MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 NỘI DUNG 2 I Cơ sở lý luận chung 2 1 Khái niệm về giá đất 2 2 Những quy định của pháp luật hiện hành về giá đất 2 II Bình luận các quy định hiện hành về giá đất 2 1 Giá đất của Nhà nư.
MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG I Cơ sở lý luận chung Khái niệm giá đất 2 Những quy định pháp luật hành giá đất II Bình luận quy định hành giá đất Giá đất Nhà nước quy định so sánh với giá đất thị trường Giá đất Nhà nước việc áp dụng để bồi thường cho người bị thu hồi đất III Đánh giá quy định giá đất theo pháp luật hành .4 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất .4 Quy định khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể Tư vấn xác định giá đất IV Thực trạng kiến nghị Thực trạng Kiến nghị đổi sách .8 KẾT LUẬN .11 TÀI LIỆU THAM KHẢO 12 MỞ ĐẦU Đất đai nguồn tài nguyên quý quốc gia, lẽ tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất cải vật chất cho tồn phát triển xã hội loài người Đồng thời, đất đai nguồn tài nguyên có hạn số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu ln vấn đề mà Chính phủ quốc gia quan tâm bảo vệ chặt chẽ luật pháp Về chất, đất khơng phải hàng hóa song q trình phát triển xã hội, người xác lập quyền sở hữu đất đai đất trở thành hàng hóa Xoay quanh quyền sử dụng đất đai, bên cạnh vấn đề Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quy định giá đất vấn đề thu hút quan tâm dư luận, liên quan thiết thực đến quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất Để hiểu rõ nội dung này, em xin lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Anh/chị bình luận quy định hành giá đất Đánh giá thực trạng quy định giá đất Việt Nam nay, từ đề xuất số kiến nghị góp phần hồn thiện quy định vấn đề này” NỘI DUNG I Cơ sở lý luận chung Khái niệm giá đất Khoản 19 Điều Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất” “Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” (Khoản 20 Điều Luật đất đai năm 2013) “Tiền sử dụng đất số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất” (Khoản 21 Điều Luật đất đai năm 2013) Những quy định pháp luật hành giá đất Nhà nước ta ban hành loạt văn quy phạm pháp luật để tạo sở pháp lý giá đất Bên cạnh Luật đất đai năm 2013 (Mục giá đất quy định từ Điều 112 đến Điều 116), cịn có số văn pháp luật khác như: Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 44/2014/NĐ-CP Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Quyết định 1351/QĐ-BTNMT năm 2015 đính Thơng tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất Hội đồng thẩm định giá đất Phụ lục phương pháp định giá loại đất theo quy định Thông tư 36/2014/TT-BTNMT Nghị định 104/2014/NĐCP quy định khung giá đất… II Bình luận quy định hành giá đất Xây dựng hồn thiện sách pháp luật đất đai nhiệm vụ trọng tâm công tác quản lý đất đai qua thời kỳ, theo định hướng Đảng Những năm qua, công tác quản lý đất đai đạt thành tựu quan trọng Các quy định đất có giá tạo điều kiện để đất đai trở thành nguồn lực quan trọng phát triển kinh tế, ổn định xã hội, nâng cao chất lượng sống thực cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Mặc dù đạt nhiều thành tựu, song công tác quản lý đất đai nhiều bất cập, đặc biệt quy định Nhà nước giá đất Giá đất Nhà nước quy định so sánh với giá đất thị trường Việc quản lý tài đất đai thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển thị trường bất động sản cịn nhiều hạn chế Cơng tác định giá đất chưa đáp ứng yêu cầu quy định giá sát với giá thị trường Cơ quan quản lý chưa tổ chức hệ thống theo dõi giá đất thị trường để làm sở định giá đất phù hợp Công tác thẩm định giá đất số hạn chế, đội ngũ cán định giá đất chưa đào tạo bản, hoạt động cịn mang tính kiêm nhiệm, nghiệp dư Bên cạnh đó, phát triển thị trường quyền sử dụng đất đơi cịn mang tính tự phát, bị yếu tố đầu chi phối, tạo nên biến động thị trường cách cực đoan, đặc biệt khu vực đô thị, khu công nghiệp nơi mà chuyển dịch cấu sử dụng đất diễn mạnh mẽ Tại khu vực nông thôn, thị trường quyền sử dụng đất chưa phát huy hết tiềm Giá đất Nhà nước việc áp dụng thu nghĩa vụ tài người sử dụng đất Theo quy định, Chính phủ ban hành khung giá đất sở khung giá đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân cấp thông qua bảng giá đất trước ban hành Kể từ ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Tuy nhiên, giá đất thực tế địa phương, thành phố lớn đạt mức thấp so với giá thị trường