Thị trừơng nhà đất ở hà nội

LỜI MỞ ĐẦU I- Mục đích nghiên cứu Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá tất nước tồn giới, có nước ta.Khơng có đất đai mà nhà có vị trí quan trọng đời sống người chúng ta, phản ánh trình độ phát triển kinh tế văn hoá xã hội mức sống quốc gia, dân tộc ,từng gia đình Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống người, phương tiện quan trọng để bảo vệ người trước tượng thiên nhiên nắng ,mưa, gió, bão, giá rét…Con người muốn tồn phát triển trước hết phải đảm bảo điều kiện ăn ở, mặc tư liệu sinh hoạt khác Đất nước ta thời kỳ phát triển kinh tế theo chế thị trường, đẩy mạnh nghiệp cơng nghiệp hố ,hiện đại hố đất nước.Cùng với hệ thống loại thị trường hình thành phát triển, có thị trường nhà đất-một thị trường nhạy cảm phức tạp Thị trường nhà đất nơi diễn hoạt động mua bán hàng hoá nhà đất dịch vụ gắn liền với hàng hố đó.Nó góp phần đáng kể vào phát triển kinh tế đất nước thời gian qua năm Hà Nội trung tâm kinh tế văn hoá xã hội lớn đất nước, với thị trường bất động sản nhà đất phát triển mạnh mẽ số vấn đề chưa hợp lý cần giải CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT I: Định nghĩa thị trường nhà đất Đất đai tài nguyên vô qúy giá loài người ,là điều kiện cho sống động thực vật người trái đất, tư liệu sản xuất đặc biệt ,là thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống,là địa bàn phân bố dân cư,xây dựng sở kinh tế, văn hoá ,xã hội ,an ninh ,quốc phịng Thật vậy, đất đai đóng vai trị định cho tồn phát triển xã hội lồi người.Nó giữ vị trí có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.,là điều kiện chung trình sản xuất ngành kinh tế quốc dân hoạt động người Đất đai tài nguyên vô qúy giá quốc gia,là điều kiện chung lao động thiếu tồn sống nào.Chúng ta thử đặt cho câu hỏi khơng có đất đai nào? Nếu khơng có đất đai tất hoạt động sản xuất ,quá trình lao động tồn người không xảy Do ,việc sử dụng đất đai đầy đủ,hợp lý tiết kiệm,có hiệu cao ln ln bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai bền vững lâu dài vơ cần thiết Ngồi đất đai bên cạnh nhà ở,nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên có tổ chức ngăn cách với mơi trường bên dùng để ở.Nhà tổ ấm hạnh phúc gia đình,là tế bào phồn vinh tiến xã hội.Nó khơng khơng gian cư trú đơn , mà cịn mơi trường sống ,môi trường lao động sản xuất,môi trường văn hoá giáo dục Đối với quốc gia,nhà khơng nguồn tài sản lớn mà cịn thể trình độ phát triển,tiềm kinh tế góp phần tạo nên mặt kiến trúc tổng thể Sự phát triển kinh tế thị trường đại làm cho sống người dân có biến đổi chất lớn, nhu cầu nhà ngày tăng cao.Do nhà trở thành vấn đề nóng bỏng xã hội phát triển kinh tế,là quan tâm lớn cá nhân,mỗi gia đình tổ chức kin tế , xã hội quốc gia.Nhà có ảnh hưởng đến lĩnh vực đời sống kinh tế xã hội, từ kinh tế văn hoá đến trị xã hội Thị trường nhà đất thị trường mà yếu tố nhà đất hợp thành Đất đai ,nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai hàng hoá chủ yếu thị trường nhà đất Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường yếu tố nhà đất ở,vườn tược khuôn viên gắn với nhà Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược,khuôn viên gắn với nhà đất để sử dụng cho mục đích khác Nền kin tế hàng hố phát triển bao gồm hệ thống đồng loại thị trường Sự phát triển loại thị trường hệ tất yếu q trìn phân cơng lao động sản xuất hàn hoá, đồng thời điều kiện làm cho phân công lao động xã hội ngày sâu sắc Thị trường nhà đất bắt đầu hình thành có xu hướng mở rộngở nước ta.Bất kỳ đâu có nhà đất dịch vụ gắn liền với nhà đất hình thành thị trường nhà đất Thị trường nhà đất có liên quan đến vùng ,một khu vực ,hoặc toàn lãnh thổ đất nước Thị trường bất động sản nhà đất hiểu nơi diễn hoạt động trao đổi mua-bán, dịch vụ thuê cho thuê nhà đất.quá trình trao đổi mua bán nhà đất luôn vận động phát triển làm cho phương thức giao dịch, trao đổi nhà đất diễn nhiều dạng khác Thị trường nhà đất vùng khác hoạt động theo cách khác nhau, tuỳ theo số lượng, quy mô người tham gia, kết cấu hạ tầng cá c điều kiện thông tin người mua bán II: Vai trò thị trường nhà đất Nước ta thời kỳ phát triển kinh tế theo chế thị trường Do thị trường nhà đất ngày phát triển phong phú đa dạng nhằm đáp ứng nhu cầu người dân góp phần vào việc xây dựng phát triển đất nước, nâng cao đời sống tầng lớp dân cư Chính vậy, thị trường nhà đất phận