(LUẬN văn THẠC sĩ) thẩm định hiệu quả kinh tế và khả năng chi trả của dự án nhà ở xã hội 15 tầng tại thành phố vinh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH CHƢƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT LÊ THỊ LƢƠNG THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ KINH TẾ VÀ KHẢ NĂNG CHI TRẢ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 15 TẦNG TẠI THÀNH PHỐ VINH LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CƠNG TP Hồ Chí Minh – Năm 2015 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH CHƢƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT LÊ THỊ LƢƠNG THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ KINH TẾ VÀ KHẢ NĂNG CHI TRẢ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 15 TẦNG TẠI THÀNH PHỐ VINH LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CƠNG Chun ngành: Chính sách cơng Mã số: 60340402 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC GS.TS DAVID O DAPICE NGUYỄN XUÂN THÀNH TP Hồ Chí Minh – Năm 2015 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com -i- LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử dụng luận văn đƣợc dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm Trƣờng Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright TP Hồ Chí Minh, ngày 11 tháng 05 năm 2015 Tác giả luận văn Lê Thị Lƣơng TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com -ii- LỜI CẢM ƠN Trƣớc tiên, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy Nguyễn Xuân Thành GS.TS David O Dapice nhiệt tình giúp tơi định hƣớng, giải vƣớng mắc, hƣớng dẫn trực tiếp cho suốt trình thực luận văn Tiếp theo, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn đến Thầy Đỗ Thiên Anh Tuấn, quý Thầy Cô cán nhân viên Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright truyền kiến thức quý báu thiết thực, nhiệt tình giúp đỡ, giải đáp tạo môi trƣờng học tập, nghiên cứu thực chất lƣợng cho học viên thời gian qua Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến phịng tín dụng ngân hàng HD Bank, phịng bán hàng Cơng ty Địa ốc Hồng Qn hỗ trợ số liệu cung cấp thông tin liên quan đến nhà xã hội cho q trình thực luận văn Cuối cùng, tơi xin cảm ơn gia đình tồn thể thành viên lớp Thạc sỹ Chính sách cơng khóa 06 động viên, chia sẻ hỗ trợ suốt thời gian qua Tác giả Lê Thị Lƣơng TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com -iii- TÓM TẮT Nghị 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 đời với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đánh dấu thay đổi sách phát triển nhà xã hội theo hƣớng Nhà nƣớc hỗ trợ tín dụng ƣu đãi cho ba phía doanh nghiệp xây dựng dự án, ngƣời mua dự án Ngân hàng Thƣơng mại tham gia cho vay vốn ƣu đãi Tuy nhiên, đến thời điểm cuối năm 2014, ngân hàng giải ngân gói hỗ trợ đƣợc 12% Con số đƣợc đánh giá thấp dƣới mức kỳ vọng Dự án nhà xã hội 15 tầng đƣợc Bộ Xây dựng gửi đề xuất đến Ngân hàng Nhà nƣớc đề nghị cho vay vốn ƣu đãi để thực dự án Dự án khởi công vào tháng 11/2013 nhƣng đến thời điểm dự án chƣa đƣợc ngân hàng chấp nhận cho vay vốn ƣu đãi Để giải số bất cập sách phát triển nhà xã hội, luận văn thực đánh giá khả chi trả hộ thu nhập thấp khu vực thành thị tỉnh Nghệ An thẩm định hiệu kinh tế, tài dự án Kết nghiên cứu luận văn cho thấy hộ thu nhập thấp khu vực thành thị tỉnh Nghệ An hồn tồn khơng có khả chi trả để mua hộ dự án với mức giá phƣơng thức hỗ trợ tín dụng Cho dù tăng hỗ trợ tín dụng mua nhà đa số hộ thu nhập thấp khơng có khả chi trả Nếu dự án bán cho hộ thu nhập thấp dự án khơng khả thi mặt kinh tế tài Hộ thu nhập thấp chịu thiệt hại từ dự án mức sẵn lòng chi trả thấp giá thực trả Nếu dự án bán cho đối tƣợng hộ có thu nhập mức trung bình dự án khả thi mặt kinh tế tài (cho dù dự án có đƣợc vay vốn ƣu đãi hay khơng có vay vốn ƣu đãi) ngƣời mua nhà hƣởng lợi từ dự án Phân tích trợ cấp lãi suất vốn vay cho thấy Ngân hàng Thƣơng mại khơng có động tham gia gói hỗ trợ tín dụng ƣu đãi cho chủ đầu tƣ xây dựng dự án nhà xã hội nhƣ hộ thu nhập thấp mua nhà lợi nhuận thu thấp so với khoản cho vay thƣơng mại khác rủi ro khả chi trả hộ thu nhập thấp Nhƣ vậy, mơ hình nhà xã hội bán hồn tồn khơng phù hợp với hộ thu nhập thấp mà mang lại lợi ích cho hộ có thu nhập mức trung bình Tác giả đƣa kiến nghị Nhà nƣớc không nên hỗ trợ phát triển nhà xã hội để bán mà hƣớng tới sách TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com -iv- phát triển nhà xã hội cho thuê Đi kèm với sách giảm diện tích hộ nhà xã hội xuống khoảng 46,8 m2 để phù hợp với khả chi trả hộ thu nhập thấp Bên cạnh đó, Nhà nƣớc khơng hỗ trợ tín dụng ƣu đãi cho hộ thu nhập thấp trả tiền thuê nhà mà tập trung hỗ trợ cho chủ đầu tƣ xây dựng dự án nhà xã hội cho thuê với giá rẻ Chính sách hỗ trợ tín dụng cho chủ đầu tƣ phải tăng thời hạn cho vay lên 20 năm giảm lãi suất xuống 5%/năm Mặt khác, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp cần giảm xuống cịn 2%/năm chủ đầu tƣ sẵn lòng cho thuê mức giá thuê phù hợp với khả chi trả hộ thu nhập thấp Đối với Ngân hàng Thƣơng mại, sách hỗ trợ phải đƣợc điều chỉnh cho mức lợi nhuận ngân hàng thu đƣợc mức lợi nhuận khoản cho vay thƣơng mại để khuyến khích ngân hàng tham gia hỗ trợ tín dụng cho chủ đầu tƣ xây dựng dự án nhà xã hội cho thuê TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com -v- MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT .iii MỤC LỤC v DANH MỤC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT viii DANH MỤC BẢNG BIỂU ix DANH MỤC HÌNH VẼ x DANH MỤC PHỤ LỤC xi CHƢƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh vấn đề nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Phạm vi nghiên cứu 1.5 Cấu trúc luận văn 1.6 Hạn chế luận văn CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ TẢ DỰ ÁN 2.1 Khung phân tích 2.1.1 Khung phân tích đánh giá khả chi trả ngƣời thu nhập thấp 2.1.1.1 Ngƣời thu nhập thấp, hộ gia đình thu nhập thấp 2.1.1.2 Đánh giá khả chi trả nhà ngƣời thu nhập thấp 2.1.2 Khung phân tích kinh tế 2.1.2.1 Lợi ích kinh tế 2.1.2.2 Chi phí kinh tế 2.1.2.3 Vòng đời dự án (niên hạn sử dụng nhà chung cƣ) 2.1.3 Khung phân tích tài 2.2 Chính sách phát triển nhà xã hội Việt Nam 2.3 Nhu cầu nhà xã hội TP Vinh tỉnh Nghệ An 2.4 Mô tả dự án 10 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com -vi- CHƢƠNG ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG CHI TRẢ NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA HỘ THU NHẬP THẤP 12 3.1 Thu nhập hộ thu nhập thấp 12 3.2 Đánh giá khả chi trả nhà xã hội 15 tầng TP Vinh 14 3.2.1 Mức giá NOXH dự án 14 3.2.2 Mức thu nhập yêu cầu hộ thu nhập thấp để mua nhà xã hội 14 3.2.3 Đánh giá khả chi trả mua nhà xã hội hộ thu nhập thấp 15 3.2.4 Khả chi trả nhà điều chỉnh phƣơng thức hỗ trợ tín dụng 16 3.3 Khả chi trả giá thuê hộ chung cƣ 16 3.3.1 Giá thuê hộ chung cƣ TP Vinh 16 3.3.2 Giá thuê hộ chung cƣ theo khả chi trả hộ thu nhập thấp 18 CHƢƠNG PHÂN TÍCH KINH TẾ 19 4.1 Các giả định thông số chung cho phân tích kinh tế 19 4.1.1 Chi phí vốn kinh tế 19 4.1.2 Tỷ giá hối đoái kinh tế 19 4.1.3 Hệ số lƣơng kinh tế lao động không kỹ 19 4.2 Các dòng ngân lƣu kinh tế 20 4.2.1 Lợi ích kinh tế 20 4.2.2 Chi phí kinh tế 21 4.3 Đánh giá tính khả thi mặt kinh tế 23 4.4 Phân tích độ nhạy kinh tế 24 4.5 Phân tích mơ Monte – Carlo 25 CHƢƠNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 27 5.1 Các giả định thông số đầu vào chủ yếu 27 5.1.1 Lạm phát 27 5.1.2 Nguồn vốn đầu tƣ 28 5.1.3 Chi phí vốn chủ sở hữu danh nghĩa 28 5.1.4 Chi phí vốn tài dự án 28 5.1.5 Doanh thu tài 29 5.1.6 Chi phí tài 29 5.2 Kết thẩm định tài dự án 29 5.3 Tài trợ vốn vay ƣu đãi cho dự án 30 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com -vii- 5.4 Phân tích độ nhạy 31 5.5 Mơ hình tài dự án nhà xã hội cho thuê tƣơng đƣơng 33 CHƢƠNG PHÂN TÍCH PHÂN PHỐI 35 6.1 Phân phối phân phối 35 6.2 Trợ cấp lãi suất vốn vay cho ngƣời mua nhà 36 CHƢƠNG KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH 38 7.1 Kết luận 38 7.2 Khuyến nghị sách 38 TÀI LIỆU THAM KHẢO 41 PHỤ LỤC 48 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com -viii- DANH MỤC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Tên Tiếng Anh Tên Tiếng Việt ADB Asian Development Bank Ngân hàng phát triển Châu Á Bộ Xây dựng BXD DCSR Debt Service Coverage Ratio Hệ số an toàn trả nợ EIU Economist Intelligence Unit Tổ chức Nghiên cứu Kinh tế Toàn cầu Hộ thu nhập thấp HTNT IRR Internal Rate of Return Suất sinh lời nội NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc NHTM Ngân hàng thƣơng mại NOTM Nhà thƣơng mại NOXH Nhà xã hội NPV Net Present Value Giá trị ngân lƣu ròng PMT Payment in an Ordinary Annuity Khoản tiền toán đều, định kỳ TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TP Vinh Thành phố Vinh UBND Ủy ban nhân dân United Nations Human Uỷ ban giải vấn đề nhà Settlements Programme cho ngƣời VAT Value Added Tax Thuế giá trị gia tăng VHLSS Vietnam Household Living Điều tra mức sống hộ gia đình Việt Standards Survey Nam Weighted Average Cost of Chi phí vốn bình quân trọng số UN-HABITAT WACC Capital WB World bank Ngân hàng Thế giới TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 73 Lãi suất phi rủi ro Hoa Kỳ = Lợi suất trái phiếu phủ Hoa Kỳ kỳ hạn năm = 0,24% Nguồn: U.S department of the treasury (2015) “Daily Treasury Yield Curve” truy cập ngày 15/03/2015 địa chỉ: http://www.treasury.gov/resource-center/data-chartcenter/Pages/index.aspx Suất sinh lợi danh mục thị trƣờng = suất sinh lợi trung bình cổ phiếu = 11,53% Suất sinh lợi phi rủi ro = suất sinh lợi trung bình trái phiếu = 5,28% Nguồn: Damodaran (2015b) “Annual Returns on Stock T Bonds and T.bills: 1928 – current” truy cập ngày 15/03/2015 địa chỉ: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/histret.html Hệ số beta có vay nợ cơng ty tƣơng tự công ty Kim Thi Hoa Kỳ = 1,02 * (1 + (1 – tVN) * D/EVN) = 1,02 * (1 + (1 – 10%) * 0,59 = 1,1 (Thuế suất thuế TNDN dự án NOXH = 10%) Suất sinh lợi dự án đầu tƣ Hoa Kỳ E(re)US = 0,24% + 1,1 * (11,53% 5,28%) = 7,1% Mức bù rủi ro quốc gia đƣợc tính theo chênh lệch hạng mức tín nhiệm Theo tổ chức đánh giá tín nhiệm quốc tế Moody’s hạng mức tín nhiệm B1 tƣơng đƣơng với mức bù rủi ro quốc gia (RPc) = 6,75% Nguồn: Damodaran (2015c) “Country default Spreads and Risk Premiums” truy cập ngày 15/03/2015 địa chỉ: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html Mức bù rủi ro ngoại hối đƣợc tính chênh lệch lãi suất tiền gửi VND USD kỳ hạn năm ngân hàng Việt Nam Lãi suất tiền gửi VNĐ USD kỳ hạn năm ngân hàng HD bank tƣơng ứng 6,5% 0,75% nên phần bù rủi ro ngoại hối (RPe) = 5,75% re = E(re)US + RPc + RPe = 7,1% + 6,75% + 5,75% = 19,6% TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 74 Phụ lục 19 Tỷ lệ chi phí bán hàng/doanh thu Tập Đoàn VinGroup - VIC 2014 2013 2012 2011 27.724 18.378 7.904 2.314 739 450 20 Tỷ lệ 2,7% 2,4% 0,3% Bình qn 3,0% Doanh thu Chi phí bán hàng Cơng ty cổ phần Hồng Anh Gia Lai - HAG 2010 2014 2013 2012 2011 2010 3.873 3.054 2.771 4.394 3.150 4.525 100 29 82 126 167 164 133 4,3% 0,8% 2,69% 4,53% 3,80% 5,21% 2,94% Nguồn: Công ty cổ phần tƣ vấn đầu tƣ Cây cầu vàng (2015) TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 75 Phụ lục 20 Bảng thơng số dự án 2014 BẢNG THƠNG SỐ DỰ ÁN Vĩ mô Tỷ lệ lạm phát VND Tỷ lệ lạm phát USD Tỷ giá hối đối (VND/USD) Thơng tin chung dự án Diện tích đất xây dựng (m2) Gía đất tính tiền sử dụng đất (triệu đồng/m2) Gía đất tính tiền sử dụng đất miễn giảm (triệu đồng/m2) Số tầng Số hộ Tổng diện tích sàn Trong đó: Diện tích sàn nhà thƣơng mại (NOTM) 2015 2016 2017 5,00% 3.331 15 253 14.381 2.876 Diện tích sàn nhà xã hội (NOXH) Chi phí đầu tƣ, giá thực trƣớc thuế năm 2014 (triệu đồng) 11.505 Chi phí xây dựng 87.115 30% 60% 10% Chi phí thiết bị khơng bao gồm thang máy 1.013 40% 40% 20% Chi phí thang máy 2.210 50% 50% 0% Chi phí quản lý dự án 1.367 30% 60% 10% Chi phí khác 5.042 45% 0% 0% Chi phí dự phịng khối lƣợng phát sinh 9.675 30% 60% 10% Chi phí đền bù giải phóng mặt 3.094 Chi phí đất Tỉ lệ chi phí dự phịng khối lƣợng phát sinh Tốc độ tăng chi phí đầu tƣ danh nghĩa hàng năm Nợ vay 10% 5,00% Mệnh giá (triệu đồng) Lãi suất 58.000 6,0% Chọn kịch lãi suất Lãi suất không hỗ trợ Lãi suất hỗ trợ Lãi suất thực Kỳ hạn (quý) 55% 100% 12,50% 6,00% 10 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 76 2014 2015 2016 2017 4.330 47.958 5.712 15% 40% 45% 15% 40% 45% Gốc trả quý quý năm 2016 Giải ngân Thời gian ân hạn (quý) Doanh thu NOTM Đơn giá bình quân/1 m2 bao gồm VAT (triệu đồng) Tiến độ thu tiền Tỉ lệ tăng giá hàng năm NOXH Tỉ suất lợi nhuận tổng chi phí đầu tƣ Đơn giá bình qn tối đa/1 m2 bao gồm VAT (triệu đồng) Tiến độ thu tiền Tỉ lệ tăng giá hàng năm Thuế VAT Chi phí bán hàng/doanh thu Thuế TNDN Chi phí vốn CSH quý năm 2015 9,8 5,00% 7% 8,66 5,00% 5% 3% 10% 19,60% Phụ lục 21 Ngân lƣu tài dự án trƣờng hợp dự án đƣợc vay vốn ƣu đãi 2014 2015 2016 2017 - 19.408 54.342 64.192 5.875 34.887 66.595 11.597 - 582 1.630 1.926 - - - 1.101 9.530 12.007 (25.375) (5.875) (16.061) (13.883) 49.568 (5.875) (6.531) (1.876) 24.192 Ngân lƣu tài dự án (triệu đồng) Doanh thu rịng Chi phí đầu tƣ Chi phí bán hàng Thuế TNDN Ngân lƣu nợ vay Ngân lƣu ròng tổng đầu tƣ Ngân lƣu ròng chủ đầu tƣ TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 77 Phụ lục 22 Ngân lƣu tài dự án trƣờng hợp dự án không đƣợc vay vốn ƣu đãi 2014 2015 2016 2017 - 19.408 54.342 64.192 5.875 34.887 66.595 11.597 Chi phí bán hàng - 582 1.630 1.926 Thuế TNDN - - - 1.101 9.530 12.007 (25.375) Ngân lƣu tài dự án (triệu đồng) Doanh thu rịng Chi phí đầu tƣ Ngân lƣu nợ vay Ngân lƣu ròng tổng đầu tƣ (5.875) (16.061) (13.883) 49.568 Ngân lƣu ròng chủ đầu tƣ (5.875) (6.531) (1.876) 24.192 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 78 Phụ lục 23 Trợ cấp lãi suất vốn vay xây dự án TRỢ CẤP LÃI SUẤT TRÊN VỐN VAY XÂY DỰ ÁN (Đơn vị tính: triệu đồng) 2014 Tổng lãi + vốn trả nợ hàng quý với lãi suất 4,5% (1) Tổng lãi + vốn trả nợ hàng quý với lãi suất 12,5% (2) Tổng lãi + vốn trả nợ hàng quý với lãi suất 6% (3) Chênh lệch (2) - (3) Trợ cấp lãi suất cho dự án (SCK 12,5%) Thu nhập lãi NHTM 2016 7.359 7.383 7.408 7.433 7.512 7.495 7.413 7.332 135 7.552 7.619 7.688 7.757 7.978 7.930 7.703 7.477 65 7.395 7.427 7.460 7.493 7.599 7.576 7.468 7.359 2017 70 157 192 228 264 378 353 236 118 87 193 236 280 325 466 435 290 145 1.550 Chênh lệch (2) - (1) Trợ cấp lãi suất NHNN (SCK 12,5%) 2015 49 1.908 358 268 Chi phí NHTM Lợi nhuận rịng trƣớc thuế NHTM 89 Cách tính: khoản trợ cấp lãi suất vốn vay NHNN giá trị khoản chênh lệch trả lãi + vốn mức lãi suất 12,5% lãi suất 4,5% Dự án nhận đƣợc khoản chênh lệch mức lãi suất 12,5% 6% Phần chênh lệch trợ cấp NHNN khoản TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 79 trợ cấp cho dự án thu nhập NHTM Trong đó, NHTM trả cho khoản chi phí hoạt động (chi phí nhân viên, chi phí khấu hao…) chi phí dự phịng Theo báo cáo kết hoạt động kinh doanh ngân hàng tham gia gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, tỷ lệ chi phí hoạt động + chi phí dự phịng chiếm khoảng 75% thu nhập hoạt động: Vietinbank Tổng thu nhập hoạt động (triệu đồng) (1) 21.215.962 Vietcombank BIDV Agribank 15.507.354 19.209.297 MHB 30.435.172 1.461.358 Tổng chi phí hoạt động (triệu đồng) (2) 9.705.819 6.244.061 7.436.479 Chi phí dự phịng (triệu đồng) (3) 4.078.046 3.520.217 6.482.862 9.790.031 255.961 65% 63% 72% 87% 90% Tỷ lệ (2+3)/(1) 16.540.545 1.063.021 Nguồn: Ngân hàng Vietcombank (2014); Ngân hàng Vietinbank (2014); Ngân hàng BIDV (2014); Ngân hàng Agribank (2012); Ngân hàng MHB (2013) Nhƣ vậy, lợi nhuận ròng trƣớc thuế NHTM nhận đƣợc khoảng 25% thu nhập TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 80 Phụ lục 24 Phân tích độ nhạy tài dự án Cở sở giả định Chi phí xây dựng thay đổi so với mơ hình sở (theo Mục 4.4) Giá bán NOTM giao động mức giá NOXH (8,66 triệu đồng/m2) NOTM thực tế (11,8 triệu đồng/m2) tức thay đổi giảm -11.6% tăng 20% Tỷ lệ lạm phát giai đoạn 2015 – 2020 thay đổi giảm -50% tăng 20% so với mơ hình sở (EIU) Tỷ lệ lạm phát dự báo giai đoạn 2015 – 2020 2015 2,4 2016 4,8 2017 2018 2019 2020 5,6 6,0 5,8 5,7 Nguồn: EIU Kết phân tích độ nhạy theo chi phí xây dựng Thay đổi so với mơ hình sở Giá bán NOXH IRR dự án NPV dự án (triệu đồng) 0% 8,66 17% 1.388 -20% 7,17 25% 4.569 -15% 7,54 23% 3.774 15% 9,78 13% (997) 20% 10,15 11% (1.793) 9% 9,31 14% (0) 20% 18,1% 1.347 1219% 80,7% 20% 25% 5.287 -7% 14% 0,00 Kết phân tích độ nhạy theo tỷ lệ lạm phát Thay đổi so với mơ hình sở IRR dự án NPV dự án (triệu đồng) 0% 17,08% 1.388 -50% 14,5% 1.495 -30% 15,5% 1.451 10% 17,6% 1.368 Kết phân tích độ nhạy theo giá bán NOTM Thay đổi so với mô hình sở IRR dự án NPV dự án (triệu đồng) 0% 17% 1.388 -12% 12% (951) -10% 13% (561) 10% 21% 3.337 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 81 Phụ lục 25 Các bƣớc mua nhà xã hội có vay vốn ƣu đãi Bƣớc 1: chọn dự án, hộ NOXH Bƣớc 2: chuẩn bị hồ sơ bao gồm cam kết thuộc đối tƣợng đáp ứng đầy đủ điều kiện mua NOXH theo quy định pháp luật Việt Nam; đơn đăng ký mua, thuê, thuê mua NOXH Bƣớc 3: chuẩn bị giấy xác nhận đối tƣợng; thực trạng nhà (đối với cán công chức, viên chức, lực lƣợng vũ trang quan xác nhận lại UBND phƣờng/xã nơi thƣờng trú/tạm trú xác nhận) hồ sơ chứng minh thu nhập: hợp đồng lao động, kê lƣơng qua ngân hàng xác nhận lƣơng tháng gần nhất, định bổ nhiệm, tăng lƣơng (nếu có); xác nhận đóng BHXH Bƣớc 4: chủ đầu tƣ nhận hồ sơ khách hàng, gửi tới Sở Xây Dựng xét duyệt có thuộc đối tƣợng mua NOXH hay khơng Nếu có, khách hàng ký hợp đồng mua chung cƣ với chủ đầu tƣ, nộp trƣớc 5% giá trị hộ cho chủ đầu tƣ Bƣớc 5: khách hàng có nhu cầu vay vốn ƣu đãi, chuẩn bị hồ sơ vay vốn theo yêu cầu ngân hàng Sau nộp đủ hồ sơ, ngân hàng thẩm định thông báo với khách hàng định cho vay không cho vay Bƣớc 6: Ngân hàng đồng ý cho vay ký hợp đồng tín dụng, khách hàng nộp tiếp 15% giá trị hộ cho chủ đầu tƣ Bƣớc 7: chờ nhận nhà theo tiến độ dự án trả nợ cho ngân hàng theo quy định hợp đồng tín dụng Nguồn: Tác giả vẽ lại sau khảo sát thông tin dự án NOXH Hoàng Quân Plaza, TP.HCM TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 82 Phụ lục 26 Mơ hình tài dự án nhà xã hội cho thuê Lịch trả nợ vay Đơn vị tính: triệu đồng 2015 Dƣ nợ đầu kỳ Giải ngân Lãi phải trả Trả nợ gốc Dƣ nợ cuối kỳ Ngân lƣu nợ vay 3.690 3.690 3.690 2016 3.690 67.712 221 2017 71.402 11.597 4.284 71.402 67.490 82.999 7.313 … … … … … … … 2033 19 9.765 2034 20 4.882 586 4.882 4.882 (5.468) 293 4.882 (5.175) Cơ cấu vốn tài dự án 2014 2015 2016 2017 2018 … … 2067 53 Tài sản đầu kỳ - 5.875 40.187 104.950 110.361 … 12.772.432 + Đầu tƣ 5.875 34.887 66.595 11.597 - … - - Khấu hao - - - - 2.379 … 2.379 + Lợi nhuận ròng - (575) (1.832) (6.186) 3.781 … 1.373.205 Tổng vốn cuối kỳ 5.875 40.187 104.950 110.361 111.764 … 14.143.258 3.690 71.402 82.999 78.117 … - 5.875 36.497 33.549 27.362 33.647 … 14.143.258 0% 9% 68% 75% 70% … - 0% 10% 213% 303% 232% … - Cơ cấu vốn Vay nợ Vốn chủ sở hữu Tỷ lệ vay nợ/tổng vốn Tỷ lệ D/E Tỷ lệ D/(D + E) bình quân Tỷ lệ D/E bình quân 11% 28% TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 83 Chi phí vốn chủ sở hữu Hoa Kỳ Beta có vay nợ ngành phát triển bất động sản Thuế suất D/E Việt Nam 1,02 7,21% 0,4542 Beta không vay nợ Lãi suất phi rủi ro năm Suất sinh lợi danh mục thị trƣờng Suất sinh lợi phi rủi ro Hệ số tín nhiệm 0,72 0,24% 11,53% 5,28% Aaa Beta dự án Suất sinh lợi dự án đầu tƣ Mỹ Hệ số tín nhiệm 0,90 5,8% B1 Phần bù rủi ro quốc gia Lãi suất tiền gửi năm USD HD bank Lãi suất tiền gửi năm VND 6,75% 0,75% 6,50% Phần bù rủi ro ngoại hối 5,75% Chi phí vốn chủ sở hữu 18,35% Cách tính tƣơng tự phụ lục 18 Thay tỷ lệ D/E dự án 28% Ngân lƣu tài chiết khấu phân theo hạng mục 10000,0 (10000,0) (20000,0) (30000,0) (40000,0) (50000,0) (60000,0) Doanh thu ròng Chi phí đầu tƣ Chi phí bán hàng Thuế TNDN TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 84 Phụ lục 27 Phân tích phân phối Trƣờng hợp ngƣời mua nhà HTNT Ngân lƣu PV tài @ WACC PV tài @ ECOC PV kinh tế @ ECOC Chênh lệch ngân lƣu: kinh tế - tài Chủ đầu tƣ Ngƣời mua nhà 103.829 (24.673) Ngân sách Tỉnh Ngân sách Nhà nƣớc Ngƣời đƣợc đền bù giải tỏa mặt PCL kinh tế (Chênh lệch tỷ giá) – Các đối tƣợng sử dụng ngoại tệ khác (4.778) (3.094) 182 4.778 3.094 (182) Lao động không kỹ PCL kinh tế (Chênh lệch chi phí vốn) – Các đối tƣợng sử dụng vốn khác Ngân lƣu vào Lợi ích kinh tế 103.829 130.005 105.331 (24.673) - - 3.114 3.114 91.753 93.527 85.654 (7.873) Chi phí đất - - 31.510 31.510 Chi phí quản lý - - 4.126 4.126 4.126 Chi phí bảo trì - - 2.718 2.718 2.718 Chi phí bán hàng 2.863 2.940 2.940 - Thuế TNDN 7.826 - - - 7.826 Ngân lƣu ròng 1.388 33.538 (18.502) (52.040) 1.388 Giá trị lý đất 3.114 Ngân lƣu Chi phí đầu tƣ 91.753 (182) 31.510 (31.517) (28.396) 182 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 32.150 85 Trƣờng hợp ngƣời mua nhà hộ gia đình có thu nhập trung bình PV tài @ ECOC PV kinh tế @ ECOC Chênh lệch ngân lƣu: kinh tế - tài 103.829 130.005 157.395 27.391 - - 3.114 3.114 91.753 93.527 85.654 (7.873) Chi phí đất - - 31.510 31.510 Chi phí quản lý - - 4.126 4.126 4.126 Chi phí bảo trì - - 2.718 2.718 2.718 Chi phí bán hàng 2.863 2.940 2.940 - Thuế TNDN 7.826 - - - 7.826 Ngân lƣu ròng 1.388 33.538 33.561 24 1.388 Ngân lƣu PV tài @ WACC Chủ đầu tƣ Ngƣời mua nhà 103.829 27.391 Ngân sách Tỉnh Ngân sách Nhà nƣớc Lao động không kỹ Ngƣời đƣợc đền bù giải tỏa mặt PCL kinh tế (Chênh lệch tỷ giá) – Các đối tƣợng sử dụng ngoại tệ khác (182) (4.778) (3.094) 182 4.778 3.094 (182) PCL kinh tế (Chênh lệch chi phí vốn) – Các đối tƣợng sử dụng vốn khác Ngân lƣu vào Lợi ích kinh tế Giá trị lý đất 3.114 Ngân lƣu Chi phí đầu tƣ 91.753 31.510 20.547 (28.396) 182 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 32.150 86 Phụ lục 28 Trợ cấp lãi suất vốn vay mua nhà TRỢ CẤP LÃI SUẤT TRÊN VỐN VAY MUA NHÀ THÔNG SỐ 2014 Số tiền vay tối đa/hộ gia đình (triệu đồng) (NOXH) 402,23 Số tiền vay tối đa/hộ gia đình (triệu đồng) (NOTM) 445,63 Tổng số hộ Số hộ gia đình vay mua nhà 253 177,10 Trong đó: Số hộ mua NOXH 142 Số hộ mua NOTM 35 Tổng số tiền giải ngân cho vay ƣu đãi mua hộ dự án 72.773 Lãi suất/năm 5% Kỳ hạn (năm) 15 Lãi suất tái cấp vốn cho NHTM Lãi suất thị trƣờng 3,5% 12,00% PHÂN TÍCH PMT hàng tháng với lãi suất 3,5%/năm tínhtrên tổng dƣ nợ (1) 520 PMT hàng tháng với lãi suất 5%/năm tính tổng dƣ nợ (2) 575 PMT hàng tháng với lãi suất 12%/năm tính tổng dƣ nợ (3) 873 Chênh lệch (3) - (2) 298 Trợ cấp lãi suất vốn vay ngƣời mua nhà nhận đƣợc SCK 12% (4) Chênh lệch (3) - (1) Tổng trợ cấp lãi suất vốn vay ngân hàng Nhà nƣớc SCK 12% (5) Thu nhập lãi NHTM cho vay hộ gia đình (chƣa tính chi phí cho vay dự phòng) (5) - (4) 24.823 353 29.426 4.603 Chi phí cho vay chi phí dự phịng ngân hàng thương mại 3.452 Lợi nhuận ròng trƣớc thuế NHTM 1.151 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 87 Phụ lục 29 Bản đồ địa khu đất dự án Nguồn: Công ty địa ốc Kim Thi TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ... DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH CHƢƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT LÊ THỊ LƢƠNG THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ KINH TẾ VÀ KHẢ NĂNG CHI TRẢ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 15. .. tạo điều kiện cho HTNT có nhà để nên đứng quan điểm kinh tế, xã hội, dự án không khả thi Bảng 4.2 Kết thẩm định khả thi mặt kinh tế Kịch IRR kinh tế dự án NPV kinh tế dự án (triệu đồng) 9% (18.502)... phân tích hiệu hiệu kinh tế dự án sở để đƣa định cho can thiệp Nhà nƣớc dự án nói riêng dự án NOXH nói chung 4.1 Các giả định thơng số chung cho phân tích kinh tế 4.1.1 Chi phí vốn kinh tế Chi phí