Báo cáo xác định giá trị thị trường của bất đông sản

I Giới thiệu thân Họ tên :Tăng Thị Quỳnh Sinh ngày :04 tháng 08 năm 1988 Là năm cuối trường đại học kinh tế quốc dân,chuyên ngành quản trị kinh doanh bất động sản.Với khối lượng kiến thức đào tạo trường, muốn tham gia khoá học để nâng cao tầm hiểu biết lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực muốn quan tâm đầu tư hết tâm huyết sau trường Đồng thời, qua khố học tơi muốn mở rộng mối quan hệ, giao lưu, học hỏi kinh nghiệm đồng môn vị tiền bối ngành để củng cố vững thêm kiến thức Quan trọng hết, tơi muốn đạt khố học chứng hành nghề đạt loại tốt vé thông hành để vượt qua cánh cổng tới đích thành cơng nhà kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp danh tiếng Và chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc tới giảng viên tham gia giảng dạy khoá học truyền lại nhiệt tình, tận tâm cho khối kiến thức ngành kĩ năng, kinh nghiệm, học xương máu, quý giá bạn thân Tôi hi vọng sau trường vận dụng kiến thức thành công, trở thành người chuyên nghiệp lĩnh vực bất động sản góp phần làm minh bach, bình ổn thị trường bất động sản nước, giúp việc quản lý nhà nước trở nên dẽ dàng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com II Lời mở đầu Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế giám đốc công ty định giá tài sản Singaporo “ Định giá giá trị bất động sản nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị bất động sản cho mục đích cụ thể thời điểm định, có tính đến đặc điểm bất động sản nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường bất động sản, bao gồm lĩnh vực đầu tư thay Quá trình định giá bắt đầu người định giá xác định vấn đề định giá kết thức họ gửi báo cáo định giá cho khách hang Một bất động sản nhát lại có nhiều giá trị khác Nhiệm vụ chung việc định giá thực ước lượng giá trị thị trường bất động sản Qúa trình định giá bao gồm tất bước để thực nhiệm vụ định giá Việc nghiên cứu bắt đầu sau vấn đề định giá xác định Phân tích số liệu phù hợp cho vấn đề định giá cụ thể bắt đầu việc nghiên cứu xu hướng hấp thụ tất mức thị trường - quốc tế, quốc gia, vùng cộng đồng, lân cận Việc kiểm tra giúp cho người định giá hiểu mối quan hệ qua lại nguyên lý, lực lượng nhân tố có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản vùng cụ thể Việc làm cung cấp số liệu ban đầu từ rút thơng tin định lượng chứng khác xu hướng thị trường tỷ lệ thay đổi giá bất động sản qua số năm, chuyển dịch dân số, hội việc làm sẵn có ảnh hưởng chúng tới sức mua người sử dụng bất động sản tài Trong nhiệm vụ xác định giá trị thị trường bất đơng sản, mục tiêu cuối trình định giá kết luận giá trị chứng minh tốt, phản ánh yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com định giá Để đạt mục tiêu này, người định giá cần nghiên cứu BĐS từ quan điẻm khác nhau, phù hợp với phương pháp định giá Để hồn thành q trình định giá phải kết hợp thông tin rút từ nghiên cứu thị trường phân tích số liệu từ việc áp dụng phương pháp để hình thành kết luận giá trị Kết luận thể giá trị ước lượng vùng giá trị mà giá trị BĐS rơi vào Sự kết hợp hiệu tất yếu tố trình định giá phụ thuộc vào kĩ năng, kinh nghiệm điều chỉnh người định giá LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hà Nội, ngày 30 tháng 09 năm 2010 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Ơng ( Bà )………………… Tài sản thẩm định giá : Giá trị quyền sủ dụng đất nhà ông Bùi Văn quyến phố Bui Xương Trạch, quận Thanh Xuân, Hà Nội Mục đích thẩm định giá : Làm sở để vay vốn ngân hang Thời điểm thẩm định giá : Tháng 09 năm 2010 Căn pháp lý thẩm định giá bất động sản : Phị lục đính kèm Cơ sở thẩm định giá : Giá trị thị trường Thực trạng bất động sản : Phụ lục đính kèm Phương pháp thẩm định - Phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phân tích định tính - Phương chi phí Kết thẩm định giá Trên sở hồ sơ, tài liệu cung cấp, qua khảo sát thực tế trạng BĐS, tham khảo đơn gia xây dựng, đơn giá bán hộ thị trường, sử dụng phương pháp thẩm định giá tính toán, kết thẩm định sau : Tổng giá trị thị trường quyền sử đất nhà ông Bùi Văn Quyến quận Thanh Xuân ( chi tiết theo phụ lục đính kèm ) : 1537 triệu đồng ( tỷ năm trăm ba bảy triệu đồng ) 9.Điều kiện rang buộc: 9.1 Mức giá giá trị trường quyền sử dụng đất nhà ông Bùi Văn Quyến thời điểm định giá phù hợp với đặc điểm pháp lý – kinh tế kỹ thuật bất đọng sản ( phụ lục đính kèm ) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9.2 Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào liệu điều tra thị trường thời điểm thẩm định, liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu thị trường biến động 9.3 Báo cáo định giá thành định giá viên 9.4 Phương pháp chi phí chủ yếu dựa vào đánh giá chủ quan người định giá, khó xác định xác biến động rủi ro nên kết thẩm định giá phương pháp chi phí sử dụng để đối chứng tham khảo them 9.5 Kết thẩm định giá sử dụng làm sở tham khảo làm để vay vốn, không sử dụng kết thẩm định giá vào mục đích khác Thẩm định viên : Tăng Thị Quỳnh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BÁO BÁO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NHÀ Ở CỦA ÔNG BÙI VĂN QUYẾN BẤT ĐỌNG SẢN THẨM ĐỊNH : Giá trị quyền sử dụng đất nhà ông Bùi Văn quyến KHÁCH HÀNG YÊU CẦU : Ông Bùi Văn Quyến ĐỊA CHỈ : Nhà 30 ngõ 77 phố Bùi Xương Trạch, quận Thanh Xuân – Hà Nội ĐIỆN THOẢI : 04 3511 1084 MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH : Làm sở vay vốn THỜI ĐIỂM THẨM ĐỊNH : Tháng 09 năm 2010 I.CĂN CỨ PHÁP LÝ : - Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 văn hướng dẫn thi hành luật đất đai; - 181/2004/NĐ- CP CP ban hành 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai; - 84/2007/NĐ- CP ngày 25/05/2007 CP định bbổ sung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hối đất giải khiếu nại đất đai; - Nghị định số 101/NĐ- CP ngày 16/11/2005 phủ thẩm định giá; - Nghị định số 17/2006/ NĐ-CP ngày 27/1/2006 củachính phủ sửa đổi bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai; - Quyết định so 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 Bộ trưởng Bộ Tài Chính việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam(đợt ); LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài Chính việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt ); - Pháp lệnh giá số 40/2002/PL- UBTVQH 10 ngày 10/05/2002 UBTVQH khoá 10; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh giá; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phủ vè phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; - Quyết định số 35/2007/QĐ-UBND UBND thành phố Hà Nội việc quy định khung giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 3788 UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 4/7/2001; - Hợp đồng thẩm định giá đơn vị định giá với khách hàng yêu cầu định giá II ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ Đặc điểm kinh tế , kỹ thuật a/Vị trí: Ngơi nhà ơng Bùi Văn Quyến cần định giá nằm phố Bùi Xương Trạch thuộc địa bàn quận Thanh Xuân xác định: - Phía Bắc giáp : Đường Trường Chinh kéo dài; - Phía Nam giáp : Khu thị Định Cơng; - Phía Đơng giáp : Đ ường Giải Phóng phường Phương Liệt; - Phía Tây giáp : Đường Nguyễn Trãi b/ Diện tích: Mảnh đất ơng Quyến sở hữu có diẹn tích xây dựng 120m2, dó diện tích đất sử dụng 45m2 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Cơng trình đất nhà 3tầng, xây dựng năm 2002,chất lượng xây dựng tốt.Nhà có: phịng ngủ, phịng bếp phòng khách, nhà vệ sinh tầng tầng c/ Hiện trạng : Ngôi nhà ông Bùi Văn Quyến thuộc địa bàn quận Thanh Xuân, Hà Nội có tổng diện tích xây dựng 120m2,cơng trình đất la nhà tầng, sử dụng tốt Bất động sản cần định giá nằm khu vực phát triển thành phố, giáp với trục đường lớn cách đường Nguyễn Trãi km, Trường Chinh 1,5 km, Giải phóng km nên thuận tiện việc di chuyển đến trung tâm kinh tế lớn Đặc biệt, dự án mở rộng đương Khuất Duy Tiến kéo dài làm cho khoảng cách tiếp cận trung tâm kinh tế lớn Big C, Mỹ Đình, Cầu Giấy… gần cịn gần Ngồi ra, bất động sản mục tiêu gần hệ thống trường học, bệnh viện, siêu thi đảm bảo đầy đủ kịp thời nhu cầu đa dạng, phong phú người dân điều kiện tốc độ phát triển kinh tế mạnh nay, cách Trường Tiểu Học THCS Nguyễn Trãi 0,5 km, siêu thị Picoplaza :1 km Bên cạnh đó, khu vực tương đối yên tĩnh, an ninh ổn định, hệ thống nước đầy đủ đảm bảo vệ sinh ( số địa bàn phải dung nước giếng khoan Định Cơng, Hồng mai, Thường Tín…), hệ thơng điện ổn định Đặc biệt, bất động sản mục tiêu cịn thuộc địa bàn có địa hình tương đối cao, lợi khu vực mùa mưa bão, cao nên khơng bị ngập giúp đời sống người dân ổn định mùa mưa bão Hiện bất động sản cần định giá sử dụng để kinh doanh nhỏ bán hàng tạp hoá, phù hợp với quy hoạch mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com III CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ: Giá trị thi trường “ Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thi trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sang mua bên người bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường”( TĐGVNO1) IV PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chi phí V THƠNG TIN KHẢO SÁT THI TRƯỜNG, PHÂN TÍCH , ĐIỀU CHỈNH VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH Thông tin khảo sát Kết khảo sát thị trường khu vục phố Bùi Xương Trạch khu vực lân cận: TT Các yếu tố so sánh SS1 SS2 SS3 SS4 Giá bán ( tr đ ) 1500 1350 1470 1580 Diện tích xây dựng ( m2 ) 120 90 125 130 Diện tích đất sử dụng (m2 ) 45 43 44 45 Số lượng nhà vệ sinh 3 Số lượng phòng khách bếp phòng bếp, phòng khách Số lượng phòng ngủ 4 Thời gian bán tháng tháng tháng trước Điều kiện bán Bán TT trước Người nhà trước tháng trước Bán Bán TT TT LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Các quyền lợi Toàn quyền sở hữu 10 Điều kiện tốn TT Chậm Trước tháng 11 Vị trí TT tháng Tương tự Mức điều chỉnh tính cho nhà vệ sinh 10 triệu đồng, phòng ngủ 15 triệu đồng đơn giá xây dựng m2 cho loại BĐS 4tr đ/m2 Mức điều chỉnh bán cho người nhà ghi chép hệ thống lưu giữ thong tin giảm 100tr đồng Mức điều chỉnh toán chậm tính theo lãi suất tiền gửi ngân hang mức điều chỉnh theo thời gian bán tính theo tỷ lệ lạm phát kinh tế Phân tích, tính tốn dự kiến giá trị bất động sản muc tiêu TT Các điều chỉnh BĐS MT SS1 SS2 SS3 SS4 Giá bán - 1500 1350 1470 1580 Các quyền lợi TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH Giá điều chỉnh - 1500 1350 1470 1580 Điều kiện bán Bán Bán Các điều chỉnh TT Mức điều chỉnh ( tr - Người nhà Bán TT Bán TT TT + 100 0 1500 1450 1470 1580 TT - tháng + tháng TT đ) Giá điều chỉnh Điều kiện TT toán LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Mức điều chỉnh ( lãi suất tiền - 34,8 tr đ + 11,76 tr gửi đ 0,8%/tháng) Giá điều chỉnh 1500 Vị trí 1415,2 1500 Thời gian bán 1415,2 1481,76 1580 tháng tháng tháng tháng trước trước trước trước *2% *4% 1% + 30 tr đ + 56,61 tr + 14,82 tr đ đ 1530 1471,81 1496,58 1580 120m2 90m2 125m2 130m2 Mức điều chỉnh + 120 + 20 - 40 Giá điều chỉnh 1530 1591,81 1516,58 1540 điều chỉnh (theo tỷ lệ lạm phát năm) Giá điều chỉnh 1580 Tương tự, điều chỉnh Giá điều chỉnh Mức 1481,76 DT xây dựng Số lượng 120m2 bếp, Tương tự, nên khơng phải điều chỉnh phịng khách Nhà vệ sinh 3 Mức điều chỉnh - 10 tr đ - 10 tr đ - 20 tr đ Giá điều chỉnh 1520 1591,81 1506,58 1520 4 Mưc điều chỉnh + 15 tr đ 0 Giá điều chỉnh 1535 1591,81 1506,58 1520 35 241,81 36,58 - 60 34,11 37,01 34,24 33,78 Phòng ngủ Tổng mức điều chỉnh Giá điều chỉnh theo LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đơn vị diện tích sử dụng ( tr đ/m2 ) Trọng số Trên sở trọng số giá đơn vị điều chỉnh BĐS so sánh, tiến hành tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị so sánh Vậy tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị so sánh : ( 34,11 * ) + ( 37,01 * 1) + ( 34,24 * ) + ( 33,78 * ) = 342,94 tr Đ Giá trị đơn vị BĐS mục tiêu tính tổng giá trị điều chỉnh so sánh chia cho tổng trọng số so sánh : 342,94/10 = 34,29 tr đ/m2 Giá trị BĐS mục tiêu tính giá trị đơn vị BĐS mục tiêu nhân với diện tích đất sử dụng BĐS đó: 34,29 tr đ/m2 * 45 m2 = 1543,05 tr đ KẾT HỢP PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH Các yếu tố so sánh BĐS mục SS1 SS2 SS3 SS4 34,11 37,01 34,24 33,78 Tốt Tốt Tốt Trung bình Tốt Trung Tốt tiêu Giá đơn vị đièu chỉnh Chất lượng xây dựng Tốt Địa điểm Trung bình bình Nơi gửi xe Trung bình Tốt Tốt Tốt Trung bình Chế độ bảo dưỡng Tốt Trung Trung Trung bình bình bình LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com KẾT QUẢ ĐIỀU CHỈNH Các yếu tố BĐS mục SS1 so sánh SS4 SS4 34,11 37,01 34,24 33,78 Tương Tương Tương - đương đương đương + Tương tiêu Giá đơn vị SS2 điều chỉnh ( tr đ/m2 đất ) 1.Chất Tốt lượng xây dựng 2.Địa điểm Trung bình + đương Nơi gửi Trung bình + + + xe Tương đương Chế độ Tốt - - - - ++ + - bảo dưỡng Đánh giá chung Sắp xếp so sánh theo nhóm tốt theo trật tự giảm tăng lên giá/m2 đất sử dụng, có kết sau: Các so sánh Giá/ m2 đất ( tr đ ) Đánh giá chung So sánh < 37,01 Tốt So sánh < 34,24 Tốt LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BĐS mục tiêu So sánh > 34,11 Kém So sánh > 33,78 Kém Giá BĐS mục tiêu 34,11 < MT < 34,24 Hoà hợp giá trị ta có giá BĐS mục tiêu = 34,15 tr đ/ m2 Tổng giá trị BĐS = 34,15 tr đ/ m2 * 45 m2 = 1536,75 tr Đ KẾT LUẬN : Giá trị đất nhà ông Bùi Văn Quyến theo phương pháp so sánh : 1537 triệu đồng VI THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Biết chi phí tái tạo cơng trình đất 520 tr đ tuổ kinh tế cơng trình 20 năm.Cơng trình sử dụng năm Giá trị mảnh đất : 45 m2 * 25tr đ/ m2 = 1125 tr đ ( Mức giá theo khung giá đất sử dụng khu vực phố Bùi Xương Trạch quận Thanh Xuân ) Tổng giảm giá tích luỹ cơng trình : (9 / 20 * 100% ) * 520 tr Đ = 234 tr đ Chi phí cơng trình giẩm giá : 520 tr đ – 234 tr đ = 286 tr đ Giá trị BĐS mục tiêu : 1125 tr đ + 286 tr đ= 1411 tr Đ KẾT LUẬN : Gía trị BĐS mục tiêu theo phương pháp chi phí : 1411 triệu đồng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com VII KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Kết phương pháp Trên sở pháp lý kết qủa khảo sát nghiên cứu, phân tích thơng tin thi trường.Kết thẩm định giá theo phương pháp thẩm định sau : + Tổng giá trị thị trường BĐS cần định giá theo phương pháp so sánh : 1537 triệu đồng + Tổng giá trị thị trường BĐS cần định giá quận Thanh Xuân theo phương pháp chi phí : 1411 triệu đồng Kết luận Căn vào tình hình, điều kiện thực tiễn thị trường bất động sản quận Thanh Xuân,dồng thời phí, thẩm định chủ yếu dựa vào chủ quan người định giá nên kết thẩm định giá dược xác định theo phương pháp so sánh sau : Tổng giá trị quyền sử dụng đầt nhà ông Bùi Văn Quyến quận Thanh Xuân Hà Nội thời điểm thẩm định giá 1537.000.000 đồng ( tỷ năm trăm ba bảy triệu đồng ) VIII HẠN CHẾ CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Người định giá không chịu trách nhiệm vê thông tin pháp lý, kinh tế, kỹ thuật chủ nhà cung cấp có cố xảy lien quan tới thơng tin Người định giá không chịu trách nhiệm phù hợp quy hoạch BĐS cần định giá Người định giá không chịu trách nhiệm vè yéu tố tièm ẩn đất gây ảnh hưởng đến giá trị BĐS Người định giá phải thông tin đầy đủ vấn đề môi trường LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BĐS phải phù hợp với phân vùng quy hoạch, an tồn xây dựng mơi trường Tỷ lệ phân phối đất cơng trình tổng giá trị BĐS áp dụng cho BĐS này, không sử dụng cho BĐS khác Khách hang sử dụng báo cáo vào mục đích yêu cầu Tất phần báo cáo không sử dụng rộng rãi không dung để quảng cáo Người định giá : Tên : Tăng Thị Quỳnh chữ kí Quỳnh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế giám đốc công ty định giá tài sản Singaporo “ Định giá giá trị bất động sản nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị bất động sản cho mục đích... thức họ gửi báo cáo định giá cho khách hang Một bất động sản nhát lại có nhiều giá trị khác Nhiệm vụ chung việc định giá thực ước lượng giá trị thị trường bất động sản Qúa trình định giá bao gồm... điểm định, có tính đến đặc điểm bất động sản nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường bất động sản, bao gồm lĩnh vực đầu tư thay Quá trình định giá bắt đầu người định giá xác định vấn đề định giá kết