Bởi lẽ, nguyên tắc định giá đất điểm quy định luật chúng tư tưởng đạo mang tính chung chung Để xác định giá loại đất vị trí cho phù hợp thực tế phải nhiều thời gian, tiến hành qua nhiều bước, nhiều thủ tục So với nước, chưa có quan chuyên trách định giá đất trung ương địa phương nên khó theo dõi sát, nắm bắt kịp thời diễn biến giá đất trình biến động thị trường, trước xu hướng tất yếu Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất loại hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản Giá đất Nhà nước việc áp dụng để bồi thường cho người bị thu hồi đất Theo quy định pháp luật đất đai hành, thu hồi đất, giá đất áp dụng để bồi thường cho người có đất bị thu hồi giá Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố bảng giá đất, nghĩa theo giá đất Nhà nước Trong đó, giá đất Nhà nước lại thấp nhiều so với giá đất thực tế thị trường nên người bồi thường cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi III Đánh giá quy định giá đất theo pháp luật hành Nguyên tắc, phương pháp định giá đất Theo quy định Điều 112 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Nguyên tắc giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất nhiều mức giá đất thị trường Đồng thời, phương pháp xác định giá đất phổ biến giới quy định Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất, là: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Việc áp dụng phương pháp hiệu giúp việc định giá đất xác so với trước sử dụng hai phương pháp so sánh trực tiếp thu thập Do đó, giá trị thực đất xác định phù hợp với thị trường khả sinh lời Giá đất hình thành thị trường quy luật tất yếu, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất khách quan thị trường Việc Nhà nước quy định định giá đất phù hợp giá đất thị trường bước đổi tiến bộ, tạo mơi trường hoạt động kinh tế bình đẳng Quy định khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể Nếu Luật Đất đai 2003 quy định giá đất cho nhiều mục đích khác dẫn đến khơng dung hịa chủ thể, thiệt thịi cho người sử dụng đất Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về: khung giá đất (Điều 113); Bảng giá đất giá đất cụ thể (Điều 114) áp dụng cho mục đích định Chính phủ quy định khung giá đất định kì năm lần loại đất, theo vùng để định hướng cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất địa phương Bổ sung quy định trường hợp địa phương không thống giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương báo cáo Thủ tướng Chính phủ định Khi giá đất thị trường tăng giảm 20%, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất chuẩn cho phù hợp Việc quy định khung giá đất, điều chỉnh khung giá đất quy định cụ thể điều 6, 7, 8, Nghị định số 44/2014/ NĐ-CP phủ, mang tính định hướng cụ thể, nhờ có định hướng mà bảng giá đất xây dựng cụ thể địa phương định Luật Đất đai 2013 bỏ quy định bảng giá đất ban hành công bố vào ngày 1/1 hàng năm Theo “Bảng giá đất xây dựng định kì 05 năm lần cơng bố cơng khai vào ngày 01/01 năm đầu kì” quy định tạo tính ổn định giá đất Nhờ có tính ổn định này, bảng giá đất sử dụng để xác định nghĩa vụ tài quy định cụ thể khoản Điều 114 Luật Đất đai 2013 Bảng giá đất thường xuyên cập nhật, điều chỉnh giá đất thị trường có biến động tăng giảm 20% so với bảng giá đất Bảng giá đất áp dụng số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất mục đích quy định trước Trường hợp chưa điều chỉnh kịp bảng giá đất, định giá đất cụ thể để tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể thời điểm định giá để áp dụng trường hợp cụ thể quy định khoản Điều 114 Luật Đất đai 2013 Giá đất cụ thể đóng vai trị quan trọng việc thực nghĩa vụ tài cụ thể, đồng thời quan trọng để tính tiền bồi thường đất Nhà nước thu hồi cho phù hợp với giá đất thực tế Đối với nơi chưa có giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố, việc xây dựng giá đất khu vực giáp ranh thực theo hướng dẫn quan có chức xây dựng khung giá đất Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh nhằm góp phần giải bất cập lớn nay, giá bồi thường khu vực giáp ranh có điều kiện gần tương tự giá đất bồi thường lại có chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp Tư vấn xác định giá đất Luật Đất đai hành bổ sung quy định quan thẩm định giá đất, vị trí tư vấn giá đất việc xác định giá đất việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể (Điều 115, 116 Luật đất đai năm 2013) Đồng thời Nghị định 44/2014/ NĐ-CP quy định cụ thể điều kiện, nội dung, vai trò tư vấn giá đất theo hướng đơn vị nghiệp công Nhà nước, doanh nghiệp có đủ điều kiện, lực theo quy định pháp luật tham gia hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất Kết tư vấn giá đất sở quan trọng để Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh định giá đất Khi người dân hay quan Nhà nước khơng thỏa mãn với giá đất đưa ra, thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập Với tư cách độc lập việc định giá đất, tổ chức tham vấn cho người dân quan Nhà nước giá đất Đây quy định thiết thực, đáp ứng nhu cầu người dân đồng thời đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, quyền lợi Nhà nước, chủ đầu tư đảm bảo ổn định xã hội, phù hợp với trình thực nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước IV Thực trạng kiến nghị Thực trạng Mặc dù Luật Đất đai quy định giá đất Nhà nước phải phù hợp giá thị trường, thực tế nay, khung giá đất Chính phủ bảng giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thấp giá đất thị trường nhiều Tuy nhiên, nhiều địa phương thành phố lớn cho đưa bảng giá đất lên cao khung giá Chính phủ quy định thấp Hơn nữa, chưa có hành lang pháp lý q trình hình thành định giá đất phù hợp thị trường Cụ thể chưa có quy định cụ thể trình tự, thủ tục định giá đất phù hợp với giá đất thị trường, quan có thẩm quyền định giá đất, quan có thẩm quyền giải tranh chấp giá đất quan có thẩm quyền giải khiếu nại giá đất Đây nguyên nhân gây nên tình trạng thực bồi thường giải phóng mặt kéo dài, làm tổn hại kinh tế trình đầu tư phát triển, làm tính hấp dẫn môi trường đầu tư vào Việt Nam, làm tăng lượng khiếu kiện dân giá đất Do chưa có quy định cụ thể quy trình xác định giá đất nên địa phương cấp tỉnh đưa cách giải khác nhau, đại đa số trường hợp có biểu nặng áp đặt giá đất theo định hành chính, thiếu phù hợp với quy luật kinh tế chế thị trường Tại hầu hết dự án chưa đạt tính đồng thuận người bị thu hồi đất giá đất áp dụng để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất phát triển mạnh thời gian gần chưa có hành lang pháp lý để quản lý thống Hiện nay, Bộ Xây dựng Bộ Tài có thẩm quyền quản lý dịch vụ theo khung pháp luật khác quy định cụ thể khác Có thể thấy rõ giá đất thị trường nước ta thường không ghi nhận giấy tờ giao dịch thức Trên hợp đồng chuyển nhượng, giá đất ghi khoảng 4/10 giá thực Các trung tâm, doanh nghiệp định giá thường phải ghi nhận giá thị trường qua thông tin gián tiếp từ trung tâm môi giới, trang báo quảng cáo bất động sản tự tới mặc giá với chủ muốn bán… Tình trạng gây trước hết Nhà nước thất thu thuế rủi ro lớn giao dịch bất động sản Giá đất cao so với giá hàng hóa khác Đây hoàn cảnh bất lợi cho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ cơng nghiệp hóa, thị hóa giải nhà cho người lao động Nhà nước sử dụng sách quy định giá đất thấp để hạn chế bớt khó khăn giá đất cao, khơng áp dụng sách điều tiết khác tác động vào quan hệ cung - cầu đánh thuế hợp lý Cách quy định giá đất Nhà nước thấp tạo nên nguy tham nhũng quản lý đất đai khiếu kiện dân có liên quan tới thu hồi đất ngày tăng Kiến nghị đổi sách Từ nghiên cứu đặt việc đổi khung pháp lý quản lý giá đất sau: Một là, để tránh thất thoát nguồn lực tài thu từ đất đai, Nhà nước cần tiếp tục đổi sách tài đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất thị trường quan hệ cung - cầu, nhằm bảo đảm xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có điều tiết Nhà nước Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất định giá đất theo chế thị trường Bảng giá đất xây dựng chi tiết theo vị trí, vùng, mục đích sử dụng đất điều chỉnh kịp thời thị trường có biến động lớn đồng thời làm để xác định nghĩa vụ tài chính, tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất mục tiêu khác quản lý đất đai Trong trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể Có khắc phục tình trạng tham nhũng từ đất đai tình trạng khiếu kiện đất đai tồn dai dẳng từ nhiều năm qua Hai là, bảo đảm đồng thống cao với tầm nhìn dài hạn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện lĩnh vực quốc phịng- an ninh, từ Nhà nước đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất "sạch" để đấu giá Thực đấu thầu dự án có sử dụng đất, hạn chế tối đa tình trạng giao đất, cho thuê đất theo phương thức định nhằm bảo đảm tính cơng khai, minh bạch, bình đẳng việc tiếp cận đất đai đối tượng có nhu cầu sử dụng đất…Song song với việc định giá