(Tiểu luận FTU) báo cáo PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG NGÀNH KINH DOANH bất ĐỘNG sản VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾ QUỐC TẾ ********************** BÀI GIỮA KÌ MƠN TỔ CHỨC NGÀNH BÁO CÁO PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG NGÀNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Lớp tín chỉ: KTE408.1_LT Giảng viên hướng dẫn: TS Vũ Thị Phương Mai Nhóm thực hiện: STT HỌ & TÊN MSV Tạ Thị Ngọc Trâm 1614410177 Sadxay Khamthongchan 1619410342 Trần Quốc Khánh 1614410087 Phạm Tiến Thành 1614410162 Hà Nội , ngày 29 tháng 05 năm 2019 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I - CƠ SỞ LÝ THUYẾT .4 1.1 Mơ hình phân tích theo Cấu trúc – Hành vi – Hiệu (SCP) 1.2 Các số phân tích cấu trúc ngành 1.3    Nhóm số phân tích hiệu DN CHƯƠNG II - TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA NGÀNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 2.1 Tổng quan ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam .6 2.2 Cấu trúc thị trường ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam .8 2.3 Rào cản gia nhập 12 2.4 Quy mô cung - cầu thị trường 14 CHƯƠNG III – ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRONG NGÀNH : 16 3.1 Chiến lược doanh nghiệp ngành 16 3.2 Đánh giá hiệu hoạt động tài .18 CHƯƠNG IV - KHUYẾN NGHỊ 21 KẾT LUẬN 24 TÀI LIỆU THAM KHẢO 25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI MỞ ĐẦU        Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nơng thơn bền vững theo hướng cơng nghiệp hố, đại hóa đất nước        Trong giai đoạn kinh tế thị trường, ngành Kinh doanh Bất động sản nước ta bước hình thành phát triển với tốc độ nhanh, đóng góp khơng nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước Tuy nhiên sau thời gian hình thành phát triển, thị trường bất động sản bộc lộ bất cập chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, chủ thể tham gia thị trường, cấu hàng hoá, giao dịch, thông tin, quản lý… yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa thị trường        Trước thực tế với kiến thức học môn “Tổ chức ngành”, chúng em lựa chọn: PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG NGÀNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Bài nghiên cứu bao gồm chương sau: Chương 1: Cơ sở lý thuyết Chương 2: Tình hình phát triển ngành bán lẻ siêu thị, trung tâm thương mại Việt Nam Chương 3: Đánh giá hiệu hoạt động doanh nghiệp ngành      Bài báo cáo sâu nghiên cứu cấu trúc thị trường cách thức hoạt động doanh nghiệp ngành thông qua việc tính tốn phân tích số Bài nghiên cứu cịn nhiều thiếu sót, nên chúng em hy vọng đóng góp bỏ qua từ cô Chúng em xin chân thành cảm ơn!   LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƯƠNG I - CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 Mơ hình phân tích theo Cấu trúc – Hành vi – Hiệu (SCP) Mơ hình thể mối quan hệ cấu trúc tổ chức ngành, vận hành hay hành chiến lược doanh nghiệp ngành hiệu kinh doanh ngành  Cấu trúc ngành: Muốn nói đến yếu tố công nghệ, mức độ tập trung ngành điều kiện thị trường Những đặc tính tác động đến chất cạnh tranh hành vi giá  Hành vi: Mỗi doanh nghiệp tham gia vào thị trường có cấu trúc ngành khác có chiến lược kinh doanh khác giá, quảng cáo, đầu tư cho hoạt động nghiên cứu phát triển hay tìm cách liên kết với doanh nghiệp khác  Hiệu quả: Kết hành vi hãng thị trường liên quan đến việc liệu mức giá thị trường hãng đặt cho sản phẩm hợp lý chưa, nguồn lực phân bổ hiệu hay chưa liệu phúc lợi xã hội đối đa hoá hay chưa họ sử dụng sản phẩm hãng 1.2 Các số phân tích cấu trúc ngành 1.2.1 Chỉ số HHI Chỉ số Herfindahl - Hirschman cách để tính độ tập trung ngành HHI xác định tổng bình phương thị phần hãng tồn ngành HHI = 10000 Trong đó: wi thị phần công ty thị trường tính theo cơng thức wi =   (Si doanh thu công ty i; ST doanh thu toàn ngành) Quy ước:    HHI < 1000 : Mức độ tập trung thấp, không đáng lo ngại mức độ tập trung thị trường  1000 < HHI < 1800 : Mức độ tập trung trung bình có khả xảy vấn đề cạnh tranh  HHI > 1800 : Mức độ tập trung cao có nguy xảy vấn đề cạnh tranh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Khi HHI lớn mức độ tập trung cao ngược lại, HHI nhỏ thể khơng có doanh nghiệp có quyền lực trội thị trường 1.2.2 Tỷ lệ tập trung Tỷ lệ tập trung = tổng sản lượng doanh nghiệp lớn nhất/ sản lượng ngành Tỷ lệ tập trung cơng ty tính cơng thức: C4 = Trong đó:  C4 tỷ lệ tập trung bốn công ty  Si doanh thu công ty bốn công ty lớn ngành  ST tổng doanh thu toàn ngành Ý nghĩ tỷ lệ tập trung công ty  C4 dao động khoảng từ đến  Khi C4   0: ngành gồm nhiều công ty, công ty chiếm thị phần nhỏ ngành  ngành tập trung  Khi C4  1: ngành tập trung  Khi C4 = 1: bốn bốn cơng ty ngành sản xuất tồn sản phẩm (sản lượng) ngành 1.3    Nhóm số phân tích hiệu DN 1.3.1 Chỉ số vịng quay tổng tài sản (TTS) Chỉ số vòng quay tổng tài sản (TTS) thước đo khái quát hiệu sử dụng tài sản doanh nghiệp TTS = doanh thu đạt thời kỳ/ giá trị bình quân tổng tài sản Tỷ số cho biết đồng tài sản tạo cho doanh nghiệp đồng doanh thu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.3.2 Tỷ suất lợi nhuận doanh thu (ROS) ROS = Lợi nhuận sau thuế/ Doanh thu Chỉ tiêu cho biết với đồng doanh thu từ bán hàng cung cấp dịch vụ tạo đồng lợi nhuận Tỷ suất lớn hiệu hoạt động doanh nghiệp cao 1.3.3 Tỷ suất lợi nhuận tổng tài sản (ROA) ROA = Lợi nhuận rịng/ Bình quân tổng giá trị tài sản Chỉ tiêu ROA thể tính hiệu q trình tổ chức, quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Kết tiêu cho biết bình quân đồng tài sản sử dụng trình sản xuất kinh doanh tạo đồng lợi nhuận CHƯƠNG II - TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA NGÀNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 2.1 Tổng quan ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam Khái niệm       Thị trường bất động sản (BĐS) hiểu nơi mà người mua BĐS người bán BĐS giao dịch với Người mua người bán địa điểm, liên hệ thông qua trung gian (người môi giới) thông qua phương tiện thơng tin liên lạc khác, thơng qua giá bất động sản xác định     Tuy nhiên, có nhiều quan niệm khác thị trường bất động sản Có ý kiến cho thị trường BĐS nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng sử dụng vào mục đích Bên cạnh đó, có khái niệm cho thị trường BĐS đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hoá BĐS thị trường BĐS "nơi" thực giao dịch BĐS, gồm hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ môi giới, tư vấn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Phân loại thị trường bất động sản  Dựa vào cơng dụng bất động sản phân thị trường đất đai, thị trường công trình thương mại, dịch vụ; thị trường cơng trình cơng nghiệp; thị trường nhà ở; thị trường cơng trình đặc biệt  Dựa vào loại hình hoạt động phân thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản; thị trường cho thuê BĐS; thị trường chấp bảo hiểm BĐS; thị trường dịch vụ BĐS; thị trường giao dịch khác như: góp vốn LD, cổ phần hố  Dựa vào khu vực phân ra: thị trường BĐS khu vực đô thị; thị trường BĐS khu vực nông thôn; thị trường BĐS khu vực giáp ranh  Dựa vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường phân ra: thị trường sơ cấp; thị trường thứ cấp Dựa vào mức độ kiểm sốt chia thị trường thức hay phi thức Thị trường bất động sản có số đặc điểm sau: Là thị trường đầu mối, có quan hệ mật thiết với nhiều loại thị trường khác kinh tế, đặc biệt thị trường tài Giao dịch bất động sản giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS; Thị trường BĐS mang tính khu vực, địa phương Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” cung so với cầu Thị trường bất động sản biến động có tính chu kỳ, có tính khoản thấp Thị trường bất động sản thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh khơng hồn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền cần đến dịch vụ trung gian Thị trường bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ yếu tố pháp luật Cơ cấu thị trường bất động sản      Xét khía cạnh tổ chức, thị trường khác, thị trường bất động sản gồm: bên cung, bên cầu tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường sàn giao dịch LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BĐS cầu nối cung cầu dịch vụ hỗ trợ khác môi giới, định giá, quảng cáo, tư vấn pháp lý , dịch vụ hỗ trợ tư vấn đầu tư, tổ chức tài chính, tín dụng hỗ trợ vốn dịch vụ quản lý sử dụng, bảo hiểm, dịch vụ công tham gia quan quản lý nhà nước Tình hình phát triển ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam nay:      Nhìn chung từ năm 1993 đến nay, thị trường Bất động sản nước ta phát triển vượt bậc có tính chu kỳ khoảng -8 năm lại có sốt về số lượng giao dịch Những biến động chủ yếu xảy số thành phố lớn, khu vực nông thôn miền núi chủ yếu giao dịch mua bán nhỏ, mua bán người dân với      Thị trường bất động sản (đặc biệt phân khúc thị trường nhà đất cao cấp) có thay đổi quan trọng Đó là, tham gia đông đảo nhà đầu tư bất động sản từ tổng công ty, tập đoàn, doanh nghiệp lớn thuộc thành phần kinh tế nước nước Bất động sản trở thành kênh đầu tư quan trọng nhiều tập đoàn lớn nước REE, FPT, EVNLand, LILAMALand…       Trái ngược với tham gia sôi động khu vực kinh tế nhà nước vào lĩnh vực địa ốc thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cơng trình cơng cộng thấy: nguồn đầu tư chủ yếu từ ngân sách nhà nước từ nguồn vốn ODA, Nhà nước có chủ trương xã hội hố cịn nhiều khó khăn thực hiện, dự án dạng BOT, BT, BTO, v.v cịn q ít, chưa động viên sức đầu tư, vận hành từ thành phần kinh tế ngồi Nhà nước        Điển thị trường bất động sản đầu năm 2018 chứng kiến nhiều khu vực sốt nóng cục Tại TPHCM, giá đất quận 2, 9, Thủ Đức, huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ… vọt lên 50-100% so với cuối năm 2016 Còn khu vực quy hoạch lên đặc khu Phú Quốc, Vân Phong, Vân Đồn giá nhà đất tăng mạnh, có khu vực tăng 100% vài tháng Cơn sốt đất đặc khu chưa dứt, năm 2018 thị trường BĐS tiếp tục chứng kiến sốt đất ven biển miền Trung chạy dài từ Lăng Cô – Đà Nẵng – Phú Yên – Bình Thuận lan vùng hẻo lánh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Côn Đảo.Giới địa ốc thừa nhận sốt ảo xảy chủ yếu tượng thổi giá “cò đất” Thị trường xuất số cơng ty mơi giới có dấu hiệu lừa dối khách hàng, nhà đầu tư để trục lợi vụ việc liên quan đến Công ty địa ốc Alibaba 2.2 Cấu trúc thị trường ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam 2.2.1 Cách xử lý số liệu Đế xử lý số liệu năm 2010 tính tốn số đo lường mức dộ tập trung ngành hoạt động kinh doanh bất động sản ta làm bước sau: - Bước 1: Sử dụng Stata mở số liệu năm 2010 – chọn file so_lieu_thuc_hanh.dta - Bước 2: Sao chép toàn số liệu sang file excel - Bước 3: Tạo file Excel gồm hai sheet nhỏ đặt tên là: “68100”, “68200” để tính tốn số cho nhóm - Bước 4: : Lọc giữ lại cột biến cần thiết cho việc tính tốn số Cụ thể: Tên biến Kí hiệu biến Mã doanh nghiệp madn Mã thuế ma_thue Mã thuế ma_thue2 Tên ngành kinh doanh tennganhkd Ngành kinh doanh nganh_kd Doanh thu bán hàng bán hàng cung cấp dịch vụ Kqkd1 Doanh thu hoạt động tài Kqkd9 Thu nhập khác Kqkd14 Lợi nhuận rịng Kqkd19 Doanh thu Kqkd4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Tổng tài sản bình quân thời điểm 1/1/2010 Ts11 Tổng tài sản bình quân thời điểm 31/12/2010 Ts12 Tổng số lao động ngành thời điểm 1/1/2010 Ld11 Tổng số lao động ngành thời điểm 31/12/2010 Ld12 Bước 5: Tại cột nganh_kd, sử dụng chức Sort & Filter để lọc hai nhóm ngành “68100”, “68200” cho vào sheet nhỏ tương ứng lập bước 2.2.2 Mức độ tập trung ngành 2.2.2.1 Cách tính số HHI CR3  Bước 1: Tại sheet “68100”, tạo cột kết kinh doanh (kqkd) tổng doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ (kqkd1), doanh thu hoạt động tài (kqkd9) thu nhập khác (kqkd14) Kqkd = kqkd1 + kqkd9 + kqkd14  Bước 2: : Dùng lệnh SUM để tính tổng cột “kqkd” cột “tổng kqkd”  Bước 3: Tính Si cách lấy tỷ lệ “kqkd” chia “tổng kqkd” Si = kqkd/ tổng kqkd  Bước 4: Dùng lệnh “sort by -> si -> largest to smallest -> ok” để xếp si theo thứ tự nhỏ dần  Bước 5: Tính toán số HHI CR4 vào hai cột dựa vào phần sở lý thuyết 2.2.2.2 Kết tính tốn ý nghĩa số đo mức độ tập trung ngành bất động sản Từ số liệu cung cấp kiến thức học, ta tính tốn số HHI CR4 cho mã ngành 68100 68200 bảng dưới: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Mã ngành Số lượng doanh nghiệp HHI CR4 68100 34 1623.19 0.7298 68200 20 4876.1 0.9336 Toàn ngành 54 1218.72 0.6293 Bảng 1: Số lượng doanh nghiệp, só HHI, CR4 ngành Bất Động Sản Việt Nam 2010 Nguồn: Tự tổng hợp Nhận xét chung toàn ngành: Qua bảng số liệu số mức độ tập trung thấy ngành bất động sản Việt Nam ngành có mức độ tập trung mức trung bình cao Với số HHI CR4 toàn ngành 1218.72 0.6293 theo thứ tự Thêm vào đó, thấy với ngành có số doanh nghiệp mức độ tập trung thị trường tỷ lệ tập trung doanh nghiệp đứng đầu doanh thu cao Với ngành kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng thuê (mã ngành 68100) Chỉ số CR4: số CR4 0.7298 mức cao cho thấy mức độ tập trung cao sức mạnh độc quyền doanh nghiệp lớn Doanh nghiệp chiếm thị phần lớn doanh nghiệp có mã DN 24723 chiếm 29.33% thị trường, doanh nghiệp chiếm thị phần thứ doanh nghiệp có mã DN 766997 chiếm 19.13% doanh nghiệp chiếm thị phần thứ 3, chiếm tới 13.07% 11.45% tất doanh nghiệp lại chiếm 27.02% có số doanh nghiệp khơng chiếm thị phần có thị phần khơng đáng kể thị trường doanh nghiệp có mã dn 700162, 700328, 707049 Chỉ số HHI: Ngành kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng thuê có số HHI 1623.191800 thuộc vùng xác định mức độ tích tụ thị trường cao khơng có nguy xảy vấn đề cạnh tranh Hay nói cách khác sức mạnh thị trường tập trung vào số doanh nghiệp nguy lạm dụng sức mạnh thị trường bắt tay thao túng thị trường khó xảy Như ngành tư vấn, mơi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất, mức độ tập trung doanh nghiệp mức cao doanh nhiệp lớn thị trường có sức mạnh độc quyền lớn có khả chi phối thị trường doang nghiệp nhỏ chiếm thị phần nhỏ gần không phải tuân thủ theo mức giá thị trường 2.3 Rào cản gia nhập Không giống với nhiều ngành kinh doanh truyền thống khác, ngành kinh doanh bất động sản ngành Việt Nam đà phát triển với tốc độ tăng trưởng khả sinh lời cao ổn định Chính điều này, ngành bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tỏ có sức hút lớn với nhà đầu tư thu hút nhiều nguồn vốn đổ về, vậy, để nhà đầu tư thâm nhập vào ngành phải đối mặt với nhiều rào cản gia nhập khác gây khó khăn cho việc gia nhập thị trường  Rào cản vốn Rào cản vốn nói rào cản có lẽ lớn doanh nghiệp muốn thâm nhập thị trường Để bước chân vào giới kinh doanh bất động sản cần tiêu tốn nhiều vốn đầu tư Đối với doanh nghiệp nhỏ với nguồn tài hạn hẹp khó tham gia , có tham gia gặp nhiều khó khăn cạnh tranh với tổ chức lớn dồi nguồn lực Những doanh nghiệp nhỏ dần trở nên yếu doanh nghiệp lớn với lợi sẵn có tận dụng thời để nuốt chửng thị phần, ép doanh nghiệp nhỏ tiến đến bờ vực phá sản buộc phải rút lui khỏi ngành Chính nhu cầu nguồn vốn điều cấp thiết, nên việc huy động nguồn vốn thông qua hệ thống, tổ chức tài đóng vai trò quan trọng Tại số nước, ngân hàng định cho vay phát triển dự án bất động sản, phận tín dụng cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài doanh nghiệp mà khơng địi hỏi tài sản chấp Một cơng ty có tiềm lực tài mạnh, có lịch sử tín dụng tốt có uy tín phát triển thị trường bảo chứng tốt để ngân hàng định cho vay Tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, lại có nhiều thủ tục lằng nhằng phức tạp, yêu cầu nhiều điều kiện khác nên phổ biến chủ yếu hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn Tuy hình thức huy động lại tiếm ẩn nhiều rủi ro, doanh nghiệp hoạt động không tốt nảy sinh nhiều vấn đề tranh chấp Chính điều khiến cho rào cản vốn thêm trở nên khó khăn doanh nghiệp  Rào cản pháp luật thủ tục hành LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thủ tục hành chính  yếu tố khiến nhiều doanh nghiệp nghĩ họ "đồng sàng dị mộng" với quan có thẩm quyền Doanh nghiệp muốn thực dự án chuyện, việc xem xét, phê duyệt dự án quan chức lại chuyện khác Vì vậy, "giấc mơ" dự án hồn thiện doanh nghiệp có phải kéo dài lâu Giống theo Tiến sĩ Nguyễn Quang - giám đốc HABITAT Việt Nam nhận định Phương pháp quy hoạch Việt Nam mang nhiều tính "xin-cho" Quy hoạch chử yếu thể ý chí nhà lãnh đạo dựa định hướng thị trường Quy hoạch xác định việc sử dụng đất cơng trình phát triển cách cứng nhắc, cho phép làm Nhà nước quy định  Rào cản mặt Khâu giải phóng mặt việc tiên muốn sử dụng đất kinh doanh bất động sản Hiện nay, Việt Nam, khâu giải phóng trở nên khó khăn dẫn đến tình trạng dự án dự kiến bị trì trệ, tắc nghẽn, khơng thể triển khai Nguồn vốn khổng lồ vốn cần phải lưu thông lại bị tồn đọng, gây nhiều thiệt hại cho kinh tế doanh nghiệp đầu tư Các dự án vốn phải gặp nhiều khó khăn trước thức duyệt lại bị hỗn tiếp tục chờ đợi mặt giải phóng Việc gặp khó khăn khâu giải phóng mặt gây nhiều thiệt hại thời gian tiền bạc cho doanh nghiệp muốn tham gia vào thị trường Thêm nữa, với việc đất nước cơng nghiệp hóa q nhanh khoảng thời gian gần đây, khiến cho đất đai trở nên khan hiếm, đặc biệt thành phố phát triển Chính tình trạng khan đất với dự án sử dụng đất đai trống để trồng xanh thành phố lớn lại khiến mặt trở nên đắt đỏ thâm dụng vốn  Rào cản kỹ thuật Nhiều công ti non trẻ muốn thâm nhập xin giấy phép xây dựng cơng trình địa ốc khơng đáp ứng chuẩn nguyên liệu kĩ thuật, khu qui hoạch LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com không đáp ứng yêu cầu diện tích, độ an tồn dẫn đến khó khăn gây tốn cho doanh nghiệp muốn tham gia thị trường 2.4 Quy mô cung - cầu thị trường Quy mô thị trường Theo số liệu từ Nomura Research Institude công bố vào tháng, quy mô thị trường bất động satn Việt Nam vào khoảng 21 tỷ USD, Nhật Bản 2.678 tỷ USD, Singapore 241 tỷ USD, Indonesia 189 tỷ USD, Thái Lan 89 tỷ USD, Malaysia 84 tỷ USD, Philippine 48 tỷ USD Quy mô thị trường bất động sản Việt Nam so với nước khác giới chưa cao, điều dễ hiểu thị trường bất động sản xuất Việt Nam đà phát triển Nhưng điều đáng ý đây, theo số liệu từ VNREA (Vietnam National Real Estate Association) - hiệp hội bất động sản Việt Nam, có tới 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay bất động sản Cũng theo VNREA, tổng dư nợ bất động sản Việt Nam vào khoảng 342.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 16 tỷ USD), chiếm 8% tổng dư nợ hệ thống ngân hàng Theo số trên, ta nhận định ngành kinh doanh bất động sản ngành đặc biệt, đòi hỏi nguồn lực vốn dồi lại mang đầy yếu tố rủi ro Quy mô ngành giống qua bong bóng nước, mà phân nửa nguồn vốn đầu tư đến từ hoạt động vay, cần tác động tiêu cực đến từ bên hay ảnh hưởng từ suy thối kinh tế tồn cầu đủ khiến cho thị trường bất động sản chao đảo kéo theo vỡ nợ hàng loạt khoản vay ngân hàng nhà đầu tư Vì vậy, quy mơ ngành mang xu hướng tăng trưởng nhanh vượt bậc thời điểm suy thối đó, tuột dốc không phanh, đầy biến động không ổn định Cung - cầu thị trường Cung - cầu cân đối vấn đề đáng quan tâm thị trường bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Nói đến cầu thị trường, nghịch lý thị trường bất động sản giá nhà trung bình cao gấp 25 lần mức thu nhập trung bình năm người lao động, nước khác tỷ lệ từ đến lần Có nghĩa theo tính tốn trung bình, Nếu người lao động Việt Nam tiết kiệm 25% thu nhập phải 100 năm sau mua nhà Đến nay, tỷ lệ giảm tới mức 10 lần khu vực nhà thương mại giá thấp nhà xã hội.  Những năm gần đây, phân khúc hộ “nóng” lên, khu hộ cao cấp chủ đầu tư đua xây dựng, nhu cầu đại đa số cư dân đô thị phân khúc hộ giá trung bình giá thấp phù hợp với mức lương trung bình Vì vậy, đến nay, thị trường nguội lạnh, số vụ giao dịch chuyển nhượng loại hộ cao cấp giảm mạnh Các phân khúc thị trường khác giảm sút nghiêm trọng Giá hộ dịch vụ cho thuê, chẳng hạn, giảm từ 25-30% Thừa cung nhà giá cao tạo nên kho bất động sản tồn đọng gắn với nợ xấu mà khơng có cầu, thiếu cung trầm trọng nhà giá thấp có cầu cao Đây nghịch lý không gặp đường cung đường cầu hoàn cảnh cung cầu cao CHƯƠNG III – ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRONG NGÀNH : 3.1 Chiến lược doanh nghiệp ngành Năm 2010, chịu ảnh hưởng khó khăn khủng hoảng, thị trường bất động sản Việt Nam có bước phục hồi phát triển tích cực Khi dự đốn thị trường bất động sản ngày phát triển mạnh tương lai theo tốc độ phát triển kinh tế, xu hướng thị hóa tập trung Để phát triển tồn lâu dài, tập đồn, cơng ty lớn ngành bất động sản vạch sẵn hướng chiến lược dài hạn Làm kim nam để tạo khác biệt thu nhỏ thị trường, phân khúc để giảm tính cạnh tranh gắt gao Dưới điểm lại số doanh nghiệp tiêu biểu: 3.1.1 Tập đoàn Vingroup LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hoạt động lĩnh vực phát triển, chuyển nhượng vận hành bất động sản nhà phức hợp phân khúc trung cao cấp. Vinhomes phát triển dòng sản phẩm căn hộ, nhà phố biệt thự cao cấp dưới thương hiệu “Vinhomes”, sản phẩm căn hộ thuộc phân khúc trung cấp bình dân thương hiệu “VinCity” Các dự án của Vinhomes đều có vị trí đắc địa tại các tỉnh thành trọng điểm tồn quốc, các khu vực có nhu cầu cao nhà Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh thành lớn, địa phương có tốc độ thị hóa cao thành phố có nhiều tiềm năng về phát triển du lịch Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Hà Tĩnh Thanh Hóa. Các dự án của Vinhomes là dự án phức hợp, quy mô lớn, hạ tầng phát triển đồng với nhiều tiện ích dịch vụ, phát huy tối đa lợi hệ sinh thái Vingroup như trung tâm thương mại Vincom, bệnh viện Vinmec, trường học Vinschool, siêu thị VinMart, cửa hàng VinMart+, siêu thị điện máy VinPro, cũng từ tảng thương mại điện tử Adayroi chương trình chăm sóc khách hàng thân thiết lớn Việt Nam VinID.  3.1.2 Tập đồn Sungroup Tập Đồn Sun Group chọn hướng phát triển khu nghỉ dưỡng kết hợp du lịch sinh thái  Mong muốn đánh thức tiềm du lịch quê nhà, mang du lịch Việt đến với du khách giới, tập đoàn Sun Group bắt đầu hành trình tổ hợp cơng viên Sun World Bà Nà Hills Tập đồn Sun Group đã ghi tên đồ du lịch nước với chuỗi cơng viên giải trí đại thương hiệu Sun World, thành công với sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp thương hiệu Sun Premier Village hay ghi dấu ấn đậm nét dự án bất động sản cao cấp thương hiệu Sun Grand City 3.1.3 CEO Group Phát triển hệ sinh thái riêng đẩy mạnh năm lĩnh vực: Bất động sản, Bất động sản nghỉ dưỡng, Xây dựng, Du lịch và quản lý dịch vụ, Phát triển ng̀n nhân lực Và cốt lõi bất động sản Cạnh tranh trực tiếp với nhiều doanh nghiệp hoạt động theo hướng ví dụ điển Vingroup 3.1.4 MIK GROUP LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Xây dựng & phát triển dự án bất động sản cao cấp Nỗ lực để đem đến cho thị trường dịch vụ sản phẩm bất động sản trải nghiệm hoàn toàn không gian sống Phân khúc khách hàng cao cấp hướng khác biệt MIK GROUP nằm không gian sống 3.1.5 Công ty cổ phần Him Lam Phân khúc khách hàng tầm trung, xây dựng khu đô thị gần trung tâm thành phố, có sở giao thông thuận tiện, điều tạo lợi nhiều cho Him Lam chọn phân khúc khách hàng thấp, hướng tập trung vào thành phố lớn nơi có nhu cầu nhà cao Giá hợp lý phù hợp với phân khúc khách hàng, nơi đô thị chủ yếu tầng lớp trung lưu 3.1.6 Sunshine Group Hướng  Sunshine Group đó triển khai đầu tư xây dựng dự án bất động sản lớn phạm vi nội đô Hà Nội, thuộc nhiều phân khúc thị trường, bao gồm văn phòng cho thuê bán lẻ, căn hộ chung cư, nhà thương mại (shophouse) khách sạn… Uy tín đặt lên hàng đầu khai thác tập trung vào thị trường tăng khả cạnh tranh Sunshine Group lên nhiều so với việc phát triển rộng mà độ sâu bền vững Hướng Sunshine group rõ rang chọn phân khúc thị trường khác hẳn so với doanh nghiệp khác 3.2 Đánh giá hiệu hoạt động tài Để xác định hiệu hoạt động doanh nghiệp hay ngành, người ta thường thơng qua việc tính tốn nhóm số: - Nhóm số phản ánh khả tốn - Nhóm số phản ánh khả hoạt động - Nhóm số phản ánh khả gặp rủi ro - Nhóm số phản ánh khả sinh lời LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Trong tiểu luận này, ta phân tích hiệu hoạt động doanh nghiệp dựa vào nhóm số phản ánh khả hoạt động nhóm số khả thể khả sinh lời Cụ thể hệ số: - Chỉ số vòng quay tổng tài sản (TTS) - Tỷ suất lợi nhuận doanh thu (ROS) - Tỷ suất lợi nhuận tổng tài sản (ROA) 3.2.1 Cách tính tốn  Bước 1: Dùng lệnh SUM tính tổng cột “kqkd19”, “kqkd4”, “ts11”, “ts12” mã ngành 68100 68200  Bước 2: Tạo cột có tên “TTS”, “ROS”, “ROA” sheet 68100 68200  Bước 3: Tính số vòng quay tổng tài sản, ROS, ROA lý thuyết học 3.2.2 Kết tính tốn ý nghĩa số vòng quay tổng tài sản, ROS, ROA Sau thực bước tính toán trên, ta thu kết bảng sau: Mã ngành TTS ROS ROA 68100 0.3863 -0.00926 -0.00358 68200 0.0866 -0.07609 -0.0066 Bảng Chỉ số quay vòng tổng tài sản, ROS, ROA Nguồn: Tự tổng hợp Nhận xét cho toàn ngành: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Từ kết trên, ta thấy số phản ánh khả hoạt động thể khả sinh lời hai mã ngành ngành Bất động sản Việt Nam năm 2010 có xu hướng Điều cho thấy phân hóa chuyển biến nhẹ nội ngành Bất động sản năm 2010 Mã ngành 68100: ngành kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng thuê Mã ngành có số quay vịng tổng tài sản 0.3863 cho biết đồng vốn đầu tư vào tổng tài sản thu 0.386 đồng doanh thu, cao mã ngành cong lại Nhưng số quay vòng tổng tài sản dương vậy, số ROS ROA thường có giá trị âm, -0.00926 -0.00358 cho biết đồng doanh thu lỗ 0.00926 đồng với đồng tài sản đầu tư lỗ 0.00358 đồng Mã ngành 68200: ngành tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất Cả số ngành điều xu hướng với ngành trên, khả quay vòng tổng tài sản thấp khả sinh lời doanh nghiệp bị lỗ nhiều Cụ thể, số quay vòng tổng tài sản 0.0866 cho biết đồng vốn đầu tư vào tổng tài sản thu 0.0866 đồng doanh thu, số ROS = -0.07609, đồng doanh thu công ty lỗ 0.07609 đồng lợi nhuận; số ROA = -0.0066, đồng tài sản đầu tư ta lỗ 0.0066 đồng lợi nhuận Các số cho thấy rõ khả sinh lời doanh nghiệp thị trường ngành Bất động sản Việt Nam lỗ nhẹ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƯƠNG IV - KHUYẾN NGHỊ Thứ nhất, tăng cường chấn chỉnh thị trường bất động sản sơ cấp Triển khai áp dụng mạnh mẽ chế thị trường trình nhà nước đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp nhà đầu tư sử dụng Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư quy định số văn quy phạm pháp luật, nhiên việc áp dụng thực tiễn nhiều hạn chế, chí có vấn đề chưa triển khai (việc giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án quy định Luật Đất đai năm 2003 đến chưa có dự án lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này) Thứ hai, phát triển kênh tài bất động sản Cần xem xét tỷ lệ cho vay hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản tổng dư nợ hệ thống Đặc biệt, rà soát lại điều kiện cho vay ngân hàng thị trường bất động sản Nếu có tượng cho vay chuẩn cần có biện pháp điều chỉnh tích cực Cho vay bất động sản với kỳ hạn dài tỉ trọng lớn sàng cổ phần thương mại dễ gặp rủi ro khoản 80%-90% nguồn vốn huy động ngân hàng Việt Nam có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống Thứ ba, vấn đề thuế phí liên quan tới bất động sản Thuế công cụ quan trọng để Nhà nước tăng thu ngân sách, điều tiết kinh tế nguồn thu nhập, đồng thời đảm bảo công xã hội Tuy vậy, lạm dụng thuế để điều chỉnh giá thị trường, can thiệp mức vào thị trường BĐS dẫn đến thiệt hại cho người tiêu dùng kinh tế Quan điểm chung nhiều người thừa nhận thuế mua bán chuyển nhượng BĐS (thuế chuyển quyền hay thuế thu nhập từ chuyển quyền mua bán BĐS) phải hợp lý để khơng tránh nộp thuế mà sinh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tình trạng mua bán ngầm Nên chăng, để chống đầu điều tiết thu nhập từ sở hữu kinh doanh BĐS cần áp dụng thuế đánh vào tài sản BĐS nhiều nước giới (có nơi tới 1% giá trị BĐS) Thứ tư, cần triển khai số biện pháp quản lý thị trường bất động sản: Tổ chức máy chuyên trách quản lý phát triển thị trường bất động sản Trước hết cấp trung ương cấp tỉnh Tiến tới đưa vào hệ thống thống kê thống tiêu liên quan đến thị trường bất động sản Tăng cường kiểm tra giám sát tiến độ cơng trình phê duyệt Tăng cường thúc đẩy tiến độ thi cơng cơng trình triển khai Chuẩn bị mặt bằng, thủ tục phê duyệt dự án cho dự án đầu tư bất động sản Kiên thực việc quy định doanh nghiệp phải bán hàng qua sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu Có chế kiểm tra, giám sát, quản lý điều tiết thị trường phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ - Cần giải sớm tốt việc kéo dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận (sổ) cho bất động sản (sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, ) Thứ năm, hồn thiện mơi trường thể chế thị trường bất động sản Hoàn thiện sách đầu tư theo hướng khuyến khích chủ thể tham gia đầu tư để tăng nguồn “cung” cho thị trường BĐS nhằm góp phần bình ổn thị trường Từng bước tạo điều kiện khuyến khích nhà đầu tư nước tham gia thị trường bất động sản theo hướng bình đẳng, sân chơi với nhà đầu tư nước - Nghiên cứu bổ sung chế cho thuê đất trường hợp đầu tư xây dựng nhà thuê, góp phần thúc đẩy thị trường cho thuê bất động sản nhà phát triển - Nghiên cứu sửa đổi chế phù hợp cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư để hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực dự án LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thứ sáu học hỏi Kinh nghiệm quản lý phát triển thị trường bất động sản số nước giới Nhà nước chủ động tham gia đầu tư cung cấp loại hàng hóa bất động sản mà thị trường không tham gia như: nhà cho người thu nhập thấp, nhà xã hội để chủ động bình ổn thị trường Cần thiết phải xây dựng hệ thống tài nhà quỹ tiết kiệm nhà để hỗ trợ đa số người lao động tạo lập nhà Điều tiết chênh lệch địa tô Nhà nước đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để cân lợi ích thị trường bất động sản, đồng thời kết hợp phát triển hạ tầng với phát triển đô thị theo hướng "vừa có đường vừa có phố" Cần có dự báo tình hình thị trường để có định hướng phát triển nhằm chủ động điều hành thị trường phát triển bền vững, tránh biến động gây ảnh hưởng đến kinh tế quốc dân Kiểm sốt đầu tư nước ngồi vào khu vực bất động sản Khi Trung Quốc mở cửa, Chính phủ cho phép nhà đầu tư nước ngồi tham gia thực đầu tư kinh doanh nhà Trung Quốc Nhà đầu tư mua đất có thời hạn (tối đa 99 năm) để đầu tư kinh doanh nhà LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com KẾT LUẬN Có thể nói thị trường bất động sản Việt Nam thị trường sôi động với tốc độ phát triển nhanh chóng Sự phát triền nhiều nguyên nhân có nguyên nhân chủ chốt phát triển cân đối kinh tế vùng, miền nước Thị trường bất động sản Việt Nam khơng cịn sân chơi cho doanh nghiệp mà trở thành sân chơi hội nhập, doanh nghiệp nước phải đối mặt với đại gia lực kinh tế uy tín Điều bắt buộc doanh nghiệp phải thay đổi thích nghi tồn với sức cạnh tranh doanh nghiệp nước doanh nghiệp nước Bên cạnh đó, chuyên nghiệp hóa góp phần làm đua thị trường bất động sản trở nên nhộn nhịp, gắt gao Chọn cho hướng riêng, phân khúc thị trường riêng có chiến lược rõ ràng điều tất yếu doanh nghiệp ngành bất động sản Một tầm nhìn xa am hiểu tập quán mạnh doanh nghiệp nước Với nát đặc trưng thị trường bất động sản Việt Nam, tồn doanh nghiệp phụ thuộc vào uy tìn thương hiệu Do đó, ngồi chiến lược, doanh nghiệp cịn phải bắt tay vào xây dựng thương hiệu coi yếu tố sống giúp doanh nghiệp tồn phát triển LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com TÀI LIỆU THAM KHẢO 1: Nguồn số liệu cung cấp - Bảng điều tra dn2010 2: Giáo trình Industrial Organization 3: Giáo trình Managerial Economics and Business Strategy 4: Link báo: https://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong https://www.academia.edu/ THỊ_TRƯỜNG_BẤT_ĐỘNG_SẢN_VIỆT_NAM_THỰC_TRẠNG_GIẢI_PHÁP – TS Nguyễn Mạnh Hùng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... NGÀNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 2.1 Tổng quan ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam .6 2.2 Cấu trúc thị trường ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam .8 2.3 Rào cản... trúc thị trường ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam 2.2.1 Cách xử lý số liệu Đế xử lý số liệu năm 2010 tính tốn số đo lường mức dộ tập trung ngành hoạt động kinh doanh bất động sản ta làm bước... với nhiều ngành kinh doanh truyền thống khác, ngành kinh doanh bất động sản ngành Việt Nam đà phát triển với tốc độ tăng trưởng khả sinh lời cao ổn định Chính điều này, ngành bất động sản LUAN