Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã đông triều, tỉnh quảng ninh

Kinh tế & Chính sách NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ ĐÔNG TRIỀU, TỈNH QUẢNG NINH Trần Văn Giang1, Hồ Thị Lam Trà1, Hồng Phương Anh2 Học viện Nơng nghiệp Việt Nam Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội https://doi.org/10.55250/jo.vnuf.2022.6.086-094 TÓM TẮT Giá đất thị xã Đông Triều chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố Mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến áp dụng để phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Thang đo Likert cấp (1 – 5) sử dụng để thiết kế mẫu câu hỏi nhằm đánh giá yếu tố ảnh hưởng mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất thị xã Đông Triều Số liệu xử lý phần mềm SPSS, kiểm định thang đo hệ số Cronbach's Alpha, phân tích yếu tố khám phá EFA mơ hình hồi quy đa biến Kết phân tích mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến cho thấy 71,6% biến động giá đất giải thích 22 biến thuộc nhóm biến độc lập, phần cịn lại (28,4%) giải thích yếu tố khác ngồi mơ hình Phương trình hồi quy tuyến tính là: Y = 0,136 X1 + 0,211 X2 + 0,155 X3 + 0,133 X4 + 0,270 X5 + 0,300 X6 Trong đó, nhóm yếu tố vị trí (X6) ảnh hưởng lớn 24,88%, sau đến nhóm yếu tố sở hạ tầng (X5) ảnh hưởng 22,39%, nhóm yếu tố kinh tế (X2) ảnh hưởng 17,50%, nhóm yếu tố xã hội (X3) ảnh hưởng 12,85%, nhóm yếu tố cá biệt (X1) ảnh hưởng 11,28% cuối nhóm yếu tố pháp lý (X4) ảnh hưởng 11,11% Từ khóa: Giá đất ở, mơ hình hồi quy tuyến tính, thị xã Đông Triều, yếu tố ảnh hưởng ĐẶT VẤN ĐỀ Thị xã Đông Triều tỉnh Quảng Ninh xác định vùng phát triển dịch vụ thương mại tỉnh, năm qua thị xã Đơng Triều tỉnh ưu tiên phát triển sở hạ tầng kinh tế xã hội nhằm đảm bảo mục tiêu chung tỉnh Tuy nhiên, thị xã q trình thị hóa nhanh, kết cấu hạ tầng thị q trình xây dựng, số mặt chưa đồng bộ, chưa tạo động lực mạnh để phát triển, mở rộng đô thị, không gian thị xã bất cập so với yêu cầu phát triển đô thị kinh tế - xã hội Trong năm (20172021) tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) bình qn đạt khoảng 15,2%/năm Quy mơ kinh tế tăng nhanh, năm 2021 đạt 25.005 tỷ đồng, tăng gấp 2,03 lần so với năm 2017 Trong giai đoạn 2017-2021: thị xã tập trung triển khai: 05 khu đô thị, dân cư (khu đô thị khu Vĩnh Thông, Vĩnh Hồng, mở rộng khu dân cư Vĩnh Tuy 1, hai bên đường 188, tổ hợp trung tâm thương mại, nhà ở, dịch vụ, ăn uống ) với tổng diện 63 ha, 983 hộ; đấu thầu 04 khu đô thị (thuộc Cầu Thuốc, Vĩnh Quang 1, Đạm Thủy Vĩnh Thơng) với diện tích 31,3 ha, 741 hộ; triển khai lập 07 khu đô thị (dân cư Hồng Phong, khu thị phía Bắc Cầu Triều ); mời gọi thu hút 08 dự án phê duyệt quy hoạch chi tiết, triển khai thủ tục đầu tư, thu hút khoảng 25.000 - 35.000 người (khu thị phía Bắc đường tránh Đông Triều, Hồng Phong, Hưng Đạo ) Thi công xong đường dẫn Cầu Triều nối với tỉnh Hải Dương, cải tạo đường 345 Bắc Giang, đường tránh Hưng Đạo - Hồng Phong, đường trung tâm nối QL18 với Bình Khê thi cơng dự án sân golf 89 xã An Sinh, khu dân cư tái định cư, chỉnh trang sở hạ tầng đồng Trong thời gian tới triển khai thi công: khu trung tâm hành phường Kim Sơn, Xuân Sơn; đường ven sông kết nối đường cao tốc Hạ Long - Hải Phòng (tạo động lực thúc đẩy phát triển cho tồn khu vực phía Tây, tăng tính liên kết tam giác Quảng Ninh - Hà Nội - Hải Phòng đồng thời đánh thức tiềm lợi cho nhiều khu vực quỹ đất cịn hoang hóa), bến cảng hàng hóa kho bãi