ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Khoa Kinh tế và Kinh doanh quốc tế BÀI TẬP LỚN (Môn Phân tích Chi phí – Lợi ích) PHÂN TÍCH CHI PHÍ – LỢI ÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHỢ KẾT HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI HUYỆN YÊN ĐỊNH, TỈNH THANH HÓA GV hướng dẫn ThS Đỗ Hồng Việt SV thực hiện LÊ THỊ NGỌC ANH Mã sinh viên 16042328 Mã học phần INE2018 Lớp QH 2017 E KTQT NN Hà Nội – Tháng 06 Năm 2020 i Lời cam kết Bài tập này là sản phẩm của riêng tôi và trong này không có bất kì nội dung nào trong đây là s.
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Khoa Kinh tế Kinh doanh quốc tế BÀI TẬP LỚN (Mơn Phân tích Chi phí – Lợi ích) PHÂN TÍCH CHI PHÍ – LỢI ÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHỢ KẾT HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI HUYỆN YÊN ĐỊNH, TỈNH THANH HÓA GV hướng dẫn: ThS Đỗ Hồng Việt SV thực hiện: LÊ THỊ NGỌC ANH Mã sinh viên: 16042328 Mã học phần: INE2018 Lớp: QH-2017-E KTQT-NN Hà Nội – Tháng 06 Năm 2020 Lời cam kết Bài tập sản phẩm riêng khơng có nội dung sản phẩm hợp tác, trừ phần đuợc thừa nhận rõ ràng Các nội dung, số liệu, phân tích, nhận xét đuợc trích dẫn rõ ràng hiểu biết tốt MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG, BIỂU i PHẦN I: NHẬN DẠNG VẤN ĐỀ VÀ XÁC ĐỊNH PHƯƠNG ÁN GIẢI QUYẾT 1.1 Nhận dạng vấn đề 1.1.1 Tính cấp thiết vấn đề Có vị trí địa lý giao thơng thuận tiện nối liền nhiều khu vực nước, tiềm du lịch lớn với hai biển Sầm Sơn Hải Tiến, Thanh Hóa kỳ vọng trở thành khu vực phát triển kinh tế động Tuy nhiên, thực tế cho thấy Thanh Hóa lại khơng phải Có nhiều lý khiến Thanh Hóa chưa thể thực phát triển kỳ vọng Và lý mạng lưới chợ, trung tâm thương mại thưa thớt, lạc hậu chưa quy hoạch hợp lý Cụ thể vấn đề sau: Vấn đề thứ nhất, nay, huyện Yên Định, tỉnh Thanh Hóa, doanh nghiệp hộ kinh doanh cá thể hoạt động với quy mô nhỏ lẻ (như chợ tạm đường cái, tuyến đường bán hàng rong,…); hoạt động chợ địa bàn hiệu chưa cao; thành phố chưa có chợ đầu mối Vấn đề thứ hai, khu số chợ địa bàn tỉnh có kết cấu hạ tầng, sở vật chất kỹ thuật xuống cấp, không đồng bộ, diện tích khai thác kinh doanh chợ khơng đáp ứng nhu cầu mua bán nhân dân, lối hẹp, thiếu hệ thống cơng trình phụ (nhà vệ sinh, bãi đậu xe, ), chưa đảm bảo mỹ quan an tồn giao thơng Vấn đề thứ ba, việc quản lý chợ điều hành hoạt động chợ nhiều bất cập; vai trò, trách nhiệm ban quản lý, tổ quản lý chợ chưa phát huy, trình độ chun mơn, nghiệp vụ cán quản lý chưa đáp ứng yêu cầu; quy định pháp luật thuế, an ninh trật tự, an tồn giao thơng, vệ sinh mơi trường, an tồn cháy nổ, chống hàng giả, hàng nhái chưa thực tốt, gây mỹ quan đô thị ảnh hưởng đến q trình chỉnh trang thị, nếp sống văn minh Những vấn đề đòi hỏi xem xét việc đầu tư xây dựng, nâng cấp mạng lưới chợ trung tâm thương mại để tạo “cú hích” cho thương mại, dịch vụ Thanh Hóa, để tỉnh phát triển lên, với tiềm kỳ vọng 1.1.2 Nguyên nhân vấn đề Nguyên nhân vấn đề thứ thói quen chợ người dân – ưa thích mua đồ gần nhà; chợ nhỏ lẻ cịn nơi để hàng xóm, họ hàng gặp gỡ, giao lưu với nhau, sà vào hàng quán thưởng thức ăn vặt Những thói quen dẫn đến việc tồn nhiều chợ nhỏ lẻ, phi tập trung Từ khó quản lý hiệu hoạt động chưa cao Nguyên nhân vấn đề thứ hai hầu hết chợ xây từ trước năm 1975, xuống cấp, hư hỏng trầm trọng, nhiễm, thiếu an tồn khiến khách hàng bất tiện mua sắm Ngoài ra, phần lớn chợ dân sinh lại nằm vùng lợi vị trí thương mại (như hẻm, ngõ,…), quy mô nhỏ, hệ thống sở vật chất ít, lượng hàng buôn bán, giao dịch nhỏ lẻ, chi phí đầu tư nhiều mà hiệu khai thác khơng cao nên việc đấu thầu, thu hút nhà đầu tư vào xây dựng, nâng cấp quy mô hoạt động vốn ngồi ngân sách gặp khó khăn Dẫn đến việc chợ cũ bị xuống cấp không đầu tư nâng cấp, sửa chữa, chợ đầu tư lớn vào xây dựng Thêm vào đó, có chợ người chuyển từ chợ cũ sang chợ Vì phần lớn tiểu thương lâu nặng tư tưởng bao cấp kinh doanh chợ Nhà nước đầu tư, cộng với lực kinh tế, kiến thức thương mại tiểu thương chợ nơng thơn cịn hạn chế, mơi trường giao thương chưa sôi động nên không muốn bỏ tiền mua ki-ốt trả phí cao cho dù chợ khang trang thuận tiện Nguyên nhân vấn đề thứ ba có nhiều chợ tạm đường cái, chợ quy mô nhỏ, phi tập trung nên việc quản lý giá vệ sinh an toàn thực phẩm Bên cạnh khó để tìm nhà đầu tư có khả tài có nghiệp vụ quản lý chợ để tham gia đấu thầu quản lý khai thác chợ nguyên nhân việc quản lý chợ, tổ chức chợ Ngồi ngun nhân khách quan cịn tồn số yếu tố chủ quan công tác đạo địa phương chưa tích cực Trong ngun nhân kể trên, khó khăn việc tìm nhà đầu tư để nâng cấp, xây dựng chợ nguyên nhân mà nên cần tập trung để giải trước mắt 1.2 Phương án giải 1.2.1 Mục tiêu Để giải vấn đề nhà thầu, nhà đầu tư quan tâm tới dự án xây dựng, nâng cấp chợ, đề nghị thay đổi kế hoạch xây dựng chợ mới, nâng cấp chợ cũ thành kế hoạch xây dựng chợ kết hợp trung tâm thương mại Việc đầu tư cho trung tâm thương mại thu hút nhà đầu tư tốt Dự án xây dựng chợ kết hợp trung tâm thương mại dự kiến có nhiều khả thành cơng Bởi mơ hình chợ truyền thống kết hợp trung tâm thương mại thử nghiệm thành công nhiều đô thị nước chợ Liên Phương Hà Nội; chợ An Sương, Bình Điền… TP HCM; chợ Thu Lộ (Quảng Ngãi); chợ Núi Đèo (Hải Phịng); chợ Đơ Lương Nghệ An… 1.2.2 Cơ chế tác động Mô hình chợ kết hợp trung tâm thương mại hoạt động theo hướng chuyên nghiệp, tập trung hàng trăm ngành hàng đa dạng, hạ tầng đại, có ban quản lý giám sát hoạt động chợ, đảm bảo văn minh, an tồn, mỹ quan thị Dự án thực giúp kích cầu tiêu dùng lên gấp nhiều lần; giúp cho việc kinh doanh trở nên dễ dàng, thuận lợi Yếu tố “bn có bạn, bán có phường” khai thác triệt để, đưa đến trải nghiệm mua sắm tất mặt hàng, dịch vụ từ cao cấp đến thiết yếu hàng ngày, chinh phục đông đảo phận khách hàng Dự án thực tác động chủ yếu vào người dân sống quanh khu trung tâm thương mại, chủ đầu tư trung tâm thương mại, cửa hàng trung tâm thương mại, tiểu thương chợ ‘kết hợp’, người cung cấp nguồn hàng cho tiểu thương Dự án dự tính có vịng đời vòng 10 năm, xây dựng vòng năm, sửa chữa, nâng cấp sau năm PHẦN II: NHẬN DẠNG CHI PHÍ, LỢI ÍCH 2.1 Chi phí 2.1.1 Chi phí có giá thị trường Chi phí có giá thị trường cấp 1: - Chi phí đầu tư xây dựng: Bao gồm chi phí mua nguyên vật liệu, máy móc, - thiết bị, ; chi phí thiết kế; chi phí th cơng nhân Chi phí quản lý: Tiền lương trả cho người quản lý Chi phí vận hành: Tiền điện nước Chi phí sửa chữa, nâng cấp sau dự án hồn thành Chi phí th đất để xây dựng khu chợ kết hợp trung tâm thương mại: Trong - thời gian sử dụng đất chủ đầu tư phải trả tiền thuê đất Thuế đất Chi phí lãi vay thời gian đầu tư xây dựng (ĐTXD): Dự án thực hiện, - cần số tiền lớn, nhà đầu tư cần phải vay ngân hàng để thực dự án Chi phí bồi thường, giải phóng mặt (GPMB): Dự án thực hiện, phải bỏ khoản tiền để đền bù, bổi thường cho hộ dân sinh sống khu đất Chi phí có giá thị trường cấp 2: Khơng có 2.1.2 Chi phí khơng có giá thị trường Chi phí khơng có giá thị trường cấp 1: - Các hộ gia đình sống khu đất bị ảnh hưởng: Do họ phải rời đi, - chuyển chỗ chỗ làm Các hộ gia đình sống lân cận khu dự án bị ảnh hưởng: Người dân xung quanh bị mắc số bệnh hơ hấp khói bụi; bị tập trung, khó - ngủ, ảnh hưởng đến tai,… tiếng ồn từ dự án Môi trường xung quanh dự án bị ảnh hưởng: bụi trình xây dựng Chi phí khơng có giá thị trường cấp 2: Khơng có 2.2 Lợi ích 2.2.1 Lợi ích có giá thị trường Lợi ích có giá thị trường cấp 1: - - Tăng doanh thu cho chủ đầu tư: Doanh thu từ việc cho thuê kiot bán hàng = Giá cho thuê kiot x số kiot cho thuê (Giả sử số tiền cho thuê kiot nhau) Tăng doanh thu cho tiểu thương Tăng doanh thu cho cửa hàng trung tâm thương mại Lợi ích có giá thị trường cấp 2: - Tăng doanh thu người cung cấp hàng hóa đầu vào: Do cung cấp - cho cho tiểu thương buôn bán chợ ‘kết hợp’ Tăng doanh thu hàng quán xung quanh khu trung tâm thương mại: Do người dân mua, chơi trung tâm thương mại có nhiều người ghé vào hàng, quán gần 2.2.2 Lợi ích khơng có giá thị trường Lợi ích khơng có giá thị trường cấp 1: - Tiết kiệm thời gian chợ cho người sống quanh trung tâm thương - mại, người mua đồ cửa hàng trung tâm thương mại Cải thiện cảnh quan đô thị: Dự án thực giúp giảm thiểu số lượng tiểu thương bán hàng rong, bán chợ tạm,… họ chuyển vào buôn bán chợ ‘kết hợp’ Lợi ích khơng có giá thị trường cấp 2: 10 - Tăng giá trị bất động sản xung quanh khu trung tâm thương mại Dự án xây dựng, làm tăng nhu cầu mua nhà, thuê cửa hàng quanh khu vực dự kiến giá trị tăng cao theo thời gian 2.3 Bảng phân loại Bảng 2.1 Phân loại Chi phí CHI PHÍ Cấp Có giá - Khơng có giá - Cấp Chi phí đầu tư xây dựng Chi phí quản lý Chi phí vận hành Chi phí sửa chữa, nâng cấp sau dự án hồn thành Chi phí th đất Thuế đất Chi phí lãi vay thời gian đầu tư xây dựng Chi phí bồi thường, giải phóng mặt Khơng có - - 11 Các hộ gia đình sống khu đất bị ảnh hưởng Các hộ gia đình sống lân cận khu dự án bị ảnh hưởng Môi trường xung quanh dự án bị ảnh hưởng Khơng có Bảng 2.2 Phân loại Lợi ích LỢI ÍCH Cấp Có giá - - Khơng có giá - Cấp Tăng doanh thu cho chủ đầu tư Tăng doanh thu cho tiểu thương Tăng doanh thu cho cửa hàng trung tâm thương mại Tiết kiệm thời gian chợ cho người sống quanh trung tâm thương mại, người mua đồ cửa hàng trung tâm thương mại Cải thiện cảnh quan đô thị 12 - - Tăng doanh thu người cung cấp hàng hóa đầu vào Tăng doanh thu hàng quán xung quanh khu trung tâm thương mại Tơn thêm hình ảnh, tăng thêm giá trị cho phường/ thành phố Thanh Hóa PHẦN III: ĐÁNH GIÁ CHI PHÍ, LỢI ÍCH (Giả sử đồng tiền VNĐ ổn định, tỷ lệ lạm phát không đáng kể) 3.1 Chi phí 3.1.1 Chi phí có giá thị trường Bảng 3.1 Dự kiến sơ chi phí thực dự án năm (Đơn vị: triệu đồng) Chi phí đầu tư xây dựng 200.000 Chi phí quản lý 500 Chi phí vận hành 500 Chi phí sửa chữa, nâng cấp sau dự án hồn thành 35.000 Chi phí th đất 10.000 Thuế đất Chi phí lãi vay thời gian đầu tư xây dựng 5.000 Chi phí bồi thường, giải phóng mặt 5000 500 Tổng chi phí 256.500 (1) Chi phí đầu tư xây dựng: 200.000 triệu đồng Bảng 3.2 Chi phí đầu tư xây dựng (Đơn vị: triệu đồng) Chi phí nguyên vật liệu 120.000 Chi phí th máy móc 34,720 Chi phí thiết kế 200 Chi phí th cơng nhân = 300 người × 15 triệu đồng × 12 tháng 13 54.000 Chi phí th quản lý xây dựng = người × 30 triệu đồng × 12 tháng 1.080 (2) Chi phí quản lý: Lương trả cho giám đốc quản lý trung tâm thương mại: 40 triệu đồng × 12 tháng + 20 triệu đồng (tiền thưởng) = 500 triệu đồng (3) Chi phí vận hành Tiền điện: 30 triệu đồng × 12 tháng = 360 triệu đồng Tiền nước: 11,67 triệu đồng × 12 tháng = 140 triệu đồng Tổng = 360 + 140 = 500 triệu đồng (4) Chi phí sửa chữa, nâng cấp sau dự án hồn thành Ước tính: 35.000 triệu đồng (5) Chi phí thuê đất 0.046 triệu đồng × 18.000 m2 × 12 tháng = 10.000 triệu đồng (6) Thuế đất 10.000 triệu đồng × 5% = 500 triệu đồng (7) Chi phí lãi vay thời gian đầu tư xây dựng 250.000 triệu đồng × 2% = 5.000 triệu đồng (8) Chi phí bồi thường, giải phóng mặt 25 hộ dân × 200 triệu đồng = 5000 triệu đồng 3.1.2 Chi phí khơng có giá thị trường Sử dụng phương pháp đánh giá ngẫu nhiên để đánh giá, ước lượng chi phí sau: - Các hộ gia đình sống khu đất bị ảnh hưởng Các hộ gia đình sống lân cận khu dự án bị ảnh hưởng Môi trường xung quanh dự án bị ảnh hưởng Mô tả cách tổ chức thực phương pháp đánh giá: 14 - Bước 1: Xây dựng câu hỏi điều tra bao gồm: kịch nhiễm khơng khí, khó khăn phải di dời chỗ Các thông tin khác tuổi, dân - tộc, thu nhập Bước 2: Chọn ngẫu nhiên 100 người để khảo sát, vấn số tiền đền bù mà họ chấp nhận để rời chỗ khác; chấp nhận để sống môi trường bị ô nhiễm khơng khí, nhiễm tiếng ồn (số tiền không bao gồm giá thuê - đất, khác với chi phí bồi Bước 3: Phân tích, ước lượng giá tiền đền bù sẵn sàng chấp nhận - người hỏi thông qua câu trả lời Bước 4: Ngoại suy lượng giá tiền đền bù sẵn sàng chấp nhận với tồn dân cư sống quanh khu vực bán kính km 3.2 Lợi ích 3.2.1 Lợi ích có giá thị trường - Tăng doanh thu cho chủ đầu tư Doanh thu từ việc cho thuê mặt để làm kiot bán hàng, không gian rộng để làm triển lãm, cà phê,… Doanh thu từ việc cho thuê mặt năm: o Tầng đến tầng 5: triệu đồng × 1.706,8 m2 × tầng × 12 tháng = 102,408 triệu đồng/năm o Tầng đến tầng 15 0,75 triệu đồng × 527 m2 × 10 tầng × 12 tháng = 47.430 triệu đồng/năm Tổng doanh thu từ việc cho thuê mặt bằng: 149,838 triệu đồng/năm - Tăng doanh thu cho tiểu thương & Tăng doanh thu cho cửa hàng trung tâm thương mại Doanh thu tiểu thương từ việc bán hàng chợ ‘kết hợp’ doanh thu cửa hàng kinh doanh trung tâm thương mại năm: Trong đó: P: Giá bình qn hàng hóa Q: Số lượng bình qn háng hóa bán ngày i: Loại hàng hóa 15 3.2.2 Lợi ích khơng có giá thị trường Lợi ích khơng có giá thị trường cấp 1: • Đối với lợi ích “Tiết kiệm thời gian lại cho người dân”, sử dụng phương pháp chi phí du hành Mô tả cách tổ chức thực phương pháp đánh giá: - Bước 1: Xây dựng mẫu điều tra: bao gồm thơng tin giá cả, phí tổn, khoảng phải đi, thời gian, chi phí khác số thông tin thu - nhập nghề nghiệp,… Bước 2: Chọn vùng xung quanh địa điểm đánh giá: bán kính km xung - quanh khu trung tâm thương mại Bước 3: Xác định cỡ mẫu điều tra: dân số bán kính km xung quanh khu trung tâm thương mại, tỷ lệ người vào khu trung tâm thương mại ngày Giả định: - Người dân phản ứng thay đổi mức chênh lệch giá hàng chợ ‘kết hợp’ với hàng chợ tạm đường cái, hàng rong,… - giống thư thay đổi chi phí du hành (chi phí lại) họ Người dân bán kính kính km xung quanh khu trung tâm thương mại phản ứng với chi phí du hành giống người vùng khác đến trung tâm thương mại mua sắm, mua đồ chợ ‘kết hợp’ Số lần tham quan: Q = f(P) Q: số lần đến chợ/ trung tâm thương mại P: mức chênh lệch giá hàng chợ ‘kết hợp’ với hàng chợ tạm đường cái, hàng rong,… Tổng chi phí tham quan hàm số số lần tham quan: 16 TC = f(Q) Đường cầu cho thấy người ta sẵn sàng trả cho chuyến tham quan • Đối với lợi ích “Cải thiện cảnh quan đô thị”, sử dụng phương pháp đánh giá ngẫu nhiên Mô tả cách tổ chức thực phương pháp đánh giá: - Bước 1: Xây dựng câu hỏi điều tra bao gồm: kịch mỹ quan đô thị, không đảm bảo vệ sinh mua sắm chợ tạm, hàng rong Các - thông tin khác tuổi, dân tộc, thu nhập Bước 2: Chọn ngẫu nhiên 100 người để khảo sát, vấn chênh lệch giá hàng hóa chợ ‘kết hợp’ so với hàng hóa chợ tạm, hàng rong mà - họ sẵn lòng trả Bước 3: Phân tích, ước lượng giá tiền đền bù sẵn sàng chấp nhận - người hỏi thông qua câu trả lời Bước 4: Ngoại suy lượng giá tiền đền bù sẵn sàng chấp nhận với toàn dân cư sống quanh khu vực bán kính km Lợi ích khơng có giá thị trường cấp 2: Với lợi ích “Tăng giá trị bất động sản xung quanh dự án”, sử dụng phương pháp đánh giá hưởng thụ Mô tả cách tổ chức thực phương pháp đánh giá: - Bước 1: Chọn đối tượng bất động sản xung quanh khu dự án (dọc đường - vào dự án, km xung quanh dự án) Bước 2: Xác định yếu tố cấu thành giá trị bất động sản: gần khu trung - tâm thương mại, có view nhìn khu trung tâm thương mại,…) Bước 3: Xây dựng phương trình giá nhà: 17 Giá nhà: P = f(phịng, diện tích, địa điểm, vị trí (trong hẻm hay mặt đường) - khoảng cách với trung tâm thương mại,…) Bước 4: Xác định đường cầu qua phương trình giá nhà Lợi ích mà dự án mang lại cho bất động sản xung quanh = Diện tích đường cầu × tổng số nhà khu vực 18 PHẦN IV: KẾT QUẢ 4.1 Bảng ngân lưu hàng năm Bảng 4.1 Bảng ngân lưu hàng năm DÒNG TIỀN CHI RA DÒNG TIỀN THU VÀO Năm Diện tích mặt cho thuê (tầng 1-5) Giá cho thuê 1m2 (tầng 1-5); (ĐV: triệu đồng) Diện tích mặt cho thuê (tầng 6-15) Giá cho thuê 1m2 (tầng 6-15); (ĐV: triệu đồng) Doanh thu từ việc cho thuê mặt Chi phí đầu tư 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 - 2,500 3,000 4,500 5,500 7,000 8,000 8,500 8,804 8,804 - 1 1 1 1 - 500 700 1,000 1,500 2,000 3,000 4,000 4,500 5,270 - 0.75 0.75 0.75 0.75 0.75 0.75 0.75 0.75 0.75 - 2,875 3,525 5,250 6,625 8,500 10,250 11,500 12,179 12,757 256,50 Chi phí quản lý - 500 500 500 500 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 Chi phí vận hành - 500 550 560 570 600 620 630 640 645 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 -3,125 -2,525 -810 555 1,900 3,630 4,870 5,539 6,112 Lãi suất ngân hàng Doanh thu rịng (NPV) - 19 4.2 Các tiêu chí lựa chọn Để đưa định có thực dự án hay khơng, sử dụng tiêu chí: Hiệu số rịng, Tỷ số chi phí – lợi ích, Tỷ số sinh lời nội để phân tích 4.2.1 Hiện giá rịng Tỷ số chi phí – lợi ích Lợi ích (B) = Doanh thu từ việc cho thuê mặt Chi phí (C) = CP đầu tư + CP quản lý + CP vận hành + Lãi suất ngân hàng Hiện giá lợi ích: PV(B) = Hiện giá chi phí: PV(C) = Hiện giá rịng: NPV = Tỷ số chi phí – lợi ích: BCR = Chọn tỷ suất chiếu khấu xã hội i = 10%, ta có bảng sau: Bảng 4.2 Tính Hiện giá rịng Tỷ số chi phí – lợi ích Năm 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 LỢI ÍCH (B) - 2,875 3,525 5,250 6,625 8,500 10,25 11,500 12,179 12,757 CHI PHÍ (C) 256,500 6,000 6,050 6,060 6,070 6,600 6,620 6,630 6,640 6,645 PV(B) - 16,557 1,477,19 34,554 48,95 38,01 59,03 38,12 66,22 PV(C) 38,15 34,95 70,13 38,24 20,30 34,84 30,235 34,900 38,182 73,465 38,269 NPV -1,384,207 BCR 0.234 Nhận xét kết quả: NPV < (-1,384,207 < 0) Không thực dự án BCR < (0,234 < 1) Không thực dự án 20 4.2.2 Tỷ số sinh lời nội ��� = �� + (�� − ��) Tỷ suất sinh lời nội tại: Với chiết khấu i1 = 25%; i2 = 30%, ta có bảng sau: Bảng 4.3 Tính tỷ số sinh lời nội LỢI ÍCH (B) 256,5 00 CHI PHÍ (C) PV(B) (tại i1) PV(C) (tại i1) 1,033,9 43 ,875 ,525 ,050 6,000 11 ,589 24 ,186 14, 209 24 ,387 5,250 6,060 1,163 4,428 ,625 ,500 10 ,250 11, 500 12, 179 12, 757 ,070 ,600 ,620 ,630 ,640 6, 645 26 ,705 24 ,468 34 ,263 26 ,604 41, 317 26 ,685 46 ,356 26 ,725 49 ,093 26 ,766 51, 421 26, 786 39 ,826 22 ,961 (968,861) 42 44, ,177 177 22 23, ,995 012 NPV1 PV(B) (tại i2) PV(C) (tại i2) 888,2 93 ,956 0,779 12, 208 20 ,952 8,181 0,987 22 ,943 21, 021 29 ,437 22 ,857 35 ,497 22 ,926 NPV2 (1,086,782) IRR 0.224 IRR > i (0,224 > 0,1) Nên lựa chọn đầu tư vào dự án 4.3 Phân tích độ nhạy Bảng 4.3 Phân tích độ nhạy chiều theo biến PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CHIỀU THEO BIẾN GIÁ CHO THUÊ TRÊN 1M2 (TẦNG 1-5) Năm 2021 Diện tích mặt cho thuê (tầng 1-5) Doanh thu ròng 3,630 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2,500 3,000 4,500 5,500 7,000 8,000 8,500 8,804 8,804 -1,870 -1,370 130 1,130 2,630 3,630 4,130 4,434 4,434 21 PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CHIỀU THEO BIẾN GIÁ CHO THUÊ TRÊN 1M2 (TẦNG 6-15) Năm 2021 Diện tích mặt cho thuê (tầng 6-15) Doanh thu ròng 3,630 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 500 700 1,000 1,500 2,000 3,000 4,000 4,500 5,270 1,755 1,905 2,130 2,505 2,880 3,630 4,380 4,755 5,333 PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CHIỀU THEO BIẾN CHI PHÍ QUẢN LÝ Năm 2021 Chi phí quản lý Doanh thu ròng 3,630 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 500 500 500 500 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 4,130 4,130 4,130 4,130 3,630 3,630 3,630 3,630 3,630 Nhận xét: Nhìn chung, với biến vừa xét có độ nhạy lớn Vì vậy, rủi ro không cho thuê mặt bằng, chi phí quản lý tăng vọt (do cho thuê nhiều mặt nên phải thuê thêm quản lý) cần xem xét kỹ lưỡng quản trị triệt để ảnh hưởng nhiều tới doanh thu ròng dự án 4.4 Kết luận Như vậy, phân tích phương pháp khác nhau, cho kết khác Cụ thể, phân tích phương pháp xét giá ròng (phản ánh giá trị tuyệt đối lợi ích rịng xã hội thu được) tỷ số chi phí – lợi ích (phản ánh mối quan hệ tổng thể chi phí lợi ích dự án) ta khơng triển khai dự án, NPV < BCR < Nếu phân tích phương pháp tính tỷ số sinh lời nội (phản ánh mức sinh lời dự án) nên lựa chọn đầu tư cho dự án, IRR > i (i = 0,1) Vì mục đích dự án xây dựng chủ yếu để làm tăng lợi ích cho xã hội (cho người dân, tiểu thương mỹ quan huyện) để làm tăng lợi ích cho nhà đầu tư, nên tơi chọn không triển khai dự án 22 PHỤ LỤC A: QUY MƠ DỰ ÁN Dự kiến Tịa nhà trung tâm: Tổng diện tích sàn xây dựng cơng trình 17.959 m2, đó: - Tầng hầm: 3.885 m2; Tầng đến tầng (1.706,8m2×5tầng) = 8.804m2; Tầng đến tầng 15 (527m2×10tầng) = 5.270m2 Dự kiến cơng trình ngồi tòa nhà trung tâm phụ trợ: - Nhà kỹ thuật hành (02 tầng): 160m2; Nhà bảo vệ: m2; Cây xanh, thảm cỏ: 336,7m2; Sân đường: 1.694,24 m2 23 PHỤ LỤC B: KẾ HOẠCH DỰ KIẾN Kế hoạch dự kiến dự án xây dựng chợ kết hợp trung tâm thương mại huyện Yên Định, tỉnh Thanh Hóa 2020 Mở hồ sơ dự thầu lựa chọn nhà thầu 2021 Khởi cơng xây dựng 2022 Hồn thành việc xây dựng vào hoạt động 2025 Nâng cấp sửa chữa 2030 Cho thuê toàn mặt trung tâm thương mại 24 ... nhà đầu tư quan tâm tới dự án xây dựng, nâng cấp chợ, đề nghị thay đổi kế hoạch xây dựng chợ mới, nâng cấp chợ cũ thành kế hoạch xây dựng chợ kết hợp trung tâm thương mại Việc đầu tư cho trung tâm. .. giá - Cấp Chi phí đầu tư xây dựng Chi phí quản lý Chi phí vận hành Chi phí sửa chữa, nâng cấp sau dự án hồn thành Chi phí th đất Thuế đất Chi phí lãi vay thời gian đầu tư xây dựng Chi phí bồi thường,... HOẠCH DỰ KIẾN Kế hoạch dự kiến dự án xây dựng chợ kết hợp trung tâm thương mại huyện Yên Định, tỉnh Thanh Hóa 2020 Mở hồ sơ dự thầu lựa chọn nhà thầu 2021 Khởi công xây dựng 2022 Hoàn thành việc xây