Quy trình thẩm định giá

Quy trình thẩm định giá tài sản Nguyễn Duy Thiện - Trưởng phòng CSTH - Cục Quản lý giá _BTC Phần I: Bản chất đặc trưng hoạt động thẩm định giá trị tài sản    Bản chất hoạt động định giá tài sản ? IVSC: ước tính giá trị BĐS Là hoạt động hay trình phát triển ý tưởng đến giá trị tài sản (TCTĐG Hoa kỳ) 05 Đặc trưng hoạt động TĐG:       Nghiên cứu có lựa chọn vào khu vực thị trường loại hình TS/hh định Thu thập số liệu/dữ liệu thích đáng Sử dụng kỹ thuật phân tích phù hợp Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn (pháp luật kỹ thuật, tài chính, thống kê, tin học…) q trình Cung cấp cho khách hàng ý kiến giá trị tài sản thể thông qua chứng xác đáng thị trường Tóm lại: nghề mang tính chuyên nghiệp, cá nhân đào tạo riêng Đặc trưng  Nghiên cứu có lựa chọn vào khu vực thị trường loại hình Tài sản định  Thu thập số liệu/dữ liệu thích đáng  Sử dụng kỹ thuật phân tích phù hợp  Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn (pháp luật kỹ thuật, tài chính, thống kê, tin học…) q trình  Cung cấp cho khách hàng ý kiến giá trị tài sản thể thông qua chứng xác đáng thị trường  Tóm lại: nghề mang tính chuyên nghiệp, cá nhân đào tạo riêng II Quy trình định giá tài sản  Định nghiã: bước triển khai công việc mang tính hệ thống nhằm đến giá trị thị trường tài sản  Gồm nhiều bước triển khai cơng việc  Mục tiêu cuối cùng: giải thích, chứng minh độ tin cậy mức giá thị trường tài sản đưa cho khách hàng  Yêu cầu: quy trình thẩm định giá phải mang tính khái qt, áp dụng chung cho loại tài sản Sự cần thiết ban hành Quy trình TĐG  Vì phải tiêu chuẩn hố quy trình thẩm định giá? a) Ngăn ngừa giảm thiểu rủi ro nghề nghiệp (vì sao) b) Nâng cao chất lượng, độ tin cậy báo cáo thẩm định c) Nâng cao lịng tin cơng chúng d) Nâng cao tính cạnh tranh, hiệu hoạt động doanh nghiệp    Quy trình thẩm định giá tài sản số nước bước Quy trình thẩm định giá tài sản (BĐS) Hoa Kỳ   9 bước Quy trình thẩm định giá tài sản (BĐS) Nhật Bản Quy trinh thẩm định giá tài sản (BĐS) Malaixia Quy trình thẩm định giá trị tài sản Hoa kỳ (Viện thẩm định giá Hoa kỳ) Bước 1: xác định vấn đề • Khách hàng • Mục đích định giá tài sản khách hàng • Định nghĩa giá trị (thị trường-phi thị trường) • Thời điểm thẩm định giá tài sản (quá khứ, tại, tương lai) • Các giả thiết Bước 2: Thu thập liệu tài sản - Thu thập thông tin thị trường - Thu thập thông tin tài sản cần định giá - Thu thập thông tin tài sản chọn để so sánh (giao dịch thành cơng) Quy trình thẩm định giá trị tài sản Hoa kỳ (tiếp) Bước 3: Phân tích số liệu Phân tích thị trường: • Nghiên cứu cung tài sản • Nghiên cứu cầu tài sản Phân tích sử dụng TS tốt tối ưu • • • • Vì phải phân tích: nguồn lực hữu hạn Thế sử dụng BĐS tốt tối ưu: tiền đề >>> khả sử dụng >>> mang lại giá trị cao cho BĐS Coi đất trống Question: sử dụng đất vào mục đích gì? Xây dựng cơng trình đất hiệu nhất?  