Bài viết đã tập trung nghiên cứu kinh nghiệm từ 5 quốc gia về xử lý bong bóng bất động sản đã từng xảy ra ở nước họ, trong đó nhóm tác giả tập trung nghiên cứu các biện pháp thành công ở các quốc gia này, các quốc gia bao gồm: Mỹ, Australia, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc. Các biện pháp được sử dụng để xử lý thành công tình trạng bong bóng bất động sản ở các quốc gia bao gồm: (i) chính sách tiền tệ, trong đó công cụ 124 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA lãi suất và hạn chế khoản vay tỏ ra rất có hiệu quả; (ii) sử dụng rộng rãi các kênh truyền thông chính thống để tuyên truyền nâng cao nhận thức của người dân về các tình trạng tiêu cực trên thị trường bất động sản để người dân cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư; (iii) hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khủng hoảng bằng chính sách mở rộng đối tượng vay hoặc hạ lãi suất; (iv) hỗ trợ ngân hàng xử lý các khoản nợ xấu do bất động sản gây ra; (v) Chính phủ thực hiện các biện pháp nhằm gia tăng nguồn cung bất động sản trên thị trường.
HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 123 package buoi3; import javax.swing.JButton; import javax.swing.JFrame; import java.awt.BorderLayout; import java.awt.Color; public class DemoBoderLayout extends JFrame{ private JButton bn = new JButton("north"), bs = new JButton("south"), be = new JButton("east"), bw = new JButton("west"), bc = new JButton("center"); public DemoBoderLayout() { setTitle("DemoBoderLayout"); setSize(300,200); setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE); setLocationRelativeTo(null); setResizable(false); add(BorderLayout.NORTH, bn); add(BorderLayout.SOUTH, bs); add(BorderLayout.EAST, be); add(BorderLayout.WEST, bw); add(BorderLayout.CENTER, bc); bn.setBackground(Color.blue); bs.setBackground(Color.cyan); be.setForeground(Color.red); bw.setBackground(Color.pink); bc.setBackground(Color.magenta); } public static void main(String[] args) { new DemoBoderLayout().setVisible(true); } } KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NA M Nguyễn Thanh Huyền Giảng viên Trường Đại học Kinh tế - Luật huyennt@uel.edu.vn Nguyễn Thị Ngọc Minh Sinh viên Trường Đại học Kinh tế - Luật TÓM TẮT Bài viết tập trung nghiên cứu kinh nghiệm từ quốc gia xử lý bong bóng bất động sản xảy nước họ, nhóm tác giả tập trung nghiên cứu biện pháp thành công quốc gia này, quốc gia bao gồm: Mỹ, Australia, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc Các biện pháp sử dụng để xử lý thành cơng tình trạng bong bóng bất động sản quốc gia bao gồm: (i) sách tiền tệ, cơng cụ 124 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA lãi suất hạn chế khoản vay tỏ có hiệu quả; (ii) sử dụng rộng package buoi3; rãi kênh truyền thông thống để tuyên truyền nâng cao nhận import javax.swing.JButton; import javax.swing.JFrame; import java.awt.BorderLayout; import java.awt.Color; public class DemoBoderLayout extends JFrame{ private JButton bn = new JButton("north"), bs = new JButton("south"), be = new JButton("east"), bw = new JButton("west"), bc = new JButton("center"); thức người dân tình trạng tiêu cực thị trường bất động public DemoBoderLayout() { setTitle("DemoBoderLayout"); setSize(300,200); setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE); setLocationRelativeTo(null); setResizable(false); sản để người dân cân nhắc kỹ lưỡng trước định đầu tư; (iii) hỗ add(BorderLayout.NORTH, bn); add(BorderLayout.SOUTH, bs); add(BorderLayout.EAST, be); add(BorderLayout.WEST, bw); add(BorderLayout.CENTER, bc); trợ doanh nghiệp vượt qua khủng hoảng sách mở rộng đối bn.setBackground(Color.blue); bs.setBackground(Color.cyan); be.setForeground(Color.red); bw.setBackground(Color.pink); bc.setBackground(Color.magenta); } tượng vay hạ lãi suất; (iv) hỗ trợ ngân hàng xử lý khoản nợ xấu public static void main(String[] args) { new DemoBoderLayout().setVisible(true); } } bất động sản gây ra; (v) Chính phủ thực biện pháp nhằm gia tăng nguồn cung bất động sản thị trường TỪ KHỐ: bong bóng bất động sản, sốt đất, hệ lụy bong bóng bất động sản, Đặt vấn đề Những tháng cuối năm 2021 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam có xu hướng “nóng” lên nhiều khu vực khắp nước Chỉ năm 2021 có đến “sốt đất” diễn nhiều địa phương nước, đợt tăng giá liên tiếp tạo mặt giá cao 30- 60% so với trước đó, chí có nơi giá cao gấp 2-3 lần mức giá cũ Đây có phải dấu hiệu phát triển tích cực thị trường bất động sản hay tiềm ẩn nguy bong bóng bất động sản? Bong bóng bất động sản nổ dẫn đến nhiều hệ lụy nghiêm trọng gây tình trạng nợ xấu xuất bất động sản ma Sự kiện vỡ bong bóng bất động sản giai đoạn 2007-2011 tiêu biểu bật tượng Do vậy, cần phải cố gắng hạn chế để tình trạng xảy phải có đối sách, biện pháp để xử lý thực xảy Trong phạm vi viết này, nhóm tác giả nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm số quốc gia biện pháp xử lý bong bóng bất động sản, từ rút học cho Việt Nam nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, bền vững tương lai HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 125 Khái luận thị trường bất động sản bong bóng bất động sản package buoi3; import javax.swing.JButton; import javax.swing.JFrame; import java.awt.BorderLayout; import java.awt.Color; public class DemoBoderLayout extends JFrame{ private JButton 2.1 Khái niệm thị trường bất động sản bn = new JButton("north"), bs = new JButton("south"), be = new JButton("east"), bw = new JButton("west"), bc = new JButton("center"); public DemoBoderLayout() { setTitle("DemoBoderLayout"); setSize(300,200); setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE); setLocationRelativeTo(null); setResizable(false); Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) gọi