Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người trung niên có thu nhập khá tại TP. HCM

Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người trung niên có thu nhập khá tại TP. HCM.Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người trung niên có thu nhập khá tại TP. HCM.Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người trung niên có thu nhập khá tại TP. HCM.Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người trung niên có thu nhập khá tại TP. HCM.Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người trung niên có thu nhập khá tại TP. HCM.Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người trung niên có thu nhập khá tại TP. HCM.Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người trung niên có thu nhập khá tại TP. HCM.Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người trung niên có thu nhập khá tại TP. HCM.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Theo Tổng Cục Thống Kê, trong 10 năm qua, căn hộ chung cư đã trở thành lựa chọn ưu tiên hàng đầu cho nơi an cư của người dân, với tỷ lệ sở hữu tại thành phố tăng 1,6 lần Năm 2019, tỷ lệ này đạt 5,8%, cho thấy sự ưa chuộng ngày càng cao đối với căn hộ chung cư so với nhà phố Từ 2009 đến 2019, không chỉ các thành phố lớn mà các tỉnh lân cận như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũng ghi nhận mức tăng trưởng 567% và 683% về nhu cầu sống trong căn hộ chung cư.

Trước sự bùng nổ của thị trường bất động sản, các nhà phát triển đang cho ra mắt nhiều loại hình căn hộ chung cư, bao gồm căn hộ hạng A, hạng B+, và hạng B, mỗi loại mang những đặc trưng và ưu điểm riêng Các dự án ngày càng cao cấp, sang trọng và tích hợp nhiều tiện ích tối ưu Theo kinh nghiệm trong ngành, giá cả là yếu tố quan trọng đi đôi với chất lượng, khiến những người trung niên có thu nhập khá thường lựa chọn các căn hộ hạng B và hạng B+.

Trong những năm qua, nhiều nghiên cứu đã được thực hiện về các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư, nhưng chưa có nghiên cứu nào tập trung vào người trung niên có thu nhập khá tại Việt Nam Khi chất lượng và tiện ích của căn hộ chung cư ngày càng được nâng cao, nhóm đối tượng này tại các thành phố lớn đang tìm kiếm những lựa chọn phù hợp với nhu cầu sống của họ Việc nghiên cứu hành vi mua căn hộ của người trung niên có thu nhập khá tại TP HCM không chỉ có ý nghĩa lý thuyết mà còn thực tiễn, giúp các nhà phát triển và nhà đầu tư hiểu rõ hơn về nhu cầu, kỳ vọng và sở thích của người mua, từ đó hỗ trợ trong việc xây dựng chiến lược phát triển đô thị và giải quyết vấn đề nhu cầu nhà ở tại thành phố.

Thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh đang trải qua những biến đổi mạnh mẽ với sự gia tăng của các khu chung cư cao tầng, cung cấp hàng chục nghìn căn hộ Gần đây, người mua nhà lần đầu chủ yếu là giới trung niên, họ không chỉ có khả năng kiếm tiền mà còn biết tận hưởng cuộc sống theo cách riêng Thế hệ này đang hình thành xu hướng sống mới, ưu tiên không gian sống chất lượng với thu nhập ổn định Các nhà phát triển bất động sản đang chú trọng đến việc triển khai căn hộ chung cư hạng A và B+ để phục vụ nhu cầu của người trung niên có thu nhập khá Từ những yếu tố này, tác giả đã chọn nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của những người trung niên có thu nhập khá tại Tp.HCM”, một đề tài có tính chất thiết thực và ý nghĩa khoa học.

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

C ÁC NGHIÊN CỨU TẠI NƯỚC NGOÀI

Trong những thập kỷ qua, nhiều nghiên cứu đã được thực hiện về ý định và hành vi mua bất động sản trên toàn cầu Một nghiên cứu tại Ammam-Jordan của Mwfeg và cộng sự (2011) đã phân tích năm yếu tố độc lập: Kinh tế, Thẩm mỹ, Địa lý, Tiếp thị và Xã hội, với biến phụ thuộc là quyết định mua nhà Kết quả cho thấy các yếu tố này đều có ảnh hưởng tích cực đến quyết định mua nhà, trong khi độ tuổi và giới tính không tạo ra sự khác biệt đáng kể Tuy nhiên, trình độ học vấn và tình trạng hôn nhân lại có tác động rõ rệt Hạn chế của nghiên cứu là kích thước mẫu nhỏ và chưa xem xét đến phân khúc chung cư.

Nghiên cứu của tác giả Tan (2021) về mô hình đáp ứng nhu cầu và quyết định sở hữu nhà ở của người mua lần đầu tại Kuala Lumpur, Malaysia, đã xác định bốn biến độc lập: Vị trí, Môi trường sống, Cấu trúc căn hộ và Văn hóa xã hội, với biến phụ thuộc là quyết định mua nhà lần đầu Nghiên cứu này có ưu điểm là số lượng mẫu nghiên cứu phong phú, từ đó làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định sở hữu nhà ở của người tiêu dùng lần đầu Kết quả cho thấy yếu tố vị trí thuận lợi cho học tập, làm việc và giải trí, cùng với môi trường sống, có tác động lớn nhất đến quyết định mua nhà Tuy nhiên, hạn chế của nghiên cứu là đối tượng khảo sát chưa đa dạng và chưa tập trung vào phân khúc chung cư.

Nghiên cứu của Numraktra Kul và cộng sự (2014) về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà xanh tại Thái Lan chỉ ra rằng có sáu yếu tố chính bao gồm Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thức về kiểm soát hành vi, Môi trường, Kinh tế và Vai trò của chính phủ Tất cả các yếu tố này đều có tác động trực tiếp đến ý định mua nhà xanh, trong đó chuẩn chủ quan có ảnh hưởng lớn nhất, trong khi yếu tố môi trường có tác động nhỏ nhất Tuy nhiên, nghiên cứu này còn hạn chế do đối tượng nghiên cứu chưa được phổ biến, và ý định mua nhà xanh vẫn là một khái niệm mới mẻ tại các nước Đông Nam Á.

Một số nghiên cứu đáng chú ý về hành vi mua nhà bao gồm nghiên cứu của Connie và cộng sự (2001) về thị trường Đông Timor, nghiên cứu của Hong (2012) liên quan đến lựa chọn mua nhà tại Kuala Lumpur, Malaysia, nghiên cứu của Mwfeq Haddad và cộng sự (2011) về quyết định mua nhà ở Amman, Jordan, cùng với nghiên cứu của Mansi Misra và cộng sự (2013) về hành vi mua căn hộ tại Delhi, Ấn Độ.

C ÁC NGHIÊN CỨU TẠI V IỆT N AM

Tại Việt Nam, nhiều nghiên cứu đã được thực hiện về hành vi mua bất động sản, bao gồm các nghiên cứu về hành vi mua chung cư tại TP HCM giai đoạn 2006-2012 (Dĩnh, 2014), quyết định mua chung cư của khách hàng tại Cty Phú Mỹ Hưng (Mai, 2014), và hành vi mua chung cư tại TP Vũng Tàu (Lâm & ctg, 2020) Những nghiên cứu này diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang tăng trưởng mạnh mẽ Các tác giả đã kế thừa các yếu tố toàn cầu ảnh hưởng đến hành vi mua bất động sản, đồng thời bổ sung các yếu tố thực tiễn tại Việt Nam, như dịch vụ hậu mãi, hình ảnh thương hiệu, và nhận thức về chủ đầu tư, nhằm phù hợp với văn hóa địa phương.

Mô hình nghiên cứu của Phạm Thị Vân Trinh và Nguyễn Minh Hà (2011) về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ cao cấp tại TP.HCM bao gồm 11 biến độc lập như Hướng, Diện tích, Giá giao dịch, Tiện ích, Vay ngân hàng, Thanh toán, Quảng cáo, Khuyến mãi, Hệ thống phân phối, Nhóm tham khảo và Thu nhập Kết quả phân tích cho thấy thu nhập và nhóm tham khảo không ảnh hưởng đến quyết định mua Nghiên cứu thành công trong việc xây dựng bộ thang đo có giá trị thực tiễn, hữu ích cho doanh nghiệp trong phân khúc bất động sản căn hộ cao cấp Tuy nhiên, hạn chế của mô hình là đối tượng khảo sát chỉ tập trung vào những người đã mua và sở hữu căn hộ, dẫn đến việc không thể đánh giá mạnh mẽ nhu cầu và động lực quyết định mua từ những đối tượng khác.

K HOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU

Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng hầu hết các mô hình xây dựng đều dựa trên các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua, ý định mua hoặc quyết định mua, cùng với cảm nhận của khách hàng về bất động sản Những yếu tố cơ bản thường được nhắc đến bao gồm: tình hình tài chính và thu nhập, vị trí địa lý, môi trường sống, tiện ích đi kèm, giá trị của tài sản và các yếu tố tâm lý ảnh hưởng đến người mua Kết quả nghiên cứu giúp xác định tác động của các yếu tố này, từ đó đề xuất các ứng dụng thực tiễn cho doanh nghiệp trong ngành Các nghiên cứu trước đây đã đóng góp quan trọng vào việc hiểu biết hành vi tiêu dùng trong lĩnh vực chung cư và nhà ở.

Các mô hình nghiên cứu trước đây đã xác định được nhiều biến độc lập ảnh hưởng đến biến phụ thuộc, trong đó có những biến có tác động mạnh và những biến có tác động nhẹ hoặc không có tác động Hơn nữa, các nghiên cứu cũng đề xuất các giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn phù hợp với mô hình nghiên cứu.

Các nghiên cứu đều có đối tượng và phạm vi rõ ràng, giúp đạt được kết quả theo mục tiêu đề ra Sự khác biệt giữa nghiên cứu trong nước và nước ngoài nằm ở chỗ, nghiên cứu nước ngoài thường chú trọng đến các yếu tố xã hội, trong khi nghiên cứu trong nước ít quan tâm hơn đến yếu tố này trong việc xây dựng mô hình nghiên cứu.

Tác giả đã tham khảo các nghiên cứu trước đây liên quan đến hành vi mua sắm trong cả tiêu dùng trực tuyến và truyền thống Trong lĩnh vực bất động sản, hầu hết các nghiên cứu tập trung vào việc nhận diện ý định hoặc quyết định mua, chủ yếu là các căn hộ chung cư tại các quốc gia Châu Á, đặc biệt là khu vực Đông Nam Á, nơi có nhiều nét văn hóa tương đồng với Việt Nam.

Nghiên cứu về hành vi mua căn hộ chung cư cao cấp từ hạng B trở lên cho người trung niên có thu nhập khá tại TP HCM hiện còn hạn chế Đối tượng này đang gia tăng do sự chuyển đổi dân số từ trẻ sang trung niên tại Việt Nam, cùng với xu hướng cải thiện tài chính và sự phát triển đa dạng trong thiết kế kiến trúc nhà ở Tác giả tiến hành tổng hợp và đánh giá các nghiên cứu hiện có để khởi động nghiên cứu về hành vi mua căn hộ chung cư của nhóm đối tượng này.

Tác giả nghiên cứu phân khúc tiềm năng tại khu vực HCM, nhằm đáp ứng lời kêu gọi của Chính Phủ về giải pháp nhà ở cho các thành phố lớn Nghiên cứu tập trung vào nhóm nhân khẩu học là người trung niên có năng lực tài chính tốt, đây là đối tượng khách hàng tiềm năng cho ngành bất động sản và các công ty trong lĩnh vực này.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Mục tiêu chính của nghiên cứu là phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người trung niên có thu nhập khá tại TP HCM Ngoài ra, tác giả cũng đề ra các mục tiêu nghiên cứu cụ thể nhằm hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản và nhu cầu của nhóm đối tượng này.

Mô hình lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người trung niên có thu nhập khá tại TP.HCM bao gồm những yếu tố như tâm lý tiêu dùng, nhu cầu về không gian sống, vị trí địa lý, và khả năng tài chính Nghiên cứu này nhằm hiểu rõ hơn về động cơ và sự lựa chọn của nhóm đối tượng này trong thị trường bất động sản, từ đó cung cấp những thông tin hữu ích cho các nhà đầu tư và phát triển dự án.

 Xác định các nhân tố tác động tới hành vi mua căn hộ chung cư của những người trung niên có thu nhập khá tại TP.HCM.

