Tiểu luận tìm hiểu pháp luật về quỹ đầu tư bất động sản

A MỞ ĐẦU Trước xu phát triển hội nhập kinh tế diễn mạnh mẽ nhu cầu vốn để đẩy mạnh phát triển kinh tế vấn đề cần thiết nước Để huy động vốn cách tối đa, ngồi góp mặt ngân hàng cịn có số tổ chức phi ngân hàng khác điển hình quỹ đầu tư (QĐT) , định chế tài trung gian tham gia hoạt động kinh doanh thị trường chứng khoán Qua báo cáo tổng kết hoạt động TTCK, nhận thấy khơng ổn định TTCK, giá chứng khốn số chứng khốn ln biến động Và nguyên nhân thiếu vắng tổ chức đầu tư chuyên nghiệp QĐT Sự diện QĐT cần thiết cho TTCK mà cần thiết cho phát triển toàn kinh tế Trên thực tế, có nhiều quỹ đầu tư hình thành tham gia đầu tư thị trường chứng khoán, chưa có quỹ chuyên sâu huy động vốn để đầu tư vào bất động sản Bởi lý em chọn đề tài “Tìm hiểu pháp luật Quỹ đầu tư bất động sản” qua nhận xét, đánh giá để có đề xuất phù hợp cho việc hoàn thiện pháp luật QĐT Bất động sản Việt Nam B NỘI DUNG I Những vấn đề quỹ đầu tư bất động sản Khái niệm quỹ đầu tư bất động sản Qũy đầu tư chứng khốn quỹ tiền hình thành từ vốn góp nhà đầu tư để đầu tư chủ yếu vào chứng khốn nhằm tìm kiếm lợi nhuận Công ty quản lý quỹ tạo lập quỹ đầu tư chứng khoán cách phát hành chứng hưởng lợi để thu hút vốn từ nhiều nhà đầu tư thị trường Tiền quỹ sau công ty quản lý quỹ đem đầu tư vào cổ phiếu, trái phiếu, công cụ thị trường tiền tệ chứng khoán tài sản phù hợp với mục tiêu nghi nhận điều lệ quỹ Quỹ đầu tư bất động sản quỹ đầu tư chứng khoán đầu tư chủ yếu vào bất động sản (27a Điều Luật chứng khoán 2006) Như vậy, hình thức quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT) cho phép nhà đầu tư thay trực tiếp mua nhà-đất, mua LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com chứng quỹ phát hành, sau ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ Hoạt động chủ yếu quỹ mua bán, tham gia quản lý sản phẩm bất động sản, góp vốn vào việc phát triển dự án, đầu tư vào công ty bất động sản Đặc điểm quỹ đầu tư bất động sản Vì quỹ đầu tư chứng khốn, quỹ đầu tư bất động sản mang đặc điểm quỹ đầu tư chứng khoán: - Thứ nhất, quỹ đầu tư bất động sản thể lượng tiền nhà đầu tư đóng góp khơng phải pháp nhân, khơng có tổ chức máy riêng, tồn việc huy động vốn thành lập quỹ, quản lý điều hành hoạt động quỹ việc sử dụng vốn quỹ để đầu tư, thu lời công ty quản lý quỹ đảm nhiệm.Tồn hoạt động cơng ty quản lý quỹ chịu giám sát pháp nhân, thường ngân hàng, độc lập với quỹ với công ty quản lý quỹ Ngân hàng vừa đóng vai trị người bảo quản tài sản quỹ đồng thời vừa người giám sát toàn hoạt động công ty quản lý quỹ - Thứ hai, chứng khoán phát hành để huy động vốn thành lập quỹ cổ phiếu mà chứng hưởng lợi cho phép nhà đầu tư sở hữu chúng hưởng phần thu nhập từ hoạt động đầu tư quỹ tương ứng với tỉ lệ vốn mà họ đầu tư vào quỹ - Thứ ba, người đầu tư vào quỹ đầu tư chứng khốn khơng phải cổ đơng mà người hưởng lợi từ hoạt động quỹ; họ bỏ tiền góp vốn lập quỹ khơng trực tiếp quản lý quỹ mà ủy thác toàn việc quản lý, điều hành cho công ty quản lý ngân hàng bảo quản Phân loại quỹ đầu tư bất động sản Căn vào cách thức huy động vốn Có hai loại: - Quỹ đầu tư đóng - Quỹ đâu tư mở 3.1 Quỹ đầu tư đóng Đây quỹ đầu tư mà theo điều lệ quy định, thường tạo vốn qua lần bán chứng khốn cho cơng chúng Quỹ đầu tư dạng đóng mang tính chất giống cơng ty cổ phần thơng thường phát hành cổ phiếu thong thường, cổ phiếu ưu đãi trái phiếu Qũy không phát hành LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thêm loại cổ phiểu để huy động vốn không mua lại cổ phiếu phát hành Số cổ phiếu mua bán lại thị trường chứng khốn cổ phiếu cơng ty khác Muốn mua bán cổ phiếu quỹ đầu tư dạng đóng người muốn mua muốn bán phải liên hệ với môi giới phải trả tiền hoa hồng cho dịch vụ mua bán loại cổ phiếu khác Giá thị trường cổ phiếu quỹ đầu tư bất động sản dạng đóng phụ thuộc vào lượng cung cầu áp dụng loại chứng khốn khác chư khơng trực tiếp liên quan đến giá trị tài sản ròng 3.2 Quỹ đầu tư dạng mở Quỹ đầu tư dạng mở gọi quỹ tương hỗ Khác với quỹ đầu tư dạng đóng quỹ đầu tư dạng mở phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn sẵn long chuộc lại cổ phiếu phát hành Các cổ phiếu quỹ bán trực tiếp cho công chúng, không thông qua thị trường chứng khoán Muốn mua cổ phiếu quỹ đầu tư bất động sản dạng mở qua mô giới Do tạo hội cho tham gia trở thành chủ sở hữu quỹ II Pháp luật quỹ đầu tư bất động sản Việt Nam Thực trạng hoạt động quỹ đầu tư bất động sản Việt Nam Cho đến nay, quỹ BĐS hoạt động Việt Nam thuộc quỹ nước ngồi như: VPH Cơng ty Quản lý quỹ đầu tư Saigon Asset Management; VNL Tập đoàn Vinacapital; VPF Tập đoàn Dragon Capital; quỹ Tập đoàn Indochina Capital… Dù thị trường BĐS ảm đạm nhiều quỹ đầu tư nước ngồi tiếp tục rót vốn vào thị trường Ví như, Cơng ty quản lý quỹ Indochina Capital giai đoạn thương lượng để mua lại dự án BĐS phân khúc trung bình Bên cạnh đó, cơng ty quản lý quỹ nắm giữ quỹ BĐS (Indochina Land Holdings I, II, III) phân khúc từ cao cấp đến trung bình Gần nhất, Mapletree Investments - cơng ty BĐS hàng đầu Singapore, thuộc Tập đồn Temasek Holdings có động thái thành lập quỹ đầu tư BĐS Việt Nam LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Theo đó, Mapletree Investments dành từ 300 – 500 triệu USD lập quỹ Việt Nam (Vietnam Fund) để đầu tư BĐS Mapletree Investments tập trung đầu tư vào dự án hộ dịch vụ, văn phòng bán lẻ thành phố lớn Dự kiến, Vietnam Fund đời vào năm 2013, với tiêu tỷ suất sinh lời 22% Những thay đổi mặt pháp lý nghị định 71/2010/NĐ-CP , Thông tư 13 tạo nên sức ép không nhỏ chủ đầu tư việc huy động vốn cho phát triển dự án bất động sản Trước đây, trái phiếu bất động sản phát hành kèm theo quyền mua hộ nên hấp dẫn, điển hình như  Sacomreal (SCR) hai lần phát hành thành công 850 tỷ đồng trái phiếu kèm quyền  ưu tiên mua hộ với sách giảm giá từ 5-8% Nhưng từ sau Nghị định 71, hình thức khơng cịn hợp lệ: người mua trái phiếu bất động sản nhận tiền lãi gốc trái phiếu thơng thường Cịn so với việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản, đầu tư vào REIT có ưu điểm chỗ REIT có đội ngũ quản lí chun nghiệp, cấu trúc cho phép huy động đủ vốn để đầu tư vào dự án  có qui mơ lớn, đầu tư đa dạng vào nhiều loại hình sản phẩm, nhiều vị trí khác giúp giảm thiểu rủi ro Nhà đầu tư nhỏ lẻ dù có số vốn khơng lớn tham gia gián tiếp vào thị trường bất động sản Tuy nhiên, nhược điểm REIT so với đầu tư trực tiếp phí quản lí, nhà đầu tư khơng trực tiếp định hiệu đầu tư Ban giám đốc quỹ chưa tốt Trong năm 2010, "NAV per share" quỹ VNL Vinacapital tăng 4,5%, quỹ VPH Saigon Asset Management tăng 2,4% "NAV per share" quỹ VPF Dragon Capital lại giảm tới 7,1% Nhà đầu tư phân vân lớn việc lựa chọn REIT hay cổ phiếu cơng ty bất động sản có nhiều điểm chung hai hình thức đầu tư Điểm hấp dẫn bật REIT so với cổ phiếu bất động sản tỉ lệ chi trả cổ tức cao Các quỹ REIT thường ưu đãi thuế (ở nước ngồi thơng thường miễn tồn thuế thu nhập doanh nghiệp) lại phải trả phần lớn (khoảng 90%) lợi nhuận cho cổ đông dạng cổ tức LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Như vậy, nhà đầu tư vào REIT có mức thu nhập theo sát với thực tế hoạt động quỹ trông chờ vào định phân phối lợi nhuận hàng năm ban giám đốc cơng ty bất động sản Nói cách khác, cấu tổ chức chế hoạt động đơn giản, tính minh bạch REIT đánh giá cao so với công ty thông thường Ngoài ra, đầu tư vào REIT tương đối an toàn so với đầu tư vào cổ phiếu bất động sản Thứ nhất, nguồn vốn huy động lớn, REIT đầu tư đa dạng so với công ty bất động sản, đầu tư vào nhiều cơng ty khác nhau, nhiều cơng trình địa điểm khác Thứ hai, so với việc phân tán rủi ro cách mua nhiều loại cổ phiếu bất động sản khác nhau, đầu tư vào REIT an toàn chỗ: phải tuân theo quy định luật điều chỉnh, REIT chủ yếu đầu tư vào sản phẩm hữu hình, đầu tư dự án có pháp lí vững Tuy nhiên, quy định chặt chẽ việc huy động đầu tư vốn dẫn đến hạn chế phần hội tạo lợi nhuận REIT, đem so sánh với công ty bất động sản Ví dụ: quỹ mở chủ yếu phải đầu tư vào dự án hoàn thành, đầu tư vào chứng khốn khơng q 10% giá trị quỹ - phải cổ phiếu bất động sản trái phiếu phủ;  đầu tư vào dự án xây dựng không 10% giá trị quỹ - với điều kiện không làm giảm nhiều NAV, phải có hợp đồng giao dịch với khách hàng tiềm năng, phải đảm bảo tài sản chào bán sau hồn thành với mức lợi nhuận hợp lí…) Ngồi việc cạnh tranh để thu hút vốn với hình thức đầu tư kể trên, REIT Việt Nam đời sẽ  phải cạnh tranh với REIT nước ngồi hình thành từ lâu hoạt động nước ta So với REIT nước ngoài, REIT Việt Nam niêm yết thị trường nước nên khá  thuận tiện, giảm bớt rủi ro tỉ giá, rủi ro việc chuyển lợi nhuận nước Bên cạnh đó, đội ngũ quản lí  người Việt Nam am hiểu về  thị trường, văn hóa Việt Nam, có quan hệ  tốt với quyền để giải vấn  đề pháp lí, linh hoạt để nắm bắt hội kinh doanh tốt Tuy nhiên, có thách thức nhất  định LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com REIT Việt Nam quy mô vốn huy động nhỏ hơn, "sinh sau đẻ muộn" nên khơng có lợi người tiên phong, có thể  rủi ro khơng phải tn theo qui trình khắt khe REIT nước (do chịu điều tiết chặt chẽ pháp luật nước ngoài, yêu cầu cao nhà đầu tư nước ngoài) Dù nữa, hình thức đầu tư thì  REIT hàm chứa rủi ro định: - Rủi ro lớn lợi nhuận mang lại không mong đợi Việc đầu tư thành công phụ thuộc nhiều vào lực đội ngũ quản lý quỹ Đây yếu tố nằm ngồi tầm kiểm sốt nhà đầu tư Để hạn chế điều này, việc xem lại tiểu sử hoạt động quỹ ban điều hành điều cần thiết - Việc định giá lại giá trị tài sản rịng quỹ khơng dễ dàng Giá trị tài sản quỹ tính dựa việc định giá lại dự án bất động sản, việc đánh giá giá trị dự án khó khăn - Do đầu tư vào bất động sản nên thị trường bất động sản đóng băng, giá trị quỹ suy giảm theo Quỹ REIT đánh giá minh bạch, nhiên thực tế tính minh bạch mức tương đối Việc định giá NAV quỹ REIT liên quan đến việc phải đánh giá lại giá trị bất động sản nắm giữ, việc định giá bất động sản cách xác ln tốn khơng dễ dàng - Bên cạnh đó, nước ta chưa có quỹ REIT nội địa nên hình thức đầu tư lạ lẫm với nhà đầu tư Việt Nam Những năm gần đây, xu hướng REIT nước ngồi quỹ đầu tư nói chung khơng nhà đầu tư ưa thích lắm, thể qua mức chiết khấu cao tính khoản thấp Do vậy, điểm đáng cân nhắc với việc định nhà đầu tư, thách thức không nhỏ REIT Việt Nam đời bối cảnh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thực trạng pháp luật quỹ đầu tư bất động sản Việt Nam Cho đến cuối năm 2010, nhiều quỹ đầu tư nước tiếp tục rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam, chứng tỏ hấp lực thị trường lớn Tuy nhiên, thiếu khung pháp lý cần thiết, chưa có quỹ đầu tư bất động sản Việt Nam Hiện tại, Bộ Tài chuẩn bị ban hành quy định hướng dẫn cho việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động quản lý quỹ đầu tư bất động sản Ủy ban Chứng khoán Nhà nước vừa đưa dự thảo có quy định việc thành lập Quỹ đầu tư bất động sản qua hình thức phát hành chứng khốn Có thể hiểu nơm na việc cho phép Quỹ dạng huy động vốn dân cách phát hành giấy tờ có tên chun mơn gọi Chứng quỹ cổ phiếu Được thực hành vi này, doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngân hàng Trên giới, hình thức phổ biến Việt Nam, nhà đầu tư, doanh nghiệp tỏ ý mong chờ Tuy nhiên, việc kiểm sốt khơng phải điều đơn giản Theo Dự thảo, nguồn vốn Quỹ đầu tư BĐS thực theo hình thức chào bán chứng khốn cơng chúng Chứng quỹ cổ phiếu niêm yết Sở Giao dịch chứng khoán.( Khoản Điều 108 Dự thảo Nghị Định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Chứng khoán Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Chứng khoán) Tối thiểu 90% lợi nhuận năm Quỹ dùng để chi trả cổ tức tiền cho nhà đầu tư.( Khoản Điều 111 Dự thảo Nghị Định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Chứng khoán Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Chứng khoán) Đó số nội dung quan trọng Dự thảo vừa Ủy Ban Chứng khoán Nhà nước đưa Theo Ban soạn thảo, với hình thức này, Quỹ đầu tư bất động sản tận dụng nguồn tiền nhàn rỗi nhiều nhà đầu tư, từ tạo ổn định nguồn vốn cho thị trường bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Để tạo minh bạch hoạt động đầu tư, Dự thảo đưa quy định: Hoạt động Quỹ giám sát ngân hàng ( Khoản Điều 109 quy định hạn chế đầu tư quỹ đầu tư bất động sản) Một quy định quan trọng đề cập Dự thảo phải bảo đảm 65% vốn Quỹ đầu tư vào bất động sản Tuy nhiên giới chuyên môn cho rằng, tỷ lệ thấp.( Điểm a Khoản Điều 109 Dự thảo) Nếu 65% vốn Quỹ đầu tư vào bất động sản, 35% sử dụng người kiểm sốt? Đó câu hỏi lớn chưa có lời giải đáp dự thảo thành lập quĩ tín thác bất động sản Nhà đầu tư doanh nghiệp dĩ nhiên ngóng chờ đời Quỹ, nhưng, rủi ro chưa kiểm soát chặt chẽ qui định cụ thể, việc cho đời Quỹ đầu tư bất động sản khác mua thêm rủi ro cho thị trường chứng khoán vốn nhiều rủi ro Mặc dù tối thiểu 65% giá trị tài sản quỹ đầu tư vào BĐS dự án BĐS quỹ đầu tư BĐS bơm vốn BĐS đầu tư chủ yếu thuê để khai thác nhằm mục đích thu lợi tức ổn định Do vậy, BĐS quỹ bơm vốn trước hết phải đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật kinh doanh BĐS Với BĐS trình xây dựng, quỹ đầu tư bảo đảm việc đầu tư không làm giảm mức thu nhập chứng quỹ dự kiến toán cho nhà đầu tư ( Khoản Điều 109 Dự thảo quy định điều kiện để Quỹ đầu tư bất động sản phép đầu tư vào bất động sản) Còn với dự án bán nhà theo tiến độ xây dựng (bán nhà xong móng - PV) quỹ đầu tư thỏa số điều kiện Các điều kiện có hợp đồng giao dịch với khách hàng tiềm năng, bảo đảm bán sau hoàn thành; dự án xây dựng thực tiến độ; tổng giá trị dự án trình xây dựng mà quỹ đầu tư không vượt 10% tổng giá trị tài sản quỹ Ngoài ra, quỹ khơng đầu tư với đất chưa có cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật kinh doanh BĐS Luật Đất đai.( điểm c Khoản Điều 109 Dự Thảo) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hướng dẫn chi tiết hơn, dự thảo nêu đầu tư quỹ phải sở hữu tỉ lệ đủ lớn bảo đảm kiểm soát thực thi đủ quyền sở hữu BĐS đầu tư Trường hợp quỹ khơng có đủ tỉ lệ sở hữu để tự định hoạt động đầu tư, kinh doanh liên quan tới BĐS đầu tư quỹ đầu tư công bố cáo bạch đại hội nhà đầu tư thông qua tổng giá trị BĐS khơng vượt q 25% tổng giá trị tài sản quỹ ( điểm b Khoản Điều 109 Dự thảo) Còn nghiệp vụ kinh doanh cho quỹ, dự thảo nêu rõ ràng buộc Như mua BĐS quỹ khơng mua vượt 110% so với mức giá cung cấp tổ chức định giá độc lập, trừ trường hợp giá mua đại hội nhà đầu tư gần thơng qua Giá bán khơng thấp 90% so với mức giá cung cấp tổ chức định giá độc lập, trừ trường hợp giá bán đại hội nhà đầu tư gần thông qua Quyết định bán bất động sản với tổng giá trị từ 50% trở lên so với giá trị tài sản quỹ phải đại hội nhà đầu tư thông qua, trừ trường hợp giao dịch nhằm lý, giải thể quỹ ( khoản Điều 109 Dự thảo) Một hình thức quỹ đầu tư BĐS khác doanh nghiệp, nhà đầu tư người dân quan tâm Quỹ Tiết kiệm nhà Hiện tại, Bộ Xây dựng hồn thiện dự thảo dự kiến trình Chính phủ tháng 11/2011 Nếu chấp thuận, quỹ thức hoạt động vào đầu năm 2020 Dự kiến, người dân tham gia quỹ, hàng tháng đóng - 2% tổng lương Khi đạt tới giá trị định, quỹ mở cho người dân vay tiền mua nhà với lãi suất thấp, 1/4 - 1/5 lãi suất ngân hàng, kèm quy định đối tượng điều kiện vay Quỹ dành phần định ưu tiên cho doanh nghiệp xây dựng tham gia chương trình phát triển nhà xã hội Người tham gia quỹ nghỉ hưu rút tiền