Bài viết Sử dụng hệ hỗ trợ ra quyết định đánh giá tiềm năng phát triển đất thương mại dịch vụ trên địa bàn huyện Bình Tân, Tp. Hồ Chí Minh trình bày quan điểm phát triển mạng lưới Thương mại - Dịch vụ; Cơ sở lựa chọn tiêu chí đánh giá tiềm năng đất Thương mại - Dịch vụ; Định hướng bố trí đất phát triển Thuơng mại - Dịch vụ.
Hội nghị Khoa học Công nghệ lần thứ - SEMREGG 2018 SỬ DỤNG HỆ HỖ TRỢ RA QUYẾT ĐỊNH ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH TÂN, TP HỒ CHÍ MINH Trần Văn Trọng Khoa Quản lý đất đai, Trường Đại học Tài nguyên Môi trường TP HCM Email: tvt.qldd@gmail.com TĨM TẮT Quận Bình Tân có tốc độ thị hoá diễn nhanh, nhiều mặt kinh tế xã hội quận phát triển nhanh theo hướng đô thị, đặc biệt đẩy mạnh phát triển ngành thương mại - dịch vụ Đánh giá tiềm đất phát triển thương mại - dịch vụ nghiên cứu mối quan hệ yếu tố đặc điểm đất đai với mục đích sử dụng đất, mối quan hệ nhu sử dụng đất giá trị đất đai để làm rõ tiềm đất đai có làm sở cho quy hoạch phát triển thương mại - dịch vụ Tuy nhiên việc đánh giá loại đất chưa có phương pháp cơng cụ sử dụng mang tính quy chuẩn việc sử dụng Hệ hỗ trợ định để đánh giá tiềm đất phát triển thương mại - dịch vụ cách tiếp cận với mong muốn xây dựng tiêu đánh giá sát với thực tế, xây dựng liệu hoàn chỉnh đồ thể tiềm phát triển Thương mại - Dịch vụ cho quận Bình Tân Từ khóa: DSS, Quy hoạch, Đánh giá đất, Thương mại, Dịch vụ MỞ ĐẦU Đánh giá tiềm đất đai trình xem xét khả thích hợp đất đai với loại hình sử dụng đất khác Nhằm cung cấp thông tin thuận lợi khó khăn việc sử dụng đất làm cho việc đưa định việc sử dụng đất cách hợp lý Thực chất công tác đánh giá đất đai trình đối chiếu chất lượng đất đai với yêu cầu sử dụng đất Hiện giới có nhiều trường phái đánh giá đất đai như: Tại Mỹ ứng dụng rộng rãi hai phương pháp phương pháp tổng hợp phương pháp yếu tố Chủ yếu dựa khả khai thác hiệu kinh tế sử dụng đất Ở mức tổng quát, Mỹ phân hạng đất đai phương pháp quy nhóm đất phục vụ sản xuất nơng - lâm nghiệp gọi đánh giá tiềm đất Ở Liên Xô cũ trường phái đánh giá đất đai theo quan điểm phát sinh, phát triển V V Đôcuchaev Trường phái cho rằng, đánh giá đất đai trước hết phải đề cập đến loại thổ nhưỡng chất lượng tự nhiên đất tiêu mang tính khách quan đáng tin cậy Phải có đánh giá thống kê kinh tế thống kê nông học đất đai có giá trị việc đề biện pháp sử dụng đất tối ưu Tuy nhiên trường phái tập trung cho đánh giá tiềm đất nơng nghiệp, cịn loại hình Phi nơng nghiệp đến cịn bỏ ngỏ Bình Tân quận nội thành Thành phố Hồ Chí Minh với vị trí cửa ngõ phía tây vùng trọng điểm phát triển kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, quận Bình Tân có nhiều điều kiện thuận lợi việc giao lưu kinh tế, văn hóa xã hội với quận trung tâm với bên ngồi Quận Bình Tân có tốc độ thị hố diễn