Cầu Triều, cụm cảng bến thủy nội địa dọc sông Đá Vách, cụm cơng nghiệp phía Đơng (thu hút khoảng 40.000 lao động ngồi tỉnh), mơ hình nơng nghiệp ứng dụng cơng nghệ cao (thu hút 1000 lao động ngồi tỉnh); khu thị sinh thái An Sinh diện tích 60 ha; khu nhà dọc đường trung tâm diện tích 50ha; xây dựng khu du lịch, nghỉ dưỡng hồ Khe Chè, Trại Lốc diện tích 250 (UBND thị xã Đơng Triều, 2022) Điều có tác động đến giá đất thị xã, nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị xã Đông Triều tỉnh Quảng Ninh cần thiết có ý nghĩa thực tiễn Corresponding author: hpanh@hunre.edu.vn 86 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 Kinh tế & Chính sách PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp Tiến hành vấn 30 công chức, viên chức công tác thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh nhằm thu thập thông tin điều tra yếu tố chi phối đến giá đất quy định nhà nước giá đất thị trường thời gian qua địa bàn thị xã Đông Triều, đó: 03 phiếu cơng chức phụ trách quản lý đất đai Phịng Tài ngun Mơi trường, 06 phiếu viên chức văn Phòng Đăng ký QSDĐ 21 phiếu cơng chức địa 21 xã, phường Kết xác định nhóm yếu tố đại diện cho 24 biến độc lập ảnh hưởng đến giá đất để đưa vào mơ hình nghiên cứu (bảng 1) Thang đo Likert sử dụng để thiết kế phiếu điều tra đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất: (1) ảnh hưởng (ảnh hưởng đến giá đất từ 80-100%), (2) có ảnh hưởng (ảnh hưởng đến giá đất từ 60-79%), (3) ảnh hưởng (ảnh hưởng đến giá đất từ 40-59%), (4) ảnh hưởng (ảnh hưởng đến giá đất từ 2039%) (5) không ảnh hưởng (ảnh hưởng đến giá đất nhỏ 20%) (Liker, 1932) Để đảm bảo độ tin cậy nghiên cứu, số lượng phiếu điều tra xác định dựa theo yêu cầu phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis) hồi quy đa biến Đối với phân tích nhân tố khám phá EFA, số lượng phiếu điều tra xác định dựa sở tiêu chuẩn 5:1 Bollen (1998) & Hair cộng (1998), tức để đảm bảo phân tích liệu tốt cần quan sát cho biến đo lường số quan sát không nên 100 Đối với phân tích hồi quy đa biến, số lượng phiếu điều tra tối thiểu, tính theo cơng thức n = 50 + 8*m (m: số nhóm yếu tố đưa vào mơ hình hồi quy) (Tabachnick & Fidell, 2013) Như vậy, số phiếu đảm bảo cho phân tích nhân tố khám phá hồi quy tuyến tính nghiên cứu tối thiểu 125 phiếu 98 phiếu Căn vào giá đất quy định UBND Quảng Ninh Quyết định số 3238/2014/QĐUBND ngày 26/12/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019, Quyết định số 42/2019/QĐ-UBND ngày 27/12/2019 UBND tỉnh Quảng Ninh việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực từ ngày 01/01/2020 đến 31/12/2024 điều kiện thực tế thị xã Đông Triều Dựa vào vị trí tuyến đường, mức độ phát triển, nghiên cứu chia địa bàn nghiên cứu thành nhóm chính: - Nhóm I: gồm phường trung tâm Mạo Khê Đơng Triều - Nhóm II: phường cận trung tâm gồm: Kim Sơn, Xuân Sơn, Đức Chính, Hưng Đạo, Hồng Phong - Nhóm III: xã, phường cịn lại (Tràng Lương, An Sinh, Nguyễn Huệ, Bình Dương, Thủy An, Việt Dân, Tràng An, Tân Việt, Bình Khê, Yên Đức, n Thọ, Hồng Thái Tây, Hồng Thái Đơng, Hồng Quế Trên sở nhóm đường thực trạng giao dịch quyền sử dụng đất thị xã Đông Triều, nghiên cứu điều tra 130 phiếu số tuyến đường để điều tra giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị xã Đông Triều Số lượng phiếu tuyến đường phụ thuộc vào thực trạng giao dịch từ năm 2017-2021 2.2 Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu Kiểm định thang đo: Độ tin cậy thang đo