TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Nguyễn Duy Thiện Trưởng phòng CSTH Cục Quản lý giá BỘ TÀI CHÍNH TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I Bất đ.
TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Nguyễn Duy Thiện Trưởng phòng CSTH-Cục Quản lý giá BỘ TÀI CHÍNH TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN • I Bất động sản định giá BĐS • II Vai trị người định giá BĐS • III Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS • IV Những rủi ro nghề nghiệp bảo hiểm trách nhiệm • V Đạo đức nghề nghiệp • VI Điều kiện kinh doanh dịch vụ định gía BĐS I Khái niệm BĐS Định giá BĐS Khái niệm a) Bất động sản b) Tài sản thực c) Đất đai, BĐS: nguồn lực chủ yếu phát triển kT-XH Định giá BĐS a) Khái niệm bất động sản • Là nguồn tài sản quốc gia • Động sản: kh niệm • Bất động sản: tài sản gắn liền với đất đai khơng di dời • châm ngôn gắn liền với đất: “Đất đai người bầu trời lịng đất thuộc người đó” “ gắn liền với đất thuộc đất” Bất động sản Vs Tài sản thực • Bất động sản: khái niệm vật lý túy Có thể đo đặc, nhìn, sờ mó BĐS, khơng mua bán Khi mua hay bán BĐS, BĐS chuyển nhượng sang tên quyền, lợi ích chứa đựng BĐS • Tài sản thực: quyền lợi, lợi ích BĐS thực tế • Chun gia định giá không thẩm định BĐS (vật lý, tự nhiên) mà quan trọng thẩm định giá tài sản thực, nghĩa quyền, lợi ích thu từ BĐS Bất động sản • Bất động sản (real estate): hình thái vật chất, tự nhiên đất đai tài sản gắn liền với đất (cơng trình, cối, hầm mỏ…) • Bất động sản tài sản hữu hình, nhìn thấy, sờ thấy, chụp ảnh, đo vẽ… b) Tài sản thực • Các quyền bên BĐS • Quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt • Mỗi quyền chia thành quyền nhỏ tài sản tham gia giao dịch dân sự, có giá trị trao đổi thị trường Tài sản thực quyền gắn với quyền sở hữu tài sản, bao gồm: • Quyền chiếm hữu, khai thác cơng dụng tài sản, • Quyền bán tài sản, • Quyền cho thuê tài sản, • Quyền vào/hoặc khỏi tài sản, • Quyền cho tặng tài sản, • Quyền để nguyên (quyền thực không thực quyền trên) • Các quyền tài sản nói gọi với tên gọi “nhóm quyền năng”, hợp chung lại thành quyền sở hữu tài sản Tài sản thực Quyền lợi, Lợi ích phân chia Quyền lợi, lợi ích khơng thể phân chia • Quyền người đồng sở hữu tài sản (nhà tập thể, chung cư…) • Các giao kèo, điều kiện thỏa thuận, hạn chế chung người có liên quan với quyền tài sản (ví dụ thuê chung bất động sản) • Thế chấp tài sản (là hợp đồng dân cam kết sử dụng bất động sản làm tài sản chấp khoản tiền vay), • Quyền mở lối chung • c) Đất đai, BĐS: nguồn lực chủ yếu phát triển kT-XH • Theo Adam Smith “the wealth of nations”: nguồn gốc giàu có quốc gia tài nguyên thiên nhiên, chủ yếu đất đai • Theo Hernando De Soto “The Mystery of capital: ”tại nước thuộc TG thứ BĐS (đất đai) trị giá 9.3 ngàn tỷ USD, gấp 20 lần FDI, gấp 90 lần vốn ODA” • Đang nguồn “vốn chết” nằm tay người nghèo (không PL thừa nhận) Đạo đức nghề nghiệp (tiếp) • Những mâu thuẫn lợi ích Định giá viên không hoạt động cho hai hay nhiều bên vấn đề thẩm định trừ có chấp thuận văn bên có liên quan Định gía viên cần thận trọng, đảm bảo không nảy sinh xung đột lợi ích khách hàng, thẩm định viên, cơng ty anh ta, hay lợi ích người thân, bạn bè mối quan hệ khác Những khả xung đột lợi ích cần báo cáo văn trước chấp nhận thẩm định giá cho khách hàng Nếu thẩm định viên biết mâu thuẫn sau hoàn thành thẩm định giá cần báo cáo phạm vi thời gian hợp lý Đạo đức nghề nghiệp(tiếp) • Đảm bảo bí mật • Thẩm định viên phải luôn xử lý vấn đề khách hàng cách bí mật thận trọng • Thẩm định viên không tiết lộ liệu thực tế có tính nhạy cảm khách hàng hay kết thẩm định giá với người nào, trừ khách hàng định cụ thể, trừ trường hợp pháp luật cho phép Đạo đức nghề nghiệp (tiếp) Cơng • Định giá viên phải thực thi nhiệm vụ cách khách quan, độc lập vơ tư, khơng thiên vị cho lợi ích cá nhân • Định giá viên khơng tiến hành cơng việc thẩm định giá ý kiến kết luận thẩm định đề có chủ ý từ trước trước • Phí thẩm định giá tài sản phải độc lập, không phụ thuộc vào kết thẩm định giá định theo chủ ý từ trước dịch vụ thẩm định giá • - Thẩm định viên khơng dựa chiều vào thông tin khách hàng hay bên cung cấp mà khơng có thẩm tra hay khẳng định phù hợp từ nguồn thông tin độc lập, trừ trường hợp phụ thuộc thơng tin xác định điều kiện hạn chế thẩm định Đạo đức nghề nghiệp(tiếp) • Cơng - Định giá viên không chấp nhận nhiệm vụ thẩm định dựa điều kiện có tính giả thiết mà giả thiết khơng thể trở thành