nhanh, phường khơng cịn đất nơng nghiệp Hiện 307 The fourth Scientific Conference - SEMREGG 2018 nhiều mặt kinh tế - xã hội quận phát triển nhanh theo hướng đô thị, đặc biệt đẩy mạnh phát triển ngành thương mại - dịch vụ Trên sở thực tế đó, việc đánh giá tiềm đất đai phi nơng nghiệp phục vụ cho phát triển thương mại - dịch vụ địa bàn quận vấn đề cấp bách làm sở cho công tác quy hoạch sử dụng đất có tính khả thi, mang lại hiệu cao, đẩy nhanh phát triển kinh tế - xã hội hài hòa với tiềm đất đai, với nhu cầu tại, tránh lãng phí nguồn tài ngun đất Chính việc sử dụng Hệ hỗ trợ định để đánh giá tiềm đất phát triển thương mại dịch vụ cách tiếp cận mang tính thử nghiệm thực địa bàn quận Bình Tân Thành phố Hồ Chí Minh CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN THƢƠNG MẠI - DỊCH VỤ 2.1 Quan điểm phát triển mạng lƣới Thƣơng mại - Dịch vụ Phát triển mạng lưới siêu thị, trung tâm thương mại (TTTM) gắn liền q trình đại hóa hệ thống phân phối nước, thực mục tiêu “phấn đấu đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại” xác định Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ 2011 - 2020 [6] Phát triển mạng lưới siêu thị, TTTM phù hợp quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị quy hoạch nông thôn; mật độ quy mô siêu thị, TTTM xác định phù hợp với đặc điểm, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội vùng, khu vực địa bàn nước; theo quy chuẩn tiêu chuẩn thống nhất, đạt trình độ tiên tiến; trọng đến cơng tác bảo vệ môi trường, giảm thiểu nguy gây tác hại đến môi trường hoạt động kinh doanh siêu thị, TTTM 2.2 Quan điểm bố trí khơng gian kiến trúc Thƣơng mại - Dịch vụ Không gian kiến trúc chợ, trung tâm thương mại, siêu thị vừa phải đảm bảo thuận tiện cho hoạt động mua bán, trao đổi hàng hoá, đảm bảo yêu cầu vệ sinh mơi trường an tồn giao thơng, vừa phải đảm bảo khả phát triển mở rộng loại hình thương nghiệp có liên quan khác Đặc biệt, không gian kiến trúc chợ nông thôn phải thuận tiện, phù hợp với đặc điểm sinh hoạt Đây quan điểm cần quán triệt trình đạo lập quy hoạch tổng thể cơng trình kiến trúc khu vực thị hay cụm dân cư,… Điều có ý nghĩa khơng nhỏ ổn định không gian kiến trúc khu vực trình phát triển dài hạn nâng cao hệ số sử dụng cơng trình chợ, trung tâm thương mại, siêu thị Vấn đề đặt cần giải là: - Đặt chợ, trung tâm thương mại, siêu thị trình phát triển không gian kiến trúc tổng thể khu vực, đảm bảo hài hoà phát triển loại hình loại hình thương mại khác khu vực, chợ, trung tâm thương mại, siêu thị với khu vực dân cư - Việc thiết kế không gian kiến trúc cụ thể chợ, trung tâm thương mại, siêu thị tiết bao hàm yêu cầu lại, điều kiện sinh hoạt người dân, yêu cầu tổ chức kinh doanh ngành, quy mô phát triển kinh doanh, 2.3 Cơ sở lựa chọn tiêu chí đánh giá tiềm đất Thƣơng mại - Dịch