kiểm định thông qua hệ số Cronbach’s alpha hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item - Total Correlation) Số liệu đảm bảo độ tin cậy hệ số Cronbach’s Alpha nằm khoảng [0,6 - 0,95] (Hair et al., 1998), hệ số tương quan biến tổng > 0,3 (Hair et al., 1998; Nunnally & Bernstein, 1994) Phân tích yếu tố khám phá EFA: Các biến chấp nhận hệ số thích hợp KMO (Kaiser - Meyer - OlKIN) nằm khoảng [0,5 - 1] trọng số tải nhân tố khác nhỏ 0,35 (Igbaria et al., 1995) khoảng cách trọng số tải (Factor Loading) biến nhân tố khác lớn 0,3 Theo Hair cộng (1998), chọn trọng số tải > 0,3 cỡ mẫu phải 350, cỡ mẫu khoảng 100 nên chọn trọng số tải > 0,5 cỡ mẫu khoảng 50 trọng số tải phải > 0,75 Đối với nghiên cứu trọng số tải chọn > 0,5 số mẫu điều tra 130 mẫu Ngồi ra, thang đo chấp nhận tổng phương sai giải thích (Total Variance Explained) > 50%; hệ số Barlett’s với mức ý nghĩa sig < 0,05 để đảm bảo yếu tố có mối tương quan với nhau; hệ số Eigenvalue có giá trị ≥ để đảm bảo nhóm nhân tố có khác biệt Phân tích hồi quy: Nghiên cứu sử dụng mơ TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 87 Kinh tế & Chính sách hình hồi quy đa biến có dạng Yi = βo + β1X1 + β2X2 + β3X3+ β4X4 +…+βnXn + Ei để xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất Trong đó: Yi biến phụ thuộc thể giá đất; X1, X2 Xn biến độc lập thể yếu tố ảnh hưởng tới giá đất; βo số, giá trị Y tất giá trị X 0; β1; β2; β4; β4; βn hệ số hồi quy; E1 sai số chuẩn Nghiên cứu sử dụng phần mềm Excel 2010 SPSS 20.0 để tổng hợp, xử lý KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1 Xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thị xã Đông Triều Kết điều tra 30 công chức, viên chức công tác thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh người nắm địa bàn, có hiểu biết yếu tố chi phối đến giá đất quy định Nhà nước giá đất thị trường thời gian qua địa bàn, kết cho thấy: có 25 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phân thành nhóm yếu tố: (1) nhóm yếu tố cá biệt; (2) nhóm yếu tố kinh tế; (3) nhóm yếu tố xã hội, (4) nhóm yếu tố pháp lý; (5) nhóm yếu tố sở hạ tầng; (6) nhóm yếu tố vị trí (bảng 1) - Nhóm yếu tố cá biệt: bao gồm hình dáng, diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu đất Đây đặc điểm tự nhiên đất yếu tố ảnh hưởng lớn tới giá trị đất Chúng có ảnh hưởng đến tâm lý người dân theo phong tục tập quán quan niệm lâu đời Hình thể đất đẹp hình vng, hình chữ nhật phải có hình thang có mặt đáy rộng Các hình thể xấu đa giác, thóp hậu, chữ L hình thể khơng vng nhiều góc cạnh chắn bán với giá thấp hình dáng góc cạnh thường mang nhiều sát khí, phong thủy khơng đẹp hết khó tận dụng hết diện tích Hướng đất yếu tố coi trọng Người phương Đơng nói chung quan niệm đất hướng Đông, Đông Nam tốt Vậy nên mảnh đất hay nhà có hướng ln ưu tiên chọn lựa có giá cao đất khác (Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2006) - Nhóm yếu tố kinh tế: yếu tố ảnh hưởng nhiều tới giá đất ở, yếu tố gồm tốc độ tăng trưởng kinh tế khu vực, thu nhập tiêu dùng dân cư, khả mang lại thu 88 nhập đất, mức lãi suất ngân hàng Khu vực đất có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, mức thu nhập người dân cao giá đất nơi khác nhóm yếu tố kinh tế Topcu & Kubat (2009) đưa vào đánh giá ảnh hưởng đô thị đến giá đất - Nhóm yếu tố xã hội: bao gồm yếu tố tốc độ thị hóa, mật độ dân số, trình độ dân trí an ninh xã hội có tác động nhiều đến giá đất Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ, nhóm