thực phạm vi thời gian - Thẩm định viên khơng có cảm tình đặc biệt có định kiến/thành kiến nhằm chủ ý định giá BĐS cao thấp so với giá phổ biến thị trường giá - Trong đánh giá báo cáo thẩm định thẩm định viên khác, thẩm định viên cần phải xem xét cách công công việc họ để đến thống hay không thống với kết luận báo cáo Đạo đức nghề nghiệp(tiếp) • Yêu cầu cơng khai, minh bạch • Thẩm định viên cần xây dựng thơng tin rộng rãi phân tích, đánh giá, kết luận cho người sử dụng dịch vụ thẩm định giá thông qua báo cáo rõ ràng, trung thực, thể vấn đề tác động đến đối tượng thẩm định • Báo cáo thẩm định giá cần trình bày rõ ràng, xác phạm vi giới hạn nhiệm vụ mục tiêu, mục đích sử dụng, đưa giả thiết tình điều kiện hạn chế ảnh hưởng trực tiếp đến kết thẩm định giá cần thiết, mức độ ảnh hưởng giá trị tài sản thẩm định Đạo đức nghề nghiệp(tiếp) • Báo cáo thẩm định giá phải cung cấp thông tin đầy đủ nhằm mô tả công việc thực hiện, kết luận đạt hay bối cảnh hình thành • Thẩm định viên phải cơng khai mối quan hệ mang tính tập thể hay cá nhân, trực tiếp gián tiếp tài sản hay với công ty đối tượng nhiệm vụ thẩm định mà mối quan hệ dẫn đến mâu thuẫn lợi ích tiềm tàng sai lệch kết thẩm định giá • Khi tìm kiếm trợ giúp từ bên ngoài, thẩm định viên phải báo cáo phạm vi phụ thuộc chất trợ giúp • Thẩm định viên phải đặt giới hạn phép công bố thẩm định giá hay kết luận thẩm định sở có đồng ý Bằng cách đó, thẩm định viên giữ giơí hạn cần thiết hồn cảnh cơng bố cơng khai kết thẩm định giá V Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá BĐS I Tư vấn giá đất (Thông tư 36/2008/TTBTC ngày 28/4/2008) Nội dung hoạt động tư vấn giá đất - Cung cấp thông tin giá loại đất Nhà nước quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu - Cung cấp kết phân tích, dự báo vận động giá loại đất cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu Tư vấn giá đất (tiếp) • Điều kiện hoạt động tư vấn giá đất • Các loại hình doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức thẩm định giá • Điều Kiện: DN có từ ba thẩm định viên giá có thẻ Chủ doanh nghiệp tư nhân thẩm định giá phải thẩm định viên giá Có đăng ký kinh doanh để cung cấp hoạt động tư vấn giá đất Tư vấn giá đất (tiếp) • Điều kiện cá nhân hành nghề tư vấn giá đất Cá nhân hành nghề tư vấn giá đất phải cá nhân có thẻ thẩm định viên giá Bộ Tài cấp, Đã đăng ký hành nghề thẩm định giá làm việc tổ chức, doanh nghiệp phép hoạt động tư vấn giá đất vụ bất động sản phải thành lập d nghiệp hợp tácvụxã, đăng ký Điều kiện kinh doanh dịch BĐS doanh dịch vụ bất động sản theo định pháp luật • Tổ chức, cá nhân kinh doanh vụ định giá bất động sản phải 02 người có chứng giá bất động sản; Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá BĐS Nghị định 153 (trích) ĐK để cấp chứng định giá BĐS - Không phải cán bộ, công chức nhà nước; - Có giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức mơi giới, định giá BĐS - Có tốt nghiệp cao đẳng, đại học Thông Tư số: 13 /2008/TT-BXD hướng dẫn NĐ 153 • Trình tự, thủ tục cấp chứng mơi giới, định giá bất động sản • 1.1 Người xin cấp mới, cấp lại chứng môi giới, định giá bất động sản nộp đơn (theo mẫu phụ lục Thông tư này) Sở Xây dựng nơi đặt sở đào tạo nơi người nộp đơn sinh sống (thường trú tạm trú dài hạn) • Quản lý hoạt động mơi giới, định giá Bất động sản • 2.1 Sở Xây dựng quan quản lý nhà nước địa phương hoạt động môi giới, định giá bất động sản phạm vi địa bàn Bong bóng Bất Động sản, chứng khóan • Bong bóng kinh tế • Hiện tượng bong bóng kinh tế (cịn gọi bong bóng đầu BĐS, chứng khóan … bong bóng giá hay tích tụ điên khùng) hoạt động bn bán với dung lượng lớn với mức giá tăng liên tục so với chất Giá trị bên tài sản • Giải thích ngun nhân tượng bong bóng khơng dễ dàng lý thuyết kinh tế học BONG BĨNG CHỨNG KHỐN (định giá doanh nghiệp) NguỒN: VN-Index – UBCKNN (11-2007-4-2008) ...TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN • I Bất động sản định giá BĐS • II Vai trị người định giá BĐS • III Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS • IV Những rủi ro nghề... định gía BĐS I Khái niệm BĐS Định giá BĐS Khái niệm a) Bất động sản b) Tài sản thực c) Đất đai, BĐS: nguồn lực chủ yếu phát triển kT-XH Định giá BĐS a) Khái niệm bất động sản • Là nguồn tài sản. .. tăng giá đất tốc độ giá (khấu hao) nhà Hình Bù trừ giá đất tăng (nhanh hơn) % giảm giá cơng trình = lãi từ giá đất II - Định giá BĐS • Khái niệm: Định giá bất động sản ước tính • • • • • • giá