Pháp luật về kinh doanh bất động sản Chương 2 Pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản 1 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh ( Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản 2014 – sửa đổi bổ sun.
Chương 2: Pháp luật điều kiện kinh doanh động sản bất Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh ( Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 – sửa đổi bổ sung 2020 ): + Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn tổ chức, cá nhân; + Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tổ chức, cá nhân; + Nhà, cơng trình xây dựng tài sản cơng quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh + Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất Điều kiện quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh: ( khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014) - Cần đáp ứng điều kiện chung sau: + Có GCN quyền sử dụng đất ( số trường hợp không cần GCN theo quy định Khoản điều 168 khoản Điều 186 Luật đất đai 2013) + Đất khơng có tranh chấp + Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án + Trong thời hạn sử dụng đất - Ngoài điều kiện chung nói trên, cịn phải đủ điều kiện theo quy định điều 189,190, 191, 192, 193 194 Luật đất đai 2013 - Khi kinh doanh quyền sử dụng đất dự án đầu tư bất động sản, tùy hình thức kinh doanh mà chủ đầu tư phải đáp ứng yêu cầu luật định ● Trường hợp 01: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lô, bán dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán bán kết hợp cho thuê ( Khoản Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản 2014) - Ngoài quy định khoản điều 49, chủ đầu tư phải hồn thành nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai - Dự án thuộc khu vực, loại đô thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán là: + Khu vực không nằm địa bàn phường đô thị loại đặc biệt đô thị loại I trực thuộc Trung ương; + Khu vực có yêu cầu cao kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm xung quanh cơng trình điểm nhấn kiến trúc đô thị; mặt tiền tuyến đường cấp khu vực trở lên tuyến đường cảnh quan thị UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai khu vực thực dự án ● + + + + + + ● - Các điều kiện khác theo quy định pháp luật Trường hợp 02: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà Điều kiện ( khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đất khơng có tranh chấp Quyền sử dụng đất không bị kê biên bảo đảm thi hành án Trong thời hạn sử dụng đất Chủ đầu tư phải hồn thành nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai Người nhận chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, ( Khoản điều 49 Luật kinh doanh bất động sản ) đáp ứng điều kiện điều 58 Luật đất đai Điều 13, 14 NĐ 43/2014 Trường hợp 3: Kinh doanh quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế: - Chủ thể kinh doanh tổ chức kinh tế nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, người Việt Nam định cư nước ( Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản )=> Các chủ thể xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp, khu chế xuất, sau chuyển nhượng cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng - Khách hàng: chủ yếu hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, người VN định cư nước ngồi có nhu cầu sử dụng đất để kinh doanh => Khi nhận chuyển nhượng thuê lại quyền sử dụng đất gắn liền gắn liền với kết cấu hạ tầng, họ có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai ( Khoản điều 149 Luật đất đai 2013) Điều kiện nhà, cơng trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh - Đáp ứng điều kiện khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 Điều kiện bất động sản hình thành tương lai: - Đáp ứng điều kiện điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 + Điều NĐ 02/2022 Điều kiện chủ thể kinh doanh bất động sản: - Phải đáp ứng điều kiện điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014 + điều NĐ 02/2022 - Tuy nhiên trường hợp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê mua quy mô nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp (Điều Nghị định 02/2022 NĐ-CP): cần lưu ý + Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng phá sản, giải thể, chia tách; + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xử