vụ Các tiêu chí dùng cho đánh giá tiềm đất Thương mại - Dịch vụ xây dựng dựa vào sau: - Theo quan điểm lý thuyết Vị - Chất lượng, mục đích sử dụng đất bị chi phối việc lựa chọn người nhu cầu vị xã hội chất lượng tự nhiên đất đai Mặt khác 308 Hội nghị Khoa học Công nghệ lần thứ - SEMREGG 2018 giá đất đai cấu thành từ hai yếu tố Vị đất đai chất lượng đất đai Do nói mục đích sử dụng đất giá đất đai có mối quan hệ với [1] - Một số nghiên cứu đánh giá tiềm đất phi nông nghiệp phục vụ cho việc quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị giới: + Mơ hình Urban Buildability Model (UBM), mơ hình hóa phát triển đô thị dựa lựa chọn khu vực tiềm phát triển thị Các tiêu chí đánh giá gồm: yếu tố tự nhiên (kết cấu móng, độ cao, hướng, gió, ngập lụt); yếu tố quy hoạch (hiện trạng sử dụng đất, khu vực quy hoạch, hạ tầng đô thị); yếu tố môi trường (đất nông nghiệp, nguồn nước,…) [4] + Ứng dụng GIS phân tích đa tiêu chuẩn lựa chọn khu Mơ hình lựa chọn vị trí thích hợp phát triển thị để hổ trợ định việc quy hoạch khu địa bàn thành phố Sana Tiêu chí đánh giá lựa chọn nhóm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội gồm: yếu tố dộ dốc, độ cao, khả tiếp cận đường giao thông, hướng, loại hình sử dụng đất, nhóm mơi trường: khoảng cách đến khu cơng nghiệp, đến trạm xử lí nước thải [5] - Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày tháng 04 năm 2008 Bộ Xây dựng, Chương II Quy hoạch khơng gian 2.4 Quy trình đánh giá tiềm đất Thƣơng mại - Dịch vụ Chuẩn bị - Xác định tiêu chí - Điều tra thực địa - Thu thập tài liệu Xây dựng tiêu Xây dựng liệu Hệ hỗ trợ định sử dụng đất Bản đồ tiềm Hình Sơ đồ đánh giá tiềm đất Thương mại - Dịch vụ THỬ NGHIỆM TẠI QUẬN BÌNH TÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1 Khái quát địa bàn quận Bình Tân Bình Tân quận thành lập sở tách phần lãnh thổ huyện Bình Chánh (gồm xã Bình Hưng Hịa, Bình Trị Đơng, Tân Tạo thị trấn An Lạc) với diện tích tự nhiên 309 The fourth Scientific Conference - SEMREGG 2018 5.202,09 (theo Nghị định số 130/NĐ-CP ngày 05 tháng 11 năm 2003 Chính phủ việc tách huyện Bình Chánh thành quận Bình Tân huyện Bình Chánh) chia thành 10 phường Với vị trí cửa ngõ phía tây vùng trọng điểm phát triển kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, quận Bình Tân có nhiều điều kiện thuận lợi việc giao lưu kinh tế, văn hóa xã hội với quận trung tâm với bên ngoài, hội để thúc đẩy nghiệp phát triển kinh tế - xã hội quận 3.2 Thực trạng phát triển Thƣơng mại - Dịch vụ 3.2.1 Thực trạng chợ Tính đến nay, địa bàn có tổng cộng chợ: gồm 05 chợ Nhà nước quản lý (Chợ An Lạc, chợ Bà Hom, chợ Bình Trị Đơng B, chợ Khu Phố 2, chợ Bình Hưng Hịa) 02 chợ tư nhân quản lý (Chợ Bình Long, Chợ Kiến Thành) có khoảng 31 chợ tự phát địa bàn Bảng Bảng đặc điểm vị trí hình thành chợ địa bàn Quận S T T Tên Chợ Bà Hom Khu phố Bình Trị Đơng B An Lạc Bình Hưng Hịa Bình Long Kiến Thành Trục giao thơng (m) 250 200 >1000 triệu đồng/m² 3.3.2 Chỉ tiêu trục giao thông - Đối với loại hình chợ: Khoảng cách đến trục giao thơng phù hợp khoảng 3,70 triệu đồng/ người/ tháng 3.3.6 Tiêu chí hu nghĩa trang Khoảng cách đến khu nghĩa trang phù hợp phải lớn 2000 m 3.4 Xây dựng sở liệu Bảng Bảng cấu trúc liệu giá đất đai Tên trường Kiểu liệu Độ dài tối đa Ý nghĩa Character 50 ký tự Biểu thị tên tuyến đường giao thông địa bàn quận Bình Tân Integer ký tự Biểu thị giá đất tuyến đường địa bàn quận Bình Tân theo bảng giá Nhà nước ban hành (đồng/ m2) Tenduong Gianhanuocquydinh2015 Bảng Bảng cấu trúc liệu tiêu chí trục giao thơng Tên trường Kiểu liệu Độ dài tối đa Ý nghĩa Integer ký tự Biểu thị tên tuyến đường giao thông địa bàn quận Bình Tân Tenduong Character 50 ký tự Biểu thị tên tuyến đường giao thơng địa bàn quận Bình Tân Capduong Character 10 ký tự Biểu thị cấp độ phân loại tuyến đường trục giao thông Heso Integer ký tự Biểu thị hệ số nhận, loại Bankinhcho Integer ký tự Biểu thị bán kính từ chợ đến trục giao thơng (áp dụng cho loại hình chợ) Bankinhsieuthi Integer ký tự Biểu thị bán kính từ siêu thị đến trục giao thơng (áp dụng cho loại hình siêu thị) STT Bảng Bảng cấu trúc liệu khu dân cư Tên trường Kiểu liệu Độ dài tối đa Integer ký tự Biểu thị thứ tự Tenkhudancu Character 50 ký tự Biểu thị tên khu dân cư, cụm dân cư địa bàn quận Bình Tân Matdodancu Integer ký tự Biểu thị mật độ dân cư phân theo khu dân cư, cụm dân cư địa bàn quận STT 312 Ý nghĩa Hội nghị Khoa học Công nghệ lần thứ - SEMREGG 2018 Bảng Bảng cấu trúc liệu thu nhập bình quân đầu người Tên trường Kiểu liệu Độ dài tối đa Integer ký tự Biểu thị thứ tự Character 50 ký tự Biểu thị tên khu dân cư, cụm dân cư địa bàn quận Bình Tân Integer ký tự Biểu thị thu nhập bình quân đầu người tháng phân theo khu dân cư, cụm dân cư địa bàn quận STT Tenkhudancu Thunhapbinhquandaunguoi Ý nghĩa Bảng Bảng cấu trúc liệu tiêu chí trường học Tên trường STT Tentruonghoc Kiểu liệu Integer Character Độ dài tối đa ký tự 50 ký tự BankinhMin Integer ký tự BankinhMax Integer ký tự Ý nghĩa Biểu thị thứ tự Biểu thị tên khu dân cư, cụm dân cư địa bàn quận Bình Tân Biểu thị bán kính nhỏ để từ chợ, siêu thị, TTTM đến trường học Biểu thị bán kính lớn để từ chợ, siêu thị, TTTM đến trường học Bảng Bảng cấu trúc liệu tiêu chí bệnh viện Tên trường STT Tenbenhvien Kiểu liệu Integer Character Độ dài tối đa ký tự 50 ký tự BankinhMin Integer ký tự BankinhMax Integer ký tự Ý nghĩa Biểu thị thứ tự Biểu thị tên bệnh viện địa bàn quận Biểu thị bán kính nhỏ từ chợ, siêu thị, TTTM đến bệnh viện Biểu thị bán kính lớn từ chợ, siêu thị, TTTM đến bệnh viện Bảng Bảng cấu trúc liệu khu nghĩa trang Tên trường