Nghiên cứu cơ chế đầu tư phát triển đường sắt đô thị tại việt nam

KHOA HỌC CƠNG NGHỆ Só 03/2022 Ighiên cứu chế đầu tư phát triển đường sắt đô thị ại Việt Nam ThS NGUYỄN CHÍ ĐẠT Sở G/'ơo thơng vận tải TP Hồ Chí Minh ths VŨ QUANG ANH (ực Đường sđt Việt Nam GS.TS.TỪSỸSÙA rường Đại học Giao thông vận tải ■’ÓM TẮT: Đầu tư xây dựng mạng lưới đường sắt đô tnị (ĐSĐT) cần nguồn vốn lớn Công cụ thu lại giá tị tăng thêm từ đất (LVC) đất đai dọc theo tuyến ĐSĐT công cụ hữu hiệu nhiều quốc gia áp dụng Đây công cụ để tạo nguồn thu lớn, chí số thành phố sủ dụng cơng cụ để tii 5P tục có nguồn vốn đầu tư vào phát triển hệ thống ESĐT mà không cần trợ giá từ quyền Bài báo nghiên cứu số mơ hình hiệu tHế giới số chế áp dụng điều kiên Việt Nam Tự KHĨA: Đường sắt thị, thu lại giá tri tăng thêm từ đất, LVC, đầu tư phát triển, đầu tư xây dựng ABSTRACT: Investment in urban rail system requires a big amount of budget Land Value Capture is one of: effective tools used by many countries to capture the increase in the value of land along metro lines Th s tool used to gaincapital, even several cities make profiton investment in urban rail system without subsidy fromthe government This article studies on some LVC types in the world and some LVC types that can be applied in Viet Nam KEYWORDS: Urban rail, metro, Land Value Capture, LVC, investment, development 1.1ĐẶT VẤN ĐỂ -TIhế kỷ 21 kỷ thị, theo dự báo vào năm 050 10 người có người sống thị Các vấn ể đô thị như: UTGT, ô nhiễm khơng khí, hiệu ứng nhà inh bất bình đẳng xã hội ngày gia tăng ước phát triển Nhận thức vấn để này, nhiều thành phố uốc gia phát triển bắt đầu đầu tư vào metro, 'SĐT, BRT loại hình vận tải hành khách cơng cộng sức c lứa lớn khác Những vấn đề nêu đặt câu ỏi: làm cách thu lại giá trị tăng thêm từ đất (sau ước tính giá trị tăng thêm có hệ thống giao thơng cơng cộng kết nối) để có nguồn vốn tiếp tục đầu tư xây dựng phát triển hệ thống vận tải hành khách công cộng -Tại Việt Nam nay, hai thành phố Hà Nội vàTP Hồ Chí Minh triển khai dự án ĐSĐT.Theo đồ quy hoạch chung quy hoạch phân khu, số vị trí nhà ga ĐSĐT chưa quan tâm đầy đủ để bố trí tập trung dân cư, hệ số sử dụng đất (HSSDĐ) cịn thấp, chưa hình thành mơ hìnhTOD [1] Theo trạng, tuyến số 2A đưa vào hoạt động phần lớn vị trí nhà ga chưa hình thành khu thị xung quanh xét bán kính 500 m từ nhà ga (ngoại trừ ga Láng ga Văn Quán) Còn tuyến số (HN) tuyến số (TP Hồ Chí Minh) chưa đưa vào hoạt động số vị trí nhà ga xuất trung tâm thương mại, chung cư cao tầng nằm dọc hai bên tuyến, đón đẩu metro Như vậy, có nhiều nhà đầu tư nhận thấy tiềm lớn tuyến metro để tăng giá trị bất động sản Đổng thời, để phát huy hiệu tuyến ĐSĐT cần phải sớm hình thành mạng lưới giao thông kết nối phương thức giao thông công cộng bổ sung lẫn Điều yêu cầu nguồn vốn lớn, gây sức ép khơng nhỏ lên thành phố, địi hỏi thành phố phải có giải pháp thu hút nhà đầu tư đầu tư vào giao thơng cịng cộng họ hưởng lợi từ giao thông công cộng Công cụ thu lại giá trị tăng thêm từ đất (LVC) [2] giải pháp hiệu số thành phố giới áp dụng Hình 1.1: Ga Láng tuyến số2A - HN (bên trái) - Chi có khu cao ốc phía Nam nhiên khống cách đến ga cịn xa, xung quanh khơng có cao ốc khác Ca Đại học Quốc gia tuyến số - HN (bên phải) - Xung quanh hình thành cao ốc có khoảng cách lý tuởng đến ga 117 KHOA HỌC CƠNG NGHỆ Só 03/2022 vụ, bãi đậu xe chung cư cao tầng khu vự TỔNG QUAN CÁC CHẾ ĐẨU Tư PHÁT TRIỂN nhà ga ĐSĐT THEO CÔNG cụ LVC + Khi nhà đầu tư có sử dụng đất, xây dựn< 2.1 LVC theo sách phát triển (Developmentcơng trình xung quanh nhà ga phản ánh rõ rệt giá ti Based LVC) tạo giá trị thu lại Giá trị đất tăng thêm theo hìnl Chính đưa sách phát triển để tạo thức hầu hết nhà đầu tư ưng thuận nguồn thu nhưsau: + Quản lý tốt mà hệ thống thuế cịn chưa cậ| - Bán cho th: Chính bán cho nhà đầu nhật theo tình hình (dự báo yếu kém) tư sử dụng đất quyền phát triển đất Giá + Ngoài ra, điểu chỉnh tăng HSSDĐ, nghĩa tạ< trị thu dùng cho đẩu tư cơng trình cơng cộng mật độ dân cư lớn xung quanh nhà ga, tạo mộ phúc lợi xã hội, trả nợ cho khoản vay lượng hành khách lớn sử dụng giao thông công cộng.Đổni - Hợp tác phát triển: Cơ quan quản lý giao thông công thời, vị trí khác HSSDĐ thấp xuống, tạo điểu kiệi cộng nhà đầu tư hợp tác xây dựng tiện ích xung xây dựng cơng trình cơng cộng, cơng viên, đường C quanh vị trí nhà ga, bao gồm phát triển bất động sản , tạo nên khơng gian sống hài hịa, bền vững nhà Giá trị bất động sản tăng thêm tạo nguổn để phát - Ưu điểm LVC dựa vào thuế phí: triển giao thơng cơng cộng Mơ hình áp dụng - I-Thu thuế dựa vào giá trị tài sản công cụ hiệu q Hổng Kông, Nhật Bản số quốc gia khác mang muốn kiểm soát số lượng nhà theo khu vực lại hiệu định + Áp dụng với cơng trình hữu đ - Bán khơng gian bên trên: Chính bán quyền hình thành trước có hệ thống giao thơng cơng cộnẹ phát triển không gian bên vượt qua ngưỡng giới hạn mà hưởng lợi từ nhà ga giao thơng cơng cộng HSSDĐ đặt sách thay đổi HSSDĐ để tạo nguồn thu MỘT SỐ MƠ HÌNH sử DỤNG CƠNG cụ LVC TRÊ - Điều chỉnh mục đích sử dụng đất: Chủ đất góp đất phần đất họ vào để bán, tạo nguồn thu THÊ GIỚI 3.1 Hồng Kơng, mơ hình R+P (Rail Plus Property dùng phần chi phí tốn cho phát triển giao thơng cơng cộng Đường sắt + Bất động sàn) Hồng Kơng ví dụ điển hình LVC theo chínl - Để kịch phát triển đô thị xung quanh nhà ga: Chủ đất nhà đầu tư hợp tác với nhau, đóng góp sách phát triển Là số thành phố th phần đất riêng lẻ để xây dựng tổ hợp cao tầng hỗn giới có mật độ cao ốc dày đặc theo tuyến ĐSĐT, Hổm Kơng có 230 km ĐSĐT với 10 tuyến metro 93 nhà gí hợp với đường giao thông xung quanh xây công trình cơng cộng Chính điểu phục vụ 4,8 triệu lượt hành khách ngày Trom năm 2012, lợi nhuận ròng 869 triệu USD tỷ lệ giá V chỉnh quy hoạch phân khu tăng HSSDĐ để hướng tới phát triển khu vực xung quanh nhà ga tạo nguồn thu phục hổi lên đến 185,5% (tỷ lệ giá vé phục hồi tổm cho phát triển hạ tầng Mơ hình chủ yếu áp dụng có nguồn thu từ giá vé tổng chi