hệ thống thị trường quốc gia, phát triển thị trường nhà đẩt góp phần phát triển đồng thị trường kinh tế quốc dân • Thị trường nhà đất thị trường hàng hoá đặc biệt,mà nhà kinh doanh nhà đất người tiêu dùng thực trao đổi mua bán mình, từ đất đai nhà chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng từ người sang người khác công nhận pháp luật Việc mua bán lại tạo khối lượng hàng hố khơng cạn, cung cấp cho thị trường làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn phong phú Thị trường nơi c huyển hố vốn từ hình thái vật sang giá trị, nhân tố định chu chuyển vốn, tăng trưởng kinh doanh tồn doanh nghiệp kinh doanh nhà đất.Trong trình kinh doanh , tạo sản phẩm nư nhà cơng trình gắn liền với đất đai, yếu tố sản xuất kể giá đất đai vật hoá sản phẩm Để tiến hành trình tái sản xuất chu kỳ tiếp theo, địi hỏi phải chuyển hố vật thành hình thái tiền Quá trình xây nhà bán nhà ,những chu kỳ tuần hồn thơng qua thị trường.Tuy tốc độ nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lưu thơng hàng hố, phụ thuộc vào dung lượng thị trường.Quá trìn thực việc tiêu thụ sản phẩm thị trường nhà đất không đơn hồn trả chi phí sản xuất mà cịn quy trình thực hố giá trị sảm phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế • Thị trường nhà đất sợi dây kết nối trình sản xuất tiêu dùng, hoạt động mua-bán, thuê cho thuê nhà đất mua bán quyền sử dụng đất Trong điều kiện sản xuất hàng hoá ,người sản xuất trước hết phải lo sản xuất kinh doanh, sử dụng yếu tố sản xuất để sản xuất sản phẩm hàng hố, sản phẩm hàng hố đuợc đem bán Tron đó, người tiêu dùng sản phẩm lại cần mua loại hàng hố ,do họ cần phải tìm mua nững loại hàng hố Để giải mối quan hệ này, nơi gặp gỡ trao đ ổi thị truờng Thơng qua thị trường bên cung bên cầu thoả mãn nhu cầu • Thị trường nhà đất chịu tác động tương hỗ lẫn yếu tố cung ,cầu , giá Sự thay đổi yếu tố kéo theo thay đổi yếu tố khác , doanh nghiệp cần áp dụng tiến k hoa học công nghệ, cải tiến máy tổ chức quản lý làm cho thị trường nhà đất thúc đẩy ứng dụng khoa học kĩ thuật ,cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà, bảo vệ môi trường sinh thái.các doanh nghiệp áp dụng tiến khoa học kỹ thuật công nghệ ,cải tiến tổ chức quản lý, thực biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao suất lao động, hạ giá thàn nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh thị trường mang lại lợi nhuận cao • Các hoạt động thị trường nhà đất góp phần vào q trình đổi cơng tác quản lý đất đai, nhà ở, cơng trình cơng cộng sở kinh tế xã hội khác Nhờ mà giải mối quan hệ lợi ích nhà nước, lợi ích cơng cộng, lợi ích chủ đầu tư người lao động Thị trường nhà đất hình thành phát triển góp phần bước xây dựng đồng loại thị trường kinh tế hàng hố Thơng qua hoạt động thị trường nhà đẩt, Nhà nước tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật, sách tổ chức quản lý ,tạo điều kiện cho thị trường mở rộng phát triển, góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm, tham nhũng ,trốn thuế, đầu tích trữ tệ nạn khác liên quan đến hoạt động kin doanh nhà đấtđang có chiều hướng gia tăng nước ta Thị trường nhà đất hình thành phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế nhà nước người sử dụng đất cơng trình ,tài sản gắn liền với đất đai, nhằm nâng cao hiệu sử dụng nguồn tài nguyên đất khắc phục tình trạng phi kinh tế đầu tư xây dựng ,tận dụng phát triển nà đất để đáp ứn g nhu cầu tầng lớp dân cư, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách nhà nước • Thị trường nhà đất phát triển góp phần vào làm tăng cường trình hợp tác nâng cao đời sống, trình độ văn hố xã hội sản xuất kinh doanh Những nhà kinh doanh người sử dụng tham gia vào thị trường có điều kiện tiếp xúc ,qua có mối quan hệ làm ăn với ,tạo mở rộng quan hệ làm cho thị trường mở rộng phát triển Nhà đất tài sản đặc biệt có giá trị kinh tế cao mà kinh doanh nhà đất địi hỏi phải có nhiều vốn, sức hấp dẫn cao Do thông qua kết kinh doanh nhà đất mà đáp ứng nhu cầu thiết yếu nhân dân nhà sản phẩm cần thiếtkhác tạo gắn liền với đất đai III: Những đặc điểm thị trường nhà đất Thị trường nhà đất phận chủ yếu ,không thể tách rời thị trường bđs , hình thành phát triển với q trình phát triển hàng hóa kinh tế thị trường Dưới số đặc điểm củ a thị trường nhà đất: • Thị trường nhà đất thị trường khơng hồn hảo khơng có đồng thông tin yếu tố cấu thành nên thị