Tín dụng bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần công thương việt nam chi nhánh đông sài gòn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HỒ CHÍ MINH TRƯƠNG QUANG VÕ Tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đông Sài Gịn LUẬN VĂN THẠC SĨ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HỒ CHÍ MINH TRƯƠNG QUANG VÕ Tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Đơng Sài Gịn Chun ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN TRỌNG HUY THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 i LỜI CAM ĐOAN Luận văn chưa trình nộp để lấy học vị thạc sĩ trường đại học Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tác giả, kết nghiên cứu trung thực, khơng có nội dung công bố trước nội dung người khác thực ngoại trừ trích dẫn dẫn nguồn đầy đủ luận văn TP Hồ Chí Minh, ngày 12 tháng 12 năm 2021 Tác giả Trương Quang Võ ii LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập nghiên cứu, nhận giúp đỡ tận tình bảo giảng viên, phịng ban ngồi Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh Tơi xin bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc đến thầy TS Trần Trọng Huy - Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình nghiên cứu đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình phịng ban Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Đông Sài Gòn, Phòng Tổng hợp, Phòng Khách hàng Cá Nhân, Phòng Tổ chức hành giúp tơi thu thập số liệu, nghiên cứu hoàn thiện luận văn Bên cạnh hợp tác giúp đỡ công việc quên động viên gia đình bạn bè trình học tập nghiên cứu thực tế Dù cố gắng trình độ thân cịn hạn chế, đề tài không tránh khỏi thiếu sót, kính mong thầy, giáo đóng góp ý kiến để nội dung nghiên cứu hồn thiện Tôi xin chân thành cám ơn./ iii TĨM TẮT Tiêu đề: Tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Đông Sài Gịn Tóm tắt: Trong xu hội nhập mở cửa thị trường tài nay, hệ thống Ngân hàng ngày giữ vị trí quan trọng kinh tế Bên cạnh việc phát triển dịch vụ như: tư vấn tài chính, bảo hiểm , thị trường tín dụng khách hàng cá nhân NHTM tập trung vào phân khúc khách hàng Với tiềm lực tài vị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Đơng Sài Gịn nhận thức tiềm tín dụng bất động sản KHCN Luận văn nhằm phân tích thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân Vietinbank Đơng Sài Gịn từ năm 2017 đến năm 2020 Từ đó, đánh giá mặt đạt chưa đạt nhằm đề xuất giải pháp để mở rộng tín dụng BĐS KHCN chi nhánh Phương pháp nghiên cứu chủ yếu sử dụng phương pháp thống kê mô tả, so sánh, phân tích, tổng hợp số liệu, kế thừa nghiên cứu trước phân tích, diễn giải, logic, quy nạp để đưa số giải pháp cần thiết nhằm mở rộng tín dụng bất động sản KHCN Vietinbank Đơng Sài Gịn Nhằm đưa Vietinbank Đơng Sài Gòn ngân hàng dẫn đầu hoạt động tín dụng BĐS KHCN góp phần đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng Từ khóa: Tín dụng bất động sản, khách hàng cá nhân, giải pháp mở rộng, Vietinbank Đơng Sài Gịn iv ABSTRACT Title: Real estate credit for individual customers at Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade of Vietnam - Saigon East branch Abstract: In the current trend of integration and opening of the financial market, the banking system plays an increasingly important role in the economy In addition to developing new services such as financial advice, insurance , the credit market for individual customers is being focused on by commercial banks in this customer segment With financial potential and position in Ho Chi Minh City, Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade of Vietnam - Saigon East Branch is aware of the potential for real estate credit for science and technology The thesis aims to analyze the current status of real estate credit activities for individual customers at Vietinbank East