Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho các khoản vay từ các ngân hàng thương mại

TẠP CHÍ CONG THNG THực tiễn thê chấp QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT BẢO ĐẢM CHO CÁC KHOẢN VAY TỪ CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI • NGƠ THỊ KIM ANH TĨM TẮT: Thế chấp quyền sử dụng đất (TCQSDĐ) quyền quan trọng người sử dụng đất Các quy định chấp tài sản quyền sử dụng đất chuẩn mực pháp lý cụ thể Nhà nước, trách nhiệm pháp lý mà chủ thể thiết lập quan hệ chấp tài sản phải tuân theo Trên thực tế, việc thực TCQSDĐ bảo đảm cho khoản vay ngân hàng thương mại (NHTM) gặp vài tồn Từ khóa: thực tiễn, chấp, thẩm định tài sản, quyền sử dụng đất, ngân hàng thương mại Đặt vấn đề Các quy định TCQSDĐ tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng giao dịch dân sự, thương mại, kinh doanh, kích thích phát triển kinh tế thực tiễn cho vay có sử dụng biện pháp chấp quyền sử dụng đất NHTM việc thẩm định tài sản chấp quyền sử đụng đất làm sở cho việc ký kết hựp điều kiện phát triển kinh tế thị trường; xây dựng, hoàn thiện, bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ yêu cầu khách quan, cấp bách nước ta Nhờ quy định kịp thời, tương đối cụ thể TCQSDĐ, việc thực pháp luật TCQSDĐ nước ta đạt kết quan trọng Là biện pháp hữu hiệu để hạn chế đồng TCQSDĐ Thẩm định tài sân chấp (TSTC) quyền sử dụng đất đảm bảo cho mục đích châp ngân hàng trước cấp hạn mức tín dụng có ý nghĩa vơ quan trọng, sở để ngân hàng định rủi ro, bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại kinh châp nhận cho khoản vay hạn chế rủi ro, nợ xấu tín dụng trước cho vay Mục đích thẩm định TSTC quyền sử dụng đất nhằm xác định giá trị thị trường thời điểm vay vốn tài sản thẩm tế thị trường Tuy nhiên, thực tiễn thực pháp luật TCQSDĐ giao dịch dân sự, thương mại thời gian qua bộc lộ nhiều khiếm khuyết, hạn chế Trong phạm vi viết này, tác giả xin phân tích vài tồn thực tiễn thực TCQSDĐ bảo đảm cho khoản vay nhìn từ định, xác định pháp lý tài sản: Diện tích, hình dạng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) có với thực tế khơng; có quyền sử dụng giúp khách hàng ngân hàng nhìn nhận giá trị TSTC quyền sử dụng đất Có thể thấy, việc thẩm định khơng xác giá trị TSTC cho khoản vay hành vi có 16 SỐ7-Tháng 4/2022 LUẬT nguy gây thiệt hại lớn cho phía ngân hàng tài sản bảo đảm thẩm định khơng với thực tế Nhưng thực tế, số cán Ngân hàng tiến hành thẩm định tài sản TCQSDĐ không với thực tê dẫn tới hệ lụy khơng nhỏ Đơn cử vụ việc [7]: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất số 01/2012/HĐ ngày 16/7/2012: Tài sản dùng để đảm bảo đất tài sản đất Quyền sử dụng 767m2 đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc bà Trần Thị Nhàn Tuy nhiên, tài sản đất (trạm cân, nhà xưởng, kho, lò sấy, bể, ) thuộc sở hữu VỢ chồng bà Trần Thị Lưu, ông Trần Xuân Hường Trước xác lập giao dịch này, phía Ngân hàng BIDV chi nhánh Sơn La không thẩm định kỹ, dẫn đến xác định TSTC toàn quyền sử dụng đất tài sản đất thuộc quyền sở hữu sử dụng bà Trần Thị Nhàn ông Tạ Minh Tuấn không thực tế Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Trần Thị Nhàn, diện tích đất 767m2, thực tế lại 1.063m2 (theo kết xem xét thẩm định chỗ ngày 11/5/2017 Tòa án) Quan điểm đại diện Ngân hàng BIDV chi nhánh Sơn La phiên tịa phúc thẩm cho có thẩm định TSTC, lại khơng đo đạc diện tích đất thực tế, tài sản đất Ngân hàng xác định đương nhiên bà Nhàn, mà không thẩm định cụ thể xem chủ sở hữu, người quản lý sử dụng Sự việc thể thiếu trách nhiệm việc thẩm định TSTC làm sở cho việc ký kết hợp đồng nêu Bên cạnh đó, Hồ sơ vụ án khơng có tài liệu thể việc Hợp đồng chấp bất động sản sô' 01/2012/HĐ ngày-16/7/2012 đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ Tại phiên tịa phúc thẩm, đại diện Ngân hàng BIDV chi nhánh Sơn La cung cấp tài liệu xác định Hợp đồng đăng ký giao dịch bảo đảm, khơng xuất trình gốc việc áp dụng nguyên tắc xử lý TSTC quyền sử dụng đất Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm quy định Điều 58 Nghị định số 163/NĐ-CP (nay Điều 49 Nghị định sô' 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ), cụ thể sau: - Trong trường hợp tài sản dùng đế bảo đảm thực nghĩa vụ việc xử lý tài sản thực theo thỏa thuận bên; khơng có thỏa thuận tài sản bán đâu giá theo quy định pháp luật - Trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ việc xử lý tài sản thực theo thỏa thuận bên bảo đảm bên nhận bảo đảm; khơng có thỏa thuận khơng thỏa thuận tài sản bán đấu giá theo quy định pháp luật - Việc xử lý tài sản bảo đảm phải thực cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan phù hợp với quy định Nghị định - Người xử lý tài sản bảo đảm (sau gọi chung người xử lý tài sản) bên nhận bảo đảm người bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp bên tham gia giao dịch bảo đảm có thỏa thuận khác Người xử lý tài sản nội dung thỏa thuận hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà khơng cần phải có văn ủy quyền xử lý tài sản bên bảo đảm - Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ hoạt động kinh doanh tài sản bên nhận bảo đảm - Trong trường hợp tài sản bảo đảm quyền sử dụng đâ't, nhà tổ chức, cá nhân mua tài sản bảo đảm nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm phải thuộc đôi tượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hưởng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà Tuy nhiên, nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm theo Nghị định sô' 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ (nay Nghị định sơ' SỐ 7-Tháng 4/2022 17 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ) quy định giao dịch đảm thỏa đáng, không khách quan, công khai, minh bạch, vi phạm quy định khoản Điều 58 Nghi bảo chưa ngân hàng thực theo nguyên tắc Cụ thể nhiều trường hợp, việc ngân hàng tự bán tài sản bảo đảm để thu nợ theo thỏa thuận hợp đồng chấp tiết kiệm thời gian chi phí Hơn nữa, sơ' trường hợp khơng cịn tồn khơng hợp tác với ngân hàng để xử lý tài sản bảo đảm cho rằng, ngân hàng ủy quyền toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ theo thỏa thuận hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp/cầm cố tài sản Nhưng trình thực hiện, việc xử lý tài sản bảo đảm không thực cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền lợi ích hỢp pháp bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan phù hợp với định số 163/2006/ND-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch đảm bảo quy định Nghị định trường hợp nêu Để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng Ngân hàng BIDV chi nhánh Sơn La bà Trần Thị Lưu, ông Bùi Xuân Hường, bà Trần Thị Nhàn, ông Tạ Minh Tuấn TCQSDĐ mang tên hộ gia đình bà Trần Thị Nhàn cho Ngân hàng BIDV chi nhánh tỉnh Sơn La Đến thời hạn tốn, bên nhận tín dụng ơng bà Lưu Hường không thực thực không đầy đủ nghĩa vụ toán hạn theo thỏa thuận bên, Ngân hàng BIDV chi nhánh Sơn La thực việc xử lý TSTC quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thủ tục xử lý chưa đảm bảo tính cơng khai, minh bạch q trình thực hiện, gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp bên tham gia ký kết hợp đồng Theo hồ sơ tín dụng, bà Lưu bên tham gia ký kết Hợp đồng chấp bất động sản số 01/2012/HĐ ngày 16/7/2012 thực tế chủ sở hữu tài sản đất, trực tiếp quản lý sử dụng, khai thác TSTC mang tên hộ bà Trần Thị Nhàn Khi ông bà Lưu, bà Hường khơng thực nghĩa vụ tốn hạn theo thỏa thuận, phía Ngân hàng BIDV chi nhánh Sơn La cho bà Lưu khơng có thiện chí trả nợ nên xử lý TSTC, Ngân hàng thông báo cho Bà Nhàn không thông báo cho bà Lưu Như không 18 SỐ - Tháng 4/2022 Bên cạnh đó, q trình xử lý tài sản bảo đảm, hạn chế tư cách bán/chuyển nhượng tài sản bảo đảm nêu trên, ngân hàng cịn gặp khó khăn, vướng mắc sau: - Làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua Căn thỏa thuận hợp đồng chấp (có cơng chứng đăng ký giao dịch bảo đảm), ngân hàng quyền tự chọn phương thức xử lý TSTC để thu nỢ: bên bảo đảm tự bán tài sản bảo đảm, bên bảo đảm bên nhận bảo đảm phối hợp bán tài sản bảo đảm, bán đấu giá tài sản bảo đảm, bên cho vay nhận tài sản bảo đảm đê thay thê cho nghĩa vụ bảo đảm, bên nhận bảo đảm tổ chức bán công khai thị trường mà qua thủ tục đấu giá, phương thức khác bên thỏa thuận phù hỢp với quy định pháp luật Tùy trường hợp cụ thể, ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức nêu Trên thực tế, quan công chứng yêu cầu ngân hàng ký hợp đồng với tư cách bên bán tài sản bảo đảm phải có văn ủy quyền hợp pháp chủ sở hữu tài sản quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản không chấp nhận ngân hàng xuất hóa đơn giá trị gia tăng tài sản chưa thuộc sở hữu ngân hàng, vấn đề này, ngân hàng nhiều lần bày tỏ quan điểm với quan cơng chứng quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản rằng, nội dung ủy quyền quy định rõ hợp đồng chấp nên ngân hàng (với tư cách người xử lý tài sản bảo đảm) có quyền nội dung thỏa thuận hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà khơng cần phải có văn ủy quyền xử lý tài sản bên bảo đảm Hơn nữa, việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ hoạt động kinh doanh tài sản bên nhận bảo đảm quy định Bộ luật Dân sự, Luật Tổ chức tín dụng, văn hướng dẫn Bộ luật Dân sự, giấy phép thành lập LUẬT hoạt động ngân hàng, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Đây nguyên nhân dẫn đến tài sản bảo đảm tồn đọng nhiều, không xử lý được, có giá trị lớn nợ xấu chưa giảm nhanh, điều kiện bên bảo đảm không hợp tác, phôi hợp với ngân hàng để xử lý tài sản bảo đảm, trả nợ Việc xác định chủ thể bên chấp đưực quyền xác lập quan hệ châp quyền sử dụng đất bảo đảm cho khoản vay ngân hàng thương mại chưa xác Chủ thể quan hệ TCQSDĐ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ vay vốn NHTM quy định eác văn pháp luật, như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 Chính phủ hướng dẫn thực Bộ luật Dân biện pháp bảo đảm bao gồm: chủ thể nhận chấp chủ thể chấp Nếu bên nhận chấp NHTM bên chấp cá nhân, hộ gia đình, pháp nhân Bản chất TCQSDĐ giao dịch dân Do vậy, điều kiện để giao dịch TCQSDĐ có hiệu lực bên chấp tham gia quan hệ TCQSDĐ phải có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân đầy đủ cá nhân lực pháp luật dân pháp nhân theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 Bên cạnh đó, chủ thể khác nhau, pháp luật có quy định khác biệt, cụ thể điều kiện mà đáp ứng điều kiện bên chấp tham gia quan hệ TCQSDĐ Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ ràng trường hợp TCQSDĐ Tuy nhiên thực tế, xác lập hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho khoản vay NHTM cịn xác định chưa xác chủ thể chấp nên nhiều trường hợp có tranh chấp xảy ra, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho khoản vay NHTM bị Tịa án tun vơ hiệu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất sau: Ông H bà T có vay vốn Ngân hàng V Chi nhánh Hậu Giang - Phòng giao dịch p theo hoạt động tín dụng (HDTD) sau: HĐTD ngày 19/9/2018: Số tiền vay 700.000.000 đồng; HĐTD ngày 19/9/2018: số tiền vay 50.000.000 đồng Để bảo đảm cho khoản vay trên, Ông H, bà T Ngân hàng V Chi nhánh Hậu Giang - Phòng giao dịch p ký HĐTC quyền sử dụng đất số 0132/2018/PGDP ngày 19/9/2018, bao gồm quyền sử dụng đất đất số 247, tờ đồ số 03, diện tích 14.440m2, loại đẩt 2L, tọa lạc ấp A1, xã B1, huyện Cl, thành phố cần Thơ theo giấy chứng nhận QSDĐ số phát hành: V 520896, số vào sổ câp giấy: 00026QSDD/3063/QD2002 ngày 31/10/2002 ủy ban nhân dân (UBND) huyện C2, tỉnh cần Thơ (nay huyện Cl, thành phố cần Thơ) câp Q trình thực hợp đồng, ơng H bà T vi phạm nghĩa vụ trả nợ vay ngân hàng Ngân hàng yêu cầu ông H bà T trả nợ vay cho ngân hàng theo HĐTD với số tiền tạm tính đến ngày 20/5/2019 745.164.933 đồng Trong trường hợp ông H bà T khơng trả hết nợ vay cho ngân hàng u cầu Tịa án tun xử lý tài sản mà ơng H bà T châp cho ngân hàng Tuy nhiên, thực tế quyền sử dụng đất ông H bà T mang chấp ông NLQ2, ông nhờ ông H đứng tên để vay giúp tiền ngân hàng 150.000.000 đồng qua hợp đồng chuyển nhượng vào 17/9/2018 ông tự vay ngân hàng khác số tiền 100.000.000 đồng Và ơng NLQ2 chọ_ơng NLQ thuê mảnh đất với giá 2.800.000 đồng/công tầm 3m Việc ông H bà T tự ý chấp vay 700.000.000 đồng, khả toán dẫn đến việc ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản ơng NLQ2 khơng biết Tịa án nhân dân huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng châp nhận yêu cầu khởi kiện Ngân hàng V HĐTD Buộc ông H bà T phải có nghĩa vụ toán cho Ngân hàng V số tiền nợ vay Tuy nhiên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất số 0132/2018/PGDP ngày 19/9/2018 nêu bị tuyên vô hiệu tồn chủ thể chấp khơng chủ thể Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình cịn tồn Tại khoản 29 Điều Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận: “Hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ nhân, huyết thông, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật SỐ - Tháng 4/2022 19 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyên quyền sử dụng đât” Tài sản chung hộ gia đình pháp luật quy định cụ thể Điều 212 Bộ luật Dân năm 2015, khối tài sản thành viên hộ tạo lập nên trình tiến hành hoạt động kinh tế chung tài sản thuộc sở hữu cá nhân có thỏa thuận góp vào khơi tài sản chung, tài sản sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế chung Tài sản chung bao gồm: quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất (gồm đất đất canh tác), rừng, rừng trồng hộ Nhà nước giao đất canh tác, trồng rừng cho hộ tài sản chung tạo thành Việc xác định tài sản chung, hoạt động kinh tê chung hộ gia đình có ý nghĩa quan trọng việc xác định trách nhiệm hộ gia đình tham gia quan hệ pháp luật dân sự, đặc biệt quan hệ tín dụng với ngân hàng Tuy nhiên, thực tế, việc xác lập hợp đồng quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay NHTM có vi phạm xảy Cụ thể: Ngân hàng - Chi nhánh Sông Nhuệ ông La Văn Sỹ, bà Nguyễn Thị An ký kết Hợp đồng chấp tài sản số 31E/2011/HĐTC ký ngày 07/01/2011 với nội dung: ông La Văn Sỹ, bà Nguyễn Thị An chấp Quyền sử dụng đất diện 79m2 nhà xây tầng với tổng diện tích 158m2 thơn Bình Xá, xã Bình Phú, huyện Thạch Thât, thành phố Hà Nội (thửa số 534, tờ đồ số 06) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: T417661, số vào sổ câp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 0900/QSDD/1516/QD-UB UBND huyện Thạch Thất cấp ngày 30/9/2004 đứng tên Hộ bà Nguyễn Thị An để đảm bảo cho nghĩa vụ Công ty L Ngân hàng Hợp đồng UBND xã H chứng thực Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất đăng ký giao dịch đảm bảo ngày 12/01/2011 Căn vào tài liệu có hồ sơ thể hiện: nguồn gốc số 534, tờ đồ số 06 diện tích 158m2 thơn Bình Xá, xã Bình Phú, huyện Thạch Thất, thành phô' Hà Nội bà Nguyễn 20 SỐ 7-Tháng 4/2022 Thị An ông La Văn Sỹ mua ông Phùng Văn Bảy bà Nguyễn Thị Tài, sau mua bà An ông Sỹ xây thành nhà Ngày 30/9/2004 UBND huyện Thạch Thất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: T417661 đứng tên Hộ bà Nguyễn Thị An, xác định nhà đất nêu tài sản chung bà An ông Sỹ Điều 31, khoản Điều 33 Luật Hơn nhân Gia đình quy định: “Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch liên quan đến nhà nơi vợ chồng phải có thỏa thuận vợ chồng Tài sản chung vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, dùng để đảm bảo nhu cầu gia đình, thực nghĩa vụ chung vợ chồng” Căn kết luận Giám định sô 111/C09-P5 ngày 24/6/2020 thể hiện: chữ ký bà * Nguyễn Thị An Hợp đồng chấp chữ ký chữ viết bà Nguyễn Thị An Điều thể bà Nguyễn Thị An khơng chấp tài sản cho ngân hàng, Hợp đồng 'chấp nêu bị vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu Ngân hàng trường hợp Công ty L vi phạm nghĩa vụ trả nợ ngân hàng có quyền xử lý TSTC nhà đất đứng tên hộ bà Nguyễn Thị An có [8] Một sơ'giải pháp khắc phục Để khắc phục tồn trên, tác giả đề xuất sô' giải pháp khắc phục sau: Thứ nhất, tăng cường vai trị cơng tác kiêm tra kiểm soát nội Thường xuyên theo định kỳ đột xuất tiến hành kiểm tra, kiểm soát nội để phát kịp thời sai phạm dấu hiệu vi phạm liên quan đến HĐTD nói chung nhận thê' chấp, xử lý TSTC nói riêng Việc kiểm tra, kiểm soát rủi ro liên quan đến tài sản bảo đảm cần thực khía cạnh Một là, kiểm soát danh mục TSTC theo tổng thể, đồng thời phân tích để biết cấu việc tài sản bảo đảm tập trung, rủi ro gặp phải loại tài sản, TSTC bảo đảm định kỳ, kịp thời xây dựng biện pháp để phòng tránh nhằm giảm thiểu tác động giá trị danh mục TSTC thay đổi bất lợi môi trường (pháp LUẬT luật, kinh tế, công nghệ, xã hội, ) Bản thân NHTM phải tự xây dựng hệ thống chấm điểm TSTC, thường xuyên kiểm tra để trì thực toàn diện, thực độc lập để đảm bảo mức xác việc chấm điểm Nội dung rà sốt bao gồm: tiêu chí thiết kế, hạng mục rủi ro, mơ hình phát triển Hai là, kiểm sốt TSTC khoản vay cụ thể cần thực để kịp thời phát sai phạm để có giải pháp cụ thể khắc phục Bên cạnh đó, cần thường xuyên kiểm tra, đối chiếu khoản mục TSTC ghi nhận tài khoản ngoại bảng với hợp đồng bảo đảm, tình trạng lưu giữ hồ sơ liên quan đến TSTC thực tái định giá TSTC theo định kỳ, tốt khoảng thời gian tháng/lần tối thiểu tháng/lần Đối với tài sản bảo đảm kho hàng, hàng hóa luân chuyển, cần kiểm tra thường xuyên biện pháp, quy trình quản lý TSTC, đảm bảo an tồn, khơng thất Việc giám sát hành vi cán tín dụng lãnh đạo NHTM biện pháp hữu hiệu để giảm thiểu rủi ro Do đó, cần phát ngăn chặn sớm hành vi cán tín dụng móc ngoặc với khách hàng [9, tr459] Do vậy, việc tổ chức lại hệ thống kiểm tra q trình kiểm sốt nội mang tính độc lập với chi nhánh ngân hàng đảm bảo tính khách quan, hiệu việc phát vi phạm hoạt động cho vay Có thể xây dựng mơ hình hình thức văn phòng đặt theo cụm miền phạm vi nước Thứ hai, giải pháp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Để nâng cao hiệu công tác xử lý TSTC NHTM, việc tăng cường quản lý đào tạo lại nguồn nhân lực biện pháp quan trọng, lâu dài Hàng năm, NHTM cần xây dựng kế hoạch đào tạo đào tạo lại cán bộ, tập trung trước hết vào nội dung chủ yếu nghiệp vụ cho vay, nghiệp vụ chấp, quản lý rủi ro tín dụng, khung pháp lý giao dịch bảo đảm, xử lý TSTC Song song với sách thu hút giữ cán có trình độ kinh nghiệm nghiệp vụ ngân hàng, đặc biệt bối cảnh NHTM nước thâm nhập mở rộng hoạt động Việt Nam NHTM cần xây dựng hệ thống khuyến khích vật chất tinh thần cho cán nhân viên, phù hợp với yêu cầu kinh doanh, cạnh tranh mục tiêu lợi nhuận để thu hút giữ chân cán tác nghiệp, cán quản lý có lực Ngồi ra, cần có phối hợp liên thơng NHTM với chuyên gia nhiều kinh nghiệm đến từ hệ thống quan tư pháp không hoạt động tư vấn, phối hợp xử lý vụ việc mà hỗ trợ đào tạo thông qua việc thường xuyên tổ chức khóa đào tạo bồi dưỡng kiến thức chuyên ngành, nhằm nâng cao lực đánh giá, đo lường, phân tích, kiểm sốt rủi ro cơng tác xử lý TSTC cho cán Kết luận Pháp luật TCQSDĐ khơng ngừng phát triển, hồn thiện có nhiều ưu điểm, đó, quy định TSTC QSDĐ, quy định quyền, nghĩa vụ bên hợp đồng TCQSDĐ, quy định trình tự, thủ tục, hiệu lực thời hạn TCQSDĐ, quy định xử lý TSTC QSDĐ nói chung ngày rõ ràng, cụ thể, chặt chẽ, thuận lợi hơn, tăng sở pháp lý để ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ; bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên quan hệ hợp đồng TCQSDĐ Tuy vậy, việc áp dụng pháp luật TCQSDĐ nhiều hạn chế thực tế Những kiến nghị, đề xuất tác giả hy vọng góp phần khắc phục hạn chế ■ TÀI LIỆU THAM KHẢO: Quốc hội (2015) Luật sô'91/2015/QH13 ngày 12/11/2015, Bộ luật Dân Quốc hội (2013) Luật số45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, Luật Đất đai Quốc hội (2013) Luật số52/2013/QH13 ngày 19/6/2014 Luật Hôn nhân Gia đĩnh, 2014 SỐ - Tháng 4/2022 21 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG Chính phủ (2006) Nghị định sơ 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm Chính phủ (2012) Nghị định sô 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm Trường Đại học Luật Hà Nội (1999) Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học NXB Cơng an Nhân dân, Hà Nội Tịa án câp cao Hà Nội (2019) Bản án phúc thẩm sô'86/2019/DS-PTngày 09/7/2019 việc tranh chấp hợp đồng chấp quyến sử dụng đất Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội (2021) Bản án số: 166/2021/KDTM - PT ngày 19,22/10/2021 V/v: Tranh chấp Hợp đồng tín dụng Lê Thị Thu Thủy (2017) Pháp luật biện pháp hạn chê'rủi ro hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam sơ'nước thê'giới NXB Đại học quốc gia Hà Nội Ngày nhận bài: 20/2/2022 Ngày phản biện đánh giá sửa chữa: 22/3/2022 Ngày châp nhận đăng bài: 15/4/2022 Thông tin tác giả: ThS NGÔ THỊ KIM ANH Giảng viên Khoa Quản trị - Kinh tế quốc tế Trường Đại học Lạc Hồng THE PRACTICE OF MORTGAGING LAND USE RIGHTS TO SECURE LOANS FROM COMMERCIAL BANKS • Master NGOTHI KIM ANH1 Faculty of Administration and International Economics Lac Hong University ABSTRACT: The mortgage of land use rights is one of the important rights of land users Regulations on mortgage of property as land use rights are specific legal standards of the state and they govern legal responsibilities of entities when a mortgage relationship is established In fact, the implementation of mortgage of land use rights to secure loans at commercial banks still encounters some shortcomings Keywords: practice, mortgage, property appraisal, land use right, commercial bank 22 SỐ - Tháng 4/2022 ... định chủ thể bên chấp đưực quyền xác lập quan hệ châp quyền sử dụng đất bảo đảm cho khoản vay ngân hàng thương mại chưa xác Chủ thể quan hệ TCQSDĐ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ vay vốn NHTM quy... chấp nên nhiều trường hợp có tranh chấp xảy ra, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho khoản vay NHTM bị Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất sau: Ông H bà T có vay vốn Ngân. .. việc [7]: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất số 01/2012/HĐ ngày 16/7/2012: Tài sản dùng để đảm bảo đất tài sản đất Quyền sử dụng 767m2 đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc bà Trần Thị