trường, xuất phát từ đặc trưng riêng vùng ,từng địa phương điều kiện tự nhiên, truyền thống phong tục tập quán sử dụng nhà đất nơi đó.Trong thị trường địa phương ,sự hiểubiết giao dịch khơng hồn hảo,người mua người bán nhà đất thường thiếu thơng tinliên quan đến giao dịch trước Do vậy,tiết kiệm thời gian chi phí thu thập tông tin vấn đề mà n hà kinh doanh nhà đất luôn quan tâm đến Mặt khác,thị trường nhà đất thị trường khơng hồn hảo tính chất khơng tái tạo đất, mà thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền nhiều thị trường hàng hoá,biến động giá nhà đất thường mạnh mẽ biến động giá hàng hố Tất đặc tính góp phần tạo nên khơng hồn hảo cạnh tranh thị trường tài sản đất đai đặc điểm tài sản đất đai ,phương pháp tiến hành giao dịch buôn bán thiếu hiểu biết thơng tin cho giao dịch • Thị trường nhà đất bao gồm nhiều thị trường nhỏ, mà thị trường có quy mơ trình độ phát triển khác diều kiện tự nhiên , trìn h độ phát triển kinh tế văn hoá xã hội khác quy định nên thị trường nhà đất mang tính chất khơng tập trung trải rộng tất vùng miền nước Do đó, thị thị trường nhà đất có quy mơ trình độ phát triển cao thị trường nhà đất nơng thơn, miền núi … • Trong thị trường nhà đất biến động cung khơng thể phản ứng kịp biến động cầu , tăng cung loại nhà đất với mục đích thường nhiều thời gian cho việc tạo nguồn cung thị trường thủ tục mua bán nhà đất,xin giấy cấp phép xây dựng….Biến động thị trường nhà đất xảy chậm nhiều so với thị trừong khác nên nhà đất hấp dẫn người tốn thứ cho thuê thực chậm Cung loại nhà đất tăng lên việc chuyển từ mục đích sử dụng sang mục đích sử dụng khác.Nhưng việc thay đổi mục đích sử dụng thực hiên quy hoạch cho phép ngược lại • Do thị trường nhà đất có tính chất khơng cơng khai nên làm cho việc thu thập cấc thông tin giá nhà đất khó khăn, độ tin cậy tạo tính khơng hiệu thơng tin thị trường • Tổng cung đất đai cho tất mục tiêu ý định hoàn toàn cố định, đặc điểm tách rời thị trường nhà đất Cung không thiết cố định cho mục đích sử dụng cụ thể, tổng cung đất cố định việc kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho mục đích sử dụng cụ thể IV: Cung-cầu nhà đất 1-Cung nhà đất a) Khái niệm: Cung nhà đất tổng khối lượng nhà đất sẵn sàng đưa trao đổi thị trường thời điểm mức giá định Tổng cung khơng hồn tồn trùng khớp với tổng số nhà đất có quốc gia ,do có thành phần khơng tham gia vào giao dịch mua bán thị trường tùy theo pháp luật quốc gia quy định có chủ sở hữu ,sử dụng niều nà đất nưng họ không muốn bán ,chuyển nhượng hay chờ hội để bán với mức giá cao nhiều.Những nguồn nêu khơng tín vào cung nhà đất thời điểm Để nguồn nhà đất trở thành nguồn cung nhà đất thị trường cần có hội tụ điều kiện sau: • Nguồn quỹ nhà đất có phải đạt tiêu chuẩn yêu cầu thị trường, phải đáp ứng yêu cầu thị trường chấp nhận giá trị sử dụng • Người chủ sở hữu nhà đất khơng có nhu cầu sử dụng vào mục đích mà có nhu cầu bán ,cho th tức người sẵn sàng chuyển giao quyền sử dụng nhà đất cho người khác • Giá chuyển giao nhà đất phải phù hợp giá mặt chung thị tr ường, phù hợp với khả toán chấp nhận thị trường Nhà đất loại hàng hố đặc biệt ,nó đặc biệt nguồn gốc tạo thành ,hạn chế số lượng ,tính khơng đồng ,tính khơng thay ,tính cố định vị trí tính vĩnh cửu b) Đặc điểm cung thị trường nhà đất Do đất đai có tính chất đặc biệt mà lượng cung đất mang nét đặc thù so với hàng hố thơng thường khác: • Đất đai sản phẩm tự nhiên , trình hình thành phát triển lâu đời bề mặt trái đất.Nhưng đất đai có giới hạn định số lượng, tạo thêm đất đai Do tính chất cố định vị trí tính khơng đồng đất đai nên lượng cung đất điều chỉnh lưu thông theo không gian chủng loại chất lượng.Do ,dễ dàng dẫn tới cân cung cầu nhà đất cách cục không gian chủng loại đất theo địa phương hay vùng lãnh thổ Đây đặc điểm bỏ qua xây dựng hoạch định sách điều tiết vĩ mơ kinh tế có thị trường nhà đất • Tổng cung nhà đất có số lượng giới hạn khơng đổi nên khơng thể làm cho tổng cung nhà đất tăng lên theo ý muốn Sự biến đổi tổng cung loại nhà đất vô quan trọng đời sống kinh tế xã hội • Nguồn cung nhà đất phục vụ cho sản xuất khu vực miền núi tăng lên với số lượng lớn từ việc khai pá nguồn đất đai tự nhiên chưa sử dụng , song lại giảm dần điều chỉnh ,bổ sung cho cung nhà đất đáp ứng sản xuất kinh doan khu vưc nông thôn thành phố.Trên thực tế ,cung nhà đất không biến đổi tăng tương đối giới hạn có cận trên,cịn lượng cung loại nà đất thường xuyên biến thiên tăng giảm theo trang thái cân động so với lựong cầu nà đát tương đương loại điều tiết sách kinh tế vĩ mơ phủ để phù hợp với xu phát triển kinh tế xã hội • Hiện trình độ phát triển lực kượng sản xuất cao, đời sống xã hội phát triển lượng cung nhà đất cho sản xuất khu vực miền núi giảm tương đối,còn cung nhà đất cho khu vực nông thôn ,thành phố phục vụ cho sinh hoạt người đất nhà lại tăng lên nhan chóng đáp ứng với lượng cầu ngày tăng nhóm Trong số đó,lượng cung nhà đất phục vụ cho sinh hoạt đời sống người nhà đất diễn sôi động , đặc biệt số thành phố lớn Hà Nội ,thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…nó xuất mạnh mẽ ba khu vực:nhà nước ,tư nhân tự phát.Nguồn nhà đất hình thành đa dạng cấp độ cách xây dựng ,thiết kế khác tuỳ vào nguồn tài > Khu vực nhà nước: hoạt động xây dựng phát triển nhà nhà nước quan , doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nguồn vốn ngân sách Là nguồn cung cấp đất , nà có tín ổn định tổ chức cao,có kế hoạc h rõ ràng ,cụ thể theo định hướng chiến lược phát triển quốc gia Đây khu vực mà nhà nước nắm lượng cung để can thiệp điều tiết trực tiếp vào thị trường.Hàng năm quốc gia có lượng vốn ngân sách đầu tư vào khu vực nhiều dạng hình thức biểu khác > Khu vực tư nhân: Là nguồn cung nhà đát khs lớn cho thị trường Lượng cung nà đất khu vvực tăng đầu tư phát triển từ nguồn vốn ngân sách nhà nước mà tổ chức ,cơng ty cá nân thực có tn theo quy trình , quy phạm thức cuả pháp luật mà nhà nước q uản lý lĩnh vực xây dựng nhà ở.Do nhà nước kiểm sốt tồn lượng cung nhà đất khu vực mà điều tiết thơng qua sách tài chính,tín dụng ,tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng > Khu vực tự phát: chủ yếu mang tính tự cung tự cấp, trước hết cân đối cng cầu cho thân Các hoạt động tăng cung nhà đất khu vực hoàn toàn độc lập với nguyên tắc quy địn kỹ thuật xây dựng kiến trúc nà nhà nước đựơc đầu tư, phát triển từ nguồn vốn tư nhân Những nguồn nhà đất hình thành tự ây dựng , thiết kế riêng tuỳ theo khả nguồn tài nên chúng đa dạng cấp độ, mang tín chất phạm vi địa bàn khac ,không theo tiêu chuẩn kỹ thuật nưng tạo thành nguồn có lượng cung nhà đất khs lớn phong phú thị trường.Sở dĩ nguồn cung nhà đất khu vực tự phát ngày tăng phần tính chủ quan thân người tham gia vào khu vực này,tạo lý quan trọng khách quan định pháp lý phủ thực chưa nghiêm ngặt đặt người dân rơi vào tình phải chấp nhận tự phát khó đưa vào khu vực nhà thức Một xã hội phát triển ,cầu nhà ngày hướng tới tiêu chuẩn cao cấp ,vì cung nhà khu vực tư nhân có nhiều hội phát triển,cung nhà khu vực tự phát ngày giảm dần c)Những nhân tố ảnh hưởng đến cung nhà đất • Quỹ nhà đất quy hoạch phủ : Nhà nước thực quy hoạch phân định vùng đất đai để phục vụ cho mục đích sử dụng khác Nếu mục đích sử dụng hàng hóa thơng thường tính tác dụng định ,thì k hi mục đích sử dụng đất đai nhà nước quản lý định đoạt.Ví dụ khu đất nằm thành phố ,nếu quy hoạch cho sản xuất nơng nghiệp mảnh đất khơng làm tăng cung nhà đất.Nhưng cần định phủ v ề chuyển mục đích sử dụng mảnh đất làm tăng cung đất đồng nghĩa với tăng cung nhà ở.Vì mà tổng cung nhà đất trước hết phụ thuộc vào quỹ đất quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng , sở quan trọng định đến tổng cung nhà đất ,nhất tăng cung nguồn nhà đất hợp pháp tự triệt tiêu cung nhà đất bất hợp pháp 10 - 18 huyện:Ðơng Anh, Sóc Sơn, Thanh Trì, Từ Liêm, Gia Lâm (Hà Nội cũ); Ba Vì, Chương Mỹ, Đan Phượng, Hoài Đức, Mỹ Đức, Phú Xuyên, Phúc Thọ, Quốc Oai, Thạch Thất, Thanh Oai, Thường Tín, Ứng Hòa (Hà Tây cũ) Mê Linh (từ Vĩnh Phúc) Dân tộc: Việt (Kinh), Hoa, Mường, Tày, Dao Vị trí địa lý: Hà Nội nằm đồng Bắc bộ, tiếp giáp với tỉnh: Thái Nguyên, Vĩnh Phúc phía bắc; phía nam giáp Hà Nam Hồ Bình; phía đơng giáp tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh Hưng n; phía tây giáp tỉnh Hồ Bình Phú Thọ Hà Nội nằm phía hữu ngạn sơng Đà hai bên sơng Hồng, vị trí địa thuận lợi cho trung tâm trị, kinh tế, vǎn hố, khoa học đầu mối giao thơng quan trọng Việt Nam Khí hậu: Khí hậu Hà Nội tiêu biểu cho kiểu khí hậu Bắc với đặc điểm khí hậu nhiệt đới gió mùa ấm, mùa hè nóng, mưa nhiều mùa đơng lạnh, mưa Nằm vùng nhiệt đới, Hà Nội quanh nǎm tiếp nhận lượng xạ mặt trời dồi có nhiệt độ cao Lượng xạ tổng cộng tr ung bình hàng nǎm Hà Nội 122,8 kcal/cm2 nhiệt