yếu tố tác giả Asabere & Huffman (1996) Phan Thị Thanh Huyền cộng (2017) đưa vào khảo sát yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Nhóm yếu tố pháp lý: tình trạng pháp lý đất, hạn chế quyền sử dụng đất, quy hoạch Đây yếu tố định đến giá đất Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khẳng định Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thửa đất sử dụng mục đích, có nguồn gốc sử dụng rõ ràng, khơng tranh chấp, khiếu kiện… có giá trị cao đất khác (Hồ Thị Lam Trà cộng (2016) - Nhóm yếu tố sở hạ tầng: gồm hệ thống giao thông, hệ thống điện nước, hệ thống thông tin liên lạc hệ thống sở giáo dục, y tế Những đất nằm vị trí có sở hạ tầng tốt có giá trị cao hơn, hấp dẫn người mua ngược lại đất có sở hạ tầng thấp hạn chế khơng thu hút người mua - Nhóm yếu tố vị trí: gồm khoảng cách đến trung tâm, khoảng cách đến trường học, khu công nghiệp, bệnh viện chợ, nhóm yếu tố ảnh hưởng lớn tới giá đất Kết nghiên cứu giá đất quy định giá đất thị trường địa bàn cho thấy, giá đất thay đổi theo vị trí, đoạn đường khu vực Giá đất cao ln thuộc vị trí mặt tiền tuyến đường giảm dần vị trí 2, 3, Vị trí đất ln vấn đề người mua quan tâm Họ quan tâm đến đất thuộc khu trung tâm, có mặt tiền thuận lợi cho kinh doanh sinh hoạt Bởi lẽ, vị trí đất ảnh hưởng lớn đến khả sinh lời đất, kết nghiên cứu Asabere (1981), Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Vũ Kiên (2006) TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 Kinh tế & Chính sách Sau xác định nhóm yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Đơng Triều: (1) nhóm yếu tố sở hạ tầng; (2) nhóm yếu tố vị trí; (3) nhóm yếu tố kinh tế; (4) nhóm yếu tố pháp lý; (5) nhóm yếu tố cá biệt; (6) nhóm yếu tố xã hội (bảng 1), tiến hành điều tra 130 hộ gia đình, cá nhân có nhận chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua năm 2017, 2018, 2019, 2020 2021 tuyến đường chọn thị xã để thu thập thông tin giá đất chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường theo mẫu phiếu điều tra có sẵn theo mức độ: (1) ảnh hưởng, (2) có ảnh hưởng, (3) ảnh hưởng, (4) ảnh hưởng (5) khơng ảnh hưởng (Liker, 1932) 3.2 Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 3.2.1 Phân tích độ tin cậy liệu khảo sát Từ kết điều tra 130 hộ gia đình, cá nhân có chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn, kết phân tích độ tin cậy liệu khảo sát xác định cụ thể hệ số Cronbach’s Alpha hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item - Total Correlation) bảng Bảng Kết phân tích độ tin cậy - Cronbach’s Alpha TT Biến quan sát I Nhóm yếu tố cá biệt (Alpha = 0,808) Hình dáng Diện tích Chiều rộng mặt tiền Chiều sâu đất Hướng đất II Nhóm yếu tố kinh tế (Alpha = 0,799) Tốc độ tăng trưởng kinh tế khu vực Mức lãi suất ngân hàng Khả mang lại thu nhập đất Nhu cầu đất thị III Nhóm yếu tố xã hội (Alpha = 0,783) 10 Tốc độ đô thị hóa 11 Mật độ dân số 12 Chất lượng y tế - giáo dục 13 An ninh xã hội IV Nhóm yếu tố pháp lý (Alpha = 0,800) 14 Tình trạng pháp lý đất 15 Hạn chế quyền sử dụng đất 16 Hạn chế quy hoạch V Nhóm yếu tố sở hạ tầng (Alpha = 0,843) 17 Hệ thống giao thông 18 Hệ thống thông tin liên lạc 19 Hệ thống điện nước 20 Hệ thống sở giáo dục, y tế VI Nhóm yếu tố vị trí (Alpha = 0,810) 21 Khoảng cách đến trung tâm 22 Khoảng cách đến trường học 23 Khoảng cách đến chợ 24 Khoảng cách đến bệnh viện Ký hiệu X1 Cabiet1 Cabiet2 Cabiet3 Cabiet4 Cabiet5 X2 Kinhte1 Kinhte2 