bất động sản Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản từ: Immobilíe (bất động sản), Trung quốc dùng thuật ngữ Địa Sản (tài sản gắn với đất đai) nước ta gọi bất động sản add(BorderLayout.NORTH, bn); add(BorderLayout.SOUTH, bs); add(BorderLayout.EAST, be); add(BorderLayout.WEST, bw); add(BorderLayout.CENTER, bc); bn.setBackground(Color.blue); bs.setBackground(Color.cyan); be.setForeground(Color.red); bw.setBackground(Color.pink); bc.setBackground(Color.magenta); } public static void main(String[] args) { new DemoBoderLayout().setVisible(true); } } Theo đó, khái niệm thị trường bất động sản đề cập: Thị trường bất động sản tổng hòa giao dịch dân bất động sản địa bàn định, thời gian định (Thái Bá Cần, Trần Nguyên Nam 2014) Theo quy định Khoản Điều 107 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: Bất động sản tài sản di dời, bao gồm: + + + + Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Các tài sản khác theo quy định pháp luật… Thị trường bất động sản là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh, biết đến thị trường quan trọng có tầm ảnh hướng lớn đến kinh tế bất động sản tài sản có giá trị lớn mặt kinh tế, bên cạnh bất động sản là loại hàng hóa có tính đặc thù kinh doanh loại hình tác động đến hành vi kinh doanh, đầu tư, tái đầu tư, tài chính, tiền tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ, dự phịng nên có ảnh hưởng lớn đến kinh tế quốc gia. Hiện có cách hiểu khác thị trường bất động sản: + + + Thị trường bất động sản thị trường nhà, đất Thị trường bất động sản hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật pháp luật, có quản lý Nhà nước Thị trường bất động sản tổng hòa giao dịch dân bất động 126 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA sản địa bàn định, thời gian định package buoi3; import javax.swing.JButton; import javax.swing.JFrame; import java.awt.BorderLayout; import java.awt.Color; public class DemoBoderLayout extends JFrame{ private JButton Như thấy rằng: thị trường bất động sản loại thị trường bao bn = new JButton("north"), bs = new JButton("south"), be = new JButton("east"), bw = new JButton("west"), bc = new JButton("center"); public DemoBoderLayout() { gồm giao dịch bất động sản thực thông qua quan hệ hàng setTitle("DemoBoderLayout"); setSize(300,200); setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE); setLocationRelativeTo(null); setResizable(false); add(BorderLayout.NORTH, bn); add(BorderLayout.SOUTH, bs); add(BorderLayout.EAST, be); add(BorderLayout.WEST, bw); add(BorderLayout.CENTER, bc); hóa tiền tệ theo nguyên tắc tự nguyện bên mua bên bán có quản lý chặt chẽ nhà nước bn.setBackground(Color.blue); bs.setBackground(Color.cyan); be.setForeground(Color.red); bw.setBackground(Color.pink); bc.setBackground(Color.magenta); } public static void main(String[] args) { new DemoBoderLayout().setVisible(true); } } 2.1 Khái luận bong bóng bất động sản Thứ nhất, bong bóng bất động sản gì? Bong bóng nhà đất, hay bong bóng bất động sản, gia tăng giá nhà đất nhu cầu, đầu chi tiêu đà đến mức sụp đổ Bong bóng nhà thường bắt đầu với gia tăng nhu cầu bối cảnh nguồn cung hạn chế, cần thời gian tương đối dài để bổ sung gia tăng Các nhà đầu đổ tiền vào thị trường, tiếp tục thúc đẩy nhu cầu Tại thời điểm đó, cầu giảm đình trệ đồng thời cung tăng, dẫn đến giá giảm mạnh - bong bóng vỡ Bong bóng nhà đất, bong bóng kinh tế khác, kiện tạm thời có khả xảy lúc điều kiện thị trường cho phép (The Investopedia Team) Mặc dù kiện tạm thời, kéo dài nhiều năm Thơng thường, thúc đẩy thứ nằm quy chuẩn nhu cầu bị thao túng, đầu cơ, mức đầu tư cao bất thường, khoản dư thừa, thị trường tài trợ bất động sản bị bãi bỏ hình thức cực đoan sản phẩm phái sinh dựa chấp - tất khiến giá nhà trở nên không bền vững, dẫn đến gia tăng cầu q cao so với cung Bong bóng khơng gây khủng hoảng lĩnh vực bất động sản mà cịn có ảnh hưởng đáng kể đến tầng lớp, khu vực lân cận kinh tế nói chung Nó khiến người tìm cách trả hết khoản chấp họ thông qua chương trình khác đào sâu vào tài khoản hưu trí để đủ trả tiền nhà Bong bóng nhà đất lý khiến người tiền tiết kiệm Thứ hai, nguyên nhân gây bong bóng nhà ở? HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 127 Theo truyền thống, thị trường nhà đất khơng dễ xảy bong bóng thị trường tài khác lượng giao dịch chi phí lớn liên quan đến việc sở hữu nhà Tuy nhiên, gia tăng nhanh chóng nguồn cung tín dụng dẫn đến kết hợp lãi suất thấp nới lỏng tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành tín dụng đưa người vay vào thị trường nhu cầu tiêu thụ gia tăng Việc tăng lãi suất thắt chặt tiêu chuẩn tín dụng làm giảm nhu cầu bất động sản khiến bong bóng nhà đất bị vỡ package buoi3; import javax.swing.JButton; import javax.swing.JFrame; import java.awt.BorderLayout; import java.awt.Color; public class DemoBoderLayout extends JFrame{ private JButton bn = new JButton("north"), bs = new JButton("south"), be = new JButton("east"), bw = new JButton("west"), bc = new JButton("center"); public DemoBoderLayout() { setTitle("DemoBoderLayout"); setSize(300,200); setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE); setLocationRelativeTo(null); setResizable(false); add(BorderLayout.NORTH, bn); add(BorderLayout.SOUTH, bs); add(BorderLayout.EAST, be); add(BorderLayout.WEST, bw); add(BorderLayout.CENTER, bc); bn.setBackground(Color.blue); bs.setBackground(Color.cyan); be.setForeground(Color.red); bw.setBackground(Color.pink); bc.setBackground(Color.magenta); } public static void main(String[] args) { new DemoBoderLayout().setVisible(true); } } Ngoài ra, chênh lệch cung – cầu nguyên nhân lớn gây nên tình trạng bong bóng