phí vận hành) Mơ hìn hiệu Nhật Bản kinh tế thành cơng nhờ mơ hình R+P 2.2 LVC dựa vào thuê phí (Tax-or-fee based LVC) Theo mơ hình R+P, Chính Hổng Kơng trao hệ Chính thu thuế loại phí sau: phát triển bất động sản cho nhà đầu tư thông qua Côm - Thuế tài sản đất đai: Thu thuế dựa giá trị dự ty kinh doanh đường sắt MTR (Nhà nước chiếm 75% c tính đất đất bất động sản, tiền thu thuế nộp phần) hình thức đấu giá trước có đường sắt Cơm vào ngân sách ty kinh doanh đường sắt MTR sau tiếp tục thu lại giá t đất tăng thêm từ mơ hình R+P (ví dụ: đất đai tăng thêm gi - Thu phí điểu kiện cải thiện thuế đặc biệt: Một khoản thu thuế phụ thu quy định dựa vào trị có hệ thống tiếp cận lợi ích thu từ giao thòm đánh giá lợi ích tăng thêm đầu tư cơng trình cơng cơng cộng) đầu tưTOD, cách hợp tác với nh cộng Chủ đấu tư - người hưởng lợi trực tiếp từ đầu tư phát triển đất kinh doanh khu vực phát triểi cơng trình cơng cộng nộp thuế hồn chỉnh sau có đường sắt Việc áp dụng cho lẹ - Thuế tài tăng thêm: Một khoản thuế phụ thu nhuận, vừa thu hồi vốn, vừa đáp ứng chi phí vận hành d bất động sản khu vực phát triển đầu tư phí bảo dưỡng Mơ hình R+P thời cho phép Cịng t cơng trình công cộng từ vốn ngân sách kinh doanh đường sắt MTR tích hợp giai đoạn phát triể 2.3 So sánh LVC dựa vào phát triển LVC dựa vào khác đường sắt dự án phát triển bất động sảr thuế phí đảm bảo việc thực dự án suôn sẻ giảm thiể - Ưu điểm LVC theo sách phát triển: chi phí chuyển giao + Có nhiều tiềm để tạo nguồn thu lớn phát Từ năm 2002 đến 2012, nguồn thu nhập củ triển giao thông công cộng, minh bạch nguồn tài Cơng ty kinh doanh đường sắt MTR gồm có 38% từ phe khơng ảnh hưởng dư luận xã hội tăng thuế phí triển bất động sản, 28% từ hoạt động kinh doanh liê + Không thu trực tiếp từ giá trị tăng thêm quan (bao gồm thương mại, cho thuê kinh doan đất để đầu tư cho giao thơng cơng cộng mà cịn tạo quản lý bất động sản) từ giá vé 34% Từ năm 1980 đế nguồn thu bền vững, dài hạn từ khối lượng hành khách 2005, quyền thu lợi nhuận ròng tương đươn 18 tỷ USD, với nguồn thu đến từ tiền sử dụng đất, vốn hớ lớn cửa hàng tiện lợi, cơng trình thương mại - dịch 118 KHOA HỌC CƠNG NGHỆ Só 03/2022 trường, cổ tức chào mua cổ phiếu lần đẩu (IPO) Công / kinh doanh đường sắt MTR thu giá trị đất ing thêm, đồng thời lợi ích tài phân phối ho quyền thông qua cổ tức giá trị cổ phần Qua ộạt động vận chuyển hành khách hiệu phát triển ât động sản giá trị cao, Công ty kinh doanh đường sắt MTR ừa phát triển kinh tế, vừa tạo hình mẫu phát triển thị Tvững Mị hình R+P áp dụng Bắc Kinh, ham Quyến (tuyến SỐ4) Thiên Tân (tuyến số 6) - Trung Quốc * Các yếu tố tạo nên thành cơng R+P: - Quy hoạch sách ln coi mạng lưới metro iií vai trị trụ cột đô thị phát triển vùng, đặc biệt 'C ng giai đoạn tăng trưởng nhanh; - Hệ thống sách chặt chẽ vể cho thuê đất giúp iểm soát sử dụng đất đô thị, thu hút nhà đấu tư ăng cường lợi ích cơng cộng xung quanh tuyến đường mới; - Phân chia khu vực tập trung phát triển, có HSSDĐ a