỉ/nền, chủ đất không chịu, họ đề nghị chủ đất bớt thêm gọi mừng cưới cho bọn Chủ đất lắc đầu, họ nói để ngồi bàn bạc với chút quay lại định Nhìn thấy cảnh này, sợ hết đất, ơng Tồn qnh qng định mua miếng đất Vài tháng sau, có dịp lân la tìm mua miếng đất khu vực lân cận cho người em họ, ơng giật thấy hoạt cảnh cũ khu đất phân lơ gần đó” “Ơng Bảo cán tỉnh đội Lâm Đồng mua đất khu phân lô phường 15, quận Tân Bình Tp HCM Khi xem xét đất, ơng Bảo nhìn thấy Hà xe đời mới, tới lui năn nỉ ông chủ đất cho cô mua hết lơ đất, đất ơng ngồi mà ông lại bán rẻ bên nên đất Hà bị “đóng băng” Điều kiện Hà đưa thoải mái: trả trước nửa tiền, cịn lại bán tốn Việc mua bán để cô Hà lo Dù cô sức nài nỉ, ơng Đức khơng bán Ơng nói với khách (ông Bảo) ông muốn bán giá thấp để thu hồi vốn nhanh, bán hết cho cô Hà, lỡ mua xong cô ngâm đất ông, bán đất trước ơng thu tiền được! ơng Bảo nghe có lý nên định mua nhà 60 m2 ông Đức với giá 1,7 triệu đồng/m2 Sau ông Bảo biết miếng đất ơng Đức chào bán với giá 1,5 triệu đồng/m2 ” Qua hai câu chuyện nói phần trị lừa bịp người mua đất họ khơng có đủ thơng tin thị trường, thủ đoạn cò đất, kẻ đầu vô nhiều tinh vi Tại HN có chuyện giới đầu phát liên tục thông tin: Thị trường HN sốt đất làm cho giá đất leo thang thông tin lan truyền nhanh theo mức độ quan tâm đặc biệt người Và nguyên nhân làm cho giá đất tăng 20 – 25% so với trước có thơng tin “ảo” Năm 2001, Tp HCM có tượng có thơng tin từ giới đầu phát cho rằng: “Phường 22 quy hoạch thành khu vực quận I” làm giá đất tăng nhanh Trên thực tế, ban Quản lý thị quận Bình Thạnh xác nhận, tin đồn giới đầu 35 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học Cũng HN chủ đầu tư dự án tìm cho cách hoạt động khác Thực tế chủ đầu tư bán đất giai đoạn “tiền dự án” chủ yếu mua giấy tờ Với phương thức hình thành mối liên kết nhà đầu với cán kinh doanh nhà đất dự án Khi đất đến tay người có nhu cầu thực giá tăng lên nhiều Một hình thức khác giới đầu HN nhắm tới mua đất thuộc diện quy hoạch chưa triển khai để ăn chênh lệch từ việc nhận tiền đền bù đổi đất theo quy hoạch thành phố Để đạt việc nhà đầu cần phải có quen biết với cán dự án để đơi bên có lợi Các nhà đầu lấn chiếm đất cơng phân lơ để bán, mua đất bị lấn chiếm, chia lô, cắt thửa, thay đổi diện mạo đất chờ thời thu lời Hoặc họ mua đất đầu tư phát triển BĐS không sử dụng mà chờ thời đem bán kiếm lời Một chiêu thức mà nhà đầu biết sử dụng việc đón trước thơng tin văn sách Nhà nước, thành phố có liên quan tới nhà đất III- ĐÁNH GIÁ VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ Ở NƯỚC TA Hoạt động ĐCĐĐ nước ta tập trung chủ yếu hai địa bàn HN Tp HCM hai nơi có hoạt động giao dịch BĐS sôi động nước Ở địa phương khác trầm lắng có nơi chưa có hoạt động đầu HN Tp HCM hai địa bàn mà hoạt động ĐCĐĐ có tính chất phức tạp người đầu hoạt động chuyên nghiệp, tinh khơn khó phát người chủ đích thực phần đất, nhà có tượng đầu Nói chung, hoạt động đầu địa phương khác diễn lan rộng từ HN Tp HCM Chẳng hạn như, nạn đầu Long An Bình Dương tác động quy hoạch sách chống đầu Tp HCM III.1 Một số thành tựu việc hạn chế tình trạng đầu đất đai Luật đất đai (sửa đổi) ban hành hạn chế tốt tình trạng đầu đất đai Hiện nay, Luật đất đai giai đoạn sửa đổi vào đầu năm tới thức ban hành Do vậy, giới đầu thận trọng nghe ngóng thông tin thay đổi Công tác quản lý đất đai thực tốt nạn đầu đất đai thị lớn khơng có hội để phát triển? Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Mai Ái Trực, thị trường BĐS hoạt động tự phát, tình trạng ĐCĐĐ gây nhiều tiêu cực có tác động xấu đến kinh tế nguyên nhân thúc việc sửa đổi Bộ luật Đất đai lần Trong Luật vai trò Nhà nước thể rõ hơn, quy định thu hồi đất đai dự án đầu tư sau 12 tháng liền không sử dụng tiến độ sử dụng chậm 24 tháng so với tiến độ dự án quan Nhà nước có thẩm 36 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học quyền phê duyệt Quy định nâng cao tính khả thi việc thi hành luật góp phần chống tình trạng đầu Đối với vấn đề thu hồi, bồi thường tái định cư, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung thêm quy định nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, quy định trường hợp bồi thường không bồi thường thu hồi đất, điều kiện tái định cư Đối với giá đất, định kỳ hàng năm UBND cấp tỉnh công bố công khai giá đất nhằm khắc phục tình trạng giá đất Nhà nước quy định lạc hậu so với thực tế Đồng thời, có quy định cho phép Doanh nghiệp có khả chun mơn làm dịch vụ tư vấn giá đất để thuận lợi giao dịch quyền sử dụng đất Cùng với nó, tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương nước mở giải pháp khắc phục hoạt động đầu Đấu giá quyền sử dụng đất mở phương pháp khắc phục đầu cơ, đồng thời đưa giá đất đai sát với giá thị trường Nhà nước thu nguồn thu tối đa cách công khai để đầu tư vào phát triển sở hạ tầng Vừa qua, Nhà nước thu 69 tỷ đồng từ đấu giá đất khu Đền Lừ II (thuộc phường Hoàng Văn Thụ, quận Hai Bà Trưng) – (theo Thời báo kinh tế Việt Nam) Đấu giá quyền sử dụng đất bảo đảm tính bình đẳng, chế xin – cho bị xoá bỏ Khung giá cứng nghị định 87 phủ khơng cịn áp dụng nữa, tính cạnh tranh lành mạnh phát huy người thắng chuyên tâm vào việc đầu tư để phát huy tối đa hiệu đất đai Đấu giá đất thực Hải Phịng cần mở rộng hình thức địa phương khác Tp HCM công khai quy hoạch để chống đầu đất Tại quận 12 - Tp HCM người dân xem quy hoạch UBND quận trụ sở UBND phường cắm pano giới thiệu quy hoạch khu phố, tổ dân phố phát hành tài liệu cho người dân có nhu cầu Ngồi ra, quyền quận tiến hành kiểm tra, buộc tất chủ đầu tư khu phân lơ “chui” phải hồn chỉnh lại quy hoạch, đăng ký với kiến trúc sư trưởng thành phố để phê duyệt, không phải tháo dỡ Đây biện pháp mà tạo rõ ràng thông tin thị trường đất đai cho người có nhu cầu thực sự, chủ đất khơng cịn sử dụng chiêu thức tăng giá cách lừa gạt người thiếu thông tin thị trường Thành công Chỉ thị 08/2002 CT-UB ngày 22/4/2002 Uỷ ban Nhân dân Tp HCM Chỉ thị 08/2002 CT – UB ngày 22/04/2002 hạn chế chuyển nhượng đất nông nghiệp đạt thành công ngoạn mục Chỉ thị có hiệu lực từ 37 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học trc ban hành mà báo chí đưa tin việc UBND Tp HCM ban hành quy định “tạm ngưng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ”, sốt đất trước đột ngột chững lại Ngay từ trước tết dương lịch năm 2002 công đất (1.000m2) sình lầy Phước Kiểng (Nhà Bè) khoảng – chục triệu đồng đến cuối tháng tăng gấp lần – 200 triệu đồng/1.000m2 Đất nơng nghiệp Xn Tới Thượng (Hóc Mơn), thời điểm, từ 25 triệu đồng/công tăng lên 60 – 70 triệu đồng/công Việc giá đất tăng nhanh làm cho nạn đầu xuất họ thu hàng trăm triệu đồng lần sang tay Nhưng Chỉ thị – văn hành can thiệp kịp thời điều tiết ổn định sốt thị trường tự Trước việc thương lượng bồi thường quyền sử dụng đất khó khăn dự án nhà Có nơi đền bù theo thương lượng ban đầu 100.000 đ/m2 giai đoạn cuối phải đền bù triệu đồng/m2 giá nhà theo phương thức góp vốn 1,6 triệu đồng/m2 Những người đầu đặt giá cao, tình hình thị 08 quy định: “Người nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải chấp hành định thu hồi đất quan Nhà nước có thẩm quyền nhận tiền đền bù giải toả theo giá đất nông nghiệp triển khai dự án đầu tư theo quy hoạch” Trong thị nêu rõ “Đất không sử dụng thời hạn 12 tháng liền mà không quan có thẩm quyền giao đất cho phép, Nhà nước thu hồi theo điều 26 Luật đất đai hành” Nhờ có mà tình trạng đất nơng nghiệp bỏ hoang “có nhu cầu sử dụng” cịn có chống đối làm cho chủ đầu không khỏi lo lắng họ đầu tư vào đất khơng có nhu cầu sử dụng mà khơng đầu tư vào bị Nhà nước thu hồi Như vậy, điểm tích cực thị 08 kìm sốt thị trường tự do, hạn chế tình trạng đầu trái pháp luật tạo cho nhà đầu tư chân mơi trường kinh doanh thuận lợi Tp HCM đề xuất giải pháp ổn định thị trường nhà đất Bốn giải pháp để ổn định thị trường nhà đất là:  Ban hành sách hành chính, kinh tế cho khu thị mới, tăng cường phạt tiền luỹ tiến thu hồi đất nông nghiệp bỏ hoang 12 tháng để chống đầu  Chấm dứt phê duyệt dự án phân lô bán nhà  Điều tiết thu nhập kinh doanh địa ốc cách hợp lý  Tăng cường công tác tra, kiểm tra tình hình