bất động sản Cầu tăng lên cao nguồn cung bị khan dẫn đến cân thị trường Tuy nhiên tăng cầu không đến từ nhu cầu mua để sử dụng mà phần lớn nhu cầu đầu Khi mà nhu cầu mua nhà đất để sử dụng không nhiều lượng bán thị trường, giá trị bất động sản tăng ảo, đến thời điểm bong bóng vỡ Hoạt động đầu tích trữ nguyên nhân lớn gây nên bong bóng bất động sản Trước tăng trưởng thị trường, ngày xuất nhiều nhà đầu tư thứ cấp, trung gian, môi giới,… Các đợt tăng giá bất động sản bắt đầu xuất với tần suất cao giá dao động mức Giới đầu tham gia đông đảo vào thị trường, thực nhiều giao dịch mua vào để giành quyền cầm trịch giá cả, đợt sốt giá mà bị đẩy lên ngày cao khiến thị trường trở nên ổn định Nền kinh tế phát triển khiến thu nhập người dân tăng lên, mức sống, thu nhập người dân doanh nghiệp tăng lên họ có tiền tích trữ hướng đến đầu tư, lưu trữ tài sản thơng qua kênh đầu tư bất động sản, kênh đầu tư an tồn có khả sinh lời cao nên nhiều người lựa chọn nên góp phần tạo bong bóng bất động sản Thứ ba, dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản? Theo Tien, N H., Vu, N T., Dung, H T., & Duc, L D M (2019), dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản kể đến là: + Tăng trưởng GDP Chỉ số thu nhập bình quân đầu người (GDP) 128 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA tăng mức cao, có nghĩa người doanh nghiệp kiếm tiền thuận lợi có nhiều tài sản Do họ sử dụng bất động sản làm kho package buoi3; import javax.swing.JButton; import javax.swing.JFrame; import java.awt.BorderLayout; import java.awt.Color; public class DemoBoderLayout extends JFrame{ private JButton chứa, kênh kinh doanh Bong bóng thời kỳ 2007- 2011, Việt Nam lúc bn = new JButton("north"), bs = new JButton("south"), be = new JButton("east"), bw = new JButton("west"), bc = new JButton("center"); public DemoBoderLayout() { tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48%, mức cao TP HCM setTitle("DemoBoderLayout"); setSize(300,200); setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE); setLocationRelativeTo(null); setResizable(false); add(BorderLayout.NORTH, bn); add(BorderLayout.SOUTH, bs); add(BorderLayout.EAST, be); add(BorderLayout.WEST, bw); add(BorderLayout.CENTER, bc); trưởng GDP năm 2007 đạt mức 12,6% mức tăng trưởng cao bn.setBackground(Color.blue); bs.setBackground(Color.cyan); be.setForeground(Color.red); bw.setBackground(Color.pink); bc.setBackground(Color.magenta); 10 năm kể từ năm 1997 } public static void main(String[] args) { new DemoBoderLayout().setVisible(true); + Chính sách nới lỏng tín dụng: thời điểm 2007, sách nới lỏng } } tín dụng, chí cho vay chuẩn khiến tăng trưởng tín dụng tăng đến 37% Phần lớn nguồn vốn tín dụng đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản. + Khối lượng giao dịch tăng đột biến: số lượng sở hữu nhà tăng khoảng 25% so với mức trung bình trước bắt đầu bong bóng, tỉ lệ bỏ trống tăng gần đến kỷ lục, 9% + Nguồn cung tăng nhanh, phát triển nóng phân khúc bất động sản cao cấp + Cơn sốt đất nóng thời gian ngắn: TS Nguyễn Trí Hiếu phân tích: Bất kỳ sản phẩm nào, lĩnh vực mà giá trị tăng lên 100% xảy khủng hoảng Nếu tăng 10% bình thường, từ 20 - 50% tăng cao, từ 50 - 70% tăng cao tăng 100% xảy bong bóng bất động sản Vì cầu có giới hạn cịn nguồn cung tiếp tục đổ Giá tăng cầu ngưng, ngược lại, cung tăng hậu bong bóng bất động sản xuất (Vũ Lê, 2018) + Đầu tư ngắn hạn chiếm ưu nhu cầu chỗ thấp Dự án ảo, mua giấy chưa hình thành nhiều, xuất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, mơi giới, cị đất, cị nhà, đơi với đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt giới đầu chuyên nghiệp cầm trịch làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo cao so với giá trị thực bất động sản để trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lý đầu tư lướt sóng Bong bóng địa ốc khơng phải mới, Mỹ nước khác trải qua trước Nhưng bong bóng năm 2008 khơng dẫn đến suy thối tồn cầu khủng hoảng tín dụng khơng có khoảng 40% tổng số nợ chấp Mỹ rơi vào tình trạng nợ xấu (Nanto, Dick K, 2008) HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 129 Kinh nghiệm xử lý bong bóng bất động sản số quốc gia package buoi3; import javax.swing.JButton; import javax.swing.JFrame; import java.awt.BorderLayout; import java.awt.Color; public class DemoBoderLayout extends JFrame{ private JButton 2.1 Kinh nghiệm Mỹ bn = new JButton("north"), bs = new JButton("south"), be = new JButton("east"), bw = new JButton("west"), bc = new JButton("center"); public DemoBoderLayout() { setTitle("DemoBoderLayout"); setSize(300,200); setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE); setLocationRelativeTo(null); setResizable(false); Bong bóng bất động sản Mỹ bị “vỡ” từ năm 1990, giá bất động sản giảm đột ngột, làm cho người nắm giữ, đầu bất động sản bị giảm lợi nhuận phải đối mặt với khoản nợ ngân hàng Không thể bán sản phẩm bất động sản nắm giữ với khoản nợ lãi vay ngân hàng chưa toán được, nhà đầu tư phải tuyên bố phá sản add(BorderLayout.NORTH, bn); add(BorderLayout.SOUTH, bs); add(BorderLayout.EAST, be); add(BorderLayout.WEST, bw); add(BorderLayout.CENTER, bc); bn.setBackground(Color.blue); bs.setBackground(Color.cyan); be.setForeground(Color.red); bw.setBackground(Color.pink); bc.setBackground(Color.magenta); } public static void main(String[] args) { new DemoBoderLayout().setVisible(true); } } Từ năm 2000 đến năm 2006, cho vay chấp tiêu chuẩn chiếm 21% tổng khoản vay chấp, tăng 9% so với giai đoạn 1996 – 2004, tính riêng năm 2006 tổng giá trị khoản vay tiêu chuẩn đạt mức 600 tỷ USD, 1/5 thị trường cho vay mua nhà Mỹ Sự phát triển mạnh hình thức cho vay chấp tiêu chuẩn kèm với bùng nổ thị trường nhà đất Mỹ hệ lãi suất