Đang tải... (xem toàn văn)
ÔN THI BẤT ĐỘNG SẢN - Đề thi chứng chỉ hành nghề môi giới Bất Động Sản _ VIỆN ĐÀO TẠO BÁCH KHOA - CÔ THU-16.3.202216.03.2022
1 Ơn thi Chứng Hành nghề Mơi giới Bất động sản Thị trường Bất động sản Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Câu 1: Khái niệm đặc điểm Bất động sản: 1.1 Khái niêm Bất động sản: Bất động sản là đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản gắn liền với đất đai là bất động sản chúng tồn tại đất đai với một chức nhất định, chức này sẽ bị mất tách rời khỏi đất đai 1.2 Đặc điểm bất động sản: Một tài sản được coi là bất động sản, tài sản đó phải là đất đai hoặc tài sản đó gắn liền với đất đai Như vậy, không gắn liền với đất đai thì tài sản đó không phải là bất động sản, đó đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản Chính vì những điểm khác biệt của bất động sản vậy mà ngoài những đặc điểm chung của tài sản, bất động sản còn có những đặc điểm riêng cụ thể sau: - Tính bất động: Bất động sản dù được đem chuyển nhượng, đem bán chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể di chuyển bất động sản từ nơi này đến nơi khác Vị trí của bất động sản, điển hình là đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng của đất và giá đất Chính đặc điểm này làm cho giá cả bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, chẳng hạn bất động sản đó nằm ở đường nào, khu vực nào Những bất động sản càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại - Tính khan hiếm: Diện tích đất đai là có hạn so với sự phát triển của nền kinh tế xã hội, tổng cung đất đai không thay đổi, khi: Tốc độ tang dân số nhanh, làm tang nhu cầu đất đai để sản xuất, để ở; Tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa làm thu hẹp diện tích đất sản xuất nông nghiệp; Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tang đột biến nên nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê ngày càng nhiều Do đó, đất đai ngày càng khan hiếm, dẫn đến giá cả của bất động sản có xu hướng ngày càng tăng các hàng hóa khác với tiến bộ khoa học kỹ thuật thì giá cả ngày càng giảm dần - Tính dị biệt: Tính dị biệt bắt nguồn từ sự khác về vị trí, diện tích, cấu trúc, kết cấu … của mỗi bất động sản Do vậy, không có bất động sản nào giống về mọi mặt, là nguyên nhân dẫn đến những khác biệt việc xác định cung cầu và giá cả thị trường bất động sản Cùng với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, ngày vấn đề khác biệt về kết cấu, kiến trúc và chất lượng công trình, nhà ở có thể so sánh được một cách tương đồng, nhiên yếu tố vị trí thì không thể giống được Mối quan hệ giữa các yếu tố tạo nên tính dị ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM Ôn thi Chứng Hành nghề Môi giới Bất động sản Thị trường Bất động sản Đầu tư Kinh doanh Bất động sản biệt của bất động sản được giải quyết khá rõ Lý thuyết Vị thế – Chất lượng Theo lý thuyết này, bất động sản có hai thuộc tính bản là “Vị thế” và “Chất lượng” + “Vị thế” là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho củ cải, văn hóa, tôn giáo, chất lượng môi trường … phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định và liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể Việc định lượng vị thế có thể được tiến hành thông qua ước tính một biến đại diện của các thuộc tính lien quan đến vị thế, thông qua nhiều kỹ thuật hồi quy khác Vị thế còn được hiểu là “tổng hòa các mối quan hệ xã hội”, nghĩa là vị thế được hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị trường, vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội Nơi nào có khả thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng giềng, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao + “Chất lượng” bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, diện tích sàn, số lượng phòng tắm, số tầng cao … Bên cạnh đó có thể kể đến các chỉ số chất lượng sản phẩm độ bền, tính thương thích với một công nghệ xây dựng hiện có … Thường những đặc tính đó tách rời khỏi nội dung vị thế của nó và hay được tập hợp lại các số liệu thống kê về điều kiện nhà ở - Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: Bất động sản bao gồm đất đai và các công trình đất, đất là nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đăc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được Nó được tham gia vào quá trình sản xuất và tái sản xuất xã hội Hơn nữa đất đai được sử dụng không những để hưởng quyền sở hữu đất đai mà còn hưởng các lợi ích khác đất đai mang lại, thời gian sử dụng lại vô