Báo cáo "Lí luận và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất " pdf

đặc san về luật đất đai năm 2003 18 Tạp chí luật học ThS. Nguyễn thị Nga * ut t ai c Quc hi thụng qua ngy 26/11/2003 c coi l o lut th hin bc t phỏ v ci cỏch th tc hnh chớnh trong hot ng qun lớ nh nc v t ai, ỏp ng s mong i v kỡ vng ca ụng o cỏc tng lp nhõn dõn. Trờn c s k tha nhng ni dung c bn, nhõn hp lớ trong Lut t ai nm 1993, Lut t ai sa i, b sung nm 1998 v nm 2001; lut hoỏ nhng quy nh trong cỏc vn bn phỏp quy ó c thc t cuc sng chp nhn; Lut t ai ln ny ó b sung nhiu quy nh mi iu chnh nhng quan h t ai m thc t cuc sng ang ũi hi cn phi iu chnh cho phự hp vi yờu cu ca s nghip cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ t nc. Mt trong nhng ni dung lm nờn s thnh cụng ca Lut t ai nm 2003 phi k n l vn u giỏ quyn s dng t. u giỏ núi chung v u giỏ quyn s dng t núi riờng thc ra khụng phi l vn mi ln u tiờn c quy nh trong Lut t ai nm 2003, vn ny ó c cp trong hng lot cỏc vn bn phỏp lut m trong sut thi gian qua chỳng ta ó trin khai thc hin nh B lut dõn s nm 1995; Ngh nh s 86/CP/1996 v quy ch bỏn u giỏ ti sn; Ngh nh s 178/CP/1999 v bo m tin vay; Ngh nh s 165/CP/1999 v giao dch bo m; Ngh nh s 04/CP/2000 v hng dn thi hnh Lut t ai sa i, b sung nm 1998; Quyt nh s 22/Q-BTC/2003 quy nh v c ch ti chớnh trong vic s dng qu t to vn xõy dng c s h tng Qua hng lot cỏc vn bn phỏp lut ny cú th nhn thy, u giỏ quyn s dng t hin nay mang hai ni dung phỏp lớ c bn sau õy: Th nht, u giỏ quyn s dng t nhm to iu kin cho cỏc doanh nghip, cỏc nh u t nhanh chúng cú t u t xõy dng c s h tng, ci cỏch th tc hnh chớnh trong hot ng giao t, cho thuờ t, thu hi t v gii phúng mt bng. u giỏ quyn s dng t trong trng hp ny c coi l hỡnh thc bỏn u giỏ t nguyn, c thc hin theo ý mun ca ngi cú quyn s dng t hp phỏp. Tuy nhiờn, khụng phi bt kỡ ch th no cú quyn s dng t hp phỏp v t s dng vo mc ớch no cng cú th c mang ra u giỏ m ch trong nhng trng hp c th theo quy nh ca phỏp lut mi c thc hin vic u giỏ. Hỡnh thc u giỏ ny hin nay ang c bit thu hỳt s quan tõm ca cỏc cp, cỏc ngnh v chớnh quyn a phng. Th hai, u giỏ quyn s dng t thc hin ngha v trong cỏc giao dch th chp, bo lónh khi quyn s dng t c tho thun l ti sn m bo trong cỏc giao dch ú hoc u giỏ quyn s dng t ca doanh nghip b tuyờn b phỏ sn m quyn s L * Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t Trng i hc lut H Ni đặc san về luật đất đai năm 2003 Tạp chí luật học 19 dng t l ti sn hp phỏp ca doanh nghip phỏ sn hoc u giỏ quyn s dng t m bo thi hnh ỏn trong nhng trng hp nht nh khi cú quyt nh ca c quan nh nc cú thm quyn. u giỏ quyn s dng t trong nhng trng hp ny c coi l hỡnh thc bỏn u giỏ bt buc, c thc hin nhm khụi phc cỏc quyn v li ớch hp phỏp cho mt s ch th khi bờn cú quyn s dng t lm ti sn bo m khụng