giảm xuống mức kỷ lục 0,25% Trong khoảng thời gian này, việc mua nhà Mỹ dễ dàng, người mua cần phải trả 20% giá trị nhà, lại trả góp vịng 20 năm lâu Lãi suất lúc lại thấp nên cần mua sau cho thuê lấy tiền trả lãi ngân hàng, giá bán để kiếm lời Để ứng phó với tình trạng trên, từ năm 1999 North Carolina nhiều bang bắt đầu thông qua luật chống cho vay nặng lãi nhằm mục đích giảm tỷ lệ nợ tăng chi phí khoản chấp rủi ro Họ có nhiều thay đổi sách pháp luật, cụ thể, họ mở rộng phạm vi bảo hiểm theo Đạo luật Bảo vệ Quyền sở hữu Nhà Công Liên bang (HOEPA) cách mua nhà chấp mở tín dụng giảm tỷ lệ phần trăm hàng năm khuyến khích ngưỡng kích hoạt phí điểm; cấm hạn chế việc sử dụng tốn bong bóng khoản phạt trả trước Tương tự, nỗ lực Ban Dự trữ Liên bang để ban hành hướng dẫn nhằm hạn chế ngân hàng tiếp xúc với bất động sản thương mại sử dụng khoản vay nước ngồi cho mục đích Ngồi ra, Chính phủ Mỹ cịn ban hành gói kích thích kinh tế vào năm 2008, Chính phủ Mỹ phân bổ 900 tỷ USD cho khoản vay đặc biệt 130 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA giải cứu liên quan đến “bong bóng” nhà Mỹ Trong đó, phân nửa hỗ trợ cho hai công ty chấp Chính phủ Fannie Mae Freddie Mac Cơ quan quản lý Nhà Liên bang Cũng năm 2008, Chương trình Giải cứu Tài sản xấu đời Cụ thể hơn, gói hỗ trợ Chính phủ đề nghị mức vay với lãi suất 4%, nới thời hạn vay lên 40 năm ân hạn thêm cho khoản vay hạn chưa trả Đây giải pháp nhằm tạo cầu cho thị trường nhà đất Những người vay phân loại làm hạng: có tiền sử tín dụng tốt xấu Với người có tiền sử tín dụng tốt, quy định yêu cầu họ phải nhà mà họ định tái cấu trúc khoản vay, có khoản nợ 729.750 USD, phải chứng minh gặp khó khăn tài Với người có “tiền sử” tín dụng rủi ro, điều kiện tương tự kèm theo quy định sau năm, lãi suất với khoản vay tăng không cao lãi suất thị trường thời điểm Những nhà đầu tư bất động sản muốn mua nhà thứ hai có khoản nợ 729.750 USD không tham gia chương trình package buoi3; import javax.swing.JButton; import javax.swing.JFrame; import java.awt.BorderLayout; import java.awt.Color; public class DemoBoderLayout extends JFrame{ private JButton bn = new JButton("north"), bs = new JButton("south"), be = new JButton("east"), bw = new JButton("west"), bc = new JButton("center"); public DemoBoderLayout() { setTitle("DemoBoderLayout"); setSize(300,200); setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE); setLocationRelativeTo(null); setResizable(false); add(BorderLayout.NORTH, bn); add(BorderLayout.SOUTH, bs); add(BorderLayout.EAST, be); add(BorderLayout.WEST, bw); add(BorderLayout.CENTER, bc); bn.setBackground(Color.blue); bs.setBackground(Color.cyan); be.setForeground(Color.red); bw.setBackground(Color.pink); bc.setBackground(Color.magenta); } public static void main(String[] args) { new DemoBoderLayout().setVisible(true); } } Bên cạnh đó, Chính phủ Mỹ ban hành sách nới lỏng tiền tệ nhằm ứng phó với khủng hoảng tài giới năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) thực thi sách lãi suất gần 0% Mục tiêu FED hướng tới cam kết giữ lãi suất ngắn hạn mức gần 0% kéo dài đến năm 2015 để kích thích cho vay, cứu DN kinh tế Tiếp đó, để chấn hưng kinh tế, FED tiếp tục can thiệp vào thị trường tài tiền tệ gói nới lỏng định lượng (QE) vào năm 2008, 2010 2012 Đây gói cứu trợ mà FED đưa để giải cứu thị trường tài Mỹ bối cảnh thất nghiệp tăng cao, tăng trưởng GDP đạt thấp Như vậy, sau hàng loạt biện pháp Chính phủ FED nhằm xử lý khủng hoảng bất động sản, thị trường bất động sản Mỹ có dấu hiệu phục hồi Năm 2013 năm chứng kiến thị trường nhà đất Mỹ có dấu hiệu phục hồi với tốc độ mạnh mẽ Chỉ số tổng hợp giá nhà S&P/Case-Shiller công bố ngày 25/6/2013 cho thấy giá nhà 20 thành phố Mỹ tăng 2,5% tháng so với tháng mức tăng hàng tháng cao kể từ năm 2000 Giá nhà tất thành phố, trừ Detroit, tăng lên tháng thứ tư liên tiếp, 12 thành phố có mức tăng tới hai số San Francisco, Las Vegas, Phoenix Atlanta, với mức tăng 20% HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 131 2.2 Kinh nghiệm Australia package buoi3; import javax.swing.JButton; import javax.swing.JFrame; import java.awt.BorderLayout; import java.awt.Color; public class DemoBoderLayout extends JFrame{ private JButton Bong bóng bất động sản Australia bùng nổ vào năm 1996 chưa có tiền lệ từ trước tới độ lớn thời hạn Nhập cư đô thị hóa cao, thiếu hụt nguồn cung kèm lãi suất thấp đẩy giá lên cao, dẫn đến chênh lệch lớn tỷ lệ thu nhập giá ghi nhận kể từ năm 1970 Sự bùng nổ nhà đất diễn thời gian ngắn bị gián đoạn gợn sóng khủng hoảng tài tồn cầu phục hồi nhanh chóng nhờ biện pháp sách nhằm giải hậu Tính đến năm 2010, giá nhà cao 129%, tính theo giá thực tế, so với năm 1995 tỷ lệ nợ chấp GDP tăng gần gấp ba lần so với kỳ (Bloxham, Paul, Christopher Kent, and Michael Robson, 2010) bn = new JButton("north"), bs = new JButton("south"), be = new JButton("east"), bw = new JButton("west"), bc = new JButton("center"); public DemoBoderLayout() { setTitle("DemoBoderLayout"); setSize(300,200); setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE); setLocationRelativeTo(null); setResizable(false); add(BorderLayout.NORTH, bn); add(BorderLayout.SOUTH, bs); add(BorderLayout.EAST, be); add(BorderLayout.WEST, bw); add(BorderLayout.CENTER, bc); bn.setBackground(Color.blue); bs.setBackground(Color.cyan); be.setForeground(Color.red); bw.setBackground(Color.pink); bc.setBackground(Color.magenta); } public static void main(String[] args) { new DemoBoderLayout().setVisible(true); } } Để xử lý khủng hoảng bất động sản Ngân Hàng Dự Trữ Australia sử dụng sách tiền tệ giai đoạn đầu 2002 - 2003 Họ thông qua kênh truyền thông thông thường bày tỏ số lo ngại bong bóng nhà mắc nợ hộ gia đình