Đang tải... (xem toàn văn)
MỞ ĐẦU Do đặc tính đất đai là không di rời được, và việc sử dụng bất động sản của con người là một nhu cầu thực tiễn đòi hỏi có sự điều chỉnh của pháp luật Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề v.
MỞ ĐẦU Do đặc tính đất đai khơng di rời được, việc sử dụng bất động sản người nhu cầu thực tiễn đòi hỏi có điều chỉnh pháp luật Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền lối qua bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên bất động sản hậu việc dịch chuyển, phân chia, sáp nhập bất động sản Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền dân sự, quan hệ pháp luật dân sự, phát sinh, thay đổi, chấm dứt có kiện pháp lý Và xác lập hay chấm dứt theo thỏa thuận quy định pháp luật Hiện nay, vấn đề xoay quanh bất động sản liền kề ngày nảy sinh cách phức tạp Mỗi vụ việc lại có đặc thù riêng có cách giải khác Dưới đây, nhóm em xin mạnh dạn nêu quan điểm nhóm để giải vụ việc có liên quan đến vấn đề Mong thầy góp ý để viết em hồn thiện Vụ việc số 1: Gia đình ơng A gia đình ơng B hàng xóm thân thiết Do lối từ nhà ông B đường công cộng lầy lội, không thuận tiện cho sinh hoạt thường ngày nên ông B xin phép ông A đồng ý cho tắt qua vườn để đường công cộng Sau 10 năm, lối trở thành lối quen thuộc nhà ơng B Năm 2014, gia đình ông B bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình ơng C Sau thời gian sinh sống, gia đình ơng C có mâu thuẫn với gia đình ơng A nên gia đình ơng A bịt lại lối mà trước cho gia đình ơng B nhờ qua vườn nhà Ơng C cho hành vi gia đình ơng A vô lý xâm phạm quyền lợi gia đình mình, nên khởi kiện Tịa án nhân dân Câu hỏi: a Xác định tình trạng pháp lý lối bị tranh chấp tình huống? b Gia đình ơng A có quyền bịt lối khơng? c Giả sử thời điểm gia đình ơng A cho nhờ, gia đình ơng B đền bù khoản tiền với giá trị quyền sử dụng đất dành làm lối đi, gia đình ơng C có đương nhiên hưởng quyền khơng? d Giả sử lối cũ gia đình ông C bị hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất gia đình ơng bị vây bọc sau ơng A bịt lối đi, ơng C có quyền yêu cầu hộ gia đình phải mở cho lối qua khơng? NỘI DUNG a Tình trạng pháp lý lối đi: Giải thích: Đầu tiên, ta cần xác định loại tài sản tranh chấp Khoản Điều 174 Bộ luật dân (BLDS) quy định: “1 Bất động sản tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật quy định.” Như vậy, theo lối bị tranh chấp thuộc loại bất động sản, cụ thể đất đai Thứ hai, ta xác định vị trí tài sản tranh chấp Cụ thể, lối bị tranh chấp tình lối tắt qua vườn nhà ông A mà ông C sử dụng để lại (giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu sử dụng lối thuộc ông A.) Thứ ba, ta xác định tình trạng tài sản có tranh chấp Cụ thể, ta xác định tình trạng lối bị tranh chấp tình + Về việc mở lối qua vườn nhà ông A Do lối từ nhà ông B đường công cộng lầy lội, không thuận tiện cho sinh hoạt thường ngày nên ông B xin phép ông A đồng ý cho tắt qua vườn để đường công cộng Khoản Điều 194 BLDS quy định: “1 Quyền sử dụng tài sản chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng theo quy định pháp luật Người chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản tính năng, cơng dụng, phương thức.” Như vậy, với đồng ý ông A với ông B việc cho gia đình ơng B mở đường tắt qua vườn coi hợp đồng dân (Điều 388 BLDS:“Hợp đồng dân sự thoả thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”) Hình thức hợp đồng miệng Như vậy, gia đình ơng B quyền sử dụng lối tắt qua đất nhà ông A + Về việc gia đình ơng B bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình ơng C Năm 2014, gia đình ơng B bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình ơng C Vì lối tắt qua nhà ông A trở nên quen thuộc với gia đình ơng B nên sau ông B chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C ơng C tiếp tục sử dụng lối qua đất nhà ông A để đường công cộng + Lối bị gia đình ơng A bịt lại Sau thời gian sinh sống, gia đình ơng C có mâu thuẫn với gia đình ơng A nên gia đình ơng A bịt lại lối mà trước cho gia đình ơng B nhờ qua vườn nhà Chính kiện hình thành lên tranh chấp gia đình ơng C gia đình ơng A liên quan đến lối qua vườn nhà ơng A b Gia đình ơng A có quyền bịt lối Giải thích: Điều 273 BLDS quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để bảo đảm nhu cầu lối đi, cấp, nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý, phải đền bù, khơng có thoả thuận khác.” Khoản Điều 275 BLDS quy định: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có lối ra, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đến đường cơng cộng; người yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu Người dành lối phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, thoả thuận khác Lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối đi.” Điều 274 BLDS quy định: “1 Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo thoả thuận theo quy định pháp luật Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất người chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất hưởng quyền đó.” Theo Điều 274, giả sử gia đình ơng B có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, tức sử dụng lối tắt qua vườn nhà ơng A để đường cơng cộng có thỏa thuận với ơng A ơng B bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình ơng C, gia đình ơng C có quyền yêu cầu ông A cho sử dụng lối Tuy nhiên, trường hợp tình huống, gia đình ông B có lối đường công cộng nên theo khoản Điều 275, gia đình ơng A khơng có nghĩa vụ phải mở lối cho gia đình ơng B Tuy nhiên có thỏa thuận hai gia đình ơng A ơng B việc mở lối qua đất nhà ông A ơng A đồng ý, nên gia đình ơng B có quyền sử dụng lối qua đất nhà ông A Do nhà quyền sử dụng đất mà gia đình ông B chuyển cho gia đình ông C bất động sản bị vây bọc, nên, gia đình ơng B bán nhà chuyển giao quyền sử dụng đất cho gia đình ơng C, quyền sử dụng lối qua đất nhà ông A gia đình ơng B khơng chuyển cho gia đình ơng C Mặt khác, thỏa thuận ơng A ông B giao dịch miệng khơng có đền bù Vì vậy, gia đình ơng A có quyền bịt lối c Giả sử thời điểm gia đình ơng A cho nhờ, gia đình ông B đền bù khoản tiền với giá trị quyền sử dụng đất dành làm lối đi, gia đình ơng C khơng đương nhiên hưởng quyền Giải thích: Điều 274 BLDS quy định: “1 Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo thoả thuận theo quy định pháp luật Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất người chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất hưởng quyền đó.” Khoản Điều 275 quy định: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có lối ra, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đến đường cơng cộng; người u cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu Người dành lối phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, khơng có thỏa thuận khác” Như vậy, trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập cho chủ sở hữu, người sử dụng đất người chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất hưởng quyền áp dụng bất động sản phải thỏa mãn điều kiện quy định khoản Điều 275 Có nghĩa là, bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có lối quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chuyển cho chủ sở hữu sau Trong tình nêu trên, bất động sản gia đình ơng C có lối đường cơng cộng (không bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có lối ra) Việc gia đình ơng B có thỏa thuận đền bù tương đương với giá trị quyền sử dụng đất làm lối gia đình ơng C không đương nhiên hưởng quyền Việc thỏa thuận ông A B thỏa thuận riêng hai người gia đình ơng B chưa bán nhà chuyển quyền sử dụng đất cho gia đình ơng C Việc gia đình ơng B bán nhà chuyển quyền sử dụng đất cho gia đình ơng C quyền sử dụng lối gia đình ông B qua đất nhà ông A không chuyển cho gia đình ơng C bất động sản mà gia đình ơng B chuyển cho gia đình ơng C có lối đường cơng cộng (không thỏa mãn điều kiện bất động sản bị vây bọc khơng có lối đi) Như vậy, gia đình ơng C khơng hưởng quyền việc sử dụng lối qua đất gia đình ơng A trường hợp ông B đền bù khoản tiền giá trị quyền sử dụng đất cho gia đình ông A d Giả sử lối cũ gia đình ơng C bị hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất gia đình ơng bị vây bọc sau ơng A bịt lối đi, ơng C có quyền yều cầu hộ gia đình phải mở cho lối qua khơng? Giải thích: Khoản Điều 275 Bộ luật dân năm 2005 quy định: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có lỗi ra, có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đến đường cơng cộng; người u cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu Người dành lối phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, khơng có thỏa thuận khác Lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối đi” Nếu sau ơng A bịt lối đi, lối cũ gia đình ơng C bị hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất gia đình ơng bị bọc ơng C có quyền yêu cầu hộ gia đình phải mở cho lối qua Trong tình này, nhà ơng C khơng cịn lối đến đường công cộng đường tắt qua nhà ông A bị bịt kín, đường từ nhà ông C đường công cộng bị lấn chiếm hộ xung quanh Ơng C áp dụng khoản điều 275 để yêu cầu hộ gia đình xung quanh mở cho lối đến đường công cộng KẾT LUẬN Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền lối qua bất động sản liền kề dẫn xuất chế định quyền sở hữu bất động sản quyền sử dụng đất đai Trong điều kiện sở hữu tư nhân đất đai quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thể dạng quyền địa dịch Cùng với phát triển xã hội xu pháp luật đại ngày hạn chế quyền chủ sở hữu, đặc biệt quyền sở hữu với bất động sản nhằm phục vụ lợi ích chung nhà nước xã hội Từ phân tích cách giải vấn vụ việc nhóm em ta thấy quyền sử dụng hạn chế bất động sản quyền lối qua bất động sản liền kề vấn đề phức tạp Nó phụ thuộc vào việc thỏa thuận chủ sở hữu, việc thỏa thuận không đem lại hiệu phải nhờ can thiệp quan chức có thẩm quyền ... đồng ý cho tắt qua vườn để đường công cộng Khoản Điều 194 BLDS quy định: “1 Quyền sử dụng tài sản chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng theo quy định pháp luật Người chủ sở hữu có quyền... sản liền kề dành cho lối đến đường công cộng; người yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu Người dành lối phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, khơng có thoả thuận khác Lối mở bất động... đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để bảo đảm nhu cầu lối đi, cấp, nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý, phải