thc hin ngha v ó tho thun. õy l nhng th tc bt buc mang tớnh cht b tr t phỏp m cỏc c quan t phỏp cn phi tin hnh cho dự ngi cú quyn s dng t cú mun hay khụng. Qua thc tin trin khai phỏp lut v u giỏ núi chung v u giỏ v quyn s dng t núi riờng vi hai hỡnh thc u giỏ nờu trờn cho thy cũn cú rt nhiu tn ti, bt cp v ỏng phi bn lun. Trc ht, v vn u giỏ quyn s dng t to vn xõy dng c s h tng, khon 1 iu 58 Lut t ai nm 2003 quy nh: "Nh nc giao t cú thu tin s dng t, cho thuờ t theo hỡnh thc u giỏ quyn s dng t hoc u thu d ỏn cú s dng t trong trng hp sau õy: - u t xõy dng nh bỏn hoc cho thuờ; - u t xõy dng kt cu h tng chuyn nhng hoc cho thuờ; - S dng qu t to vn cho u t xõy dng kt cu h tng; - S dng qu t lm mt bng xõy dng c s sn xut kinh doanh; - Cho thuờ t thuc qu t nụng nghip s dng vo mc ớch cụng ớch sn xut nụng nghip, lõm nghip, nuụi trng thu sn, lm mui; - Cỏc trng hp khỏc do Chớnh ph quy nh". õy c coi l ni dung quan trng ỏnh du bc i mi cn bn trong hot ng qun lớ nh nc v t ai, ỏp ng vi yờu cu ca s nghip cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ t nc. Cú th khng nh, u giỏ quyn s dng trong cỏc trng hp nờu trờn ó gúp phn rt ln vo vic ci cỏch th tc hnh chớnh trong hot ng giao t, cho thuờ t, thu hi t v gii phúng mt bng, vn l nhng khõu khú khn, phc tp v ỏch tc nht trong thi gian qua. Mt khỏc, giao t, cho thuờ t thụng qua hỡnh thc u giỏ s to iu kin cho cỏc ch u t trong mt s ngnh, lnh vc quan trng nhanh chúng cú t thc hin cỏc d ỏn u t; nhm thu hỳt ngun vn trong dõn c v tin ti vic thc hin c ch mt giỏ trong quan h t ai. Thc t trong thi gian qua cho thy, ó cú nhiu ch u t trong v ngoi nc bt bỡnh trc nhng th tc hnh chớnh rm r, gõy nhng phin h khụng cn thit trong hot ng giao t, cho thuờ t, gii phúng mt bng. Nhiu d ỏn ó phi b d do thi gian ch i mt bng quỏ lõu. Ngh nh s 04/CP/2000; Quyt nh s 22/Q-BTC/2003 quy nh u giỏ quyn s dng t trong cỏc trng hp to vn xõy dng c s h tng nhng cỏc vn bn phỏp lut ny quy nh rt m nht, chung chung, mang tớnh th nghim v khụng phi l quy nh bt buc i vi cỏc a phng. Chớnh vỡ vy, khi thc hin u giỏ quyn s dng t mi a phng tin hnh vi cỏch thc v th tc ht sc khỏc nhau, nhiu a phng coi u giỏ quyn s dng t nh mt chin lc cng c thờm ®Æc san vÒ luËt ®Êt ®ai n¨m 2003 20 T¹p chÝ luËt häc ngân sách cho địa phương nên tiến hành đấu giá một cách ồ ạt mà phá vỡ quy hoạch tổng thể trong quản lí và sử dụng đất đai. Trong khi đó, các địa phương khác vì chưa có quy định cụ thể và chính thức nên tiến hành khá dè dặt, vừa thực hiện vừa thăm dò địa phương khác. Vì vậy, không tạo nên sự áp dụng thống nhất các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trong thực tế. Cũng chính từ sự quy định thiếu tính cụ thể trong các văn bản pháp luật nêu trên nên trình tự, thủ tục triển khai việc đấu giá