cao Kho bạc gióng lên hồi chng cảnh báo bong bóng tài sản, cảnh báo người dân tham gia thị trường có rủi ro phá sản Kết từ hành động truyền thông hạn chế tăng giá bất động sản tăng nợ hộ gia đình Giá nhà chững lại năm 2004 - 2005; lại tiếp tục vào năm 2006 tốc độ nợ hộ gia đình khơng giảm 2.3 Kinh nghiệm Nhật Bản Tại Nhật Bản, bong bóng bất động sản “vỡ” vào năm 1991 Sau đó, sang năm 1997 - 1998, ảnh hưởng khủng hoảng tài châu Á, thị trường bất động sản lại tiếp tục xuống Xu hướng giảm giá nhà đất thị trường ngày lan rộng Giá nhà đất lượng giao dịch giảm với khoản nợ ngân hàng khiến hoạt động kinh doanh công ty bất động sản gặp nhiều khó khăn, nhiều cơng ty phải tiến hành tái cấu trúc chí phải tuyên bố phá sản Nguyên nhân cho sụt giảm giá chứng khoán, kéo theo giá bất động sản giảm sâu Cụ thể, giá chứng khoán Nikkei 225 đạt đỉnh 38.915 điểm vào cuối năm 1989, sau đó giảm mạnh xuống 14.309 điểm vào tháng 8/1992, giảm 60% so với thời điểm 132 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA cao (Okina/Shirakawa, 2001) Thị trường chứng khốn thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, thị trường chứng khoán tăng giá, phần lãi đáng kể nhà bn chứng khốn chuyển thành tiền mặt đầu tư vào bất động sản Ngược lại, giá chứng khốn giảm, nhà bn chứng khốn thua lỗ, khoản vốn đầu tư giảm Khi đó, giá cổ phiếu bất động sản giảm theo giá đất trượt dốc Thứ hai, Chính phủ thực cải cách ngân hàng cách dỡ bỏ chế quản lý lãi suất rào cản cho vay phi ngân hàng, các ngân hàng bắt đầu mở rộng các khoản cho vay mạo hiểm cho vay tiêu dùng, cho doanh nghiệp xây dựng vay bất động sản Khi quy tắc điều hành giám sát chưa kịp thay đổi với điều kiện khoản cho vay lỏng lẻo ngân hàng biến thành khoản nợ xấu gây hậu nghiêm trọng Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản Nhật rơi vào tình trạng phá sản package buoi3; import javax.swing.JButton; import javax.swing.JFrame; import java.awt.BorderLayout; import java.awt.Color; public class DemoBoderLayout extends JFrame{ private JButton bn = new JButton("north"), bs = new JButton("south"), be = new JButton("east"), bw = new JButton("west"), bc = new JButton("center"); public DemoBoderLayout() { setTitle("DemoBoderLayout"); setSize(300,200); setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE); setLocationRelativeTo(null); setResizable(false); add(BorderLayout.NORTH, bn); add(BorderLayout.SOUTH, bs); add(BorderLayout.EAST, be); add(BorderLayout.WEST, bw); add(BorderLayout.CENTER, bc); bn.setBackground(Color.blue); bs.setBackground(Color.cyan); be.setForeground(Color.red); bw.setBackground(Color.pink); bc.setBackground(Color.magenta); } public static void main(String[] args) { new DemoBoderLayout().setVisible(true); } } Để xử lý công ty bất động sản Nhật Bản bị “đắp chiếu”, Chính phủ nước đưa sách hỗ trợ, nhằm kích thích tạo khoản cho thị trường giúp doanh nghiệp thoát khỏi khủng hoảng Mặc dù phần lớn nỗ lực nhằm mục đích hồi sinh ngành ngân hàng, cho phép nhà đầu tư tạo quỹ tín thác đầu tư bất động sản, quỹ tương hỗ đầu tư vào bất động sản thương mại Giữa năm 1990, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản đưa mức lãi suất ngân hàng mức 1% để tạo điều kiện cho người dân vay tiền từ khơi thơng thị trường nhà đất Năm 1995, Bộ Tài Nhật Bản ban hành sắc lệnh tăng thuế tiêu dùng từ 3% lên 5% giảm 20% thuế thu nhập cá nhân nhằm kích thích kinh tế Bên cạnh đó, Chính phủ Nhật Bản cịn nới lỏng quy tắc xây dựng, chẳng hạn giới hạn chiều cao cắt giảm thời gian phê duyệt giấy phép xây dựng; quản lý nợ, mua lại khoản nợ xấu liên quan đến bất động sản Kết đạt giá nhà Tokyo tăng 0,5% 12 tháng tính đến tháng 7, mức tăng 15 năm Giá đất giảm, tốc độ giảm chậm lại Theo số liệu Cơ quan Dịch vụ tài chính, giai đoạn 2001 – 2006, Chính phủ đánh giá chặt chẽ tài sản ngân hàng lớn nhằm giảm đáng kể nợ xấu, từ tổng dư nợ 8,7% năm 2002, giảm xuống 1,4% năm 2008 (Fackler, M, 2005) Do đó, cạnh tranh cho vay tăng lên, đặc biệt khu vực đô thị Kết chi phí cho HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 133 vay nhà giảm, tạo tính khoản cho thị trường nhà đất package buoi3; import javax.swing.JButton; import javax.swing.JFrame; import java.awt.BorderLayout; import java.awt.Color; public class DemoBoderLayout extends JFrame{ private JButton Tuy nhiên, việc Chính phủ Nhật Bản “cứu” thị trường bất động sản gặp phải số tồn tại, Chính phủ chưa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, kinh tế rơi vào tình trạng giảm phát, với vấn đề nợ cơng khiến cơng phục hồi kinh tế trở nên khó khăn bn = new JButton("north"), bs = new JButton("south"), be = new JButton("east"), bw = new JButton("west"), bc = new JButton("center"); public DemoBoderLayout() { setTitle("DemoBoderLayout"); setSize(300,200); setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE); setLocationRelativeTo(null); setResizable(false); add(BorderLayout.NORTH, bn); add(BorderLayout.SOUTH, bs); add(BorderLayout.EAST, be); add(BorderLayout.WEST, bw); add(BorderLayout.CENTER, bc); bn.setBackground(Color.blue); bs.setBackground(Color.cyan); be.setForeground(Color.red); bw.setBackground(Color.pink); bc.setBackground(Color.magenta); } public static void main(String[] args) { new DemoBoderLayout().setVisible(true); } } 2.4 Kinh nghiệm Trung Quốc Quay trở năm 1990, nhiều người mua bất động sản Trung Quốc cuối chẳng lấy ngồi tức giận Những ngơi nhà chưa hồn thành khơng giao đến tay người dân, tịa nhà bị bỏ dở nhiều năm Sau gần thập kỷ, người dân ln tìm lại số tiền từ mồ hôi nước mắt mà họ dành dụm để mua nhà cho riêng Vào thời điểm đó, thị trường bất động sản điều mẻ Trung Quốc Trước nước bắt đầu áp dụng kinh tế thị trường vào cuối năm 1970, nhà Nhà nước chịu trách nhiệm, nên thị trường bất động sản không thực tồn theo nghĩa Vì vậy, công ty đầu tư vào đất đai bất động sản thiếu kinh nghiệm hệ thống pháp luật có lẽ chưa đủ tốt để cung cấp đủ biện pháp bảo vệ cho người mua Kết là, gian lận xảy ra: chủ đầu tư lấy tiền từ người mua (cả từ ngân hàng) sau bỏ đi, để lại tịa nhà chưa hồn thành Năm 1992, Trung Quốc xảy “cơn sốt đặc khu” “cơn sốt bất động sản”, giá bất động sản tăng mạnh đầu vào tràn lan Trong vòng năm kể từ đầu năm 1992, số lượng doanh nghiệp phát triển bất động sản Trung Quốc tăng từ 3.000 lên 12.000 Số lượng nhà đầu tư vào nhà đất tăng 117% so với 1991 Đến năm 1993, số lên đến 20.000 người Cơn sốt bất động sản xuất tỉnh Hải Nam, số thành phố Quảng Đông (đặc biệt Huệ Châu) Quảng Tây (đặc biệt Bắc Hải) thành phố khác khu vực ven biển Theo thống kê Cục Thống kê trung quốc, tăng trưởng GDP tỉnh Hải Nam đạt 41,5% vào năm 1992, vượt xa mức tăng trưởng 14,2% nước 134 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA Để giải kinh tế phát triển q nóng lạm phát cao, Chính phủ Trung Quốc Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (dưới lãnh đạo Thống đốc Chu Dung Cơ, người sau trở thành Thủ tướng) bắt đầu điều tiết kinh tế vĩ mơ vào nửa cuối năm 1993, thắt chặt sách tiền tệ, tăng lãi suất kiểm soát tăng trưởng tín dụng Chính phủ tăng cường giám sát thị trường bất động sản, bổ sung tăng thuế giao dịch để giới hạn hoạt động đầu Cuối cùng, bong bóng bất động sản thành phố khác vỡ số chủ đầu tư nhận vốn từ ngân hàng bối cảnh thắt chặt Bong bóng cuối xẹp xuống (Zarathustra, W, 2011) package buoi3; import javax.swing.JButton; import javax.swing.JFrame; import java.awt.BorderLayout; import java.awt.Color; public class DemoBoderLayout extends JFrame{ private JButton bn = new JButton("north"), bs = new JButton("south"), be = new JButton("east"), bw = new JButton("west"), bc = new JButton("center"); public DemoBoderLayout() { setTitle("DemoBoderLayout"); setSize(300,200); setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE); setLocationRelativeTo(null); setResizable(false); add(BorderLayout.NORTH, bn); add(BorderLayout.SOUTH, bs); add(BorderLayout.EAST, be); add(BorderLayout.WEST, bw); add(BorderLayout.CENTER, bc); bn.setBackground(Color.blue); bs.setBackground(Color.cyan); be.setForeground(Color.red); bw.setBackground(Color.pink); bc.setBackground(Color.magenta); } public static void main(String[] args) { new DemoBoderLayout().setVisible(true); } } Một số lượng lớn tịa nhà chưa hồn thành bong bóng vỡ (cùng với trận chiến pháp lý bất tận) Những vấn đề lên thị trường bất động sản từ nóng bỏng sang lạnh băng, chưa giải nhiều năm Điển hình Vịnh Daya, trở thành thành phố ma sau bong bóng bất động sản vỡ vào năm 1990 Chính quyền địa phương phải sử dụng chất nổ để phá dỡ tịa nhà chưa hồn thành nhiều năm sau tòa nhà bị bỏ hoang (Zarathustra, W, 2011) Sự bùng nổ thị trường bất động sản bùng nổ sau chúng góp phần làm gia tăng khoản nợ xấu lĩnh vực ngân hàng Các nhà phát triển bất động sản ngân hàng cho vay, chủ đầu tư người bị ảnh hưởng nhiều từ bùng nổ thị trường bất động sản dẫn đến giao dịch thị trường bất động sản giảm nửa ngân hàng gặp khó khăn việc thu lại khoản nợ Tuy nhiên, vỡ bong bóng bất động sản đóng vai trị nhỏ khủng hoảng ngân hàng Trung Quốc giai đoạn bong bóng bất động sản khơng xảy thành phố Trung Quốc lĩnh vực bất động sản chưa đóng vai trị quan trọng kinh tế 2.5 Kinh nghiệm Hàn Quốc Do hậu khủng hoảng châu Á, sách mở rộng nhằm kích thích kinh tế tạo bùng nổ tín dụng (đặc biệt thẻ tín dụng), sụp đổ xảy vào năm 2003 làm cho nhà hoạch định sách có định cứng rắn Thực tế giá nhà tăng HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 135 26% từ Quý năm 2001 đến Quý năm 2003 sau đình trệ vào năm 2004, giá tăng trở lại vào năm 2005 ghi nhận mức tăng 14% Quý năm 2005 Quý năm 2007 (Igan, M D., & Kang, M H, 2011) package buoi3; import javax.swing.JButton; import javax.swing.JFrame; import java.awt.BorderLayout; import java.awt.Color; public class DemoBoderLayout extends JFrame{ private JButton bn = new JButton("north"), bs = new JButton("south"), be = new JButton("east"), bw = new JButton("west"), bc = new JButton("center"); public DemoBoderLayout() { setTitle("DemoBoderLayout"); setSize(300,200); setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE); setLocationRelativeTo(null); setResizable(false); Để giải tình trạng trên, ngân hàng giới hạn khoản vay giá trị tối đa đưa vào năm 2002; điều bổ sung với giới hạn tỷ lệ nợ thu nhập tối đa vào tháng năm 2005 Viện giám sát dịch vụ tài Hàn Quốc FSS hạ giới hạn tỷ lệ vay giá trị lĩnh vực đầu hai lần vào tháng tháng 10 năm 2003, lần xuống 50% sau 40%, cung cấp số ngoại lệ cho số khoản vay định Năm 2006, ngoại lệ bãi bỏ khoản vay ngân hàng gia hạn việc giảm tỷ lệ vay mở rộng sang khoản cho vay tổ chức trung gian phi ngân hàng thực hiện, đưa tỷ lệ từ 60% - 70% xuống 50% giới hạn tỷ lệ nợ thu nhập lĩnh vực đầu giảm xuống 40% Vào tháng năm 2009, FSS hạ thấp khoản vay giới hạn lĩnh vực không đầu Viện thắt chặt giới hạn tỷ lệ nợ thu nhập hai lần vào tháng năm 2007 lần vào tháng năm 2009 (Igan, M D., & Kang, M H, 2011) add(BorderLayout.NORTH, bn); add(BorderLayout.SOUTH, bs); add(BorderLayout.EAST, be); add(BorderLayout.WEST, bw); add(BorderLayout.CENTER, bc); bn.setBackground(Color.blue); bs.setBackground(Color.cyan); be.setForeground(Color.red); bw.setBackground(Color.pink); bc.setBackground(Color.magenta); } public static void main(String[] args) { new DemoBoderLayout().setVisible(true); } } Nhìn chung, sách dành cho tỷ lệ vay giá trị tỷ lệ nợ thu nhập có hiệu tác động dường không kéo dài Hơn nữa, tác động dường nhỏ với tốc độ tăng trưởng