Đo lường ảnh hưởng của các yếu tố đến hành vi mua căn hộ chung cư của người trung niên có thu nhập khá tại TP.HCM là một nghiên cứu quan trọng Nghiên cứu này giúp xác định những yếu tố quyết định trong quyết định mua nhà của nhóm đối tượng này, từ đó cung cấp thông tin hữu ích cho các nhà đầu tư và phát triển bất động sản Việc hiểu rõ hành vi mua sắm của người trung niên sẽ góp phần nâng cao hiệu quả tiếp thị và phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu của họ.

Nghiên cứu này nhằm đo lường ảnh hưởng của các yếu tố nhân khẩu học đến hành vi mua căn hộ chung cư của người trung niên có thu nhập khá tại TP.HCM Các yếu tố như độ tuổi, giới tính, tình trạng hôn nhân và trình độ học vấn sẽ được phân tích để hiểu rõ hơn về xu hướng và quyết định mua sắm của nhóm đối tượng này Kết quả sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về thị trường bất động sản và giúp các nhà đầu tư điều chỉnh chiến lược tiếp cận phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng.

Để tăng cường sức mua căn hộ chung cư tại TP.HCM, các chủ đầu tư và nhà kinh doanh cần chú trọng đến việc nâng cao thương hiệu và khả năng phục vụ Điều này bao gồm việc lắng nghe và đáp ứng nhu cầu của khách hàng, đồng thời đưa ra các chiến lược quản trị phù hợp Việc cải thiện chất lượng dịch vụ và tạo ra những trải nghiệm tích cực cho khách hàng sẽ góp phần thúc đẩy doanh số bán hàng trong thị trường căn hộ chung cư.

Các câu hỏi nghiên cứu được đề xuất là:

 Các nhân tố nào tác động tới hành vi mua căn hộ chung cư của những người trung niên có thu nhập khá tại TP HCM như thế nào?

Các giải pháp và chính sách phát triển thị trường căn hộ chung cư cần được thiết lập nhằm hỗ trợ nhà phát triển nhà ở và nhà đầu tư trong việc hoạch định chiến lược hiệu quả Đồng thời, những chính sách này cũng giúp người tiêu dùng dễ dàng lựa chọn sản phẩm tối ưu nhất cho nhu cầu của họ.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Tác giả áp dụng phương pháp nghiên cứu định tính để xây dựng cơ sở cho mô hình, các thang đo và mẫu nghiên cứu, sau đó tiến hành sử dụng các phương pháp phân tích định lượng.

Bài viết tổng quan lý thuyết và các nghiên cứu trước đây ở cả nước ngoài và Việt Nam, từ đó đề xuất các giả thuyết và mô hình nghiên cứu Đồng thời, tác giả cũng đưa ra thang đo nháp, khởi đầu bằng việc áp dụng kỹ thuật định tính.

Tác giả tiến hành thảo luận nhóm với những người trung niên có thu nhập khá tại TP HCM, bao gồm khách hàng đã mua chung cư Bên cạnh đó, tác giả phỏng vấn sâu các nhà phát triển, chuyên gia đầu tư và nhà phân phối sản phẩm căn hộ hạng A, B Sau khi ghi nhận và tổng hợp ý kiến đánh giá, tác giả điều chỉnh thang đo và xây dựng mô hình cuối cùng trước khi đưa vào nghiên cứu.

Các buổi thảo luận nhóm được chia thành hai phần: buổi đầu tiên là "thảo luận nhóm" với người trung niên có thu nhập khá, nhằm tìm hiểu vị trí cầu của thị trường Buổi thứ hai là "phỏng vấn sâu", tổ chức cho các chuyên gia, nhà phát triển nhà ở và người trung niên có thu nhập khá, tạo cơ hội để trao đổi thông tin và ý kiến.

Tác giả đã xây dựng bảng câu hỏi để đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người trung niên có thu nhập khá tại TP HCM, điều chỉnh thang đo cho phù hợp với nghiên cứu nhằm đạt được kết luận chính xác Qua đó, nghiên cứu cũng giúp hiểu rõ hơn về các yếu tố tác động đến hành vi mua và xây dựng giả thuyết để củng cố các yếu tố chính trong bài nghiên cứu.

Sau khi thu thập các mẫu phù hợp, tác giả tiến hành đối chiếu với thang đo và thực hiện nghiên cứu định lượng Với số lượng mẫu đã được chọn lọc, tác giả sử dụng phần mềm SPSS để kiểm định thang đo cùng các giả thuyết nghiên cứu.

NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬN VĂN

V Ề MẶT LÝ THUYẾT

Nghiên cứu này hệ thống hóa lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư, tập trung vào nhóm người trung niên tại TP.HCM, một đối tượng tiềm năng với sức mua cao Các nghiên cứu trước chỉ đề cập đến hành vi mua hàng đại trà mà chưa nhấn mạnh vào nhóm cụ thể, do đó nghiên cứu này giới hạn thu nhập của đối tượng để tăng tính chính xác Thêm vào đó, nghiên cứu diễn ra trong bối cảnh phục hồi kinh tế sau đại dịch Covid-19 (2020 – 2022), tạo ra giá trị đặc biệt cho ngành bất động sản trong giai đoạn nhạy cảm này, giúp các nhà kinh doanh bất động sản có chiến lược tiếp cận hiệu quả hơn.

V Ề MẶT THỰC TIỄN

Nghiên cứu các yếu tố quyết định hành vi mua căn hộ chung cư của người trung niên có thu nhập khá tại TP.HCM nhằm cung cấp dữ liệu cho các chiến lược phát triển nhà ở Từ đó, các sản phẩm căn hộ chung cư ở phân khúc trung và cao cấp sẽ được tối ưu hóa để đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng này.

Để đạt hiệu quả bán hàng cao nhất, các nhà phát triển nhà ở và nhà đầu tư cần có cái nhìn tổng quát về thị trường căn hộ chung cư, bao gồm nguồn cung và nhu cầu trên thị trường Việc này giúp họ lập kế hoạch chiến lược cung cấp sản phẩm căn hộ đúng thời điểm cần thiết.

Các dự án căn hộ chung cư mang lại nhiều ưu điểm cho con người như tiện ích hiện đại, không gian sống tiện nghi và an ninh tốt Tuy nhiên, vẫn còn một số nhược điểm cần khắc phục, chẳng hạn như vấn đề về quản lý dịch vụ và không gian chung Để đáp ứng nhu cầu và kỳ vọng của khách hàng về một môi trường sống đẳng cấp và chất lượng, cần đề xuất các giải pháp khả thi như cải thiện dịch vụ quản lý, tối ưu hóa thiết kế không gian sống và tăng cường các tiện ích phục vụ cư dân.

KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN

Ngoài lời mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và các phụ lục đính kèm, bài luận văn gồm có 04 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi khách hàng mua căn hộ chung cư

Chương 2: Mô hình và phương pháp nghiên cứu

Chương 3: Thực trạng, kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương 4: Một số giải pháp nhằm thúc đẩy hành vi mua căn hộ chung cư của người trung niên có thu nhập khá tại TP HCM

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH

L Ý LUẬN VỀ HÀNH VI NGƯỜI TIÊU DÙNG

1.1.1 Khái niệm về người tiêu dùng

Bryan A Ganer, tác giả của cuốn từ điển Black’s Law Dictionary (2019), đã định nghĩa người tiêu dùng là cá nhân thực hiện việc mua hàng hóa hoặc dịch vụ từ nhà cung cấp nhằm phục vụ cho bản thân, gia đình hoặc hộ gia đình, mà không nhằm mục đích bán lại.

Trong cuốn từ điển Kinh tế học hiện đại của David D Pearce (1999), người tiêu dùng được định nghĩa là các tổ chức và cá nhân có nhu cầu tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ cho chính mình, bao gồm cả hộ gia đình và các nhóm Một số nguồn thông tin khác cũng mô tả người tiêu dùng, hay còn gọi là người tiêu thụ cuối cùng, là những cá nhân và hộ gia đình sử dụng sản phẩm và dịch vụ trên thị trường.

Theo Chỉ thị số 1999/44/EC của Nghị Viện và Hội Đồng Châu Âu, người tiêu dùng được định nghĩa là những cá nhân thực hiện việc mua hàng hóa và dịch vụ theo các hợp đồng quy định trong chỉ thị, với mục đích không phải thương mại, mua bán hay nghề nghiệp.

Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, tại khoản 1, Điều 3, định nghĩa "Người tiêu dùng" là cá nhân, gia đình hoặc tổ chức mua và sử dụng hàng hóa, dịch vụ nhằm phục vụ cho mục đích tiêu dùng và sinh hoạt.

Theo Luật số 59/2010/QH12 về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, người tiêu dùng được định nghĩa là những cá nhân thực hiện hai hành vi chính: mua hàng hóa, dịch vụ và sử dụng hàng hóa, dịch vụ Hành vi mua diễn ra khi người tiêu dùng có nhu cầu về sản phẩm, dịch vụ, tìm kiếm thông tin và tiến hành giao dịch Sau khi mua, họ sẽ sử dụng sản phẩm, từ đó cảm nhận giá trị, chất lượng và tiện ích của hàng hóa, dịch vụ đã chọn Định nghĩa này giúp phân biệt rõ ràng giữa người tiêu dùng và người kinh doanh, tạo điều kiện cho nhà cung cấp nhận diện đúng đối tượng khách hàng của mình.

1.1.2 Khái niệm về hành vi người tiêu dùng

Nhiều tổ chức và tác giả đã đưa ra các khái niệm đa dạng về hành vi người tiêu dùng từ nhiều góc độ khác nhau Dưới đây là một số quan điểm phổ biến về khái niệm này.

Hành vi người tiêu dùng đề cập đến quá trình mà cá nhân thực hiện việc mua sắm và sử dụng sản phẩm hoặc dịch vụ Nó bao gồm các yếu tố tâm lý và xã hội diễn ra trước và sau khi thực hiện hành động mua.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Dương (15/02/2022), hành vi được định nghĩa là chuỗi các hành động lặp đi lặp lại, phản ánh những hoạt động của cơ thể nhằm đáp ứng lại kích thích từ môi trường bên ngoài Hành vi có thể là hành động hoặc phản ứng của đối tượng, và thường được sử dụng để tác động đến xã hội Nó có thể thuộc về ý thức, tiềm thức, công khai hay bí mật, cũng như tự giác hoặc không tự giác Đặc biệt, hành vi là giá trị có thể thay đổi theo thời gian.

Hành vi người tiêu dùng bao gồm chuỗi hoạt động liên quan đến việc tìm hiểu, lựa chọn, mua sắm, sở hữu, sử dụng và loại bỏ sản phẩm hoặc dịch vụ, cùng với tâm trạng và cảm xúc của người tiêu dùng Quá trình này diễn ra qua các quyết định trước, trong và sau khi thực hiện các hành động, như được nêu bởi Blackwell, Miniard và Engel (2005).

Theo Hiệp hội Marketing Hoa Kỳ, hành vi người tiêu dùng là sự tương tác giữa các yếu tố kích thích từ môi trường và nhận thức của con người, qua đó dẫn đến sự thay đổi trong cuộc sống của họ.

Hành vi mua của người tiêu dùng đóng vai trò quan trọng trong giao dịch thương mại, đặc biệt là trong việc mua bán căn hộ chung cư Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua được chia thành hai nhóm chính: yếu tố bên trong và yếu tố bên ngoài Yếu tố bên trong bao gồm kiến thức, tài chính, nhận thức, thái độ, thói quen, động lực, tính cách, giá trị và lối sống Trong khi đó, yếu tố bên ngoài liên quan đến vị trí địa lý, vị trí căn hộ, thiết kế, công năng, uy tín chủ đầu tư, chất lượng dịch vụ, thẩm mỹ và pháp lý Ngoài ra, các yếu tố phụ như gia đình, bạn bè và đồng nghiệp cũng có tác động gián tiếp đến quyết định mua.

1.1.3 Quá trình của hành vi người tiêu dùng

Quá trình mua hàng được Engel giới thiệu lần đầu vào năm 1968 và sau đó được Philip Kotler phát triển, mô tả các giai đoạn quyết định mua hàng của người tiêu dùng Quá trình này thường bao gồm năm giai đoạn chính.

Hình 1.1 - Mô hình quá trình hành vi người tiêu dùng (Nguồn Philip Kotler, 2001)

Trong một số trường hợp, các bước trong quy trình quyết định mua sắm có thể bị bỏ qua hoặc thay đổi thứ tự Chẳng hạn, khi thông tin đã rõ ràng và không có sự lựa chọn cần thiết, người tiêu dùng có thể bỏ qua các bước đánh giá Sau khi sản phẩm được mua và nhu cầu được thỏa mãn, hành vi đánh giá sau khi mua cũng có thể không diễn ra.

C Ơ SỞ LÝ THUYẾT

1.2.1 Thuyết hành động hợp lý (TRA)

Mô hình TRA (Ajzen và Fishbein, 1970) chỉ ra rằng xu hướng tiêu dùng là yếu tố dự đoán hành vi tiêu dùng hiệu quả nhất Hai yếu tố chính ảnh hưởng đến xu hướng mua sắm của khách hàng là thái độ và chuẩn chủ quan Thái độ được đánh giá qua nhận thức về các thuộc tính sản phẩm, trong đó người tiêu dùng chú trọng đến những thuộc tính mang lại lợi ích thiết thực Nếu xác định được trọng số của các thuộc tính này, ta có thể dự đoán chính xác lựa chọn của người tiêu dùng Chuẩn chủ quan được đo lường qua sự ảnh hưởng của những người xung quanh như gia đình và bạn bè, và mức độ ảnh hưởng này tùy thuộc vào sự ủng hộ hay phản đối của họ đối với quyết định mua sắm Sự thân thiết và niềm tin của người tiêu dùng vào những người liên quan càng cao thì ảnh hưởng đến quyết định mua càng lớn Ý định mua của người tiêu dùng chịu tác động từ những người này với các mức độ ảnh hưởng khác nhau.

1.2.2 Thuyết hành vi dự định (TPB) Được phát triển từ lý thuyết hành động hợp lý, giả định rằng một hành vi có thể được dự báo hoặc giải thích bởi các xu hướng hành vi để thực hiện hành vi đó Các xu hướng hành vi được giả sử bao gồm các nhân tố động cơ mà ảnh hưởng đến hành vi, và được định nghĩa như là mức độ nỗ lực mà mọi người cố gắng để thực hiện hành vi đó (Ajzen, 1991).

Xu hướng hành vi được hình thành từ ba yếu tố chính: đầu tiên là thái độ, phản ánh đánh giá tích cực hoặc tiêu cực về hành vi; thứ hai là ảnh hưởng xã hội, liên quan đến sức ép xã hội để thực hiện hoặc không thực hiện hành vi; cuối cùng là thuyết hành vi dự định (TPB) của Ajzen, trong đó ông bổ sung yếu tố kiểm soát hành vi cảm nhận vào mô hình TRA Yếu tố này thể hiện sự dễ dàng hay khó khăn trong việc thực hiện hành vi, phụ thuộc vào nguồn lực và cơ hội sẵn có Ajzen cho rằng kiểm soát hành vi cảm nhận không chỉ tác động trực tiếp đến xu hướng thực hiện hành vi mà còn dự đoán hành vi nếu người thực hiện có cảm nhận chính xác về mức độ kiểm soát của mình.

T ẠI SAO PHẢI NGHIÊN CỨU HÀNH VI MUA HÀNG

Khi nghiên cứu hành vi khách hàng, các doanh nghiệp ngày càng nhận thức rõ ràng về tầm quan trọng của việc này trong việc hiểu nhu cầu và thói quen tiêu dùng của khách hàng.

Để cạnh tranh hiệu quả với đối thủ, doanh nghiệp cần tiếp cận và hiểu rõ khách hàng, từ đó nhận diện đầy đủ động cơ mua sắm của họ.

Để triển khai sản phẩm mới và xây dựng chiến lược Marketing hiệu quả, doanh nghiệp cần nghiên cứu hành vi khách hàng Việc thiết kế sản phẩm với chức năng, hình dáng, kích thước và tiện ích phù hợp sẽ thu hút sự chú ý của khách hàng mục tiêu và đáp ứng sở thích của họ.

Hiểu biết sâu sắc về khách hàng là yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp phát triển các chiến lược Marketing hiệu quả, ảnh hưởng tích cực đến hành vi tiêu dùng Chẳng hạn, việc giới thiệu sản phẩm phù hợp với các đặc điểm cá nhân và xã hội của khách hàng sẽ khuyến khích họ quyết định mua sắm.

Hiểu biết về hành vi khách hàng là yếu tố quan trọng không chỉ cho doanh nghiệp mà còn cho các tổ chức phi lợi nhuận và cơ quan chính phủ Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của khách hàng và điều chỉnh các chính sách liên quan đến hoạt động marketing.

C ÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG

Theo nghiên cứu của Philip Kotler năm 2009, có bốn yếu tố chính ảnh hưởng đến hành vi mua hàng của người tiêu dùng, bao gồm yếu tố văn hóa, yếu tố xã hội, yếu tố cá nhân và yếu tố tâm lý.

Hình 1.2 - Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của người tiêu dùng

(Nguồn Philip Kotler và Gary Armstrong, 2009)

1.4.1 Các yếu tố văn hóa

Các yếu tố văn hóa có ảnh hưởng lớn đến hành vi mua sắm của người tiêu dùng Những yếu tố này được thể hiện rõ trong nền văn hóa, nơi có các nhánh văn hóa nhỏ hơn Ngoài ra, giai cấp xã hội cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành các yếu tố văn hóa này.

Mỗi quốc gia và dân tộc đều sở hữu nền văn hóa đặc trưng, phản ánh hệ thống giá trị và truyền thống lâu đời Văn hóa mang đậm phong cách riêng, phù hợp với từng vùng miền và địa phương, đồng thời thể hiện sự phát triển kế thừa và gìn giữ các giá trị văn hóa độc đáo.

Văn hóa đóng vai trò quan trọng trong hành vi mua sắm của người tiêu dùng, như việc ẩm thực Thái Lan nổi bật với các món ăn cay, hay thói quen ngồi bệt và nằm bệt của người Nhật thay vì sử dụng bàn ghế cao Hơn hai thập kỷ trước, khái niệm căn hộ chung cư còn xa lạ với nhiều gia đình Việt Nam, trong khi ở Hong Kong, căn hộ chung cư đã phát triển mạnh mẽ từ lâu do hạn chế về quỹ đất và nhu cầu nhà ở cao.

 Nhánh văn hóa hay còn gọi là tiểu văn hóa:

Nhánh văn hóa là một phần quan trọng trong nền văn hóa tổng thể, tương tự như những nhánh sông nhỏ chảy vào một con sông lớn, tạo nên sự phong phú và đa dạng của văn hóa Nó được hình thành từ các tập tục và thói quen của một nhóm tổ chức hoặc cá nhân trong một khu vực cụ thể, nơi có sự đồng nhất về dân tộc, tín ngưỡng và đặc điểm nghề nghiệp, từ đó tạo nên những đặc trưng văn hóa riêng biệt của từng vùng miền.

Từ xa xưa, mọi quốc gia trên thế giới đều hình thành giai tầng xã hội ổn định, ảnh hưởng đến hành vi mua sắm của người tiêu dùng Các tầng lớp xã hội khác nhau sẽ lựa chọn sản phẩm phù hợp với thói quen và nhu cầu của họ, điều này cho thấy giai cấp xã hội đóng vai trò quan trọng trong quyết định tiêu dùng.

1.4.2 Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến hành vi mua sắm của người tiêu dùng Dù không phải lúc nào cũng cần thiết, nhưng để đạt được kết quả tối ưu, việc chú ý đến các yếu tố này là cần thiết Theo nghiên cứu của Kotler (2005), nhóm tham khảo, gia đình, và vai trò – địa vị xã hội đều có tác động đến quyết định mua hàng Nhóm tham khảo hiện nay không chỉ giới hạn trong các tổ chức hay cá nhân, mà còn bao gồm nhiều nguồn thông tin như đối thủ cạnh tranh, công nghệ 4.0, các trang mạng điện tử, và trải nghiệm từ những người có kinh nghiệm Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến suy nghĩ và hành vi mua sắm của người tiêu dùng.

Trong nhóm tham khảo được chia ra làm nhiều nhóm nhỏ chi tiết nghiên cứu rõ mức độ ảnh hưởng đến hành vi người tiêu dùng

Nhóm sơ cấp bao gồm bạn bè, đồng nghiệp, hàng xóm và những người quen, có vai trò quan trọng trong việc tác động trực tiếp và thường xuyên đến tâm lý và suy nghĩ của người tiêu dùng.

Nhóm thứ cấp, thường là các tổ chức có ảnh hưởng lớn đến hành vi của người tiêu dùng, đóng vai trò quan trọng trong quá trình ra quyết định Khi người tiêu dùng tìm hiểu về căn hộ chung cư, họ thường đến các tổ chức uy tín để nhận thông tin Nếu thông tin từ những tổ chức này không đáp ứng kỳ vọng của họ, điều này sẽ ngay lập tức ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của họ.

Nhóm ngưỡng mộ đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy hành vi mua sắm của người tiêu dùng Họ không chỉ đồng tình và cổ vũ cho các quyết định mua hàng, mà còn tạo ra động lực và xu thế tiêu dùng mới Sự hiện diện của nhóm này còn giúp tạo ra nhiều điều kiện thuận lợi, ảnh hưởng tích cực đến hành vi mua của khách hàng.

Nhóm tẩy chay là những người có quan điểm trái ngược, họ thể hiện sự phản đối mạnh mẽ đối với hành vi mua sắm mà họ không đồng tình Trong bối cảnh này, gia đình có thể đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành và củng cố những quan điểm này.

Gia đình bao gồm ba thế hệ: ông bà, cha mẹ và con cái, có thể sống chung hoặc không Họ hàng gần gũi như anh chị em nội ngoại và họ hàng xa cũng đóng vai trò quan trọng Trong nhóm tham khảo gia đình, hành vi tiêu dùng thường bị ảnh hưởng mạnh mẽ nhất bởi vợ, chồng, con cái và ông bà (Solomon).

& ctg, 2006). c) Vai trò và địa vị xã hội:

Mỗi người tiêu dùng lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu cá nhân, và vai trò xã hội ảnh hưởng lớn đến hành vi mua sắm của họ Chẳng hạn, một nhân viên văn phòng có thể chỉ cần xe máy để đi làm, trong khi một tổng giám đốc thường chọn ô tô Khi đạt được một vị trí nhất định trong xã hội, con người thường có xu hướng chọn sản phẩm tương xứng với đẳng cấp của mình.

Vai trò và địa vị xã hội của con người không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố cá nhân mà còn chịu ảnh hưởng lớn từ vị trí địa lý Ở các vùng miền khác nhau, cách thức thể hiện vai trò và địa vị xã hội cũng có sự khác biệt rõ rệt.

1.4.3 Các yếu tố cá nhân

Các yếu tố cá nhân đóng vai trò quan trọng trong hành vi mua sắm của người tiêu dùng, bao gồm tuổi tác, nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế và lối sống Tuổi tác và giai đoạn của chu kỳ sống ảnh hưởng đến nhu cầu sở hữu tài sản lâu dài, với sự quan tâm đến chất lượng cuộc sống và sức khỏe Nghề nghiệp định hình sở thích và nhu cầu mua sắm, ví dụ như nhân viên văn phòng thường chọn căn hộ chung cư Hoàn cảnh kinh tế và lối sống cũng quyết định hành vi mua, khi người tiêu dùng xem xét khả năng tài chính trước khi đưa ra quyết định Những người có lối sống khác nhau, dù trong cùng một môi trường, sẽ có xu hướng chọn lựa bất động sản khác nhau, từ nhà phố sôi động đến căn hộ chung cư an toàn và hiện đại.