hạn, không bị hao mòn Câu 2: Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản 2.1 Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan, là nơi diễn các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM Ơn thi Chứng Hành nghề Mơi giới Bất động sản Thị trường Bất động sản Đầu tư Kinh doanh Bất động sản 2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản: 2.2.1 Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng bất động sản: Thị trường bất động sản thị trường giao dịch qùn lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (đới với các nước có chế đợ sở hữu tư nhân về đất đai), hoặc quyền sử dụng đất (đối với các nước đất đai thuộc sở hữu tồn dân) Đặc biệt điều kiện “đất đai tḥc sở hữu toàn dân” nhà nước thống nhất quản lý, giao dịch về đất đai thị trường thực chất giao dịch quyền lợi ích từ việc sử dụng Bởi vì đất đai khơng bao giờ hao mịn mất đi, người có quyền sở hữu đất không sử dụng đất các tài sản thơng thường khác, mà họ có thể sử dụng được đó là các quyền lợi ích đất mang lại Đặc điểm yếu tố bản quyết định giá đất (quyền sử dụng đất) không phải giá trị của đất đai, mà giá đất phản ánh khả thu lợi từ việc sử dụng đất Do vậy, với những tiến bộ của khoa học kỹ thuật của nền kinh tế sẽ làm cho việc thu lợi từ sử dụng đất ngày càng tăng tất yếu làm cho giá của quyền sử dụng đất cũng có xu hướng tăng 2.2.2 Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: Bất động sản loại hàng hóa cố định khơng thể di dời được về mặt vị trí chịu ảnh hưởng của ́u tớ tập qn, tâm lý, thị hiếu Trong đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác Đồng thời đất đai không thể di chuyển từ vùng sang vùng khác được tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được Chính vậy hoạt đợng của thị trường bất động sản mang tính địa phương Mặc khác, thị trường bất đợng sản mang tính khơng tập trung, trải rộng ở mọi vùng cả nước, mà ở mỗi vùng có trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều Do đó, nhu cầu về bất động sản rất khác về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng dẫn đến sự khác về quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị thường có quy mô và trình độ phát triển cao ở khu vực nông thôn Ngay cả giữa các khu đô thị với thì đô thị trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của mợt vùng hay cả nước có thị trường bất động sản phát triển, hoạt động sôi nởi các thị khác có quy mơ nhỏ hơn, xa thành phố, xa đô thị lớn hoặc ở nông thôn ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM Ôn thi Chứng Hành nghề Môi giới Bất động sản Thị trường Bất động sản Đầu tư Kinh doanh Bất động sản 2.2.3 Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của pháp luật: Thị trường bất đợng sản thị trường hàng hố có giá trị lớn, nữa với những đặc điểm riêng có của bất động sản nên giao dịch về bất động sản không thể diễn nhiều hàng hoá thông thường, mà cùng với giao dịch giấy tờ thủ tục kèm theo Vì vậy nên trao đổi, mua bán bất động sản đều phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống các quy định pháp luật có liên quan quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qùn mua bán, thế chấp, góp vớn bằng bất đợng sản, th́, lệ phí, phí phải nợp liên quan đến việc sử dụng, mua bán, giao dịch bất đợng sản Ngồi pháp ḷt còn quy định hợp đồng dân sự về bất động sản, quy định cung cấp thông tin về bất động sản … Điều đó cho thấy, nếu các quy định pháp luật càng đơn giản chặt chẽ về thủ tục, các chi phí liên quan đến giao dịch bất đợng sản việc mua bán diễn rất nhanh thuận lợi 2.2.4 Thị trường bất động sản có hoạt động phong phú thường là một thị trường không hoàn hảo: Thị trường bất đợng sản có nợi dung phong phú bao gồm giao dịch dân sự chuyển quyền sở hữu bất động sản, giao dịch chuyển đổi bất dộng sản, giao dịch cho thuê, thế chấp bất động sản, giao dịch dung bất động sản góp vớn lien doanh … Nhưng thực tế dạng thị trường bất đợng sản thị trường khơng hồn hảo Thị trường bất động sản phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng, từng địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác Chính vì đặc điểm mang tính địa phương vậy, sự hiểu biết về giao dịch thực hiện giao dịch thường khơng hồn hảo Có giao dịch ở địa phương này đã xuất hiện tại địa phương khác lại chưa xuất hiện Thông tin yếu tố cấu thành thị trường khơng hồn hảo Ngun nhân từng bất đợng sản chỉ phản ánh tình trạng vật chất của bất động sản đó Bản thân vật chất của bất đợng sản khơng phản ánh được tính pháp lý về quyền sở hữu bất động sản của người có bất đợng sản, thường thơng tin về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cũng các tranh chấp, kiện tụng … được giữ kín Đó là những thông tin, những yếu tố mà người mua, người thuê, người nhận thế chấp, người nhận góp vớn liên doanh … cần nắm bắt am hiểu Tuy những thông tin rất phong phú lại khơng cơng khai gây nên tính chất của mợt thị trường khơng hồn hảo 2.2.5 Đợ trễ của cung và cầu bất động sản lớn so với các hàng hóa khác: Một hàng hóa thông thường được đưa thị trường và được thừa nhận, xuất hiện nhu cầu tăng lên thì nhà sản xuất nhanh chóng tìm mọi biện pháp ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM Ôn thi Chứng Hành nghề Môi giới Bất động sản Thị trường Bất động sản Đầu tư Kinh doanh Bất động sản tăng cường sản xuất hoặc nhập khẩu để cung ứng cho thị trường (trừ những hàng hóa đặc biệt) Tuy nhiên, đới với bất đợng sản cầu bất động sản tăng, cung về bất động sản thị trường không thể phản ứng tăng nhanh chóng hàng hóa thông thường khác, không thể “sản xuất” hoặc “nhập khẩu” đất đai, bất động sản Việc tăng cung hàng hóa bất đợng sản cần có thời gian khó khăn các hàng hóa thơng thường Để tạo hàng hóa bất động sản, các công trình xây dựng, … đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công, …Thủ tục chuyển nhượng đất đai, bất động sản thường là khá phức tạp (nhất là điều kiện của Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mọi thủ tục cần thực hiện để giao đất hoặc chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm) Bên cạnh đó, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, đòi hỏi nhà đầu tư phải có vốn lớn 2.2.6 Giao dich thị trường bất động sản cần có những chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao: Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn Mặc khác, giá trị hàng hóa bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố, thông tin thị trường bất động sản khá phức tạp và thường không hoàn hảo Chính vì vậy, mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải thông qua các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn, có kinh nghiệm, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản Kinh nghiệm cho thấy ở các nước có thị trường bất động sản phát triển thì đều cần có đội ngủ chuyên gia định giá, chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp được đào tạo bài bản và có trình độ cao; đồng thời có cả các tổ chức trung gian để thực hiện các giao dịch thị trường bất động sản Hoạt động của tổ chức môi giới, tổ chức trung gian, các chuyên gia có vai trò quan trọng góp phần kích thích thị trường bất động sản phát triển 2.2.7 Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính: Theo lý thuyết về cầu tài sản và cầu tiền, các giao dịch về bất động sản nền kinh tế liên quan chặt chẽ đến những biến động của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính Vì những điều kiện nhất định người ta có nhu cầu chuyển một lượng tiền mặt sang đất đai hoặc ngược lại Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn Từ đó, để có vốn giao dịch thị trường này phải liên quan đến một lượng vốn tương tự thị trường tài chính dưới các hình thức chuyển dịch khác Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định Ngược lại, một thị trường bất động sản phát triển mạnh, hoạt động tốt là sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho nước phát triển kinh tế thông qua hình ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM Ôn thi Chứng Hành nghề Môi giới Bất động sản Thị trường Bất động sản Đầu tư Kinh doanh Bất động sản thức vay thế chấp (theo thống kê ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay thông qua thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay) Như vậy, hai thị trường này có mối quan hệ biện chứng khăng khít với nền kinh tế Câu 3: Phân loại thị trường bất động sản Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận mà thị trường bất động sản được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, nhìn chung chỉ mang tính tương đối, bởi vì một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hiện có những cách phân loại thị trường bất động sản sau: 3.1 Căn theo tính chất hoạt động kinh doanh, thị trường bất động sản gồm: - Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản - Thị trường đấu giá bất động sản (đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản đất và đấu giá quyền sử dụng đất cùng với tài sản đất) - Thị trường cho thuê bất động sản - Thị trường thế chấp bất động sản - Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản … 3.2 Căn theo cấp độ tham gia thị trường, thị trường bất động sản gồm: - Thị trường sơ cấp: là thị trường hành vi Nhà nước giao hay cho thuê quyền sử dụng đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc cac thành phần kinh tế và cá nhân sử dụng hoặc xây dựng các công trình để bán hay cho th mợt thời hạn nhất định (cịn gọi là thị trường bất động sản cấp 1) - Thị trường thứ cấp: là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất, các vật kiến trúc gắn liền với đất … (còn gọi là thị trường bất động sản cấp 2) 3.3 Căn theo công dụng bất động sản, thị trường bất động sản gồm: - Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp) - Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng …) và công trình công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế, văn hóa …) ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM Ôn thi Chứng Hành nghề Môi giới Bất động sản Thị trường Bất động sản Đầu tư Kinh doanh Bất động sản - Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất …) - Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn) - Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa bất động sản phi vật thể được coi tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch …) di sản văn hóa, di tích lịch sử … 3.4 Căn theo hình thái vật chất đối tượng bất động sản trao đổi, thị trường bất động sản gồm: - Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp …), thị trường bất động sản mặt bằng và nhà xưởng công nghiệp … - Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẽ … - Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất, vừa là thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng như: đường xá, cầu cống, công trình công cộng … 3.5 Căn theo khu vực có bất động sản, thị trường bất đợng sản gồm: - Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất động sản bất động sản công cộng tại đô thị … - Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh ), thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng tại nông thôn … - Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất động sản công cộng tại khu vực giáp ranh … 3.6 Căn theo tính chất pháp lý giao dịch bất động sản, thị trường bất động sản gồm: - Thị trường bất động sản chính thức: Là thị trường mà ở đó các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật hay nói cách khác là thị trường có sự kiểm soát của nhà nước như: giao dịch tại các công ty địa ốc, công ty đầu tư phát triển nhà, cơng ty chứng khốn, ngân hàng, các trung tâm đấu giá … ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM Ôn thi Chứng Hành nghề Môi giới Bất động sản Thị trường Bất động sản Đầu tư Kinh doanh Bất động sản - Thị trường bất động sản không chính thức: Là thị trường mà ở đó các giao dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật vẫn tồn tại (Thị trường bất động sản không chính thức còn gọi là thị trường ngầm, hoạt động của thị trường này chủ yếu là thông qua các môi giới tư nhân hay còn gọi là “cò”, việc mua bán chỉ trao tay, cam kết bằng giấy nhận nợ …) Câu 4: Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản 4.1 Sự phát triển kinh tế: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia nhân tố quan trọng thúc đẩy giao dịch, trao đổi mua bán thị trường bất động sản ngày càng gia tăng - Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời sự tăng nhu cầu sử dụng đất đai mục đích phi sản xuất nông nghiệp như: đất xây dựng các sở sản xuất kinh doanh, sở hạ tầng, bưu chính viễn thông, thương mại, dịch vụ … Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mai, dịch vụ, du lịch … làm gia tăng các giao dịch về đất đai, bất động sản thị trường bất động sản phát triển - Phát triển kinh tế làm cho suất lao động ngày một cao nên thu nhập thực tế của người lao động tăng lên cũng làm tăng các giao dịch về bất động sản thị trường - Sự phát triển của khoa học kỹ thuật công nghệ, đặc biệt là lĩnh vực vật liệu xây dựng đã tạo những yếu tố tác động trực tiếp đến việc tạo những bất động sản mới, hoặc cải tạo bất đợng sản cũ thành những hàng hóa mới phù hợp với nhu cầu sản xuất, thương mai, dịch vụ cũng đời sống nhân dân, chu kỳ đổi mới của bất đợng sản có thể chậm so với nhiều hàng hóa khác tính chất của bất đợng sản có thể mua bán lại nhiều lần nên làm mật độ giao dịch của bất động sản ngày một tăng 4.2 Sự gia tăng dân số Sự gia tăng dân số nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội về việc làm, ăn, ở, mặc, học hành, giải trí … theo đó làm tăng nhu cầu về bất động sản Trước hết, sự tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh, tiếp theo một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản làm nhà ở, đất ở Dân số tăng một mặt làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mơ, diện tích về nhà ở của mỗi gia đình tăng lên Thêm nữa, gia tăng dân số theo đó sự tăng thêm nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM Ơn thi Chứng Hành nghề Mơi giới Bất động sản Thị trường Bất động sản Đầu tư Kinh doanh Bất động sản cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu về giáo dục và đào tạo, hoạt động văn hóa, thể dục thể thao… những nhu cầu những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản các trung tâm thương mại, dịch vụ, dân cư … 4.3 Yếu tố pháp luật Hệ thống pháp luật của một quốc gia thường sẽ quy định vấn đề về quyền sở hữu; quyền sử dụng đất đai; các quyền mua, bán, cho th, thế chấp, góp vớn bằng bất đợng sản … hướng dẫn hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản; quy định về phạm vi áp dụng của sắc thuế việc sử dụng chuyển nhượng đất đai, bất động sản Như vậy, rõ ràng pháp luật mợt ́u tớ có tính chất qút định đến sự hình thành phát triển của thị trường bất động sản Thực tế cho thấy, yếu tố pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường bất động sản ở Việt Nam trước có Luật đất đai năm 2003 Như vậy có thể nói hệ thớng pháp ḷt hành lang pháp lý tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động phát triển 4.4 Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp Chính sách phát triển kinh tế, vấn đề quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ quyền địa phương cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việc quy hoạch và đưa một kế hoạch sử dụng đất, thực chất đó là việc quy hoạch mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể Điều đó có thể làm thay đởi tính chất mục đích sử dụng đất khu vực đó cũng các khu vực lân cận, nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu về đất đai nói riêng bất đợng sản nói chung Đây cũng là vấn đề tất yếu, mà tiến trình cơng nghiệp hóa, thị hóa phát triển sẽ có mợt bơ phận đất nơng nghiệp chuyển sang phục vụ cho sự phát triển công nghiệp, nhà ở cũng các cơng trình tḥc kết cấu hạ tầng, dân sinh và cũng tương tự vậy đô thị phát triển đến đâu việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở của khu đô thị đến đấy.Tất cả những điều đó sẽ làm tăng các giao dịch mua bán, thuê mướn bất động sản ở các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng, cơng sở, … Việc quy hoạch hình thành vùng kinh tế trọng điểm của Quốc gia sẽ kéo theo việc xây dựng các sở hạ tầng đường xá, cầu cống, sân bay, bến cảng … Ngoài ra, Chính phủ cũng có thể cho phép tổ chức, cá nhân hoặc ngoài nước đầu tư, xây dựng, kinh doanh sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà để bán hoặc cho thuế… Điều đó làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM 10 Ôn thi Chứng Hành nghề Môi giới Bất động sản Thị trường Bất động sản Đầu tư Kinh doanh Bất động sản 4.5 Tập quán, truyền thống và thị hiếu Khác với loại thị trường khác thị trường vốn, thị trường lao động hay thị trường hàng hóa thông thường, thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh bởi yếu tố tập quán, truyền thống thị hiếu Yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, phương tiện hình thức tốn … Câu 5: Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển thị trường bất động sản 5.1 Số lượng các giao dịch thị trường bất động sản một đơn vị thời gian Sự phát triển của bất kỳ một thị trường nào cũng được đánh giá trước hết ở sự gia tăng sớ lượng hàng hóa thị trường đó một đơn vị thời gian Do vậy, nếu thị trường bất động sản phát triển phải được thể hiện ở số lượng giao dịch về bất động sản không ngừng tăng lên qua các thời kỳ Chỉ tiêu có thể được tính bằng sớ lượng giao dịch thị trường bất động sản hay số phiên giao dịch Các giao dịch chủ yếu thị trường bất động sản gồm: - Giao dịch mua bán bất động sản (mua bán quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà) - Giao dịch thuê bất động sản - Góp vớn bằng qùn sử dụng đất bất động sản khác 5.2 Sự phát triển của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản Khi thị trường bất động sản của một quốc gia phát triển thì cũng đờng nghĩa với việc ngày có nhiều chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản bao gồm: Các cá nhân, tổ chức kinh tế, Nhà nước, tở chức tài chính, tổ chức môi giới, tư vấn … 5.3 Sự hoàn thiện