Saigon from 2017 to 2020 From there, evaluate the achieved and unachievable aspects to propose solutions To expand real estate credit for science and technology at the branch The main research methods used are descriptive statistics, comparison, analysis, synthesis of data, inheritance of previous studies analysis, interpretation, logic, induction to come up with Some necessary solutions to expand real estate credit for science and technology at Vietinbank Saigon East Branch In order to make Vietinbank Saigon East Branch one of the leading banks in real estate credit activities for science and technology and contribute to better meet the needs of customers Keywords: Real estate credit, individual customers, extension solutions, Vietinbank Saigon East branch v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Giải nghĩa BĐS Bất động sản CBNV Cán nhân viên CBQLKH Cán Quản lý khách hàng CBTD Cán tín dụng CLDV Chất lượng dịch vụ GDP Tổng sản phẩm quốc nội KHCN Khách hàng cá nhân NHTM Ngân hàng thương mại NHNN Ngân hàng Nhà Nước 10 NIM Tỷ lệ thu nhập lãi cận biên 11 QTRR Quản trị rủi ro 12 TMCP Thương mại cổ phần 13 TCTD Tổ chức tín dụng 14 TDBL Tín dụng bán lẻ 15 TSBĐ Tài sản bảo đảm 16 Vietinbank 17 Vietinbank - Đơng Sài Gịn Ngân hàng TMCP Cơng Thương Việt Nam Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Đơng Sài Gịn 18 WTO Tổ chức thương mại Thế giới vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii ABSTRACT iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v MỤC LỤC vi DANH MỤC CÁC BẢNG xi DANH MỤC CÁC HÌNH ……………………………………………………… xii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ xiii LỜI MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể Câu hỏi nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu 5 Phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp thu thập liệu 5.2 Phương pháp xử lý liệu 5.3 Phương pháp phân tích 5.3.1 Phương pháp thống kê mô tả 5.3.2 Phương pháp so sánh 6 Nội dung nghiên cứu 7 Đóng góp đề tài Tổng quan lĩnh vực nghiên cứu 8.1 Nghiên cứu nước 8.2 Nghiên cứu nước vii Bố cục luận văn 12 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 13 1.1 Cơ sở lý luận bất động sản 13 1.1.1 Một số khái niệm 13 1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 14 1.2 Tín dụng bất động sản 16 1.2.1 Khái niệm tín dụng ngân hàng 16 1.2.2 Khái niệm tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân 17 1.2.3 Đặc điểm tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân 18 1.2.4 Vai trị tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân 19 1.2.4.1 Đối với kinh tế - xã hội 19 1.2.4.2 Đối với NHTM 20 1.2.4.3 Đối với khách hàng 20 1.3 Mở rộng hoạt động tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân 20 1.3.1 Quan điểm phát triển hoạt động tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân 21 1.3.2 Tiêu chí đánh giá mở rộng tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân 22 1.3.2.1 Tăng trưởng quy mơ tín dụng bất động sản 22 1.3.2.2 Cơ cấu danh mục tín dụng bất động sản 23 1.3.2.3 Tăng trưởng thị phần tín dụng bất động sản ngân hàng thị trường mục tiêu 23 1.3.2.4 Tăng thu nhập từ hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng 24 1.3.2.5 Sự an tồn tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân 24 1.3.2.6 Kết kiểm sốt rủi ro tín dụng 24 1.3.2.7 Nâng cao độ an tồn hoạt động tín dụng bất động sản 25 1.4 Kinh nghiệm mở rộng tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân ngân hàng thương mại 26 viii 1.4.1 Bài học kinh nghiệm việc mở rộng tín dụng bất động sản từ Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam 26 1.4.2 Bài học kinh nghiệm mở rộng tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân từ Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín 27 1.4.3 Bài học kinh nghiệm kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản từ Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam 27 1.4.4 Bài học kinh nghiệm mở rộng tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân cho Vietinbank 29 KẾT LUẬN CHƯƠNG 31 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI VIETINBANK ĐÔNG SÀI GÒN 32 2.1 Giới thiệu Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Đơng Sài Gịn 32 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 32 2.1.2 Kết hoạt động kinh doanh Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Đơng Sài Gịn 34 2.2 Tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân Vietinbank Đơng Sài Gịn 36 2.2.1 Sản phẩm tín dụng bất động sản Vietinbank Đơng Sài Gịn 36 2.2.2 Chính sách tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam - chi nhánh Đơng Sài Gịn 36 2.2.3 Quy trình cho vay tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam - chi nhánh Đông Sài Gòn 39 2.3 Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân Vietinbank Đơng Sài Gịn 40 2.3.1 Quy mơ tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân 40 2.3.1.1 Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản KHCN 40 2.3.1.2 Sự gia tăng số lượng khách hàng 43 70 Thứ hai, mục đích vay vốn, q trình thẩm định, chi nhánh cần lưu ý nội dung sau: Đối với mục đích vay vốn BĐS nhằm phục vụ nhu cầu đời sống: mục đích vay vốn phổ biến chiếm tỷ lệ cao Trong trình thẩm định, cần lưu ý thẩm định kỹ khách hàng có thực vay vốn tiêu dùng hay khơng hay vay vốn để kinh doanh BĐS Ngồi ra, dựa hồ sơ phương án khách hàng cung cấp khảo sát thực tế với thông tin thị trường, cần thẩm định xác tổng nhu cầu vốn khách hàng, số vốn tự có tham gia, tránh trường hợp cho vay vượt tổng nhu cầu vốn khách hàng Thứ tư, cho vay BĐS, thơng thường TSBĐ BĐS hình thành từ vốn vay BĐS khác CBTD tuyệt đối không nâng giá trị tài sản vay số tiền nhiều Lãnh đạo có thẩm quyền nên kiểm soát giá trị định giá đề xuất CBTD Về việc thẩm định TSBĐ, chi nhánh nên lưu ý vấn đề sau: Thẩm quyền định giá: VietinBank, khoản vay có mức cấp tín dụng tỷ đồng, thẩm quyền định giá chi nhánh CBTD có trách nhiệm định giá TSBĐ trình lên cấp có thẩm quyền Thực tế cho thấy, phần lớn CBTD không học qua lớp thẩm định giá, mà tham khảo theo thị trường kinh nghiệm Hơn nữa, trình định giá thẩm định cho vay CBTD thực Để giảm thiểu rủi ro, chi nhánh nên giao việc thẩm định giá cho phận có kinh nghiệm chun mơn thẩm định giá phụ trách, tách biệt với phận thẩm định cho vay Trong trường hợp chi nhánh chưa thành lập phòng thẩm định giá, tài sản nên đưa qua cơng ty định giá có uy tín để thẩm định Kiểm tra thông tin pháp lý TSBĐ: CBTD phải kiểm tra thông tin pháp lý liên quan đến TSBĐ thông tin quy hoạch, tranh chấp Một số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước 2010, quy hoạch chưa cập nhật, CBTD cần phải đặc biệt lưu ý định giá để tránh trường hợp không giảm giá trị đối phần diện tích đất bị quy hoạch Hệ thống hỗ trợ thẩm định giá: chi nhánh nên xây dựng hệ thống sở liệu thông tin thị trường BĐS, giá trị BĐS theo khu vực Dữ liệu cần cập nhật thường xuyên, xem công cụ hỗ trợ 71 thẩm định giá trị TSBĐ Phương pháp định giá: thông thường CBTD dựa giá thị trường tài sản tương đồng, dùng biện pháp so sánh để thẩm định giá Tuy nhiên, thị trường có số BĐS chưa giao dịch thành công giá trị giao dịch không Do vậy, dựa vào thông tin giá so sánh thị trường khơng xác hồn tồn CBTD nên áp dụng thêm phương pháp khác phương pháp chiết trừ phương pháp thặng dư Kiểm tra tình hình thực tế TSBĐ: việc kiểm tra thực tế tài sản bước quan trọng giúp CBTD đánh giá vị trí tài sản, chất lượng nhà ở, dân trí xung quanh, tiện ích yếu tố khác tài sản Từ đó, giá trị TSBĐ định giá xác 3.3.2 Giải pháp kiểm tra, giám sát sau cho vay Tăng cường kiểm tra, giám sát khoản vay trước, sau cho vay biện