Phát triển thị trường bất động sản tại TPHCM đến năm 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH PHAN VĂN PHÚC PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH PHAN VĂN PHÚC PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015 Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh Mã số : 60.34.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS.TS LÊ THANH HÀ TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 MỤC LỤC Tran g PHẦN MỞ ĐẦU .1 Giới thiệu lý chọn đề tài 2.Mục tiêu nghiên cứu .2 3.Phạm vi nghiên cứu 4.Phương pháp nghiên cứu 5.Ý nghóa thực tiễn đề tài 6.Cấu trúc nghiên cứu CHƯƠNG : TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Kh niệm bất động sản 1.2 Kh niệm hàng hóa bất động sản 1.3 Đa ëc điểm bất động sản 1.4 Kh niệm thị trường bất động sản 1.5 Sự đời phát thị trường bất động sản 1.5.1 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản .8 1.5.2 Đa ëc điểm thị trường bất động sản .9 1.5.3 Ca ùc nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 12 1.5.4 Ca ùc phận cấu thành thị trường bất động sản 14 1.6 Ca ùc loại hình giao dịch bất động sản 20 1.6.1 Gia o dịch mua bán bất động sản 20 1.6.2 Gia o dịch cho thuê bất động sản 21 1.6.3 Gia o dịch chấp bất động sản 21 1.6.4 .Giao dịch bất động sản góp vốn liên doanh 21 1.7Vai trò thị trường bất động sản kinh tế 21 1.7.1Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển .21 1.7.2 Thị trường bất động sản huy động vốn cho đầu tư phát triển 22 1.7.3 Phaùt triển thị trường BĐS cách để khai thác nguoàn thu cho NSNN 22 1.7.4 Thị trường BĐS ảnh hưởng đến ổn định nâng cao đời sống xã hội 23 1.7.5 Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy đổi sách đất đai ,quản lý đất đai, quản lý BĐS 23 1.8 Phát triển bền vững thị trường bất động sản 24 1.8.1Thế thị trường bất động sản phát triển bền vững 24 1.8.2Vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản 27 CHƯƠNG : ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HIỆN NAY 29 2.1 Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản TP.HCM 29 2.1.1 Thị trường BĐS trước có Luật đất đai năm 1993 29 2.1.2 Thị trường BĐS giai đoạn 1993-2003 30 2.1.3 Thị trường BĐS giai đoạn từ năm 2003 đến 33 2.2Những sách nhà nước tác động đến thị trường bất động sản .42 2.2.1Các yếu tố pháp lý, nhà nước trị 42 2.2.1.1 Chính sách tài 42 2.2.1.2 Các sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lónh vực bất động sản 45 2.2.1.3Các sách thuế Nhà nước bất động sản .47 2.2.2 Các yếu tố thuộc kinh tế vó mô tác động đến thị trường bất động sản 51 2.2.2.1 .Tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất 51 2.2.2.2 .Quy họach phát triển đô thị 52 2.2.2.3 Xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng 55 2.2.2.4 Vấn đề hội nhập kinh tế Thế giới: 56 2.3Những kết đạt được, tồn nguyên nhân tồn hoạt động thị trường bất động saûn 57 2.3.1 Những kết đạt 57 2.3.2 Những tồn cần khắc phục 58 2.3.3 Những nguyên nhân tồn 60 CHƯƠNG : CÁC GIẢI PHÁP KIẾN NGHỊ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM ĐẾN NĂM 2015 61 3.1 Định hướng phát triển thị trường BĐS TPHCM đến năm 2015 .61 3.2Cơ hội, thách thức để phát triển thị trường BĐS TPHCM 63 3.2.1 Cơ hội 63 3.2.2 Thaùch thức 64 3.3Giải pháp phát triển thị trường BĐS TPHCM đến năm 2015 .65 3.3.1 Cân đối cung - cầu hàng hoá cho thị trường BĐS, thúc đẩy phát triển kinh tế đảm bảo an sinh xã hội .65 3.3.1.1 Chủ động bình ổn thị trường BĐS theo quy luật cung caàu .66 3.3.1.2Hình thành phát triển Quỹ đầu tư tín thác BĐS 67 3.3.1.3Thu hút trực tiếp vốn đầu tư nước vào lónh vực BĐS .68 3.3.1.4 Hình thành quỹ phát triển nhà 69 3.3.1.5 Hình thành quỹ tiết kiệm nhà 70 3.3.2 Giải pháp phát triển thị trường thứ cấp 70 3.3.2.1 Phát triển hệ thống sàn giao dịch BĐS 70 3.3.2.2 Xây dựng tổ chức cá nhân định giá BĐS 71 3.3.2.3Xây dựng tổ chức cá nhân môi giới tư vấn BĐS 73 3.3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin liên quan 74 3.3.3 Giải pháp chống đầu bình ổn thị trường 77 3.3.4Hệ thống ngân hàng vai trò phát triển thị trường BĐS 78 3.3.5 Kiến nghị 80 3.3.5.1 .Tạo lập môi trường pháp lý để điều khiển thị trường 80 3.3.5.2 Chính sách thuế liên quan đến BĐS 82 3.3.5.3 Bổ sung điều chỉnh Luật liên quan đến BĐS 84 3.3.5.4 Hoàn thiện công cụ quản lý Nhà nước phát triển kinh tế xã hội 85 KẾT LUẬN 90 Tài liệu tham khảo Phụ lục DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BXD : Bộ Xây dựng BĐS : Bất động sản CNH-HĐH : Công nghiệp hóa – đại hóa DN: Doanh nghiệp NHTM : Ngân hàng Thương mại NSNN : Ngân sách Nhà nước QSDĐ : Quyền sử dụng đất TPHCM : Thành Phố Hồ Chí Minh UBND : y ban Nhân dân XHCN : Xã Hội Chủ Nghóa DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Trang Bảng 2.1: Tình hình giao dịch bất động sản SaigonRES giai đoạn 2002-2006 34 Bảng 2.2 : Bảng thống kê giá giao dịch số đất dự án khu vực TPHCM qua giai đoạn (2006-2008)37 Bảng 2.3: Tình hình giao dịch bất động sản SACOMREAL giai đoạn 2005- 2007 .38 Biểu đồ 2.4 : Phân khúc hộ cao cấp, % tăng giảm giá hộ so với mốc thời gian trước (năm 2007 – 2009) 40 Bieåu đồ 2.5 : Tổng thể thị trường đất dự án Tp.HCM, % tăng giảm giá so với mốc thời gian trước (năm 2009) .41 - Các quy định hồ sơ, thủ tục chấp nhiều khó khăn chưa đồng với quy định Luật đất đai, quy định Phòng công chứng Nhà nước, … - Mức phí đăng ký giao dịch bảo đảm cầm cố, chấp, bảo lãnh tài sản mức phí cho thông tin bất động sản cao - Các tổ chức tín dụng không chủ động việc xử lý tài sản bảo đảm quy định phải ủy quyền cho tổ chức có khả đấu giá tài sản 2.4 Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất Đây sắc thuế nhằm điều tiết phần thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất vào ngân sách nhà nước Căn pháp lý Nghị định số 164/2003/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 152/2004/NĐ-CP Theo quy định, tổ chức kinh doanh có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất phải nộp 28% thu nhập ròng từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất Nếu tỷ lệ phần thu nhập ròng lại so với chi phí đầu tư để có quyền sử dụng đất 15% phải nộp thuế thu nhập bổ sung theo biểu thuế luỹ tiến phần Trong thời gian gần đây, giá bất động sản liên tục tăng ngày cách xa khung giá UBND TP.HCM quy định, tạo điều kiện cho nhiều tổ chức kinh doanh bất động sản thu siêu lợi nhuận từ hoạt động Do đó, thuế thu nhập từ hoạt động chuyển QSDĐ, quyền thuê đất nhằm điều tiết thu nhập, hạn chế đầu đẩy giá đất tăng gây bất ổn thị trường Tuy nhiên, sắc thuế nhiều hạn chế điều tiết thu nhập tổ chức kinh doanh có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất Còn cá nhân tính thời điểm trước ngày 1/1/2009 chưa có văn hướng dẫn cụ thể việc nộp thuế thu nhập từ hoạt động này, giao dịch bất động sản năm trước chủ yếu giao dịch cá nhân với nhau, tình trạng đầu đất gia tăng đẩy giá bất động sản liên tục tăng thu nhập từ hoạt động lớn nhà nước chưa có sắc thuế để điều tiết phần thu nhập vào ngân sách, dẫn đến tình trạng đầu đất gia tăng gây bất ổn thị trường Hiện cá nhân phải chịu thuế thu nhập từ hoạt động nhượng bán bất động sản theo luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 1/1/2009 2.5 Thuế nhà đất : Thuế nhà, đất thuế thu nhà đất ở, đất xây dựng công trình Mục đích Pháp lệnh thuế nhà, đất để tăng cường quản lý Nhà nước việc xây dựng sử dụng nhà ở, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm phù hợp với Luật đất đai, động viên đóng góp chủ sở hữu nhà người sử dụng nhà, đất vào ngân sách Nhà Nước Căn tính thuế diện tích đất, hạng đất mức thuế sử dụng đất nông nghiệp đơn vị diện tích : - Diện tích đất : toàn diện tích sử dụng bao gồm diện tích mặt đất xây dựng nhà ở, xây dựng công trình, diện tích đường lại, diện tích sân, diện tích bao quanh công trình … trừ diện tích đất đóng thuế sử dụng đất nông nghiệp - Hạng đất phân theo đất đô thị, hay đất nông thôn Hạng đất đô thị phân làm cấp (từ đô thị loại đến loại 5) thị trấn dựa vào vị trí địa lý, tiện lợi Hạng đất nông thôn phân theo hạng đất nông nghiệp - Mức thuế suất : Sử dụng mức thuế suất thuế sử dụng đất nông nghiệp làm để tính thuế nhà, đất Mức thuế suất thuế nhà, đất tuỳ thuộc vào loại đô thị, loại đường phố vị trí nhà, đất tính thuế Ví dụ : Vị trí khu đất A chịu thuế phân loại đô thị loại 1, loại