quản lý, sử dụng đất đai đầu tư dự án Các biện pháp thứ nhất, thứ hai thứ tư liều thuốc tốt cho thị trường nhà đất, đặc biệt biện pháp thứ thứ hai hạn chế tốt hoạt động ĐCĐĐ làm cho đất đai sử dụng có hiệu Hà Nội quy định phải có hộ thường trú mua nhà, đất 38 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học õy l gii phỏp nhm hn chế tăng dân số ĐCĐĐ ta biết đa số người có thu nhập cao ngoại tỉnh có nhu cầu mua đất thị lớn để tìm nơi an cư lạc nghiệp phận nhu cầu đầu Một số thành tựu khác Như ta thấy biện pháp mà Long An thực đem lại hiệu lớn buộc chủ đất phải chịu chấp nhận giá đền bù khơng theo tính tốn họ phải chịu giữ đất mà không chuyển nhượng Đây biện pháp chống đầu có hiệu cần nhân rộng Như ta xét, chủ đầu tư tự tìm cách để chống đầu đất đai dự án cách quy định riêng có sách ưu tiên cho người có nhu cầu thực sử dụng nhà đất cách làm Vinaconex, quy định phải xây dựng năm, nhà thời hạn 30 ngày phải có người đến HUD III.2 Những tồn nguyên nhân Những tồn  Tuy chiến chống đầu đạt số thành công nạn đầu cịn tồn tại, có nơi có lúc cịn phát triển mạnh mẽ  Những biện pháp chống đầu khơng có tính tồn diện đạt mục tiêu trước mắt  Việc chủ đầu tư phải quy định chống đầu đất dự án cho thấy lực quản lý Nhà nước hạn chế  Việc đấu giá đất biện pháp coi tối ưu đạt nhiều mục đích khơng phải khơng có vấn đề tồn lẽ đấu giá đất lĩnh vực mà quy định tính khoa học cho vấn đề chưa đầy đủ Tiêu cực đấu thầu khẳng định chắn khơng cịn tồn đấu thầu đất có trường hợp nhờ người thân đứng tên thầu – miếng đất, sau bán trao tay ăn chênh lệch – triệu đồng/m2 (theo tìm hiểu số phóng viên báo điện tử Vnexpress) Một vấn đề khác xung quanh khu đất đấu thầu, giá đất thay đổi thường tăng lên mầm mống cho nạn đầu hoành hành nơi có đấu giá đất  Tiếp tình trạng móc ngoặc cán dự án, cán làm công tác quy hoạch với người đầu đất đai để hưởng lời, cán ngành địa tham gia vào đầu dù khơng đứng tên mà lấy tên người thân tồn đáng lo ngại lòng máy quản lý đất đai mà đến chống ĐCĐĐ?  Một số doanh nghiệp Nhà nước tham gia đầu làm cho giá đất tăng lên, vấn đề cộm 39 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học Vic quy định phải có hộ HN mua nhà, đất HN làm giảm tính sơi động thị trường góp phần hạn chế đầu  Tình trạng lấn chiếm đất cơng khơng cịn lạ tồn tại?  Khi hoạt động đầu ngăn chặn kịp thời địa bàn nóng hoạt động có nguy lan rộng khu vực khác, nên việc chống đầu ngày gay go phức tạp, thử hỏi khơng có liều thuốc đặc trị cho hoạt động ĐCĐĐ mà hoạt động ngày lan rộng phải làm để chống đây? Những nguyên nhân Để nạn đầu có đất dụng võ có nguyên nhân sau đây:  Trước hết, thời gian dài chưa thức thừa nhận tồn thị trường BĐS (thị trường nhà đất) chưa nhận thức tầm quan trọng kinh tế quốc dân nên chưa có hệ thống văn pháp lý nhằm điều tiết thị trường Mặt khác, nhu cầu dân cư nhà ở, đất ngày tăng cao dẫn tới sức ép từ phía cầu lớn mà có cầu có cung thị trường ngầm hình thành tất yếu mơi trường lý tưởng cho hoạt động đầu  Hệ thống văn hướng dẫn thị trường nhà đất lộn xộn có 500 văn bản, văn hướng dẫn không thống dẫn đến tạo kẽ hở luật pháp gây khó khăn cho việc thực thi Số văn phát huy tác dụng đếm đầu ngón tay khơng phải trường hợp áp dụng Ngay luật lớn có quy định khơng trùng khớp với cản trở quan hệ giao dịch thị trường Ví dụ như, Bộ luật Dân Sự việc chuyển quyền sử dụng đất quy định cho cá nhân hộ gia đình, chưa quy định cho pháp nhân, quyền sử dụng đất quy định Luật đất đai nên thực tế pháp nhân sử dụng đất thông qua thủ tục mang tính hành Nhà nước, chuyển nhượng, thu nhượng theo quan hệ dân Điều tạo rào cản hay tường pháp lý chia cắt giao dịch cá nhân pháp nhân  Rào cản từ phía sách tài đất đai lớn, hạn chế giao dịch dân quy định thuế chuyển quyền sử dụng đất 4%, thuế trước bạ 1%  Việc thực thi luật pháp chưa nghiêm, việc Doanh nghiệp Nhà nước dám đầu đất đai Doanh nghiệp có nguồn cung đất nhằm điều tiết thị trường Vì xử phạt không nghiêm nên họ thu lời nguyên nhân để doanh nghiệp Nhà nước có chức cung nhà đất tham gia đầu  Đội ngũ cán làm việc ban ngành có