pháp để giảm thiểu rủi ro cho vay BĐS Các nội dung kiểm tra bao gồm: tiến độ thực dự án, mục đích sử dụng vốn vay khách hàng; tình hình tài chính; giá trị chất lượng TSBĐ; tình hình thực cam kết khách hàng Để trình đạt hiệu cao nhất, kịp thời phát rủi ro phát sinh, CBTD cần lưu ý vấn đề sau: Việc kiểm tra phải thực cách kịp thời, đầy đủ xác, đồng thời phải thu thập đầy đủ chứng từ để bổ sung cho việc kiểm tra CBTD phải gặp thực tế khách hàng để kiểm tra lập biên kiểm tra có xác nhận khách hàng Trong q trình kiểm tra, ngồi thơng tin từ khách hàng, cần thu thập thêm thơng tin liên quan khác có ảnh hưởng đến khách hàng tình hình dư nợ TCTD khác Sau kiểm tra, dựa thông tin thu thập được, CBTD cần nêu lên rủi ro có khách hàng đề xuất biện pháp để xử lý kiểm soát rủi ro Việc kiểm tra sử dụng vốn vay phải cập nhật lên hệ thống, giúp trụ sở tổng hợp rà sốt rủi ro, đồng thời kiểm tra chéo từ xa khách hàng Đặc biệt lưu ý 72 trường hợp khoản vay BĐS đảm bảo tài sản hình thành từ vốn vay, cần kiểm tra, đánh giá tình trạng hồn thiện tài sản, quy trình nhận tài sản từ tài sản hình thành tương lai sang tài sản hoàn thiện, yêu cầu mua bảo hiểm liên quan đến tài sản 3.3.3 Giải pháp xử lý rủi ro Chi nhánh cần xây dựng chiến lược xử lý rủi ro cho vay BĐS cách linh hoạt hiệu Tùy vào khách hàng lựa chọn biện pháp xử lý rủi ro phù hợp, đảm bảo hiệu thu hồi nợ, tiết kiệm chi phí, thời gian xử lý nhanh Đối với trường hợp khách hàng nợ hạn yếu tố khách quan thiên tai, dịch bệnh, sách kinh tế vĩ mơ chi nhánh chủ động áp dụng biện pháp cấu nợ, miễn giảm lãi để giúp khách hàng có có hội khơi phục tình hình tài chính, tiếp tục hoạt động sản xuất kinh doanh, từ có đủ nguồn thu nhập để trả nợ cho ngân hàng Tuy nhiên, biện pháp nên áp dụng khách hàng có lịch sử tín dụng tốt, có thiện chí trả nợ, chi nhánh đánh giá tình hình kinh doanh khách hàng phục hồi Chẳng hạn, vừa qua Việt Nam giới phải đối mặt với đại dịch COVID-19, nhiều cá nhân doanh nghiệp bị ảnh hưởng nặng nề đại dịch Đứng trước tình đó, NHNN ban hành thông tư số 01/2020/TT-NHNN việc cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng dịch COVID-19 Hành động kịp thời hỗ trợ cho khách hàng bị tác động đại dịch Đây xem giải pháp xử lý rủi ro hiệu kịp thời Mặt khác, khách hàng hạn mà khơng có thái độ hợp tác, tùy vào mức độ trường hợp cụ thể, chi nhánh áp dụng biện pháp xử lý nợ khác để kịp thời thu hồi nợ lý tài sản bảo đảm, khởi kiện 3.3.4 Mở rộng chiến dịch marketing, quảng bá, tiếp thị sản phẩm tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân Thương hiệu Vietinbank lựa chọn, tín nhiệm tổ chức kinh tế, 73 doanh nghiệp cá nhân việc tiếp cận dịch vụ tài ngân hàng, Vietinbank Đơng Sài Gịn ngân hàng có định hướng phát triển hoạt động tín dụng cá nhân, chưa có đầu tư thỏa đáng cho hoạt động tiếp thị quảng cáo cho dịch vụ Vì vậy, chi nhánh cần tổ chức tốt hoạt động điều tra, khảo sát để nắm bắt nhu cầu thị hiếu đặc thù khách hàng, phát vấn đề từ xây dựng chiến lược marketing sát thực Đây hoạt động góp phần rút ngắn khoảng cách chất lượng dịch vụ thực tế kỳ vọng khách hàng tác động thông tin tuyên truyền bên ngồi quảng cáo, tiếp thị… Thành lập nhóm chuyên thực nghiên cứu, đánh giá phân đoạn thị trường, phân khúc khách hàng tín dụng bất động sản KHCN theo tiêu thức như: theo lĩnh vực nghề nghiệp, mức thu nhập, theo địa bàn, theo lịch sử quan hệ… nhằm tìm hiểu nhu cầu vay khách hàng để đảm bảo có sản phẩm phù hợp với nhu cầu vay liên quan đến giải pháp đa dạng hóa sản phẩm Đa dạng hóa đối tượng khách hàng theo thơng lệ bao gồm khách hàng cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp nhỏ vừa Xác định phân khúc thị trường, khách hàng tiềm năng, xây dựng sách khách hàng, thiết kế sản phẩm, cách thức bán hàng đối tượng khách hàng doanh nghiệp nhỏ vừa Tăng khả cạnh tranh