K HÁI QUÁT VỀ NGƯỜI TRUNG NIÊN VÀ THU NHẬP

1.5.1 Người trung niên a) Khái niệm người trung niên

Theo định nghĩa từ WHO tuổi trung niên sẽ bắt đầu từ độ tuổi 40 tuổi đến

Tuổi trung niên ở Việt Nam được xác định từ 35 đến 60 tuổi, trong khi ở một số quốc gia có tuổi thọ thấp, giai đoạn này có thể bắt đầu từ 35 tuổi Ở độ tuổi này, con người thường có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến xã hội và thế giới xung quanh, thay vì chỉ chăm sóc cho bản thân Họ mong muốn tạo ra hoặc để lại di sản cho thế hệ tương lai Tuy nhiên, nếu không được phát triển tốt, người trung niên có thể rơi vào tình trạng ích kỷ, chỉ tập trung vào cuộc sống cá nhân mà quên đi trách nhiệm với cộng đồng.

Theo Erikson, tuổi trung niên đặc trưng bởi sự xung đột giữa đổi mới và trí tuệ Đây là giai đoạn mà cuộc sống dần ổn định, với nhiều người đã đạt được những thành tựu theo định hướng cá nhân Theo Tháp nhu cầu của Maslow, tuổi trung niên nằm ở bậc 3, khi mà mong muốn về một gia đình yên ổn và chất lượng cuộc sống cả về thể chất lẫn tinh thần trở nên quan trọng, cùng với sự cần thiết có những mối quan hệ bạn bè tin cậy.

Suy nghĩ chín chắn và có cơ sở là yếu tố quan trọng để đưa ra quyết định đúng đắn Việc tham vấn các nguồn kiến thức đáng tin cậy giúp đảm bảo thông tin chính xác và cập nhật nhanh chóng Kinh nghiệm trong việc suy xét các vấn đề cũng góp phần nâng cao khả năng phân tích và đánh giá tình huống.

Nguồn thu nhập ổn định, xác định nơi làm việc ổn định, không có nhu cầu thay đổi môi trường làm việc nhiều.

Theo điều tra dân số tháng 7 năm 2021 của Tổng cục Thống kê, tỷ trọng dân số Việt Nam trong độ tuổi từ 15-64 đã tăng từ 56,1% lên 68,0% Sự gia tăng này cho thấy rằng các hành vi tiêu dùng của phân khúc trung niên cần được chú trọng và quan tâm hơn nữa.

 Khái niệm chung về thu nhập

Thu nhập là giá trị tài chính mà cá nhân, doanh nghiệp hoặc nền kinh tế thu được trong một khoảng thời gian nhất định từ các hoạt động như công việc và dịch vụ.

Thu nhập bao gồm các khoản như tiền lương, tiền công, tiền cho thuê tài sản và lợi nhuận kinh doanh, có thể đến từ nhiều nguồn khác nhau như lao động, sở hữu tài sản, thừa kế hoặc quà tặng Theo Điều 58 Hiến pháp năm 1992, công dân được quyền sở hữu thu nhập hợp pháp.

Người có thu nhập khá là người có thu nhập sẽ thuộc mức thu nhập từ 30.000.000 đồng / tháng đến 44.999.999 đồng/ tháng.

Bảng 1.1 - Thang phân chia các tầng lớp kinh tế xã hội SEC

Tầng lớp Thu nhập cá nhân (vnđ/tháng)

(Nguồn: Hiệp hội nghiên cứu thị trường ESOMAR)

K HÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ

1.6.1 Khái niệm căn hộ chung cư

Theo Luật Nhà ở năm 2014, nhà chung cư được định nghĩa là loại nhà có từ 02 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ với lối đi và cầu thang chung Nhà chung cư có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, cùng với hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức Định nghĩa này áp dụng cho cả nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp cho cả ở và kinh doanh.

 Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư gồm

Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lộ gia gắn liền với căn hộ đó.

Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật.

Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài diện tích thuộc sở hữu riêng.

Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực trong nhà chung cư bao gồm các yếu tố như khung, cột, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, cùng với hệ thống cấp điện, gas, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

1.6.2 Phân loại căn hộ chung cư

Theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD, căn hộ chung cư được phân loại thành ba hạng A, B, C dựa trên bốn nhóm tiêu chí cụ thể Việc phân hạng này nhằm đảm bảo chất lượng và tiêu chuẩn xây dựng của các chung cư.

(1) Nhóm tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc,

(2) Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật,

(3) Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội,

(4) Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành.

- Căn hộ chung cư hạng A

Theo tiêu chí xác định nhà chung cư hạng A, hành lang căn hộ cần có chiều rộng tối thiểu 1,8m Mỗi căn hộ phải được trang bị ít nhất 1 chỗ đậu xe ô tô có mái che Đối với thang máy, mỗi thang chỉ phục vụ tối đa 40 căn hộ.

Tiêu Chí Đánh Giá Phân Hạng Đối Với Nhà Chung Cư Hạng A

- Căn hộ chung cư hạng B

Hàng lang căn hộ phải có chiều rộng tối thiểu 1,5m, đảm bảo rằng ít nhất 02 căn hộ được trang bị 1 chỗ để xe ô tô có mái che Ngoài ra, thang máy sẽ phục vụ tối đa 50 căn hộ.

Tiêu Chí Đánh Giá Phân Hạng Đối Với Nhà Chung Cư Hạng B

- Căn hộ chung cư hạng C

Căn hộ chung cư hạng C là căn hộ không đáp ứng được các tiêu chí của căn hộ chung cư hạng A và hạng B.

Trong chương 1, tác giả phân tích và hệ thống hóa lý thuyết về hành vi người tiêu dùng, bao gồm các yếu tố nội tại và ngoại tại ảnh hưởng đến hành vi này Đối tượng nghiên cứu là nhóm trung niên có thu nhập khá, những người đã đạt được thành công trong cuộc sống, với tư duy chín chắn và nguồn tài chính ổn định Tác giả cũng giới thiệu khái niệm căn hộ chung cư, phân biệt với nhà phố và nhà ống, đồng thời mô tả cấu trúc và phân loại căn hộ chung cư thành các hạng A, B, C, mỗi hạng có các tiện ích và giá trị sống khác nhau, phục vụ cho nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng.

Tác giả trình bày các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi người tiêu dùng theo Philip Kotler và Gary Armstrong (2009), bao gồm cả yếu tố nội tại và ngoại tại Những cơ sở lý thuyết tổng quan này giúp xác định đặc điểm của đối tượng nghiên cứu, từ đó làm nền tảng cho mô hình nghiên cứu và giả thuyết trong Chương 2.

MÔ HÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Q UY TRÌNH NGHIÊN CỨU

Dựa trên cơ sở lý thuyết, tác giả đã xây dựng thang đo và tiến hành nghiên cứu sơ bộ bằng phương pháp định tính thông qua thảo luận nhóm và phỏng vấn trực tiếp các đáp viên Mục tiêu là bổ sung và điều chỉnh bảng câu hỏi thang đo, từ đó thiết lập thang đo chính thức Kết quả được thu thập thông qua việc gửi bảng câu hỏi cho đáp viên qua email hoặc các công cụ nhắn tin trực tuyến như Zalo, viHVr, và một số nhóm đáp viên được phỏng vấn trực tiếp để có kết quả ngay trên bảng câu hỏi.

Hình 2.1 - Quy trình nghiên cứu

Sau khi thu thập đủ mẫu cần thiết, tác giả thực hiện nghiên cứu định lượng bao gồm thống kê mô tả mẫu nghiên cứu, phân tích độ tin cậy của thang đo, và phân tích nhân tố khám phá (EFA) cho các thang đo Tiếp theo, tác giả tiến hành phân tích tương quan, phân tích hồi quy tuyến tính bội, và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu cùng với giả thuyết nhân khẩu học, nhằm đạt được kết quả cuối cùng cho công trình nghiên cứu.

M Ô HÌNH VÀ GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU

2.2.1 Các mô hình nghiên cứu liên quan a) Nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư tại thành phố Ammam (Jordan) của Mwfeg và cộng sự

Năm 2011, Mwfeg và ctg đã nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư tại Amman, Jordan, với giả thuyết gồm các biến độc lập: Kinh tế, Thẩm mỹ, Địa lý, Chiêu thị và Xã hội, trong khi biến phụ thuộc là Quyết định mua căn hộ Tác giả đã thu thập 120 mẫu khảo sát từ những người đã mua căn hộ trong 10 năm qua, và sau khi sàng lọc, còn lại 81 mẫu hợp lệ (chiếm 69,2%) Phân tích EFA chỉ ra năm yếu tố chính ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ: Thẩm mỹ, Tiếp thị, Kinh tế, Địa lý và Xã hội Qua các phép kiểm định t-test và Anova, nghiên cứu cho thấy sự khác biệt rõ rệt trong kết quả giữa các nhóm tuổi và giới tính, nhưng không có sự khác biệt đáng kể giữa các nhóm tình trạng hôn nhân hoặc trình độ học vấn trong quyết định mua căn hộ.

Hình 2.2 - Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà tại thành phố Ammam, Jordan

(Nguồn: Mwfeg và ctg, 2011) b) Nghiên cứu sự đáp ứng nhu cầu và quyết định sở hữu nhà ở của người mua lần đầu tại Kuala Lumpur, Malaysia

Năm 2012, Teck-Hong Tan đã nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định sở hữu nhà của người mua nhà lần đầu tại Kuala Lumpur, Malaysia Mô hình nghiên cứu bao gồm bốn biến độc lập: vị trí, môi trường sống, cấu trúc căn hộ và văn hóa xã hội, với biến phụ thuộc là quyết định mua nhà lần đầu Đối tượng khảo sát là thanh niên Malaysia, với 300 bảng câu hỏi được phát ra và 265 mẫu hợp lệ thu về Phân tích nhân tố xác định bốn yếu tố trong mô hình, trong đó vị trí (gần nơi mua sắm, trường học, công viên, nơi làm việc) và môi trường sống (mức phạm tội, bảo vệ) có tác động tích cực nhất đến quyết định mua Đặc biệt, yếu tố phòng ngủ trong cấu trúc căn hộ được quan tâm nhiều nhất, trong khi sự gần gũi với cửa hàng bán lẻ có thể làm giảm mong muốn sở hữu nhà của người khảo sát.

Quyết định mua căn hộ Đặc tính nhân khẩu học

Kinh tế nguyên nhân tiếng ồn, hoặc hình ảnh tiêu cực của các khách đến gia đình của người sở hữu.

Hình 2.3 - Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của những người mua lần đầu tại thành phố Kuala Lumpur, Malaysia

(Nguồn: Tan 2012) c) Mô hình về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ tại thành phố Delhi (Ấn Độ)

Nghiên cứu của Singh & ctg (2014) đã chỉ ra rằng năm biến độc lập gồm Sự tiện nghi, Tài chính, Vị trí, Phong cách sống và Bố trí đặc trưng có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ Qua khảo sát 146 mẫu từ những người đã mua căn hộ trong một năm, kết quả cho thấy Sự tiện nghi là yếu tố quan trọng nhất, tiếp theo là Tài chính, trong khi Vị trí, Phong cách sống và Bố trí đặc trưng có tác động thấp hơn Nghiên cứu cũng phát hiện sự khác biệt giữa nhóm tuổi trẻ và nhóm tuổi trung bình khoảng 58, trong đó người lớn tuổi chú trọng đến Tình trạng môi trường sống và Danh tiếng cư dân, trong khi nhóm trẻ lại ưu tiên các yếu tố Tài chính và vị trí gần trung tâm.

Quyết định sở hữu nhà Văn hoá xã hội Đặc tính nhân khẩu học

Hình 2.4 - Mô hình các yếu tố tác độn đến quyết định mua nhà tại thành phố New Dehli - Ấn Độ

(Nguồn: Singh & ctg -2014) d) Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam

Nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ (2012) tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam Mô hình nghiên cứu được xây dựng dựa trên phân tích các nghiên cứu trước đó, bao gồm 5 biến độc lập: đặc điểm nhà ở, không gian sống, tình trạng tài chính, khoảng cách và môi trường, với biến phụ thuộc là quyết định mua nhà Mô hình đã được thử nghiệm trên một mẫu nhỏ gồm 15 người để hiệu chỉnh trước khi tiến hành nghiên cứu chính thức trên 263 người.