Kinhte3 Kinhte4 X3 Xahoi1 Xahoi3 Xahoi4 Xahoi5 X4 Phaply1 Phaply2 Phaply3 X5 Hatang1 Hatang2 Hatang3 Hatang4 X6 Vitri1 Vitri2 Vitri3 Vitri4 Tương quan biến tổng Cronbach's Alpha biến bị loại 0,570 0,571 0,565 0,629 0,698 0,779 0,780 0,780 0,761 0,757 0,583 0,630 0,648 0,587 0,762 0,74 0,732 0,762 0,553 0,633 0,667 0,511 0,748 0,710 0,688 0,769 0,649 0,633 0,655 0,724 0,740 0,718 0,713 0,602 0,651 0,749 0,786 0,833 0,813 0,769 0,692 0,684 0,555 0,621 0,728 0,752 0,798 0,766 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 89 Kinh tế & Chính sách Từ bảng kết phân tích độ tin cậy cho thấy, kiểm định Cronbach’s Alpha cho 25 biến độc lập mô hình nghiên cứu có biến quan sát khơng đủ điều kiện trình độ dân trí (Xahoi2) biến có hệ số tương quan biến tổng nhỏ 0,3 không đủ độ tin cậy nên loại bỏ khỏi mô hình nghiên cứu Như vậy, có 24 biến quan sát đủ tin cậy, đủ điều kiện để tiếp tục đưa vào nghiên cứu 3.2.2 Phân tích nhân tố khám phá Phân tích nhân tố khám phá (EFA) dùng để rút gọn tập hợp k biến quan sát thành tập F (với F < k) nhân tố có ý nghĩa Trong nghiên cứu này, thay nghiên cứu 24 yếu tố nhỏ ảnh hưởng giá đất, ta nghiên cứu nhóm yếu tố lớn, nhóm yếu tố lớn gồm yếu tố nhỏ có tương quan với Điều giúp tiết kiệm thời gian kinh phí nghiên cứu Kết phân tích nhân tố khám phá lần thứ cho thấy biến Vitri2 Cabiet5 biến tải lên nhân tố nên loại khỏi mơ hình nghiên cứu Số liệu bảng thể kết kiểm định tính thích hợp phân tích nhân tố, cho thấy hệ số KMO (Kaiser - Meyer - Olkin) = 0,845, thỏa mãn điều kiện 0,5 < KMO < Như phân tích nhân tố khám phá phù hợp cho liệu thực tế Ngồi ra, kiểm định Barlett’s có giá trị sig = 0,000 < 0,05 cho thấy số liệu thực tế hồn tồn phù hợp với phân tích EFA biến quan sát có tương quan tuyến tính với nhân tố đại diện Bảng Kết kiểm định KMO Bartlett’s Test TT Chỉ tiêu Giá trị Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy 0,850 Approx Chi-Square Bartlett's Test of Sphericity 1589,991 df 276 Sig Kết đánh giá mức độ giải thích biến quan sát mơ hình với nhân tố kết thể bảng Số liệu bảng cho thấy tổng phương sai trích biến độc lập 67,878% > 50% (phân tích EFA đạt yêu cầu) 0,000 Điều cho thấy 67,88% thay đổi nhân tố kết yếu tố (biến) đưa mơ hình tạo nên, tức biến quan sát nghiên cứu giải thích 67,88% biến thiên giá đất thị xã Đơng Triều Bảng Tổng phương sai giải thích trọng số tải ma trận xoay cho biến độc lập Hệ số Eigenvalues TT … 21 22 90 Tổng 8,242 2,112 1,811 1,464 1,388 1,273 0,794 … 0,253 0,162 Tổng phương sai giải thích Phương sai (%) Tích lũy (%) 34,343 8,799 7,548 6,101 5,783 5,304 3,610 … 1,148 0,736 34,343 43,142 50,690 56,791 62,574 67,878 70,206 … 99,264 100,000 Tổng Phương sai (%) Tích lũy (%) 3,160 3,078 2,764 2,535 2,395 2,358 13,167 12,826 11,516 10,561 9,981 9,826 13,167 25,994 37,510 48,071 58,052 67,878 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 Kinh tế & Chính sách Hệ số tải biến có giá trị > Theo Hair cộng (1998), hệ số tải > 0,3 xem đạt mức tối thiểu; hệ số tải > 0,4 xem quan trọng; hệ số tải > 0,5 xem có ý nghĩa thực tiễn Kết ma trận xoay xác định trọng số tải cho thấy từ nhóm yếu tố với 24 biến quan sát xếp thành nhóm khơng theo thứ tự ban đầu, nhiên kết TT Biến 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Kinhte3 Kinhte1 Kinhte2 Kinhte4 Hatang3 Hatang4 Hatang1 Hatang2 Xahoi5 Xahoi4 Xahoi3 Xahoi1 Cabiet2 Cabiet1 Cabiet3 Cabiet4 Phaply2 Phaply1 Phaply3 Vitri4 Vitri1 Vitri3 trọng số tải ma