đất sát với giá thị trường, việc chống thất thu từ đất phải trọng để khắc phục tình trạng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ yếu kiếm lời từ chênh lệch giá đất, có chế buộc người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải khai báo trung thực giá đất chuyển nhượng Trong trường hợp Nhà nước không mua giao dịch tiến hành tiếp Như khơng có việc khai báo gian dối giá trị hợp đồng để trốn thuế Trong hoàn cảnh Việt Nam nay, quyền nên áp dụng đô thị phát triển (loại trở lên) vùng quy hoạnh thành đô thị phát triển để tránh phức tạp triển khai nơi dân trí cịn thấp Ba là, tạo hành lang pháp lý việc định giá đất phù hợp thị trường trường hợp không áp dụng giá đất Nhà nước quy định Hiện nay, Chính phủ quy định phương pháp định giá đất đề cập phần trên, Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn quốc gia định giá quy định thêm phương pháp định giá phương pháp chi phí phương pháp lợi nhuận Trên thực tế, phương pháp thu nhập áp dụng để định giá đất nông nghiệp làm cho giá đất nông nghiệp xác định thấp, thấp giá đất nông nghiệp chuyển nhượng thị trường khu dân cư khu vực đất nông nghiệp quy hoạch chuyển thành đất phi nơng nghiệp Chính phủ quy định thêm phần hỗ trợ (lớn phần bồi thường) nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp, nhiều người bị thu hồi đất nơng nghiệp chưa hài lịng Mặt khác, thực tế có nhiều phương pháp định giá (dưới dạng cải tiến phương pháp định giá hành) khó áp dụng vào thực tế Ở hầu hết nước, pháp luật có quy định nguyên tắc giao cho Hiệp hội định giá quy định chuẩn định giá, bao gồm phương pháp định giá cho phù hợp chuẩn quốc tế chuẩn khu vực Hiện nay, quan có thẩm quyền ban hành định cuối giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, kể trường hợp có tranh chấp khiếu nại giá đất Đây chế không tạo tính hợp lý, trung lập cơng định giá đất Các quan hành thường nghiêng quyền lợi Nhà nước nghiêng quyền lợi người bị thu hồi đất Trên sở kinh nghiệm nước, giải pháp đưa áp dụng chế Hội đồng để định giá (Chính phủ định thành lập Hội đồng định giá đất đai bất động sản cấp quốc gia Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập Hội đồng định giá đất đai bất động sản cấp tỉnh) Hội đồng cấp tỉnh có thẩm quyền: Ban hành định giá đất đai, bất động sản; ban hành định giải lần đầu tranh chấp giá đất đai, bất động sản; định cấp chứng hành nghề cho định giá viên đất đai, bất động sản đăng ký hành nghề Hội đồng cấp quốc gia có thẩm quyền ban hành định giải khiếu nại giá đất Hội đồng cấp tỉnh định; giải lần cuối tranh chấp giá đất đai, bất động sản; định cấp chứng hành nghề cho định giá viên bậc cao đất đai, bất động sản Điều quan trọng thành phần Hội đồng phải bao gồm chủ yếu định giá viên có chuyên 10 môn cao Giải pháp cho phép giảm nguy tham nhũng giảm khiếu kiện dân giá đất KẾT LUẬN Như vậy, vấn đề cần quan tâm hoàn chỉnh hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất Có thể nói xác định giá đất nội dung khó quản lí nhà nước đất đai Khẳng định đất có giá tức thừa nhận quyền sử dụng đất loại hàng hóa đặc biệt Việc định giá đất theo quy định pháp luật hành tác động giá đất đến nguồn thu tài từ đất đai phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện với mục đích đảm bảo quyền lợi Nhà nước quyền lợi người sử dụng đất 11 12 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1) Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, NXB Cơng an nhân dân; 2) Luật Đất đai năm 2013, NXB Lao Động; 3) http://khotailieu.com/luan-van-do-an-bao-cao/luat/binh-luan-ve-gia-dat- theo-quy-dinh-cua-phap-luat-dat-dai-hien-hanh-9d.html; 4) https://www.tracuuphapluat.info/2010/10/luat-at-ai-va-cac-van-ban- huong-dan-thi.html; 5) https://www.tracuuphapluat.info/2012/01/luat-at-ai-va-quy-inh-ve-inh- gia-thu.html 13 ... xác định giá đất Luật Đất đai hành bổ sung quy định quan thẩm định giá đất, vị trí tư vấn giá đất việc xác định giá đất việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể (Điều 115, 116 Luật đất đai năm... định khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể Nếu Luật Đất đai 2003 quy định giá đất cho nhiều mục đích khác dẫn đến khơng dung hịa chủ thể, thiệt thòi cho người sử dụng đất Luật Đất đai 2013... DUNG I Cơ sở lý luận chung Khái niệm giá đất Khoản 19 Điều Luật đất đai năm 2013 quy định: ? ?Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất? ?? ? ?Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền