Ứng dụng lý thuyết phân tích dự án và quyết định đầu tư vào dự án trung tâm thương mại cửa khẩu quốc tế lào cai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TRẦN THÚY TIÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2004 Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai LỜI MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Một dự án có hiệu phải đáp ứng mục tiêu lợi nhuận cho nhà đầu tư mục tiêu kinh tế – xã hội nhà nước Điều phải đòi hỏi dự án phải soạn thảo, phân tích đánh giá cách cẩn thận từ giai đoạn tiền đầu tư Nhiều dự án đầu tư bị đỗ vỡ hay hiệu thời gian qua bắt nguồn từ việc phân tích đánh giá dự án không toàn diện không nghiêm túc Các dự án đánh giá không lường hết yếu tố rủi ro thực cách phân tích khác phân tích tài cho dự án Vì vậy, việc nghiên cứu môi trường đầu tư, lựa chọn phương pháp phân tích đánh giá dự án đắn dự báo yếu tố tác động đến dự án tương lai góp phần nâng cao chất lượng dự án Sự cần thiết vấn đề nghiên cứu: Mục tiêu đánh giá kinh tế dự án xác định xem dự án đạt yêu cầu mong muốn mặt tài hay không? Một cách cụ thể, đánh giá nhằm giải hai câu hỏi sau đây:  Dự án có đáng giá hay không? Nghóa đạt tiêu chuẩn lợi nhuận cho chủ đầu tư, giải việc làm, khai thác mạnh tài nguyên, du lịch quốc gia…  Với danh sách dự án cho, dự án tốt nhất? Thứ hạng dự án nào? Thông thường soạn thảo phân tích dự án đầu tư, việc thực tính toán phân tích điều kiện xác định cần dự báo yếu tố không xác định trước như:  Lạm phát  Những thay đổi công nghệ  Năng lực dự báo  Vốn đầu tư cần thiết, thời gian thi công xây dựng, thời gian chạy thử Do phân tích đánh giá dự án phải thừa nhận tính bất định phân tích dự án điều kiện xác định điều kiện bất định Trên sở phân tích Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai đánh giá dự án qua hai tình nhà đầu tư nghiên cứu nhằm định đầu tư Hơn việc đưa phân tích kinh tế, xã hội vào nội dung phân tích dự án giúp người định đầu tư có nhìn toàn diện môi trường mà dự án hoạt động Một dự án có hiệu phải dự án mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư đáp ứng lợi ích kinh tế – xã hội Trong thực tế Việt Nam việc đánh giá dự án đầu tư phần lớn thực điều kiện xác định Công đổi kinh tế củaViệt nam với kinh tếù thị trường diễn phức tạp đòi hỏi việc nghiên cứu, soạn thảo, phân tích, đánh giá dự án phải thực cách nghiêm túc, ứng dụng phương pháp đánh giá hiệu nhằm xác định tính khả thi dự án đem lại tương lai Đây mục tiêu mà đề tài muốn đề cập 3.Mục tiêu phạm vi vấn đề nghiên cứu Mục tiêu luận án ứng dụng lý thuyết phân tích hiệu tài dự án, đánh giá mức độ rủi ro dự án điều kiện xác định điều kiện bất định nhằm đánh giá hiệu đầu tư dự án chủ đầu tư -Biti’s mức độ ảnh hưởng dự án kinh tế xã hội tỉnh Lào Cai định hướng phát triển tỉnh Lào Cai đến năm 2010 Phạm vi nghiên cứu luận án bao gồm vấn đề sau: - Giới thiệu lý thuyết liên quan đến phân tích tài dự án rủi ro điều kiện xác định bất định - Ứng dụng lý thuyết để phân tích đánh giá thẩm định dự án đầu tư Trung tâm cửa quốc tế Lào Cai, chủ đơn vị đầu tư Công ty Biti’s - p dụng phương pháp đánh giá dự án điều kiện xác định bất định để phân tích tài dự án mức độ rủi ro dự án - p dụng phương pháp phân tích kinh tế xã hội để đánh giá hiệu xã hội dự án CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ LI ÍCH ĐỂ QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ I.1 Những khái niệm tài liên quan đến vấn đề nghiên cứu: I.1.1 Phân tích tài dự án a Xây dựng dòng tiền tệ ròng (dòng ngân lưu dự án) Xây dựng báo cáo dòng tiền tệ công việc viêc phân tích tài dự án dựa vào thông tin tìm phần phân tích kỹ thuật, nhân lực tiếp thị Thành dự kiến tương lai dự án đầu tư tóm tắt tập hợp báo cáo tài dự trù hay triển vọng gồm thông tin thu nhập chi phí nhiều năm dự án Các khoản thu nhập khoản chi phí dự án xuất năm khác đời dự án tạo thành dòng tiền tệ dự án xác định hàng năm sau : Dòng tiền tệ ròng = mặt) Khoản thu Khoản chi (thu hồi thuần) (tiền mặt) (tiền Trong trình tính toán dòng tiền tệ hàng năm dự án số vấn đề tài cần quan tâm sau : Trong khoản thu tiền mặt doanh thu tính đến khoản phải thu, tương tự khoản chi tiền mặt chi phí phải tính đến khoản phải trả Tất yếu tố xác định việc xây dựng nhu cầu tiền mặt giao dịch vốn lưu động b Các khái niệm thu nhập dự án Tổng thu năm dự án: Là tất khoản tiền mà dự án thu kết hoạt động sản xuất kinh doanh năm hoạt động dự án Thu nhập năm dự án bao gồm: - Tiền thu bán hàng: nguồn thu nhập chủ yếu năm dự án - Thu nhập từ hoạt động tài - Thu nhập từ khoản viện trợ - Thu nhập lý tài sản giá trị lại tài sản năm cuối dự án Thu hồi hoàn vốn : thu hồi giai đoạn hoạt động hàng năm dùng để hoàn lại vốn đầu tư ban đầu xác định tổng khấu hao thu nhập ròng hàng năm Thu hồi hàng năm: hiệu số thu nhập hàng năm tổng chi hàng năm dự án Trong giai đoạn nghiên cứu, lập dự án thực đầu tư chưa có thu nhập thu hồi số âm tổng chi phí đầu tư, năm hoạt động, đầu tư bổ sung thu hồi thu hồi hoàn vốn năm c Các khái niệm chi phí: Các hoạt động dự án đảm bảo nguồn lực khác nhau, đầu vào đảm bảo cho hệ thống hoạt động Những đầu vào biểu nhiều hình thức khác nhau, tuỳ thuộc giai đoạn dự án lao động, công nghệ thiết bị, nguyên vật liệu, đất đai, nhà xưởng…Chi phí dự án biểu tiền nguồn lực cần thiết hoạt động dự án Đối với dự án đầu tư Chi phí dự án xem xét ba giai đoạn Giai đoạn : (giai đoạn chuẩn bị đầu tư) xác định số lượng nguồn vốn cần thiết cho hoạt động dự án, thường chiếm tỷ lệ thấp lại đóng vai trò định chi phí giai đoạn sau gồm công việc : nghiên cứu đánh giá hội đầu tư, nghiên cứu lập dự án tiền khả thi khả thi, thẩm định phê duyệt dự án cấp quản lý Giai đoạn 2: (thực dự án) giai đoạn chủ yếu chi phí đưa vào để thực dự án xin thuê đất, chuẩn bị mặt bằng, tổ chức tuyển chọn tư vấn khảo sát-thiết kế giám định kỹ thuật chất lượng công trình, tổ chức đấu thầu, mua sắm thiết bị, thi công xây lắp, nghiệm thu công trình toán Giai đoạn 3: (giai đoạn khai thác dự án) chi phí biểu dạng chi phí khai thác dự án (còn gọi vốn lưu động cần thiết để sản xuất kinh doanh dự án hoàn thành) Các loại chi phí dự án Chi phí cố định chi phí biến đổi: Chi phí cố định: chi phí phải trả cho dù doanh nghiệp không sản xuất chi phí thuê nhà đất, khấu hao tài sản Chi phí biến đổi: chi phí tăng, giãm theo sản lượng chẳng hạn chi phí nguyên vật liệu, chi phí nhân công … Chi phí chìm: Đây chi phí không thu lại xảy định khứ Trong đó, việc phân tích kinh tế dự án xét chi phí lợi ích định gây Nhiều chi phí khứ không thu hồi hành động tương lai, chi phí chìm không xem xét trực tiếp phân tích kinh tế dự án Trong thực tế chi phí chìm thường ảnh hưởng đến việc lựa chọn dự án yếu tố tâm lý tiếp tục theo đuổi định khứ mà thường cho không vô ích Chi phí khấu hao: Trong phân tích hiệu dự án, xác định chi phí hàng năm người ta không tính chi phí khấu hao toàn chi phí đầu tư ban đầu dự án tính đủ khấu trừ hết năm thực việc đầu tư Do xác định chi phí tiêu hao tính chi phí khấu hao ta tính khấu trừ hai lần cho chi phí Mặc dù chi phí khấu hao ảnh hưởng lớn đến dòng tiền tệ dự án từ ảnh hưởng đến kết phân tích lựa chọn dự án Trước hết chi phí khấu hao ảnh hưởng đến mức thu nhập doanh nghiệp, mức khấu hao lớn, thu nhập nhỏ, ngược lại thể qua công thức tính lợi nhuận gộp (lợi nhuận chịu thuế) Lợi nhuận gộp = Doanh thu hàng năm - (chi phí vận hành hàng năm + khấu hao năm) Thứ hai khấu hao ảnh hưởng trực tiếp đến thu hồi gộp năm: Thu hồi gộp năm = khấu hao + lợi nhuận ròng + lãi vay (thu hồi hoàn vốn) Thu hồi năm = thu hồi gộp năm – chi phí đầu tư năm Dòng tiền tệ dự án để phân tích hiệu lựa chọn dự án dòng thu hối dự án Mô hình tính khấu hao chọn khấu hao (hay gọi khấu hao đường thẳng) Chi phí đất đai : Giống tài sản khác, đất đai có chi phí kinh tế hội sử dụng cho dự án, trường hợp Chính phủ cung cấp đất không phí cho dự án, chi phí đất phải tính tổng chi phí đầu tư dự án mức chi phí đất phải đươc xác định mức giá trị phản ảnh giá trị thị trường đất khu vực dự án Đất đai tài sản đặc biệt chổ hầu hết trường hợp đất đai khấu hao Ngược lại cải thiện hệ thống sở hạ tầng giá trị đất đai tăng nhanh mức tăng lạm phát suốt thời gian hữu dự án Trong trường hợp vậy, điều quan trọng không tính phần giá trị đất đai gia tăng vượt mức tăng lạm phát vào giá trị lý dự án Thông thường giá đất đai thực tăng lên kết đầu tư cho sở hạ tầng công cộng mà sản phẩm bán thị trường cạnh tranh, điều quan trọng không qui mức tăng giá trị thực đất đai cho dự án nhằm tránh thiên lệch lựa chọn dự án sử dụng nhiều đất Chi phí hoạt động (chi phí khai thác) chi phí tiêu hao giá thành sản phẩm hàng năm dự án kể thuế loại Chi phí khai thác hàng năm = Giá thành sản phẩm-Khấu hao+thuế thu nhập d Báo cáo thu nhập dự kiến : Dựa sở doanh thu năm dự trù chi phí hoạt động bao gồm (chi phí trực tiếp, gián tiếp, khấu hao ), thuế doanh thu ta tính : Lãi gộp = doanh thu – chi phí hoạt động Thu nhập chịu thuế tính trước = lãi gộp – chi phí trả lãi năm Dòng tiền tệ ròng sau trả thuế = thu nhập trước Chi phí khấu hao nhà 17 tầng: STT Hạng mục đầu tư Diện tích sàn xây (m2) quản lý - dựng Xây dựng+ + lãi vay - Hệ thống điều hòa không - Thang khí máy - Máy phát điện (không VAT) - Thiết bị PCCC, chống sét - Hệ thống truyền thông Tổng cộng ĐVT : đồng Khu 17 Khấu hao Khấu hao tầng + năm tháng tầng 12,4 00 25 48,971,000, 1,958,840, 163,236,6 000 000 67 9,617,000, 1,373,857, 114,488,0 000 143 95 15 1,323,000, 88,200,0 7,350,0 000 750,000,0 15 50,000,0 4,166,6 00 00 67 1,860,000, 372,000,0 31,000,0 900,000,0 000 180,000,0 15,000,0 00 00 00 63,421,000 4,022,897 335,241, Số năm khấu ,000 429 5,114,596 ,143 324,4 27,0 7742 (Bảng 13 : Chi tiết khấu hao 17tầng – trích số liệu Đơn giá đầu tư / m2: Công ty Biti’s) Chi phí hoạt động khu khách sạn 17 tầng: Stt ĐVT : đồng ĐVT I Chỉ tiêu Chi phí hoạt động Điện đồ ng kw 260,400,0 00 15 đồ ng đồ 1,400 25,000,0 - Số lượng người 22,000,0 00 55 - Lương/người người + Số Kw tiêu thụ/m2 + Đơn giá/kw Nước sử dụng Chi phí quản lý (phân bổ 20%) Bảo trì thiết bị - Tổng giá trị thiết bị - Tỷ lệ % -Tổng chi phí xây dựng - Tỷ lệ % - Tỷ lệ % /năm -Tổng chi phí xây dựng - Tỷ lệ % /năm 2,000,0 00 256,510,0 đồ ng % 14,450,000, 000 0.50% đồ ng % 36,852,000, 000 0.50% đồ 8,550,3 33 14,450,000, Chi phí bảo hiểm hoả hoạn - Tổng giá trị thiết bị Đơn giá/tháng % đồ 0.20% 36,852,000, % 0.20% Chi phí khác 56,391,0 - Tỷ lệ % % Cộng 10.00% 620.301 50.024 Chi phí hoạt động bình quân tháng/m2 (Bảng 14: Chi tiết chi phí hoạt động khu khách sạn 17tầng – trích số liệu Công ty Biti’s) Chi phí hoạt động nhà xác định chi phí hàng năm suốt thời gian hoạt động dự án Xác định doanh thu khu khách sạn 17 tầng : Cở sở xác định doanh thu khu khách sạn cho thuê dựa vào giá vốn theo chi phí hoạt động chi phí xây dựng tính m2, từ tham chiếu qua khảo sát thực tế giá cho thuê khách sạn khu vực khác : Hà Khẩu – Trung Quốc, Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM - Chi phí khấu hao/m2 : 27.036 đồng/m2 - Chi phí hoạt động bình quân hàng năm /m2 : 50.024 đồng/m2 Tổng gía thành khái toán : ~80.000 đồng/m2 Tổng diện tích xây dựng 12.400 m2 Doanh thu hoà vốn/tháng = Tổng chi phí/tháng = giá cho thuê hoà vốn * diện tích cho thuê Doanh thu hoà vốn = 80.000 đồng/m2 * 12.400 m2 = 992.000.000 đồng Giá cho thuê bình quân dự kiến với khu khách sạn 11 tầng 120.000đồng/m2, giá cho thuê dự kiến cố định năm sau Doanh thu cho thuê bình quân /tháng : 120.000 x 12.400 =1.488.000.000 đồng Tương tự khối tầng 11 tầng ta xác định tiêu phân tích tài dự án khối khách sạn 17 tầng ( đính kèm phụ lục số - kết thẩm định phương án kinh doanh khu khách sạn 17 tầng) Tính toán tiêu điều kiện xác định: - Thời gian hoàn vốn dự án năm với đời sống dự án chọn 25 năm - Với lãi suất chiết khấu xác định mục (7 ) 8,3% theo cấu nguồn vốn vốn tự có vốn vay :1 số tiền thu tương lai tính giá trị tương đương theo tiêu giá ròng NPV 31.457triệu đồng - Tỷ suất thu lợi nội IRR 14% lớn tỷ suất chiết khấu 8,3% - Tỷ số lợi ích – chi phí (B/C ) lớn Tính toán tiêu điều kiện bất định: - Doanh thu hoà vốn tiền tệ hàng năm 7.556 triệu nhỏ doanh thu hàng năm 