Thế chấp nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam

TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG THẾ CHẤP NHÃ THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM • HUỲNH VĂN CHỮ TĨM TẮT: Trong phạm vi viết này, tác giả tập trung phân tích quy định pháp luật chấp nhà Nghiên cứu đưa khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn Tòa án Nhân nhân Việt Nam Từ đó, đề xuất kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chấp nhà ở, thống đường lối giải vấn đề có liên quan đến chấp nhà Từ khóa: chấp nhà ở, tịa án nhân dân, giao dịch bảo đảm Đặt vân đề Pháp luật chấp nhà điều chỉnh nhiều văn luật khác nhau, bao gồm luật chuyên ngành, như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng văn khác có liên quan giao dịch bảo đảm, Trình tự, thủ tục chấp nhà điều chỉnh nhiều văn pháp luật tố tụng, như: Bộ luật Tố tụng dân sự, Nghị Hội đồng Thẩm phán hướng dẫn giải tranh chấp dân sự, thương mại Trong phạm vi viết này, tác giả phân tích quy định pháp luật châp nhà thực tế Pháp luật chấp nhà theo quy định pháp luật Việt Nam 2.1 điều kiện chấp nhà Các bên chấp nhà quy định theo Điều 144 Luật Nhà 2014 sau: - Trong trường hợp bên chấp tổ chức pháp luật quy định bên nhận chấp tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam 40 SỐ22-Tháng 9/2021 - Trong trường hợp bên chấp cá nhân bên nhận thê chấp tổ chức tín dụng tổ chức kinh tế hoạt động Việt Nam cá nhân khác Điều kiện chấp nhà thuộc sở hữu chung: Theo điều 145 Luật Nhà 2014 điều chỉnh việc chấp nhà thuộc sỏ hữu chung sau: Các chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung phải có đồng ý văn việc chấp nhà thuộc sở hữu chung (trừ trường hợp sở hữu chung theo phần) Nghĩa vụ bên thê chấp nhà chủ sở hữu chung hợp liên đới thực Điều kiện chấp nhà cho thuê: Quyền chấp nhà cho thuê điều chỉnh Điều 146 Luật Nhà 2014 sau: Chủ sở hữu nhà phải thông báo cho bên thuê trước việc châp văn Bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà Bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng Nhà thuê bị xử lý để thực LUẬT nghĩa vụ bên chấp, trừ trường hợp sau đây: Bên thuê không chịu trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận từ tháng trở lên mà khơng có lý đáng Bên thuê sử dụng nhà khơng mục đích thỏa thuận hợp đồng Không tự ý đục phá, cơi nới cải tạo, phá dỡ nhà thuê Thực việc chuyển đổi, cho mượn cho th lại nhà th mà khơng có đồng ý trước bên cho thuê Bên thuê nhà làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt người khu vực xung quanh Dù bị lập biên đến lần thứ ba mà dâu hiệu khắc phục 2.2 Chủ thể tham gia chấp nhà Bên châp: Căn vào Luật Nhà ở, chủ thể chấp nhà phải đốì tượng phép sở hữu nhà theo quy định pháp luật Việt Nam Đôi tượng quyền sở hữu nhà đôi tượng sau: “ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước Người Việt Nam định cư nước Tổ chức, cá nhân nước quy định khoản Điều 159 Luật này” Quy định Đối tượng tổ chức, cá nhân nước Igoài sở hữu nhà Việt Nam bao gồm: “a) Tổ chức, cá nhân nước đầu tư xây đựng nhà theo dự án Việt Nam theo quy định Luật pháp luật có liên quan; b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh, văn phịng đại diện doanh nghiệp nước ngồi, quỹ đầu tư nước chi nhánh ngân hàng nước hoạt động Việt Nam (sau gọi chung tổ chức nước ngoài); c) Cá nhân nước phép nhập cảnh tào Việt Nam” Như vậy, đối tượng quyền sở hữu r hà ở, phép tham gia mua bán sở hữu nhà C, đó, việc đổì tượng đương nhiên có quyền sở hữu nhà hình thành