STT Tenkhunghiatrang Bankinh Kiểu liệu Integer Character Độ dài tối đa ký tự 50 ký tự Integer ký tự Ý nghĩa Biểu thị thứ tự Biểu thị tên khu nghĩa trang địa bàn quận Biểu thị bán kính từ chợ, siêu thị, TTTM đến khu nghĩa trang 3.5 Kết đánh giá tiềm đất phát triển Thƣơng mại - Dịch vụ Sử dụng hệ hỗ trợ định sử dụng đất để đánh giá tiềm đất Thương mại - Dịch vụ 3.5.1 Nh p liệu Để nhập liệu vào hệ thống ta làm sau: Khởi động hệ hỗ trợ định Trên công cụ chọn theo đường dẫn: công cụ\Nhập liệu\ESRI Shape xuất bảng sau: 313 The fourth Scientific Conference - SEMREGG 2018 Hình Cửa sổ nhập liệu Click vào biểu tượng để chọn đường dẫn đến file cần nhập Chọn tên bảng để đặt tên cho bảng cần nhập Chọn Hồn tất để kết thúc q trình nhập liệu - Cập nhật thuộc tính vào cells Trên công cụ chọn theo đường dẫn: công cụ\cell\cập nhật thuộc tính xuất bảng sau: Hình Cửa sổ cập nhật thuộc tính cho cell 3.5.2 Xây dựng đồ tiềm đất thương mại dịch vụ Sau xác định tiêu chí phân vùng ứng dụng hệ hỗ trợ định để xây dựng đồ tiềm đất thương mại dịch vụ Trên công công cụ chọn theo đường dẫn Công cụ\Bản đồ chuyên đề\Bản đồ phân vùng SDĐĐ, xuất bảng Hình Tạo đồ phân vùng đất đai 314 Hội nghị Khoa học Công nghệ lần thứ - SEMREGG 2018 Trong bảng Tạo đồ phân vùng sử dụng đất đai, tiến hành nhập điều kiện tương ứng với tiêu chí phân vùng sử dụng đất cho vùng đất Click Hoàn tất hệ thống khoanh vẽ vùng đất theo yêu cầu đặt Hình Bản đồ tiềm phát triển Thương mại - Dịch vụ 3.6 Định hƣớng bố trí đất phát triển Thƣơng mại - Dịch vụ 3.6.1 Đối với loại hình chợ Khu vực gần tuyến đường Nguyễn Thị Tú, phường Bình Hưng Hịa B Khu vực gần tuyến đường Quốc Lộ 1A, phường Bình Hưng Hịa, Bình Hưng Hịa B, Bình Trị Đơng A Khu vực đường Mã Lò (gần giao với Tân Kỳ Tân Quý gần giao với Hương Lộ 2) phường Bình Trị Đông A Khu vực gần tuyến đường Hương Lộ 2, phường Bình Trị Đơng A Khu vực dọc tuyến đường Lê Đình Cẩn, phường Tân Tạo khu vực gần tuyến đường Chiến Lược, phường Bình Trị Đơng A 3.6.2 Đối với loại hình siêu thị + Khu vực gần tuyến đường Tỉnh Lộ 10 (đoạn gần giao với đường An Dương Vương), phường An Lạc A + Khu vực đường Lộ Tẻ gần giao với đường số 5, phường Tân Tạo + Khu vực đường Nguyễn Thức Tự, phường An Lạc A 315 The fourth Scientific Conference - SEMREGG 2018 KẾT LUẬN Trên địa bàn quận Bình Tân, lựa chọn đưa tiêu chí: Giá đất đai, giao thơng chính, mật độ dân cư, thu nhập bình qn, bán kính đến trường học, bán kính đến bệnh viện, bán kính đến khu nghĩa trang sông suối nhằm đánh giá tiềm đất địa bàn nhằm phục vụ cho việc phát triển thương mại - dịch quận Bình Tân Các tiêu chí đưa dựa quy định Quy hoạch không gian Bộ Xây Dựng dựa thực trạng phát triển chợ, siêu thị, trung tâm thương mại quận Bình Tân Kết cho thấy vùng đất tiềm thích hợp bố trí cho loại chợ, siêu thị, trung