tín dụng hàng năm giảm 0,7 điểm phần trăm (so với mức tăng bình quân 12%) giá nhà tăng 0,3 điểm phần trăm (so với mức tăng trung bình 4%) tháng sau thắt chặt Bài học rút cho Việt Nam xử lý tình trạng bong bóng bất động sản Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế, thị trường bất động sản bị vỡ kéo theo nhiều hệ luỵ nghiêm trọng Từ nghiên cứu kinh nghiệm số quốc gia xử lý tình trạng bong bóng bất động sản, số học rút cho Việt Nam cụ thể là: Thứ nhất, nhà nước cần có biện pháp để ngăn chặn tình trạng bong bóng 136 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BĨNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA bất động sản Một nguyên nhân dẫn đến tình trạng cung khan hiếm, cầu tăng mức Do vậy, phủ cần hỗ trợ package buoi3; import javax.swing.JButton; import javax.swing.JFrame; import java.awt.BorderLayout; import java.awt.Color; public class DemoBoderLayout extends JFrame{ private JButton mở rộng nguồn cung bất động sản thị trường để bong bóng khơng xảy bn = new JButton("north"), bs = new JButton("south"), be = new JButton("east"), bw = new JButton("west"), bc = new JButton("center"); public DemoBoderLayout() { Bên cạnh đó, việc nới lỏng quy định pháp luật liên quan đến thủ setTitle("DemoBoderLayout"); setSize(300,200); setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE); setLocationRelativeTo(null); setResizable(false); add(BorderLayout.NORTH, bn); add(BorderLayout.SOUTH, bs); add(BorderLayout.EAST, be); add(BorderLayout.WEST, bw); add(BorderLayout.CENTER, bc); tục đất đai, thời hạn thực thủ tục giải pháp mở rộng bn.setBackground(Color.blue); bs.setBackground(Color.cyan); be.setForeground(Color.red); bw.setBackground(Color.pink); bc.setBackground(Color.magenta); nguồn cung bất động sản Ngoài ra, địa phương cần theo dõi, nắm bắt } public static void main(String[] args) { thông tin, tình hình diễn biến thị trường thực biện pháp new DemoBoderLayout().setVisible(true); } } để ngăn chặn, xử lý kịp thời khơng để tình trạng sốt ảo bong bóng bất động sản xảy địa bàn Thứ hai, hệ thống ngân hàng vô quan trọng kiềm chế giải tình trạng bong bóng bất động sản Bài học từ Hoa Kỳ cho thấy, việc cho vay dễ dàng làm nhiều nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn để đầu vào bất động sản, điều góp phần đẩy giá bất động sản tăng cao tạo bong bóng bất động sản Kinh nghiệm từ Hoa Kỳ cho thấy, việc thắt chặt tín dụng giải pháp hữu hiệu góp phần giải tình trạng bong bóng bất động sản, giá bất động sản giảm nghiêm trọng đóng băng thời gian dài Các biện pháp cụ thể áp dụng bao gồm: chống cho vay nặng lãi; cho vay với lãi suất thấp, chí mức 1% 0%; mở rộng đối tượng cho vay đến người có thu nhập thấp, đối tượng khách hàng có điểm tín dụng xấu nới lỏng điều kiện cho vay, nhờ nhiều người dân có hội sở hữu bất động sản, nhờ giá bất động sản tăng trở lại Thứ ba, sử dụng rộng rãi kênh truyền thơng thống để tun truyền, phổ biến kiến thức, chí đưa cảnh báo nhằm cung cấp thêm thông tin nâng cao hiểu biết cho người dân để họ khơng bị rơi vào bong bóng kinh nghiệm Australia Biện pháp vừa đảm bảo thông tin đầy đủ, minh bạch cung cấp kịp thời, khơng có tình trạng bất cân xứng thông tin thị trường bất động sản, người dân kiểm tra, xác minh thơng tin dự án thị trường cách dễ dàng Từ hạn chế tình trạng thổi giá đội ngũ mơi giới thiếu chân khơng để đối tượng xấu có hội lừa đảo, chiếm đoạt tiền người dân, hạn chế sốt ảo thị trường bất động sản ảnh hưởng đến ổn định nhu cầu muốn sở hữu nhà mơ ước đại đa số người dân thực cần HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 137 Thứ tư, biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khủng hoảng kinh nghiệm từ Nhật Bản Cụ thể, Chính phủ nước đưa package buoi3; import javax.swing.JButton; import javax.swing.JFrame; import java.awt.BorderLayout; import java.awt.Color; public class DemoBoderLayout extends JFrame{ private JButton sách hỗ trợ, nhằm kích thích tạo khoản cho thị trường bn = new JButton("north"), bs = new JButton("south"), be = new JButton("east"), bw = new JButton("west"), bc = new JButton("center"); public DemoBoderLayout() { giúp doanh nghiệp thoát khỏi khủng hoảng cho phép nhà đầu setTitle("DemoBoderLayout"); setSize(300,200); setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE); setLocationRelativeTo(null); setResizable(false); add(BorderLayout.NORTH, bn); add(BorderLayout.SOUTH, bs); add(BorderLayout.EAST, be); add(BorderLayout.WEST, bw); add(BorderLayout.CENTER, bc); tư tạo quỹ tín thác đầu tư bất động sản, quỹ tương hỗ đầu tư bn.setBackground(Color.blue); bs.setBackground(Color.cyan); be.setForeground(Color.red); bw.setBackground(Color.pink); bc.setBackground(Color.magenta); vào bất động sản thương mại; quản lý nợ, mua lại khoản nợ xấu liên } quan đến bất động sản public static void main(String[] args) { new DemoBoderLayout().setVisible(true); } } Thứ năm, kinh nghiệm từ Nhật Bản cho thấy, để giải tình trạng khan nguồn cung bất động sản khiến giá bất động sản tăng cao, Chính phủ Nhật Bản nới lỏng quy tắc xây dựng, chẳng hạn giới hạn chiều cao cắt giảm thời gian phê duyệt giấy phép xây dựng Ở Việt Nam giai đoạn gần gặp tình trạng khan nguồn cung khiến giá bất động sản tăng cao Một lý quan trọng dẫn đến khan nguồn cung việc thắt chặt nguồn cung bất động sản quy định pháp lý, số lượng dự án phê duyệt giảm đáng kể vướng mắc thủ tục khơng cịn phù hợp với quy định Thứ sáu, học từ Trung Quốc tiếp tục cho thấy vai trị quan trọng sách tiền tệ việc hạn chế bong bóng bất động sản, Chính phủ Trung Quốc bắt đầu điều tiết kinh tế vĩ mơ thắt chặt sách tiền tệ, tăng lãi suất kiểm sốt tăng trưởng tín dụng nhờ bong bóng bất động sản thành phố khác vỡ số chủ đầu tư nhận vốn từ ngân