độ khơng khí trung bình hàng nǎm 23,6ºC Do chịu ảnh hưởng biển, Hà Nội có độ ẩm lượng mưa lớn Ðộ ẩm tương đối trung bình hàng nǎm 79% Lượng mưa trung bình hàng nǎm 1.800mm nǎm có khoảng 114 ngày mưa Ðặc điểm khí hậu Hà Nội rõ nét thay đổi khác biệt hai mùa nóng, lạnh Từ tháng đến tháng mùa nóng mưa Nhiệt độ trung bình mùa 29,2ºC Từ tháng 11 đến tháng nǎm sau mùa đông thời tiết khô Nhiệt độ trung bình mùa đơng 15,2ºC Giữa hai mùa lại có hai thời kỳ chuyển tiếp (tháng tháng 10) Hà Nội có đủ bốn mùa Xuân, Hạ, Thu, Ðông Bốn mùa thay đổi làm cho thời tiết Hà Nội mùa đẹp riêng Mùa tham quan du lịch thích hợp Hà Nội mùa thu Phần địa hình Hà Tây (cũ) sáp nhập với Hà Nội, có đặc điểm riêng nên hình thành tiểu vùng khí hậu: vùng núi, vùng gị đồi đồng Nhưng nói chung khác biệt thời tiết chênh lệch nhiệt độ địa phương Hà Nội khơng lớn 27 Địa hình: Hà Nội có hai dạng địa hình đồng đồi núi Địa hình đồng chủ yếu thuộc địa phận Hà Nội cũ số huyện phía đơng Hà Tây (cũ), chiếm khoảng 3/4 diện tích tự nhiên, nằm bên hữu ngạn sông Đà, hai bên sông Hồng chi lưu sơng Phần lớn địa hình đồi núi thuộc địa phận huyện Sóc Sơn, Ba Vì, Quốc Oai, Mỹ Đức Một số đỉnh núi cao như: Ba Vì 1.281m; Gia Dê 707m; Chân Chim 462m; Thanh Lanh 427m; Thiên Trù 378m; Bà Tượng 33 4m; Sóc Sơn 308m; Núi Bộc 245m; Dục Linh 294m… Sơng ngịi: Hà Nội nằm cạnh hai sơng lớn miền Bắc: sông Đà sông Hồng Sông Hồng dài 1.183km từ Vân Nam (Trung Quốc) xuống Ðoạn sông Hồng qua Hà Nội dài 163km (chiếm khoảng 1/3 chiều dài đất Việ t Nam, khoảng 550km Ngoài hai sơng lớn, địa phận Hà Nội cịn có sơng: Đuống, Cầu, Cà Lồ, Đáy, Nhuệ, Tích, Tơ Lịch, Kim Ngưu, Bùi Hồ đầm địa bàn Hà Nội có nhiều Những hồ tiếng nội thành Hà Nội hồ Tây, Trúc Bạch, Hoàn Kiếm, Thiền Quang, Bảy Mẫu Hàng chục hồ đầm thuộc địa phận Hà Nội cũ: hồ Kim Liên, hồ Liên Đàm, đầm Vân Trì nhiều hồ lớn thuộc địa phận Hà Tây (cũ): Ngải Sơn - Đồng Mô, Suối Hai, Mèo Gù, Xuân Khanh, Tuy Lai, Quan Sơn Giao thông Từ thủ Hà Nội, khắp miền đất nước loại phương tiện giao thông thuận tiện Đường không: sân bay quốc tế Nội Bài (nằm địa phận huyện Sóc Sơn, cách trung tâm Hà Nội chừng 35km) Sân bay Gia Lâm, vốn sân bay Hà Nộ i từ trước năm 70 kỷ 20 Bây sân bay trực thăng phục vụ bay dịch vụ, có dịch vụ du lịch Đường bộ: Xe tơ khách liên tỉnh xuất phát từ bến xe Phía Nam, Gia Lâm, Lương Yên, Nước Ngầm, Mỹ Đình toả khắp miền toàn quốc theo quốc lộ 1A xuyên Bắc - Nam; quốc lộ Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Tuyên Quang, Hà Giang; quốc lộ Thái Nguyên, Cao Bằng; quốc lộ Hải Phịng, Quảng Ninh; quốc lộ Hồ Bình, Sơn La, Lai Châu… 28 Đường sắt: Hà Nội đầu mối giao thông tuyến đường sắt nước Có đường sắt liên vận sang Bắc Kinh (Trung Quốc), nhiều nước châu Âu Đường thuỷ: Hà Nội đầu mối giao thông quan trọng với bến Phà Đen Hưng Yên, Nam Định, Thái Bình, Việt Trì; bến Hàm Tử Quan Phả Lại 2-2 Nhãm nh©n tố văn hoá xà hội a Dân số Một đặc điểm môi tr-ờng văn hoá xà hội dân số Dân số Hà Nội tính đến 30/10/2008 6.520.674 ng-ời Mật độ dân số Hà Nội 1948 ng-ời /km Mật độ cao hn nhiu lần so với mật độ trung bình n-ớc Mật độ dân số Hà Nội tăng lên t-ơng ứng với tỷ lệ dân số tăng hàng năm Làm cho dân số đô thị tăng lên cách nhanh chóng , ảnh h-ởng đến môi tr-ờng sinh thái Mật độ cao gấp 17 lần so với mật độ trung bình n-ớc Mật độ dân số Hà Nội tăng lên t-ơng ứng với tỷ lệ dân số tăng hàng năm Làm cho dân số đô thị tăng lên cách nhanh chóng , ảnh h-ởng đến môi tr-ờng sinh thái Dân số ngày tăng lên đòi hỏi điều kiện xà hội đáp ứng nhu cầu tăng lê n dân số Trong dân số ngày tăng lên quĩ đất đai dành cho phát triển sản xuất ngày giảm, đất đai chuyển mục đích từ nông nghiệp sang đất chuyên dùng đất ngày nhiều Dân số tăng nhanh tỷ lệ tăng dân số học tăng tỷ lệ tự nhiên Mức độ tăng dân c- ngày cao mặt tự nhiên học sức ép với Hà Nội giải chỗ đất đai không gia tăng Trong năm gần đây, dân số Hà Nội tăng chủ yếu mặt học Đó di dời dân c- từ nơi khác đến Hà Nội để học tập, làm viƯc Trong ®ã sè ng-êi cã ®iỊu kiƯn ®Ĩ mua nhà đất gia đình giàu có tỉnh, muốn cho họ có mái nhà ổn định để học tập, làm việc Còn phần lớn ng-ời dân thành phố tìm việc nh-ng công việc họ không ổn định họ sống tạm thuê đ-ợc chỗ qua đêm ảnh h-ởng dân c- đến thị tr-ờng nhà đất Hà Nội lớn, gia tăng nhu cầu nhà ở, nhu cầu khu vui chơi giải trí, nghành kinh doanh 29 liên quan đến thị tr-ờng nhà tăng Nếu nhà n-ớc sách di c- dân số nơi Hà Nội giá nhà đất ngày cao, khó kiểm soát Ngoài biến đổi xà hội biến đổi cấu gia đình lối sống chế thị tr-ờng, với đa dạng hoá cấu xà hội nghề nghiệp đô thị , biến đổi sâu sắc gia đình - tế bào xà hội đô thị gia tăng xu h-ớng hạt nhân hoá gia đình , tức trình hình thành phát triển gia đình nhờ chủ yếu hai hệ cha mẹ Ngoài có đa dạng nghề nghiệp gia đình Nhiều gia đình có thành viên có nghề nghiệp , công việc hoạt động thành phần kinh tế khác đòi hỏi yếu tố phục vụ nghề nghiệp khác Do cấu gia đình có thay đổi ë Hµ Néi , tû lƯ -4 ng-êi hộ chiếm 54,8% chủ yếu thuộc hệ , yêu cầu nghề nghiệp đòi hỏi diện tích không gian phải rộng đáp ứng nhu cầu cần thiết cho sinh hoạt Nh- Hà Nội hộ sống hai hệ chủ yếu chiÕm 54,8% sèng ba thÕ chiÕm tû lƯ cßn cao 34,5 %, thËm chÝ thÕ hƯ vÉn tån t¹i Trong t-ơng lai số hệ gia đình giảm, tức hệ khác gia đình có xu h-ớng tách Do nhu cầu nhà tăng thị tr-ờng nhà đất sôi động việc định giá đất nhà n-ớc gặp nhiều khó khăn, bất cập Ta thấy xu h-ớng phân tách hộ chuyển đổi từ hộ bé sang hộ rộng điều kiện thu nhập kinh tế lên Chính nhân tố ảnh h-ởng đến gia nhà đất có nhu cầu mua nhà họ xem nhà để xem có phù hợp với điều kiện,vị trí , h-ớng nhà gia đình không Khi giá nhà nơi có nhiều ng-ời hỏi ng-ời bán thấy khu đất có giá nên đà đòi giá cao ng-ời mua thấy không phù hợp tiếp tục tìm nơi phù hợp cho Cứ nh- giá đất tăng lên ng-ời chụi thiệt cuối ng-ời mua Tóm lại, gia tăng dân số có ảnh h-ởng trực tiếp đến giá nhà đất Hà Nội Dân số tăng dẫn đến cầu tăng suất "cơn sốt đất giả" Chính vậy, phủ phải có giải pháp để giảm gia tăng d ân số kiểm soát giá đất 30 b Văn hoá du lch tập quán truyền thèng Hà Nội có 4.000 di tích danh thắng, xếp hạng quốc gia 900 di tích danh thắng (hàng trăm di tích, danh thắng sáp nhập từ Hà Tây Mê Linh) với hàng trăm đền, chùa, cơng trình kiến trúc, danh thắng tiếng Hà Nội trung tâm du lịch lớn Việt Nam Du khách có dịp khám phá nhiều cơng trình kiến trúc văn hóa - nghệ thuật xây dựng qua nhiều hệ, suốt trình dựng nước giữ nước Những danh thắng tự nhiên đẹp quyến rũ; làng nghề thủ công tồn hàng trăm năm; lễ hội truyền thống - sản phẩm văn hóa kết tinh nhiều giá trị tinh thần sản phẩm du lịch hấp dẫn Không phải Hà Nội vào cuối kỷ 20 có nhiêu điều kiện thuận lợi mà từ lâu, từ ngày vua Lý Thái Tổ dời từ Hoa Lư (Ninh Bình) Ðại La để lập kinh đô Thăng Long vào tháng bảy năm Canh Tuất (1010), "Chiếu dời đô", vị vua khai sáng triều Lý (1010-1225) đồng thời khai sáng cho Thăng Long - Hà Nội 2-3 Nhãm nhân tố kinh tế a.Tình hình tăng tr-ởng phát triển kinh tế Hà Nội trung tâm trị, văn hoá, kinh tế n-ớc Vấn đề tăng tr-ởng phát triển kinh tế mạnh với cấu kinh tế phức tạp Điều liên quan ®Õn sù héi tơ cđa nhiỊu ngn lùc vỊ tự nhiên, kinh tế, xà hội, vị trí thủ đô Trong cấu kinh tế lên nghành kinh tế mũi nhọn, nghành công nghiệp,th-ơng mại, dịch vụ giao thông vận tải thị tr-ờng ch ứng khoán, thị tr-ờng nhà đất với chất l-ợng phục vụ cao Xét trung tâm kinh tế Hà Nội trung tâm kinh tế lớn thứ hai n-ớc sau thành phố Hồ Chí Minh đỉnh quan trọng tam giác kinh tế phía Bắc Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh Vì tập trung nhiều khu công nghiệp, trung giao l-u kinh tế giới, khu vực để tạo điều kiện phát triển kinh tế thành phố Diện tích đất có hạn mà nhu cầu nhiều nên diện tích đất sử dụng để quy hoạch xây dựng nhà cho dân Mặc khác kinh tế Hà Nội phát triền với trình độ dân trí cao, mức thu nhập bình quân hàng năm 31 cao nên nhu cầu đất đai nhà có cấu khác biệt so với vùng khác.Chẳng hạn gia đình có đời sống cao họ lại muốn có nh rộng rÃi đầy đủ tiện nghi, có nhà ngoại ô để cuối tuần Do đó, vấn đề tăng tr-ởng kinh tế đóng vai trò định với phát triển thị tr-ờng nhà đất gia tăng kinh tế Hà Nội với n-ớc mức sống bình quân GDP Hà Nội cao 3,5 lần mức độ bình quân chung n-ớc Với mức thu nhập cao đòi hỏi nhu cầu lớn sinh hoạt cho ng-ời dân phải đáp ứng đ-ợc điều kiện sinh hoạt nơi ăn, chỗ , với điều kiện giải trí, nghỉ ngơi Vậy việc phát triển kinh tế thu nhập tăng, dẫn đến nhu cầu điều kiện sinh hoạt ăn, ng-ời dân tăng Nhu cầu nhà ng-ời dân không cần chỗ để mà họ có xu h-ớng môi tr- ờng tốt, rộng, thoáng mát, sở hạ tầng tốt Vậy nhà n-ớc phải có giải phát để phát triển sở hạ tầng đô thị, y tế, giáo dục, môi tr-ờng cách đồng để không ngừng đáp ứng đ-ợc nhu cầu ng-ời dân 2-4 Cung, cầu thị tr-ờng nhà đất Hà Nội a Cung thị tr-ờng nhà đất Đối với nhà tổng cung tăng lên theo thời gian, Với số l-ợng nhà không đủ dáp ứng đ-ợc nhu cầu cho ng-ời dân thủ đô chỗ điều kiện kinh tế phát triển, dân số đời sống ng-ời dân ngày nâng cao đòi hỏi diện tích bình quân cho ng-ời dân tăng lên Tuy tăng số l-ợng nhà tăng nh-ng sức ép tăng dân số làm cho nhu cầu nhà tăng lên, nhÊt lµ nhµ ë cho ng-êi nghÌo, ng-êi cã thu nhập thấp sinh viên Đó vấn đề cấp bách cần giải quan hữu quan nhà n-ớc thành phố Hà Nội Để đáp ứng giải nhà cho dân đô thị, thành phố Hà Nội dự kiến triển khai cải tạo khu nhà thấp tầng thành khu nhà cao tầng, phát triển lại quy hoạch tổng thể không nhằm đáp ứng nhu cầu nhà 32 Qua số liệu cho thấy mức cung nhà dài hạn lớn nh-ng thị tr-ờng nhà đất l-ợng cầu v-ợt l-ợng cung thời gian ngắn hạn Để đáp ứng đ-ợc nhu cầu l-ợng cung chuyển nh-ợng giữ a hộ gia đình gia tăng thị tr-ờng Trên thực tế l-ợng cung thị tr-ờng gia tăng nhanh nhiều thành phần cung ứng Theo bảng nhà công ty xây nhà n-ớc công ty đấu thầu xây dựng d-ới quản lý nhà n-ớc Nh-ng thực tế, giá nhà nhà n-ớc xây dựng cao so với mức thu nhập ng-ời dân Và khu đô thị đ-ợc xây dựng sau xây xong đà có chủ Nguyên nhân nhà trung c- xây xong 1/2 số ng-ời tình trạng đầu đất số ng-ời có tiền có nhiều ng-ời nhà để Bởi vì, ng-ời có nhu cầu nhà có Ýt tiỊn nÕu hä mµ mua nhµ trung c- cđa nhà n-ớc tiền phải trả theo quy định chung họ phải trả thêm cho ng-ời "đầu cơ"hoặc "cò mồi" nhà khoảng từ 50 120 triệu đồng Vậy nhà n-ớc phải có sách quản lý nhà công trình để tránh tình trạng ng-ời dân nhà để nhà xây xong để không Đồng thời nhà n-ớc phải có sách quản lý giá nhà đất để hạn chế tình trạng đầu nhà đất cđa mét sè ng-êi cã tiỊn vµ cã qun vµ ng-ời chịu thiệt lại ng-ời dân Vậy ta cần phải công khai mua bán nhà đất ng-ời dân biết cách đ-a tin ph-ơng tiện thông tin công chúng Ngoài l-ợng nhà dân xây dựng lớn, chiếm khoảng 70 - 80% diện tích nhà tăng thêm hàng năm Số nhà dân xây dựng tăng thêm hàng năm nhằm đáp ứng nhu cầu t-ơng lai ng-ời sử dụng nhà Theo sở nhà đất Hà Nội, di ện tích dân tự bỏ vốn xây dựng lớn, tăng lên nhanh năm: b Cầu thị tr-êng Trong ®iỊu kiƯn kinh tÕ hiƯn nay, ®Êt n-íc phát triển giao l-u kinh tế n-ớc khu vùc vµ héi nhËp víi nỊn kinh tÕ giới Hà Nội trun g tâm phát triển kinh tế phía Bắc đòi hỏi xu chuyển dịch dân c- trung tâm lớn, có tổ chức kinh tế giới vào kinh doanh đầu t- vào Việt Nam L-ợng dân c- ngày cao, điều kiện kinh tế tăng tr-ởng, mức sống dân c- 33 đ-ợc cải thiện, thu nhập tăng lên Chính nhu cầu thoả mÃn nơi sinh hoạt tăng cao ảnh h-ởng sức ép dân số làm cho cầu thị tr-ờng nhà đất Hà Nội tăng lên mạnh Do nhu cầu lớn mà l-ợng cung đáp ứng không kịp thời nên diện tích bình quân ng-ời dân phân bổ không Một phận dân số có diện tích bình quân 8-9 m2 chí 10-11 m2/ ng-ời Những ng-ời có thu nhập thấp (đại phận dân c-) điều kiện nhà không đ-ợc cải thiện mà xuống cấp 2-5 Vị trí, chức lô đất a Vị trí lô đất: Vì Hà Nội trung tâm văn hoá, kinh tế, xà hội n-ớc nên đà thu hút đ-ợc vốn đầu t- doanh nghiệp n-ớc n-ớc Mặt khác, ng-ời dân Hà Nội th-ờng mở cửa hàng kinh doanh vừa nhỏ Chính vậy, vị trí lô đất có ảnh h-ởng lớn đến giá đất Hà Nội Trong đô thị vị trí lô đất đ-ợc phân theo khu vực: + Khu vực trung tâm + Khu vùc cËn trung t©m + Khu vùc ven nội Trong đó: - Khu vực trung tâm thành phố: khu vực có mật độ xây dựng, mật độ dân ccao thành phố đồng thời thoả mÃn hai ba yêu cầu sau: \ + Trung tâm trị + Trung tâm giao l-u kinh tế + Trung tâm văn hoá, khoa học, thể thao, du lịch Ngoài khu vực trung tâm có mật độ công trình hạ tầng kỹ thuật, xà hội cao thành phố - Khu vực cận trung tâm : khu vực sát với khu trung tâm Có khu trung tâm phụ, trung tâm quận, có hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội đạt khoảng 50-60% - Khu vực ven nội : khu vực lại đô thị tính theo địa giới hành Trong khu vực đô thị, lô đất đ-ợc phân theo hạng đất: + Lô đất hạng cao: Gồm lô đất có vị trí đặc biệt thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán, dịch vụ loại hoạt động khác Bao gồm lô đất thuộc 34 trung tâm thu hút đô thị, lô đất có mặt tiền giáp chợ, mặt tiền đ-ờng phố dịch vụ th-ơng mại, mặt tiền nút giao thông dịch vụ + Lô đất hạng cao: Gồm lô đất có vị trí tốt, có độ h ấp dẫn cao để kinh doanh, buôn bán, sản xuất, làm dịch vụ hoạt động khác Bao gồm lô đất có mặt tiền