Hình 2.5 - Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam

(Nguồn: Phan Thanh Sĩ, 2012) Ý định mua căn hộ chung

Quyết định mua nhà Đặc tính nhân khẩu học Môi trường

Nghiên cứu về quyết định mua nhà tại Việt Nam sử dụng các phương pháp như phân tích nhân tố và hồi quy đa biến, cho thấy rằng các yếu tố như tính năng căn nhà, không gian sống, tình trạng tài chính, khoảng cách và môi trường có ảnh hưởng đáng kể Trong đó, mối quan hệ giữa không gian sống và khoảng cách với quyết định mua nhà của khách hàng là mạnh mẽ nhất Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng chỉ ra rằng các đặc điểm nhân khẩu học như giới tính, tuổi tác, tình trạng hôn nhân, trình độ học vấn, nghề nghiệp và thu nhập không có tác động đáng kể đến quyết định mua nhà, và không có sự khác biệt trong quyết định này giữa các nhóm khác nhau.

Năm 2018, Hoàng Bá Cường đã tiến hành nghiên cứu về ý định mua chung cư tại TP HCM, tập trung vào đặc tính nhân khẩu học và thu nhập của giới trẻ Nghiên cứu thu thập 146 mẫu khảo sát, trong đó 71% người tham gia nằm trong độ tuổi 31-35 Kết quả phân tích bằng phần mềm SPSS 18.0 cho thấy yếu tố tài chính có tác động lớn nhất đến ý định mua, tiếp theo là vị trí, không gian sống, tính năng và môi trường sống Nhóm tuổi 31-35 thể hiện ý định mua mạnh nhất, trong khi nhóm tuổi 25-30 có ý định mua thấp nhất.

Hình 2.6 - Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư của giới trẻ tại TP HCM

(Nguồn: Hoàng Bá Cường, 2018) Ý định mua chung cư của giới trẻ Đặc tính nhân khẩu học Tính năng

Vị trí f) Mô hình nhận diện các ý định mua căn hộ tại TP HCM và xác định tầm quan trọng của yếu tố vị trí của Phương & ctg

Nghiên cứu của Phuong Viet Le-Hoang (2020) về ý định mua căn hộ tại TP HCM đã xác định năm yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định này, bao gồm Vị trí, Tính năng, Thương hiệu, Tài chính và Chuẩn chủ quan Khảo sát được thực hiện với 200 người có ý định mua căn hộ, cho thấy 69% trong số họ có kế hoạch mua nhà để ở, 13% để cho thuê, 16.5% nhằm mục đích bán lại để thu lợi nhuận, và phần còn lại là những người đầu tư vào tài sản dài hạn.

Nghiên cứu chỉ ra rằng vị trí căn hộ là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư, với nhiều người tiêu dùng ưu tiên lựa chọn gần đường cao tốc để thuận tiện di chuyển trong bối cảnh giao thông tại TP HCM Yếu tố thứ hai tác động mạnh đến ý định mua là chuẩn chủ quan, bao gồm ảnh hưởng từ gia đình, bạn bè và người thân Tiếp theo, yếu tố tài chính cũng đóng vai trò quan trọng, sau đó là các tính năng của căn hộ Cuối cùng, thương hiệu hoặc hình ảnh của chủ đầu tư có ít tác động nhất đến quyết định của họ.

Hình 2.7 - Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà tại TP HCM của - Phuong Viet Le-Hoang & ctg (2020)

Thương hiệu Ý định mua căn hộ chung cư Tài chính

Chuẩn chủ quan (Nguồn: Phuong Viet Le-Hoang và ctg, 2020) hình nghiên cứu đề xuất

Dựa trên các nghiên cứu trước đây, tác giả đã tổng hợp một bảng tóm tắt các mô hình nghiên cứu nhằm xem xét và tổng kết, từ đó làm nền tảng cho việc đề xuất mô hình nghiên cứu mới.

(Năm) Tên nghiên cứu tiền nhiệm Nội dung tóm tắt Kết quả chính

Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư tại thành phố

Tác giả nghiên cứu mối quan hệ giữa các biến độc lập như Kinh tế, Thẩm mỹ, Địa lý, Chiêu thị và Xã hội, với biến phụ thuộc là Quyết định mua căn hộ chung cư Nghiên cứu cũng kết hợp các biến kiểm soát nhân khẩu học Để thực hiện, tác giả đã phát và thu thập 120 phiếu khảo sát.

Nghiên cứu cho thấy có sự khác biệt rõ rệt trong kết quả trả lời giữa các nhóm tuổi và giới tính khác nhau; tuy nhiên, tình trạng hôn nhân và trình độ học vấn không có ảnh hưởng đáng kể đến quyết định mua căn hộ.

Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của những người mua lần đầu tại thành phố Kuala Lumpur,

Mô hình nghiên cứu gồm

Nghiên cứu này tập trung vào bốn biến độc lập: vị trí, môi trường sống, cấu trúc căn hộ và văn hóa xã hội, ảnh hưởng đến quyết định mua nhà lần đầu của thanh niên trẻ ở Malaysia Đối tượng khảo sát bao gồm 300 bảng câu hỏi, trong đó có 265 mẫu hợp lệ được thu thập.

Các yếu tố vị trí như gần nơi mua sắm, trường học, công viên và nơi làm việc có ảnh hưởng tích cực đến quyết định mua nhà Bên cạnh đó, môi trường sống, bao gồm mức độ tội phạm và an ninh xung quanh, cũng là mối quan tâm hàng đầu Đặc biệt, yếu tố số lượng phòng ngủ trong cấu trúc căn hộ được người tiêu dùng chú trọng nhiều nhất.

Mô hình các yếu tố tác độn đến quyết định mua nhà tại thành phố New Dehli - Ấn Độ

Nghiên cứu này tập trung vào ảnh hưởng của năm biến độc lập: Sự tiện nghi, Tài chính, Vị trí, Phong cách sống và Bố trí đặc trưng đến quyết định mua căn hộ Trong tổng số 172 mẫu khảo sát, 146 mẫu đã được thu thập thành công Kết quả cho thấy Sự tiện nghi là yếu tố quan trọng nhất, có tác động lớn nhất đến quyết định mua, tiếp theo là Tài chính, và các yếu tố còn lại có ảnh hưởng thấp hơn.

Vị trí, Phong cách sống và

P HƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.3.1.1 Xác định kỹ thuật định tính phù hợp

Mặc dù có nhiều thang đo từ các mô hình nghiên cứu trước đây, nhưng chưa có nghiên cứu nào tập trung vào hành vi mua của nhóm người trung niên có thu nhập khá trong phân khúc nhà chung cư Để xây dựng một mô hình nghiên cứu thực tiễn và hữu ích, tác giả đã thiết kế một nghiên cứu định tính trước khi tiến hành nghiên cứu định lượng, trong đó kỹ thuật "thảo luận nhóm" được đề xuất là phương pháp phù hợp nhất.

Thảo luận nhóm ở đây sẽ gồm có 02 nhóm đối tượng được chọn để thảo luận.

Nhóm một bao gồm các chuyên gia và lãnh đạo trong lĩnh vực bất động sản nhà chung cư, như quản lý công ty và sàn giao dịch bất động sản Nhóm thứ hai là nhóm đáp viên, gồm khách hàng đang có nhu cầu mua căn hộ chung cư hạng B hoặc những người đã từng mua căn hộ trước đó.

Bằng cách áp dụng kỹ thuật định tính thông qua thảo luận nhóm với các chuyên gia và nhóm đáp viên, tác giả có thể điều chỉnh thang đo mô hình nghiên cứu sao cho phù hợp với nhóm đối tượng khảo sát tại TP HCM Điều này không chỉ giúp cải thiện độ chính xác của nghiên cứu mà còn mở ra cơ hội phát triển thêm các giả thuyết mới liên quan đến những người ở độ tuổi trung niên có thu nhập khá.

 Đối tượng tham gia Đáp viên là đối tượng tham gia khảo sát là những cá nhân đáp ứng đầy đủ các tiêu chí sau:

Nằm trong độ tuổi từ 35 tuổi đến 60 tuổi (nguồn tổng hợp)

Có thu nhập cá nhân hàng tháng từ 30.000.000 VNĐ đến 45.000.000 VNĐ, đối tượng này bao gồm cả nam và nữ Họ đang có kế hoạch mua nhà chung cư trong vòng 5 năm tới hoặc đã mua căn hộ từ 2 năm trước Hiện tại, họ đang sinh sống và làm việc tại TP HCM.

Những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực Bất động sản là những người đáp ứng một trong các tiêu chí sau:

Hoạt động trong lĩnh vực môi giới nhà chung cư với ít nhất 3 năm kinh nghiệm (quy tắc 10.000 giờ - theo Malcolm Gladwell, 2008).

Là quản lý các công ty BĐS đã đầu tư nhà chung cư.

 Phương pháp chọn đối tượng khảo sát vào mẫu:

Do tính chất nghiên cứu định tính và việc áp dụng kỹ thuật "Thảo luận nhóm", tác giả cho rằng phương pháp chọn đối tượng khảo sát phù hợp nhất là phương pháp phi xác suất lấy mẫu thuận tiện.

Phương pháp này giúp tác giả đồng nhất thời gian và thời điểm cho các đáp viên, đồng thời lựa chọn những đáp viên chất lượng và nhiệt tình để tổ chức thảo luận nhóm hiệu quả.

Do giới hạn về thời gian, đặc biệt là ngân sách nên tác giả chỉ chia thành

Hai nhóm nhỏ đã được thành lập để thảo luận, bao gồm một nhóm thảo luận với bốn thành viên giữ các vị trí lãnh đạo trong công ty bất động sản chuyên kinh doanh căn hộ chung cư hạng B trở lên, và một nhóm đáp viên với bốn cặp thành viên.

Bảng 2.2 Phân chia các nhóm thảo luận

 Đáp viên là những cá nhân bao gồm đầy đủ các tiêu chí sau:

- Nằm trong độ tuổi từ 35 - 60 tuổi (nguồn tổng hợp)

- Có thu nhập cá nhân từ 30 r.đ đến 45 tr.đ/ tháng

- Giới tính: cả nam và nữ

- Đang và sẽ có kế hoạch mua nhà chung cư để ở trong 5 năm tới/ đã mua căn hộ từ 2 năm trước.

- Là cặp đôi đang sống và làm việc tai TP HCM

 Những người có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực BĐS là những người đáp ứng một trong các tiêu chí sau:

- Hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đặc biệt là nhà chung cư với ít nhất 3 năm kinh nghiệm.

2.3.1.3 Kết quả nghiên cứu định tính

Khi khách hàng có nhu cầu mua nhà chung cư, họ thường tìm hiểu các thông tin quan trọng như giá cả, giá trị thẩm định, lãi suất và các khoản phí liên quan Vị trí căn hộ gần nơi ở quen thuộc, trường học, bệnh viện và trung tâm thương mại là ưu tiên hàng đầu Môi trường sống cần hiện đại, an ninh, với các tiện ích như hồ bơi, phòng gym và khu vui chơi trẻ em Không gian sống phải được thiết kế hợp lý, đảm bảo đầy đủ chức năng cho sinh hoạt, thư giãn và học tập Chất lượng công trình và thiết bị cũng rất quan trọng, cùng với uy tín của chủ đầu tư và sự hỗ trợ từ ngân hàng Hồ sơ pháp lý cần được phê duyệt đầy đủ, đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình theo đúng cam kết với khách hàng.

Tài chính đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua nhà chung cư của khách hàng, với vị trí thuận tiện giúp tiết kiệm chi phí và thời gian di chuyển Các tính năng và không gian sống hiện đại không chỉ kích thích hành vi mua sắm mà còn ảnh hưởng đến giá nhà, với không gian rộng và thiết kế đẹp thường có giá cao hơn Gần đây, báo chí đã phản ánh nhiều vấn đề trong sinh hoạt của cư dân chung cư, trong đó tính năng phòng cháy chữa cháy của tòa nhà là mối lo ngại hàng đầu của những người có nhu cầu sở hữu nhà chung cư, đòi hỏi phải tuân thủ đúng quy định pháp luật.

Việc lựa chọn một căn hộ chung cư an toàn với thiết kế và diện tích phù hợp là rất quan trọng đối với người mua nhà hiện nay Họ ngày càng quan tâm đến vấn đề ô nhiễm môi trường và an ninh công cộng, những vấn đề thường được đề cập trên các phương tiện truyền thông Tiện ích cũng là yếu tố quan trọng, khi không gian cho công viên và khu vui chơi ngày càng hạn chế, người tiêu dùng ưu tiên những nơi có câu lạc bộ thể dục thể thao Bên cạnh đó, tính minh bạch của thị trường bất động sản đang giảm, khiến bằng chứng thực tế trở thành yếu tố đáng tin cậy nhất để đánh giá giá trị và chi phí Nhóm nghiên cứu đã đồng ý giữ nguyên mô hình nghiên cứu hiện tại mà không có đề xuất mở rộng, đồng thời điều chỉnh từ ngữ trong thang đo cho phù hợp với trình độ của đối tượng khảo sát.

Bảng 2.3 - Bảng ghi nhận thông tin và hiệu chỉnh thang đo

STT Tên biến Ký hiệu Thang đo đề xuất Thang đo điều chỉnh

VT01 Anh/Chị chọn căn hộ chung cư có vị trí gần trung tâm thành phố Không điều chỉnh

Căn hộ chung cư có vị trí gần nơi Anh/Chị và và các thành viên trong gia đình làm việc

VT03 Căn hộ chung cư có vị trí gần đầu mối giao thông (như: bến xe, bến tàu, sân bay, kênh rạch…) Không điều chỉnh

Căn hộ chung cư có vị trí thuận tiện (gần chợ, gần bệnh viện, gần trường học, trung tâm thương mại )

VT05 Căn hộ chung cư có vị trí gần với những người thân quen Không điều chỉnh

CQ01 Gia đình tôi nghĩ rằng tôi nên mua chung cư (để ở hoặc các mục đích khác) Không điều chỉnh

CQ02 Tôi sẽ mua căn hộ chung cư mà gia đình tôi khuyên tôi mua Không điều chỉnh

CQ03 Trước khi tôi ra quyết định mua, tôi luôn thu thập các thông tin tư người thân và bạn bè để ra quyết định

CQ04 Mua chung cư là một quyết định được nhiều người ngưỡng mộ, nhất là bạn bè tôi và gia đình Không điều chỉnh

Căn hộ chung cư với mức giá hợp lý sẽ phù hợp với tài chính của bạn và gia đình, bao gồm cả sự hỗ trợ tài chính từ người thân như bố, mẹ, anh, chị, em.

TC02 Được ngân hàng cho vay với tỷ lệ thế chấp tối đa Không điều chỉnh

TC03 Được ngân hàng cho vay với lãi suất hợp lý Không điều chỉnh

Chủ đầu tư đưa ra chính sách thanh toán hợp lý, phù hợp với khả năng thanh toán của Anh/Chị

KG01 Căn hộ chung cư có diện tích sử dụng phù hợp với gia đình Không điều chỉnh

Nội thất đảm bảo chất lượng (hệ thống chiếu sáng tốt, màu sơn, thiết bị vệ sinh đầy đủ tiện nghi, nhà bếp thông thoáng ) Không điều chỉnh

KG03 Anh/Chị chọn Căn hộ chung cư X vì có Không điều chỉnh

KG04 thiết kế cổ điển Không điều chỉnh

TN01 Căn hộ chung cư có kiến trúc thiết kế thông minh (có thể dễ dàng thay đổi cách bố trí theo ý thích)

Chung cư có kiến trúc thiết kế thông minh (có sảnh cho khách đợi, sử dụng thẻ từ đi thang máy, gửi xe…)

TN02 Anh/Chị chọn Căn hộ chung cư X vì chất lượng công trình xây dựng đảm bảo, an toàn theo qui định của Bộ xây dựng

Chất lượng công trình xây dựng đảm bảo, an toàn theo qui định của Bộ xây dựng, (công khai chất lượng hệ thống phòng cháy chữa cháy…) TN03

Tính pháp lỹ rõ ràng (Giấy đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, sổ hồng, hợp đồng mua bán )

TN04 Chủ đầu tư là thương hiệu uy tín Không điều chỉnh

TN05 Các nhà thầu xây dựng uy tín, luôn hoàn thành và đảm bảo tiến độ dự án Điều chỉnh vì yếu tố không liên quan đến tính năng

6 Hành vi mua nhà chung cư

HV01 Tôi sẽ tiếp tục mua nhà trong tương lai Không điều chỉnh

HV02 Tôi hài lòng với căn hộ chung cư đang sử dụng Không điều chỉnh

HV03 Tôi có kế hoạch mua chung cư Không điều chỉnh

HV04 Tôi sẽ giới thiệu mọi người mua chung cư Không điều chỉnh

HV05 Tôi muốn mua nhà Không điều chỉnh

2.3.2.1 Xác định kích thước mẫu

Kích thước mẫu lớn trong nghiên cứu giúp giảm sai số ước lượng và tăng khả năng đại diện cho tổng thể Tuy nhiên, việc thu thập cỡ mẫu lớn tốn nhiều thời gian và nguồn lực tài chính Do đó, trong đề tài này, kích thước mẫu sẽ được xác định ở mức tối thiểu cần thiết để đáp ứng yêu cầu của nghiên cứu, đồng thời vẫn đảm bảo tính hiệu quả.

Theo Nguyễn Đình Thọ (2014), kích thước mẫu tối thiểu cần gấp 5 lần số biến quan sát, với tỷ lệ quan sát và biến đo lường là 5:1 Trong mô hình nghiên cứu này, có tổng cộng 05 giả thuyết và 27 biến quan sát, sử dụng thang đo Likert 5 Do đó, số quan sát (n) cần thiết sẽ là 27 x 5.

5 = 135, hay 135 mẫu tối thiểu hợp lệ cần thu thập được thông qua khảo sát.

Tác giả đề xuất sử dụng phương pháp chọn mẫu phi xác suất lấy mẫu thuận tiện cho nghiên cứu, nhằm đạt được các mục tiêu nghiên cứu của đề tài Phương pháp này được lựa chọn vì đáp viên dễ tiếp cận, sẵn lòng trả lời bảng câu hỏi, đồng thời giúp tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình thu thập thông tin cần thiết cho nghiên cứu.

2.3.2.3 Xác định phương pháp thu thập dữ liệu

Phương pháp phỏng vấn trong nghiên cứu này bao gồm việc tác giả và cộng tác viên hướng dẫn và hỗ trợ đáp viên trong việc trả lời bảng khảo sát, hoặc cho phép đáp viên tự trả lời Phương pháp này giúp thu thập thông tin cần thiết từ số lượng lớn người tham gia một cách nhanh chóng và hiệu quả, đồng thời tiết kiệm chi phí, thời gian và nguồn lực.

THỰC TRẠNG, KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

P HÂN TÍCH THỰC TRẠNG MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP HCM

3.1.1 Khái quát thực trạng thị trường căn hộ chung cư tại TP HCM

Trong giai đoạn từ năm 2019 đến quý II năm 2022, thị trường bất động sản, đặc biệt là căn hộ chung cư, đã trải qua nhiều biến động do cả nguyên nhân khách quan và chủ quan Dự báo cho năm 2022 cho thấy khoảng 25.000 – 30.000 căn hộ sẽ được mở bán, với nguồn cung khá khả quan Tuy nhiên, chi phí phát triển dự án tăng cao do giá nguyên vật liệu xây dựng và thủ tục kéo dài đã khiến nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán Hệ quả là thị trường đang thiếu hụt các sản phẩm giá rẻ, với chủ yếu là nhà ở và căn hộ trung-cao cấp, phục vụ cho những người có thu nhập khá trở lên Trong cả năm 2021 và nửa đầu năm 2022, chỉ có nhà ở cao cấp và trung cấp xuất hiện, trong khi nhà ở bình dân chiếm 0% Sở Xây dựng đã chỉ ra rằng đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu, phản ánh sự phát triển không bền vững của thị trường bất động sản.

Số liệu từ Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho thấy số lượng dự án chung cư được cấp phép tăng từ 3.113 căn hộ vào quý I/2019 lên 12.349 căn hộ vào quý III/2019, cho thấy nguồn cung dồi dào Tuy nhiên, từ quý IV/2019, thị trường BĐS bắt đầu chững lại do chính quyền rà soát các dự án sai phạm, dẫn đến số căn hộ được cấp phép giảm mạnh còn 3.384 căn, giảm 72,6% so với quý trước, trong đó phân khúc bình dân giảm đến 91% Đến quý I/2020, chỉ có 6 dự án với 611 căn hộ được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, giảm 82% so với quý trước do ảnh hưởng của dịch bệnh Tuy nhiên, sau khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh đã có những chuyển biến tích cực với số lượng dự án tăng lên 3.958 và 2.153 căn hộ trong quý II và III/2020 Đến quý IV/2020, nguồn cung căn hộ tương lai đạt 8.413 căn, gấp gần 1,5 lần tổng số căn hộ ba quý trước Mặc dù giá căn hộ chung cư vẫn tăng so với cuối năm 2021, nhưng mức độ tăng đã chậm lại trong quý I/2022 và có dấu hiệu chững lại trong quý II/2022, với giao dịch chủ yếu tập trung vào căn hộ trung và trung-cao cấp, nhà ở riêng lẻ và đất nền.

Theo khảo sát của Công ty C&W Việt Nam, trong Quý IV/2021, TP.HCM đã mở bán 2.600 căn hộ từ 9 dự án, trong đó phân khúc căn hộ hạng B chiếm 90% tổng nguồn cung, với các dự án tiêu biểu như Moonlight Center Point, Celesta Heights và Vinhomes Grand Park Phân khúc hạng A chỉ chiếm 10% nguồn cung, gồm các dự án như Thảo Điền Green và Define, trong khi phân khúc hạng C không có nguồn cung mới Thực tế, phân khúc hạng A ghi nhận hơn 11% số lượng bán tại TP Thủ Đức, trong khi phân khúc hạng B chiếm 82% tổng nguồn cung nhờ vào sự đa dạng sản phẩm và chiến lược phân phối hiệu quả của các nhà đầu tư.

Trong Quý IV/2021, thị trường căn hộ chung cư ghi nhận mức tăng giá trung bình 9% theo quý và 15,3% theo năm Cụ thể, căn hộ hạng A có giá trung bình đạt 6,266 USD/m2, tăng 36% theo quý và 23% theo năm, trong khi căn hộ hạng B giữ ổn định ở mức 2,474 USD/m2 Căn hộ hạng C cũng tăng 7% so với quý trước Mặc dù TP.HCM chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch Covid-19 trong Quý 3/2021, nhiều chủ đầu tư đã chủ động triển khai các dự án và chiến lược bán hàng hấp dẫn, dẫn đến doanh số bán căn hộ vượt kỳ vọng trong Quý IV/2021 Giá nhà sơ cấp tại TP.HCM tăng nhanh chóng, với sự biến mất của căn hộ 40 triệu đồng/m2 vào năm 2020-2021 và căn hộ 45 triệu đồng/m2 gần như không còn trên thị trường vào quý I/2022 Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia kinh tế, khuyến nghị người mua nên tìm kiếm các căn hộ đã bàn giao để đảm bảo an toàn về pháp lý và giá cả hợp lý hơn so với căn hộ mới.

3.1.2 Ưu điểm của các căn hộ chung cư tại TP HCM.

Sau đại dịch Covid-19, nền kinh tế thị trường đang hồi phục nhưng chưa trở lại trạng thái bình thường, nhu cầu về nhà ở tăng cao Căn hộ chung cư hiện đang đáp ứng tốt khả năng thanh khoản so với nhà đất, với chi phí ban đầu thấp hơn nhờ sự hỗ trợ vay vốn từ ngân hàng Điều này là tiêu chí quan trọng mà người tiêu dùng quan tâm khi chọn mua căn hộ Ngoài ra, căn hộ chung cư còn có nhiều ưu điểm vượt trội, như quản lý căn hộ, tạo ra môi trường sinh hoạt cộng đồng có quy tắc và trình tự, góp phần thiết lập một môi trường sống văn minh, hiện đại và dân trí cao.

Các dự án căn hộ chung cư từ hạng B trở lên thường được trang bị nhiều tiện ích như trường học, siêu thị và trung tâm thương mại ngay tại tầng trệt Ngoài ra, các dự án này thường được đặt gần bệnh viện và các tuyến đường lớn, tạo thuận lợi cho việc di chuyển và giao thông.