tương lai Vì vậy, việc đơ'i tượng dùng nhà hình thành tương lai để chấp vay vốn điều đương nhiên, phù hợp với quy định pháp luật hành Bên nhận chấp nhà ở: Căn vào quy định Khoản 1, Điều 72 Nghị định số 99/2015/NĐ - CP bên nhận chấp nhà tổ chức tín dụng thành lập hoạt động theo quy định pháp luật Việt Nam Theo Luật Các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 sửa đổi bổ sung năm 2017 quy định: “Tổ chức tín dụng doanh nghiệp thực một, số tất hoạt động ngân hàng Tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài vi mơ quỹ tín dụng nhân dân”1 2.3 Điều kiện nhà hình thành tương lai đem thếchấp Điều kiện chung để nhà hình thành tương lai đem chấp nhà hình thành tương lai muôn chấp phải đáp ứng điều kiện sau: “Trường hợp tổ chức, cá nhân chấp nhà quy định khoản Điều 147 Luật phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật đất đai, Giây phép xây dựng thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng Trường hợp người chấp nhà mua nhà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, phải có hợp đồng mua bán nhà ký kết với chủ đầu tư, có văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà theo quy định, có giấy tờ chứng minh đóng tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận hợp đồng mua bán không thuộc diện có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà này”2 Ngoài điều kiện chung trên, điều kiện cụ thể quy định chi tiết Thông tư liên tịch sô' 01/2014/TTLT Ngân hàng Nhà nước - Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường điều kiện nhà hình thành tương lai, theo Thơng tư liên tịch sô' 01/2014/TTLT Ngân hàng Nhà nước - Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp - Bộ Tài ngun Mơi trường, loại nhà hình thành tương lai chấp tổ chức tín dụng là: SỐ22-Tháng 9/2021 41 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG “Nhà hình thành tương lai chấp để vay vein theo quy định Thông tư bao gồm nhà thương mại nhà xã hội theo quy định pháp luật nhà ở, cụ thê là: Căn hộ chung cư xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Nhà riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề) xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở” Để cụ thể quy định điều kiện chặt chẽ loại nhà HTTTL chấp Thơng tư liên tịch sô' 01/2014/TTLT Ngân hàng Nhà nước - Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp - Bộ Tài ngun Mơi trường rõ tình trạng nhà ở, hồ sơ pháp lý đem chấp: Nhà hình thành tương lai chấp tổ chức tín dụng phải có đủ điều kiện sau đây: Đã có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt, xây dựng xong phần móng nhà ở, hồn thành thủ tục mua bán có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật nhà nhà bàn giao cho người mua cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật; Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền nhà bàn giao cho người mua chưa quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật; Thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà mà dự án quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có định giao đất, cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định pháp luật dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội Như vậy, pháp luật quy định chặt chẽ mặt giấy tờ đôi với nhà hình thành tương lai Thứ nhất, mặt giấy tờ thực tế bên phải đưa có thật nhà đem chấp Đó tiến độ xây dựng thực tế tới đâu để tránh tình trạng nhà giấy tờ thơi Đối với thiết kế kĩ thuật phải có 42 SỐ22-Tháng 9/2021 vẽ cụ thể, thể mặt