hệ thống pháp lý kinh doanh bất động sản Đối với mỗi quốc gia, bất động sản tài sản rất quan trọng thị trường bất động sản mợt thị trường có tác đợng mạnh đến hầu hết thị trường khác cũng đến đời sống kinh tế xã hội Cho nên bất động sản ḿn trở thành hàng hóa thị trường bất đợng sản phát triển phải có điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và về bất động sản Do vậy, nghiên cứu hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản của mỗi nước, người ta có thể nhận biết được sự phát triển của thị trường bất động sản ở nước đó ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM 11 Ơn thi Chứng Hành nghề Mơi giới Bất động sản Thị trường Bất động sản Đầu tư Kinh doanh Bất động sản 5.4 Hiệu quả sử dụng bất động sản Bất động sản là đất đai và tài sản gắn liền đất nên cố định về vị trí, về địa điểm khơng có khả tăng thêm về sớ lượng, diện tích Vì vậy, việc sử dụng tiết kiệm có hiệu quả bất đợng sản một những chỉ tiêu quan trọng phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản, yêu cầu quan trọng đặt trình phát triển thị trường bất động sản của mỗi nước Khi mà thị trường bất động sản phát triển thì cũng đồng nghĩa với việc sử dụng bất động sản có hiệu quả Ở mợt sớ q́c gia mà hiệu quả sử dụng đất cao chứng tỏ thị trường bất động sản phát triển kéo theo sự phát triển của các ngành khác ngành cung cấp đầu vào cho thị trường bất động sản những ngành sử dụng đầu của thị trường bất động sản Câu 6: Các loại hình nhà - Nhà ở cơng trình xây dựng với mục đích để ở phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân - Nhà ở riêng lẻ nhà ở được xây dựng thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề nhà ở độc lập - Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hợ, có lới đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thớng cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở kinh doanh - Nhà ở thương mại nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường - Nhà ở công vụ nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật thuê thời gian đảm nhận chức vụ, công tác - Nhà ở để phục vụ tái định cư nhà ở để bớ trí cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật - Nhà ở xã hợi nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng sách hỡ trợ về nhà ở ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM 12 Ôn thi Chứng Hành nghề Môi giới Bất động sản Thị trường Bất động sản Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Câu 7: Các hình thức phát triển dự án nhà ở Có hai hình thức là phát triển nhà ở và dự án đầu tư xây dựng nhà ở - Hình thức phát triển nhà ở bao gồm: Phát triển nhà ở theo dự án; Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân Gồm các trường hợp sau: + Phát triển nhà ở thương mại; + Phát triển nhà ở xã hội; + Phát triển nhà ở công vụ; + Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư; + Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân - Dự án đầu tư xây dựng nhà ở gồm: Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo mợt cơng trình nhà ở đợc lập hoặc mợt cụm cơng trình nhà ở; Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thớng hạ tầng kỹ tḥt hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn; Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỡn hợp mà có dành diện tích đất dự án để xây dựng nhà ở; Dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở kinh doanh Gồm các trường hợp sau: + Phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; + Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu nhà ở cũ; + Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư; + Phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Câu 8: Các yêu cầu đối với phát triển nhà ở: - Phù hợp với nhu cầu về nhà ở của các đối tượng khác và điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, của từng địa phương, từng vùng, miền từng thời kỳ - Phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương từng giai đoạn - Tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng xây dựng; thực hiện đúng các u cầu về phịng, chớng cháy, nở; bảo đảm kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, mơi trường, an tồn trình xây dựng ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM 13 Ôn thi Chứng Hành nghề Môi giới Bất động sản Thị trường Bất động sản Đầu tư Kinh doanh Bất động sản có khả ứng phó với thiên tai, biến đởi khí hậu; sử dụng tiết kiệm lượng, tài nguyên đất đai - Đối với khu vực đô thị việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng chủ yếu được thực hiện theo dự án Dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1, và Điều này, bảo đảm việc phân bố dân cư, chỉnh trang đô thị Đối với đô thị loại đặc biệt, loại loại chủ yếu phát triển nhà chung cư và xây dựng nhà ở để cho thuê - Đối với khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn, chương trình xây dựng nông thôn mới, phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền; từng bước xóa bỏ việc du canh, du cư, bảo đảm phát triển nông thôn bền vững; khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, nhà ở nhiều tầng Câu 9: Các yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở - Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ nội dung quyết định chủ trương đầu tư của quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng yêu cầu quy định: + Phù hợp với nhu cầu về nhà ở của các đối tượng khác và điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, của từng địa phương, từng vùng, miền từng thời kỳ + Phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương từng giai đoạn + Tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng xây dựng; thực hiện đúng u cầu về phịng, chớng cháy, nổ; bảo đảm kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi trường, an tồn q trình xây dựng có khả ứng phó với thiên tai, biến đởi khí hậu; sử dụng tiết kiệm lượng, tài nguyên đất đai + Đới với khu vực thị việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng chủ yếu được thực hiện theo dự án Dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải bảo đảm việc phân bố dân cư, chỉnh trang đô thị Đối với đô thị loại đặc biệt, loại loại chủ yếu phát triển nhà chung cư và xây dựng nhà ở để cho thuê ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM 14 Ơn thi Chứng Hành nghề Mơi giới Bất động sản Thị trường Bất động sản Đầu tư Kinh doanh Bất động sản + Đối với khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn, chương trình xây dựng nông thôn mới, phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền; từng bước xóa bỏ việc du canh, du cư, bảo đảm phát triển nơng thơn bền vững; khún khích phát triển nhà ở theo dự án, nhà ở nhiều tầng - Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu vực dự án phải được đặt tên bằng tiếng Việt; trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có nhu cầu đặt tên dự án bằng tiếng nước ngồi phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, viết tiếng nước sau Tên dự án, tên khu vực dự án phải được quan có thẩm quyền quyết định, được sử dụng cả quá trình đầu tư xây dựng quản lý, sử dụng sau hoàn thành đầu tư xây dựng - Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải thực hiện đầy đủ nội dung của dự án đã được phê duyệt; trường hợp chủ đầu tư có đề nghị điều chỉnh nội dung bao gồm tên dự án, tiến độ thực hiện, loại nhà ở phải xây dựng, tởng diện tích sàn xây dựng, tổng số lượng nhà ở, tỷ lệ loại nhà ở, tổng mức đầu tư nếu dự án được đầu tư bằng vớn nhà nước phải được quan có thẩm quyền theo quy định quyết định trước triển khai thực hiện xây dựng - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở địa bàn bao gồm dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư và công khai Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định sau đây: + Số lượng dự án; tởng sớ lượng nhà ở tởng diện tích sàn nhà ở đầu tư xây dựng hàng năm các dự án đầu tư xây dựng nhà ở địa bàn; + Các nội dung bản của từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở địa bàn bao gồm tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô dự án, quy hoạch chi tiết của dự án, tiến độ thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, sớ lượng nhà ở, tởng diện tích sàn xây dựng nhà ở, hình thức kinh doanh nhà ở nợi dung khác có liên quan theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; + Việc công khai thông tin về dự án phải được thực hiện śt q trình thực hiện dự án ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM ... vực có bất động sản, thi? ? trường bất động sản gồm: - Khu vực đô thi? ?: thi? ? trường đất ở đô thi? ?, thi? ? trường nhà ở đô thi? ?, thi? ? trường nhà xưởng công nghiệp, thi? ? trường bất động... mại, thi? ? trường bất động sản bất động sản công cộng tại đô thi? ? … - Khu vực nông thôn: thi? ? trường đất ở nông thôn, thi? ? trường đất nông nghiệp, thi? ? trường đất lâm nghiệp, thi? ?... dựng, thi? ?́t kế, thi công, ? ?Thu? ? tục chuyển nhượng đất đai, bất động sản thường là khá phức tạp (nhất là điều kiện của Việt Nam, đất đai thu? ?̣c sở hữu toàn dân, mọi thu? ?