17.856 triệu đồng - Doanh thu hoà vốn trả nợ hàng năm từ năm 1-25 mức cao 16.825 triệu đồng nhỏ doanh thu hàng năm 17.856 triệu đồng - Phân tích độ nhạy NPV, IRR, thời gian hoàn vốn theo giá cho thuê công suất cho thuê BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY THỜI GIAN HOÀN VỐN KHU 17 TẦNG DT(m ) Gía cho 100,000 110,000 120,000 130,000 100% 11 90% 13 10 11 85% 80% 13 10 75% 12 10 70% 13 11 BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY NPV DT(m ) Gía cho 100,000 110,000 120,000 130,000 100% 7,109 19,222 31,457 43,790 90% (2,085) 8,685 19,604 30,609 85% 3,477 13,716 24,075 80% (1,713) 7,856 17,536 75% 2,049 11,066 70% (3,756) 4,630 BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY IRR DT(m2) Gía cho 100,000 110,000 120,000 130,000 100% 10% 12% 14% 16% 90% 8% 10% 12% 14% 85% 9% 11% 13% 80% 8% 10% 12% 75% 9% 10% 70% 8% 9% (Bảng 15 – Phân tích độ nhạy khu khách sạn 17 tầng) Qua bảng số liệu phân tích độ nhạy thời gian hoàn vốn, tiêu giá ròng tỷ suất thu lợi nội ta có trường hợp tốt xấu sau : - Nếu mức giá cho thuê 100.000đồng/m2 dự án có khả thi diện tích cho thuê đạt 100% - Tương tự mức giá 110.000 đồng dự án có khả thi diện tích cho thuê 85% - Tương tự mức giá 120.000 đồng dự án có khả thi diện tích cho thuê 75% Một số thông tin thị trường cho thuê phòng nghó khách sạn Tại Lào Cai: Giá cho thuê Phòng khách sạn Sapa, Lào Cai mức độ sao, có thấp tầng, chưa có cao tầng, khoảng 300.000 đồng- 400.000 đồng/ngày Tại Hà Khẩu – Trung Quốc Giá cho thuê phòng khách sạn 150 NDT/ngày, tương đương 300.000 VNĐ/ngày, khách sạn mức độ NHưng dịch vụ kèm theo phòng hội họp, massage, xông hơi, karaoke… Tại Hà Nội: Giá cho thuê nhà khách sạn Hà Nội TP.HCM từ 450.000 đồng/ngày đến 80 USD/ngày, khách sạn cao tầng, cao tầng khách sạn từ 250USD/ngày đến 400 USD/ngày Newworld – TP.HCM, Deawoo –Hà Nội CHƯƠNG III ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ III.1 Nhận xét tổng hợp kết thu thập Qua bảng phân tích thẩm định dự án riêng lẻ dự án tổng thể Trung tâm Thương Mại Cửa Khẩu Quốc Tế biên giới Tỉnh Lào Cai với loại hình kinh doanh cho thuê văn phòng đại diện doanh nghiệp Việt nam Trung quốc, khu thương mại siêu thị, du lịch khách sạn vơi tổng kinh phí đầu tư 114 tỷ đồng chưa bao gồm kinh phí giải tỏa mặt chi phí xây dựng kết cấu sở hạ tầng khu vực liên quan đến dự án Kết cấu dự án gồm khu văn phòng cho thuê siêu thị (4 tầng), khu khách sạn A (11 tầng) khu khách sạn B (17 tầng) Tổng nguồn kinh phí lớn doanh nghiệp nước đặc biệt doanh nghiệp tư nhân Công ty Biti’s đặc biệt Công ty chưa kinh doanh loại hình dịch vụ – giải trí – du lịch thời gian qua Tuy nhiên với tiềm lực tài nguồn nhân lực khả phán đoán hiệu đầu tư biên giới cửa quốc tế theo chủ trương ưu đãi Nhà nước nhằm mở cánh cửa đầu tư Lào cai giáp ranh với Trung Quốc có tiềm kinh tế lớn mục tiêu nhiều quốc gia giới ý đến trình hợp tác phát triển kinh tế nước khu vực mậu dịch tự Asean Qua số liệu kết thẩm định tài dự án, ta thấy dự án có lợi nhuận cao thu hồi vốn tương