hàng bối cảnh thắt chặt, bong bóng cuối xẹp xuống Ngồi ra, Chính phủ Trung Quốc tăng cường giám sát thị trường bất động sản, bổ sung tăng thuế giao dịch để giới hạn hoạt động đầu cơ, nhờ hạn chế sốt ảo mà người mua phần lớn đầu cơ, số họ mua với nhu cầu để Thứ bảy, bên cạnh việc hạ lãi suất để cứu thị trường bất động sản khỏi đóng băng dài học từ Hàn Quốc lại áp dụng cách giới hạn tỷ lệ vay nợ để hạn chế nguồn tiền cho đầu Đặc biệt, Viện giám sát dịch vụ tài Hàn Quốc hạ giới hạn tỷ lệ vay giá trị lĩnh vực đầu nhiều lần năm để nhằm giảm tình trạng đầu mà bất động sản lĩnh vực có mức độ đầu tương đối lớn 138 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA Kết luận package buoi3; import javax.swing.JButton; import javax.swing.JFrame; import java.awt.BorderLayout; import java.awt.Color; public class DemoBoderLayout extends JFrame{ private JButton Thị trường bất động sản Việt Nam non trẻ chưa thực phát triển bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro mà bong bóng bất động sản rủi ro lớn để lại hậu nghiêm trọng dai dẳng, kéo theo suy thối kinh tế Vì vậy, góc độ quản lý nhà nước, phủ cần phải thực biện pháp nhằm ngăn chặn tình trạng xảy Trong trường hợp bong bóng bất động sản có xảy ra, cần sớm thực biện pháp khắc phục để giải vấn đề, tránh để lại hậu dai dẳng nhiều năm Bài viết học hỏi kinh nghiệm số quốc gia xử lý tình trạng bong bóng bất động sản hy vọng góp phần cung cấp tài liệu tham khảo cho nhà lãnh đạo với mong muốn phát triển thị trường bất động sản Việt Nam ngày ổn định bền vững bn = new JButton("north"), bs = new JButton("south"), be = new JButton("east"), bw = new JButton("west"), bc = new JButton("center"); public DemoBoderLayout() { setTitle("DemoBoderLayout"); setSize(300,200); setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE); setLocationRelativeTo(null); setResizable(false); add(BorderLayout.NORTH, bn); add(BorderLayout.SOUTH, bs); add(BorderLayout.EAST, be); add(BorderLayout.WEST, bw); add(BorderLayout.CENTER, bc); bn.setBackground(Color.blue); bs.setBackground(Color.cyan); be.setForeground(Color.red); bw.setBackground(Color.pink); bc.setBackground(Color.magenta); } public static void main(String[] args) { new DemoBoderLayout().setVisible(true); } } Tài liệu tham khảo Bloxham, Paul, Christopher Kent, and Michael Robson, 2010, “Asset Prices, Credit Growth, Monetary and Other Policies: An Australian Case Study,” Reserve Bank of Australia Research Discussion Paper No 2010-06 Crowe, C., Dell’Ariccia, G., Igan, D., & Rabanal, P (2013) How to deal with real estate booms: Lessons from country experiences Journal of Financial Stability, 9(3), 300-319 Igan, M D., & Kang, M H (2011) Do loan-to-value and debt-to-income limits work? Evidence from Korea International Monetary Fund Fackler, M (2005) Take it from Japan: Bubbles hurt New York Times, 25 New World Encyclopedia (2020), United States housing bubble, Retrieved February 14, 2022 from https://www.newworldencyclopedia.org/p/ index.php? title=United_States_housing_bubble&oldid=1038674 Nanto, Dick K (2008), The U.S Financial Crisis: Lesson from Japan, Congressional Research Service (CRS) September 29th 2008 Okina, Kunio and Shirakawa, Masaaki, The Asset Price Bubble and Monetary Policy: Japan’s Experience in the Late 1980s and the Lessons, Institute for Monetary and Economic Studies at the Bank of Japan, February 2001, pp 5; Quốc Hội (2015), Bộ Luật Dân số: 91/2015/QH13, ngày 24 tháng 11 HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 139 năm 2015 The Investopedia Team, Housing Bubble, truy cập ngày 13/02/2022 địa chỉ: https://www.investopedia.com/terms/h/housing_bubble.asp 10 Thái Bá Cần, Trần Nguyên Nam (2014), Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài Chính 11 Tien, N H., Vu, N T., Dung, H T., & Duc, L D M (2019) Determinants of real estate bubble in Vietnam International Journal of Research Finance and Management, 2(2), 75-80 12 Vũ Lê (2018), lý vỡ bong bóng bất động sản thập kỷ trước, truy cập ngày 15/2/2022 địa chỉ: https://vnexpress.net/6-ly-do-vo-bong-bongbat-dong-san-thap-ky-truoc-3802185.html 13 Zarathustra, W (2011) China: The Forgotten Real Estate Bubble of the 1990s Business Insider package buoi3; import javax.swing.JButton; import javax.swing.JFrame; import java.awt.BorderLayout; import java.awt.Color; public class DemoBoderLayout extends JFrame{ private JButton bn = new JButton("north"), bs = new JButton("south"), be = new JButton("east"), bw = new JButton("west"), bc = new JButton("center"); public DemoBoderLayout() { setTitle("DemoBoderLayout"); setSize(300,200); setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE); setLocationRelativeTo(null); setResizable(false); add(BorderLayout.NORTH, bn); add(BorderLayout.SOUTH, bs); add(BorderLayout.EAST, be); add(BorderLayout.WEST, bw); add(BorderLayout.CENTER, bc); bn.setBackground(Color.blue); bs.setBackground(Color.cyan); be.setForeground(Color.red); bw.setBackground(Color.pink); bc.setBackground(Color.magenta); } public static void main(String[] args) { new DemoBoderLayout().setVisible(true); } } ... sử dụng bất động sản theo quy luật pháp luật, có quản lý Nhà nước Thị trường bất động sản tổng hòa giao dịch dân bất động 126 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA sản địa... cứu kinh nghiệm số quốc gia xử lý tình trạng bong bóng bất động sản, số học rút cho Việt Nam cụ thể là: Thứ nhất, nhà nước cần có biện pháp để ngăn chặn tình trạng bong bóng 136 | KINH NGHIỆM XỬ... dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản kể đến là: + Tăng trưởng GDP Chỉ số thu nhập bình quân đầu người (GDP) 128 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA tăng mức cao,