lý tài sản theo định tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo + Các quan, tổ chức quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bán tài sản Nhà nước Đối tượng mua, nhận chuyển nhượng, thuê mua bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ( Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014 ) - Tổ chức, cá nhân nước được: mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua Người VN định cư nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài: thuê bất động sản, mua, thuê nhà ( Điều Luật nhà ) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được: mua, th nhà, cơng trình để sử dụng làm văn phòng làm việc, sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ Các hành vi bị cấm tham gia thị trường bất động sản: - Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 Cho thuê lại quyền sử dụng đất: - Điều 37 Luật kinh doanh bất động sản Chương 3: Hợp đồng kinh doanh bất động sản 1.Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản: - Điều NĐ 02/2022 => Hợp đồng kinh doanh bất động sản thỏa thuận văn chủ thể nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ pháp lý lĩnh vực kinh doanh bất động sản, có bên tham gia hợp đồng chủ thể kinh doanh bất động sản nhằm tìm kiếm lợi nhuận Đặc điểm: - Không phải tất chủ thể tham gia vào giao dịch dân nói chung chủ thể hợp đồng kinh doanh bất động sản (vì bên hợp đồng phải chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản) - Đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng đời sống dân sinh (các đối tượng đưa vào kinh doanh đáp ứng nhu cầu luật định) - Phải lập thành văn bản; số trường hợp phải cơng chứng, chứng thực ( loại hợp đồng có giá trị lớn ) - Ln hình thành mục đích lợi nhuận dù dạng hay dạng khác ( chủ thể hợp đồng hướng tới lợi nhuận ) Điều kiện có hiệu lực hợp đồng: - Điều kiện chung: Điều 117 BLDS 2015 - Các bên hoàn tất điều kiện tiên điều kiện để hợp đồng có hiệu lực ( điều kiện luật định C2) Thẩm quyền giao kết: - Việc xác định thẩm quyền giao kết pháp nhân thường phức tạp người đại diện theo pháp luật pháp nhân ký hợp đồng, giao dịch đảm bảo giao kết - Nếu điều lệ pháp nhân có quy định với loại giao dịch đó, định mức giá trị tài sản cần phải có chấp thuận quan nội pháp nhân ( Hội đồng thành viên công ty TNHH hay Đại hội hội đồng cổ đông, Hội đồng quản trị công ty cổ phần) việc giao kết hợp đồng, giao dịch cần phải có chấp thuận quan Hình thức hợp đồng: - Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn phải có nội dung quy định Khoản điều 17, điều 18, 47, 53 Luật kinh doanh bất động sản 2014 - Riêng hợp đồng nhà ở, việc lập thành văn bản, phải có nội dung quy định quy định cịn phải đóng dấu ( Khoản 11 điều 121 Luật nhà 2014) Công chứng hợp đồng: - Việc công chứng bên thỏa thuận, không bắt buộc; trừ trường hợp hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất mà bên hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản quy mơ nhỏ, khơng thường xun phải cơng chứng chứng thực ( khoản điều 17 Luật kinh doanh bất động sản 2014 khoản điều 167 Luật đất đai 2013 ) - Hầu hết hợp đồng kinh doanh bất động sản không thuộc trường hợp phải bắt buộc đăng ký , trừ trường hợp hợp đồng mua bán hộ chung cư phục vụ sinh hoạt đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp ( Danh mục ban hành kèm theo Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg) Ngôn ngữ: - Tiếng Việt vừa Tiếng Anh vừa Tiếng Việt Hợp đồng điện tử: - Hợp đồng điện tử thể thông điệp liệu điện tử (được coi giao dịch văn bản) - Các quy định giao dịch điện tử không áp dụng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà bất động sản khác, - Hợp đồng điện tử có tham gia ba chủ thể: Bên bán + Bên Mua + Bên thứ ba nhằm đảm bảo tính hiệu giá trị pháp lý - Hợp đồng điện tử có giá trị pháp lý gốc đáp ứng điều kiện sau: + Có đảm bảo đủ tin cậy tính tồn vẹn thơng tin chứa chứng từ điện tử từ thời điểm thông tin khởi tạo lần dạng chứng từ điện tử + Thông tin chứa chứng từ điện tử truy cập, sử dụng dạng hồn chỉnh cần thiết *Các trường hợp không áp dụng hợp đồng điện tử: - Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, cơng trình xây dựng - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên hộ gia đình, cá nhân, hoạt động quy mơ nhỏ, khơng thường xun ( hợp đồng phải công chứng, chứng thực) Thời điểm phát sinh hiệu lực: - Do bên thỏa thuận ghi hợp đồng + Đối với hợp đồng có cơng chứng, chứng thực: thời điểm có hiệu lực thời điểm công chứng + Đối với trường hợp bên không thỏa thuận cơng chứng: thời điểm có hiệu lực thời điểm bên ký kết hợp đồng Hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu - Hợp đồng vơ hiệu có án, định Tòa án, Trọng tài ( tức trước có hợp đồng có hiệu lực) - Thời hiệu: + Không bị hạn chế hợp đồng vô hiệu vi phạm điều cấm luật, trái với đạo đức xã hội hợp đồng giả tạo + Thường 02 năm đối với: nhầm lẫn, đe dọa, cưỡng ép, người chưa thành niên, không đủ NLHVDS, khơng đáp ứng mặt hình thức - Hậu pháp lý: + Theo quy định BLDS 2015 + Tuy nhiên có nhiều thỏa thuận điều khoản hợp đồng kinh doanh bất động sản như: bảo mật thông tin, pháp luật giải quyết, giải thích hợp đồng, bên mong muốn tiếp tục trì, ràng buộc trách nhiệm bên dù hợp đồng bị tuyên vô hiệu 10 Một số loại hợp đồng kinh doanh bất động sản thông dụng a Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng - Ngun tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng: Điều 19 LKDBDS 2014 + Phải gắn liền với quyền sử dụng đất + Mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp: Khoản Điều 19 + Kèm theo hồ sơ nhà, cơng trình xây dựng + Thời điểm chuyển giao thời điểm bên bán giao nhà bên mua toán đủ tiền cho bên bán - Nội dung hợp đồng: Điều 18 LKDBDS 2014 - Thanh tốn mua bán nhà, cơng trình xây dựng: + Đối với nhà, cơng trình có sẵn: bên thỏa thuận + Đối với nhà hình thành tương lai: Điều 57 LKDBDS 2014 ● Lần đầu không 30% giá trị hợp đồng ● Những lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản tổng số không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng ● Trường hợp bên bán, bên cho thuê DN có vốn đầu tư nước ngồi tổng số khơng q 50% giá trị hợp đồng + Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước khách hàng theo mục đích cam kết (Khoản điều 57) + Trường hợp bên mua chưa cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bên bán khơng thu q 95% giá trị hợp đồng; giá trị lại hợp đồng tốn quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, cho bên mua ( Khoản điều 57) - Bảo lãnh hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai: Điều 56 LKDBĐS 2014 b Hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng: - Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Điều 30 LKDBĐS 2014: + Bên cho thuê: ● Thanh toán chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm toán hợp đồng mà không chấp nhận chủ nhà ● Sử dụng nhà, cơng trình xây dựng khơng mục đích thuê ● Cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng nhà, cơng trình xây dựng ● Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi cho thuê lại mà thỏa thuận hợp đồng khơng bên cho thuê đồng ý + Bên thuê: ● Khi bên th khơng sửa chữa nhà, khơng đảm bảo an tồn sử dụng ● Tăng giá ● Quyền sử dụng bị hạn chế lợi ích người thứ ba => Phải thơng báo trước 01 tháng cho bên cịn chấm dứt hợp đồng c Hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng: - Khái niệm: Khoản Điều LKDBĐS 2014 - Quy trình tốn: khoản 17 điều Luật nhà 2014 + “Việc người thuê mua toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị nhà thuê mua, trừ trường hợp người th mua có điều kiện tốn trước tốn khơng q 50% giá trị nhà th mua; số tiền cịn lại tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng bên cho thuê mua thời hạn định; sau hết hạn thuê mua nhà trả hết số tiền cịn lại người thêu mua có quyền sở hữu nhà đó” - Quyền nghĩa vụ bên: Điều 32 - Điều 35 LKDBDS 2014 d Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng: Điều 36 LKDBĐS 2014 - Điều kiện: + Khi hồ sơ đề nghị cấp GCN cho bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền + Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua có quyền chuyển nhượng tiếp cho cá nhân khác hồ sơ đề nghị cấp GCN cho bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền + Khơng áp dụng hợp đồng thuê mua nhà xã hội (Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua phải chuyển nhượng theo nhà riêng lẻ hộ; trường hợp hợp e f g h i đồng mua nhiều nhà riêng lẻ nhiều hộ phải chuyển nhượng tồn số nhà hộ hợp đồng đó) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: - Phải công chứng, chứng thực ( trừ trường hợp bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo yêu cầu bên) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: - Thuê để sử dụng thời hạn, sử dụng mục đích, trả tiền thuê trả lại đất hết thời hạn thuê theo quy định pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản: - Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản: Điều 48 LKDBĐS 2014 + Không làm thay đổi mục tiêu dự án + Không làm thay đổi nội dung dự án + Bảo đảm quyền lợi khách hàng bên có liên quan + Phải quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý văn - Điều kiện: + Điều 49 LKDBĐS 2014 + Điều NĐ 02/2022 Một số loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản: - Điều kiện chung: + Phải lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực bên thỏa thuận + Thời điểm có hiệu lực hợp đồng: ● TH có cơng chứng: từ thời điểm công chứng ● TH không công chứng: từ thời điểm bên ký - Hợp đồng môi giới bất động sản: + Điều kiện: Điều 62 LKDBĐS 2014 + Nội dung môi giới: Điều 63 LKDBĐS 2014 + Thù lao môi giới: Điều 64 LKDBĐS 2014 + Hoa hồng môi giới bất động sản: Điều 65 LKDBĐS 2014 + Quyền nghĩa vụ: Điều 66, 67 LKDBĐS 2014 - Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản: Điều 69 - 73 LKDBĐS 2014 - Dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS: Điều 74-75 LKDBĐS 2014 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, nhà cho cá nhân: - Buộc phải lập thành văn công chứng, chứng thực ( Điều 167 Luật đất đai 2013, Điều 122 Luật nhà 2014) - Phải đăng ký quan đăng ký đất đai ( khoản điều 188 Luật đất đai 2013, Nghị định 102/2007 NĐ-CP ) - Với quyền sử dụng đất hợp đồng chấp có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Với hợp đồng chấp nhà ở, cơng trình xây dựng có hiệu lực từ ngày công chứng ( Khoản điều 188 Luật đất đai 2013, khoản điều 122 Luật nhà 2014) CHƯƠNG 4: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Có cần bắt buộc phải hịa giải tranh chấp đất đai sở ( UBND xã ) trước khởi kiện tranh chấp kinh doanh bất động sản không ? + Theo khoản điều Nghị số 04/2017: Đối với tranh chấp người có quyền sử dụng đất mà chưa hịa giải UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp xác định chưa đủ điều kiện khởi kiện Tuy nhiên tranh chấp như: tranh chấp giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, chai tài sản chung vợ chồng quyền sử dụng đất, khơng cần + Tranh chấp kinh doanh bất động sản xem tranh chấp giao dịch phát sinh kinh doanh tranh chấp hợp đồng hợp tác góp vốn, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản, => Vì xem giao dịch dân ( theo khoản Điều 26 Bộ luật tố tụng dân 2015) => Khơng cần hịa giải UBND xã Thẩm quyền giải tranh chấp: - Đối với hợp đồng nước khơng có yếu tố nước ngồi, Tòa án Việt Nam thụ lý - Các bên có quyền chọn Trọng tài để giải quyết, nhiên phải quy định rõ hợp đồng + Thẩm quyền Tòa án: ● Đối với tranh chấp bất động sản, Tịa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải ( điểm c khoản điều 39 Bộ luật tố tụng dân 2015) ● Ngoài ra, vụ án tranh chấp kinh doanh bất động sản có yếu tố nước ngồi Căn theo quy định điểm a khoản Điều 470 BLTTDS 2015, vụ án dân có yếu tố nước liên quan đến quyền tài sản bất động sản lãnh thổ VN thuộc thẩm quyền giải riêng biệt Tịa án VN Về yêu cầu khởi kiện đòi GCN quyền sử dụng đất: - - Nếu có yêu cầu Tòa án giải buộc người chiếm giữ trả lại GCNQSD đất, chấm dứt hành vi cản trở thực quyền người sử dụng đất TAND thụ lý giải theo quy định khoản Điều 26 BLTTDS Cưỡng chế thi hành theo điều 28 NĐ 62/2015 trường hợp có định Tịa án bên không tự nguyện thi hành ... trường bất động sản: - Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 Cho thuê lại quyền sử dụng đất: - Điều 37 Luật kinh doanh bất động sản Chương 3: Hợp đồng kinh doanh bất động sản 1.Các loại hợp đồng kinh. .. đưa vào kinh doanh - Đáp ứng điều kiện khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 Điều kiện bất động sản hình thành tương lai: - Đáp ứng điều kiện điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014... kinh doanh dịch vụ bất động sản) - Đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản bất động sản có vai trị đặc biệt quan trọng đời sống dân sinh (các đối tượng đưa vào kinh doanh đáp ứng nhu cầu luật