quyền sử dụng đất trên thực tế trong thời gian qua cũng không được nhất quán, các quy trình thực hiện đấu giá rất khác nhau. Cụ thể là: Đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án, để xử lí hợp đồng thế chấp, bảo lãnh thì trình tự, thủ tục được thực hiện theo quy chế bán đấu giá tài sản ban hành kèm theo Nghị định số 86/CP; Bộ luật dân sự và các văn bản khác có liên quan như Nghị định số 165/CP/1999; Nghị định số 178/CP/1999; Pháp lệnh thi hành án dân sự Trong khi đó, đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng lại thực hiện theo quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tạm thời mà uỷ ban nhân dân các tỉnh ban hành trong từng trường hợp cụ thể. Vì vậy, ở mỗi địa phương thực hiện theo một kiểu khác nhau, không tạo ra được cơ chế áp dụng thống nhất trong cả nước. Khắc phục tình trạng đó, Luật đất đai năm 2003 quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất trong một số trường hợp tại khoản 1 Điều 58 và là quy định chung áp dụng thống nhất trong cả nước. Đây là quy định đáp ứng được sự mong đợi của đông đảo các nhà đầu tư, các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng và các chủ thể có nhu cầu có đất để sản xuất kinh doanh trong các ngành, lĩnh vực khác. Quay trở lại với vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp thứ hai - đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong các quan hệ thế chấp, bảo lãnh và trong trường hợp phá sản doanh nghiệp hay các trường hợp khác để đảm bảo việc thi hành án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, khoản 2 Điều 58 Luật đất đai năm 2003 quy định: "Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án, xử lí hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ". Đây là lĩnh vực hết sức phức tạp và triển khai thực hiện trong thực tế cuộc sống thời gian qua đạt hiệu quả rất thấp, ví dụ: Thời báo tài chính Việt Nam số 104 ra ngày 29/8/2001 cho biết: Tính đến thời điểm tháng 9/2001 giá trị của những tài sản bảo đảm tiền vay còn tồn đọng, chưa xử lí được lên tới 15.000 tỉ đồng, trong đó, khoảng 80% là giá trị tài sản thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất. Một trong những nguyên nhân của tình trạng này không thể không kể tới sự bất cập, mâu thuẫn và thiếu tính cụ thể, đồng bộ của pháp luật hiện hành về đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng. Có thể nhận thấy qua hàng loạt các chỉ dẫn cụ thể sau đây: + Một là, hoạt động bán đấu giá tài sản nói chung và bán đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng hiện đang do nhiều cơ quan, tổ chức thực hiện như sở tài chính - vật giá, sở địa chính - nhà đất, trung tâm dịch vụ bán đấu giá hoặc hội đồng định giá do chủ tịch uỷ ban nhân dân tỉnh ra quyết định thành lập mà không quy về đặc san về luật đất đai năm 2003 Tạp chí luật học 21 mt c quan u mi chu trỏch nhim chớnh trong vn ny. Vỡ vy, khú cú th kin ton c h thng c quan ny mt cỏch chớnh quy hin i m bo tt cho vic u giỏ quyn s dng t. + Hai l, trong cỏc vn bn phỏp lut hin hnh cha cú quy nh v kờ biờn quyn s dng t bỏn u giỏ ti sn nhm m bo thi hnh ỏn dõn s hay thi hnh quyt nh tuyờn b phỏ sn doanh nghip. Thc tin cụng tỏc thi hnh ỏn thi gian qua cho thy, khụng ớt trng hp ngi phi thi hnh ỏn khụng cú ti sn gỡ ỏng k ngoi quyn s dng t v õy c xem l ti sn quan trng nht m bo vic thi hnh ỏn. Tuy nhiờn, phỏp lut cha quy nh bin phỏp cng ch kờ biờn quyn s dng t nờn ó cú rt nhiu trng hp ngi phi thi hnh ỏn tu tỏn ti sn trn trỏnh trỏch nhim thi hnh ỏn bng cỏch chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, liờn doanh liờn kt trỏi vi quy nh ca phỏp lut. Vỡ vy, m bo cỏc bn ỏn, quyt nh ca to ỏn ó cú hiu lc phỏp lut c thi hnh nghiờm chnh, m bo quyn li hp phỏp ca ngi c thi hnh ỏn thỡ s cn thit phi quy nh vn kờ biờn quyn s dng t. + Ba l, bỏn u giỏ quyn s dng t trong trng hp thc hin quyt nh tuyờn b phỏ sn doanh nghip hin cũn quy nh rt khỏc nhau trong cỏc vn bn phỏp lut, th hin s mõu thun v thiu tớnh ng b ca phỏp lut hin hnh. Chng hn, theo quy nh ca Lut phỏ sn doanh nghip nm 1993, Ngh nh s 189/CP ngy 23/12/1994 v Phỏp lnh thi hnh ỏn dõn s thỡ khi doanh nghip b tuyờn b phỏ sn, ti sn ca doanh nghip, trong ú bao gm c quyn s dng t phi c em ra bỏn u giỏ thanh toỏn cỏc khon n ca doanh nghip. Trong khi ú, Lut t ai nm 1993 ti khon 1 iu 26 li quy nh: C quan nh nc cú thm quyn s ra quyt nh thu hi t khi doanh nghip b tuyờn b phỏ sn. õy l quy nh bt hp lớ vỡ quyn s dng t l ti sn ca doanh nghip, nu Nh nc khụng cho bỏn u giỏ m ra quyt nh thu hi s nh hng ti quyn li ca cỏc ch n, c bit l cỏc ch n cú bo m. Vỡ vy, nờn chng quy nh bin phỏp duy nht v x lớ ti sn l quyn s dng t khi doanh nghip b tuyờn b phỏ sn l bỏn u giỏ quyn s dng t. Cng vn l vn bt cp ca phỏp lut hin hnh cú liờn quan n u giỏ quyn s dng t, ú l vn xỏc nh giỏ tr ti sn bo m l quyn s dng t trong cỏc hp ng th chp, bo lónh lm c s cho vic u giỏ quyn s dng t trong trng hp bờn th chp hoc bờn bo lónh khụng thc hin ngha v tr n n hn theo s tho thun trong hp ng. Khon 5 iu 6 Ngh nh s 178 quy nh: "Khi th chp ti sn gn lin vi t, khỏch hng vay phi th chp c giỏ tr quyn s dng t cựng vi ti sn ú, tr trng hp phỏp lut cú quy nh khỏc"; tng t khon 4 iu 8 Ngh nh s 178 cng quy nh: "Vic th chp quyn s dng t m trờn t cú ti sn gn lin thỡ giỏ tr ti sn bo m tin vay bao gm giỏ tr quyn s dng t v giỏ tr ti sn gn lin vi t". T hai quy nh trờn cho thy nguyờn tc bt buc khi th chp quyn s dng t, cỏc ch th phi tho thun bao gm c giỏ tr ti sn gn lin vi t ú hoc trong trng đặc san về luật đất đai năm 2003 22 Tạp