đối nhanh, khu siêu thị văn phòng cho thuê có thời gian hoàn vốn dài tiêu đánh giá NPV thấp so với dự án khác với tỷ suất chiết khấu 8,3% để qui giá trị đồng tiền thu tương lai thời điểm Toàn kinh phí xây dựng dự án xác định tỷ lệ vay vốn 50% với số tiền 45.586 triệu đồng tỷ lệ vốn vay với vốn tự có công ty Biti’s đối ứng theo tỷ lệ 1:1 với mức lãi suất vay dài hạn ưu đãi tạm tính 9,6%/năm,tỷ lệ vốn vay cao rủi ro dự án lớn dự án vào hoạt động việc tổ chức khai thác kinh doanh cách có hiệu công ty Biti’s phải có trách nhiệm trả lãy vay trả vốn gốc hàng năm Tuy nhiên dự án có lợi nhuận cao ba dự án trả nợ vay năm hoạt động thời gian trả nợ không năm an toàn dự án khả thi lập kế hoạch vay vốn Ngân hàng III.2 Đề xuất kiến nghị Qua phân tích trên, cho thấy dự án Trung Tâm TMCK Quốc Tế Lào Cai có nhiều hội, nhiều lợi kinh doanh, thông qua dự án làm gia tăng uy tín thương hiệu Biti’s thương trường quốc tế, bên cạnh với khó khăn trước mắt tỉnh Miền núi phía Bắc thực xây dựng sách ưu đãi, thu hút nguồn đầu tư doanh nghiệp nước nước ngoài, thay đổi sách ưu đãi, thu hút đầu tư tỉnh Lào Cai cho phù hợp với tình hình thực tế không tránh khỏi Biti’s xác định việc đầu tư vào công trình yếu tố mở rộng ngành nghề kinh doanh, thu lợi nhuận có yếu tố quan trọng tạo uy tín thương hiệu Biti’s khu vực Tây Nam Trung Quốc, nhằm đánh mạnh vào thị trường tiêu thụ sản phẩm giày dép Biti’s khu vực đông dân với mức sống tương đồng với Việt Nam Việc xây dựng đầu tư khai thác thành công dự án Trung Tâm TMCK Quốc tế Lào Cai Công ty Biti’s động lực để Biti’s xây dựng nhiều dự án khác tỉnh Hà Tây-Hà Nội (hiện thuê đất) Đà Nẵng, thành công quyền Lào Cai việc thực sách thu hút đầu tư Chính vậy, nói Trung tâm Thương Mại CKQT Lào Cai bước ngoặc lớn thực sách phát triển nhà nước Việt Nam tỉnh miền núi Phía Bắc nói chung tỉnh Lào Cai nói rêng Từ khó khăn trước mắt dự án việc thu hút đầu tư đối tác Trung Quốc vào Trung tâm Thương mại Cửa Quốc Tế Lào Cai, nhằm khai thác tối đa hiệu kinh doanh Trung tâm Thương Mại này, với kiến nghị sau : a Đối với sách khuyến khích đầu tư Việt Nam nói chung tỉnh Lào Cai nói riêng : Thực sách ưu đãi riêng cho Trung tâm TMCKQT Lào Cai để tạo thu hút mạnh đối tác Trung Quốc có tiềm lực tài mạnh đến đầu tư TTTMCKQT Lào Cai, Trung tâm Thương Mại – n Châu Cá Cựu – Trung Quốc muốn sang đầu tư Việt Nam, đối tác chuyên thực khai thác dự án có so sánh lợi ích đầu tư vào dự án mang lại nhiều nguồn lợi ổn định Chính sách ưu đãi phải lâu dài, cam kết áp dụng 20 năm, để tạo tin tưởng đối tác đặt vấn đề đầu tư lâu dài Thực xây dựng bãi kiểm hoá cửa giải nhanh thủ tục hải quan để giải phóng hàng nhanh đối tác kinh doanh Trung tâm CKQT Lào Cai Giúp cho đối tác có yên tâm không làm ảnh hưởng đến hội đầu tư đối tác Trung tâm Thương Mại phép lựa chọn đối tác tương xứng có thực lực tài chính, kinh nghiệm, khả tổ chức, khai thác kinh doanh, có máy nhân vững, lành mạnh để hợp tác khai thác kinh doanh, đồng thời đảm bảo ổn định lâu dài quy hoạch khu kinh tế cửa