Các căn hộ chung cư thường được thiết kế với tất cả các phòng và khu vực sinh hoạt trên cùng một mặt bằng, điều này đặc biệt có lợi cho người già và trẻ nhỏ, giúp họ tránh nguy cơ té ngã khi di chuyển Chỉ một số căn hộ cao cấp hoặc bình dân mới có gác lửng nhỏ Việc bố trí này không chỉ tiết kiệm thời gian và sức khỏe trong việc dọn dẹp vệ sinh mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc trông coi và chăm sóc người lớn tuổi và trẻ em.

Căn hộ chung cư thường được trang bị phòng bảo vệ tại cửa chính và các cửa phụ, nhằm đảm bảo an ninh và trật tự cho toàn bộ khu dân cư.

Hiện nay, hầu hết các dự án căn hộ chung cư cao cấp đều được trang bị sân chơi cho trẻ em, khu vực thể dục thể thao, phòng tập gym và hồ bơi, nhằm mang lại không gian sống tiện nghi và đầy đủ tiện ích cho cư dân.

- Các tầng cao của chung cư sẽ ngắm nhìn được quan cảnh xung quanh từ trên cao nhìn xuống và tận hưởng không khí trong lành, mát mẻ.

3.1.3 Nhược điểm và các bất cập của thị trường căn hộ chung cư

Mặc dù căn hộ chung cư có nhiều ưu điểm, nhưng cũng tồn tại không ít nhược điểm ảnh hưởng đến quyết định mua của người tiêu dùng Một trong những nhược điểm chính là cư dân phải đóng phí quản lý hàng tháng cho ban quản lý tòa nhà, phí này được thỏa thuận giữa chủ đầu tư và ban quản lý Bên cạnh đó, cư dân còn phải chi trả thêm phí gửi xe hàng tháng Thiết kế và xây dựng căn hộ thường đồng bộ, khiến cư dân chỉ có thể sửa sang trong phạm vi nội bộ mà không gây ồn ào, ảnh hưởng đến các căn hộ khác Thêm vào đó, giấy chứng nhận quyền sở hữu thường phải chờ đợi từ chủ đầu tư, thời gian chờ có thể kéo dài vài năm Cuối cùng, sự xuống cấp của tòa nhà theo thời gian và nguy cơ mất an toàn trong phòng cháy chữa cháy nếu chủ đầu tư không tuân thủ tiêu chuẩn pháp luật cũng là những vấn đề đáng lo ngại.

 Bất cập giữa chủ đầu tư và cư dân sinh sống trực tiếp

Dự án SaigonLand tại Quận Bình Thạnh, TP HCM, gần sát Quận 1, được xếp vào căn hộ chung cư hạng B Sau gần 3 năm hoạt động, cư dân đã liên tục phản ánh về chất lượng căn hộ Cụ thể, khu vực nhà cộng đồng được chủ đầu tư cho thuê dài hạn, trong khi hệ thống bình chữa cháy chỉ được trang bị sau khi có kiểm tra từ cơ quan phòng cháy chữa cháy Ngoài ra, chuông báo cháy thường xuyên reo bất kể giờ giấc, hệ thống phun nước trong từng căn hộ không hoạt động, và cửa thoát hiểm không đúng quy chuẩn.

Nhiều dự án căn hộ cao cấp hiện nay không đáp ứng được chất lượng như đã quảng cáo, với việc bàn giao sản phẩm khác xa so với mẫu nhà ban đầu Một số chủ đầu tư còn tự ý thay đổi công năng của căn hộ, trong khi phần diện tích sử dụng chung thường bị khai thác cho các mục đích khác Điều này dẫn đến tình trạng không chuẩn về diện tích căn hộ và chất lượng xây dựng kém, không tương xứng với những gì đã được giới thiệu trước đó.

 Bất cập giữa các cư dân sống cùng khu căn hộ

Sự thiếu ý thức của một bộ phận cư dân chung cư đang làm xấu đi hình ảnh văn hóa sống chung, gây ra tình trạng lộn xộn và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho các hộ gia đình khác Cụ thể, việc vứt rác bừa bãi từ các tầng cao không chỉ làm mất mỹ quan công cộng mà còn có thể gây nguy hiểm cho những người sống xung quanh, như đã được phản ánh trong nhiều vụ việc trên báo chí.

Tình hình mất cắp tại chung cư hạng A ở khu dân cư Trung Sơn, Huyện Bình Chánh, TP HCM đang ở mức báo động Cư dân cho biết, tình trạng này diễn ra thường xuyên hàng tháng, nhưng khi xảy ra sự cố mất cắp hoặc hư hại tài sản, họ phải tự giải quyết mà không nhận được sự hỗ trợ từ cơ quan chức năng.

 Bất cập về rủi ro khi mua căn hộ hình thành trong tương lai

Sự nhầm lẫn giữa các danh xưng như chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, căn hộ hạng sang và căn hộ siêu sang đang diễn ra phổ biến, đặc biệt tại các thành phố lớn như TP HCM và Hà Nội Điều này gây thiệt hại vô hình cho người mua, đặc biệt trong quá trình tìm hiểu và quyết định mua những căn hộ này, thường là các dự án hình thành trong tương lai Người mua không thể nhìn thấy hiện trạng thực tế hoặc hình dung ra hình ảnh sau khi hoàn thành, dẫn đến nhiều tranh chấp trong tương lai và ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.

K ẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

Phần này trình bày kết quả nghiên cứu thống kê mô tả về đánh giá của khách hàng đối với các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Nội dung chương bao gồm thông tin về mẫu khảo sát, đánh giá độ tin cậy của thang đo bằng Cronbach’s alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích tương quan và phân tích hồi quy Những kết quả nghiên cứu định lượng này sẽ cung cấp hàm ý quản trị quan trọng.

Trong tổng số 293 bảng câu hỏi được phát ra qua email, phát trực tiếp và phỏng vấn trực tiếp, đã thu về 197 mẫu hợp lệ, đạt tỷ lệ 67,2% Tác giả loại bỏ những phiếu không đạt yêu cầu do độ tuổi không phù hợp, thu nhập không đáp ứng hoặc chưa có ý định mua nhà, cũng như những đáp viên không hoàn thành bảng câu hỏi Qua hình thức phát trực tiếp và phỏng vấn, tác giả đã chọn được 92 mẫu trả lời hợp lệ.

Tác giả đã tiến hành khảo sát bằng cách gửi bảng câu hỏi trực tuyến qua E-mail đến khách hàng của các công ty Bất động sản tại TP HCM, cùng với những người quen phù hợp với điều kiện khảo sát Kết quả thu được 105 phiếu trả lời hợp lệ, nâng tổng số mẫu hợp lệ từ hai hình thức khảo sát lên 197 mẫu, những mẫu này sẽ được sử dụng cho các bước nghiên cứu tiếp theo.

3.2.2 Thống kê mô tả theo các điểm nhân khẩu học

Các đặc trưng của các mẫu nghiên cứu được phân loại theo các tiêu chí trong bảng sau:

Bảng 3.1 - Bảng thống kê mô tả theo tỷ lệ phân bổ giới tính, độ tuổi, tình trạng hôn nhân

Biến quan sát Tần số Tỷ lệ %

Theo tình trạng hôn nhân Độc thân 32 16,2% Đã lập gia đình 158 80,2%

Trong một khảo sát, tỷ lệ nam giới chiếm 68,5% và nữ giới chiếm 31,5% Đáng chú ý, có 16,2% người độc thân, trong khi 80,2% đã lập gia đình và có con, trong khi số lượng người ly dị hoặc góa bụa rất thấp Độ tuổi của các đáp viên chủ yếu nằm trong khoảng từ 42 đến 51, chiếm 48,2%, trong khi các nhóm tuổi từ 31 đến 35 và 52 đến 60 có số lượng gần tương đương.

3.2.3 Thống kê mô tả các biến nghiên cứu định lượng

Nghiên cứu được thực hiện dựa trên bảng khảo sát với 27 biến quan sát, bao gồm 22 biến thuộc các thang đo của biến độc lập và 5 biến thuộc các thang đo của biến phụ thuộc.

Theo Bảng 2, kết quả thống kê mô tả các biến nghiên cứu chỉ ra rằng giá trị lớn nhất và nhỏ nhất của từng biến quan sát có sự khác biệt rõ rệt Cụ thể, mặc dù cùng một phát biểu, nhưng ý kiến của các đáp viên lại rất đa dạng, với một số người thể hiện sự đồng ý mạnh mẽ trong khi những người khác lại hoàn toàn không đồng ý.

Các biến trong nghiên cứu được ký hiệu như sau: Vị trí (VT), Chuẩn chủ quan (CQ), Không gian sống (KG), Tài chính (TC), Tính năng (TN), và Hành vi mua chung cư (HV) Bảng 3.2 cung cấp thống kê mô tả cho các biến nghiên cứu độc lập và phụ thuộc.

Ký hiệu các biến N Giá trị nhỏ nhất Giá trị lớn nhất Trung bình Độ lệch chuẩn

VT CQ KG TC TN HV

HV (Hành vi mua căn hộ) 197 2.00 5.00 3.43 0.64

(Nguồn: Chi tiết Phụ lục

4) Biểu đồ 3.1 - Biểu đồ mức độ giá trị trung bình của các biến quan sát

(Nguồn: Chi tiết Phụ lục 4)

Biểu đồ cho thấy hầu hết các yếu tố đạt mức độ khá cao, với giá trị trung bình từ 3,4 đến 4,2 Đặc biệt, yếu tố Tài chính có giá trị trung bình cao nhất là 4,2, cho thấy tầm quan trọng của nó đối với những người tham gia khảo sát Ngược lại, yếu tố Hành vi mua chung cư chỉ đạt giá trị trung bình 3,4, cho thấy mức độ không cao trong nhận thức của người tiêu dùng.

Biểu đồ 3.2 - Biểu đồ đánh giá độ lệch chuẩn của các biến quan sát

(Nguồn: Chi tiết Phụ lục 4)

Biểu đồ 3.2 và dữ liệu thống kê mô tả cho thấy rằng mức độ biến thiên của các biến quan sát là tương đối đồng nhất, dao động từ 0,6 đến 0,9 Trong đó, biến Tài chính (TC) có độ lệch chuẩn thấp nhất là 0,6, trong khi biến Không gian sống (KG) có độ lệch chuẩn cao nhất là 0,9.

P HÂN TÍCH ĐỘ TIN CẬY CỦA THANG ĐO

Năm 1951, Lee Cronbach đã phát triển chỉ số Cronbach's Alpha, một công cụ quan trọng để đánh giá độ tin cậy của thang đo trong nghiên cứu với các biến quan sát đa biến (từ 3 biến trở lên) Cronbach’s Alpha là hệ số phổ biến nhất được sử dụng để xác định mối liên hệ giữa các đo lường, từ đó giúp nhận diện các biến quan sát nào không đóng góp nhiều cho khái niệm cần đo, nhằm quyết định loại bỏ hoặc giữ lại chúng.

Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), hệ số Cronbach’s Alpha từ 0.8 đến 0.95 cho thấy thang đo nhân tố rất tốt, chứng minh chất lượng bảng câu hỏi với thông tin rõ ràng và phân nhóm hiệu quả Hệ số từ 0.7 đến gần 0.8 được coi là mức tốt, trong khi hệ số từ 0.6 trở lên đủ điều kiện để nghiên cứu Tuy nhiên, cần đảm bảo hệ số tương quan biến tổng lớn hơn 0.3 để biến đó đạt yêu cầu (Nguyễn Đình Thọ, 2014).

Các bước phân tích độ tin cậy thang đo thể hiện đầy đủ với các thông số như bảng sau:

Bảng 3.3 - Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo cho toàn bộ các biến

Ký hiệu Phương sai thang đo nếu loại biến

Hệ số tương quan biến - Tổng

Hệ số Cronbach’s Alpha nếu loại bỏ biến

1 Thang đo Vị trí (VT), Cronbach’s Alpha: 0,809

2 Thang đo Chuẩn chủ quan (CQ), Cronbach’s Alpha: 0,822

3 Thang đo Không gian sống (KG), Cronbach’s Alpha: 0,843

4 Thang đo Tài chính (TC), Cronbach’s Alpha: 0,802

5 Thang đo Tính năng (TN), Cronbach’s Alpha: 0,788

6 Thang đo Ý định mua căn hộ chung cư (HV), Cronbach’s Alpha: 0,871

(Nguồn: Chi tiết Phụ lục 4)

Sau khi tiến hành kiểm tra độ tin cậy của các thang đo cho các biến như Vị trí (VT), Chuẩn chủ quan (CQ), Không gian sống (KG), Tài chính (TC), Tính năng (TN) và Ý định mua chung cư (HV), các kết quả thu được cho thấy sự đáng tin cậy của các thang đo này.

Hệ số Cronbach’s Alpha cho từng biến dao động từ 0.7 đến 0.8 Tuy nhiên, cần loại trừ thang đo CQ04 vì khi loại bỏ biến này, hệ số Cronbach’s Alpha tăng lên trên 0.8, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến hệ số Cronbach’s Alpha tổng thể của thang đo.

Hệ số tương quan biến-tổng các biến quan sát của từng thang đo trên đều lớn hơn 0,3 cho thấy đạt yêu cầu kiểm định.

Có thể kết luận rằng thang đo kế thừa các nghiên cứu trước đây cần được thiết kế rõ ràng, phân nhóm hợp lý và mẫu tốt Đa số các thang đo đều đạt độ tin cậy cao, trong khi các biến quan sát còn lại đã được kiểm tra và giữ nguyên cho bước phân tích nhân tố khám phá (EFA), nhằm đánh giá sự hội tụ và phân biệt của nhóm biến quan sát cần nghiên cứu.

P HÂN TÍCH NHÂN TỐ KHÁM PHÁ (EFA)

Phân tích EFA để kiểm tra giá trị hội tụ và giá trị phân biệt của thang đo, và các kiểm định như sau:

Kiểm định KMO là công cụ quan trọng để xác định tính phù hợp của kích thước mẫu trong phân tích nhân tố Để đảm bảo phân tích nhân tố diễn ra hiệu quả, hệ số KMO cần phải lớn hơn 0,5 (Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008).

Kiểm định Bartlett’s là phương pháp được áp dụng để xác định mối tương quan giữa các biến quan sát trong một tổng thể Để bác bỏ giả thuyết, điều kiện cần thiết là giá trị Sig phải nhỏ hơn 0,05.

H 0 : các biến không có tương quan với nhau trong tổng thể.

Phân tích nhân tố cho tất cả các biến trong mô hình được thực hiện bằng phương pháp "Principal axis factoring" với phép xoay "Promax", theo Gerbing & Anderson (1988) Phương pháp này phản ánh cấu trúc dữ liệu chính xác hơn so với phương pháp "Principal components" với phép xoay "Varimax", khi chuyển đổi nhiều biến quan sát thành ít biến tiềm ẩn hơn mà vẫn giữ được thông tin của dữ liệu Điều này giúp giải thích tối thiểu biến thiên của một biến quan sát (Hair và cộng sự, 2010 được trích dẫn bởi Nguyễn Đình Thọ, 2014).

Để kết luận rằng phân tích nhân tố khám phá có ý nghĩa thực tiễn, hệ số tải nhân tố cần phải lớn hơn 0,5 (Factor loading > 0,5) (Hair & ctg, 1998; Nguyễn Đình Thọ, 2014).

Bảng 3.4 - Bảng Hệ số KMO và kiểm định Bartlett’s

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy 0,886

(Nguồn: kết quả phân tích dữ liệu từ phần mềm SPSS - Phụ lục 4)

Kết quả phân tích EFA cho thấy biến Hành vi mua nhà có hệ số KMO đạt 0,886, vượt mức 0,5, với mức ý nghĩa Sig là 0,00, nhỏ hơn 0,05 Điều này chứng tỏ các biến có mối tương quan chặt chẽ, đáp ứng đầy đủ điều kiện cho phân tích nhân tố.

Bảng 3.5- Phương sai trích và các nhân tố rút trích của phân tích EFA

Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared

Loadings Rotation Sums of Squared

Variance Cumulati ve % Total % of

(Nguồn: kết quả phân tích dữ liệu từ phần mềm SPSS - Phụ lục

4) Bảng 3.6 - Hệ số tải nhân tố của phân tích nhân tố

Ma trận xoay nhân tố

(Nguồn: kết quả phân tích dữ liệu từ phần mềm SPSS - Phụ lục 4)

Sau khi thực hiện phân tích EFA bằng phương pháp trích “Principal axis factoring” và phép xoay “Promax”, kết quả cho thấy có 6 nhân tố được rút trích từ 27 biến quan sát, với tổng phương sai trích đạt 65,484%.

Kiểm định Bartlett cho thấy mức ý nghĩa sig = 0,00 < 0,05, điều này dẫn đến việc bác bỏ giả thuyết rằng các biến quan sát không có tương quan trong tổng thể Do đó, có sự tương quan giữa các biến quan sát trong toàn bộ dữ liệu Ngoài ra, giá trị Eigenvalues của nhân tố đạt 1,1, lớn hơn 1.

Hệ số tải nhân tố của các biến quan sát đều lớn hơn 0,5, cho thấy chúng đáp ứng tiêu chí kiểm định giá trị hội tụ, do đó không có biến quan sát nào cần phải loại bỏ.

+ Nhóm 1: có 05 biến quan sát gồm VT01-05, được nhóm lại bằng lệnh trung bình và được ký hiệu là VT – Đại diện cho Biến vị trí.

+ Nhóm 2: có 03 biến quan sát gồm CQ01-03, được nhóm lại bằng lệnh trung bình và được ký hiệu là CQ – Đại diện cho Biến chuẩn chủ quan.

+ Nhóm 3: có 04 biến quan sát gồm KG01-04, được nhóm lại bằng lệnh trung bình và được ký hiệu là KG – Đại diện cho Biến không gian sống.

+ Nhóm 4: có 04 biến quan sát gồm TC01-04, được nhóm lại bằng lệnh trung bình và được ký hiệu là TC – Đại diện cho Biến tài chính.

+ Nhóm 5: có 05 biến quan sát gồm TN01-05, được nhóm lại bằng lệnh trung bình và được ký hiệu là TN – Đại diện cho Biến tính năng.

+ Nhóm 6: có 05 biến quan sát gồm HV01-04, được nhóm lại bằng lệnh trung bình và được ký hiệu là HV – Đại diện cho Hành vi mua chung cư.

P HÂN TÍCH TƯƠNG QUAN VÀ HỒI QUY TUYẾN TÍNH BỘI

Phân tích này tập trung vào việc khảo sát các mối quan hệ tuyến tính giữa các biến phụ thuộc và biến độc lập, cũng như giữa các biến độc lập thông qua phương pháp phân tích tương quan Pearson.

Hệ số tương quan cao giữa các biến phụ thuộc và biến độc lập cho thấy mối quan hệ chặt chẽ giữa chúng, làm cho phân tích hồi quy trở nên phù hợp Tuy nhiên, nếu các biến độc lập cũng có hệ số tương quan cao với nhau, có thể xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến trong mô hình hồi quy.

Kết quả phân tích tương quan của nghiên cứu thể hiện với bảng sau:

Bảng 3.7- Kết quả phân tích tương quan

HV VT CQ TC KG TN

**: Tương quan với mức ý nghĩa thống kê 1%

(Nguồn kết quả phân tích dữ liệu từ phần mềm SPSS - Phụ lục 4)

Bảng trên cho thấy mối tương quan giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc, trong đó biến TN (Tính năng) có mức tương quan cao nhất là 0,614, trong khi các biến khác có mức độ tương quan tương đương, khoảng 0,5.

Kết quả phân tích cho thấy giá trị Sig = 0,00 < 0,05, cho phép chúng ta kết luận rằng các biến độc lập có thể được đưa vào phân tích hồi quy để đánh giá mức độ ảnh hưởng đến hành vi và quyết định mua nhà.

3.5.2 Phân tích hồi quy tuyến tính bội

Sau khi hoàn tất phân tích tương quan, bước tiếp theo là tiến hành phân tích hồi quy bội để đo lường tác động của các yếu tố: Vị trí (VT), Chuẩn chủ quan (CQ), Tài chính (TC), Không gian sống (KG) và Tính năng (TN) đến kết quả nghiên cứu.

Hành vi mua chung cư (HV) được phân tích thông qua việc sử dụng giá trị trung bình của các biến quan sát để thực hiện hồi quy Phân tích hồi quy sẽ kiểm định mô hình, áp dụng các phương pháp phù hợp nhằm đảm bảo tính chính xác và hiệu quả của kết quả.

Phương pháp "Enter" cho phép đưa vào các biến độc lập đồng thời nhằm đánh giá tác động của chúng đến ý định mua sắm Phương pháp này sử dụng hệ số VIF để dự đoán hiện tượng đa cộng tuyến, giúp cải thiện độ chính xác của các phân tích.

Để đảm bảo mô hình hồi quy phù hợp với lý thuyết, cần thực hiện các bước kiểm định giả định vi phạm, bao gồm: kiểm tra giả định liên hệ tuyến tính và phương sai của phần dư không đổi qua biểu đồ phân tán (Scatterplot), xác định phân phối chuẩn của phần dư bằng biểu đồ Histogram, và kiểm tra tính độc lập của phần dư thông qua chỉ số Durbin-Watson.

- Kết quả kiểm định tương quan giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc thể hiện tại bảng sau:

Bảng 3.8 - Bảng tóm tắt mô hình

Mô hình R R 2 R 2 hiệu chỉnh Sai số ước lượng

(Nguồn: kết quả phân tích dữ liệu từ phần mềm SPSS - Phụ lục 4)

Kết quả phân tích hồi quy cho thấy mô hình có hệ số R² là 0.6 và R² hiệu chỉnh là 0.59, chứng tỏ sự tương quan mạnh mẽ giữa biến độc lập và biến phụ thuộc (0.5 < R² < 0.8) Cụ thể, hệ số R² hiệu chỉnh 0.594 cho biết 5 biến độc lập trong mô hình đã giải thích được 59.4% sự biến thiên của biến phụ thuộc.

- Kiểm định sự phù hợp tổng thể của mô hình hồi quy

Bảng 3.9 - Bảng phân tích ANOVA

Mô hình Tổng các bình phương

(Nguồn: kết quả phân tích dữ liệu từ phần mềm SPSS - Phụ lục 4)

Bảng phân tích ANOVA cho thấy mô hình hồi quy có kiểm định F = 58,298 với giá trị Sig = 0,000, nhỏ hơn 0,05 Kết quả này khẳng định sự phù hợp tổng thể của mô hình hồi quy được đề xuất.

- Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến

Hệ số chưa chuẩn hoá

Hệ số chuẩn hóa t Sig, Đa cộng tuyến β Độ lệch chuẩn HVta Tolerance VIF

TN ,234 0,060 0,230 3,909 0,000 0,600 1,666 a Biến phụ thuộc: HV – Hành vi mua chung cư

(Nguồn kết quả phân tích dữ liệu từ phần mềm SPSS - Phụ lục 4)

Sau khi kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến giữa các biến độc lập, hệ số Durbin-Watson đạt giá trị 1,66, nằm trong khoảng từ 1 đến 3, cho thấy thỏa mãn điều kiện Độ chấp nhận của các biến (Tolerance) đều lớn hơn 0,5, trong khi hệ số phóng đại phương sai (VIF) của các biến độc lập đều nhỏ hơn 10, điều này chứng tỏ rằng các biến độc lập không có mối quan hệ chặt chẽ, do đó không xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến.

10, đó là dấu hiệu của đa cộng tuyến (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc,

Mô hình hồi quy tuyến tính bội được xây dựng mà không gặp phải hiện tượng đa cộng tuyến, đảm bảo rằng các mối quan hệ giữa các biến độc lập không ảnh hưởng đến kết quả giải thích của mô hình.

3.5.3 Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu

Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính bội cho thấy tất cả các biến độc lập đều có ý nghĩa thống kê với mức ý nghĩa sig < 0,05, cho thấy độ tin cậy 95% Điều này chứng tỏ rằng các biến độc lập trong mô hình nghiên cứu đều ảnh hưởng đến hành vi mua chung cư.

Kết quả nghiên cứu cho thấy biến tài chính có ý nghĩa thống kê với sig = 0,000 (