Bước (tiếp) Phân tích sử dụng tài sản tốt tối ưu Khaí niệm: khả sử dụng BĐS hợp lý, Khaí niệm: khả sử dụng BĐS hợp lý, hợp pháp đất trống cơng trình đất, khả thi tự nhiên mang lại giá trị cao cho BĐS  Các yếu tố thị trường tạo nên giá trị BĐS Do đánh giá mối quan hệ tương tác cung cầu BĐS với việc sử dụng BĐS tốt tối ưu quan trọng  Phân tích sử dụng BĐS tốt tối ưu cho phép chuyên gia định giá xác định vệc sử dụng BĐS vào mục đích mang lại lợi ích lớn BĐS thị trường  Bước Phân tích thị trường, Phân tích tính khả thi, Phân Phân tích thị trường tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu    Phân tích tính khả thi    Nhằm phân tích, xác định nhu cầu thay sử dụng BĐS Phân tích cung-cầu BĐS nhằm dự báo cung-cầu tiền thuê BĐS theo giá thị trường Nhằm ước lượng giá trị BĐS dựa thông số thu nhập, lãi, giá trị đất Tính tóan dịng thu nhập rịng (NOI) tổng thu nhập, tìm tỷ lệ vốn hóa thích hợp để tính tóan giá trị BĐS Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu   Việc sử dụng mà theo mục đích mang lại giá trị cao cho BĐS Thời gian sử dụng, thời hạn sử dụng, bên tham gia thị trường (b) Đối tượng thẩm định giá  Tài   sản – Đ/n (Tc TĐG số 13) doanh nghiệp, bất động sản (đất đai, cơng trình kiến trúc), động sản, quyền tài sản, tài sản sở hữu trí tuệ Quyền tài sản: gì? + Các quyền gắn với quyền sở hữu tài sản: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt + Mang lại lợi ich cho người nắm giữ Đặc điểm: + Là tài sản (có giá trị-mua bán thị trường) + Là tài sản vơ hình (gắn với quy định pháp lý) + Khó tách bạch Cơ sở giá trị giá yếu tố định sử dụng giá trị thị trường hay phi thị trườnglàm sở thẩm định giá a Đặc điểm tự nhiên tài sản TĐG: - T/sản chuyên dùng, đặc biệt, có yếu tố lịch sử, văn hoá phi vật thể: dựa vào giá trị phi thị trường - T/sản khác: giá trị thị trường b Mục đích thẩm định giá: - Thế chấp vay NH: giá trị thị trường - Bảo hiểm cháy nổ: chi phí thay khấu hao + Luật bảo hiểm - Xây dựng báo cáo tài chính: + T/sản thông thường: giá trị thị trường; + T/sản chuyên dùng: chi phí thay khấu hao - Giải toả, thu hồi đất: Luật thu hồi đất đai 1985 - Thu thuế tài sản : Luật Thuế năm 1997 - Mua, bán trao đổi: giá trị thị trường - Góp vốn liên doanh Thời điểm thẩm định giá, thời gian có hiệu lực báo cáo, chứng thư      Vì phải quy định Thời điểm thẩm định giá: Giá trị, giá tài sản chịu tác động yêu tố cung cầu, thay đổi theo thời gian Thời gian có hiệu lực báo cáo, chứng thư: Thái Lan: tháng kể từ ngày ký Việt Nam (TC 04: không nêu rõ) Bước 1.d - Những điều kiện ràng buộc trình thẩm định TĐV phải đưa ràng buộc, hạn chế về: - Quyền, nghĩa vụ thẩm định viên tiến hành thẩm định - Quyền, nghĩa vụ khách hàng tiến hành thẩm định - Yêu cầu, mục đích, phạm vi sử dụng kết thẩm định - Những hạn chế (nếu có) nguồn liệu, tính pháp lý, khn khổ pháp lý có ảnh hưởng đến kết thẩm định giá - Những ràng buộc/ hạn chế nói phải dựa sở có đồng ý (bằng văn bản) khách hàng (ví dụ ĐK ràng buộc Công ty Frank Knight) Giới thiệu dự thảo TC hợp đồng dịch vụ TĐG Bước 2: Xây dựng kế hoạch thẩm định giá Là bước nối tiếp làm rõ bước (mục đích TĐG khách hàng, chất tài sản) Kế hoạch TĐG phụ thuộc yếu tố: - Phạm vi công việc - Mục địch khách hàng - Loại hình tài sản a.    Xác định nguồn liƯu liªn quan, bảo đảm tài liệu thu thập tin cậy, kiểm chứng b Xây dựng tiến độ: Thu thập số liệu, xác định nguồn Khảo sát thực địa Làm việc với quan liên quan Nghiên cứu, tính tốn, phân tích Viết báo cáo sơ Hồn chỉnh báo cáo c. D trự kinh phớ (mi bc) d.Phân công nhân phân chia trỏch nhim cỏ nhân cho bíc (hình thành nhóm cơng tác) e.     