Biến động thị trường và thực trạng cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN -o0o - BÀI TẬP LỚN MÔN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỢNG SẢN Đề tài: Biến đợng thị trường và thực trạng cải tạo chung cư cũ địa bàn thành phố Hà Nội Hà Nội, tháng 10 năm 2010 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC Hiện trạng chung cư cũ địa bàn thành phố Hà Nội 1.1 Quá trình hình thành và phát triển của các chung cư cũ của Hà Nội 1.2 Đánh giá hiện trạng các chung cư cũ Biến động thị trường chung cư cũ 2.1 Cơn sốt chung cư cũ năm 2009 2.2 Biến động thị trường Thực trạng cải tạo chung cư cũ 3.1 Quản lý Nhà nước về việc cải tạo chung cư cũ 3.1.1 Vai trò của Nhà nước 3.1.2 Nội dung quản lý Nhà nước về cải tạo chung cư cũ 3.2 Việc thực hiện của chủ đầu tư Vấn đề di dời và giải phóng mặt bằng 3.2.1 Cơ hội vàng cho các chủ đầu tư 3.2.2 Khó khăn và thách thức đối với các nhà đầu tư 3.3 Đánh giá chung về kết quả cải tạo chung cư cũ địa bàn thành phố Hà Nội Phương hướng và giải pháp 4.1 Phương hướng 4.2 Giải pháp LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bài thảo luận Biến động thị trường thực trạng cải tạo chung cư cũ địa bàn Hà Nội Chung cư cũ địa bàn thành phớ Hà Nợi “An cư lạc nghiệp”, câu nói ơng cha ta từ xưa đến Nhà vấn đề mà người phải nghĩ tới cho sống Đó khơng vấn đề người có thu nhập cao mà cịn người thu nhập thấp, người thành thị mà người nông thôn, không vấn để khứ hay mà tương lai sau Quỹ đất vốn có khơng tăng tăng khơng đáng kể dân số tăng cách chóng mặt, điều làm cho nhu cầu nhà ngày thiết Nhằm tiết kiệm quỹ đất ỏi nhà cao tầng người xây dựng, đặc biệt khu đông dân cư ở thành phố lớn Hà Nội trung tâm kinh tế - văn hóa – trị nước, thành phố nơi đất chật người đơng, bên cạnh dân số lại tăng lên cách nhanh chóng mặt số LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com lượng chất lượng gia tăng học q trình thị hóa người có xu hướng chuyển từ nơng thơn sang thành thị, chế sách nhà nước việc mua nhà ở Hà Nội… Chính mà nhu cầu nhà ngày tăng, số lượng nhà lại có hạn nên gây áp lực nhà cho khu vực nội đô Các khu nhà cao tầng, khu nhà tập thể hay người ta gọi khu chung cư xây dựng ngày nhiều khu trung tâm thành phố Các khu chung cư hầu hết xây dựng từ năm 90 kỉ trước Cho đến nhiều nguyên nhân bị xuống cấp trở thành mối lo ngại cho người dân sống khu chung cư Trước tình hình đó, Nhà nước thành phố quan tâm nhiều tới khu chung cư cũ, ban hành văn pháp luật như: Nghị 07/2005/NQ – HĐND ngày 05/08/2005 hội đồng nhân dân thành phố; Chỉ thị 75/2005/KH-UB hội đồng nhân dân thành phố ngày 09/12/2005; Nghị 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 Thủ tướng Chính phủ; Quyết định 48/2008/QĐ-UB UBND thành phố Cùng với văn Bộ xây dựng, với 2/3 số dân chấp thuận đủ sở triển khai dự án cải tạo chung cư cũ Thành phố có sách mở để đảm bảo hài hồ lợi ích Nhà nước, chủ đầu tư chủ sở hữu hộ Cho đến đạt số thành tựu lượng lớn tình trạng nguy hiểm xuống cấp Sau hiến pháp năm 1992 - Luật đất đai năm 2003 với phát triển kinh tế thị trường nói chung, Nhà nước thức thừa nhận thị trường quyền sử dụng đất, cho phép tổ chức cá nhân phép kinh doanh nhà cơng trình đất gắn liền với quyền sử dụng đất, điều tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, việc mua bán nhà ngày sôi động Với ưu vị trí trắc địa lại có quan tâm đặc biệt Nhà nước, khu chung cư cũ chủ đầu tư quan tâm nhiều năm gần Giai đoạn 2009-2010, thị trường chung cư cũ xảy nhiều biến động, khiến khơng chủ đầu tư người dân hoang mang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bài thảo luận chúng tơi nhằm tìm hiểu sâu phân khúc thị trường cải tạo chung cư cũ địa bàn thủ đô Hà Nội biến động thị trường này, để từ đưa giải pháp khắc phục thời gian tới Hiện trạng nhà chung cư cũ địa bàn Hà Nội 1.1 Quá trình hình thành phát triển khu chung cư cũ Hà Nội Trong lịch sử phát triển xây dựng miền Bắc nói chung Hà nội nói riêng từ sau năm 1956, khu tập thể (KTT) khái niệm hoàn toàn thiết kế nhà Các KTT xây dựng thử nghiệm Hà nội thiết kế đội ngũ kiến trúc sư Việt nam với giúp đỡ chuyên gia nước Kim Liên, Nguyễn Công Trứ…và sau phát triển thêm nhiều khu khác Trung Tự, Giảng Võ, Thành Công, Thanh Xuân Ý tưởng xây dựng khu theo kiểu khu tập thể với phương pháp xây dựng lắp ghép từ panel bê tông cốt thép đúc sẵn xuất phát từ việc nghiên cứu áp dụng theo giải pháp quy hoạch thiết kế kiến trúc nước XHCN, đăc biệt kiến trúc lớn mạnh Nhà nước  liên bang Xô viết lúc giờ… Giai đoạn 1954 –1975, kinh tế miền Bắc gặp nhiều khó khăn vừa gặp phải phát triển kinh tế, vừa viện cho chiến trường miền Nam, số thành phố Thái Nguyên, Hà Nội, Việt Trì…vẫn quy hoạch xây dựng phát triển Đây giai đoạn phát triển nhà với tiêu chí khơng gian đời sống tập thể, áp dụng lý thuyết quy hoạch Liên Xô nước XHCN khác Các KTT có vai trị lớn việc cung cấp chỗ cho người dân thị Miền Bắc nói chung Hà Nội nói riêng lúc giờ, giải pháp phù hợp với giai đoạn kinh tế - xã hội thời kỳ bao cấp, giải nhanh nhu cầu nhà đông đảo thành phần cán công nhân viên chức Thủ Tính đến năm 1990, địa bàn Hà nội xây dựng khoảng 40 KTT với gần triệu m2, chiếm 7,5% quỹ nhà toàn quốc nay, chiếm gần 50% quỹ nhà thành phố Các KTT ban đầu nghiên cứu xây dựng Hà Nội với quy mô nhỏ từ 315 ha, với dãy nhà thấp tầng từ 1-3 tầng, phân bố chủ yếu vành đai LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thành phố khu: Nguyễn Công Trứ, Kim Liên Cấu trúc khu chưa hình thành cặp, cụm, nhóm nhà rõ nét, trung tâm khu tập trung khơng định hình Từ năm 1970, KTT xây dựng với quy mô trung bình từ 3-25 với dãy nhà từ 4-6 tầng, phân bố chủ yếu vành đai Thành phố khu: Trung Tự, Giảng Võ, Thành Công, Bách Khoa, Ngọc Khánh, Khương Thượng Mơ hình quy hoạch KTT thời kỳ hồn chỉnh Mơ hình đẫ đạt tốt tiêu chí khơng gian xanh, sinh hoạt công cộng, dịch vụ xã hội khả giao tiếp cộng đồng không gian đô thị cho cụm dân cư với số dân trung bình từ 7.500 - 10.000 người Sau năm 1980 mơ hình xây dựng KTT hoàn chỉnh tiếp tục áp dụng với quy mô đất lớn từ 25-50 ha, bao gồm phát triển tiếp KTT xây dựng từ cuối thập kỷ 70 đồng thời phát triển thêm số khu Thanh Xuân, Nghĩa Đô, Kim Giang Công nghệ xây dựng KTT thử nghiệm mẻ lúc giờ, lần áp dụng phương pháp modul hóa điển hình hóa xây dựng từ tổng thể tới chi tiết, tham khảo theo tiêu chuẩn xây dựng nước XHCN Với biện pháp thi công lắp ghép chỗ, thời gian xây dựng dãy nhà ( trung bình tầng) rút ngắn cịn khoảng tháng Hiện nay, theo nghiên cứu khảo sát 40 KTT cũ xây dựng Thủ đô Hà Nội từ năm 1956-1990 cho thấy tiêu chí quy hoạch không gian kiến trúc ban đầu bị biến dạng phá huỷ, nguyên nhân xuất phát từ áp lực dân số, chuyển biến kinh tế, xã hội, đời sống, xu phát triển mở rộng chung thành phố giai đoạn 1.2 Đánh giá trạng chung cư cũ địa bàn thành phố Hà Nội - Hệ thống giao thông nội KTT bị tải chức quy hoạch ban đầu bị thay đổi Tuyến giao thông nội KTT trở thành tuyến giao thơng chung (thậm chí tuyến giao thơng chính) hệ thống giao thông đô thị Thực trạng làm mật độ giao thông tuyến đường tăng nhanh đến mức LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tải và làm biến đổi chức của các dãy nhà trục đường này từ nhà ở sang nhà ở sang nhà ở kết hợp kinh doanh - Không gian quy hoạch chung bị phá vỡ mặt độ dân cư lớn so với thiết kế ban đầu Do mật độ dân cư lớn, hộ dân tự ý lấn chiếm phần đất lưu không dành cho xanh xung quanh khu nhà xây dựng thành diện tích kiên cố làm phá vỡ không gian quy hoạch chung - Hình thức kiến trúc thay đổi tình trạng xây dựng cơi nới phát triển tự Tình trạng hộ bên cơi nới tùy tiện để tăng diện tích , tạo nên “chuồng chim, chuồng cọp”, làm biến đổi hồn tồn hình thức kiến trúc ban đầu - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật (HTKT) bị tải xuống cấp trầm trọng gây ô nhiễm, vệ sinh môi trường Hệ thống HTKT cũ yếu không đáp ứng với nhu cầu gây tình trạng thiếu nước sạch, thiếu điện, ngập úng mưa lớn Theo Sở Tài nguyên Môi trường Nhà Đất hà Nội, có 23 khu tập thể cũ xuống cấp nghiêm trọng và gây nguy hiểm cho người sử dụng với gần 450 nhà 4-5 tầng, 200 nhà lắp ghép tấm lớn với tổng diện tích gần 1,5 triệu m2 Đây là chỗ ở của 27.000 hộ dân với 130.000 người - Công tác quản lý khai thác chưa hợp lý, tu, sửa chữa, bảo trì khơng thường xuyên Do chế độ bao cấp nhà ở, KTT cũ phân bổ ngân sách hạn chế  để tu, bảo trì, sửa chữa tối thiểu lại khơng có sách khai thác dịch vụ sinh lời phù hợp để tăng nguồn vốn phục vụ công tác Từ năm 1990, trước thực trạng xuống cấp nghiêm trọng KTT, Thành phố đạo sửa chữa, cải tạo khu tập thể cũ để cải thiện môi trường sống cho người dân, thành phố tiến hành chống lún nhà lún, nứt nguy hiểm khuThành Công; Giảng Võ; Văn Chương… Từ đầu năm 2000, Thành phố Hà Nội thể tâm cải thiện KTT cũ thành KTT cao tầng đại phù hợp với điều kiện kinh tế qua đầu tư xây dựng nhà cao tầng mới, mở rộng hộ nguồn vốn ngân sách Sau nhiều năm bàn bạc với 17 dự thảo, cuối quy chế cải tạo xây dựng lại LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com KTT cũ địa bàn Hà nội ban hành Tuy nhiên, việc cải tạo KTT cũ gặp nhiều khó khăn, khó giải phóng mặt bằng, giải trường hợp cơi nới lấn chiếm, làm đội chi phí chậm tiến độ, ảnh hưởng đến số đông hộ chấp nhận di dời Biến động thị trường chung cư cũ 2.1 Cơn sốt chung cư cũ Gía chung cư cũ leo thang Thành phố Hà Nội phê duyệt quy hoạch cải tạo thí điểm số khu tập thể cũ nội thành khu Nguyễn Công Trứ, Giảng Võ, Kim Liên, Thành Công, Thanh Xuân Bắc, điều khiến thị trường mua bán nhà tập thể cũ trở nên sôi động năm 2009, phân khúc trở thành sốt gây sốc làng bất động sản với mức giá đẩy lên cao chót vót gấp 2-3 lần giá trị thông thường Việc mua bán khu chung cư cũ vẫn rất sôi động thị trường bất động sản trầm lắng Ngun nhân mà có lẽ đến người sở hữu các chung cư cũ lẫn người mua hiểu chung cư “mỏ vàng” nhờ vị trí đắc địa liệt vào diện xây Việc số khu chung cư cũ “rục rịch” theo chủ trương hoàn thành việc cải tạo, xây tất chung cư cũ Hà Nội vào năm 2015 khiến thị trường nhà đất trở nên “nóng” săn tìm giới đầu tư Giá bán hộ chung cư sập xệ vào lên đến vài chục triệu/m2, đơn cử khu Thanh Xuân Bắc vào khoảng 25 triệu đồng/m2, Giảng Võ 30 triệu đồng/m2, Nguyễn Cơng Trứ cịn lên đến 50-60 triệu đồng/m2 Không đương nhiên mà giá hộ chung cư lại lên cao ngất trời vậy, bởi lẽ khu chung cư có nhiêu lợi thế, nằm vị trí trung tâm thành phố, hệ thớng sở hai tầng tương đối đồng bộ và đặc biệt có chủ trương của thành phố cải tạo xây mới tất cả các chung cư cũ và người dân sẽ được nhận lại diện tích lớn diện tích ban đầu từ 1.3-2 lần diện tích cũ Cơ hội kinh doanh tớt Khơng có vị trí tốt cho người có nhu cầu cần ở, mà chung cư cũ lại mang đến lợi nhụân khổng lồ cho người kinh doanh Bởi lẽ chung cư cũ phá dỡ để xây dựng cao ốc LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com cho lợi nhuận “kép”, diện tích hộ tăng đến lần giá hộ tăng Đa phần những người mua các chung cư cũ đều là những nhà đầu tư chứ không phải người có nhu cầu ở thật Cả chủ đầu tư các dự án cải tạo và những người đầu mua chung cư cũ đều mong muốn kiếm được lợi nhuận khổng lồ từ phân khúc thị trường này Các chủ đầu tư thì kỳ vọng vào lợi nhuận thu được từ việc kinh doanh tại tầng và diện tích chồng cao thêm các chung cư cũ được cải tạo xây mới, còn những người đầu lại mong muốn được hưởng chính sách đền bù, được nhận lại diện tích lớn diện tích cũ…Cơn sốt chung cư cũ được đẩy lên cao đỉnh điểm, giá chung cư cũ lên cao vậy không dễ gì mua được Tuy phải chịu rất nhiều bất tiện cuộc sống, sinh hoạt hằng ngày những người dân các khu này lại không chấp nhận bán hộ của mình bởi sợ mất một suất mua nhà ở nơi mình ở Với diễn biến trên, chung cư cũ Hà Nội nằm trạng thái tâm lý “chờ đợi” người sử dụng, “thu gom” chờ cải tạo nhà đầu tư, giằng co nguyên đẩy giá nhà đất thời gian gần lên cao trở lại 2.2 Biến động thị trường Cuối năm 2009, Văn phịng Chính phủ Thơng báo 34/TB-VPCP kết luận của Thủ tướng Chính phủ họp Thường trực Chính phủ đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 Trong đó, Thủ tướng đạo UBND thành phố Hà Nội đạo dừng việc phá nhà biệt thự cũ và xây dựng các tòa nhà cao tầng q̣n nợi thành Ngay sau đó, chung cư cũ địa bàn Hà Nội rớt giá mạnh, không người thua lỗ đầu tư vào hộ loại Thậm chí mảng thị trường đóng băng śt thời gian dài vừa qua, gần giao dịch không có Nhiều dự án phải ngừng triển khai xây dựng vì vướng quy hoạch chung của thủ đô, bước sang quý một năm thị trường chung cư cũ đã hạ nhiệt, tiêu biểu phải kể đến chung cư Thanh Xuân Bắc 2325 triệu đồng m2 giảm xuống khoảng 18-20 triệu Khu tập thể Giảng Võ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 28-30 triệu, khu Nam Đồng dao động 23-25 triệu đồng, giảm khoảng 3-5 triệu m2 Đặc biệt, chung cư Nguyễn Cơng Trứ đình đám thời với mức giá 5060 triệu tụt xuống cịn 35-40 triệu m2, mợt sớ khu nội thành đã giảm mức chênh từ 200 triệu đến 300 triệu đồng Như vậy sau văn ban hành, thị trường chung cư cũ chịu cú sốc lớn: giá giảm giao dịch ngưng trệ Hiện tại giá chung cư cũ ước tính giảm từ 20 đến 30% so với thời điểm năm 2009 khơng có tính khoản Với số tiền từ 1,5 đến 2,5 tỷ đồng, người có nhu cầu mua nhà để tìm kiếm hộ có diện tích từ 80 đến 120 m2 khu thị Mỹ Đình, Cầu Diễn, Văn Quán, Văn Phú hay Xa La , với sở hạ tầng đồng bộ thay vì lựa chọn các chung cư cũ ở khu vực trung tâm Phân khúc thị trường chung cư cũ đột ngột chững lại sau sốc 2009 chủ yếu tâm lý khách hàng lo ngại trước chủ trương của thành phố Chung cư cũ trước gây sốt thị trường thì lại kén khách vì tâm lý lo ngại các dự án không được triển khai 3.Thực trạng cải tạo chung cư cũ 3.1 Quản lý Nhà nước về cải tạo chung cư cũ 3.1.1 Vai trò của Nhà nước Để khắc phục khuyết tật chế thi trường, khơng thể thiếu vai trị Nhà nước đặc điểm kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước – kinh tế điều tiết thông qua tác động “bàn tay vơ hình- thị trường” “bàn tay hữu hình - Nhà nước” đảm bảo cho kinh tế vận hành phát triển lành mạnh Thị trường BĐS khơng nằm ngồi quy luật Thị trường BĐS có nhiều đặc điểm riêng đáng kể đặc điểm như: thị trường khơng hồn hảo; cung phản ứng chậm so với cầu; thiếu thông tin thị trường; chịu chi phối pháp luật Nhà nước Chính đặc điểm 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com dẫn đến khuyết tật thị trường BĐS Từ làm cho kinh tế tiêu điều, nhiều nhà kinh doanh BĐS bị phá sản Những khuyết tật thị trường BĐS khơng thể tự người khắc phục Chúng địi hỏi phải có quản lý Nhà nước lợi ích chung kinh tế Nhà nước giữ vai trò quan trọng trình phát triển thị trường BĐS để điều tiết chống đầu cơ, cân đối nhu cầu nhà cho người dân, không dẫn đến bất ổn xã hội Nhà nước vừa người tạo dựng môi trường pháp lý cho thị trường BĐS vừa hỗ trợ cho thị trường Thậm chí, số trường hợp , Nhà nước cần phải can thiệp sâu tích cực vào thị trường Đặc biệt thực sách nhà cơng, nhằm cung cấp cho người dân có loại nhà thích hợp, hạn chế mua bán lại Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường vừa nhà đầu tư BĐS lớn Cũng kinh tế nói chung thị trường BĐS nói riêng, Nhà nước có hai chức bản: chức điều khiển (duy trì trọng tài với tất hoạt động thị trường BĐS); chức phát triển (thông qua hoạt động đầu tư tạo lập Để thực hiện các vai trò nói của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các công cụ quản lý vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường BĐS công cụ luật pháp, tài chính, quy hoạch… nhằm giải quyết hài hòa các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động thị trường BĐS cũng giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế BĐS và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế BĐS với giữ gìn môi trường sinh thái Đây đặc tính vai trị vượt trội Nhà nước việc hình thành định hướng phát triển thị trường BĐS kinh tế thị trường 3.1.2 Nội dung quản lí Nhà nước cải tạo chung cư cũ Hiện nay, thị Việt Nam có nhiều chung cư cũ (chung cư nhắc đến lần Luật Nhà 2005) mà trước ta gọi khu tập thể xây dựng từ trước năm 90 kỷ trước Các khu chung cư chủ yếu xây dựng 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ năm 60 – 70 – 80 kỷ trước, phần lại xây dựng từ nguồn vốn tự có tổ chức kinh tế - xã hội tiếp quản từ chế độ cũ sau giải phóng Miền Nam (năm 1975) Tình trạng xuống cấp hư hỏng nặng khu chung cư ngày trầm trọng địi hỏi phải có biện pháp cải tạo xây dựng lại hợp lý phù hợp với tình hình thực tế nước ta Trước tình hình trên, Nhà nước UBND thành phố Hà Nợi có biện pháp để cải tạo, nâng cấp khu chung cư cũ để đưa vào hoạt động, bổ sung quỹ nhà thành phố cách tổ chức buổi hội thảo, tham luận để đưa giải pháp phù hợp nhất, kết hợp với văn (cơ chế sách) ban hành như: - Nghị 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 Thủ tướng Chính phủ “một số giải pháp để thực việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp” - Nghị 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/08/2005 HĐND thành phố việc cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ xuống cấp địa bàn thành phố, coi nhiệm vụ cần quan tâm đặc biệt giai đoạn 2006-2015 - Chỉ thị 75/2005/KH-UB HĐND thành phố ngày 09/12/2005 giao cho UBND thành phố xây dựng chế đặc thù chọn 1-2 khu để thực đầu tư xây dựng thí điểm - Năm 2008, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 48/QĐ-UBND quy chế thực xây dựng lại khu tập thể cũ địa bàn TP Ngoài Bộ Xây dựng lấy ý kiến cho dự thảo quy định di dời giải phóng mặt thực dự án cải tạo, xây dựng chung cư, tập thể cũ So với lần trước, dự thảo lần có nhiều điểm Theo đó, chủ hộ chung cư cũ phải di dời bồi thường tiền nhà tiền nhà Cụ thể, hộ cũ bồi thường hộ với diện tích tối đa 1,5 lần nơi cũ bị thu hồi Nếu dự án không đủ quỹ nhà tái định cư chỗ, chủ đầu tư bồi thường hộ nằm quận với địa điểm cũ Trường hợp này, diện tích nơi tối đa 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com gấp lần nơi hộ cũ Nếu nơi nằm khác quận, diện tích bồi thường gấp 2,5 lần Đối với tầng một, hộ dân bồi thường gấp 2,75 lần nơi cũ Bộ Xây dựng đề nghị, phần chênh lệch hộ cũ toán theo giá bán nhà thương mại Nếu khơng có khả trả lần tiền chênh lệch, chủ sở hữu trả góp thời gian tối đa 10 năm hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi để toán Nhà nước đã đưa rất nhiều chính sách và biện pháp thiết thực nhằm đảm bảo cân bằng lợi ích giữa bên: Nhà nước – chủ đầu tư – người dân, tạo điều kiện cho việc giải phóng mặt bằng và thực hiện các dự án một cách thuận lợi và nhanh chóng, từ đó góp phần chỉnh trang lại bộ mặt đô thị, làm thủ đô ngàn năm văn hiến của chúng ta đẹp và ngày càng nâng cao đời sống của người dân 3.2 Thực hiện của chủ đầu tư Vấn đề di dời và giải phóng mặt bằng 3.2.1 Cơ hội vàng cho các chủ đầu tư Năm 2007, Chính phủ có Nghị định 3/2007/NQ-CP cải tạo xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp nhằm chỉnh trang lại đô thị địa bàn tỉnh, thành phố và UBND thành phố Hà Nội cũng đưa chủ trương về việc cải tạo các chung cư cũ địa bàn Đây là chủ trương lớn, tác động mạnh đến đời sống của một bộ phận dân cư địa bàn thành phố Thành phố đạo thí điểm giao cho số nhà đầu tư tổ chức điều tra xã hội học, lập quy hoạch cải tạo lại số khu chung cư cũ khu tập thể Giảng Võ, Thành Công, Vĩnh Hồ, Nghĩa Tân, Nguyễn Cơng Trứ, Thanh Xn, Thượng Đình Hầu hết các khu chung cư cũ đều ở những vị trí đắc địa, đều là những khu đất vàng thuộc khu trung tâm thành phố, nơi có hạ tầng kỹ thuật tương đối ổn định và đầy đủ Nếu các khu chung cư này được cải tạo thì chính là một mỏ vàng “lộ thiên” chuẩn bị được khai phá Đây chính là hội tốt cho các nhà đầu tư bởi khả sinh lời cao Việc tham gia đầu tư vào các dự án này của chủ đầu tư là họ kỳ vọng những dự án này sẽ đem lại lợi nhuận vị trí đắc địa của các khu chung cư và lợi nhuận chủ yếu có từ diện tích kinh doanh tầng 1, diện tích sàn "chồng" cao 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thêm Nếu chủ đầu tư có lực tài chính, biết lựa chọn các dự án tốt thì là thị trường tương đối tiềm và có khả sinh lợi cao 3.2.2 Khó khăn và thách thức đối với chủ đầu tư Bên cạnh những lợi ích trước mắt có được từ các dự án cải tạo các chung cư cũ, chủ đầu tư cũng gặp không ít những khó khăn quá trình thực hiện dự án Thứ nhất: Chủ đầu tư bị vướng vào chế chính sách: Việc thành phố Hà Nội ban hành quy định tạm dừng cấp phép xây dựng các tòa nhà cao quá tầng tại quận nội đô khiến cho các nhà đầu tư gặp khó khăn việc cải tạo các chung cư cũ Lý vì đa phần các chung cư cũ nằm vùng có địa chất yếu và không ổn định, nếu xây quá cao sẽ rất nguy hiểm và nếu chấp thuận cho xây dựng nhà cao tầng sẽ tăng sức ép lên hệ thống hạ tầng sở Lợi ích chủ yếu của nhà đầu tư nhận các dự án này có được từ diện tích kinh doanh tầng và diện tích sàn được chồng cao thêm Vấn đề ở là nếu xây dựng nhà ở thấp tầng sẽ lãng phí những “khu đất vàng” và sẽ khiến các nhà đầu tư khó triển khai vì sinh lãi thấp Thứ hai: Đó là khó khăn về nguồn vốn: Đa phần các khu chung cư cũ hạ tầng đều rất cũ nát, xuống cấp nghiêm trọng, cần đầu tư nguồn vốn lớn, nên nhiều chủ đầu tư không kham nổi Ngoài việc đầu tư xây dựng các khu chung cư mới khang trang tiện nghi và hiện đại hơn, các nhà đầu tư phải tính đến việc xây dựng hạ tầng sở để đáp ứng cho quy mô dân số ngày càng lớn và đạt được mục tiêu phát triển bền vững Do vậy các chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn việc cân đối tài chính cho dự án Thứ ba: Đó là khó khăn công tác di dời giải phóng mặt bằng:Hà Nội có 23 chung cư cũ đã xuống cấp nhiều nhà chung cư biệt lập cần phải xây dựng lại Việc cải tạo chung cư cũ Hà Nội “lên gân lên cốt” từ lâu, đến công việc “dậm chân chỗ” Mấu chốt của vấn đề là ở chỗ chủ đầu tư và người thuộc dự án di dời cải tạo chưa tìm được sự đồng thuận Về cải tạo chung cư cũ, quyền lợi nghĩa vụ chủ đầu tư người dân Chính phủ quy định Nghị 34/2007/NQ-CP Riêng quy chế cải tạo chung cư cũ Hà Nội cụ thể hóa 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Quyết định số 48/2008/QĐ – UB Sau năm kể từ ngày định triển khai, đa số ý kiến khẳng định hiệu quả thấp và rất chậm khâu thực hiện Các chủ đầu tư gặp khó khăn, dự án không thể thực hiện được vướng mắc khâu giải phóng mặt bằng, dự án cải tạo chung cư cũ (trừ nhà nguy hiểm), chủ đầu tư phép thực dự án có 2/3 hộ dân đồng thuận Phần đông hộ dân băn khoăn chế chính sách đền bù, về vấn đề tái định cư, về quyền lợi mà họ được hưởng sau dự án được triển khai xong Giữa chủ đầu tư và người dân chưa tìm được sự đồng thuận, lợi ích của các bên chưa được đảm bảo một cách hài hòa và hợp lý vậy công tác di dời giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn và trở ngại Để khắc phục tình trạng này, đồng thời giúp các chủ đầu tư tìm cách tháo gỡ những vướng mắc, Bộ Xây Dựng đã đề xuất những giải pháp đền bù cho những đối tượng thuộc dự án di dời cải tạo như: chủ hộ chung cư cũ phải di dời để thực dự án cải tạo, xây dựng tòa nhà bồi thường tiền nhà tiền nhà, tùy theo nhu cầu người bồi thường điều kiện cụ thể dự án Mỗi hộ chung cư cũ trả lại hộ chung cư Trường hợp dự án không đủ quỹ nhà tái định cư chỗ, bồi thường hộ quận, với diện tích tối đa gấp lần nơi cũ Trong trường hợp nhà nằm khác quận, diện tích bồi thường gấp 2,5 lần Đối với hộ tầng 1, ưu đãi trên, hộ bổ sung với hệ số 1,1 lần diện tích bồi thường, tức gấp 2,75 lần nơi cũ nhằm khuyến khích khơng tái định cư chỗ Phần chênh lệch hộ cũ (nếu có) toán giá bán nhà thương mại Nếu chủ sở hữu hộ khơng có khả trả lần tiền chênh lệch, họ trả góp thời gian tối đa 10 năm hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi để toán Tuy nhiên, dự thảo và đề xuất của Bộ vẫn chưa tính đến hết khó khăn của công tác giải phóng mặt bằng Ngoài vấn đề đền bù hợp lý, cần có một ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng hoạt động độc lập, có quyền hạn và nhân lực đủ lớn tạo được uy tín và sức ép 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đối với người dân, từ đó khiến cho công tác giải phóng mặt bằng được tiến hành thuận lợi và nhanh chóng 3.3 Đánh giá chung về kết quả cải tạo các chung cư cũ địa bàn thành phố Hà Nợi Cải tạo vá víu: Thành phố có 77 khu chung cư, tập thể cũ xây dựng đưa vào sử dụng 40 năm Trong đó, nhiều khu cũ nát, nguy hiểm B6, C7 Giảng Võ, khu tập thể Văn Chương, Nguyễn Công Trứ nhiều chung cư đơn lẻ khác cần xây dựng lại để đảm bảo an toàn cho dân Thực hiện chủ trương của Chính phủ và UBND thành phố Hà Nội, nhiều chung cư cũ đã được tiến hành cải tạo và nâng cấp lại Một số nhà chung cư cũ, nguy hiểm đã được khởi công khu tập thể Thành Công, khu tập thể Giảng Võ, dự án khu tập thể Nguyễn Công Trứ giai đoạn (phá dỡ, xây mới nhà A1,A2) cũng bản hoàn thành giải phóng mặt bằng… Tuy nhiên, một thực tế cho thấy các chung cư mà các chủ đầu tư nhắm đến đều nằm ở những khu đất vàng thuộc khu trung tâm Ở các dự án này, để bù đắp chi phí các chung cư được gia tăng diện tích sử dụng bằng việc nâng cao số tầng lên gấp 3-5 lần so với các chung cư cũ, điều đó vô hình chung đã làm phá vỡ quy hoạch và gia tăng áp lực về dân cư lên hệ thống sở hạ tầng Theo ý kiến đánh giá của các chuyên gia ngành, việc xây dựng lại các khu chung cư cũ tại nội đô thực chất chỉ là cơi nới quy hoạch, xây xen, nó tạo cho đô thị Hà Nội một chiếc áo vá víu, nham nhở mà đáng lẽ Hà Nội cần được chỉnh trang tu sửa tốt nhằm bảo tồn những nét kiến trúc tiêu biểu của thủ đô Tiến độ thực hiện các dự án chậm: Một những nguyên nhân chính dấn đến tình trạng chậm trễ việc cải tạo các chung cư cũ đó là chưa tìm được sự hài hòa giữa lợi ích của chủ đầu tư và người dân thuộc các dự án Trong các dự án, bao giờ người dân cũng đòi đền bù cao, được tái định cư về nơi ở cũ với diện tích rộng hơn… Do dân yêu cầu quá cao nên chủ đầu tư phải xem xét tính toán, phải đảm bảo công bằng, hài hòa lợi ích của dân, của doanh nghiệp và của Nhà nước Các dự án hầu hết đều mất thời gian khá dài, điển hình dự án khu tập thể Nguyễn Công Trứ, chủ đầu tư đã đeo 16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đuổi suốt năm, hay dự án B6 Giảng Võ đến chủ đầu tư thứ mới thành công… Thậm chí, ở nhiều dự án, người dân đòi hỏi đền bù quá cao, gây nhiều khó dễ, nên không ít nhà đầu tư đã bỏ dở dự án làm cho công tác cải tạo bị đình trệ, kéo dài Một nguyên nhân nữa dẫn đến tình trạng chậm trễ này xuất phát từ mối quan hệ giữa chủ đầu tư với chính quyền địa phương và quan quản lý ngành Bên cạnh khó khăn công tác giải phóng mặt bằng thì “con đường thủ tục” không bằng phẳng cũng là một trở ngại lớn việc thực hiện các dự án Vì vậy, không biết đến bao giờ các khu chung cư cũ mới được cải tạo và nâng cấp hoàn chỉnh để ngày càng nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân và làm cho thủ đô ngày càng đẹp và văn minh Cải tạo chung cư cũ còn lắm gian nan! Phương hướng giải pháp cải tạo nhà chung cư cũ địa bàn Hà Nội 4.1 Phương hướng cải tạo - Sự xuống cấp nhà chung cư cũ địa bàn thủ đô Hà Nội không vấn đề cảnh quan thành phố mà nghiêm trọng cịn ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống người dân sống khu chung cư ọp ẹp đó, đặc biệt mạng sống người Từ đầu năm 2000, số dự án cải tạo thí điểm khu chung cư cũ triển khai nhằm tạo khu nhà có chất lượng tốt hơn, góp phần cải thiện đời sống nhân dân, cải tạo mặt kiến trúc theo hướng văn minh đô thị - Khai thác lợi ích từ dự án cải tạo để tự cân đối tài đáp ứng đủ quỹ nhà để phục vụ nhu cầu tái định cư chỗ, hạn chế đâu tư từ ngân sách, đảm bảo hài hồ lợi ích người sử dụng nhà ở, lợi ích chủ đầu tư - Các dự án thực chế tài chung “mổ rán nó”, tức nâng tầng, nâng cao mật độ xây dựng đa dạng hố loại hình sử dụng đất thay cơng trình để Các tồ nhà chủ đầu tư nhắm tới nhà có vị trí liền kề với đường lớn nhằm khai thác lợi ích thương mại tầng số tầng Chi 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com phí bồi thường cho người dân khả cho th động sản bán lơ, văn phịng, số hộ bán dôi nâng tầng - Chọn lọc, ưu tiên cải tạo khu chung cư bị hỏng nặng, đời sống không đảm bảo Thực xây dựng với khu chung cư bị hỏng nặng, lún nứt mức độ nguy hiểm - Khuyến khích giãn dân, tái định cư khu đô thị mới, giảm mật độ dân cư khu vực trung tâm thành phố 4.2 Giải pháp cải tạo * Giải pháp thu hút nhà đầu tư: - Tổ chức khảo sát điều tra, đánh giá công khai danh mục khu chung cư cũ cần cải tạo xây dựng lại địa bàn thành phố để thu hút nhà đầu tư nước đăng kí tham gia - Khuyến khích thành phần kinh tế tham gia cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ xuống cấp - Chú trọng xem xét lực chủ đầu tư để lựa chọn chủ đầu tư cho phù hợp * Giải pháp quy hoạch – kiến trúc: - Lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực có chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hết niên hạn sử dụng - Cần phân loại cải tạo, cho phép cải tạo số vị trí số chung cư định nâng cao tầng Cải tạo đồng cho khu lại, khơng thể áp dụng tốn “mổ rán nó” để xây cao đồng loạt - Quy hoạch phải đảm bảo cân đối tài chính, hiệu kinh tế xã hội dự án phù hợp với điều kiện cụ thể khu chung cư - Quy mô nhà cần ý đến nhu cầu loại đối tượng 18 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Ưu tiên dành phần diện tích phục vụ nhu cầu công cộng, đặc biệt nhu cầu giao thông lại (vấn đề thiết thủ đô) Cần lên mơ hình tính tốn nhu cầu lại đột biến để tính tốn quy hoạch hạ tầng giao thơng tĩnh động cho phù hợp * Giải pháp đất đai: Cho phép chủ đâu tư chuyển mục đích sử dụng phần diện tích đất dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ nhằm đảm bảo hiệu tài dự án * Giải pháp tài chính: Có kết hợp hài hoà Nhà nước, ngân hàng chủ đầu tư, cho phép chủ đầu tư vay tỷ lệ vốn đầu tư (tối đa không vượt qua 70% giá trị xây lắp thiết bị dự án) * Giải pháp bồi thường, bố trí tạm cư tái đinh cư: - Chủ đầu phải lập phương án bồi thường, bố trí tạm cư, tái định cư cho người sở hữu, sử dụng hợp pháp khu chung cư cũ - Chủ đầu tư bôi thường tiền nhà phạm vi dự án (sau cải tạo, xây dựng lại) nhà địa điểm khác cho chủ sở hữu khu chung cư cũ - Hỗ trợ cải tạo chung cư cũ, đối tượng hộ nghèo đô thị thuộc diện cần hỗ trợ nhà - Cần có hài hồ lợi ích Nhà nước, chủ đầu tư chủ sở hữu; đồng thuận chủ đầu tư người thuộc dự án di dời, cải tạo - Cần quản lý nhà chung cư sau cải tạo, thường xuyên bảo tồn trì để đảm bảo độ bền vững khu chung cư sau cải tạo Các giải pháp đưa nhằm mục tiêu chung công bền vững cải tạo nhà chung cư cũ địa bàn thủ đô Những điểm bền vững cải tạo khu chung cư sớm hay muộn bộc lộ, chủ nhân tương lai chung cư phải gánh chịu chung với quyền cộng đồng lân cận Rất mong nhà quản lý hoạch định sách lưu tâm có hành động kịp thời, thích hợp giải vấn đề tồn đọng giúp người 19 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com sống khu chung cư xuống cấp có điều kiện sống tốt Giải vấn đề nhà giúp người dân yên tâm làm kinh tế từ đầu chúng tơi nói “có an cư lạc nghiệp” 20 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... khúc thị trường cải tạo chung cư cũ địa bàn thủ đô Hà Nội biến động thị trường này, để từ đưa giải pháp khắc phục thời gian tới Hiện trạng nhà chung cư cũ địa bàn Hà Nội 1.1 Quá trình hình thành. .. cư cũ còn lắm gian nan! Phương hướng giải pháp cải tạo nhà chung cư cũ địa bàn Hà Nội 4.1 Phương hướng cải tạo - Sự xuống cấp nhà chung cư cũ địa bàn thủ đô Hà Nội không vấn đề cảnh quan thành. .. trội Nhà nước việc hình thành định hướng phát triển thị trường BĐS kinh tế thị trường 3.1.2 Nội dung quản lí Nhà nước cải tạo chung cư cũ Hiện nay, thị Việt Nam có nhiều chung cư cũ (chung cư nhắc