thông số chi tiết nhà ở, qua có thê hình dung tính khả thi việc hình thành ngơi nhà có thật hạn chế yếu tơ' rủi ro cho bên tham gia giao dịch Cho nên, việc quy định giấy tờ chứng minh cách đầy đủ bên thấy tính khả thi chắn tương lai định sẩn tài sản hình thành theo thể giấy tờ, tài liệu mà bên đưa Thứ hai, mặt sở hữu, bên thê' chấp phải chứng minh việc sở hữu nhà đem tài sản thê' chấp Có nhiều hình thức tham gia mua bán nhà hình thành tương lai theo dạng góp vốn, vay vốn, cách chủ đầu tư muôn huy động vốn sớm đô'i với chủ thể tham gia mua nhà Do vậy, quy định thê' chấp, hình thức khơng cơng nhận sỏ hữu nhà dạng hợp đồng góp vơ'n đầu tư mà vào hợp đồng mua bán hoàn thành thủ tục mua bán với chủ đầu tư Hoặc với trường hợp nhận bàn giao nhà, thực tế, ngơi nhà hình thành đưa vào sử dụng mặt pháp lý bên chưa hoàn thiện việc cấp giây chứng nhận quyền sở hữu coi nhà hình thành tương lai 2.4 Quyền nghĩa vụ bên chấp bên nhận thê chấp nhà nói chung Theo Điều 320 Bộ luật Dân 2015, thì: đơi với Nghĩa vụ bên thê' chấp: Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thê' chấp trường hợp bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác Bảo quản, giữ gìn tài sản chấp Áp dụng biện pháp cần thiết để khắc phục, kể phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thê' chấp việc khai thác mà tài sản thê' chấp có nguy giá trị giảm sút giá trị Như vậy, việc bảo quản, giữ gìn tài sản thê' chấp thuộc nghĩa vụ bên thê' chấp, tài sản thể chấp bên thê' chấp giữ, khai thác sử dụng Cho nên, bên thê chấp phải bảo quản tài sản không để hư hỏng, mát, hao hụt, bảo tồn giá trị tài sản thê'chấp LUẬT Ngoài ra, theo quy định Điều 320 Bộ luật Dân 2015, bên chấp cịn có nghĩa vụ sau: - Giao giây tờ liên quan đến tài sản chấp trường hợp bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác Tài sản chấp động sản bâì động sản phải đăng ký quyền sở hữu, chấp bên thỏa thuận bên chấp phải giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản để bên châp không định đoạt thời hạn châp Tuy nhiên, có loại tài sản sử dụng phải có giấy tờ sở hữu khơng thể giao giấy tờ xe ô tô, tầu biển, máy bay, Như vậy, luật không bắt buộc bên phải chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản chấp, trừ trường hợp bên có thỏa thuận pháp luật có quy định khác - Áp dụng biện pháp cần thiết để khắc phục, kể phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản chấp việc khai thác mà tài sản chấp có nguy giá trị giảm sút giá trị - Khi tài sản chấp bị hư hỏng thời gian hợp lý bên chấp phải sửa chữa thay tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác - Cung cấp thơng tin thực trạng tài sản chấp cho bên nhận chấp Khi xác lập chấp, bên chấp phải cung cấp đầy đủ thơng tin tình trạng pháp lý thực tế tài sản để bên nhận chấp biết đưa định xác lập chấp hay không Trong thời hạn chấp, tài sản bị hư hỏng, giảm sút giá trị, bên chấp phải thông báo cho bên nhận chấp biết để bên hợp tác khắc phục thỏa thuận lựa chọn tài sản khác để châp, - Giao tài sản chấp cho bên nhận châp lể xử lý thuộc trường hợp xử lý :ài sản bảo đảm quy định Điều 299 Bộ luật Dân 2015 2.5 Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ hoạt động kinh doanh tài sản bên nhận bảo đảm Nguyên tắc tự thỏa thuận hợp đồng nguyên tắc chủ yếu xuyên suốt chê định hợp đồng từ trước đến Việc bên tự thỏa thuận với việc xử lý tài sản bảo đảm nhà trường hợp bên thiện chí hợp tác với có tiếng nói chung việc giải hậu khơng tốn khoản nợ Có nhiều phương án để xử lý tài sản đưa cho bên xử lý là: Thứ nhất: bán tài sản châp để xử lý việc bán hồn tồn bên chấp tự tìm kiếm đối tác, khách hàng để tiến hành việc mua bán nhà châp nên toàn giấy tờ pháp lý thủ tục ký chấp thực hiện, phải có phối hợp bên liên quan nhằm mục đích bán tài sản nhà chấp cho bên có nhu cầu mua thu khoản tiền cần thiết để đảm bảo cho việc hoàn trả khoản nợ mà bên chấp nợ tổ chức tín dụng Thứ hai: bên nhận bảo đảm nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm nguyên tắc, tài sản dùng để chấp bảo đảm cho khoản vay cá nhân, tổ chức tổ chức tín dụng thường có giá trị nhiều so với khoản vay Trong thực tế, việc định giá tài sản bảo đảm phụ thuộc vào nghiệp vụ cán tín dụng đảm bảo cấp khoản vay phạm vi cho phép Khi bên thê chấp khơng có khả tốn khoản vay, bên thỏa thuận đem nhà châp bán giá trị ngơi nhà khơng cịn cao lúc định giá ban đầu thu số' tiền thấp số tiền mà bên thếchâp vay tổ chức tín dụng Do vậy, việc bên thỏa thuận thơng nhát thêm việc bù trừ khoản chênh lệch phát sinh mà cần bù vào so với giá trị khoản vay Thứ ba: trường hợp bên chưa thỏa thuận vơi phương thức xử lý tài sản bảo đảm, đến thời hạn thực nghĩa vụ mà bên bảo đảm chưa thực tài sản đem châp đem bán đâu giá thông qua tổ chức bán đấu giá Đôi với trường hợp xử lý nhà hình thành tương lai nhà xã hội: Trường hợp bên châp không thực thực khơng SỐ22-Tháng 9/2021 43 TẠP CHÍ CỐNG THƯƠNG nghĩa vụ thỏa thuận hợp đồng châp dẫn đến việc phải xử lý tài sản chấp nhà xã hội hình thành tương lai tài sản chấp xử lý sau: Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà cho bên chấp bên nhận chấp phôi hợp với chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng mua bán nhà với bên chấp để bán lại nhà cho đối tượng mua nhà xã hội theo quy định pháp luật nhà Nếu chủ đầu tư bàn giao nhà cho bên chấp, chưa thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bên nhận chấp phối hợp với chủ đầu tư bán lại nhà cho đơi tượng mua nhà xã hội theo quy định pháp luật nhà Thực trạng châp nhà để đảm bảo khoản vay từ thực tiễn tòa án Việt Nam Trong hoạt động cho vay tổ chức tín dụng nay, biện pháp chấp tài sản tài sản chấp nhà sử dụng phô biến chiếm nhiều ưu so với biện pháp bảo đảm khác Do đó, tranh chấp hợp đồng chấp nhà để đảm bảo khoản vay Tòa án nhân dân chiếm số lượng lớn Qua nghiên cứu thực trạng giải vụ án tranh châp hợp đồng chấp Tòa án Nhân dân nay, tác giả nhận thấy số bất cập pháp luật hợp đồng châp nhà giải tranh châp chế định sau: Thứ nhất, bản, khung pháp lý thê chấp nhà có văn hướng dẫn cụ thể Nhưng thực tế vướng khâu giấy tờ thủ tục dẫn đến thủ tục liên quan công chứng, đăng ký chấp chưa thực được, chủ trương có phần thực chưa thơng bên cịn sợ rủi ro liến quan Đối với thực trạng nay, tô chức cá nhân tham gia mua nhà xây dựng thuộc dự án xây nhà thương mại để cịn tồn sơ' trường hợp: Các nhà dự án thuộc tài sản châp để đảm bảo thực nghĩa vụ trả nợ ngân hàng khác trường hợp chủ đầu tư chap toàn dự án 44 SỐ22-Tháng 9/2021 (tức toàn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dự án) để vay vón thực dự án Trong trường hợp này, bên khách hàng người mua nhà mà đem tài sản chấp vơ tình tài sản lần chấp (1 lần chấp hình thức hộ độc lập lần chấp hình thức hộ thuộc dự án chủ đầu tư) chấp bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ ngân hàng mà không đáp ứng điều kiện theo yêu cầu ngân hàng quy định pháp luật Vì vậy, để hạn chế rủi ro từ việc nhận thê chấp nhà hình thành tương lai tổ chức, cá nhân