liên quan đến trách nhiệm chống đầu chưa dẫn đến tình trạng móc ngoặc nêu 40 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học Nng lc qun lý đất đai cịn hạn chế khơng theo kịp thay đổi thực tiễn Việc quản lý đất đai bỏ ngỏ, đặc biệt đất công Nội dung tra kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật quản lý, sử dụng đất vốn nội dung quản lý đất đai chưa thực tốt  Luật đất đai sửa đổi năm 1998 2001 có biện pháp nhằm hạn chế đầu thực tế chứng minh HĐĐC đất đai có sức sống hơn, lần sửa đổi liệu có vậy? Một điều khẳng định có việc cấp sổ đỏ đạt 16% nước theo ước tính phải 50 – 70 năm cấp xong với tiến độ (theo Bộ kế hoạch Đầu tư) Thị trường BĐS lại chưa hoàn chỉnh, nhu cầu dân cư ngày tăng Luật Đất đai (sửa đổi) đời không dám khẳng định luật hồn chỉnh có độ trễ mặt thời gian định, hoạt động phi pháp nhiều ngày diễn biến khó kiểm sốt  Chúng ta thực sách hai giá sách cịn nhiều bất cập nên giới đầu vin vào để thu lợi I- CHƯƠNG III: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU CÁC QUAN ĐIỂM Nhà nước thể quan điểm hoạt động ĐCĐĐ qua Văn kiện, Nghị quyết, Luật văn luật Tuy có mảng dành cho việc khắc phục đầu chưa có văn chuyên biệt cho việc điều chỉnh hoạt động Nghị Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) xác định phải quản lý chặt chẽ thị trường BĐS, khơng cho tư nhân hố đất đai, khơng cho phép mua bán đất đai khắc phục tình trạng đầu đất đai Nhà nước có sách thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên, “Hoạt động thị trường BĐS không lành mạnh, tình trạng đầu đất đai BĐS gắn liền với đất đai nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt đô thị, gây khó khăn cản trở lớn cho đầu tư phát triển giải nhà ở, tạo đặc quyền đặc lợi, dẫn đến tiêu cực tham nhũng số cá nhân tổ chức ” – Nghị số 26-NQ-TW ngày 12/03/2003 ta tác hại hoạt động đầu tình hình nghiêm trọng Nghị yếu kém, mặt hạn chế công tác quản lý thị trường BĐS, sách tài cịn nhiều bất cập, gây thất thoát lớn cho Nhà nước Nghị số 26 tình hình hoạt động thị trường BĐS nước ta giá biến động mạnh sau: trước 7/1992: biến động; 1999-1997: nóng; 1997-1999: đóng băng; 2000-2001: sốt; tỷ lệ giao dịch phi quy cao, khoảng 70% 41 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com §Ị ¸n m«n häc Hội nghị trung ương lần thứ khoá IX rằng: Nhà nước phải định hướng, điều tiết kiểm sốt thị trường, có biện pháp chống hành vi đầu BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế tham gia thị trường BĐS Mới nhất, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) có biện pháp chống đầu đất đai tài đất đai giá đất, tra đất đai, loại đất tham gia thị trường Ngồi có hàng loạt văn hướng dẫn thị trường không dành riêng cho vấn đề chống ĐCĐĐ nhiều văn có đề cập Ví dụ định thu hồi đất, thị quan quyền thành phố, nghị định quy định khung nghị định 87/CP, 22/CP II- PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU ĐỂ KHẮC PHỤC ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI II.1 Phương hướng khắc phục hoạt động đầu đất đai Hoạt động ĐCĐĐ tồn đến mà thị trường BĐS khơi thông, hoạt động đầu cịn đem lại lời cho nhà đầu Đó lúc thức thừa nhận tồn thị trường hệ thống luật pháp tương đối hoàn chỉnh, quan hệ cung cầu khơng cịn cân đối nghiêm trọng Với điều kiện nước ta nước có thị trường BĐS cịn sơ khai việc giải triệt để tượng đầu đất đai phải thời gian dài gặp nhiều khó khăn Phương hướng ngăn chặn xoá bỏ nạn đầu đất đai II.2 Các giải pháp chủ yếu Để khắc phục nạn đầu đòi hỏi phải thực tổng hợp biện pháp, sau biện pháp có tính chất định khắc phục tượng này: I.2.1 Tổ chức máy ngành địa gọn nhẹ hiệu Cơ quan chuyên trách thực quản lý Nhà nước đất đai ngành địa Trước tiên phải tiến hành rà soát lại để bổ sung tiến tới hoàn thiện chức năng, nhiệm vụ ngành cho phù hợp với thực tiễn Trên sở tiến hành hồn chỉnh máy theo cấp sau: - Cơ quan quản lý Nhà nước (CQQLNN) đất đai cấp trung ương (hiện Bộ Tài ngun Mơi Trường) với vai trị chủ đạo chịu trách nhiệm vấn đề sách, chiến lược lĩnh vực đất đai - CQQLNN đất đai cấp tỉnh thành phố đạo thực kiểm