ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Trình bày Th S Nguyễn Đức Thành (0908639595) PHẦN I KHÁI QUÁT VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT 1 Chế độ sở hữu đất đai và giá đất 2 Đặc điểm về đất đai và giá đất 3 Các yếu tố ảnh hưởng đến.
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Trình bày: Th.S Nguyễn Đức Thành (0908639595) PHẦN I KHÁI QUÁT VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT Chế độ sở hữu đất đai giá đất Đặc điểm đất đai giá đất Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Quy định pháp luật giá đất Nghề định giá/thẩm định giá bđs Chế độ sở hữu giá đất Trên giới, đất đai chủ yếu thuộc sở hữu tư nhân Vì vậy, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai; giá bán quyền sở hữu đất diện tích đất xác định Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Đ5LĐĐ), NN thực quyền định đoạt đất đai - Giá đất (giá quyền sử dụng đất) Là số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất (thị trường xác định) Giá trị quyền sử dụng đất Là giá trị tiền quyền sử dụng đất đối với: - Một diện tích đất xác định - Trong thời hạn sử dụng đất xác định Giá bất động sản Bất động sản = đất + tài sản gắn liền với đất => giá bất động sản = Giá quyền sử dụng đất + giá tài sản gắn liền với đất Giá đất theo thị trường: Bình qn đất giao dịch vòng năm trước thời điểm định giá Giá tài sản/cơng trình gắn liền với đất: Giá mua thị trường x %còn lại - Giá đất hình thành trường hợp: + Do UBND cấp tỉnh quy định, định; + Do đấu giá QSDĐ đấu thầu dự án có SDĐ; + Do người sử dụng đất thoả thuận giá đất thực chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vốn QSDĐ Đặc điểm đất đai giá đất - QSDĐ hàng hóa hàng hóa đặc biệt (NQ19) Đất đai có tính đặc thù khơng hàng hóa thơng thường khác, giá đất đai so với vật giá thơng thường có đặc tính: - Khơng giống sở giá - Không giống thời gian hình thành - Giá đất đai biểu tiền tệ giá trị đất đai, giá cao thấp giá thành sản xuất định Đặc điểm đất đai giá đất (tiếp) - Giá đất chủ yếu nhu cầu địa sản định - Giá đất có tính khu vực tính cá biệt rõ rệt - Giá đất có xu tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao tốc độ tăng hàng hóa thơng thường khác Chủ yếu khan đất đai nhân tăng lên nên yêu cầu đất tăng theo - Không giống tượng khấu hao Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu theo 03 nhóm sau: - Nhóm yếu tố tự nhiên, kinh tế, tâm lý, môi trường gắn với đất - Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường - Nhóm yếu tố liên quan đến Nhà nước pháp luật e) Những hạn chế phương pháp Phương pháp chiết trừ kết hợp phương pháp so sánh thị trường với phương pháp thu nhập Vì vậy, hạn chế phương pháp chi phí hạn chế phương pháp so sánh thị trường Ngoài ra, để xác định giá trị cịn lại cơng trình gắn liền với đất đòi hỏi cán định giá phải am hiểu kỹ thuật xây dựng, kinh tế xây dựng thị trường đầu tư xây dựng f) Các bước tiến hành Bước 1: Thu thập thông tin thị trường để lựa chọn bất động sản (bao gồm đất tài sản đất) chuyển nhượng thành cơng, mà đất bất động sản có đặc điểm tương tự với đất cần định giá (vị trí, trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…) Thời gian thu thập thông tin thị trường áp dụng hướng dẫn Bước Phương pháp so sánh trực tiếp Bước 2: Khảo sát thực địa mô tả đầy đủ, xác tài sản đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, lâu năm) bất động sản Bước 3: Xác định giá trị tài sản đầu tư xây dựng đất Giá trị tài sản đất = Giá trị xây dựng thời điểm định giá Phần giá trị hao mịn Trong đó: - Giá trị xây dựng (gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng) thời điểm định giá tính chi phí thay để đầu tư xây dựng tài sản có cơng dụng tương đương với tài sản có đất chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng tài sản giống y hệt) tài sản đất - Giá trị hao mòn tài sản đất gồm hao mịn hữu hình hao mịn vơ hình Bước 4: Tính tốn giá trị đất bất động sản Giá trị đất = Giá chuyển nhượng bất động sản Giá trị tài sản đất Đơn giá đất = Giá trị đất/Diện tích đất Bước 5: Xác định giá trị đất cần định giá Căn vào khác biệt chủ yếu đất cần định giá đất bất động sản so sánh, tiến hành điều chỉnh giá đất bất động sản (tương tự Bước phương pháp so sánh trực tiếp) Đơn giá đất cần định giá xác định theo đơn giá bình quân đơn giá đất điều chỉnh bất động sản Phương pháp thặng dư a) Khái niệm: Là phương pháp xác định giá đất trống có tiềm phát triển theo quy hoạch để sử dụng tốt >> loại trừ chi phí ước tính để tạo bất động sản giả định b) Cơ sở khoa học phương pháp: Giá trị vốn BĐS giá trị cịn lại sau lấy giá trị ước tính phát triển giả định trừ tất chi phí phát sinh tạo phát triển Giá trị phát triển biểu hình thái giản đơn, hồn tồn giá trị ước tính, trừ tất chi phí phát sinh Phần dư thể mức thặng dư mà giá trị BĐS trả c) Phạm vi áp dụng Phương pháp thặng dư áp dụng chủ yếu BĐS thương mại - dịch vụ, công nghiệp; giao đất để thực dự án đầu tư d) Yêu cầu phương pháp Phương pháp thặng dư áp dụng dựa ước tính tổng giá trị phát triển tổng chi phí phát triển từ BĐS theo quy hoạch để sử dụng tốt Vì vậy, để ước tính giá BĐS sát với giá thị trường yêu cầu phải xác định đầy đủ xác khoản chi phí khoản thu nhập từ BĐS e) Những hạn chế phương pháp - Phương pháp thặng dư địi hỏi phải xác định xác giá trị phát triển từ BĐS năm phải dự đoán tổng giá trị phát triển tồn thời gian kinh tế cịn lại BĐS Đây cơng việc khó khăn, đặc biệt quốc gia kinh tế thị trường chưa phát triển nước ta - Phương pháp thặng dư tính tốn phức tạp, vậy, phương pháp thường sử dụng định giá hàng loạt, mà thường sử dụng để định giá BĐS cá biệt f) Các bước tiến hành Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt hiệu khu đất dựa vào sau: - Đặc điểm khu đất; - Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch quy định xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt; Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển bất động sản Tổng giá trị phát triển bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v dự kiến bán hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế thị trường nhà cửa, hộ, cơng trình kiến trúc, đất phân lô, v.v dự án hồn thành mà có đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng khu vực liền kề khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến tính đến xu hướng mức độ biến động giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán cho phù hợp với thực tế Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển Chi phí phát triển bao gồm tất khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ để xây dựng kết cấu hạ tầng (xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc phân lô đất để bán theo quy hoạch chi tiết quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận nhà đầu tư Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, nhiều giai đoạn khác ước tính khoản doanh thu chi phí thực theo năm phải chiết khấu khoản doanh thu chi phí giá trị tại thời điểm định giá đất theo công thức sau: Tổng giá trị phát triển = n TRi (1 r )i i 0 n Tổng chi phí phát triển = Ci (1 r )i i 0 Trong đó: - TRi doanh thu năm thứ i dự án - Ci chi phí năm thứ i dự án - r tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy giá trị thời điểm (tính theo lãi suất cho vay ngân hàng thương mại) - n số năm thực dự án Bước 4: Xác định giá trị đất Giá trị ước tính đất = Tổng giá trị phát triển Tổng chi phí phát triển CÔNG CỤ HỖ TRỢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS Phần mềm đồ, quy hoạch Phần mềm xử lý ảnh Phần mềm tính tốn tài ...PHẦN I KHÁI QUÁT VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT Chế độ sở hữu đất đai giá đất Đặc điểm đất đai giá đất Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Quy định pháp luật giá đất Nghề định giá/ thẩm định giá bđs Chế... gian hình thành - Giá đất đai biểu tiền tệ giá trị đất đai, giá cao thấp giá thành sản xuất định 2 Đặc điểm đất đai giá đất (tiếp) - Giá đất chủ yếu nhu cầu địa sản định - Giá đất có tính khu... vùng đất sách quản lý Nhà nước bất động sản thị trường bất động tương lai có tác động đến giá trị bất động sản Vì thẩm định giá bất động sản cần dự báo biến động yếu tố để ước tính giá trị bất động