trận xoay, hai biến Vitri2 Kinhte5 tải lên hai nhân tố nên loại hai biến Kết trọng số tải ma trận xoay sau loại hai biến Vitri2 Kinhte5 thể bảng Như vậy, khẳng định yếu tố nhân tố có tương quan với nhân tố mà yếu tố thành phần, phân tích EFA có ý nghĩa thực tiễn Bảng Kết trọng số tải ma trận xoay Thành phần 0,788 0,749 0,731 0,564 0,807 0,753 0,693 0,687 0,790 0,781 0,699 0,638 0,758 0,716 0,716 0,708 Như vậy, việc phân tích nhân tố khám phá EFA xác định 06 nhóm yếu tố với 22 biến bao gồm: Nhóm yếu tố kinh tế (với biến), nhóm yếu tố sở hạ tầng (với biến), nhóm yếu tố xã hội (với biến), nhóm yếu tố cá biệt với (4 biến), nhóm yếu tố pháp lý (với biến) nhóm yếu tố vị trí (với biến) đủ điều kiện đưa vào mơ hình phân tích hồi quy để đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn thị xã Đơng Triều 3.2.3 Phân tích hồi quy xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất địa bàn thị xã Đông Triều 3.2.3.1 Phân tích hồi quy Sau tiến hành bước kiểm định 0,806 0,763 0,757 0,791 0,759 0,742 phân tích nhân tố, nhân tố đủ điều kiện đưa vào phân tích hồi quy nhằm xác định phương trình hồi quy tuyến tính giá đất nhóm yếu tố ảnh hưởng xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất Kết chạy mơ hình hồi quy cho thấy, giá trị R2 hiệu chỉnh 0,716, 71,6% biến thiên giá đất ảnh hưởng biến độc lập mơ hình gây Giá trị hệ số Durbin-Watson gần giá trị 2, điều cho thấy tượng tự tương quan biến mơ hình lần khẳng định lại kết phân tích tương quan chấp nhận TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 91 Kinh tế & Chính sách Bảng Kết phân tích hồi quy tuyến tính Mơ hình Hệ số hồi quy chưa chuẩn hóa Hệ số hồi quy chuẩn hóa B Beta Hằng số -0,358 X2 0,197 X3 0,154 X6 0,271 X1 0,127 X4 0,115 X5 0,235 Sig F = 0,000 Hệ số R2 = 0,729 Hệ số R2 hiệu chỉnh = 0,716 Durbin-Watson = 1,911 0,211 0,155 0,300 0,136 0,134 0,270 Sig 0,001 0,006 0,000 0,013 0,019 0,000 Từ kết phân tích hồi quy tuyến tính phương trình hồi quy thể mức độ ảnh hưởng Thống kê đa cộng tuyến Mức ảnh hưởng Chấp nhận VIF Tỷ lệ phần % Thứ tự 0,612 0,731 0,742 0,765 0,691 0,567 1,635 1,367 1,349 1,307 1,447 1,761 17,5 12,85 24,88 11,28 11,11 22,39 nhóm yếu tố đến giá đất địa bàn thị xã Đông Triều xác định sau: Y = 0,136 X1 + 0,211 X2 + 0,155 X3 + 0,134 X4 + 0,270 X5 + 0,300 X6 Trong bảng mức ý nghĩa Sig biến mơ hình hồi quy có giá trị nhỏ giá trị tối đa 0,05, biến có ảnh hưởng tới giá đất Giá trị VIF biến lớn điều cho thấy khơng có tượng đa cộng tuyến phân tích Kết phân tích phương sai ANOVA cho thấy, giá trị F biến đổi mức ý nghĩa Sig = 0,000, kết phép phân tích hồi quy đảm bảo độ tin cậy 3.2.3.2 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất Hệ số hồi quy chuẩn hóa Beta xác định vị trí ảnh hưởng biến độc lập X1, X2, X3, X4, X5, X6 Căn vào hệ số hồi quy chuẩn hóa, chuyển đổi sang dạng phần trăm xếp theo thứ tự xếp từ cao tới thấp bảng Như vậy, qua phân tích mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất cho thấy nhóm yếu tố vị trí (X6) ảnh hưởng lớn 24,88%, sau đến nhóm yếu tố sở hạ tầng (X5) ảnh hưởng 22,39%, nhóm yếu tố kinh tế (X2) ảnh hưởng 17,50%, nhóm yếu tố 92 xã hội (X3) ảnh hưởng 12,85%, nhóm yếu tố cá biệt (X1) ảnh hưởng 11,28% cuối nhóm yếu tố pháp lý (X4) ảnh hưởng 11,11% Kết nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Nguyễn Ngọc Anh (2017) rằng: nhóm yếu tố vị trí nhóm yếu tố ảnh hưởng lớn đến biến động giá đất với đóng góp 34,17%; nhóm yếu tố hạ tầng đóng góp 22,48%; nhóm yếu tố mơi trường đóng góp 15,26%; nhóm yếu tố sách đóng góp 11,62%; nhóm yếu tố cá biệt đóng góp 7,97%; nhóm yếu tố kinh tế đóng góp 6,45%, nhóm yếu tố xã hội đóng góp 2,05% Kết nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Phan Thị Thanh Huyền cộng (2017) thành phố Điện Biên, tỉnh Điện Biên rằng: nhóm yếu tố khu vực nhóm yếu tố ảnh hưởng lớn đến biến động giá đất với đóng góp 23,9%, tiếp đến nhóm yếu tố cá biệt (15,78%), nhóm yếu tố kinh tế (12,6%) cuối nhóm yếu tố xã hội (8,93%) Hai nghiên cứu nhóm yếu tố vị trí TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 Kinh tế & Chính sách nhóm yếu tố khu vực có ảnh hưởng lớn đến giá đất ở, tiếp đến nhóm yếu tố sở hạ tầng nhóm yếu tố cá biệt Với nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị xã Đông triều lần khẳng định yếu tố vị trí đóng vai trị quan trọng xác định giá đất Điều lý giải quy định giá đất bảng giá đất địa phương nhóm yếu tố vị trí nhóm yếu tố sở để xây dựng giá đất Điều phù hợp với điều kiện thực tế thị xã Đông Triều, đồng thời khu vực sở hạ tầng hoàn thiện nâng cấp giá đất có xu hướng tăng cao rõ rệt, tương tự nghiên cứu Hồ Thị Lam Trà cộng (2020) KẾT LUẬN Kết nghiên cứu cho thấy giá đất địa bàn thị xã Đơng Triều chịu ảnh hưởng nhóm yếu tố gồm: nhóm yếu tố cá biệt, nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố xã hội, nhóm yếu tố pháp lý, nhóm yếu tố sở hạ tầng nhóm yếu tố vị trí Kết phân tích mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến cho thấy 71,6% biến động giá đất giải thích 22 biến thuộc nhóm biến độc lập, phần cịn lại (28,4%) giải thích yếu tố khác ngồi mơ hình Nghiên cứu đưa mơ hình hồi quy tuyến tính yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Đông Triều Y = 0,136 X1 + 0,211 X2 + 0,155 X3 + 0,133 X4 + 0,270 X5 + 0,300 X6 Nhóm yếu tố vị trí (X6) ảnh hưởng lớn đến giá đất 24,88%, sau đến nhóm yếu tố sở hạ tầng (X5) ảnh hưởng 22,39%, nhóm yếu tố kinh tế (X2) ảnh hưởng 17,50%, nhóm yếu tố xã hội (X3) ảnh hưởng 12,85%, nhóm yếu tố cá biệt (X1) ảnh hưởng 11,28% cuối nhóm yếu tố pháp lý (X4) ảnh hưởng 11,11% TÀI LIỆU THAM KHẢO Asabere, P K & Huffman, F, E., (1996) Negative and positive impacts of golf course proximity on home prices, The Appraisal Journal, 351-355 Nguyễn Ngọc Anh (2017) Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái nguyên, Luận án Tiến sĩ, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Bland J, Altman D (1997) Statistics notes: Cronbach's alpha BMJ., 314-275 Hair Jr J F Anderson R E Tatham R L & Black W C (1998) Multivariate Data Analysis (5th ed.) New York: Macmillan Publishing Company Igbaria, M., Livari, J & Maragahh, H (1995) Why individuals use computer technology? A finish case study Information and Management, 29, 227-238 Likert, R A (1932) A technique for measurements a attitudes, Archives of Psychology, Vol 140, No 55 Phan Thi Thanh Huyen, Lo Thi Hong & Ho Thi Lam Tra (2017) Factors Affecting Residential Land Price in Dien Bien Phu city, Dien Bien province Tạp chí Khoa học Nông nghiệp Việt Nam, 15 (9), 1186-1195 Topcu Mehmet & Ayse Sema Kubat (2009) The Analysis of Urban Features that Affect Land Values in Residential Areas, Proceedings of the 7th International Space Syntax Symposium, Stockholm Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, Phạm Anh Tuấn, Trịnh Thị Mai (2020) Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Chí Linh, tỉnh Hải Dương Tạp chí Khoa học Nơng nghiệp Việt Nam, 18(1): 40-51 10 Hồ Thị Lam Trà, Đoàn Ngọc Phương, Phan Văn Thọ, Phan Thị Thanh Huyền, Bùi Nguyên Hạnh, Đỗ Tiến Thuấn (2016) Giá đất tài đất đai - Cơ sở lý luận thực tiễn, NXB Nông nghiệp 11 Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất NXB Nông nghiệp, Hà Nội 12 Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Vũ Kiên (2006) Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Nông nghiệp, IV 1: 47-53 13 UBND thị xã Đơng Triều (2022) Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2021, phương hướng nhiệm vụ 2022 14 UBND tỉnh Quảng Ninh (2014) Quyết định số 3238/2014/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2014 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 15 UBND tỉnh Quảng Ninh (2014) Quyết định số 42/2019/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2019 quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực từ ngày 01/01/2020 đến 31/12/2024 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 93 Kinh tế & Chính sách STUDYING FACTORS AFFECTING RESIDENTIAL LAND PRICE IN DONG TRIEU TOWN, QUANG NINH PROVINCE Tran Van Giang1, Ho Thi Lam Tra1, Hoang Phuong Anh2 Vietnam National University of Agriculture Hanoi University of Natural Resources and Environment SUMMARY Land prices of Dong Trieu town are influenced by many factors Apply a multivariate linear regression model to determine the factors that affect the residential land prices The five-level Likert scale of to was used to design the questionnaire form on measuring the influence of the factors affecting the residential land price Collected data was processed in the statistical software SPSS, the consistency coefficient was measured with Cronbach's Alpha for scaling test and Exploring Factor Analysis (EFA) was used The results of multivariable linear regression model analysis showed that 71.6% of the fluctuations in residential land prices could be explained by variations of groups of independent variables, while the rest (28.4%) explained by factors other than the model The results of running a linear regression model had identified the linear regression equation as: Y = 0.136 X1 + 0.211 X2 + 0.155 X3 + 0.133 X4 + 0.270 X5 + 0.300 X6 In which, the position of the group factor (X6) has the greatest influence of 24.88%, then the group factor (X5) affects 22.39%, followed by the group economic factor (X2) 17.50% influence, the social group mainly (X3) affects 12.85%, individual group factor (X1) affects 11.28% and finally, the influence of group factor system (X4) affects 11.11% Keywords: Dong Trieu town, factors affecting, linear regression model, residential land price Ngày nhận Ngày phản biện Ngày định đăng 94 : 13/8/2022 : 16/9/2022 : 28/9/2022 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 ... độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất: (1) ảnh hưởng (ảnh hưởng đến giá đất từ 80-100%), (2) có ảnh hưởng (ảnh hưởng đến giá đất từ 60-79%), (3) ảnh hưởng (ảnh hưởng đến giá đất từ 40-59%), (4) ảnh hưởng. .. tác thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh người nắm địa bàn, có hiểu biết yếu tố chi phối đến giá đất quy định Nhà nước giá đất thị trường thời gian qua địa bàn, kết cho thấy: có 25 yếu tố ảnh hưởng. .. ảnh hưởng yếu tố đến giá đất cho thấy nhóm yếu tố vị trí (X6) ảnh hưởng lớn 24,88%, sau đến nhóm yếu tố sở hạ tầng (X5) ảnh hưởng 22,39%, nhóm yếu tố kinh tế (X2) ảnh hưởng 17,50%, nhóm yếu tố