иnh gi¸ rủi ro biện pháp ngăn ngừa rđi ro cã thĨ xảy Bước 3:  Khảo sát thực địa, thu thập thông tin Trong bước phải kiểm tra lại thông số liên quan đến đối tượng thẩm định đặc điểm tự nhiên bất động sản, quyền sở hữu, quyền lợi ích liên quan Q trình phải tiến hành thơng qua khảo sát thực địa, vấn, thu thập thông tin qua báo chí… Mơ tả đặc điểm tự nhiên bất động sản: tiến hành so sánh số liệu bất động sản với số liệu chuẩn ghi sổ đăng ký địa bạ, hồ sơ bất động sản, đồ quy hoạch v.v Tiến hành khảo sát thực địa để khẳng định số liệu vị trí, số lơ, diện tích đất, kiến trúc nhà, số tầng, diện tích mục đích sử dụng tầng với sổ sánh đăng ký? Thẩm định viên phải nắm phận bất động sản, sai khác số liệu sổ sách với khảo sát thực địa? - Gianh giới thẩm định viên giá thẩm định viên kỹ thuật (Việt Nam so với Thái lan) – Rủi ro nghề nghiệp? (Singapo: chừng mực quan sát được…) Mô tả quyền sở hữu chủ, quyền lợi ích liên quan đến bất động sản Để làm việc này, thẩm định viên cần tiến hành phân loại so sánh loại hạng bất động sản (tổng thể hạng mục bất động sản) với sổ sách đăng ký, xác định rõ nguồn gốc, quyền sở hữu quyền lợi liên quan đến bất động sản Gianh giới thẩm định viên giá thẩm định viên tính pháp lý tài sản (Việt Nam so với Thái lan) – Rủi ro nghề nghiệp? Bước 3.1 Khảo sát thực địa Là nội dung bắt buộc quy trình  Người khảo sat: TĐV, trợ lý  Đối với bất động sản, thẩm định viên khảo sát thu thập số liệu  Vị trí thực tế bất động sản So sánh với vị trí đồ địa  Chi tiết bên bên bất động sản, bao gồm:  diện tích đất cơng trinh kiến trúc; khung cảnh xung quanh, sở hạ tầng (cấp nước, viễn thơng, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng tại, tuổi đời, tình trạng tu, sửa chữa…  + Đối với công trinh xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng công trinh Đặc điểm pháp lý bÊt ®éng sản (quyền tài sản)  Tinh pháp lý BĐS tham gia giao dịch dân  Tài sản thực Tái sản vật chất  Quyền sử dụng tòan bộ/một phần  Thực tế BĐS VN  Bước 3.2 Thu thập tổ chức thông tin A        B Thu thập: Nguồn: vấn, báo chí (nói, hình, viết), số liệu thống kê, mạng internet, ngân hàng liệu, Hiệp hộI BĐS, quan quản lý nhà nước (địa chính, thống kê, thuế vụ, công sản, VP kiến trúc sư…) - Những thông tin tác động trực tiếp gián tiếp đến cung cầu, giá tài sản trước mắt dài hạn Thông tin yếu tố cung tài sản, cầu tài sản thị trường - Thông tin môi trường pháp lý liên quan đến tài sản - Thông tin quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết - Thông tin lãi suất, thu nhập… Các thông tin phải so sánh, kiểm chứng để có độ tin cậy Tổ chức, phân loại: (3 loại) Thông tin chung thông tin thể xu hướng vấn đề liên quan: kinh tế, xã hội, sách phủ, mơi trường, cung cầu thị trường tài sản Xu hướng: vận động qua thời gian (thu nhập, dân số, m2/người dân…) Thông tin cụ thể liên quan BĐS TĐG (pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí, thu nhập…) Thơng tin cụ thể liên quan BĐS so sánh (pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí, thu nhập…) Bước 4: phân tích thơng tin Phân tích thị trường Phân tích khả sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản (ngay thẩm định giá tài sản đơn giản phải dựa hiểu biết chắn tính phổ biến thị trường diễn khả sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản) Phân tích thị trường (tc 05 nói rõ) Tác dụng Phân tích thị trường: Ap dụng PPháp chi phí: cung cấp cho tđv thơng tin chi phí xây dưng (thị trường VLXD, nội thất), khấu hao Ap dụng PPháp so sánh: giúp tđv xác đinh TS cạnh tranh mức độ so sánh với TS cần thẩm định giá – hệ số Điều chỉnh Ap dụng PPhápvốn hóa thu nhập: thu nhập, lãi suất tương lai Phân tích khả sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản (Xem TC 05) Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá - Áp dụng phương pháp thẩm định giá chọn - TÍNH TỐN, SO SÁNH, điều chỉnh tìm mức giá dẫn Phương pháp thẩm định giá đưa phải phù hợp với đối tượng tài sản thẩm định       Áp dụng phương pháp thẩm định giá lựa chọn Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp chi phí Phương pháp lợi nhuận Phương pháp loại trừ (Residual) Phương pháp thu nhập Phân tích mức độ phù hợp hay khơng phù hợp Phương pháp lựa chọn với + Đặc điểm tài sản + Mục đích TĐG + Nguồn thơng tin liệu TÍNH TỐN, SO SÁNH, điều chỉnh mức giá dẫn tìm giá trị cuối tài sản  Áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá cho tài sản  Bình quân quyền số  Khoa học nghệ thuật       Phương pháp so sánh trực tiếp 3-5 tài sản tương tự Xác định yếu tố so sánh Lập bảng yếu tố so sánh Hệ số điều chỉnh BQ quyền số Những câu hỏi TĐV phải đặt trả lời TÍNH TỐN, SO SÁNH, điều chỉnh mức giá dẫn tìm giá trị cuối tài sản      Số mẫu tài sản quan sát thu thập số liệu đủ lớn để thể tính đại diện chưa? Tài sản dùng làm vật so sánh có mang tính đại diện hay khơng? Những tài sản có cạnh tranh giá bán hay khơng? Có dấu hiệu thị trường ủng hộ cho hệ số điều chỉnh áp dụng? Chi phí xây dựng ước tính có mang tính phổ biến hay khơng (đối với PP chi phí) Điều chỉnh mức giá dẫn mức giá cuối tài sản  Tái xem xét lại, Đối với Phương pháp so sánh kiểm tra lại  Các yếu tố so sánh khẳng định độ tin  Giá trị điều chỉnh cậy số liệu, thông tin, giả thiết,  Mức độ tương đồng (tương tự) bất động sản trật tự lơ gic, phân tích kỹ thuật  Điều kiện mua bán, tóan sử dụng  Tình trạng thị trường thười điểm giao dịch  Độ xác số điều chỉnh  Hướng điều chỉnh  Mức độ chặt chẽ điều chỉnh  Độ xác số tính hóan hệ số cho thuê  Độ tương đồng tài sản cho thuê Thống (tiếp theo) Đối với Phương pháp chi phí  Số liệu liên quan tới tài sản cần định giá (BĐS, cơng trình đất, máy thiết bị…)  Số liệu liên quan tới đơn vị so sánh  Chi phí tính cho đơn vị  Ước lượng chất lượng tài sản  Ước lượng số khấu hao cộng dồn  Chi phí trực tiếp, gián tiếp, chi phí theo hạng mục  Phương pháp thu nhập  Mức độ tương đồng (tương tự) tài sản  Ước tính tổng thu nhập tiềm  Sự phù hợp phương pháp, kỹ thuật vốn hóa  Thu nhập từ dự án đầu tư  Ước tính tuổi đời kinh tế cịn lại tài sản  Lựa chọn tỷ lệ chiết khấu  Độ xác số tịan q trình tính tốn Bước 6: Xây dựng Báo cáo, chứng thư thẩm định giá  12 nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá (theo TĐGVN-03 theo QĐ 24-BTC ngày 18/4/2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) ...  9 bước Quy trình thẩm định giá tài sản (BĐS) Nhật Bản Quy trinh thẩm định giá tài sản (BĐS) Malaixia Quy trình thẩm định giá trị tài sản Hoa kỳ (Viện thẩm định giá Hoa kỳ) Bước 1: xác định vấn... định giá trị tài sản cần thẩm định giá Bước 6: Báo cáo, chứng thư thẩm định giá Bước 1: Xác định tổng quát khách hàng thẩm định giá loại hình giá trị Làm rõ: a Khách hàng Mục đích thẩm định giá. .. hưởng giá trị -         Đưa phương pháp định giá phù hợp -         Xem xét lần cuối giá trị bất động sản -         Quy? ??t định mức giá bất động sản -         Báo cáo thẩm định giá BĐS Quy trình thẩm