tâm thương mại với tiêu chí đề ra, hầu hết bố trí trục đường động lực phát triển thương mại - dịch vụ Cụ thể, chợ bố trí tuyến đường có mức giá vừa phải phù hợp với mức vị chợ Quốc Lộ 1A, Nguyễn Thị Tú, Hương Lộ 2, Lê Đình Cẩn hầu hết phường Bình Hưng Hịa B, Bình Trị Đơng A, Tân Tạo Đây khu vực có mật độ dân cư mức thu nhập tương đối vừa phải, đảm bảo cách ly khu ô nhiễm không gây ảnh hưởng khu vực trường học, bệnh viện Siêu thị bố trí tuyến đường có giá tương đối cao Tỉnh Lộ 10, Nguyễn Thức Tự, Lộ Tẻ Đây khu vực mật độ dân cư đông đúc mức thu nhập cao Các trung tâm thương mại bố trí tuyến đường thương mại - dịch vụ quận Kinh Dương Vương, Tên Lửa, Đường số vành Đai Trong Khu vực có giá cao với mật độ dân cư đông đúc, mức thu nhập hay mức sống cao phù hợp để phát triển trung tâm thương mại Đánh giá tiềm đất phục vụ cho việc phát triển thương mại - dịch vụ địa bàn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất khu vực thích hợp phát triển chợ, siêu thị, trung tâm thương mại Tuy nhiên, để hoàn chỉnh nữa, cần tiếp tục nghiên cứu bổ sung thêm phương pháp đánh giá lựa chọn tiêu chí đánh giá, định hướng bố trí khơng gian vào đánh giá đất để đảm bảo mục tiêu hình thành phương án quy hoạch khả thi TÀI LIỆU THAM KHẢO Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely - Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới Lý thuyết Vị trí Dân cư Đơ thị Tạp chí Đơ thị học xuất Vương quốc Anh, Vol 37, No 1, January 2000 Nguyễn Hải Thanh, Phan Trọng Tiến, Nguyễn Tuấn Anh - Thiết kế hệ hỗ trợ định phục vụ sản xuất nơng nghiệp, Tạp chí Khoa học Phát triển 2008 Trần Anh Tuấn - Ứng dụng Mô hình MarKov Cellular Automata nghiên cứu dự báo biến đổi lớp phủ bề mặt, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, 2011 Mohamed Abdullad Al-Shalabi - GIS Based Multicriteria Approaches to Housing Site Suitability Assessment Congress Munich, Germany, October 8-13, 2006 Hossain, Hemayet 2002 - „Urban Buildability : An Introduction‟ Departmental Methods Paper Melbourne: Strategic Resources Planning, DPI-Institute Văn kiện Đại hội XI Đảng - Tạp chí xây dựng Đảng, 2011 316 ... khu nghĩa trang 3.5 Kết đánh giá tiềm đất phát triển Thƣơng mại - Dịch vụ Sử dụng hệ hỗ trợ định sử dụng đất để đánh giá tiềm đất Thương mại - Dịch vụ 3.5.1 Nh p liệu Để nhập liệu vào hệ thống... đất Chính việc sử dụng Hệ hỗ trợ định để đánh giá tiềm đất phát triển thương mại dịch vụ cách tiếp cận mang tính thử nghiệm thực địa bàn quận Bình Tân Thành phố Hồ Chí Minh CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TIỀM... thực địa - Thu thập tài liệu Xây dựng tiêu Xây dựng liệu Hệ hỗ trợ định sử dụng đất Bản đồ tiềm Hình Sơ đồ đánh giá tiềm đất Thương mại - Dịch vụ THỬ NGHIỆM TẠI QUẬN BÌNH TÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH