Nghiên cứu định vị kinh tế cấp cao cho tỉnh Quảng Trị - Việt Nam.Dự thảo báo cáo,tháng 12/2021

Singapore Cooperation Enterprise thảo báo cáo, tháng 12 năm 2021 Nghiên cứu định vị kinh tế cấp cao cho tỉnh Quảng Trị - Việt Nam Dự thảo báo cáo, tháng 12 năm 2021 Tác giả: Ts Forrest Yap Mục lục Các từ viết tắt Danh sách bảng Danh sách Hình Chương 1: Tóm tắt 1.1 Cơ sở 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phương pháp tiếp cận áp dụng cho nghiên cứu 1.4 Các quan sát Nghiên cứu Chương 2: Giai đoạn tăng trưởng phát triển kinh tế tỉnh Quảng Trị 2.1 Tình hình kinh tế vĩ mơ tỉnh Quảng Trị 2.2 Tình hình hoạt động đầu tư tỉnh Quảng Trị 2.3 Hiệu hoạt động tài Nhà nước tỉnh Quảng Trị 2.4 Kết hoạt động ngành nông nghiệp tỉnh Quảng Trị 2.5 Kết hoạt động ngành thủy sản tỉnh Quảng Trị 2.6 Kết hoạt động sản xuất công nghiệp tỉnh Quảng Trị 2.7 Hiệu hoạt động thương mại du lịch tỉnh Quảng Trị Chương 3: Giai đoạn phát triển xã hội tỉnh Quảng Trị 3.1 Diễn biến nhân học tỉnh Quảng Trị 3.2 Sự phát triển mức sống tỉnh Quảng Trị 3.3 Hiệu hoạt động lĩnh vực y tế tỉnh Quảng Trị 3.4 Sự phát triển lực lượng lao động việc làm tỉnh Quảng Trị 3.5 Sự phát triển giáo dục đào tạo tỉnh Quảng Trị 3.6 Phát triển khoa học công nghệ tỉnh Quảng Trị Chương 4: Đánh giá hoạt động cụm kinh tế tỉnh Quảng Trị 4.1 Mơ hình lợi cạnh tranh Porter 4.2 Thẩm định nguyện vọng ưu tiên phát triển tỉnh Quảng Trị Chương 5: Lợi cạnh tranh tỉnh Quảng Trị liên quan đến lực cạnh tranh toàn cầu 5.1 Chỉ số lực cạnh tranh toàn cầu 4.0 WEF 5.2 Trụ khung GCI 4.0: thể chế 5.3 Trụ khung GCI 4.0: sở hạ tầng 5.4 Trụ khuôn khổ GCI 4.0: Ứng dụng CNTT-TT 5.5 Trụ khung GCI 4.0: ổn định kinh tế vĩ mô sức khỏe 5.6 Trụ khung GCI 4.0: kỹ 5.7 Trụ khung GCI 4.0: thị trường sản phẩm thị trường lao động 5.8 Trụ 10 khung GCI 4.0: hệ thống tài quy mơ thị trường 5.9 Trụ 11 12 khuôn khổ GCI 4.0: tính động doanh nghiệp khả đổi 5.10 Tóm tắt thuận lợi khó khăn cạnh tranh tỉnh Quảng Trị Chương 6: Các cụm cần phát triển cho tỉnh Quảng Trị 6.1 Cụm sản xuất thương mại 6.2 Cụm du lịch 6.3 Cụm lượng 6.4 Cụm hậu cần 6.5 Cụm giáo dục đào tạo 6.6 Đường lối phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Trị Chương 7: Đề xuất chiến lược kinh tế cấp cao cho tỉnh Quảng Trị 7.1 Khuyến nghị 1: Thực đo điểm chuẩn để thể lực cạnh tranh quốc tế tỉnh Quảng Trị 7.2 Khuyến nghị 2: Một cách tiếp cận có mục tiêu để thu hút đầu tư nhằm thúc đẩy tăng trưởng cụm sản xuất thương mại 7.3 Khuyến nghị 3: Tận dụng sân bay mở rộng cung cấp dịch vụ du lịch cho thị trường ngày đa dạng 7.4 Khuyến nghị 4: Phát triển tỉnh Quảng Trị trở thành trung tâm lượng vùng Duyên hải miền Trung 7.5 Khuyến nghị 5: Phát triển tỉnh Quảng Trị trở thành trung tâm hậu cần vùng Duyên hải miền Trung 7.6 Khuyến nghị 6: Phối hợp với bên liên quan để cải thiện phù hợp giáo dục đào tạo 7.7 Khuyến nghị 7: Quy hoạch tổng thể để đưa Quảng Trị trở thành tỉnh hấp dẫn để làm việc sinh sống vùng Duyên hải miền Trung 7.8 Khuyến nghị 8: Xây dựng khả chống chịu giải thách thức biến đổi khí hậu Chương 8: Lộ trình thực chiến lược cho tỉnh Quảng Trị 8.1 Lộ trình đề xuất cho khuyến nghị số 1: Tiến hành đo điểm chuẩn để thể lực cạnh tranh quốc tế tỉnh Quảng Trị 8.2 Lộ trình đề xuất cho khuyến nghị số 2: Cách tiếp cận mục tiêu để thu hút đầu tư nhằm thúc đẩy tăng trưởng cụm sản xuất thương mại 8.3 Lộ trình đề xuất cho khuyến nghị số 3: Tận dụng sân bay mở rộng cung cấp du lịch cho thị trường ngày đa dạng 8.4 Lộ trình đề xuất cho khuyến nghị số 4: Phát triển tỉnh Quảng Trị thành trung tâm lượng vùng Duyên hải miền Trung 8.5 Lộ trình đề xuất cho khuyến nghị số 5: Phát triển tỉnh Quảng Trị trở thành trung tâm hậu cần vùng Duyên hải miền Trung 8.6 Lộ trình đề xuất cho khuyến nghị số 6: Phối hợp với bên liên quan để cải thiện phù hợp giáo dục đào tạo 8.7 Lộ trình đề xuất cho khuyến nghị số 7: Quy hoạch tổng thể để đưa Quảng Trị trở thành tỉnh hấp dẫn để làm việc sinh sống vùng Duyên hải miền Trung 8.8 Lộ trình đề xuất cho khuyến nghị số 8: Xây dựng khả chống chịu giải thách thức biến đổi khí hậu Chương 9: Phương pháp tiếp cận cấu tồn Chính phủ cho Chiến lược định vị kinh tế cho tỉnh Quảng Trị 9.1 Phương pháp tiếp cận TBCP cho khuyến nghị số 1: Tiến hành đo điểm chuẩn để thể lực cạnh tranh quốc tế tỉnh Quảng Trị 9.2 Phương pháp tiếp cận TBCP cho khuyến nghị số 2: Phương pháp tiếp cận mục tiêu để thu hút đầu tư nhằm thúc đẩy tăng trưởng cụm sản xuất thương mại 9.3 Phương pháp tiếp cận TBCP cho khuyến nghị số 3: Tận dụng sân bay mở rộng cung cấp du lịch cho thị trường ngày đa dạng 9.4 Phương pháp tiếp cận TBCP cho khuyến nghị số 4: Phát triển tỉnh Quảng Trị thành trung tâm lượng vùng Duyên hải miền Trung 9.5 Phương pháp tiếp cận TBCP cho khuyến nghị số 5: Phát triển tỉnh Quảng Trị thành trung tâm hậu cần vùng Duyên hải miền Trung 9.6 Cách tiếp cận TBCP cho khuyến nghị số 6: Phối hợp với bên liên quan để cải thiện phù hợp giáo dục đào tạo 9.7 Phương pháp tiếp cận TBCP cho khuyến nghị số 7: Quy hoạch tổng thể để đưa Quảng Trị trở thành tỉnh hấp dẫn để làm việc sinh sống vùng Duyên hải miền Trung 9.8 Cách tiếp cận TBCP cho khuyến nghị số 8: Xây dựng khả chống chịu giải thách thức biến đổi khí hậu Chương 10: Ước tính dự báo bất động sản cho mục đích quy hoạch tổng thể tỉnh Quảng Trị 10.1 Các ước tính dự báo bất động sản cho khơng gian cơng nghiệp 10.2 Các ước tính dự báo bất động sản cho không gian thương mại - khu vực văn phịng 10.3 Các ước tính dự báo bất động sản cho không gian thương mại - lĩnh vực bán lẻ 10.4 Các ước tính dự báo bất động sản cho không gian khách sạn - khách sạn khu hộ dịch vụ 10.5 Các ước tính dự báo bất động sản cho khu vực dân cư Các từ viết tắt ASEAN TLTTHNTL TTTM GDTX&DT COVID-19 CPI KPQS DDTBKTS TTL CNHDHXK HLKTD-T FDI FTA GCI GDP TDS TVMKMR GRDP HA KBDSDN IATA CNTT&TT IIP LAN LED KTNHL CSKNVCL MTOE MW NGO DSH PLSCI R&D SCE M2 KHCNKT&TH USD VND DDKTTG TBCP d.v Hiệp hội quốc gia Đông Nam Á Tỷ lệ tăng trưởng hàng năm tích lũy Trung tâm thương mại Giáo dục thường xuyên đào tạo Bệnh vi-rút corona gây Chỉ số giá tiêu dùng Khu phi quân Đường dây thuê bao kỹ thuật số Tấn trọng lượng Cơng nghiệp hóa định hướng xuất Hành lang kinh tế Đông Tây Đầu tư trực tiếp nước Các hiệp định thương mại tự Chỉ số cạnh tranh toàn cầu Tổng sản phẩm quốc nội Tổng diện tích sàn Tiểu vùng Sơng Mekong Mở rộng Tổng sản phẩm quốc nội theo khu vực Hecta Kho báu Di sản Đà Nẵng Hiệp hội Vận tải Hàng không Quốc tế Công nghệ truyền thông thông tin Chỉ số sản xuất công nghiệp Mạng lưới khu vực địa phương Điốt phát quang Khí tự nhiên hố lỏng Chỉ số kết nối vận chuyển lót Triệu dầu tương đương Megawatt Các tổ chức phi phủ Diện tích sàn hiệu dụng Chỉ số kết nối vận chuyển Port Liner Nghiên cứu phát triển Singapore Cooperation Enterprise Mét vng Khoa học, cơng nghệ, kỹ thuật tốn học Đơ la Mĩ Việt Nam đồng WEF Tồn Chính phủ Đối với Danh sách bảng biểu TT Tiêu đề Sử dụng đất tỉnh Quảng Trị (tính đến ngày 31/12/2020) Các khu kinh tế, khu cơng nghiệp tỉnh Quảng Trị (tính đến ngày 31/07/2021) Số trường phổ thông tỉnh Quảng Trị Thành tích Việt Nam trụ cột - thể chế Thành tích Việt Nam trụ cột thứ hai - sở hạ tầng Thành tích Việt Nam trụ cột thứ ba - Ứng dụng CNTT-TT Thành tích Việt Nam trụ cột thứ tư - ổn định kinh tế vĩ mơ Thành tích Việt Nam trụ cột thứ năm - sức khỏe Hiệu suất Việt Nam trụ cột thứ sáu - kỹ 10 Thành tích Việt Nam trụ cột thứ bảy - thị trường sản phẩm 11 Thành tích Việt Nam trụ cột thứ tám - thị trường lao động 12 Hiệu hoạt động Việt Nam trụ cột thứ - Hệ thống tài 13 Thành tích Việt Nam trụ cột thứ mười - quy mơ thị trường 14 15 Thành tích Việt Nam trụ cột thứ mười - Năng động kinh doanh Thành tích Việt Nam trụ cột thứ mười hai - lực đổi 16 Tổng hợp số lực cạnh tranh toàn cầu tỉnh Quảng Trị 17 Những thuận lợi khó khăn cạnh tranh tỉnh Quảng Trị 18 Phân bố sử dụng đất tỉnh Quảng Trị đến năm 2030 19 Điểm tham quan hàng đầu Tỉnh Quảng Trị khách du lịch bình chọn 20 Kinh nghiệm du lịch tiềm để phát triển cho tỉnh Quảng Trị 21 Tình hình cung cấp lượng Việt Nam (2019, triệu dầu quy đổi MTOE) Tình hình nhu cầu lượng Việt Nam (2019, MTOE) 22 23 24 25 26 27 28 29 Trữ lượng lượng chứng minh Việt Nam (tính đến cuối năm 2020) Các số liên quan lực cạnh tranh toàn cầu tỉnh Quảng Trị Đề xuất cách tiếp cận cấu trúc TBCP để tiến hành đo điểm chuẩn nhằm thể lực cạnh tranh quốc tế tỉnh Quảng Trị Cách tiếp cận cấu trúc TBCP đề xuất để thu hút đầu tư nhằm thúc đẩy tăng trưởng cụm sản xuất thương mại Cách tiếp cận cấu trúc TBCP đề xuất để tận dụng sân bay mở rộng cung cấp du lịch tỉnh Quảng Trị Đề xuất cách tiếp cận cấu trúc TBCP để phát triển tỉnh Quảng Trị trở thành trung tâm lượng vùng Duyên hải miền Trung Đề xuất cách tiếp cận cấu trúc TBCP để phát triển tỉnh Quảng Trị trở thành trung tâm logistics vùng Duyên hải miền Trung 35 Cách tiếp cận cấu trúc TBCP đề xuất để cải thiện phù hợp giáo dục đào tạo tỉnh Quảng Trị Đề xuất cách tiếp cận cấu trúc TBCP để sử dụng quy hoạch tổng thể nhằm đưa Quảng Trị trở thành tỉnh hấp dẫn để làm việc sinh sống vùng Duyên hải miền Trung Cách tiếp cận cấu trúc TBCP đề xuất nhằm xây dựng khả chống chịu giải thách thức biến đổi khí hậu cho tỉnh Quảng Trị Tăng trưởng GRDP dự báo cho kịch “Kế hoạch tăng trưởng tốt” đến năm 2030 cho tỉnh Quảng Trị Diện tích đất cơng nghiệp dự án hoạt động, xây dựng, làm thủ tục đầu tư tỉnh Quảng Trị Đất công nghiệp khu công nghiệp, khu kinh tế tỉnh Quảng Trị 36 Khu công nghiệp bị chiếm dụng so với diện tích trống tỉnh Quảng Trị 37 43 Ước tính dự báo nhu cầu không gian công nghiệp đến năm 2030 2050 cho tỉnh Quảng Trị So sánh diện tích văn phịng Hạng A Hạng B cho thị trường văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội Đà Nẵng đến Tỉnh Quảng Trị Đánh giá dự kiến không gian thương mại cho khu vực văn phòng đến năm 2030 2050 cho tỉnh Quảng Trị So sánh mặt bán lẻ cho thị trường bán lẻ từ Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội Đà Nẵng đến Tỉnh Quảng Trị Đánh giá dự kiến không gian thương mại cho lĩnh vực bán lẻ đến năm 2030 2050 cho tỉnh Quảng Trị Số phòng ước tính dự kiến cho khách sạn sao, hộ dịch vụ đến năm 2030 2050 cho tỉnh Quảng Trị Dân số sử dụng đất tỉnh Quảng Trị 44 Dự báo dân số đến năm 2050 cho tỉnh Quảng Trị 45 Đánh giá dự kiến sử dụng đất đô thị đến năm 2030 2050 cho tỉnh Quảng Trị (ha) Ước tính dự báo nhu cầu khơng gian bất động sản đến năm 2030 2050 cho tỉnh Quảng Trị 30 31 32 33 34 38 39 40 41 42 46 Danh sách ảnh TT Tiêu đề Bản đồ trị hành Tỉnh Quảng Trị Phân bố dân cư khu vực thành thị tỉnh Quảng Trị Địa hình tỉnh Quảng Trị Khuôn khổ cho Nghiên cứu Định vị Kinh tế Khung phát triển cụm cho tỉnh Quảng Trị Phân tích giai đoạn tăng trưởng phát triển kinh tế tỉnh Quảng Trị Tăng trưởng GRDP/GDP (%) Cơ cấu GRDP/GDP theo giá thực tế Tăng trưởng theo ngành cấu GRDP/GDP (%, giá hành) 10 So sánh phát triển cấu GRDP/GDP (%) 11 GRDP/GDP bình quân đầu người (triệu đồng) 12 Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) 13 Giá trị đầu tư (tỷ đồng) 14 Đầu tư tính theo % GDP/GRDP 15 Đầu tư trực tiếp nước (FDI, tỷ đồng) 16 Đầu tư trực tiếp nước tính theo % GDP/GRDP 17 Vốn thực (triệu USD) 18 Thu chi ngân sách (tỷ đồng) 19 Cân đối ngân sách 20 Ngũ cốc (năng suất, diện tích trồng sản lượng) 21 Lúa (năng suất, diện tích trồng sản lượng) 22 Sản xuất thủy sản 23 Chỉ số sản xuất công nghiệp 24 Chỉ số sản xuất công nghiệp theo hoạt động khác 25 Doanh thu bán lẻ theo loại hình hoạt động kinh tế (tỷ đồng) 26 27 Quảng Trị tỷ trọng doanh thu bán lẻ tồn quốc theo loại hình hoạt động kinh tế (%) Gia tăng dân số mức độ đô thị hóa 28 Tỷ suất gia tăng tự nhiên dân số, tỷ suất sinh thô tỷ suất chết thô (%) 29 Tỷ suất di cư (%) 30 Thu nhập chi tiêu bình quân hàng tháng đầu người ('000 VNĐ) 31 Tỷ lệ nghèo đa chiều (%) 32 Tỷ lệ suy dinh dưỡng trẻ em tuổi (%) 33 Dân số đô thị cấp nước hệ thống cấp nước tập trung (%) 34 Hộ sử dụng điện (%) 35 Hộ sử dụng nước hợp vệ sinh nhà vệ sinh (%) 36 Tuổi thọ trung bình (năm) 37 Tỷ suất chết trẻ sơ sinh tỷ suất chết trẻ em tuổi (trên 1.000 trẻ sống) 38 Số giường bệnh nhân bác sĩ 10.000 dân 39 Tỷ lệ trẻ em tuổi tiêm chủng đầy đủ (%) 40 Lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên cư trú Việt Nam (‘000) 41 Lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên cư trú Quảng Trị 42 Tỷ lệ thất nghiệp lực lượng lao động (%) 43 Tỷ lệ thiếu việc làm lực lượng lao động (%) 44 Tỷ lệ biết đọc biết viết (%) 45 Tỷ lệ học sinh-giáo viên 46 Tỷ lệ nhập học độ tuổi tỉnh Quảng Trị (%) 47 Cơng nhân có việc làm đào tạo hàng năm (%) 48 Quảng Trị chi nghiên cứu khoa học phát triển công nghệ 49 Chi cho nghiên cứu khoa học phát triển công nghệ Việt Nam 50 Mơ hình lợi cạnh tranh Porter 51 Các yếu tố định lợi cạnh tranh Khu kinh tế Đông Nam Quảng Trị 52 Các yếu tố định lợi cạnh tranh ngành logistics tỉnh Quảng Trị 53 Các phát triển ưu tiên liên quan đến lĩnh vực logistics cho tỉnh Quảng Trị 54 Hiệu hoạt động ngành du lịch tỉnh Quảng Trị 55 Hiệu hoạt động lượng khách nội địa Tỉnh Quảng Trị 56 Các yếu tố định lợi cạnh tranh ngành du lịch tỉnh Quảng Trị 57 Ấn tượng nghệ thuật nhà máy điện Hải Lăng LNG 58 Các yếu tố định lợi cạnh tranh ngành lượng tỉnh Quảng Trị 59 Các yếu tố định lợi cạnh tranh ngành giáo dục đào tạo tỉnh Quảng Trị Đánh giá lợi cạnh tranh quốc gia tỉnh Quảng Trị 60 62 Mối quan hệ Trụ cột GCI 4.0 yếu tố định lợi cạnh tranh Hiệu lực cạnh tranh cho Việt Nam theo phiên GCI 4.0 2019 63 Kết nối sân bay cho sân bay quốc tế Đà Nẵng 64 Kết nối vận chuyển hàng lót cho cảng lớn Việt Nam 65 Hành lang kinh tế Đơng Tây hình dung (HLKT Đ-T) 66 Bản đồ nguy lũ lụt (HLKT Đ-T) Tỉnh Quảng Trị 67 Xác định cụm phát triển cho tỉnh Quảng Trị 61 68 Khung phát triển cụm cho tỉnh Quảng Trị 69 Đóng góp vào tăng trưởng GDP theo ngành Việt Nam (%) 70 71 Tỷ lệ thương mại GDP (%) hiệp định thương mại mà Việt Nam ký kết Các hiệp định thương mại liên quan đến Việt Nam 72 Di dời sản xuất từ Trung Quốc 73 Mở rộng sản xuất xung quanh khu vực Thành phố Hồ Chí Minh 74 Ảnh hưởng đến kinh tế chi tiêu khách du lịch 75 76 Chi tiêu khách du lịch nước so với nước ngày năm 2019 (‘000 VND) Các mỏ dầu khí Đơng Nam Á 77 Bản đồ phân bố mỏ dầu khí 78 Sơ đồ chuỗi trung tâm cung ứng LNG 79 Dự báo nhu cầu cung cấp khí đốt cho Việt Nam đến năm 2035 80 Cơ sở hạ tầng giao thông tỉnh Quảng Trị 81 Vị trí tỉnh Quảng Trị hành lang kinh tế Đông Tây 82 Đề xuất cảng Mỹ Thủy tỉnh Quảng Trị 83 Sân bay đề xuất phát triển tỉnh Quảng Trị 84 Kết nối giao thơng tỉnh Quảng Trị, Quảng Bình Thừa Thiên Huế 85 Định vị chiến lược cho cụm logistics tỉnh Quảng Trị 86 Các yếu tố định cụm giáo dục 87 Các yếu tố định nhóm đào tạo 88 Giáo dục đào tạo bối cảnh hậu đại dịch 89 Kế hoạch tổng thể Giáo dục Đào tạo Thường xuyên Singapore 90 Tiếp tục đổi giáo dục-đào tạo 91 Phương hướng phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Trị 92 93 Những yếu tố quan trọng thúc đẩy tăng trưởng phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Trị Đề xuất chiến lược kinh tế cấp cao cho tỉnh Quảng Trị 94 Khuôn khổ trách nhiệm pháp lý Singapore 95 Quy hoạch tổng thể cho khu công nghiệp Jurong Singapore 96 Đề xuất lộ trình thực chiến lược cho tỉnh Quảng Trị 97 98 Đề xuất cách tiếp cận cấu trúc TBCP cho chiến lược định vị kinh tế cho tỉnh Quảng Trị Tổ chức quyền tỉnh Quảng Trị 99 Ví dụ tịa nhà văn phịng hạng A Hải Châu, Đà Nẵng 100 Ví dụ tòa nhà văn phòng hạng B Hải Châu, Đà Nẵng 10 2021 3,283.7 19.70 15.76 2030 3,457.3 20.74 16.59 2050 3,682.0 22.09 17.67 Nguồn: Tác giả, sử dụng thông tin từ tỉnh Quảng Trị * Các số liệu in nghiêng cho biết ước tính ** Ước tính khoảng 80% GFA 410 Với tổng diện tích đất cơng nghiệp có tỉnh Quảng Trị 6.741 ha, Nghiên cứu giả định phần đất lại 3.457,3 20,74 triệu m2 không gian công nghiệp hấp thụ hoàn toàn vào khoảng năm 2030 GFA 20,74 triệu m2 tương ứng với với NLA 16,59 triệu m2 Việc hấp thụ không gian công nghiệp cho Khu kinh tế Đơng Nam Quảng Trị đóng vai trị quan trọng việc đạt dự báo Do đó, vị trí chiến lược khu cơng nghiệp, khu kinh tế có khả kết nối tốt với thị trường nước quốc tế yếu tố quan trọng nhu cầu không gian công nghiệp 411 Trong giai đoạn từ năm 2030 đến năm 2050, Nghiên cứu giả định có khu kinh tế khác phát triển tương đương với quy mô Khu kinh tế Đông Nam Quảng Trị Điều mang lại 3.682 đất cơng nghiệp 22,09 triệu m2 diện tích cơng nghiệp cho GFA Về NLA, diện tích tương ứng 17,67 triệu m2 10.2 Các ước tính dự báo bất động sản cho không gian thương mại - khu vực văn phịng 412 Diện tích văn phịng thương mại có nhiều mục đích sử dụng xếp vào hàng đa thị trường bất động sản Trước đại dịch COVID-19, có nhiều lập luận ủng hộ phản đối việc có văn phịng thực Đại dịch COVID-19 mang lại lợi ích thực làm việc nhà từ địa điểm từ xa Tuy nhiên, thị trường nhận tầm quan trọng diện thực tế, cho phép tương tác mặt đối mặt, nơi mối quan hệ kinh doanh xây dựng củng cố thông qua nhu cầu hợp tác giao tiếp Hơn nữa, giải pháp làm việc từ xa làm việc nhà đại dịch buộc phải gây vấn đề liên quan đến cô đơn, tập trung nhà, động lực, độ tin cậy wifi, chi phí điện, khơng thể rút phích cắm khỏi nơi làm việc số mối quan tâm khác Bằng chứng từ thị trường văn phịng cho thấy có số tác động tiêu cực đến hoạt động cho thuê tài sản tác động nhẹ dự kiến Nhìn chung, nhu cầu diện tích văn phịng thương mại dự kiến ổn định theo diễn biến chung kinh tế 413 Khơng gian văn phịng phân loại theo cấp độ khác Ở hạng mục cao tòa nhà hạng A có đặc điểm có địa tiếng, quản lý chuyên nghiệp, sảnh rộng rãi có người lái, trần nhà cao Những tòa nhà trang bị trung tâm thể dục, quán cà phê, không gian hội nghị tiện nghi khác Loại thứ hai tòa nhà Hạng B nằm vị trí mong muốn chưa cải tạo để theo kịp thời đại Chúng khó tìm thấy sàn lát đá cẩm thạch, kính, đèn LED loại hồn thiện cao cấp khác khu vực chung tòa 202 nhà văn phòng hạng B Ở loại thứ ba tòa nhà Hạng C cũ đáng kể, thường bảo trì nằm nơi thiếu tiện nghi Khơng gian văn phịng hạng C thường chủ đầu tư nhắm đến để tái phát triển sử dụng công ty nhỏ Có thể cải tạo, đại hóa tịa nhà hạng C thành văn phòng hạng B Để chuyển văn phịng hạng C thành tịa nhà hạng A, yêu cầu phá bỏ tòa nhà tái phát triển từ đầu Bảng 38: So sánh diện tích văn phịng Hạng A Hạng B cho thị trường văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội Đà Nẵng đến Tỉnh Quảng Trị 2021 Grade A (NLA, m2) Hạng B (NLA, m2) Tổng NLA (m2) Hồ Chí Minh 475,000 958,000 1,433,000 Hà Nội 528,000 997,000 1,525,000 21,842 72,894 94,736 x x 21,495 Đà Nẵng Quảng Trị * Nguồn: Tác giả, sử dụng thông tin từ Colliers193 CBRE194 * Ước tính khoảng 1,5% tổng nguồn cung văn phịng Thành phố Hồ Chí Minh 414 Với mục đích ước tính dự báo nguồn cung văn phịng thương mại, Nghiên cứu tập trung vào phân khúc Hạng A Hạng B Những không gian phù hợp với tầm nhìn phát triển tăng trưởng kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Trị, nhằm thu hút tạo dịch vụ có giá trị gia tăng cao hoạt động nghiên cứu đổi Với việc tham khảo Bảng 38, ước tính diện tích văn phịng Hạng A Hạng B cho Tỉnh Quảng Trị dựa số liệu có sẵn ba thị trường văn phòng lớn Việt Nam Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội Đà Nẵng Dựa thông tin từ CBRE, Tp.HCM Hà Nội có nguồn cung văn phịng 1,4 triệu m2 1,5 triệu m2 thị trường Để so sánh, liệu từ Colliers cho thấy nguồn cung văn phòng Đà Nẵng nhỏ đáng kể với 94.736 m2, tương đương 6,6% nguồn cung văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh Nguồn cung văn phịng Tỉnh Quảng Trị có khả cịn so với Đà Nẵng Do đó, nghiên cứu ước tính nguồn cung văn phòng Tỉnh Quảng Trị chiếm 1,5% nguồn cung văn phịng Thành phố Hồ Chí Minh hay 21.495 m2 415 Trong tương lai, nghiên cứu kỳ vọng tỉnh Quảng Trị hoàn thành thêm nhiều cao ốc văn phòng hạng A hạng B, đặc biệt vị trí đắc địa trung tâm thị lớn Sử dụng khu vực văn phịng Đà Nẵng làm tài liệu tham khảo, tòa nhà văn phòng hạng A giống với Dự án Khu phức hợp Bạch Đằng, nơi có khách sạn tịa tháp văn phịng (xem Hình 99) Tịa tháp văn phịng có tên Heritage Treasure Đà Nẵng (HTD) vận hành Savills Việt Nam (xem tòa nhà bên tay phải hình) Tịa 193 Colliers (năm 2021) Báo cáo tri thức hàng quý quý năm 2021 Việt Nam Có tại: https://www.colliers.com/download-research?itemId=92497850-e9a7-498d-8998-5338b98c5260 (truy cập ngày 10 tháng 11 năm 2021)) 194 CBRE (năm 2021) Diễn đàn thị trường CBRE Việt Nam 2021 Có tại: https://issuu.com/cbreseamarcomms/docs/cbre_vietnam_market_forum_2021 (truy cập ngày 10 tháng 11 năm 2021) 203 tháp văn phòng gồm 25 tầng, cung cấp diện tích văn phịng hạng A chiếm từ tầng đến tầng với diện tích sàn trung bình 700m2 Chỉ hồn thành năm 2018, HTD có NLA 15.623 m2 HTD tọa lạc vị trí đắc địa trung tâm TP Đà Nẵng Hình 99: Ví dụ tịa nhà văn phòng hạng A Hải Châu, Đà Nẵng Hilton Bạch Đằng Khơng gian văn phịng hạng A 25 tầng 15.623 m2 NLA Năm 2018 hoàn thành Hải Châu, Đà Nẵng Nguồn: Tác giả, sử dụng thơng tin từ Savills195 Hình 100: Ví dụ tịa nhà văn phịng hạng B Hải Châu, Đà Nẵng 195 Savills (năm 2021) Bạch Đằng Complex Đà Nẵng Có tại: https://www.savills.com.vn/commercialleasing/danang-bach-dang-complex-danang.aspx (truy cập ngày tháng 12 năm 2021) 204 Tòa nhà PVFC Diện tích văn phịng hạng B 15 tầng 11.162 m2 NLA Năm 2010 hoàn thành Hải Châu, Đà Nẵng Nguồn: Tác giả, sử dụng thông tin từ Colliers196 416 Lấy Đà Nẵng làm tài liệu tham khảo, ví dụ tịa nhà văn phòng hạng B thành phố thể Hình 100 Tịa nhà PVFC 15 tầng hồn thành vào năm 2010 Nó nằm cách trung tâm Thành phố Đà Nẵng khoảng 3,5 km Tòa nhà cung cấp khơng gian văn phịng tổng cộng 11.162 NLA kèm với ba thang máy chở khách Hai số nhằm cung cấp ý tưởng loại hình cao ốc văn phịng mà tỉnh Quảng Trị phát triển năm tới Bảng 39: Dự kiến ước tính khơng gian thương mại cho khu vực văn phòng đến năm 2030 2050 cho tỉnh Quảng Trị * NLA (m2)* GFA (m2) 2021 21,495 26,869 2030 87,056 108,820 2050 227,682 284,603 Nguồn: Tác giả, sử dụng thông tin từ báo cáo tư vấn bất động sản khác * Ước tính khoảng 80% GFA 417 Bối cảnh văn phòng sau đại dịch chứng kiến gia tăng nhu cầu không gian văn phòng cho hoạt động đổi văn phịng chia sẻ khơng gian làm việc chung, bao gồm văn phòng Regus (nay IWG)197 điều hành Theo Bảng 39, tỉnh Quảng Trị có khoảng 21.495 m2 diện tích văn phịng cho thuê NLA Đến năm 2030, nghiên cứu ước tính dự kiến hồn thành hai tịa nhà văn phịng hạng A năm tòa nhà văn phòng hạng B, làm tăng nguồn cung văn phòng thêm 87.056 m2 196 Colliers (năm 2021) Báo cáo tri thức hàng quý Việt Nam quý năm 2021 Có tại: https://www.colliers.com/vi-vn/research/2021-q2-vietnam-quarterly-knowledge-report (truy cập ngày 10 tháng 11 năm 2021) 197 Regus (năm 2021) Các cách làm việc Có tại: https://www.regus.com/en-us (truy cập ngày tháng 12 năm 2021) 205 theo NLA 108.820 m2 theo GFA Nguồn cung văn phòng dự kiến tăng phải nhìn nhận bối cảnh thị trường động Đà Nẵng, nơi đầu mối quan trọng hoạt động thương mại khu vực Duyên hải miền Trung Do đó, nghiên cứu dự báo tổng nguồn cung văn phòng Tỉnh Quảng Trị xấp xỉ tổng nguồn cung văn phòng Hạng A Hạng B Đà Nẵng vào năm 2021 418 Đến năm 2050, nghiên cứu ước tính dự kiến hồn thành thêm sáu tịa nhà văn phịng Hạng A 12 tòa nhà văn phòng Hạng B Nguồn cung văn phòng cho tỉnh Quảng Trị tăng 227.682 m2 theo NLA 284.603 m2 theo GFA Số lượng gia tăng diện tích văn phịng tỉnh tương đương với tổng diện tích 200% so với Đà Nẵng giai đoạn 2021 Tuy nhiên, nghiên cứu cho thấy động lực thị trường văn phòng bất ổn Do đó, ước tính dự báo nguồn cung văn phòng đến năm 2050 cho tỉnh Quảng Trị cần xem xét kỹ thời gian tới điều chỉnh cho phù hợp tùy thuộc vào điều kiện kinh tế xã hội 10.3 Các ước tính dự báo bất động sản cho khơng gian thương mại - lĩnh vực bán lẻ 419 Ảnh hưởng đại dịch COVID-19 lĩnh vực bán lẻ tồi tệ nhiều so với thị trường văn phòng Việc hạn chế di chuyển tụ tập người dân ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh bất động sản bán lẻ Giá thuê thành phố lớn Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội giảm hai số công suất thuê không tăng Mặc dù vậy, lĩnh vực bất động sản bán lẻ kỳ vọng vượt qua tác động xấu đại dịch trông đợi hoạt động tốt lượng khách nước lượng khách du lịch phục hồi vào năm 2022 420 Không gian bất động sản bán lẻ phân biệt không gian cung cấp thông qua khối đế bán lẻ, cửa hàng bách hóa trung tâm vận chuyển Trong số này, mặt bán lẻ trung tâm mua sắm cung cấp chiếm tỷ trọng lớn Ví dụ, Đà Nẵng, tổng diện tích bán lẻ trung tâm mua sắm 94.280m2 theo NLA với 12.451m2 khối đế bán lẻ 8.000m2 cửa hàng bách hóa198 Ba hạng mục mặt bán lẻ tổng hợp lên đến 114.731 mét vng cho thành phố trình bày Bảng 40 Trong ba thành phố Việt Nam, thị trường lớn mặt bán lẻ Thành phố Hồ Chí Minh với NLA 1,1 triệu mét vuông GFA 1,3 triệu mét vuông Trong đó, tổng nguồn cung bán lẻ Đà Nẵng chiếm 10,7% nguồn cung Thành phố Hồ Chí Minh Do đó, Nghiên cứu ước tính tổng nguồn cung mặt bán lẻ Tỉnh Quảng Trị mức 1,5% nguồn cung Thành phố Hồ Chí Minh, mang lại NLA 16.022 m2 cho tỉnh Con số bao gồm 4.000m2 Chợ Đông Hà Về GFA, tổng diện tích bán lẻ ước tính 20.027 m2 Bảng 40: So sánh mặt bán lẻ cho thị trường bán lẻ từ Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội Đà Nẵng đến Tỉnh Quảng Trị 198 Colliers (năm 2021) Báo cáo tri thức hàng quý Việt Nam quý năm 2021 Có tại: https://www.colliers.com/vi-vn/research/2021-q2-vietnam-quarterly-knowledge-report (truy cập ngày 10 tháng 11 năm 2021) 206 2021 NLA (m2)* GFA (m2) Hồ Chí Minh 1,068,128 1,335,160 Hà Nội 1,004,481 1,255,601 114,731 143,414 16,022 20,027 Đà Nẵng Quảng Trị ** Nguồn: Tác giả, sử dụng thông tin từ Colliers199 * Ước tính khoảng 80% GFA ** Ước tính khoảng 1,5% tổng nguồn cung mặt bán lẻ Thành phố Hồ Chí Minh Hình 101: Ví dụ trung tâm mua sắm độc lập Hải Châu, Đà Nẵng Lotte Mart Đà Nẵng 19.200 m2 NLA Năm 2016 hoàn thành Hải Châu, Đà Nẵng Nguồn: Tác giả, sử dụng thơng tin từ Colliers200 421 Việc ước tính dự báo mặt bán lẻ cho tỉnh Quảng Trị tập trung vào phân khúc trung tâm mua sắm hầu hết cơng trình hồn thiện mười năm gần thuộc lĩnh vực Tỉnh có khả tìm thấy kết hợp trung tâm mua sắm độc lập phát triển tích hợp bán lẻ kiêm khách sạn Ví dụ trung tâm mua sắm độc lập Hải Châu, Đà Nẵng thể Hình 101 Lotte Mart Đà Nẵng hoàn thành vào năm 2016 có diện tích NLA 19.200 m2 Ví dụ phát triển tích hợp bán lẻ kiêm khách sạn thể Hình 102 cho VVmall Đà Nẵng JW Marriott Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng Quá trình phát triển hồn 199 Colliers (năm 2021) Báo cáo tri thức hàng quý Việt Nam quý năm 2021 Có tại: https://www.colliers.com/vi-vn/research/2021-q2-vietnam-quarterly-knowledge-report (truy cập ngày 10 tháng 11 năm 2021) 200 Colliers (năm 2021) Báo cáo tri thức hàng quý quý năm 2021 Việt Nam Có tại: https://www.colliers.com/download-research?itemId=92497850-e9a7-498d-8998-5338b98c5260 (truy cập ngày 10 tháng 11 năm 2021) 207 thành vào năm 2019 với NLA 35.000 m2 Có khả dự án bán lẻ tương lai ngày áp dụng hình thức bán lẻ tích hợp này, kết hợp yếu tố khách sạn bán lẻ Những dự án chí bao gồm phịng hội nghị triển lãm để mang lại trải nghiệm tất thuận tiện cho du khách ngồi nước đến với tỉnh Quảng Trị Hình 102: Ví dụ phát triển tổng hợp bán lẻ kiêm khách sạn Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng VVmall Đà Nẵng (bởi JW Marriott) 35,000 m2 NLA Hoàn thành năm 2019 Ngũ Hành Sơn, Đà nẵng Nguồn: Tác giả, sử dụng thông tin từ Colliers201 Bảng 41: Dự kiến dự kiến không gian thương mại cho lĩnh vực bán lẻ đến năm 2030 2050 cho tỉnh Quảng Trị * NLA (m2)* GFA (triệu m2) 2021 16,022 20,027 2030 108,400 135,500 2050 271,000 338,750 Nguồn: Tác giả, sử dụng thông tin từ báo cáo tư vấn bất động sản khác * Ước tính khoảng 80% GFA 422 Nghiên cứu ước tính bối cảnh bán lẻ tương lai tỉnh Quảng Trị bao gồm trung tâm mua sắm độc lập không gian bán lẻ tích hợp với yếu tố khách sạn Do đó, dự báo nguồn cung mặt bán lẻ đến năm 2030 giả định hoàn thành hai loại hình trung tâm mua sắm độc lập Lotte Mart hai loại hình VVmall thuộc loại hình bán lẻ tích hợp Điều mang lại 108.400 mét vuông theo NLA 135.500 mét vuông theo GFA (xem Bảng 41) Cũng ước tính dự báo 201 Colliers (năm 2021) Báo cáo tri thức hàng quý quý năm 2021 Việt Nam Có tại: https://www.colliers.com/download-research?itemId=92497850-e9a7-498d-8998-5338b98c5260 (truy cập ngày 10 tháng 11 năm 2021) 208 đưa lĩnh vực văn phòng thương mại, nguồn cung mặt bán lẻ dự kiến tăng cho tỉnh Quảng Trị xấp xỉ với nguồn cung mặt bán lẻ Đà Nẵng Đến năm 2050, tỉnh Quảng Trị giả định hoàn thành thêm loại hình trung tâm mua sắm độc lập Lotte Mart loại hình VVmall dự án bán lẻ tích hợp, nâng tổng nguồn cung mặt bán lẻ thêm 271.000m2 tính theo NLA 338.750m2 GFA Điều tăng gấp lần nguồn cung mặt bán lẻ từ ước tính 124.422 m2 vào năm 2030 lên 395.422 m2 vào năm 2050 theo NLA 10.4 Các ước tính dự báo bất động sản cho không gian khách sạn - khách sạn khu hộ dịch vụ 423 Một thành phần quan trọng hoạt động cung cấp du lịch tỉnh Quảng Trị sẵn có chỗ cho kỳ nghỉ qua đêm tỉnh Đặc biệt cung cấp dịch vụ lưu trú cao cấp theo hình thức khách sạn Theo Five Star Alliance, khách sạn năm định nghĩa cung cấp loạt tiện nghi mang đến cho khách hàng thoải mái, trang trí sang trọng mức độ cao nhất202 Đội ngũ nhân viên phục vụ đào tạo chuyên sâu với chủ động quan tâm chăm sóc khách hàng tính cần thiết Chúng ta tìm thấy sở vật chất khách sạn năm bao gồm trung tâm dịch vụ doanh nhân, phòng tập thể dục nhà, hồ bơi chí spa Tóm lại, dịch vụ mà khách sạn năm cung cấp bao gồm: • • • • • • • • • • • • Nhân viên trợ giúp đặc biệt độc lập làm việc 16 ngày Tỷ lệ nhân viên phòng lý tưởng 2,5 Lễ tân 24 giờ, quản gia, dịch vụ phòng, người gác cửa, dịch vụ đỗ xe cho khách Đưa đón gửi xe tận nhà (Các) nhà hàng ăn ngon, sảnh khách / quầy bar độc lập Chỗ để hành lý nơi khách khơng nhìn thấy túi xách Nhân viên nói nhiều thứ tiếng giao tiếp dễ dàng Dịch vụ dọn phòng hàng ngày cung cấp theo yêu cầu Chỉnh trang giường buổi tối hàng đêm Giặt, giặt hấp, ủi đánh giày Thang máy dành cho khách tách biệt với thang máy dành cho nhân viên Các lựa chọn chăm sóc trẻ em 424 Đối với khách sạn sao, số lượng sở vật chất so với khách sạn chất lượng cao Những khách sạn thường nằm gần trung tâm thành phố trang bị khu vực lễ tân độc lập, (các) khu vực ăn uống, phòng tập thể dục nhà, hồ bơi, dịch vụ phòng 24 khả tiếp cận 24 cho nhiệm vụ tính khác Tất phịng ngủ khách sạn có phịng tắm riêng Các khách sạn thường nằm gần sân bay, khu kinh doanh, đường cao tốc khu mua sắm Để so sánh, khách sạn ba cung cấp tiện nghi mức trung bình nhằm mục đích cung cấp cho khách kỳ nghỉ ngắn hạn, hiệu thoải mái 202 Liên minh Năm Sao (2021) Khách sạn gì? Có tại: https://www.fivestaralliance.com/article/what-5-starhotel (truy cập ngày 12 tháng 12 năm 2021) 209 Hình 103 cung cấp so sánh khách sạn Nghiên cứu tập trung vào phân khúc khách sạn thị trường có khả tạo động lực lớn nhằm tăng hệ số chi tiêu du lịch cho tỉnh Quảng Trị Hơn nữa, sẵn có sở nằm với thành phố sân bay bổ sung trung tâm hội nghị kinh doanh thúc đẩy thu hút tỉnh Quảng Trị điểm đến bán lẻ Hình 103: So sánh khách sạn Khách sạn thoải mái khách Khách sạn khách sạn sang sạn trọng Cung cấp nhiều loại phòng Cung cấp nhiều loại phịng phịng Thượng hạng Có thể khơng bao gồm dịch vụ phịng Có dịch vụ phịng 24/24 24/24 Có nhà hang, sở vật chất phịng Có quầy rượu, nhiều bể bơi, dịch vụ tập thể dục, sảnh khách sạn rộng trơng trẻ, phịng chờ, spa, phịng tập phịng hội nghị thể hình, phịng tập thể dục, dịch vụ trợ giúp đặc biệt, sở vật chất phục vụ công việc, nhiều nhà hàng bãi đậu xe Nguồn: pediaa.com203 425 Theo công ty tư vấn bất động sản Savills, có khoảng 15.000 phịng trống sở kinh doanh Thành phố Hồ Chí Minh vào năm 2021204 Báo cáo ước tính khách sạn Hà Nội cung cấp khoảng 10.000 phòng Đối với Đà Nẵng, công ty tư vấn bất động sản CBRE ước tính có khoảng 17.500 phịng cung cấp khách sạn sao205 Do đó, khơng giống tình hình quan sát văn phòng thương mại thị trường bán lẻ, Đà Nẵng có nhiều phịng cung cấp khách sạn so với Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội Tại tỉnh Quảng Trị, nghiên cứu ghi nhận hai khách sạn cung cấp tổng cộng 273 phịng Đó khách sạn Sài Gịn Đơng Hà (98 phịng) khách sạn Mường Thanh Grand Quảng Trị (175 phòng) Cả hai khách sạn nằm thành phố Đông Hà Báo cáo ghi nhận khơng có khách sạn địa bàn tỉnh Điều đặt tỷ lệ phịng 1,8% số phịng có sẵn Thành phố Hồ Chí Minh 203 Pediaa.com (năm 2021) Sự khác biệt khách sạn Có tại: https://pediaa.com/differencebetween-3-star-and-4-star-hotel/ (truy cập ngày 12 tháng 12 năm 2021) 204 BritCham Việt Nam (2021) Báo cáo Thị trường Savills Việt Nam Q1.2021 Có tại: https://britchamvn.com/news/savills-vietnam-market-report-q1-2021/ (truy cập ngày 12 tháng 12 năm 2021) 205 CBRE (2019) Toàn cảnh thị trường Đà Nẵng tháng đầu năm 2019 Có tại: https://www.cbre.fr/vi/researchand-reports/Da-Nang-City-MarketView-English 1H2019 (truy cập ngày 12 tháng 12 năm 2021) 210 Hình 104: Ví dụ khách sạn Hải Châu, Đà Nẵng Hilton Đà Nẵng Khách Sạn năm 29 tầng 223 phòng Năm 2018 hoàn thành Hải Châu, Đà Nẵng Nguồn: Tác giả, sử dụng thơng tin từ Savills206 426 Hình 104 cho thấy ví dụ khách sạn năm Đà Nẵng (xem tòa nhà bên phải) Được đặt tên Hilton Đà Nẵng, tòa tháp khách sạn có 223 phịng với 29 tầng Bất động sản Hilton Worldwide điều hành tọa lạc Hải Châu Đà Nẵng vừa hoàn thành vào năm 2018 Được phát triển phần Dự án Khu phức hợp Bạch Đằng, dự án hình ảnh thu nhỏ xu hướng tích hợp yếu tố khách sạn, văn phòng bán lẻ vào phát triển Ví dụ khách sạn thể Hình 105 Fivitel Đà Nẵng có 26 tầng 157 phịng Tài sản hồn thành vào năm 2017 Những phát triển kết hợp thành phần bán lẻ Hình 105: Ví dụ khách sạn Sơn Trà, Đà Nẵng Fivitel Đà Nẵng Khách sạn 26 tầng 157 phịng Năm 2017 hồn thành Sơn Trà, Đà Nẵng 206 FQM Corporation (2021) Hilton Đà Nẵng Có tại: https://fqm.com.vn/project/hilton-da-nang-67.html (truy cập ngày 12 tháng 12 năm 2021) 211 Nguồn: Tác giả, sử dụng thông tin từ Hotels.com207 * Ước tính theo GFA khoảng 200m2 / phịng ** Ước tính khoảng 80% GFA 427 Chuyển sang phân khúc hộ dịch vụ, TP.HCM ước tính có 6.300 hộ dịch vụ vào năm 2021208 Báo cáo Savills ước tính Hà Nội có 5.400 hộ dịch vụ Tại Đà Nẵng, công ty tư vấn bất động sản Colliers ước tính lượng hộ dịch vụ lên tới 5.000 căn209 Dựa số liệu này, tỷ lệ hộ dịch vụ cho thuê phòng khách sạn dao động từ 0,29 (tức Đà Nẵng) đến 0,53 (tức Hà Nội) Nghiên cứu ước tính lượng hộ dịch vụ có sẵn tỉnh Quảng Trị 1,5% so với số lượng cung cấp cho Thành phố Hồ Chí Minh, gần với tỷ lệ 1,8% trường hợp phòng khách sạn Tỷ lệ 1,5% tương đương với văn phòng thương mại mặt bán lẻ giả định tỉnh Quảng Trị so với tỷ lệ có sẵn Thành phố Hồ Chí Minh Theo tỷ lệ này, số lượng hộ dịch vụ cho thuê tỉnh Quảng Trị ước tính 95 vào năm 2021 428 Sử dụng ví dụ số phịng khách sạn hình trên, Đề tài nghiên cứu dự kiến tỉnh Quảng Trị bổ sung thêm 1.520 phịng hồn thành khách sạn khách sạn đến 2030 (xem Bảng 42) Ước tính giả định việc hoàn thành khách sạn diễn với khoảng dự án hoàn thành năm từ năm 2023 đến năm 2030 Bảng 42: Số phịng ước tính dự kiến cho khách sạn và hộ dịch vụ đến năm 2030 2050 cho tỉnh Quảng Trị Khách sạn Căn hộ dịch vụ 2021 273 95 2030 1,520 608* 2050 3,800 1,520* Nguồn: Tác giả, sử dụng thông tin từ báo cáo tư vấn bất động sản khác * Dự kiến với tỷ lệ 0,40 hộ dịch vụ cho phòng khách sạn 429 Đối với phân khúc hộ dịch vụ, nghiên cứu giả định tỷ lệ hộ dịch vụ 0,40 phòng khách sạn sao Con số mang lại 520 hộ dịch vụ hoàn thành vào năm 2030 Tỷ lệ 0,40 nằm số 0,29 Đà Nẵng 0,53 Hà Nội xấp xỉ số 0,42 Thành phố Hồ Chí Minh Đến năm 2050, nghiên 207 Hotels.com (năm 2021) Fivitel Đà Nẵng Có tại: https://sg.hotels.com/ho645617504/?q-check-in=2022-0404&q-check-out=2022-04-06&q-rooms=1&q-room-0-adults=2&q- room-0-children = & sort-order = STAR_RATING_HIGHEST_FIRST & WOD = & WOE = & MGT = & ZSX = & SYE = & YGF = 14 (truy cập ngày 12 tháng 12 năm 2021) 208 BritCham Việt Nam (2021) Báo cáo Thị trường Savills Việt Nam Q1.2021 Có tại: https://britchamvn.com/news/savills-vietnam-market-report-q1-2021/ (truy cập ngày 12 tháng 12 năm 2021) 209 Colliers (năm 2021) Khách sạn Quý năm 2020 Có tại: https://www2.colliers.com/downloadresearch?itemId=1efc54b9-5460-48db-8ff0-9e036fbaab5d (truy cập ngày 12 tháng 12 năm 2021) 212 cứu giả định hoàn thành thêm 10 khách sạn 10 khách sạn với cơng suất 3.800 phịng Tốc độ hồn thành dự án giả định khách sạn hoàn thành năm từ năm 2031 đến năm 2050 Đối với hộ dịch vụ, nghiên cứu lại sử dụng tỷ lệ 0,40 để tính tốn hộ hoàn thành đến năm 2050, cho số 1,520 10.5 Các ước tính dự báo bất động sản cho khu dân cư 430 Theo thông tin từ tỉnh Quảng Trị, tỉnh có dân số 638.627 người với 207.305 người sống thành thị 431.322 người nông thôn (xem Bảng 43) Tỷ lệ đô thị hóa mức 32,5% Với diện tích đất 1.516 khu vực đô thị 3.032 khu vực nông thôn, số người tính 136,7 khu vực thành thị 142,3 khu vực nông thôn Bảng 43: Dân số sử dụng đất tỉnh Quảng Trị 2020 Dân số Đất (ha) Người/ Tổng Thành thị Nông thôn 638,627 207,305 431,322 4,548 1,516 3,032 140 137 142 Nguồn: Tác giả, sử dụng thông tin từ báo cáo tư vấn bất động sản khác Bảng 44: Dự báo dân số đến năm 2050 tỉnh Quảng Trị * Năm 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 Tổng 638,627 644,490 650,354 656,220 662,088 667,958 673,829 679,702 685,577 691,453 697,331 708,212 719,093 729,977 740,862 751,749 767,638 783,529 799,421 Nông thôn 431,322 432,185 433,049 433,915 434,783 435,653 436,524 437,397 438,272 439,148 440,026 440,907 441,788 442,672 443,557 444,444 445,333 446,224 447,116 Thành thị* 207,305 212,305 217,305 222,305 227,305 232,305 237,305 242,305 247,305 252,305 257,305 267,305 277,305 287,305 297,305 307,305 322,305 337,305 352,305 Đô thị hóa (%) 32.5 32.9 33.4 339 34.3 34.8 35.2 35.6 36.1 36.5 36.9 37.7 38.6 39.4 40.1 40.9 42.0 43.0 44.1 213 2039 815,316 448,011 367,305 45.1 2040 831,212 448,907 382,305 46.0 2041 852,109 449,804 402,305 47.2 2042 873,009 450,704 422,305 48.4 2043 893,910 451,605 442,305 49.5 2044 914,814 452,509 462,305 50.5 2045 935,719 453,414 482,305 51.5 2046 956,626 454,321 502,305 52.5 2047 977,534 455,229 522,305 53.4 2048 998,445 456,140 542,305 54.3 2049 1,019,357 457,052 562,305 55.5 2050 1,040,271 457,966 582,305 56.0 Tỷ lệ tăng trưởng hàng năm kép (%) 2015 – 2019 0.62 0.17 1.65 2020 – 2030 0.80 0.20 2.18 2030 – 2050 2.02 0.20 4.17 2020 – 2050 1.64 0.20 3.50 Nguồn: Tác giả, sử dụng thơng tin từ tỉnh Quảng Trị * Số ước tính in nghiêng 431 Bảng 44 trình bày dân số ước tính tỉnh Quảng Trị đến năm 2050 Năm sở tham chiếu năm 2020 Các dự báo xem xét mức tăng dân số cho giai đoạn 2015 đến 2019 Bắt đầu với dân số nông thôn, dự báo giả định mức tăng trưởng 0,20 % dân số nông thôn từ năm 2021 đến năm 2050 Giả định dựa mức tăng dân số nông thôn 0,17% tỉnh từ năm 2015 đến năm 2019 Năm 2020 không coi để loại bỏ tình trạng bất thường kết dân số ảnh hưởng COVID -19 đại dịch Dựa tỷ lệ tăng trưởng ước tính 0,20%, dân số nông thôn tỉnh Quảng Trị dự báo đạt 440.026 người vào năm 2030 457.966 người vào năm 2050 Điều chuyển thành dân số nông thôn tăng thêm 26.644 người hai thập kỷ tới Với giả định tỷ lệ sử dụng đất không đổi vào năm 2020 142,7 người/ ha, tỉnh Quảng Trị cần thêm 187 đất nông thôn để làm chỗ cho gia tăng dân số nông thôn đến năm 2050 432 Đối với trường hợp dân số đô thị, nghiên cứu giả định đường tăng trưởng so sánh với việc tỉnh Quảng Trị dần thu hút nhiều người vào khu vực đô thị tỉnh thực mục tiêu tăng trưởng phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 Nghiên cứu giả định tỉnh có khả thu hút 5.000 người đến sinh sống khu đô thị năm đến năm 2030 Điều dựa mức tăng trưởng dân số đô thị tỉnh Quảng Trị khoảng 4.700 người/ năm từ năm 2015 đến năm 2020 Từ năm 2031 đến năm 2035, nghiên cứu giả định tỷ lệ gia tăng dân số sống khu vực thành thị tăng 10.000 người năm Con số tăng lên 15.000 năm từ năm 2036 đến 2040 20.000 năm sau đến năm 2050 Sự gia tăng dân số đô thị phù hợp với mục tiêu tầm nhìn phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Trị, nơi dự kiến hoàn thành dự án khu Nam -Khu kinh tế Quảng Trị cuối cảng Mỹ Thủy sân bay Quảng Trị kỳ vọng thúc đẩy tăng trưởng 214 phát triển đô thị đặc biệt Như vậy, dân số đô thị tỉnh dự kiến đạt 257.305 người vào năm 2030 582.305 người vào năm 2050 Tốc độ tăng trưởng dân số đô thị dự kiến 1,62% cho giai đoạn 2020-2050 433 Kết hợp ước tính dân số nông thôn thành thị, tổng dân số tỉnh Quảng Trị dự báo tăng từ 638.627 người vào năm 2020 lên 697.331 người vào năm 2030 với tốc độ CAGR 0,80% Dòng người đổ vào khu vực thành thị từ năm 2030 đến năm 2050 dự kiến khiến tổng dân số tăng lên đạt 1.040.271 người vào năm 2050 với tốc độ CAGR 2,02% Tỷ lệ thị hóa tương ứng cho năm 2020, 2030 2050 32,5%, 36,9% 56,0% Nghiên cứu dự kiến thay đổi đáng kể xảy ra, đặc biệt dân số thành thị Trong giai đoạn 2020-2050, tỉnh Quảng Trị dự kiến có thêm 375.000 người chuyển đến sống khu vực đô thị Con số gấp 14,1 lần mức tăng dân số nông thôn gấp 1,8 lần số dân có sống thành thị Tỷ lệ tăng dân số thị địi hỏi thêm 2.742 đất đô thị giả định tỷ lệ sử dụng đất không đổi mức 136,7 người/ vào năm 2020 434 Như vậy, trọng tâm ước tính dự báo sử dụng đất dân số đô thị Điều việc quản lý điều kiện sống làm việc quan trọng khả cung cấp chất lượng sống tốt Tỉnh Quảng Trị Điều dựa căng thẳng tiềm tàng môi trường mối quan tâm tính bền vững nhu cầu dự kiến đất ở, đặc biệt dân cư đô thị Sự gia tăng dân số thị dự kiến địi hỏi mật độ dân số đô thị tăng lên để giảm thiểu nhu cầu mở rộng đất Cụ thể, nghiên cứu kêu gọi gia tăng mật độ dân số đô thị, điều phù hợp với phát triển dự kiến tái phát triển thị trấn với mật độ dân số cao 435 Bảng 45 trình bày nhu cầu sử dụng đất dự kiến với số người khu dân cư đô thị tăng dần Bảng cho thấy quản lý gia tăng dân số thị q trình động mật độ dân số cao trở thành yếu tố quan trọng góp phần quan trọng vào việc sử dụng đất bền vững quản lý môi trường Tham khảo bảng này, giả sử gia tăng dân số đô thị thực với mật độ dân số thị có 136,7 người/ ha, dân số thị dự kiến tỉnh Quảng Trị cần 4.258 đất vào năm 2050 Tuy nhiên, dân số đô thị tăng mật độ 150 người/ làm giảm nhu cầu đất xuống 3.882 Khi mật độ dân số đô thị tăng lên 200 300 người/ diện tích đất cần thiết giảm tương ứng xuống 2.912 1.941 Nếu tỉnh Quảng Trị tăng mật độ dân số thị lên 400 người/ diện tích đất cần thiết cho dân số đô thị dự kiến vào năm 2050 1.456 Số lượng đất chí cịn thấp so với 1.516 thấy vào năm 2020 Bảng 45: Ước tính dự báo sử dụng đất đô thị đến năm 2030 2050 cho tỉnh Quảng Trị (ha) * Người sống khu dân cư đô thị 136.7/ha** 150.0/ha 200.0/ha 300.0/ha 400.0/ha 2020 1,516 x x x x 215 2025 1,699 1,549 1,162 774 581 2030 1,882 1,715 1,287 858 643 2035 2,247 2,049 1,537 1,024 768 2040 2,796 2,549 1,912 1,274 956 2045 3,527 3,215 2,412 1,608 1,206 2050 4,258 3,882 2,912 1,941 1,456 Nguồn: Tác giả, sử dụng thơng tin từ tỉnh Quảng Trị * Số ước tính in nghiêng ** Số lượng thực tế năm 2021 436 Nhu cầu khơng gian bất động sản ước tính dự báo cho loại tài sản tương ứng đến năm 2030 2050 tỉnh Quảng Trị tóm tắt Bảng 46 Bảng 46: Nhu cầu khơng gian bất động sản ước tính dự báo đến năm 2030 2050 cho tỉnh Quảng Trị * 2021 2030 2050 Cơng nghiệp Diện tích đất (ha) 3,283.7 3,457.3 3,682.0 GFA (triệu m2) 19.70 20.74 22.09 NLA ** (triệu m ) 15.76 16.59 17.67 Văn phòng thương mại GFA (m2) 26,869 108,820 284,603 NLA ** (m ) 21,495 87,056 227,682 Bán lẻ GFA (m2) 20,027 135,500 338,750 NLA ** (m2) 16,022 108,400 271,000 Khách sạn Phòng 273 1,520 3,800 Căn hộ dịch vụ Phịng 95 608 1,520 Khu dân cư - nơng thôn @ 142,3 người/ (ha) 3,038 3,093 3,219 Khu dân cư - đô thị @ 136,7 người/ (ha) 1,553 1,882 4,258 @ 150 người/ (ha) x 1,715 3,882 @ 200 người/ (ha) x 1,287 2,912 @ 300 người/ (ha) x 858 1,941 @ 400 người/ (ha) x 643 1,456 Nguồn: Tác giả, sử dụng thông tin từ tỉnh Quảng Trị * Các số liệu in nghiêng cho biết ước tính ** Ước tính khoảng 80% GFA 216