phân khúc sản phẩm chi nhánh thơng qua quy trình thủ tục hồn thiện Thơng qua chương trình An Sinh xã hội Cơng đồn, Đồn niên Chi nhánh thực nhiều hoạt động từ thiện địa bàn nhằm đến gần với người dân nhóm khách hàng đánh giá tiềm năng, cần tiếp cận thời gian tới để phát triển sản phẩm tín dụng BĐS KHCN phù hợp Chú trọng đẩy mạnh chương trình quảng cáo hấp dẫn thơng qua kênh gián tiếp như: phương tiện thông tin đại chúng, báo chí, đài truyền hình, áp phích, pano, tờ rơi, salon ô tô, tài trợ thi… Thực quảng bá qua hình 74 thức: mạng xã hội, giải đáp truyền thanh, truyền hình, gửi thư mời, tờ rơi đến khách hàng nhằm quảng bá thương hiệu Vietinbank đến đông đảo tầng lớp dân cư địa bàn Thông qua mối quan hệ thân nhân, bạn hữu, đối tác sẵn có Ngân hàng công ty, doanh nghiệp giao dịch từ trước, đơn vị hành nghiệp đơn vị có người lao động tốn lương qua tài khoản Vietinbank để đo lường hài lòng họ chất lượng sản phẩm vay vốn Trên sở ý kiến đó, Chi nhánh thực giải pháp nhằm trì nâng cao mức độ hài lịng khách hàng 3.4 Kiến nghị Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam 3.4.1 Xây dựng sách quy trình cho vay BĐS 3.4.1.1 Kiến nghị sách cho vay Trong thời kỳ, tùy vào tình hình thị trường, VietinBank ban hành đạo tín dụng riêng Hiện nay, dư nợ cho vay BĐS toàn ngân hàng chiếm tỷ lệ tương đối cao Để hạn chế rủi ro hoạt động cho vay này, ngân hàng nên quy định tỷ lệ tổng dư nợ bất động sản tổng dư nợ cho phù hợp với tình hình thực tế, mức không cao Trong giai đoạn thị trường BĐS có nhiều biến động nay, tỷ lệ nên giảm xuống Ngân hàng nên xây dựng cấu sản phẩm hợp lý đa dạng Trong đó, đẩy mạnh tăng trưởng cho vay BĐS khách hàng vay vốn để phục vụ nhu cầu đời sống thực Đồng thời, hạn chế tối đa cho vay trường hợp khách hàng vay vốn để đầu cơ, kinh doanh BĐS Nên xây dựng sách hỗ trợ vay vốn BĐS tiêu dùng ưu đãi lãi suất Lựa chọn, sàng lọc khách hàng tốt, có nguồn thu ổn định vay BĐS tiêu dùng, giúp ngân hàng tăng trưởng dư nợ bền vững an toàn Các khoản vay BĐS chủ yếu bảo đảm BĐS hình thành từ vốn vay BĐS khác Hiện nay, VietinBank quy định mức cấp tín dụng tối 75 đa tài sản đảm bảo giống loại tài sản, tỷ lệ không thay đổi Tuy nhiên, giai đoạn thị trường BĐS có biến động giảm xuống, tỷ lệ nên cập nhật giảm theo để đảm bảo an tồn cho ngân hàng Ngồi ra, có thể, VietinBank nên đạo mức cho vay tối đa TSBĐ cho số trường hợp đặc biệt Chẳng hạn giá BĐS khu vực tăng cao quy hoạch mới, đất thuộc khu vực gần sân bay Long Thành hay đất thuộc thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Khi đó, giá trị thị trường BĐS bị đẩy lên cao nhiều so với giá trị thực Nếu áp dụng mức tỷ lệ cho vay tối đa TSBĐ, ngân hàng tạo lỗ hổng để khách hàng vay vốn với số tiền nhiều Khi rủi ro xảy ra, ngân hàng không thu hồi không đủ số tiền cho vay 3.4.1.2 Kiến nghị quy trình cho vay VietinBank xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ từ tiếp cận khách hàng, giải ngân quản lý sau cho vay Tuy nhiên, bước tìm kiếm, tiếp cận khách hàng bước thẩm định, định giá TSBĐ lại thực CBTD Điều gây rủi ro công tác đánh giá thẩm định khách hàng VietinBank nên điều chỉnh lại, tách bạch khâu này, giúp cho trình thẩm định khách hàng thực minh bạch xác Vì thực tế cho thấy, áp lực tiêu, nên nhiều CBTD dễ dãi với khách hàng, thẩm định khách hàng mà bỏ qua yếu tố ảnh hưởng xấu đến định cho vay 3.4.2 Kiến nghị việc đào tạo phát triển nguồn nhân lực Trong ngành nghề hay lĩnh vực nào, nguồn nhân lực yếu tố quan trọng hàng đầu, đóng góp vào phát triển thành cơng doanh nghiệp Ngân hàng ngành kinh doanh dịch vụ, cần đến yếu tố người Để nâng cao hiệu hoạt động, VietinBank nên trọng công tác tuyển dụng đào tạo, phát triển nguồn nhân lực Trong tuyển dụng, nên bổ sung thêm hình thức thi tuyển để có bước sàng lọc kiến thức ứng viên Sau tuyển dụng, CBTD cần cho tham dự lớp học đào tạo quy 76 định VietinBank kỹ khác trước bắt đầu công việc VietinBank thành lập trường đào tạo phát triển nguồn nhân lực Định kỳ, VietinBank triển khai lớp đào tạo triển khai công văn online Tuy nhiên, tính hiệu lớp không cao Hầu hết cán không học đầy đủ lớp học trụ sở khó để kiểm soát Do vậy, đề xuất định kỳ VietinBank nên tổ chức khóa học tập trung, để yêu cầu tham dự trao đổi thực tế Liên quan đến hoạt động cho vay BĐS, đòi hỏi CBTD cần phải nắm rõ kiến thức BĐS vận dụng cách linh hoạt Để làm điều đó, VietinBank nên tạo điều kiện để CBTD tham gia lớp đào tạo định giá BĐS, từ CBTD nâng cao kỹ chun mơn, giúp hạn chế rủi ro Ngồi ra, VietinBank cần phải lưu ý nâng cao kiểm soát rủi ro liên quan đến đạo đức CBTD Đặc biệt, cho vay BĐS, CBTD dễ vi phạm vấn đề liên quan đến đạo đức Ngân hàng nên có chế tài khắt khe nhằm hạn chế tối đa rủi ro liên quan đến đạo đức nghề nghiệp 3.4.3 Kiến nghị nâng cao hệ thống quản lý tín dụng Nâng cao cơng tác quản lý tín dụng chi nhánh thơng qua việc theo sát thị trường BĐS để có nhận định, cảnh báo sớm cho chi nhánh Đồng thời có thay đổi sách, quy trình phù hợp với tình hình BĐS Đối với hệ thống hỗ trợ việc quản lý rủi ro tín dụng, nên kiểm soát chặt chẽ Các hệ thống không yêu cầu cán quản lý khách hàng phải khai báo hệ thống để trụ sở biết, mà cịn bắt buộc CBTD phải nêu rủi ro có, đồng thời đề xuất giải pháp VietinBank nên theo sát trường hợp này, đồng thời nên có khuyến nghị, tư vấn cho chi nhánh thực Trụ sở chi nhánh nên hỗ trợ tích cực có tư vấn phù hợp cho chi nhánh công tác xử lý nợ Thực tế, CBTD khơng có kinh 77 nghiệm xử lý nợ, cần cố vấn từ ban pháp chế trụ sở Hiện nay, nhiều khoản vay BĐS đánh giá, thẩm định phụ thuộc nhiều vào TSBĐ mà bỏ qua yếu tố tình hình tài chính, uy tín, hiệu sử dụng vốn khách hàng Điều gây rủi ro lớn trường hợp khách hàng khơng có khả trả nợ, ngân hàng phải tốn nhiều thời gian, công sức để xử lý Do vậy, để hạn chế tình trạng trên, ngân hàng nên thường xuyên tổ chức đợt kiểm tra định kỳ lên quan đến cho vay BĐS Để sớm kịp thời phát khoản vay thẩm định khơng xác, có biện pháp xử lý phù hợp 3.4.4 Hoàn thiện hệ thống văn bản, quy định cho vay quản trị rủi ro tín dụng bất động sản Vietinbank hội sở cần rà sốt văn bản, quy định cho vay, QTRR tín dụng đặc biệt lĩnh vực cho vay BĐS bị chồng chéo, thiếu đồng bộ, không phù hợp với thực tế để hệ thống văn có tính khả thi triển khai thực tế không đơn hướng dẫn nghiệp vụ Hệ thống văn bản, quy định NHTM thường nhiều dễ bị nhầm lẫn bỏ sót q trình vận hành, tác nghiệp Do đó, Vietinbank cần nâng cấp hệ thống quản trị thông tin nội giúp phân loại, xếp văn bản, quy định, hướng dẫn nội cách khoa học Điều giúp cho chi nhánh CBNV dễ dàng truy cập, tìm kiếm 3.4.5 Tăng cường hoạt động đào tạo, chia sẻ kinh nghiệm công tác cho vay xử lý nợ xấu bất động sản Vietinbank hội sở cần định kỳ trao đổi, gặp gỡ với CBNV chi nhánh nhằm lắng nghe ý kiến đóng góp dựa kinh nghiệm tác nghiệp thực tế địa bàn nhằm hoàn thiện thêm quy trình, quy định nội cho phù hợp với điều kiện thực tế Bên cạnh tổ chức buổi họp truyền thông, hướng dẫn tác nghiệp sản phẩm cho vay, quy trình QTRR tín dụng quy định hành nhằm củng cố thêm kiến thức, kỹ kinh nghiệm cho đội ngũ CBNV chi nhánh 78 Đối với công tác thu hồi xử lý nợ xấu vốn nhiệm vụ khó khăn, thách thức địi hỏi đội ngũ nhân lực trình độ chun môn, nghiệp vụ tốt nhằm triển khai biện pháp xử lý nợ xấu hiệu Do đó, Vietinbank hội sở cần định kỳ thành lập ban đạo chuyên xử lý nợ xấu để chia sẻ, phối hợp với ban xử lý nợ chi nhánh nhằm nhanh chóng đưa giải pháp tối ưu để xử lý nợ xấu cách dứt điểm 3.4.6 Hỗ trợ chế xử lý tín dụng tập trung hội sở Cơ chế xử lý tín dụng tập trung giúp giải tỏa khối lượng công việc áp lực cho chi nhánh, đảm bảo chuyên mơn hóa cơng tác thẩm định phê duyệt cho vay Để chế phê duyệt tín dụng tập trung hiệu tảng cơng nghệ đại điều kiện cần giúp cho việc kết nối, chuyển giao thông tin, liệu chi nhánh hội sở nhanh chóng, an tồn bảo mật 79 KẾT LUẬN CHƯƠNG Chương luận văn nêu lên định hướng phát triển hoạt động tín dụng BĐS KHCN chi nhánh thời gian tới Đề giải pháp để mở rộng tín dụng BĐS Vietinbank Đơng Sài Gịn Qua đưa kiến nghị Hội sở Vietinbank để phát triển hoạt động tín dụng BĐS KHCN Vietinbank theo định hướng đề Đạt mục tiêu ngân hàng dẫn đầu phát triển tín dụng BĐS địa bàn khu vực Thành phố Hồ Chí Minh 80 KẾT LUẬN Tín dụng BĐS sản phẩm cho vay chủ đạo, chiếm tỷ trọng lớn NHTM, đóng vai trị quan trọng việc tăng trưởng dư nợ, gia tăng lợi nhuận cho ngân hàng, đồng thời góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội Ngày nay, thị trường BĐS ngày phát triển, nhu cầu BĐS TPHCM không ngừng gia tăng tập trung nhiều lao động, đầu tư Vì thế, dư nợ cho vay BĐS kỳ vọng tăng thời gian tới Tuy nhiên, cho vay BĐS chứa đựng nhiều rủi ro, gây ảnh hưởng đến hiệu hoạt động ngân hàng Việc tìm giải pháp để mở rộng hoạt động tín dụng BĐS NHTM nói chung VietinBank Đơng Sài Gịn nói riêng vấn đề cần thiết quan trọng việc phát triển thị trường cho vay BĐS ổn định an toàn Thực tế, hoạt động cho vay BĐS VietinBank Đơng Sài Gịn đến thời điểm chưa phát sinh nhiều tổn thất nợ xấu gây Tuy nhiên, tồn số rủi ro tiềm ẩn Thị phần tín dụng BĐS chi nhánh khu vực Vietinbank địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh cịn nhiều tiềm để phát triển Qua phân tích thực trạng mở rộng tín dụng bất động sản Vietinbank Đơng Sài Gịn cho thấy, hoạt động tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn tổng dư nợ VietinBank Đơng Sài Gịn Tuy nhiên, nợ xấu lại giảm chiếm tỷ trọng thấp so với lĩnh vực cho vay khác Ngân hàng Điều cho thấy, việc mở rộng tín dụng bất động sản VietinBank Đơng Sài Gịn cần thiết, giúp ngân hàng phát triển thị trường, nâng cao kết hoạt động kinh doanh Nhưng tồn số hạn chế việc mở rộng tín dụng bất động sản VietinBank Đơng Sài Gịn như: hạn chế sách tín dụng, tồn nhiều khoản vay khơng quy trình, trình độ chuyên môn nghiệp đạo đức nghề nghiệp… Trên sở đó, tác giả đề xuất số giải pháp nhằm mở rộng tín dụng bất động sản VietinBank Đơng Sài Gịn Trong q trình thực luận văn, tác giả chưa có nhiều kinh nghiệm 81 kiến thức cịn hạn chế, ngồi việc thu thập số liệu từ ngân hàng gặp nhiều khó khăn, nên luận văn cịn nhiều thiếu sót Tác giả mong muốn nhận ý kiến đóng góp chân thành Q Thầy Cơ để hồn thiện đề tài i DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Thị Huyền Diệu (2010), “Luận khoa học xác định mơ hình quản lý rủi ro tín dụng hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam” Luận án tiến sĩ, học viện Ngân hàng Trần Khánh Dương (2019) Phòng ngừa hạn chế rủi ro tín dụng Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam, Luận án Tiến sĩ, Học viện Tài Tạ Thanh Huyền (2019) “Hướng cho sản phẩm tín dụng bất động sản cá nhân ngân hàng thương mại Việt Nam”, Tạp chí khoa học & Đào tạo ngân hàng, số 205 – Tháng 06.2019 NHNN Việt Nam (2016), “Thông tư số 06/2016/TT-NHNN ngày 27/05/2016 NHNN Việt Nam việc giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an tồn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” NHNN Việt Nam (2017), “Thông tư số 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 việc giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi” NHNN Việt Nam (2020), “Báo cáo tóm tắt hoạt động ngân hàng năm 2019, phương hướng, nhiệm vụ năm 2020” Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (2017), Quyết định số 165/2017/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 09/03/2017 việc ban hành quy định khung sách cấp quản lý tín dụng khách hàng hệ thống Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam Quyết định số 055/2018/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 09/08/2018 việc sửa đổi lần thứ định số 165/2017/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 09/03/2017 Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (2019), Quyết định số 003/2019/QĐ-TGĐ-NHCT9 việc ban hành quy trình cấp quản lý tín dụng khách hàng, ban hành ngày 01/01/2019 ii Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (2018), Quyết định số 1414/2018/QĐ-TGĐ-NHCT35 việc ban hành quy định cụ thể sách bảo đảm tín dụng, ban hành ngày 15/10/2018 10 Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (2018), Quyết định số 1416/2018/QĐ-TGĐ-NHCT35 việc ban hành hướng dẫn thẩm định, định giá quản lý TSBĐ, ban hành ngày 15/10/2018 11 Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (2018), Công văn số 8118/TGĐ-NHCT35 quy định cụ thể giá trị định giá TSBĐ tối đa, mức cấp tín dụng tối đa so với giá trị định giá TSBĐ, ban hành ngày 15/10/2018 12 Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (2017), Quyết định số 3131/2017/QĐ-TGĐ-NHCT35 ban hành quy trình kiểm tra, giám sát sau cấp tín dụng, ban hành ngày 15/11/2017 13 Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (2018), Quyết định số 745/2018/QĐ-TGĐ-NHCT63 việc sửa đổi lần thứ hướng dẫn sản phẩm cho vay mua, xây dựng, sửa chữa nhà ở, nhận quyền sử dụng đất, ban hành ngày 14/05/2018 14 Ngân hàng Thương mại Cổ phần Cơng thương Việt Nam – Đơng Sài Gịn, Kết kinh doanh, Báo cáo hàng năm, Báo cáo tổng hợp giai đoạn 2017 – 2020 15 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2019), Thông tư số 22/2019/TT-NHNN quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, ban hành ngày 15/11/2019 16 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2020), Thông tư số 01/2020/TT-NHNN quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ ngun nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng dịch Covid-19, ban hành ngày 13/03/2020 17 Lê Thanh Ngọc (2014), “Bong bóng BĐS nhà đất để TP Hồ Chí Minh” Luận án tiến sĩ, trường Đại Học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh iii 18 Quốc hội (2010), Luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12, ban hành ngày 16/06/2010 Luật tổ chức tín dụng sửa đổi bổ sung số 17/2017/QH14, ban hành ngày 20/11/2017 19 Thân Ngọc Minh (2018), “Tín dụng ngân hàng phát triển thị trường BĐS địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh” Luận án tiến sĩ, trường Đại học Ngân Hàng TP Hồ Chí Minh 20 Lê Tấn Phước (2017), “Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng BĐS ngân hàng thương mại TP HCM giai đoạn 2013-2017” Tạp chí phát triển hội nhập, số 12, tháng 09-10/2013 21 Lê Tấn Phước (2013) “Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng BĐS NHTM địa bàn TP.HCM từ năm 2013 – 2017”, Tạp chí kinh tế dự báo, số 12 (22) tháng – 10/2013 22 Nguyễn Thị Minh Thảo (2016) Phát triển cho vay nhà khách hàng cá nhân Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư phát triển Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Kinh tế, Trường Đại học Thương Mại 23 Phạm Toàn Thiện (2009) “Khủng hoảng cho vay chấp chuẩn Mỹ: Bài học số kiến nghị”, Tạp chí khoa học ĐHQGHN, kinh tế kinh doanh 25 (2009) 39 – 53 ... đảm bất động sản Tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân quan hệ tín dụng ngân hàng với khách hàng (thể nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản Theo đó, tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân. .. hoạt động tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Đơng Sài Gịn Một số giải pháp kiến nghị để mở rộng tín dụng bất động sản khách hàng. .. cá nhân Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Đông Sài Gịn Đóng góp đề tài Hiện việc mở rộng tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân Ngân hàng Vietinbank - Đông Sài Gòn