tra, giám sát - CQQLNN đất đai cấp huyện (quận) với vai trị thực hiện, huy thực kiểm tra, giám sát - CQQLNN đất đai cấp xã (phường) có vai trị thực – hành động, cập nhật tình hình giám sát 42 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học Kim tra l kiểm tra CQQLNN đất đai cấp với cấp “Giám sát” giám CQQLNN đất đai tất quan, đơn vị, công dân việc thực luật đất đai, sách quản lý đất đai Cần đào tạo cán cho chuyên ngành Địa cấp học khác như: cao đẳng, đại học đại học để bổ sung nhân lực có chất lượng phù hợp với chức CQQLNN đất đai, với tình hình thực tiễn II.2.2 Thực tốt nội dung quản lý đất đai - Trước hết, tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất nhằm đảm bảo mục đích sử dụng đất phải thực kiên thu hồi đất đai thời gian quy định mà không sử dụng sử dụng khơng mục đích - Sớm công bố quy hoạch sử dụng đất việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải quản lý chặt chẽ - Xây dựng hoàn thiện Luật kinh doanh BĐS có q nhiều văn hướng dẫn thị trường nên không tránh khỏi chồng chéo khó thực - Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận coi nhiệm vụ quan trọng tạo điều kiện cho giao dịch nhà đất BĐS thực thị trường thức - Trong đền bù giải phóng mặt bằng, nhà ở, đất chủ yếu thực đền bù nhà ở, đất không đền bù tiền II.2.3 Hiện đại hố sách thu tài đất đai - Thứ nhất, phải sửa đổi, bổ sung sách tài với đất đai cho theo kịp với thực tế quản lý đất đai, quản lý thị trường BĐS Trong vấn đề tài đất đai cộm vấn đề thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ban hành năm 1994 sửa đổi, bổ sung vào năm 1999 nhằm đảm bảo công cho người có nghĩa vụ nộp thuế động viên phần thu nhập người bán quyền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước Giá đất để tính thuế giá đất UBND cấp tỉnh quy định khung giá Chính phủ phù hợp với thực tế địa phương chia làm hai mức: 2% sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thuỷ sản 4% đất ở, đất xây dựng cơng trình loại đất khác Trong điều kiện cần có quy định khác tiến lẽ, tính thuế tồn giá trị giao dịch tính theo giá đất UBND cấp tỉnh ban hành, mà giá đất thường thấp xa so với thực tế chuyển nhượng thuế suất thuế suất tỷ lệ, nên chưa có tác dụng lớn việc điều tiết thu nhập người chuyển quyền sử dụng đất cách công linh hoạt, mức lợi nhuận thực tế lớn nhiều có sốt đất Ví dụ này: thơng thường người có đất nơng nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá trị 50 triệu đồng (giá UBND tỉnh có đất ban hành) người ta phải nộp cho Nhà nước khoản 2% x 50 = triệu đồng, có sốt đất giá chuyển nhượng thực tăng cao lên 100 triệu đồng 50 triệu đồng Nhà nước 43 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học ch thu triệu thay triệu Chính nên đánh thuế giá trị gia tăng đất II.2.4 Thực bố trí, xếp lại đất quan hành nghiệp Bố trí xếp lại theo hướng sau: + Đối với quan, đơn vị có diện tích vượt mức sử dụng trụ sở làm việc theo quy định Thủ tướng Chính phủ thực việc hốn đổi trụ sở quan, thu hồi phần diện tích khơng có nhu cầu sử dụng để bán bố trí cho đơn vị khác có nhu cầu + Cịn quan, đơn vị có trụ sở chật hẹp không phù hợp với quy hoạch u cầu cơng tác thực hốn đổi trụ sở với quan khác cho phép bán nhà kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chuyển trụ sở quan đến nơi khác + Phần đất quan, đơn vị dành cho cán bộ, công chức làm nhà ở, phù hợp với quy hoạch đất cho phép bán nhà cho cán bộ, công chức, không phù hợp với quy hoạch, kiên di chuyển hộ khỏi quan + Nếu quan hành nghiệp có phần diện tích sử dụng vào sản xuất kinh doanh cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sản xuất kinh doanh, phù hợp với quy hoạch chuyển sang mục đích khác quan tài Nhà nước thực quản lý, cho thuê theo quy định hành; không cho phép tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, sau tiến hành thu hồi buộc quan hành nghiệp phải sử dụng mục đích giao II.2.5 Thực chế giá đất đai Về vấn đề giá đất cần thực sách giá thay sách hai lẽ chênh lệch giá quy định theo khung giá Nhà nước giá thị trường lớn kẽ hở tạo điều kiện cho kẻ đầu kiếm lời Giá đất đai phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế, Nhà nước cần công bố chuẩn mực, phương pháp định giá làm sở cho định giá đất Thành lập tổ chức định giá độc lập có chức theo dõi biến động giá đất thực việc định giá đất Nhà nước kết định giá đất tổ chức để định giá đất tính khoản thu đất đai năm II.2.6 Hoàn thiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá đất hình thức xuất nước ta thực vài nơi Hải Phòng, Hà Nội, Đà Nẵng Chỉ có Hà Nội nơi thành cơng nhất, nhiên cơng tác chuẩn bị cịn chậm chạp chưa đạt tiến độ mong muốn Đây bước tiến quản lý đất đai, góp phần làm giảm đầu đất, Nhà nước huy động tối đa nguồn vốn cách công khai để đầu tư phát triển sở hạ tầng vậy, cần mở rộng đấu giá quyền sử dụng đất tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư Tuy vậy, cần có quy định chặt chẽ đấu giá đất có biện pháp chống đầu đất xung quanh khu vực có đất đấu giá 44 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học Vic u giỏ quyn s dng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất cần phải tổ chức thật công khai, nghiêm túc pháp luật II.3 Kinh nghiệm chống đầu đất đai nước Kinh nghiệm Singapore Để chống HĐĐC người ta đánh thuế cao hành vi đầu cách vào thời gian mua bán: đất mua bán lại năm bị đánh thuế 100% giá trị chênh lệch mua bán, sau năm mức thuế 50% sau năm 25% giảm dần cho năm sau Vì đất đai có giá thị trường, nên khai thác thấp giá đất để trốn thuế Như vậy, người muốn đầu phải năm sau có lời Rủi ro năm lớn lẽ đất đai phụ thuộc nhiều vào sách pháp luật Nhà nước, cơng tác quản lý đất đai, họ phải tính cách đầu tư khác có lợi cho họ lợi cho kinh tế Kinh nghiệm từ Trung Quốc Trung Quốc có kinh nghiệm chống ĐCĐĐ qua quy hoạch giảm kinh phí đền bù giải toả, họ giải toả bên đường giải toả vượt mốc lộ giới nhiều để lấy đất làm quỹ vốn Sau giải toả mở đường, giá đất cạnh mặt đường mà Nhà nước nắm giữ tăng lên Tất bán đấu giá để lấy tiền xây dựng đường Như vừa có tiền xây đường, vừa có tiền đền bù, vừa chống kẻ đầu đợi đường mở nhà đất xung quanh lên giá, vừa đảm bảo trật tự mỹ quan đô thị Kinh nghiệm Anh, Pháp, Mỹ Để tránh lãng phí đền bù giải phóng mặt nước khơng mở rộng lộ giới nội đô mà xây dựng hẳn cụm thành phố vệ tinh Tiền mở rộng đường nội xây dựng 10 đường hạ tầng sở thành phố vệ tinh Sau san lấp trước xây đường, giá đất khu đô thị tăng, Nhà nước tổ chức bán đấu giá đất hay xây nhà chung cư bán giá cao để lấy vốn Như vậy, vừa phát triển thành phố vừa bỏ vốn lại hạn chế nạn đầu I BÀI HỌC HÀN QUỐC Tại Hàn Quốc giá đất tăng vùn vào năm 1980 đe doạ đến vấn đề xã hội trị, tính nguyên vẹn quốc gia Theo ước tính lãi vốn có từ việc gia tăng giá đất năm 1989 nhiều 35% tổng thu nhập tồn thể người lao động thị năm Mặt khác, giá đất làm cho chi phí đền bù đất đai cho xây dựng sở hạ tầng tăng, đưa đến chi phí xây dựng đường xá tốn 1970 – 1972 chi phí 900100 triệu Won/km, năm 1993 chi phí 27.000 Won/km gấp 270 lần, tạo nên bất ổn đe dọa lợi ích tính bền vững tăng trưởng kinh tế 45 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn häc Khủng hoảng BĐS vào cuối năm 1980 Hàn Quốc vơ nghiêm trọng, đặc biệt lạm phát giá đất mức cao khiến không kiểm sốt giá, tăng trưởng kinh tế bị giảm phúc lợi công dân bị ảnh hưởng Cuối năm 80 xung đột bạo động xảy dai dẳng Mặc dù, mức lương tăng nhanh, công nhân nhận thấy dù lương họ bắt kịp giá nhà tiền thuê gia tăng Chính quyền nhận thấy không giải đắn vấn đề phân phối cải xã hội cơng khơng làm xáo trộn trị mà cịn làm cản trở phát triển kinh tế đất nước Chính phủ đề biện pháp nhằm giảm đáng kể lợi nhuận tạo đầu BĐS Chính phủ vạch sách chủ yếu tập trung phạt hộ giữ đất nhiều hay không cần thiết Các biện pháp cấm đầu ổn định giá đất năm 1978 thực cách tăng thuế lãi vốn từ việc bán đất sở hữu nhà nhàn rỗi, phủ đưa thuế sở hữu đất tồn diện, luỹ tiến theo quy mơ đất, gia tăng gánh nặng thuế lên vai người sở hữu đất quy mơ lớn, sau ban hành thuế lượng giá trị đất đánh vào đất nhàn rỗi với mục đích đầu cơ, cơng cụ quan trọng việc giảm đầu đất Đồng thời phủ quy định mức trần diện tích đất thổ cư đô thị/hộ buộc chủ đất sang nhượng đất dư thừa, thuế dư thừa mức đến 11% giá trị thị trường đất dư thừa Ngoài đưa lệ phí đầu tư đánh vào đất phát sinh lợi nhuận nhờ đầu tư Nhà nước vào sở hạ tầng dịch vụ II BÀI HỌC MALAYSIA Những sách đất thị nhìn chung thực thành công việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội đất nước Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế Malaysia 8% năm chứng rõ ràng Mục tiêu chủ yếu Malaysia là, tăng trưởng với công lý công xã hội Các sách đất thị soạn thảo để giúp đạt mục tiêu kép tái cấu xã hội giảm nghèo Vì diện tích lớn Malaysia sở hữu thời kỳ thuộc địa, nên nhiều trường hợp phủ phải thu hồi đất tư muốn thực dự án quy mô lớn Malaysia có luật thu hồi đất đai mạnh cho dự án công cộng mà cịn để bán lại cho tư nhân Chính phủ can thiệp vào phát triển đất đai thông qua việc kiểm sốt quy hoạch kiểm sốt đất đai Khơng tiến hành hình thức phát triển khơng cho phép quyền địa phương Để ngăn chặn việc tích tụ đất người mua đất rẻ để xây nhà ở, tiểu bang ban hành quy định đất phải phát triển vòng hai năm kể từ chuyển quyền sở hữu Để ngăn chặn người mua đất bán lại để thu lợi nhuận nhanh chóng, lô nhà phải kèm theo điều kiện chúng bán chuyển nhượng khơng có quyền tiểu bang cho phép 46 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học Chớnh quyền ban hành loạt thuế, thuế thu nhập BĐS dùng để giảm thiểu đầu đất BĐS Chính sách yêu cầu chủ đầu tư tư nhân phải dành phần nhà xây cho nhóm người Malaysia định Điều dựa lý luận cho để mặc cho tác động thị trường nhiều nhóm kinh tế xã hội bị tính giá cắt cổ thị trường đất, Nhà nước yêu cầu nhà đầu tư đất đai tư nhân phải dành phần đất định kế hoạch phát triển họ cho người nghèo, tiêu quy định cho tiểu bang, giảm giá bán giá quảng cáo 5-15% Chính phủ yêu cầu nhà đầu tư tư nhân phải xây dựng tỷ lệ 30% định hộ giá rẻ chương trình xây nhà họ III BÀI HỌC THÁI LAN Tình hình Thái Lan khác, khu vực tư nhân đóng vai trò quan trọng phát triển đất đai Kinh doanh BĐS liên quan đến đất đai nằm tay tư nhân Thị trường đất đô thị Thái Lan đặc biệt sử dụng đất nhà cho người bán nhà đầu tư kiểm soát, người tiêu dùng Thị trường BĐS tác động đến số dân chúng, tầng lớp có thu nhập trung bình cao, cịn phần lớn cư dân nghèo khơng có khả mua hộ rẻ thị trường tự Cơ chế tài trợ xây dựng cho người nghèo, cuối kích thích thị trường đầu đất đai, làm tăng sức ép buộc dân nghèo phải di dời Thị trường đất đai sôi động đẩy giá đất đạt mức chưa có thu nhập từ giao dịch cao, đầu tư vào chứng khoán BĐS đứng thứ ba số loại cổ phiếu tài khoản, trước mở đầu khủng hoảng kinh tế tài Thái Lan trước đây, lan nước khác Indonesia, Philippines, có tình vậy, biết III- MỘT SỐ KIẾN NGHỊ - Trước hết, máy quản lý đất đai phải Luật pháp phải thực nghiêm chỉnh kiên Bởi vì, xây dựng Nhà nước pháp quyền xem hiệu lực của0 luật pháp chưa cao, người chịu điều chỉnh luật pháp chẳng cần biết luật làm gì, khơng thực chẳng sao, có bị phạt nhẹ nhàng Hệ thống luật pháp cần phải hoàn thiện, thống dễ thực Đối với hoạt động ĐCĐĐ cần có “Luật chống đầu đất đai” riêng biệt thống với luật khác để điều chỉnh hoạt động cần nói rõ đầu đất đai? Nếu người sử dụng đất đầu họ phải chịu biện pháp xử lý nào?, trách nhiệm chống đầu thuộc ai? người đầu đất đai bị phát phải bị xử lý nghiêm minh ĐCĐĐ phải coi tội xâm phạm lợi ích quốc gia - Mọi cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh đất đai phải đăng ký kinh doanh phải chấp hành đầy đủ quy định pháp luật Tránh tình trạng tổ chức, cá nhân tư vấn đất đai mở văn phòng, trung 47 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án m«n häc - - - - - - - C tâm nhà đất khơng có quản lý quan có thẩm quyền Các trung tâm, văn phịng mặt tích cực giúp cho cầu gặp cung mặt khác, phận không nhỏ không đăng ký kinh doanh, không nộp thuế cho Nhà nước họ làm phá hỏng quy hoạch đất đai khơng hiểu quy hoạch nên tư vấn khơng xác Việc cơng khai quy hoạch sử dụng đất cần thiết để thông tin thị trường rõ ràng việc người dân nắm bắt thơng tin nhanh nhạy xác Việc cơng khai quy hoạch cần phải kết hợp với nhiều biện pháp khác để phát huy hiệu chống đầu như: quy định thời gian giải phóng mặt bằng; đền bù giải phóng mặt nhà ở, đất nhà ở, đất ở, không đền bù tiền; đền bù theo biện pháp tỉnh Long An cách làm cần nhân rộng Đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ cấp 16% để làm sở pháp lý cho việc quản lý tốt tài nguyên đất đai, đồng thời thúc đẩy giao dịch thị trường quy Cơng tác tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật quản lý sử dụng đất đai cần phải làm thường xuyên đồng loạt cấp Chính sách thu chi tài cần phải điều chỉnh cho phù hợp với phát triển sinh động thực tiễn, khuyến khích giao dịch dân sự, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Thực chế giá thống nhất, Nhà nước cần đưa tính giá, phương pháp tính giá để người dân tự tính giá trị đất từ giao dịch có hiệu hơn, giá đất sát với giá trị sử dụng đất Cần có văn pháp luật có tính chất đột phá Chỉ thị 08/2002 CTUB UBND Tp HCM ngày 22/04/2002 nhằm có tác dụng hạn chế đầu điều tiết thị trường có hiệu Thị trường BĐS nước ta cịn non trẻ cần áp dụng biện pháp chống đầu đất đai nước có điều kiện gần giống với cách làm Singapore, Trung Quốc nêu Nhà nước cần có sách giúp đỡ người có thu nhập thấp để họ có khả tiếp cận với đất ở, nhà có giá trị cao đảm bảo quyền tiên mãi, cho vay lãi suất thấp phải quy định nhà đầu tư phát triển nhà thuộc khu vực tư nhân phải dành phần nhà ở, đất cho người có thu nhập thấp định Đồng thời phải có biện pháp xố bỏ khu vực cung khơng thức KẾT LUẬN Đầu đất đai hoạt động trái pháp luật việc khắc phục tượng sớm chiều, điều kiện nước ta chuyển sang chế thị trường thị trường BĐS (thực chất thị trường nhà đất) 48 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học m, rt s khai Hot động thị trường mang tính tự phát bất thường, giao dịch thị trường BĐS chủ yếu giao dịch ngầm (>trên 70%) gây thất thu cho ngân sách Nhà nước gây tổn hại cho kinh tế đời sống xã hội dân cư Một phần luật pháp chưa hoàn chỉnh, phần cơng tác quản lý thị trường cịn bỏ ngỏ, cơng tác quản lý đất đai cịn nhiều hạn chế Dường như, lĩnh vực đất đai đụng đến vấn đề thấy yếu kém, suốt thời gian hàng chục năm qua hoạt động ĐCĐĐ sinh sôi phát triển mạnh mẽ mà chưa có biện pháp ngăn chặn, đẩy lùi Muốn khắc phục tượng đòi hỏi phải có biện pháp tổng hợp phải thực thường xuyên, nghiêm túc Các biện pháp nêu vấn đề lý thuyết, vấn đề quan trọng phải thực thi tốt để chúng phát huy hiệu góp phần làm lành mạnh hố thị trường BĐS nước ta TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình: Nguyên lý thị trường nhà đất – GS.TSKH Lê Đình Thắng (chủ biên), nhà xuất trị quốc gia Giáo trình: Kinh tế tài nguyên đất – PGS.TS Ngô Đức Cát (chủ biên), nhà xuất nơng nghiệp Luật đất đai Quốc hội khố X thông qua ngày 29/06/2001 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) - 2003 Thời báo kinh tế Việt Nam – 2000, 2001, 2002, 2003 Tạp chí pháp lý Tạp chí kinh tế phát triển – 2002, 2003 Báo Thanh niên Báo sài gòn tiếp thị 10 Báo Tiền phong 11 Báo nhân dân - 2003 12 Tạp chí Địa – 2002, 2003 13 Tạp chí Tài – 2002, 2003 14 Thông tin website: - www.vnexpress.net - www.Vneconomy.com.vn/tbktvn - Trang web báo Kinh tế đô thị: www.ktdt.com.vn 49 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... TRẠNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI V.1 Hoạt động đầu đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua phân tích cung – cầu) Do hoạt động ĐCĐĐ thường nắm giữ đất đai chờ lên giá đất đai lại có hạn nhu cầu đất đai ngày... MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT VÀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI I- MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT I.1 VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT ĐAI a Vai trò đất đai Như ta biết đất đai có nguồn.. .Đề án môn học Vỡ nhng lý trờn em chọn đề tài ? ?Hoạt động đầu đất đai Việt Nam giải giải pháp cần thiết? ?? - Mục đích nghiên cứu Là sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành