Luận văn Thạc sĩ Kế toán: Phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Tập đoàn PGT, Đà Nẵng

Mục tiêu của đề tài Phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Tập đoàn PGT, Đà Nẵng là đánh giá thực trạng hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Tập đoàn PGT, Đà Nẵng; khuyến nghị giải pháp nâng cao công tác phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Tập đoàn PGT, Đà Nẵng.

Trang 1

TRUONG BAI HQC KINH TE

NGUYEN THI TUONG PHI

PHAN TiCH TAI CHÍNH

Trang 3

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi

Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bắt kỳ một công trình nào khác

Trang 4

MO DAU 1 1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2 2 4 Phương pháp nghiên cứu 2 5 Bố cục luận văn 3 3

6 Tông quan đề tài nghiên cứu s o

CHUONG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VE PHAN TICH TAL CHINH DU! AN

ĐẦU TƯ : - 8 1.1 TÔNG QUAN VỀ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ: § 1.1.1 Khái niệm đầu tư, dự án đầu tư và các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư - § 1.1.2 Ý nghĩa của hoạt động đầu tư đối với doanh nghiệp 13 1.2 NỘI DUNG CƠ BẢN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ AN DAU TU 14

1.2.1 Khái niệm, mục đích, yêu cầu của phân tích tài chính 14 1.2.2 Các bước tính toán, so sánh phương án " 1S) 1.2.3 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án dau tw ¬

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ° 2

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH by AN DAU TU TAI CONG TY CO PHAN TAP DOAN PGT, DA

NANG - MINH HOẠ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KHU TO HOP KHACH SAN VA CAN HO CAO CAP DUYEN HAI MIEN TRUNG CENTRAL COAST, DA NANG 24 2.1 KHAI QUAT VE CONG TY CO PHAN TAP DOAN PGT 24

Trang 5

2.1.4 Sơ đồ tổ chức của PGT, Đà Nẵng 25

2.1.5 Đặc điểm tình hình kinh doanh bắt đông sản tại PGT, Đà Nẵng 26 2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN DAU TƯ - MINH HỌA PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KHU TƠ HỢP KHACH SAN VA CAN HO CAO CAP DUYEN HAI MIEN TRUNG CENTRAL COAST - DA NANG se eevee 27

2.2.1 Quy trinh lp dy An dau tu va phan tich tai chinh dy an dau tu .27 2.2.2 Minh họa phân tích tài chính dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn

hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast— Đà Nẵng 29 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ' so 73 CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHÀN NÂNG CAO CÔNG

‘TAC PHAN TICH TAI CHINH TAL CONG TY CO PHAN TAP DOAN

PGT, DA NANG 74 3.1 HỒN THIỆN CƠNG TÁC THU THẬP VÀ XỬ LÝ THƠNG TIN 74 3.2 HỒN THIỆN NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 76 3.3 NANG CAO KHA NANG DU BAO TINH HUONG DOI VOI CAC

DỰ ÁN ĐẦU TƯ - wove 19

Trang 6

ACB BP cP IRR NPV PP PL TP HCM Lợi nhuận kế toán bình quân Ngan hàng TMCP Á Châu Điểm hòa vốn C6 phan

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ

: Giá trị hiện tại ròng

Thời gian hoàn vốn

Chỉ số doanh lợi

Trang 7

Sốhệu bang Tên bảng Trang

1.1 | Tom tắtcác giai đoạn thực hiện đầu tư dự án 12 2.1 _ [ Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án 29

2.2 [Tổng mức đầu tr của dự án 31

23 _ [Chitiết về Thông số hoạt động của Dự án 32

244 [Cơ cẫu nguồn vốn dự án 3

2:5 [Giá bản các căn hộ cao cấp 34

2.6 [Giá bản đề xuất cho các căn hộ của dự án 35

2.7 | Doanhthu khối căn hộ 36

2:8 | Bảng giá tìm hiểu được chỉ tiết trên thị trường 37

2:9 | Giá cho thuê phòng khách sạn đề xuất cho dự án 38

2.10 | Doanh thu từ cho thuê phòng 39

2.11 [Doanh thu từ dịch vụ 40

2.12 [Chỉ phí khỏi khách sạn 40

2.13 [Chỉ phí sửa chữa, bảo dưỡng +4

2.14 | Bang trích khẩu hao khôi khách sạn “4

2.15 | Bảng trích khẩu hao khối căn hộ 48

2.16 | KẾ hoạch trả nợ gốc và lãi von vay ngân hàng 35 2.17 | Ké hoach trả nợ gốc va lai von vay huy động khác 35 2.18 | Doanh thu chi phi — lợi nhuận toàn dy an 38 2.19 Bang tinh dong ngân lưu toàn dự án “

Trang 8

Đà Nẵng không ai có thể phủ nhận là đây đã đang và sẽ là thành phố

đáng sống nhất Việt Nam Bởi một mảnh đất miền trung hội tụ đủ cảnh vật

thiên nhiên hữu tình, khí hậu thoáng mát quanh năm, danh lam thắm cảnh tự

nhiên, những công trình nhân tạo nồi tiếng mà Đà Nẵng đang sở hữu đã nói

lên được giá trị to lớn thành phố này Vấn đề an sinh xã hội, phát triển du lịch,

phát triển kinh tế của thành phố luôn ở mức tốt càng làm tăng chất lượng cuộc sống con người thành phố biển Những dự án

tu vào thành phố ngày càng nhiều và quy mô ngày càng lớn Hoạt động đầu tư đòi hỏi số lượng vốn lớn,

thời gian dài và tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cao Chính vì thế đứng trước mỗi cơ hội đầu tư đòi hỏi doanh nghiệp phải tính toán, phân tích và đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư một cách đầy đủ, chính xác và hạn chế tối

đa rủi ro có thể xây ra Đầu tư mang tính chất rủi ro và lợi nhuận cao nên việc

cân nhắc đầu tư là một bài toán khó đối với mỗi doanh nghiệp trên thị trường

hiện nay Hiệu quả của dự án đầu tư là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án, một

doanh nghiệp đầu tư không hiệu quả có thể làm cho doanh nghiệp đó rơi vào hoàn cảnh khó khăn va dan mat di lợi thế cạnh tranh Công ty CP Tập Đoàn

PGT là một đơn vị kinh doanh Bắt động sản, để đáp ứng được yêu cầu phát

triển và cạnh tranh là một vấn đề đang được Ban lãnh đạo công ty hết sức

quan tâm Việc xem xét các nhu cầu và bảo đảm về nguồn lực tài chính giúp cho việc thực hiện các dự án đầu tư có hiệu quả Thông qua các kỹ năng, nghiệp vụ chuyên môn mà có thể xác định quy mô đầu tư, cơ cấu của các loại vốn và nguồn tài trợ dự án tới từ đâu, xem xét tình hình, hết quả và hiệu quả

của hoạt động trong dự án Chính vì thể, việc phân tích hiệu quả tài chính dự

Trang 9

ty, tôi chọn đề tài: “Phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty Cổ Phần Tap Doan PGT, Da Ning”

2 Mục tiêu nghiên cứu

~ Đánh giá thực trạng hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư tại

Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng

~ Khuyến nghị giải pháp nâng cao công tác phân tích tải chính dự án

đầu tư tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng 3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu

Công tác phân tích tài chính dự án đầu tư * Phạm vi nghiên cứu

Công ty CP Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng, 4 Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở các dữ liệu thứ cáp thu được, luận văn sử dụng các phương pháp truyền thống như:

~ Phương pháp thống kê kinh tế: Trên cơ sở các tài liệu, số liệu đã thu thập được tác giả tiến hành thống kê, đánh giá lại toàn bộ các tài liệu, số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu các cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về hiệu quả đầu tư xây dựng Dự án Khu tô hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên hải

Miền Trung Central Coast = Đà Nẵng, đồng thời loại bỏ những tài liệu, số liệu

không cân thiết và thiếu chính xác

~ Phương pháp so sánh: Tác giả sử dụng phương pháp so sánh để xác định xu hướng, mức độ biến đông của các chỉ tiêu phân tích, phản ánh chân

Trang 10

chỉ tiêu thực tế của dự án và các chỉ tiêu theo dự kiến dé thấy rõ mức độ phắn đấu của doanh nghiệp Đồng thờ

hiệu quả của dự án đối với dự án khác mà công ty làm chủ đầu tư để thấy tình tác giả cũng so sánh các chỉ tiêu đánh giá hình tải chính và mức độ hiệu quả của dự án dang ở trong tinh trạng tốt hay

xấu, thuận lợi hay hạn chế so với các dự án khác của công ty

Sau khi tổng hợp các số liệu, tác giả tiến hành so sánh số liệu giữa các năm Từ đó đưa ra được những nhận xét, đánh giá thông qua kết quả tổng hợp

và tính toán số liệu tài chính năm 2018 Việc sử dụng phương pháp so sánh cho phép đánh giá đúng đắn sự tăng trưởng hay suy giảm của các chỉ tiêu

5 Bố cục luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm có 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án đầu tư

Chương 2: Thực trạng phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty CP

Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng Minh họa phân tích tài chính dự án Khu tổ hợp

khách sạn và căn hộ cao cắp duyên hải miễn trung Central Coast - Đà Ning Chương 3: Một số giải pháp góp phần nâng cao công tác phân tích tài

chính tại Công ty CP Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng 6 Tống quan đề tài nghiên cứu

Khoa học kinh tế đầu tư có nội dung rất rộng và có tính liên ngành vì

vậy tuỳ theo mục đích của người nghiên cứu, tiếp cận trên nhiều góc độ khác nhau, trên các khía cạnh kinh tế - xã hội, tài chính của đầu tư dự án, so sánh lựa chọn phương án đầu tư , cho đến nay, đã có một số nghiên cứu về việc lập, phân tích, đánh giá thẩm định một đầu tư dự án, chẳng hạn như:

Trang 11

thuật,

~ Business Edge (2006), Phân tích đầu tư dự án “làm thế nào để dự án của bạn được duyệt” Nội dung cuốn sách bao gồm các phương pháp tiếp cận vấn đề phân tích dự án, với những bài toán cụ thể đẻ tính toán phân tích đánh

giá dự án

~ Luận văn thạc sĩ “Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia

Đà Nẵng” của tác giả Nguyễn Tưởng (2014) Luận văn đã khái quát hóa lý

thuyết về phân tích tài chính, các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính, giới

thiệu về dự án của công ty đồng thời trình bày về cách thức phân tích hiệu quả đầu tư tài chính với dự án này tai đơn vị

~ Luận văn thạc sỹ “ Phân tích hiệu quả đầu tư dự án xây dựng tại công ty cỗ phân xây dựng số 9° của tác giả Lê Tuấn Anh (2016) Luận văn đã khái

quát hóa lý thuyết về phân tích tài chính, các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính, trình bày về thực tế công tác phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư của đơn vị đồng thời đưa ra một số biện pháp hồn thiện cơng tác phân tích

nay

- Luan van thạc sĩ của tác giả Phùng Chu Cường (2006) vé “Nang cao

chất lượng phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư - trường hợp dự án khách

sạn Đà Lạt” tại trường đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, tác giả đã đưa ra được các cơ sở lý luận về phân tích tài chính của dự án và các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án như NPV, IRR, PI đồng thời cũng đưa ra những ưu điểm và nhược điểm khi sử dụng các chỉ tiêu đánh giá trên

Ngoài ra, tác giả đã đứng trên quan điểm của chủ đầu tư để phân tích, nghiên cứu hiệu quả dự án từ giai đoạn tiền khả thi tới khả thi dựa trên các chỉ

Trang 12

hiệu quả tài chính dự án đầu tư tại doanh nghiệp

Theo đánh giá của tác giả, luận văn trên đã phần nào làm rõ được tằm quan trọng của việc phân tích hiệu quả của dự án đầu tư đối với doanh nghiệp

Tác giả đã ứng dụng kỹ thuật Mô phỏng Monte Carlo bằng chương trình phân tích rủi ro và dự báo Crystal Ball là một phương pháp phân tích rất hiệu qua,

giúp giải quyết vấn đề nhanh chóng và hiệu quả Đây là một phương pháp phân tích giúp cho chủ đầu tư và doanh nghiệp có cái nhìn toàn diện hơn về

hiệu quả tài chính dự án cùng với mức độ rủi ro của nó

- Luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn Phạm Khôi Nguyên (2011) về *Phân tích kinh tế và tài chính dự án thủy điện Hạ Sê san 2 - Vương quốc Campuchia” tại trường Đại học Đà Nẵng, tác giả đã phân tích hiệu quả kinh tế xã hội, phân tích hiệu quả tài chính và phân tích rủi ro của dự án thủy điện Đối với việc phân tích tài chính của dự án, tác giả đã đưa ra những phân tích

dựa trên hai quan điểm dưới góc độ của nhà đầu tư: Phân tích tài chính dựa trên quan điểm của Tổng đầu tư (quan điểm của Ngân hàng) và phân tích tài chính dựa trên quan điểm của Chủ đầu tư (quan điểm của Cô đông) Vì đặc thù của dự án, tác giả phân tích kinh tế xã hội của dự án để nhằm mục đích đánh giá hiệu quả mang lại của dự án đối với nền kinh tế quốc dân hoặc vùng

Ngoài ra, tác giả đã đi sâu vào phân tích rủi ro nhằm đánh giá sự thay đối hiệu quả của dự án khi các yếu tố đầu vào có sự thay đổi, đánh giá qui mô tác động của các biến có khả năng ảnh hưởng đến kết quả của dự án Tác giả sử dụng nhiều phương pháp phân tích như: phân tích độ nhạy, phân tích tình huống, phân tích rủi ro bằng mô phỏng Monte Carlo Đề tai nghiên cứu của

Trang 13

Chỉ nhánh Đà Nẵng (VCB) của tác giả Thai Ba Sy, 2015, Đại học Kinh tế Đà Nẵng Tác giả đã tổng hợp được khá đầy đủ cơ sở lý luận về các vấn đề liên

quan đến công tác thẩm định tài chính dự án Luận văn đã nêu lên được mối quan hệ giữa thâm định tài chính với các hoạt động thâm định khác Tác giả cũng đã nêu các giải pháp chung, kiến nghị đối với VCB và Chính phủ, Bộ, ngành liên quan để hoàn thiện công tác thẩm định dự án tải chính trong cho

vay Tuy nhiên, tác giả không đi sâu vào phân tích tải chính dự án đầu tư cụ thé dé minh hoa trong công tác thẩm định cho vay tai VCB

~ Luận văn thạc sỹ “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư trong,

cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) - Chỉ nhánh Đà Nẵng” của tác

giả Phan Thị Hoài Dung, 2013, Đại học Kinh tế Đà Nẵng Tác giả đã trình bày được những kiến thức chung về dự án đầu tư, thẩm định và đánh giá thực

trạng hoạt động thâm định dự án đầu tư, đưa ra một số giải pháp có tính thực tế

~ Luận văn thạc sỹ “Hồn thiện cơng tác thẩm định tài chính dự án đầu tư tại Tông công ty tài chính Cổ phần dầu khí Việt Nam - Chi nhánh Đà Nẵng” của tác giả Nguyễn Văn Lành, 2012, Đại học Kinh tế Đà Nẵng Tác giả này đã tổng hợp được khá đầy đủ cơ sở lý luận về các vấn đề liên quan