gửi, khoản lãi suất mang tính hỗ trợ trượt giá Có thể thấy, việc đời quỹ đầu tư bất động sản giúp thu hút dòng vốn nhiều tiềm từ nhà đầu tư nhỏ lẻ hay tổ chức muốn đầu tư bất động sản khơng có kinh nghiệm tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản Với dịng vốn dài hạn, quy mơ lớn, quỹ mua LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com lại dự án công ty bất động sản điều này, giúp cải thiện mạnh mẽ tính khoản thị trường cải thiện dịng tiền cho cơng ty ngành Bên cạnh đó, quỹ tham gia liên kết đầu tư vào công ty bất động sản, mua lại nợ ngân hàng; giúp giảm thiểu phụ thuộc vào nguồn tín dụng từ ngân hàng Hay việc cung cấp nguồn tín dụng cho người có nhu cầu mua, thuê nhà giúp tạo khoản cho thị trường Quan trọng dòng vốn ổn định từ quỹ dạng giúp cho thị trường bất động sản không chịu nhiều biến động bất ổn việc sử dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng Việc chưa hoàn thiện khung pháp lý đầy đủ quy đinh thành lập quỹ đầu tư bất động sản hạn chế phát triển mơ hình thời gian qua Điều vơ tình làm dịng tiền hỗ trợ hiệu cho thị trường bất động sản, đòi hỏi nhà làm luật cần nhanh chóng đưa quy định quỹ đầu tư bất động sản vào áp dụng thực tiễn III Một số đề xuất pháp lý nhằm hoàn thiện pháp luật quỹ đầu tư bất động sản Có thể thấy rõ tranh bất động sản nhiều trung tâm BĐS phải đóng cửa, công trường dự án thi công cách cầm chừng dừng hẳn Sàn BĐS hướng đến thị trường trầm lắng, ảm đạm thời gian gần việc thắt chặt tín dụng Chính phủ Sau tăng giá nóng vào đầu năm 2011, nhiều dự án bất động sản Việt Nam rơi vào thực trạng giao dịch, giá giảm Nhiều văn phịng mơi giới phải tìm hướng kinh doanh khác, chuyển hướng sang kinh doanh khác do tình trạng ế ẩm thị trường bất động sản Nhiều văn phịng phải tạm thời đóng cửa khơng gánh chi phí đầu vào tiền th văn phịng, tiền lương nhân sự,…trong giao dịch thành cơng bối cảnh Với tình trạng nay, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn Nhiều chuyên gia lĩnh vực bất động sản dự báo thị trường bất động sản năm 2012 trầm lắng năm trước Trong thời điểm này, việc tham gia Quỹ đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn, khung pháp lý chưa hoàn thiện thị trường bất động sản gặp 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhiều khó khăn Sau em xin đưa số đề xuất pháp lý nhằm nâng cao hiệu hoạt động Quỹ đầu tư BĐS: Thứ nhất, Hoạt động quỹ đầu tư hoạt động tài chính, địi hỏi khung pháp lý rõ ràng minh bạch tài sản đầu tư quyền có liên quan đến tài sản, quyền sở hữu, quyền chuyển nhượng với thuận tiện mua bán, không bị cản trở thủ tục hành yêu cầu pháp lý phức tạp Nhìn chung, lĩnh vực bất động sản khơng đạt tiêu chí này, nên quỹ dành cho bất động sản chưa thể đời Theo chuyên gia, quỹ huy động vốn đầu tư vào bất động sản công cụ hữu hiệu tạo linh hoạt, khoản cao cho tín dụng bất động sản, hỗ trợ cho người mua nhà có điều kiện vay sở hữu nhà ở, sở hữu bất động sản Bộ Tài cần ban hành quy định hướng dẫn cho việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động quản lý quỹ đầu tư bất động sản Đây sở pháp lý để Quỹ đầu tư BĐS Việt Nam hoạt động Thứ hai, mô hình phát triển, cần đổi đồng hệ thống pháp luật hành đất đai, quyền sở hữu, kinh doanh bất động sản với định hướng bảo đảm quyền sở hữu bất động sản cách chắn nhất; việc giao dịch, định đoạt chủ sở hữu tất loại hình bất động sản thực nhanh chóng   Thứ ba,  để quỹ đầu tư bất động sản hoạt động tốt khung pháp lý cho REIT hoạt động cần số chuẩn mực tối thiểu ngành bất động sản, chuẩn mực đánh giá bất động sản, hệ thống tiêu chuẩn chủ sở hữu, kinh nghiệm quản lý quỹ, chuẩn mực quản lý doanh nghiệp quan trọng tài sản bất động sản tiêu chuẩn chất lượng xây dựng, quản lý chuyên nghiệp để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư Thứ tư, thị trường bất động sản VN mang tính rủi ro lớn khó thu hồi vốn nên để bảo vệ nhà đầu tư, luật quy định quỹ không đặt 10% giá trị tài sản vào bất động sản Vì chuyện cho phép thành lập REIT phải cân nhắc kỹ Thứ năm, Một quy định quan trọng đề cập Dự thảo phải bảo đảm 65% vốn Quỹ đầu tư vào bất động sản Tuy nhiên em cho tỉ lệ thấp, không nên để mức 65% vốn Quỹ đầu tư bất 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com động sản, mà nên để 100% giai đoạn đầu, tạo hiệu minh bạch Thứ sáu, "sinh sau đẻ muộn" cần nghiên cứu để áp dụng mô hình thành cơng nguồn tài chính/quỹ đầu tư bất động sản nước phát triển, khu vực châu Á để tìm hướng tốt cho quỹ đầu tư bất động sản Việt Nam III KẾT LUẬN Việc hình thành quỹ huy động vốn đầu tư vào bất động sản kỳ vọng giúp thị trường bất động sản vượt qua khủng hoảng, giải pháp quan trọng nhằm làm tăng thêm tính khả thi dự án thức đầu tư lạ lẫm với nhà đầu tư Việt Nam Những năm gần đây, xu hướng quỹ đầu tư BĐS nước quỹ đầu tư nói chung khơng nhà đầu tư ưa thích Do vậy, điểm đáng cân nhắc với việc định nhà đầu tư, thách thức không nhỏ quỹ đầu tư BĐS Việt Nam đời bối cảnh 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Chứng khốn, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội, 2008 Luật Chứng khoán năm 2006 ( sửa đổi bổ sung 2010) Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà Dự thảo Nghị Định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Chứng khoán Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Chứng khoán http://taichinhbatdongsan.batdongsan.com.vn http://www.diaoconline.vn http://vneconomy.vn http://vietbao.vn http://www.ssc.gov.vn 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... động sản Đặc điểm quỹ đầu tư bất động sản Vì quỹ đầu tư chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản mang đặc điểm quỹ đầu tư chứng khoán: - Thứ nhất, quỹ đầu tư bất động sản thể lượng tiền nhà đầu tư. .. phiếu quỹ đầu tư bất động sản dạng mở qua mơ giới Do tạo hội cho tham gia trở thành chủ sở hữu quỹ II Pháp luật quỹ đầu tư bất động sản Việt Nam Thực trạng hoạt động quỹ đầu tư bất động sản Việt... ngân hàng bảo quản Phân loại quỹ đầu tư bất động sản Căn vào cách thức huy động vốn Có hai loại: - Quỹ đầu tư đóng - Quỹ đâu tư mở 3.1 Quỹ đầu tư đóng Đây quỹ đầu tư mà theo điều lệ quy định,