chí luật học hp ngc li, nu th chp ti sn trờn t thỡ quyn s dng t cú ti sn th chp phi c tho thun trong giỏ tr th chp. Trong khi ú, ti iu 732 B lut dõn s li quy nh hon ton khỏc: "Khi h gia ỡnh, cỏ nhõn th chp quyn s dng t thỡ nh , cụng trỡnh xõy dng khỏc, rng trng, vn cõy v cỏc ti sn khỏc ca ngi th chp gn lin vi t ch thuc ti sn th chp nu cú tho thun". Vi quy nh ny cho thy, vic tho thun giỏ tr ti sn gn lin vi t khi th chp quyn s dng t khụng phi l yờu cu bt buc, nú cú th cú nu cỏc ch th tho thun v cng cú th khụng nu cỏc ch th khụng tho thun. õy l quy nh khụng phự hp v gõy khụng ớt khú khn cho c quan cú thm quyn khi x lớ ti sn th chp l quyn s dng t thụng qua hỡnh thc bỏn u giỏ trong trng hp bờn th chp khụng thc hin ngha v tr n n hn. Gi s rng khi kớ kt hp ng th chp quyn s dng t vay vn, cỏc ch th ch tho thun giỏ tr quyn s dng t l ti sn bo m trong quan h ú m khụng bao gm ti sn gn lin vi t. Trong trng hp ny, nu bờn th chp khụng thc hin ngha v tr n n hn, c quan cú thm quyn s u giỏ quyn s dng t nh th no khi m ti sn trờn t li khụng tho thun l ti sn bo m trong quan h th chp ú. V nguyờn tc, c quan cú thm quyn ch c bỏn u giỏ thu hi vn v lói i vi ti sn no ó tho thun l ti sn bo m m thụi. Nh vy, s dn n tỡnh trng khụng ai mun mua mt mnh t m ti sn trờn ú li thuc quyn s hu ca mt ngi khỏc; ngc li, cỏc ti sn gn lin vi t cng tr nờn vụ ngha khi quyn s dng t khụng thuc quyn s dng hp phỏp ca mỡnh. Qua ch dn ny cho thy vic quy nh nh iu 6, iu 8 Ngh nh s 178 phự hp v cht ch hn so vi quy nh ti B lut dõn s. + Bn l, vic nh giỏ quyn s dng t khi thc hin u giỏ quy nh trong cỏc vn bn hin hnh cha c th, rừ rng, cha xỏc nh rừ nguyờn tc v phng phỏp xỏc nh giỏ t nờn mi a phng ỏp dng rt khỏc nhau. Cú a phng nh giỏ t cn c vo khung giỏ do u ban nhõn dõn cp tnh ban hnh, cú a phng li cn c vo giỏ chuyn nhng thc t a phng ti thi im nh giỏ Cng chớnh s quy nh khụng rừ rng ny nờn nhiu trng hp khi ỏp dng trong thc t cỏc c quan cú thm quyn ó gp rt nhiu lỳng tỳng, thm chớ quan im gia cỏc c quan trỏi ngc nhau. Vớ d, v ỏn Epco - Minh Phng; khi xỏc nh giỏ tr ti sn ca doanh nghip, trong ú cú quyn s dng t, hi ng nh giỏ, cỏc c quan phỏp lut, ngõn hng v doanh nghip i vay ó khụng thng nht c vi nhau khi nh giỏ bt ng sn. Cỏc c quan tin hnh t tng xỏc nh giỏ tr ti sn th chp l quyn s dng t theo khung giỏ m Nh nc quy nh; cũn ngõn hng, doanh nghip i vay v cỏc lut s li xỏc nh theo giỏ th trng. Liờn quan n vn ny cng cú nhiu quan im trỏi ngc nhau. Cú quan im cho rng vic nh giỏ t cn cn c vo giỏ t do u ban nhõn dõn cp tnh quy nh, vỡ h cho rng ngi mua bao gi cng da vo giỏ khi im v tõm lớ luụn mun mua c r. Do ú, cn phi nh giỏ t trờn c s khung giỏ ca Nh nc nu nh giỏ tu tin s nh đặc san về luật đất đai năm 2003 Tạp chí luật học 23 hng n giỏ tr ti sn c u giỏ, tc quyn li ca cỏc bờn liờn quan n quyn li ca ch ti sn v cn c vo khung giỏ t ca y ban nhõn dõn cp tnh nh giỏ thỡ khi cú khiu ni v giỏ trong quỏ trỡnh u giỏ s c gii quyt thun li hn. Mt khỏc, vic nh giỏ t ch l tm thi xỏc nh giỏ quyn s dng t, cũn giỏ quyn s dng t thc t s l giỏ bỏn u giỏ quyn s dng t trờn th trng. Tuy nhiờn, cng cú quan im khỏc li cho rng khụng cn thit phi nh giỏ t m giỏ ú hon ton do th trng quyt nh vỡ bn thõn u giỏ l th trng m trong ú ngi mua tim tng t giỏ cho hng hoỏ ch khụng phi n thun tr giỏ theo cụng b ca ngi bỏn v th trng cú t chc l th trng m ti ú giỏ c c iu chnh liờn tc theo bin i ca cung v cu. Mt khỏc, giỏ t do th trng quyt nh s m bo tớnh cụng khai, minh bch v cnh tranh lnh mnh gia cỏc ch th tham gia u giỏ. Chỳng tụi cho rng quy nh nh khon 3 iu 58 Lut t ai nm 2003 "giỏ trỳng u giỏ quyn s dng t hoc trỳng thu d ỏn cú s dng t khụng c thp hn giỏ t do u ban nhõn dõn tnh, thnh ph trc thuc trung ng quy nh" l hp lớ, vỡ quy nh nh vy vn m bo c s qun lớ thng nht ca nh nc i vi t ai v qun lớ bng khung giỏ t theo iu 55, iu 56 ca Lut t ai hin hnh. Mt khỏc, giỏ t trong u giỏ vn c iu chnh linh hot phự hp vi s bin ng ca giỏ t trờn th trng. + Nm l, cỏc vn bn phỏp lut hin hnh quy nh: Khi u giỏ quyn s dng t trong cỏc trng hp phỏ sn doanh nghip, thi hnh ỏn hoc trong cỏc hp ng th chp, bo lónh phi c c quan nh nc cú thm quyn cho phộp. Quy nh ny l khụng cn thit vỡ khi quyn s dng t c cỏc ch th l cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn chng minh l ti sn hp phỏp ca h v ti sn ú c cỏc ch th a ra m bo thc hin mt ngha v dõn s trong mt giao dch c th no ú theo ỳng trỡnh t, th tc Lut nh thỡ khi khụng thc hin ngha v, ti sn bo m l quyn s dng t trong giao dch ú ng nhiờn phi c a ra u giỏ bo v quyn v li ớch hp phỏp cho phớa bờn kia m khụng nht thit cn phi cú s cho phộp ca c quan nh nc cú thm quyn. õy c coi nh vic lm ng nhiờn ó c phỏp lut tha nhn. Nh vy, nhỡn nhn h thng phỏp lut t ai hin hnh quy nh v u giỏ quyn s dng t tớnh n thi im trc khi Lut t ai nm 2003 ra i cho thy cú rt nhiu tn ti, bt cp, cỏc quy nh cũn tn mn, thiu tớnh tp trung thng nht, nhiu quy nh cha rừ rng, cha c th, thm chớ quy nh gia cỏc vn bn cũn mõu thun nhau Bờn cnh ú, rt nhiu vn mi phỏt sinh trong quỏ trỡnh u giỏ m thc t ũi hi cn phi iu chnh thỡ phỏp lut li ang b ng. Thc trng ú rt khú khn khi trin khai thc hin trờn thc t. Khc phc tỡnh trng trờn, Lut t ai nm 2003 quy nh vn u giỏ quyn s dng t cú ý ngha ht sc quan trng, ln u tiờn chớnh thc lut hoỏ cỏc quy phm cũn tn mn trong cỏc vn bn phỏp lut quy nh trong mt vn bn lut cú hiu lc phỏp lớ cao v ỏp dng thng nht trong phm vi c đặc san về luật đất đai năm 2003 24 Tạp chí luật học nc. Mt khỏc, Lut cng ó xỏc nh rừ c ni hm ca vn u giỏ quyn s dng t bao gm hai ni dung l u giỏ quyn s dng t thi hnh ỏn, x lớ hp ng th chp, bo lónh bng quyn s dng t thu hi n. Bờn cnh ú, mt ni dung mi th hin khõu t phỏ trong qun lớ t ai, gn vic qun lớ t ai v hnh chớnh vi qun lớ t ai v kinh t ú l vn u giỏ quyn s dng t hoc u thu d ỏn c t ra trong mt s trng hp nh xõy dng nh bỏn hoc cho thuờ, xõy dng kt cu h tng chuyn nhng hoc cho thuờ, s dng t cho u t xõy dng c s h tng hoc s dng t sn xut kinh doanh nhm thu hỳt ngun vn trong dõn c v to iu kin cho cỏc nh u t cú t thc hin cỏc d ỏn u t. Tuy nhiờn, vi hng lot nhng bt cp, tn ti trong cỏc vn bn phỏp lut hin hnh v u giỏ quyn s dng t ó ch ra trờn thỡ vic trin khai thc hin u giỏ quyn s dng t trờn thc t theo tinh thn ca Lut t ai nm 2003 s vụ cựng khú khn. Vỡ vy, s cn thit phi sa i, b sung v hon thin phỏp lut v u giỏ ti sn núi chung trong cỏc vn bn phỏp lut hin hnh. c bit l trỡnh t, th tc u giỏ quyn s dng t phi c quy nh c th, cht ch; bi l, khụng ging nh cỏc ti sn thụng thng, t ai l loi ti sn c bit, c nh v v trớ, khụng th di chuyn c, li ch quy nh mt hỡnh thc s hu l s hu ton dõn m Nh nc l ch s hu i din; thc hin vic u giỏ quyn s dng t khụng phi ch vỡ li ớch ca cỏc bờn tham gia u giỏ m cũn vỡ li ớch ca ton xó hi, ca Nh nc, ca cỏc nh u t v ca chớnh nhng ngi cú quyn s dng t. Vỡ vy, trỡnh t, th tc u giỏ quyn s dng t khụng th ging nh cỏc ti sn thụng thng. Mt khỏc, t ai l ti sn cú giỏ tr rt ln, buc cỏc bờn tham gia u giỏ phi cõn nhc rt thn trng khi quyt nh cú tham gia u giỏ hay khụng? Nu cú mt vn bn phỏp lut quy nh v vn u giỏ quyn s dng t trờn c s khc phc tt c nhng tn ti, bt cp ca cỏc vn bn hin hnh, b sung v quy nh mi nhng vn m thc t cuc sng ang ũi hi s giỳp cỏc ch th mun tham gia u giỏ quyn s dng t thun li, d dng hn trong vic tỡm hiu cn k phỏp lut quy nh v vn ny, giỳp h cú th a ra quyt nh ỳng n nht. Phiờn u giỏ quyn s dng t ti thnh ph H Chớ Minh ngy 10/4/2003 cho chỳng ta rỳt ra c nhiu kinh nghim, ngi tham gia u giỏ ch cú 3 phỳt ó buc phi a ra quyt nh i vi mt ti sn vi giỏ tr 53 t ng l mt vn rt khú khn, ngi trỳng u giỏ khụng bit nờn bun hay vui sau khi ó trỳng u giỏ vỡ phỏp lut t h vo tỡnh th "phi la chn". Nh vy, khụng th núi l hin nay chỳng ta quỏ thiu phỏp lut v u giỏ quyn s dng t nu khụng mun núi l ó cú khỏ nhiu cỏc vn bn quy nh v vn ny. Tuy nhiờn, nu nhng tn ti, bt cp trong cỏc vn bn hin hnh ó cp phn trờn khụng c kp thi khc phc thỡ vn u giỏ quyn s dng t quy nh trong Lut t ai nm 2003 khi trin khai thc hin trong thi gian ti cng cũn gp rt nhiu vng mc./. . việc đấu giá quyền sử dụng đất trên thực tế trong thời gian qua cũng không được nhất quán, các quy trình thực hiện đấu giá rất khác nhau. Cụ thể là: Đấu. bất cập, mâu thuẫn và thiếu tính cụ thể, đồng bộ của pháp luật hiện hành về đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng. Có thể