Chính quyến Lào Cai hỗ trợ nhanh điều kiền cần thiết thủ tục cấp giấy phép hoạt động để đối tác nhanh chóng kinh doanh tạo lợi nhuận Tỉnh chịu toàn chi phí giải tỏa mặt chi phí xây dựng kết cấu sở hạ tầng khu vực liên quan đến dự án Cơ sở Hạ Tầng phải đảm bảo theo tiêu chuẩn Thành Phố Đồng thời với việc Biti’s thực quảng bá, quảng cáo cho dự án nhằm thu hút nhà đầu tư, khách hàng cho dự án Trung Quốc Việt Nam, kiến nghị quyền Tỉnh Trung ương có hỗ trợ chương trình giới thiệu tiềm kinh tế tỉnh, dự án quan trọng thực công bố cam kết ưu đãi tỉnh, nước Việt Nam thực đầu tư theo khu vực qui định, đặc biệt cam kết xây dựng – nâng cấp kết cấu sở hạ tầng hệ thống đường đường sắt Hà Nội – Lào Cai Được hưởng ưu đãi mức tối đa theo Quy định Luật văn luật cho toàn dự án, cụ thể: a Được miễn 13 năm tiền thuê đất kể từ ký hợp đồng thuê đất giảm 50% tiền thuê đất cho năm lại, theo quy định điểm 3b điều 18 Nghị định 51/1999/NĐ-CP; điểm điều 2, định 53/2001/QĐ-TTG ngày 19/04/2001 Thủ Tướng Chính phủ b Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 03 năm, kể từ có thu nhập chịu thuế giảm 50% số thuế Thu nhập Doanh nghiệp phải nộp cho 07 năm c Được miễn thuế thu nhập bổ sung theo quy định Luật thuế Thu nhập Doanh nghiệp d Được hưởng ưu đãi bổ sung thuế thu nhập Doanh nghiệp có việc kinh doanh sản xuất hàng xuất e Miễn thuế thu nhập cá nhân thành viên góp vốn thời hạn 10 năm, kể từ có nghóa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân f Được miễn thuế nhập máy móc thiết bị, phương tiện vận tải tạo thành tài sản cố định Công ty mà nước chưa sản xuất g Được vay 50% tổng số kinh phí đầu tư từ Quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển Tỉnh với lãi suất ưu đãi 5,4%/năm thời hạn 10 năm h Được hưởng bổ sung ưu đãi đầu tư (nếu có) phát sinh Chính phủ, Tỉnh ban hành trình triển khai đầu tư xây dựng hoạt động dự án Do vậy, cần phải đánh giá tầm quan trọng cửa này, Nhà nước cần quan tâm đầu tư hạ tầng sở, có chế sách khuyến khích để hàng hoá Việt Nam có điều kiện xuất sang vùng Tây Nam Trung Quốc ngược lại, góp phần cân cán cân mậu dịch xuất nhập hai nước thời gian tới b.Đối với Công ty Biti’s : - Tổ chức công tác tiếp thị với quy mô lớn, xúc tiến thương mại với tập đoàn lớn Trung Quốc muốn tham gia hợp tác kinh doanh Trung Tâm Thương Mại Cửa Khẩu Quốc Tế Lào Cai Tổ chức hội thảo giới thiệu chi tiết dự án thông qua hội chợ nước quốc tế tổ chức Hà Nội, Đà Nẵng, Thành Phố Hồ Chí Minh, TP.Côn Minh –TQ, Quảng Châu-TQ Đối tượng tham gia đối tác nước nước địa bàn tỉnh Lào Cai, đối tác thuộc tỉnh thành nước, tập đoàn lớn nước có tiềm lực tài mạnh Một số đối tác tiềm hợp tác đầu tư, khai thác Trung tâm TMCK QT Lào Cai: + Công ty Du Lịch Lào Cai xác định hợp tác công ty Biti’s khối 11 tầng theo chứng kiến tỉnh lào Cai: Công ty Biti’s xây dựng khối 11 tầng theo công sử dụng Công ty Du Lịch Lào Cai, sau Biti’s xây dựng xong cho Công ty Du Lịch Lào Cai thuê dài hạn 49 năm, đơn giá thuê điều khoản điều kiện hợp đồng tiến hành thống + Công ty Biti’s tạo mối quan hệ hợp tác rộng rãi với công ty du lịch, lữ hành quốc tế : Saigon tourist, Đất Việt…, công với giới thiệu tỉnh lào Cai để khai thác hiệu khu khách sạn Trung tâm Thương Tâm Thương mại nói riêng du lịch tỉnh Lào Cai nói chung + Đẩy mạnh hợp tác với tập đoàn nước ngoài, đối tác có kinh nghiệm khai thác dự án, có tiềm lực tài việc khai thác dự án dự án hoàn thành đưa vào sử dụng Với hình thức tăng mức độ chuyên nghiệp quản lý, phục vụ, nhằm khai thác tối đa hiệu dự án Hiện nay, Toà nhà Etown Ree, nhà Bitexco TP.HCM, khách sạn Sofitel – Hà Nội có tập đoàn chuyên khai thác dự án hoạt động… việc giao cho tập đoàn tổ chức khai thác cách chuyên nghiệp tạo thành công dự án Qua Biti’s học hỏi nhiều kinh nhiệm tổ chức, quản lý, khai thác dự án + Biti’s với mối quan hệ rộng với tập đoàn Trung Quốc tập đoàn lớn Trung Quốc : Tân Huy Vọng, Tập đoàn Trung Sơn, Hải Ngoại Quảng Đông… quan hệ tốt với quyền tỉnh Quảng Châu, Trung Sơn Trung Quốc, kiện thủ tướng Trung Quốc đến thăm thức Công ty Biti’s vào năm 1999, tạo tin tưởng quyền Trung Quốc doanh nghiệp Trung Quốc làm ăn với Công ty Biti’s, nhiều tập đoàn muốn hợp tác liên doanh với Biti’s để khai thác thị trường Việt Nam Vì vậy, Biti’s đẩy mạnh mối quan hệ tốt với tập đoàn để tranh thủ hợp tác, đầu tư lâu dài TTTMCKQT Lào Cai với dự án sau này, giảm mức rủi ro đơn vị khai thác, hoạt động dự án Kết hợp chế mở Tỉnh Lào Cai uy tín thương hiệu Biti’s thương trường nội địa Quốc tế để kêu gọi đối tác thực có tiềm lực tài mạnh mong muốn đầu tư lâu dài Việt nam làm bàn đạp đầu tư sang Campuchia, Lào… - Tổ chức nghiên cứu sách ưu đãi Việt Nam Trung Quốc để kiến nghị lên quyền Lào Cai kịp thời sách không thu hút nhà đầu tư khó khăn cho nhà đầu tư để nhanh chóng thay đổi phù hợp, thu hút ý định đầu tư doanh nghiệp vào Lào Cai, để đưa sách phù hợp Trên nội dung phân tích tài Dự án Trung Tâm Thương Mại Quốc Tế Cửa Khẩu Lào Cai với Công ty Biti’s chủ đầu tư Việc đầu tư vào dự án nhìn đến lợi ích lâu dài, theo chiến lược phát triển Tỉnh Lào Cai Chính phủ Việt Nam Sự thành công dự án, nỗ lực thân Công ty Biti’s, phụ thuộc vào ổn định chế thực thi sách ưu đãi tỉnh Lào Cai thực đồng sách theo định hướng phát triển tỉnh Lào Cai năm tới, nhằm thay đổi toàn diện mặt Tỉnh nhà, để Lào Cai thật có đầy đủ điều kiện thiên thời – địa lợi – nhân hòa, thu hút ngày nhiều doanh nghiệp nước đến đầu tư - ... sở phân tích Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai đánh giá dự án qua hai tình nhà đầu tư nghiên cứu nhằm định đầu tư Hơn việc đưa phân tích kinh tế, xã hội vào nội dung phân tích dự án. .. - Ứng dụng lý thuyết để phân tích đánh giá thẩm định dự án đầu tư Trung tâm cửa quốc tế Lào Cai, chủ đơn vị đầu tư Công ty Biti’s - p dụng phương pháp đánh giá dự án điều kiện xác định bất định. .. phí dụng trực tiếp, gián tiếp) – (trợ giá trợ cấp khoản trực tiếp, gián tiếp) CHƯƠNG II ỨNG DỤNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VÀ PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI KHẨU QUỐC