đến công tác thâm định tài chính dự án và nêu lên được mối quan hệ giữa

thâm định tài chính với các hoạt động thẩm định khác

- Luận văn thạc sỹ “Phân tích lợi ích và chỉ phí dự án thủy điện Đắkre, tỉnh Quảng Ngãi” của tác giả Nguyễn Ngọc Trân, 2012, theo chương trình giảng day Fulbright, Đại học kinh tế TP.HCM Tác giả đã trình bày được

Trang 14

dự án đầu tư Như vậy, về đề tài phân tích hiệu quả đầu tư đã được thực hiện bởi một số tác giả tuy nhiên việc phân tích hiệu quả tài chính dự án tại công ty cổ phần

tập đoàn PGT là chưa từng diễn ra trước đây, vì thế việc nghiên cứu và hoàn

thiện đề tài này có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn giúp công ty cơ phần tập đồn PGT đánh giá được hiệu quả đầu tư tải chính các dự án đầu tư Vì vậy,

tác giả đã chọn đề tài “Phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty Cô Phần

Trang 15

1.1 TONG QUAN VE DAU TU VA DU AN DAU TU"

1.1.1 Khái niệm đầu tư, dự án đầu tư và các giai đoạn thực hiện dự

án đầu tư a Dau tw

- Khái niệm: Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính,

nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động để sản xuất kinh doanh trong một thời

gian tương đối dài nhằm thu vẻ lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội ~ Hoạt động đầu tư có đặc điểm chính như sau:

+ Trước hết phải có vốn Vốn có thẻ bằng tiền, bằng các loại tài sản

khác như máy móc thiết bị, nhà xưởng, công trình xây dựng khác, giá trị quyền sở hữu công nghiệp, bí quyết kỹ thuật, quy trình công nghệ, dịch vụ kỹ thuật, giá trị quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, các nguồn tài nguyên khác Vốn có thể là nguồn vốn Nhà nước, vốn tư nhân, vốn góp, vốn cỗ phản, vốn vay dài hạn, trung hạn, ngắn hạn

+ Thời gian tương đối dài, thường từ 2 năm trở lên, có thể đến 50 năm, nhưng tối đa cũng không quá 70 năm Những hoạt động ngắn hạn trong vòng một năm tài chính không được gọi là đầu tư Thời hạn đầu tư được ghi rõ trong quyết định đầu tư hoặc Giấy phép đầu tư và còn được xem là đời sống

của dự án

+ Lợi ích do đầu tư mang lại được biểu hiện trên hai mặt: lợi ích tài chính (biểu hiện qua lợi nhuận) và lợi ích kinh tế - xã hội (biểu hiện qua chỉ tiêu kinh tế - xã hội) Lợi ích kinh tế - xã hội thường được gọi tắt là lợi ích

kinh tế Lợi ích tài chính ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ đầu tư,

Trang 16

trung và dài han dé tiền hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thé, trong khoảng thời gian xác định

~ Dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:

+ Vé mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập hợp hỗ sơ tài liệu trình bảy một cách chỉ tiết, có hệ thống các hoạt động, chỉ phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định

trong tương lai

+ Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian đài

+ Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chỉ tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã

hội, làm tiền đề cho cho các quyết định đầu tư và tài trợ

+ Về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định

~ Yêu câu của dự án đâu tư: Đề đâm bảo tính khả thi, dự án đầu tư phải

đáp ứng các yêu cầu cơ bản sau:

+ Tính khoa học: Thể hiện người soạn thảo dự án đầu tư phải có một quá trình nghiên cứu kỹ, tính toán thận trọng, chính xác từng nội dung của dự án đặc biệt về tài chính, về công nghệ kỹ thuật Tính khoa học còn thể hiện

trong quá trình soạn thảo dự án đầu tư cần có sự tư vấn của các cơ quan

chuyên môn

Trang 17

xác định trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá đúng mức các điều kiện và hoàn cảnh cụ thể liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động đầu tư

+ Tính pháp lý: Dự án đầu tư cần có cơ sở pháp lý vững chắc tức là phù hợp với chính sách và luật pháp của Nhà nước Muốn vậy phải nghiên cứu kỹ chủ trương, chính sách của Nhà nước, các văn bản pháp quy liên quan đến

hoạt động đầu tư

+ Tính đồng nhất: Các dự án đầu tư phải tuân thủ các quy định chung của các cơ quan chức năng vẻ hoạt động đầu tư, kế cả các quy định về thủ tục đầu tư Với các dự án đầu tư quốc tế còn phải tuân thủ quy định chung mang tính quốc tế

~ Phân loại dự án đâu ne: Co nhiều cách phân loại khác nhau, tùy theo

mục đích và phạm vi, chúng ta có thể phân loại như sau:

+ Theo thẩm quyền quyết định hoặc cắp giấy phép đầu tư:

Đối với dự án đẫu te trong nước: Để tiễn hành quản lý và phân cấp quản

lý, tuỳ theo tính chất của dự án và quy mô đầu tư, các dự án đầu tư trong nước

được phân theo 3 nhóm A, B và C Có hai tiêu thức được dùng để phân nhóm là

dự án thuộc ngành kinh tế nào? Dự án có tông mức đầu tư lớn hay nhỏ? Trong

các nhóm thì nhóm A là quan trong nhất, phức tạp nhất, còn nhóm C là ít quan

trọng, ít phức tạp hơn cả Tổng mức vốn nêu trên bao gồm cả tiền chuyển quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biên, thềm lục địa, vùng trời (nếu có)

Đối với các dự án đâu tư nước ngoài: gồm 3 loại dự án đầu tư nhóm A, B và loại được phân cấp cho địa phương,

+ Theo nguồn vốn: Dự án đầu tư bằng vốn trong nước (vốn cấp phát, tín dụng, các hình thức huy động khác) và dự án đầu tư bằng nguồn vốn nước ngoài

(nguồn viện trợ nước ngoài ODA và nguồn đầu tư trực tiếp nước ngồi FDI)

Trang 18

là phát hiện, xác định các cơ hội đầu tư dựa trên cơ sở chiến lược phát triển kinh t

được Việc nghiên cứu này là khá sơ lược

xã hội; cung ~ cầu sản phẩm, dịch vụ; các nguồn lực và kết qua đạt

+ Nghiên cứu tiền khả thi: Trên cơ sở nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu

tư, bước nghiên cứu này sâu hơn về các khía cạnh mà khi xem xét cơ hội đầu

tư còn chưa thấy chắc chắn nhằm tiếp tục làm rõ và lựa chọn cơ hội đầu tư

hoặc để khẳng định lại cơ hội đầu tư đã được lựa chọn có đảm bảo tính khả th hay không

+ Nghiên cứu khả thi: Đây là bước cuối cùng trong giai đoạn này để lựa chọn dự án tối ưu và đưa ra kết luận có chấp thuận dự án đầu tư hay không, Nội dung nghiên cứu ở bước này tương tự bước nghiên cứu tiền khả thỉ, nhưng khác ở mức độ nghiên cứu cần chỉ tiết và chính xác hơn Mọi khía cạnh nghiên

cứu đều được xem xét ở trạng thái động, tức có tính đến các yếu tố bất định có thể xảy ra cho từng nội dung nghiên cứu Xem xét sự chắc chắn có hay không về hiệu quả của dự án trong điều kiện có sự tác động của các yếu tố nảy hoặc cần phải có các giải pháp hỗ trợ đề dự án khi đầu tư đảm bảo hiệu quả

Trong nội dung nghiên cứu của giai đoạn này, công tác phân tích hiệu

quả tài chính dự án đầu tư rất quan trọng, giúp chủ đầu tư có thẻ đưa ra quyết định cuối cùng có tiến hành thực hiện đầu tư dự án hay không? Đây cũng là

cơ sở để các chủ thể khác có liên quan xem xét khi đưa ra quyết định có nên tài trợ vốn cho doanh nghiệp để thực hiện đầu tư dự án hay không?

~ Giai đoạn thực hiện đầu tr:

Phần lớn chỉ phí của dự án thường nằm trong giai đoạn nay Đây chính

là giai đoạn mà sau khi kết thúc sẽ tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật cho hoạt

Trang 19

được thực hiện theo một kế hoạch cụ thể, chặt chẽ, khoa học và tuân thủ yêu

cầu về chất lượng, chỉ phí, thời gian đã được lập trong báo cáo nghiên cứu khả thi Mục tiêu của giai đoạn này là quản lý, phối hợp, điều chỉnh yếu tố đầu vào, tổ chức triển khai công việc đã được lên kế hoạch khi lập dự án; giám sát các hoạt động này về mặt thời gian, chất lượng, chỉ phí để hoàn thành sớm dự án đưa vào khai thác, sử dụng

~ Giai đoạn vận hành kết quả của việc đầu tư và đánh giá sau đầu trr

+ Mục tiêu của giai đoạn này là tổ chức vận hành, khai thác dự án nhằm thu hồi đủ vốn đầu tư và có lợi nhuận theo kế hoạch dự kiến khi nghiên

cứu đầu tư dự án

+ Đánh giá sau đầu tư là việc so sánh giữa kết quả thực hiện với dự

kiến kế hoạch đầu tư, kinh doanh trong báo cáo nghiên cứu khả thi cua dy an Qua đó, doanh nghiệp sẽ tích lũy những kinh nghiệm trong việc đầu tư các dự án khác một cách có hiệu quả hơn sau này

Trong ba giai đoạn trên thì giai đoạn chuẩn bị đầu tư sẽ tạo tiền đề và

quyết định sự thành công hay thất bại của dự án đầu tư

.Có thể tóm tắt nội dung các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư như sau: Băng 1.1 Tóm tắt các giai đoạn thực hiện đầu tư dự án

Giai đoạn vận hành kết

quả của việc đầu tư và

đánh giá sau đầu tư: Giai đoạn đoạn chuẩn bị đầu tư thực hiện đầu tư

tu đầutư | thicdng | cong | dung cong} tưvàcólợi

xây dựng, | trình trình | nhuận theo kế liắp đặt thiết) hoạch dự kiến

bị

Trang 20

1.1.2 Ý nghĩa của hoạt động đầu tư đối với doanh nghiệp

Đầu tư quyết định sự ra đời, tổn tại và phát triển của mỗi doanh nghiệp Trong hoạt động đầu tư, doanh nghiệp bỏ vốn dài hạn nhằm hình thành và bd sung những tài sản cần thiết để thực hiện những mục tiêu kinh doanh Hoạt

động này được thực hiện tập trung thông qua việc thực hiện các dự án đầu tư

Để đáp ứng mục tiêu tối đa hoá giá trị tài sản của chủ sở hữu, doanh nghiệp cần có chiến lược trong việc tìm kiếm và lựa chọn các dự án đầu tư Nếu không có những ý tưởng mới và dự án đầu tư mới, doanh nghiệp sẽ

không thể tồn tại, phát triển được, đặc biệt trong môi trường cạnh tranh khốc liệt hiện nay Các doanh nghiệp muốn đứng vững trên thị trường đòi hỏi phải nghiên cứu kỹ thị trường và có những hoạt động đầu tư thích hợp nhằm gia tăng khả năng cạnh tranh cho sản phẩm

Như vậy, có thể nói hoạt động đầu tư là một trong những quyết định có ý nghĩa chiến lược đối với doanh nghiệp Đây là quyết định tài trợ dài hạn, có

tác động lớn đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Những sai lầm trong việc lập dự toán vốn đầu tư có thể dẫn đến tình trạng lãng phí vốn lớn, thậm chí gây hậu quả nghiêm trọng đối với doanh nghiệp Hoạt động đầu tư có vai trò rất quan trọng trong quá trình hình thành và phát triển của doanh nghiệp đòi hỏi các quyết định đầu tư phải được tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng

Bên cạnh đó, ngay cả khi dự án được phê duyệt, tài trợ vốn thì việc thực hiện đầu tư không phải lúc nào cũng suôn sẻ mà sẽ gặp không ít khó khăn do quá trình thực hiện đầu tư dự án phụ thuộc nhiễu vào các yếu tổ khách quan và chủ quan mà khi lập dự án đầu tư chưa lường hết được Do đó, quá trình thực hiện dự án đầu tư đòi hỏi phải có sự quản lý chặt chẽ của chủ đầu tư và theo một trình tự khoa học, hợp lý để có thể đảm bảo tiến độ thực

Trang 21

đủ, phân tích được nhiều khía cạnh rủi ro và đảm bảo được tính hiệu

quả cho dự án

1.2 NỘI DUNG CƠ BẢN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

m, mục đích, yêu cầu của phân tích tài chính

lệm phân tích tài chinh dye én dau tw

Phân tích tài chính của một dự án đầu tư là một tiến trình chọn lọc, tim

hiểu về tương quan của các chỉ tiêu tài chính và đánh giá tình hình tải chính

về một dự án đầu tư nhằm giúp nhà đầu tư đưa ra các quyết định đầu tư có

hiệu quả

b Mục đích phân tích tài chính dự án đầu tre

Các nhà đầu tư luôn mong muốn dự án thành công, phân tích tài chính

giúp họ thấy được các bước tiến triển của dự án dé họ đưa ra các biện pháp thích hợp bằng cách dự tính trước các phương án khác nhau và lựa chọn phương án cụ thể cho dự án của mình

Phân tích dự án sẽ giúp các nhà đầu tư thấy được hiệu quả dự án thông qua việc so sánh giữa mọi nguồn thu của dự án so với tổng chỉ phí hợp lý của

dự án

e Yêu cầu phân tích tài chính dự án đầu tư

Trong phân tích tài chính cần xác định rõ các vấn dé:

~ Xác định tông mức đầu tư, cơ cầu nguồn vốn và loại vốn của dự án

~ Xác định các đòng thu chỉ dự án

~ Xác định các chỉ tiêu hiệu quả và lựa chọn phương án ~ Phân tích độ an toàn về mặt tài chính

Trang 22

1.2.2 Các bước tính toán, so sánh phương án

+ Xác định số lượng các phương án có thễ đưa vào sơ sánh

Một dự án có thể có nhiều phương án thực hiện, nếu chọn phương án này thì thường phải loại trừ những phương án khác Tuy nhiên, có những phương án (hoặc dự án) mà việc lựa chọn nó không dẫn đến việc loại trừ các phương án khác

b, Xác định thời kì tính toán của phương án đầu tre

Thời kì tính toán (hay tuổi thọ hoặc vòng đời của dự án) là chỉ tiêu quan trọng, vì nó vừa phải đảm bảo tính có thể so sánh được của các phương

án lại vừa phải đảm bảo lợi nhuận ở mức cân thiết cũng như đảm bảo hoàn vốn và tính pháp lý qui định trong đầu tư

Các chỉ tiêu chỉ phí quan trọng nhất là: vốn đầu tư (kể cả vốn lưu đông), giá thành sản phẩm (hay dịch vụ), chi phí vận hành (giá thành không,

có khấu hao), chỉ phí khấu hao, các khoản tiền phải trả nợ (cả vốn gốc và lãi) theo các năm, các khoản thuế Các khoản thu chủ yếu là: doanh thu hàng năm, giá trị thu hồi khi đảo thải tài sản cố định trung gian và cuối cùng, khoản thu hồi vốn lưu động ở cuối đời dự án

4L Xác định giá trị trơng đương của tiền tệ theo thời gian

Trong bước này cần xác định suất chiết khẩu hay suất thu lợi tối thiêu

chấp nhận được để quy đổi các dòng tiền của dự án về cùng một thời điểm, hiện tại, tương lai hay về thời điểm giữa tùy theo chỉ tiêu được chọn làm chỉ tiêu hiệu quả tài chính là chỉ tiêu gì

e Lựa chọn loại chi tiêu dùng làm chỉ tiêu hiệu quả tỗng hợp

Trang 23

dy NPV, IRR, T, BIC

Đối với dự án xây dựng công trình thì chỉ tiêu hiệu quả tổng hợp thường hay được chọn là NPV Nếu đầu tư dự án theo hình thức BOT thì Chủ đầu tư có thé quan tâm nhiều tới chỉ tiêu IRR Nếu dự án xây dựng công trình chủ yếu là phục vụ công công thì chỉ tiêu B/C được chú ý nhiều hơn (lúc này dự án được phân tích từ góc độ kinh tế - xã hội với các dòng chỉ phí và lợi ích

không giống như trong phân tích tài chính)

.£ Xác định tính hiệu quã của mỗi phương án đem so sánh

Ở đây phải tiến hành so sánh trị số của chỉ tiêu hiệu quả được tính ra với

trị số hiệu quả được chọn làm định mức (hay được chọn làm ngưỡng của hiệu quả) Nếu trị số hiệu quả tính toán Lớn hơn trị số hiệu quả định mức thì phương án được xem là có hi êu quả và được tiếp tục dé lại để so sánh với các phương án đáng giá còn Ì ại khác Nếu điều kiện này không được đảm bảo thì phương án đang xét bị loại ra khỏi quá trình tính toán so sánh

# So sinh các phương án theo chỉ tiêu hiệu quả đã lựa chon

'Ở bước này ta phải chọn trong số các phương án đã được xét là đáng giá một phương án có trị số hiệu quả lớn nhất Đó là phương án được lựa chọn

h Phân tích độ nhạy, độ an toàn và mức tìn cậy của phương án

Ở bước này, để đảm bảo tính an toàn và chắc chắn của kết quả của phương án đã được chọn, cần phải phân tích thêm độ an toàn về tài chính, độ nhạy của dự án đối với tình huống bắt lợi và phải phân tích kết quả nhận được

trong điều kiện rủi ro và bắt định theo các cơng cụ tốn học đặc biệt

i Lyea chọn phương án tốt nhất có tính đến độ an toàn và tỉn cậy của kết quả phân tích

Ở bước này Chủ đầu tư phải cân nhắc giữa trị số hiệu quả của phương

ánđược chọn và độ an toàn, tin cậy của nó, hai chỉ tiêu này thường là trái

Trang 24

1.2.3 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư + Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tre

« Hệ số

Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả thu được là rõ ràng thì hệ số này

ốn tự có so với vốn đi vay phải lớn hơn hoặc bằng 1

có thể nhỏ hơn 1, vào khoảng 2/3 thì dự án thuận lợi

+ Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50% Đối với các dự án có triển vọng, hiệu quả rõ rằng thi ty trọng này có thể là 40% thì dự án thuận lợi

b Lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự ám

+ Loi nhuận thuần:

Là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án, chỉ tiêu lợi nhuận thuần dược tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án

Lợi nhuận thuần từng năm (Wi) được tính như sau:

'Wi = Oi - C¡ Trong đó:

Oi : Doanh thu thuần năm ¡

C¡ : Các chỉ phí ở năm i bao gồm tất cả các khoản chỉ phí có liên quan đến sản xuất kinh doanh ở năm i: Chi phí sản xuất, chỉ phí tiêu thụ sản phẩm, chỉ phí quản lý hành chính, chi phí khấu hao, chỉ phí trả lãi vốn vay, thuế thu nhập doanh nghiệp và chỉ phí khác

Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án theo mặt bằng hiện tại được xác định bằng tổng tắt cả lợi nhuận thuần từng năm của dự án đưa về mặt bằng

hiện tại

+ Thu nhập thuần:

Là chỉ tiêu phản ánh đầy đủ quy mô lãi của cả đời dự án Thu nhập

thuần của dự án tại một thời điểm là chênh lệch giữa tổng các khoản thu và

Trang 25

đó Do đó, chỉ tiêu này bao gồm không chỉ tổng lợi nhuận thuần từng năm của cả đời dự án mà còn bao gồm cả các khoản thu khác không trực tiếp do hoạt động sản xuất kinh doanh mang lại như: giá trị thu hồi thanh lý tài sản cố định ở cuối đời dự án, thu hồi vốn lưu động, Thu nhập thuần của dự án có thể

được đưa về mặt bằng hiện tại hoặc tương lại Khi đưa về mặt bằng hiện tại,

thu nhập thuần của dự án chính là giá trị hiện tại ròng NPV e Giá trị hign tai rong (NPV)

+ Khái niệm

NPV (Net Present Value) — giá trị hiện tại ròng — là chênh lệch giữa tông giá trị hiện tại của các dòng tiền thu được trong từng năm thực hiện dự án với vốn đầu tư bỏ ra được hiện tại hóa ở mốc 0 NPV có thể mang đến giá trị đương, âm hoặc bằng khơng

Trong đó:

CE, : vốn đầu tư bỏ ra ban đầu, giả định vốn đầu tư được bỏ ra một

lần, vào đầu năm thứ nhất của dự án

CE, : Dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t cuả dự án, t chạy từ 1 đến n

n: Số năm thực hiện dự án

+ : lãi suất chiết khấu, giả định là không đối trong các năm d Tỹ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)

+ Khái niệm

[ÿ suất hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Return) hay còn gọi là suất thu lợi nội tại, tỷ suất nội hoàn, suất thu hồi nội bộ

«Cách xác định

$ 1

Trang 26

Trong đó:

B,: Khoản thu của dự án ở năm t Cy: Khoan chi phí dự án ở năm t Phương pháp tinh IRR:

+ PP: Sử dụng vi tính nếu đã có chương trình phần mềm ứng dụng

+ PP2: Thử dần các giá trị IRR = r với 0< r< < vào công thức (*)

+ PP3: Phương pháp đồ thị”) : 5 bước

+ PP4: Phương pháp nội suy””" : IRR được xác định bằng phương

pháp nội suy tức là phương pháp xác định một giá trị cần tìm giữa hai giá trị đã chọn

e Chỉ số doanh lợi (PI) « Khái niệm

Chỉ số doanh lợi (Profit Index) là chỉ số phản ánh khả năng sinh lơi của

dự án, tính bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng tiễn trong tương lai chia cho

vốn đầu tư bỏ ra ban đầu © Ýnghĩa

PI cho biết một đồng vốn đầu tư bỏ ra ban đầu sẽ tạo ra bao nhiêu đồng, thu nhập Thu nhập này chưa tính đến chi phí vốn đầu tư đã bỏ ra « Cách xác định CF tay ch # Thời gian hoàn vốn (PP) s© Khái niệm

Thời gian hoàn vốn đầu tư (Payback Period) là thời gian để chủ đầu tư: thu hồi được số vốn đã đầu tư vào dự án

Trang 27

PP phản ánh thời gian thu hồi vốn đầu tư vào dự án, nó cho biết sau bao

lâu thì dự án thu hồi đủ vốn đầu tư; do vậy, PP cho biết khả năng tạo thu nhập của dự án từ khi thực hiện cho đến khi thu hồi đủ vốn Tuy nhiên, PP lại không xem xét đến khả năng tạo ta thu nhập sau khi đã thu hồi đủ vốn đầu tư

Goi: n: số năm hoàn vốn có chiết khẩu k: số năm đầu tư

tị, t, tý là các năm đầu tư vào dự án thet, thia,, là các năm tích lũy hoàn vốn Tụ, t;, , rạ là hệ số chiết khẩu 1,: số vốn đầu tư năm thứ ¡, ¡ Aj : số vốn tích lũy năm thứ j, j = -Vì n là số năm hoàn vốn nên: Xứz)= 3(4,z,)<0 Thời gian hoàn vốn: Die S4 PP=n (năm) + ^ x 12 (thing) g Loi nhugin ké todn binh quan (AAP) «Khái niệm

AAP là lợi nhuận kế toán thuần túy bình quân trong các năm của dự án

Đây là chỉ tiêu được sử dụng kết hợp với NPV

AAP phan anh kha nang tao ra lợi nhuận về mặt kế toán, trong các năm

thực hiện dự án APP cho biết dư án tạo ra bao nhiêu lợi nhuận bình quân

Trang 28

Tuy nhiên, AAP chỉ xem xét lợi nhuận thuần túy về mặt kế tốn chứ

khơng tính đến giá trị thời gian của tiền Hơn nữa nó không xét đến các dòng

tiễn tạo ra từ dự án như các phương pháp NPV hay IRR Do vậy, cũng như PI,

ít khi nó được sử dụng một cách độc lập mà phải được dùng như một chỉ bé try cho NPV

AAP = ` ( Doanh thu — Chỉ phí = Thuế thu nhập doanh nghiệp) / n

Trong đó: n là số năm thực hiện dự án h Điễm hòa vẫn (BP) « Khái niệm Điểm hòa vốn là mức sản lượng mà tại đó nhà đầu tư thu hồi đủ vốn đầu tư © Ý nghĩa”Ð9

Nếu như PP phản ánh thời gian thu hồi đủ vốn đầu tư thì BP cho biết phải sản xuất và tiêu thụ bao nhiêu đơn vị sản phẩm thì thu hỏi đủ vốn Tắt

nhiên để tính được mức sản lượng hòa vốn thì phải căn cứ vào công suất thiết

kế và khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án «Cách xác định "PU

+ PP1: Phương pháp đại số

Gọi : _ X: Số lượng sản phẩm sản xuất và bán được của cả đời dự án x: số lượng sản phẩm sản xuất và bán được tại điểm hòa vốn

p: gia ban | san phẩm

v: biến phí hay chỉ phí khả biến tính cho 1 sản phẩm

f: tổng định phí cả đời dự án hay 1 năm

Trang 29

Tai điểm hòa vốn: =„=w+/ Doanh thu hòa vốn: + Sản xuất I sản phẩm: 0,=px=p + Sản xuất 2 sản phẩm: Trong đó: m: số loại sản phẩm; pi : giá bán một đơn vị sản phẩm ¡ vị : biến phí cho 1 đơn vị sản phẩm ¡ x : số sản phẩm ¡ i=123, m + PP2: Phương pháp đồ thị

Bước 1: Vẽ trục hoành biểu thị số lượng sản phẩm

Bước 2: Vẽ trục tung biểu thị chỉ phí hoặc doanh thu do bán sản phẩm Bước 3: Vẽ đường doanh thu và chi phí theo 2 phương trình (a) và (b) Bước 4: Đường doanh thu và đường chỉ phí cắt nhau tại điểm H(x,.y,),

Trang 30

KET LUAN CHUONG 1

“Trong chương 1, Luận văn đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án đầu tư, giới thiệu tổng quan về phân tích tài chính dự án đầu tư, nội dung phân tích tài chính và phân tích rủi ro tài chính dự án đầu tư, bao

sồm các nội dung: khái niệm đầu tư, dự án đầu tư và các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư; ý nghĩa hoạt động đầu tư đối với doanh nghiệp; các quan điểm về đầu tư; quy trình phân tích và ra quyết định đầu tư; ước tính dòng tiền dự án đầu tư; phương pháp xác định suất chiết khấu; các chỉ tiêu đánh giá hiệu

quả tài chính dự án đầu tư; các phương pháp phân tích rủi ro tài chính dự án

đầu tư,

'Với những nội dung cơ sở lý luận cơ bản nhất nghiên cứu trong chương

này làm cơ sở khoa học cho việc nghiên cứu thực tiễn và nêu được khuyến

Trang 31

CHUONG 2

THYC TRANG CONG TAC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐÀU TU TAI CONG TY CO PHAN TAP DOAN PGT, ĐÀ NẴNG - MINH

HOA PHAN TiCH TAI CHINH DỰ AN KHU TO HOP KE VA CAN HQ CAO CAP DUYEN HAI MIEN TRUNG C!

COAST, DA NANG

2.1 KHÁI QUÁT VẺ CÔNG TY CO PHAN TAP DOAN PGT

2.1.1 Thông tin người sáng lập

ÔNG LÊ ANH TRIỆU

Chủ tịch Hội đồng quản trị - Tông giám đốc PGT Group

Ngày sinh: 22/09/1985

Quê Quán: Ân Tín, Hoài Ân, Bình Định

2.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển

~ Tháng 4/2010 thành lập Công ty TNHH MTV Phú Gia Thịnh, sau

chuyển đổi thành Công ty Cổ Phần Đầu Tư Kinh Doanh Nhà Phú Gia Thịnh, tiền thân là đơn vị môi giới bắt động sản xây dựng

~ Năm 2012-2013: thành Công ty Cổ Phần Đầu Tư Kinh Doanh Nhà Phú Gia Thịnh mở rộng thị trường phân phối, thành công hàng loạt dự án Bắt

động sản

~ Năm 2016: Trở thành nhà phát triển dự án Bất động sản với vốn điều lệ trên 400 tỷ đồng

~ Năm 2017: Đạt doanh thu nghìn tỷ, thành lập 2 đơn vị thành viên: + Công ty Cổ phần kinh doanh và dịch vụ bắt động sin PGT + Công ty Cổ phần xây dựng và phát triển hạ ting PGT

~ Năm 2018: khánh thành tòa nhà PGT Tower, thành lập 3 đơn vị thành viên: + Công ty TNHH Phú Gia Thịnh - Quảng Nam

Trang 32

+ Công ty TNHH Quản lý và khai thác tài sản Rio ~ Năm 2019: M&A thành công 2 công ty:

+ Công ty Cổ Phần Tân Hải Doanh

+ Công ty TNHH DV Du Lịch & Thương Mại Minh Đông 2.1.3 Tầm nhìn sứ mệnh

+ PGT, Da Ning phan dau trở thành nhà phát triển dự án bắt động sản

hàng đầu trong phân khúc của mình tại Việt Nam Đầu tư sở hữu quỹ đắt, cung cấp đất nền cho khách hàng, xây dựng phát triển căn hộ biệt thự, khu đô

thị, vận hành khai thác tòa nhà văn phòng va Co_Working Space là lĩnh vực

kinh doanh chiến lược mà PGT dành nhiều nguồn lực nhất

+ PGT sé da dạng hóa kinh doanh sang lĩnh vực phù hợp với năng lực nội tại của mình và xu thé phát triển thời đại là: Xây dựng và Bắt động sản, nhà hàng va khách sạn, tài chính, công nghệ thông tin, nông nghiệp

~ Sứ mệnh: Sánh bước đến phổn vinh 2.1.4 Sơ đồ tổ chức của PGT, Đà Nẵng

Trang 33

2.1.5 Đặc điểm tình hình kinh doanh bất động sin tai PGT, Đà Nẵng

“Trong bối cảnh chung của nền kinh tế cùng với chính sách thắt chặt tín dụng của hệ thống Ngân hàng trong cả nước đối với việc cho vay đầu tư xây dựng và bắt động sản đã làm ảnh hưởng rất lớn đến tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của các công ty hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản nói chung, của PGT Group nói riêng như:

Thiếu hụt vốn trong hoạt động xây dựng và kinh doanh bắt động sản từ nguồn vốn của công ty do Vốn điều lệ nhỏ làm giảm khả năng trong đấu thâu

và thỉ công các công trình lớn Lãi vay của các Ngân hàng tăng cao, đồng thời vốn cho vay trong việc đầu tư xây dựng và kinh doanh bắt động sản bị hạn

chế dẫn đến các nhà đầu tư khó khăn về tài chính trong việc giải ngân, kéo

theo tiến độ thi công bị chậm lại Tuy nhiên thuận lợi là công ty có uy tín trong ngành xây dựng nên được sự ủng hộ và sự hỗ trợ tốt từ các Chủ đầu tư

là khách hàng thân thiết trong và ngoài địa bàn Đồng thời trong những năm gần đây, nền kinh tế Đà Nẵng có nhiều bước chuyển dịch đáng quan tâm, khối

ngành du lịch - dịch vụ - nghỉ dưỡng vẫn ở thế thượng phong, luôn chiểm tỷ

trọng chính trong cán cân kinh tế thành phó

Tuy nhiên, với chủ trương phát triển nẻn kinh tế bền vững, chính quyền địa phương đã không ngừng mở rộng các đề án phát triển kinh tế đi kèm phát triển du lịch, công nghiệp, giáo dục Vào những tháng đầu năm 2017, giá đất

khu vực biển Nguyễn Tắt Thành, trục Tây Bắc, trục đường Nguyễn Sinh Sắc có dấu hiệu tăng nhiệt Các giao dich tăng từ 15 - 20 %, Một số dự án “nằm yên chờ thời” nhiều năm cũng có động thái chào hàng trở lại và thu hút các nhà đầu tư như: dự án Golden Hills của Trung Nam Group, dự án Khu dân cư

Trang 34

khoản lợi nhuận từ dự án mang lại cho các nhà đầu tư

Nối tiếp những bước đi tiên phong, PGT Group liên tiếp cho ra đời những dòng sản phẩm ven biển tuyệt vời, ngoài khu dân cư Vạn Tường, khu

đô thị Vệt Biển Nguyễn Tắt Thành (tọa lạc trên đường Nguyễn Sinh Sắc)

Trên chặng đường gần 10 năm phát triển, PGT Group từ đơn vị phân

phối các dự án bắt động sản, tiếp đến chủ đầu tư và trở thành tập đoàn với

định hướng trở thành nhà phát triển dự án chuyên nghiệp như hiện tại là một

bước tiến đài Có được những thành quả đó chính là sự cố gắng không ngừng

chỉ của Ban lãnh đạo cùng toàn thể thành viên trong Tập đoàn PGT Group

đã khẳng định thương hiệu trong lĩnh vực đầu tư và phát triển các dự án bất

động sản, là một địa chỉ tin cậy của khách hàng khi tìm đến

2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN

ĐẦU TƯ - MINH HỌA PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KHU TÔ HỢP KHÁCH SẠN VÀ CĂN HỘ CAO CÁP DUYÊN HÃI MIỄN TRUNG

CENTRAL COAST - ĐÀ NẴNG

2.2.1 Quy trình lập dự án đầu tư và phân tích tài chính dự án đầu

tư

4 Quy trình lập dự án đầu trc

- Phòng Đầu tư cùng Ban Tông Giám đốc đề xuất Hội đồng quản trị Công ty chấp thuận cho tiến hành lập Báo cáo đầu tư dự án

- Phòng xây dựng, Phòng thiết kế - Dự toán, Phòng Pháp chế đề xuất

các điều kiện và giải pháp kỹ thuật cho từng phần dự án, tổ chức khảo sát, đánh giá thực tế để điều tra hiện trạng, thu thập ý kiến các chuyên gia, thu

thập tài liệu cơ sở làm căn cứ lập dự án đầu tư

~ Trình bày đề cương, phương hướng và điều kiện kinh tế, kỹ thuật của dự án trước lãnh đạo Công ty

Trang 35

chịu trách nhiệm chính trong việc phân tích tài chính dự án và báo cáo kết quả phân tích cho Phòng Đầu tư chủ trì lập dự án đầu tư

~ Phòng Đầu tư báo cáo đầu tư dự án trước lãnh đạo Công ty và trình Hội đồng quản trị phê duyệt

b Nội dung phân tích tài chính dự án đầu te

Để phục vụ công tác phân tích tài chính dự án đầu tư, Phòng Tài chính

~ Kế toán sẽ tiền hành thực hiện thu thập thông tin từ Phòng Đầu tư, Phòng

“Xây dựng, Phòng Thiết kế-Dự toán, Phòng Pháp chế; thị trường Bắt động sản; tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty; các ngân hàng TMCP; quy định của pháp luật liên quan; và tra cứu thông tin trên Internet,

Trên cơ sở thông số đầu vào đã được đánh giá, chọn lọc, Phòng Tài

chính — Kế toán sẽ tiến hành phân tích tài chính dự án, gồm các nội dung sau: ~ Lập tổng mức đầu tư của dự án

Mục đích của tổng mức đầu tư là tính tốn tồn bộ chỉ phí đầu tư xây dựng dự án, làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu

quả đầu tư của dự án

~ Ước lượng cơ cấu nguồn vồn của dự án và phân bồ nguồn vốn đầu tư ~ Tính toán phương án vay vốn và trả nợ vay

~ Tính toán chỉ phí khấu hao của dự án

~ Ước lượng doanh thu, chí phí hàng năm của dự án

- Tinh toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chinh: NPV, IRR, PBP, B/C

Trang 36

2.2.2 Minh họa phân tích tài chính dự án Khu tổ hợp khách sạn và

ién Trung Central Coast — Da Nẵng

căn hộ cao cấp Duyên hải

« Vài nét về dự án Khu tỗ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast Da Ning

* Tên công trình: Khu Tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên hải miền Trung Central Coast

* Dia điểm xây dựng: Lô 29&30 Khu biệt thự cao cấp Redstar, đường 'Võ Nguyên Giáp, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng

* Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Tập Doan PGT, Da Ning

Chuỗi căn hộ & khách sạn được xây dựng dựa trên sự kết hợp tỉnh tế,

độc đáo của những khối óc giảu tính sáng tạo Kiến trúc là sự hòa quyện giữa nét cỗ điển lãng mạn, ngọt ngào và nét hiện đại, tân tiến

Bang 2.1 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án STT Nội dung 1 Điện tích khu đất 3966 m”

2 Điện tích xây dựng (tính theo tầng 1) 2.330 m

3 Mật độ xây dựng (tinh theo tang 1) 38.7%

Trang 37

5 Phân tích tài chính dự án Khu tỗ hợp khách sạn và căn hộ cao cắp Duyén hai Mién Trung Central Coast— Ba Ning

* Tổng mức đâu tw

'ổng mức đầu tư là toàn bộ chỉ phí dự tính để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình, được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng, phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở

Tổng mức đầu tư là một trong những cơ sở để đánh giá hiệu quả kinh tế va lựa chọn phương án đầu tư; là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình

* Cầu thành tổng mức đầu tư dự án

Nội dung cụ thể các khoản mục chỉ phí trong tổng mức đầu tư bao gồm chỉ phí xây dựng; chỉ phí thiết bị; chỉ phí chuyên nhượng đất; chỉ phí quản lý

dự án; chỉ phi tu vấn xây dựng; chỉ phí khác; dự phòng phí; chỉ phí thẩm tra, thấm định và kiểm toán; lãi vay trong thời gian xây dựng;

+ Chỉ phí xây dựng:

Chi phi xây dựng của công trình được xác định dựa theo bản vẽ thiết kế cơ sở công trình và giá được tham khảo các công trình xây dựng có

quy mô tương đương đã xây dựng tại Đà Nẵng

+ Chỉ phí thiết bị bao gồm: chỉ phí mua sắm thiết bị công nghệ; chỉ phí lắp đặt; chỉ phí vận chuyền, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác

Chỉ phí thiết bị được khái toán dựa theo thiết kế cơ sở công trình

+ Chi phí chuyên nhượng quyền sử dụng đất;

+ Chỉ phí quản lý dự án bao gồm các chỉ phí đề tô chức thực hiện quản

lý dự án từ khi lập dự án đến khi hoàn thành, nghiệm thu bàn giao, đưa công trình vào khai thác sử dụng và chỉ phí giám sát, đánh giá dự án đầu tư;

Trang 38

+ Chỉ phí khác: gồm chỉ phí bảo hiểm công trình; các chỉ phí cần thiết

khác trong hạng mục chung; chỉ phí tin khai trương

+ Chỉ phí dự phòng bao gồm: chỉ phí dự phòng cho khối lượng

công việc phát sinh và chỉ phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian

xây dựng công trìn

+ Chỉ phí thẩm tra, thâm định, kiểm toán:bao gồm thẩm định dự án đầu

tư xây dựng; chỉ phí thẩm định thiết kế cơ sở dự án; chỉ phí thẩm tra phê

duyệt quyết toán; chỉ phí kiểm toán độc lập

+ Lai vay trong thời gian xây dựng,

Băng 2.2 Tông mức đầu tư của dự án DVT: Đồn: sử Nat dung (Gia king VAT var Giá tị gồm VAT 1 |CHIPHIXÂVĐỤNG 131167654169) - 1443734195858 1 [rea Sam 2 [Pha oda Te 3H thing coda 45159721081] — 44159210818] 197,655,335 325] 19-765 53,533] 217420 68.655 [NS bch an 116.485,077273] 1,648,507 727] 178,153,585 000 1L |CHIPHÍ THIẾT BỊ 147501898066] — 14751I8ĐA07| — 163371087303) THỊ |CHIPHÍ CHUYEN NHUQNG QSD DAT | 101.641.840.738 [CHI PHT OLDA+CP TU VAN + CP P 101.641.540.735

wv iene 4L34558747| - 434858748 45491146235

[cu Pn pi PHONG 3200190029 — 32010736 — 3526109895

vt pene Ne HƠI GIAN XÂY 199.959.376,000 19995937500

XI HÔNG MỨC ĐẦU TƯ BỰAY 15105716)96| 1920059149) — 19020757

(Nguôn: Thuyết mình Dự án đ

te Công trình Dự án Tổ hợp Khách san và Căn hộ cao cấp Duyên hải Miễn Trung Central Coast lập ngày 31/01/2018)

* Thông số đẫu vào tính toán

~ Căn cứ vào giá trị tổng mức đầu tư theo thiết kế cơ sở đã được lập

~ Đồng tiền sử dụng: Việt Nam đồng (VNĐ)

- Giá trị tính toán: trước VAT ~ Thời gian tính toán dự án: 28 năm

- Nguồn vốn sử dụng: Vốn chủ sở hữu, vốn vay Ngân hàng, vốn

Trang 39

Bảng 2.3 Chỉ tiết về Thông số hoạt động của Dự án

SIE Nội dung Giám ]DVT

1_— [Hhuế thụ nhập doanh nghiệp 20% |năm

2— [Thời hạn vn

2.1 [Thời gian cho vay Khôi căn hộ T|ăm

22 |Thời hạn cho khối khach sạn 13|năm

3 ]Kỳhantrảgốc wy ngân hàng 3 [thing 4 — ]Kỳ hạn trả lãi vay ngân hàng 3 [thing Š_ |Thời giankhẩuhao 5.1 | Xây lắp khối khách sạn 25 |năm %2 [Trang shidt bi a 5.3 [Chi phi cin lai ác $£_ |OSDđát

6 — [Tý suất chiếc khẩu VACC) dự án, 6.1 |T§ suất chiết khâu đội với Khói căn hộ

6.2 |ƒW tlấtchiết khẩu đối với khối khách

bạn

7 _—_ ]Chí phí sửa dụng vôn các loại nguôn xôn,

71 |Suắt sinh lời trên vốn CSH dự kiến 15% năm

72 |Lài suất vay ngân hàng 10.5%4|näm 73 [Lai sudt vay vin huy động Khác 1194luấm 74 |PMphimgeônvriuy động thhám cm 1s%lham

7— |Phá sinh in vay Tiên vay phát sinh vio eubi mỗi quý

ụ R Hiền wy được giải ngân đều cho mỗi

8 |Giai nga tién vay unten

9 [Phuong pháp khâu hao áp dụng [Ap dụng khâu hao đường thăng

10 [Số ngày hoạt động trong năm, ngày

11_— |Số tháng hoại đông trong năm lháng

12 |Giátithanhlý dưán [Tong mite dau tw Khoi KS

13 [Thuế suất thuê VAT

14 [TY giáhỗi đoái áp dụng 23230|VND/USP [Tý giá áp dụng là tỷ giá bán của VCB tại ngày 31/01/2018 (Nguồn: Thuyẫt mình Dự ân đầu tư Công trình Dự án Tổ hợp Khách sạn và Cần hộ cao cắp Duyén hai Mién Trung Central Coast lp ngdy 31/01/2018) ngoài

* Cơ cấu nguồn vốn đầu tư dự án

Trang 40

Ưu điểm của vốn tự có là chỉ phí huy động vốn thấp, vốn thuộc sở hữu của doanh nghiệp nên chủ đầu tư có toàn quyển chủ động quyết định sử dụng chúng mà không gặp phải bất cứ một sự cản trở nào, nguồn vốn huy động từ nội bộ thường có chỉ phí cơ hội thấp do đó an toàn hơn cho chủ

đầu tư trong quá trình đầu tư Tuy nhiên, nếu tăng tỷ lệ huy động nguồn vốn

nội bộ quá cao thì có thể làm suy giảm khả năng tài chính hiện tại của công ty do đó có thể sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ các hoạt động khác của công ty,

lam giảm tỉ suất sinh lợi vốn tự có của doanh nghiệp, điều này trực tiếp ảnh hưởng đến tỉ suất lợi nhuận trên cô phần của cỗ đông

Trong khi đó, nếu đi vay vốn ngân hàng thì trách nhiệm đối với các

chủ tín dụng sẽ kết thúc khi trả hết nợ, lãi suất trả cho vốn vay còn có thể được khấu trừ vào thuế của doanh nghiệp nên giảm bớt chỉ phí thực tế về vốn Nhưng sẽ tạo sức ép đáng kể đối với doanh nghiệp Bắt luận khả năng tài chính của doanh nghiệp như thé nào, cả vốn và lãi đều phải được thanh

toán đúng cam kết và nguồn vốn này thường chỉ được sử dụng trong một thời gian ngắn Ngoài ra, nếu doanh nghiệp có vấn đề về tài chính thì khoản nợ:

Định dạng
Số trang	107
Dung lượng	15,96 MB