đường phố 1, nằm vị trí mức thuế nhà, đất 28 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao vùng theo Thông tư 83TC/TCT ngày 7/10/1994 Thuế nhà, đất tác động chủ yếu vào loại đất đất nông nghiệp, sở tính thuế lại gắn với thuế sử dụng đất nông nghiệp, không hợp lý Mức thuế nhà đất khoảng từ đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp tuỳ khu vực không hợp lý Bởi đất đô thị tạo lợi nhuận lớn gấp nhiều lần so với lợi nhuận thu từ đất nông nghiệp Thực tế mức thuế thấp so với thu nhập khu vực thành thị nhiều người có thu nhập cao sẵn sàng tích trữ vào đất đai để đầu cơ, làm cân đối cung cầu thị trường bất động sản Một hạn chế thuế nhà, đất dựa sở thuế sử dụng đất nông nghiệp, mà thuế sử dụng đất nông nghiệp tính thóc, sau quy thành tiền theo giá thóc thị trường để nộp vào ngân sách nhà nước Vì vậy, hạn chế việc tính thuế theo giá thóc tính thuế sử dụng đất nông nghiệp không tránh khỏi PHỤ LỤC CƠN SỐT BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM THỜI GIAN QUA Thị trường bất động sản nước ta năm phát triển trở lại biến động, lên sốt giá lần, cụ thể : Lần thứ nhất, xảy nước ta chuyển từ chế “đất giá cả” sang chế “đất có giá Nhà nước quy định” Đây giai đoạn sốt giá xung quanh năm 1992, 1993 Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành Lần thứ hai, xảy luật quy định chuyển từ chế “giá đất Nhà nước quy định” sang “Nhà nước quy định giá đất phù hợp với giá thị trường điều kiện bình thường” Thời kỳ này, Nhà nước giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất từ 20% xuống 5% Đây giai đoạn năm 2003, 2004 thực Luật Đất đai năm 2003, nhằm đổi việc định giá đất đai có nhiều lạc hậu, nên Nhà nước phải chuyển sang quy định “khung giá đất”, nhiên đến thực chưa sát hợp với thị trường giá khung - 110 - Lần thứ ba, xảy từ năm 2007 đến khoảng tháng 3, năm 2008 Lúc này, thị trường bất động sản chịu sức ép tăng giá lớn thị trường chứng khoán tập trung phi tập trung phát triển bùng nổ ,và vậy, có dòng vốn lớn chuyển dịch từ chứng khoán sang bất động sản Thêm nữa, với sách tài tín dụng mở rộng, ngân hàng, tổ chức tài chính, nhà đầu tư nước tài trợ, rót vốn lớn cho thị trường bất động sản (đơn cử ví dụ: đến tháng - 2008 Thành phố Hồ Chí Minh, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt 34.500 tỉ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ ngân hàng) (Nguồn : Trích từ Tạp chí Cộng sản số 7(175) năm 2009) PHỤ LỤC NHU CẦU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG TƯƠNG LAI Ở TPHCM Căn hộ dự định mua chủ yếu từ đến người Căn hộ dự định cho người yêu cầu nhiều 40 35 30 25 20 15 10 % - 110 - 5 - 111 - Số mẫu : 150 người có nhu cầu mua hộ để Nguồn: VietRees, 2008 4.2 Kết khảo sát loại hình bất động sản dự định mua (N = 1.294) 32% 20% 36% 10% 2% Nguồn: VietRees, 2008 PHỤ LỤC SỰ THAY ĐỔI GIÁ VÀ NGUỒN CUNG CÁC LOẠI CĂN HỘ 5.1 Giá hộ cao cấp điển hình Quận qua năm Nguồn : CBRE 5.2 Giá hộ chung cư TP.HCM phân theo khu vực Nguồn VietRees,2009 5.3 Nguồn cung loại hình bất động sản tương lai Nguồn: CBRE PHỤ LỤC CÁC QUỸ ĐẦU TƯ CHIẾN LƯC Ở VIỆT NAM STT Tên quỹ đầu tư Vốn đầu tư (Triệu USD) 01 Dragon Capital 531,00 02 Vina Capital 421,00 03 Vietnam Holdings Asset Management 112,50 04 Korea Investment Trust Management 104,00 05 Vietnam Investment Fund 100,00 06 International Data Group (US) 100,00 07 BankInvest Group (Denmark) 80,00 08 Mekong Capital 68,50 09 Indochina Capital 42,00 10 Korea Investment Trust Management 26,78 11 Christian Philip Kamn 25,00 12 …… Nguồn : Tổng Cục thống kê ... NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM ĐẾN NĂM 2015 61 3.1 Định hướng phát triển thị trường BĐS TPHCM đến năm 2015 .61 3.2Cơ hội, thách thức để phát triển thị trường. .. động sản ta có thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường chấp 1.5 Sự đời phát triển thị trường bất động sản 1.5.1 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản Sự đời phát triển thị. .. Thị trường bất động sản thức thị trường mà hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản thực theo quy định pháp luật Thị trường bất động sản không thức thị trường mà giao dịch bất động sản