mua nhà từ chủ đầu tư phương án đặt là, ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn cam kết giải châp hộ nhà mà ngân hàng nhận chãp có văn gửi cho ngân hàng nhận châp dự án thống loại trừ hộ chấp khỏi giá trị dự án chấp (Giải châp) Thứ hai, thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chấp nhà thủ tục giẫy tờ để tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai quy định đầy đủ Quy định vậy, thực tế, phịng cơng chứng tiến hành cơng chứng dạng hợp đồng châp chủ yếu gặp vướng mắc khâu đàng ký châp giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất việc đăng ký giao dịch bảo đảm chưa thông suốt mà yêu cầu giấy tờ là: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất Biên nghiệm thu nhà hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định pháp luật xây dựng” Đây loại giấy tờ u cầu q trình cơng chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai, thực tế, việc chủ đầu tư cung cấp giấy tờ cho người chấp ít, khơng phải chủ đầu tư cung cấp cho bên mua nhà Thứ ba, trình tự, thủ tục chãp nhà Hồ sơ chấp nhà ỏ hình thành tương lai để vay vốn tổ chức tín dụng bao gồm giấy tờ quy định tương đôi đầy đủ tạo khung pháp lý cho bên tham gia chấp nhà hình thành tương lai sô quy định yêu cầu giấy LUẬT tờ thủ tục gây khó khăn cho bên mn châp nhà hình thành tương lai, cụ thể như: hồ sơ chấp nhà hình thành tương lai trình xây dựng, theo quy định, bên chấp phải cung câp có chứng thực biên nghiệm thu nhà hồn thành việc xây dựng phần móng Khó khăn đặt để có chứng thực, bên chấp phải trình gốc giấy tờ cho quan nhà nước có thẩm quyền Chủ đầu tư thường dự hay không trao gô'c giấy tờ cho bên chấp sợ mát dự án thường bao gồm nhiều nhà hình thành tương lai nhiều lúc có nhiều yêu cầu cung câp giấy tờ Thứ tư, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng châp nhà hình thành tương lai Hiện nay, nhiều ngân hàng ký hợp đồng nhận châp nhà hình thành tương lai không tiến hành đăng ký châp được, hồ sơ vay vein chờ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giải có hướng dẫn Thông tư Một số ngân hàng tư vấn chuyển qua chấp hình thức chấp quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà để đăng ký giao dịch bảo đảm Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm để tránh việc phải có xác nhận xóa chấp đơi với nhà hình thành tương lai châp chủ đầu tư chấp dự án nhà Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Giải pháp hồn thiện xây dựng pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Bên vấn đề châp, ngân hàng, chủ đầu tư, khách hàng nên đưa thêm quy định điều kiện bắt buộc đôi với nhà hình thành tương lai tiến hành bán đến tay khách hàng chủ đầu tư phải hoàn thiện tất thủ tục giải chấp ngân hàng tiến hành bán nhà độc lập dự án Như vậy, tránh tình trạng nhà mà đem chấp lần làm ảnh hưởng tới quyền lợi người mua nhà - công chứng hợp đồng chấp nhà Người chứng hợp đồng chấp thủ tục bắt buộc điều kiện có hiệu lực hợp đồng thê chấp nhà hình thành tương lai Do vậy, việc cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý xác theo quy định pháp luật cần thiết cho công chứng viên yêu cầu cần thiết Song, có giấy tờ mặt yêu cầu cần thiết, sở để chứng minh tính hợp pháp đôi tượng cần công chứng - đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Do quy định mới, vậy, thuận lợi thơng suốt quy trình xử lý hồ sơ đăng ký chấp nhà hình thành tương lai, việc bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ, chuẩn bị đầy đủ sở vật chất, nhân sự, với giải dứt điểm vướng mắc tồn văn ban hành phải xử lý lý nhanh chóng, dứt khốt Từ đó, để việc áp dụng quy định ban hành vào thực tiễn, tránh tình trạng vài điều khoản mà trì hỗn văn ban hành, gây tốn chi phí liên quan, dẫn tới tình trạng luật bị “đắp chiếu” thiếu văn hướng dẫn, gây tâm lý tiêu cực cho bên quan công quyền Một sơ' kiến nghị hồn thiện Thứ nhất, tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền Mục đích hoạt động tra nhằm phát sơ hở chế quản lý, sách, pháp luật để kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền biện pháp khắc phục; phịng ngừa, phát xử lý hành vi vi phạm pháp luật; giúp quan, tổ chức, cá nhân thực quy định pháp luật; phát huy nhân tơ' tích cực; góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu hoạt động quản lý nhà nước; bảo vệ lợi ích Nhà nước, quyền lợi ích hợp pháp quan, tổ chức, cá nhân Giám sát, kiểm tra trình ban hành văn pháp luật Hoạt động kiểm tra, giám sát nhằm phát nội dung sai trái khơng cịn phù hợp để kịp thời đình việc thi thành, sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ bãi bỏ phần toàn văn bản, đồng thời kiến nghị quan có thẩm quyền xác định trách nhiệm quan, cá nhân ban hành văn sai trái Thứ hai, giám sát, kiểm tra việc tổ chức thực văn pháp luật Hiện nay, quy định pháp SỐ22-Tháng 9/2021 45 TẠP CHÍ CƠNG THIÍdNG luật khó bao quát giải hết tất quan hệ xã hội, nhát vấn đề pháp luật liên quan Với phát triển không ngừng quan hệ xã hội, việc luật vừa ban hành quan hệ thay đổi nên có vênh bất cập tình trạng bình thường khơng bị sử dụng sai mục đích, tài sản bảo đảm khơng bị giảm sút số lượng chất lượng, không bị sử dụng dẫn đến giảm giá trị tài sản bảo đảm, ngân hàng cần nâng cao công tác kiểm tra quản lý, thường văn vừa ban hành với thực tiễn thực điều bình thường, để hạn chế tốì đa bất cập Do vậy, cần phơi hợp từ chủ thể tham gia quan hệ pháp luật quan nhà nước trực tiếp xử lý công việc, cá nhân, tổ chức trực tiếp tham gia, luật sư, để tổ chức tổng hợp bất cập, qua kiến nghị với quan Thanh tra, giám sát việc xử lý vi phạm, nay, hành vi vi phạm liên quan đến giao dịch dân chấp nhà hình thành tương lai cịn phổ biến Thứ ba hồn thiện quy trình thẩm định quản lý nhà ỏ Hồn thiện quy trình cho vay chấp nhà theo hướng rút ngắn thời gian xử lý, đặc biệt thời gian xử lý trung gian phòng ban cần tăng cường phôi hợp, tác nghiệp phận xếp hợp lý phận có liên quan hoạt động cho vay phòng ban liên quan; chức định cho vay cần tách biệt với thẩm định tín dụng; chức thẩm định tín dụng cần tách biệt với định giá tài sản đảm để bảo đảm tính khách quan giảm áp lực cơng việc cho phận tín dụng Quy định chặt chẽ quy trình rút vốn vay để đảm bảo khách hàng sử dụng vốn vay mục đích yêu cầu hồ sơ xin vay; ban hành mẫu hợp đồng giao dịch, mẫu biểu kiểm tra chuẩn hoạt động cho vay chấp nhà ỏ để phòng tránh rủi ro phát sinh trình cho vay giải chấp khoản vay Ngoài ra, cần tăng cường kiểm tra sau cho vay Thứ tư, hồn thiện cơng tác định giá nhà ỏ chấp quy trách nhiệm rõ ràng việc thẩm định tài sản đảm bảo cần xây dựng ngân hàng thông tin thị trường tài sản, tạo nguồn thơng tin đáng tin cậy có độ xác cao Thứ năm, nâng cao chất lượng quản lý tài sản đảm bảo nhà ở, thường xuyên định giá lại giá trị để đảm bảo tài sản bảo đảm xuyên định giá lại tài sản bảo đảm Đây khâu vô quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng bảo đảm tiền vay Thứ sáu, hồn thiện cơng tác đánh giá lựa chọn khách hàng xây dựng danh mục đầu tưhợp lý Việc lựa chọn khách hàng tốt có vai trị định chất lượng bảo đảm tiền vay nói riêng chất lượng tín dụng nói chung Phân tích đánh giá khả tài khách hàng, cán tín dụng cần xác minh tính xác thực báo cáo tài Đồng thời, kết hợp với vân để đánh giá khả điều hành quản lý người lãnh đạo, kế toán trưởng, Thứ bảy, tăng cường tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật liên quan đến hoạt động pháp luật dân sự, tín dụng, doanh nghiệp thủ tục hành lĩnh vực có liên quan, để người dân có nhận thức đắn đầy đủ quy định pháp luật lĩnh vực đất đai, nhằm hạn chế việc pháp luật dân sự, tín dụng doanh nghiệp không quy định pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng khơng tn thủ nội dung hình thức theo quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, đảm bảo nguyên tắc "sống, làm việc theo Hiến pháp pháp luật” Kết luận Thực tiễn giải vụ án tranh chấp hợp đồng chấp nhà năm gần cho thấy tỉ lệ tranh chấp cao, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp đường Qua đây, người viết đề xuất sơ' kiến nghị, giải pháp hồn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh chế định chấp nhà thực tiễn Bên cạnh đó, cần nâng cao chát lượng xét xử Tịa án Việt Nam thơng qua việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán ngành Tịa án, tăng cường cơng tác tun truyền, giải thích nâng cao nhận thức pháp luật thời gian tới ■ 46 SỐ22-Tháng 9/2021 LUẬT TÀI LIỆU TRÍCH DẪN: ‘Điều Luật Các tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi bổ sung 2017 2Điều 148 Luật Nhà 201 TÀI LIỆU THAM KHẢO: Quốc hội (2015), Bọ luật Dân 2015 Quốc hội (2014), Luật Nhà 2014 Quốc hội (2014), Luật Công chứng 2014 Chính phủ (2006), Nghị định sơ' 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm Chính phủ (2010), Nghị định sổ83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung sô'điều Nghị định số 163/2006/ND-CP Ngân hàng Nhà nước (2015), Thông tưsô'26/TT-NHNN 09/12/2015 Ngân hàng Nhà nước ’Việt Nam hướng dẫn trình tự, thủ tục thê'chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai Ngày nhận bài: 6/7/2021 Ngày phản biện đánh giá sửa chữa: 6/8/2021 Ngày chấp nhận đăng bài: 16/8/2021 Thông tin tác giả: ThS HUỲNH VĂN CHỮ Công ty Cổ phần Bao bì Khống sản số PROVISIONS ON RESIDENTIAL MORTGAGES IN VIETNAM • LLM HUYNH VAN CHU No Packaging and Mineral Joint stock Company ABSTRACT: This paper analyzes the legal provisions on residential mortgages in Vietnam This paper points out difficulties and challenges in the People's Court’s enforcement of provisions on residential mortgages Based on the paper’s findings, some recommendations and solutions are proposed to enhance the effectiveness of provisions on residential mortgages and solve problems about residential mortgages Keywords: residential mortgage, the People's Court, secured transactions So 22-Tháng 9/2021 47 ... phục 2.2 Chủ thể tham gia chấp nhà Bên châp: Căn vào Luật Nhà ở, chủ thể chấp nhà phải đốì tượng phép sở hữu nhà theo quy định pháp luật Việt Nam Đôi tượng quy? ??n sở hữu nhà đơi tượng sau: “ Tổ... ? ?Nhà hình thành tương lai chấp để vay vein theo quy định Thông tư bao gồm nhà thương mại nhà xã hội theo quy định pháp luật nhà ở, cụ thê là: Căn hộ chung cư xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà. .. nhận chấp nhà ở: Căn vào quy định Khoản 1, Điều 72 Nghị định số 99/2015/NĐ - CP bên nhận chấp nhà tổ chức tín dụng thành lập hoạt động theo quy định pháp luật Việt Nam Theo Luật Các tổ chức tín dụng