đ-ờng phố lớn, trục đ-ờng lớn + Lô đất hạng trung bình: Bao gồm lô đất có vị trí thuận lợi giao dịch buôn bán hoạt động kinh tế khác Nó lô đất có mặt tiền đ-ờng phố vừa nhỏ, ngõ lớn + Lô đất hạng thấp: Gồm lô đất có vị trí hoàn toàn không thuận lợi giao dịch, buôn bán dịch vụ, sản xuất hoạt động kinh tế khác Đó lô đất nằm sâu bên khu phố, lô đất nằm ngõ nhỏ, hẻm nhỏ có xe thô sơ vào đ-ợc 2-6 Mức độ phát triển hạ tầng xà hội, kỹ thuật Sự phát triển hạ tầng xà hội kỹ thuật có ảnh h-ởng lớn đến giá nhà đất Khi đời sống dân đ-ợc cải thiện, ng-ời có xu h-ớng nơi có đầy đủ sở hạ tầng để nghỉ ngơi sau làm việc mệt mỏi căng thẳng Chính mà nơi gần công viên, xanh, công trình thể dục thể thao, giải trí đông dân c- Mức độ phát triển hạ tầng kỹ thuật đ-ợc biểu mật độ đ-ờng giao thông, đ-ờng cấp thoát n-ớc, đ-ờng điện, đ-ờng dây thông tin liên lạc Nếu nơi đô thị đ-ờng lại khó khăn, ch-a có thông tin liên lạc, ch-a có đ-ờng cấp thoát n-ớc giá rẻ so với khu vực mà sở hạ tầng kỹ thuật đà có sẵn có Trong năm gần đây, để đáp ứng đ-ợc nhu cầu cấp bách nhà cho ng-ời dân thành phố Hà Nội khuẩn tr-ơng tiến hành xây dựng hàng loạt khu đô thị nh- Định Công, Nam Thăng Long, Trung Yên, Đền Lừ Khi xây dựng khu đô thị nhà thiết kế đà thiết kế khu đô thị với đầy đủ sở hạ tầng kỹ thuật xà hội ng-ời dân sau ngày làm việc mệt mỏi nghỉ ngơi giả trí gần nhà Đó khu đô thị th-ờng thiết kế khu vui chơi giải trí, nhà trẻ, tr-ờng học, y tê 35 CHNGIII: NHNG PHNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT NC TA Những h-ớng giải để phát triển thị tr-ờng nhà đất n-ớc ta gồm: Thứ nhất, thị tr-ờng nhà đất n-ớc ta phải thị tr-ờng phát triển lành mạnh có kiểm soát Nhà n-ớc hệ thống pháp luật hệ thống biện pháp h-ớng dẫn giao dịch Để làm đ-ợc điều cần phải thực hiện: Một là, b-ớc xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị tr-ờng nhà đất Đây việc làm khởi đầu th-ờng xuyên để thúc đẩy hình thành phát triển thị tr-ờng nhà đất nhằm b-óc hạn chế xoá bỏ thị tr-ờng không thức( thị tr-ờng mà Nhà n-ớc không kiểm soát đ-ợc) Hệ thống pháp luật hành cần ®-ỵc bỉ sung, sưa ®ỉi mét sè néi dung gåm: Đảm bảo mở rộng b-ớc hoàn thiện không hạn chế đối t-ợng đ-ợc mua bán, chuyển nh-ợng nhận chuyển nh-ợng, thuê m-ớn, c hấp, góp vốn liên doanh nhà đất đai Hình thành quan đăng ký giao dịch nhà đất thực đăng ký bắt buộc đối t-ợng giao dịch nhà đất, quy định làm cho Nhà n-ớc kiểm soát đ-ợc giao dịch nhà đất thu đ-ợc khoản thu thị tr-ờng nhà đất pháp luất quy định Thực đăng ký giao dịch nhà đất có nghĩa việc cho thuê, chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất( quyền sở hữu nhà) đ-ợc quan Nhà n-ớc có thẩm quyền cho phép Thực đăng ký giao dịch nhà đất thay cho quy định thẩm quyền thủ tục hành giảm thủ tục hành phiền hà mà làm cho ng-ời dân tự chịu trách nhiệm tr-ớc pháp luật Nhà n-ớc thông qua kiểm soát đ-ợc giao dịch nhà đất cách chắnvà chặt chẽ tình trạng Vì đăng ký biện pháp nhằm đảm bảo đọ tin cậy cao, độ an toàn giao dịch nhà đất cho ng-ời mua ng-ời bán, đảm bảo lợi ích bên tham gia thị tr-ờng nhà đất Tuy nhiên, việc làm khó thói quen, tập quán nhân dân ta ch-a quen với đăng ký Do phải kết hợp 36 nhiều biện pháp liên quan khác nh-: thống quan đăng ký đất đai,giảm thủ tục hành chính, thống đầu mối giải giao dịch nhà đất vào quan Hai là, Nhà n-ớc thực tËp trung qun lùc vỊ kÕ ho¹ch, quy ho¹ch sư dụng đất đai, đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất Quản lý đất đai theo quy hoạch theo mục đích sử dụng nhiệm vụ quan trọng môĩ quốc gia, đồng thời có tác dụng định h-ớng cho giao dịch nhà đất địa bàn định điều kiện cần thiết giúp Nhà n-ớc thực quản lý Ba là, khẩn tr-ơng hoàn thành việc lập hồ sơ địa Đây hồ sơ ban đầu xác định vị trí, hình dáng, kích th-ớc, ranh giới cho lô đất, đất, mảnh đất cụ thể, tức xác định cụ thể cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Việc thuộc trách nhiệm Nhà n-ớc, ngân sách Nhà phải đầu t- cho việc thực nhiệm vụ Bốn là, khẩn tr-ơng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đất đô thị đất khu dân c- nông thôn Để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần giảm bớt thủ tục xem xét, thẩm định quan Nhà n-ớc cấp Nếu đ-ợc uỷ ban xÃ, ph-ờng, thị trấn xác nhận đất đà sử dụng tranh chấp đ-ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các tr-òng hợp đà đủ giấy tờ theo quy định pháp luật ng-ời sử dụng đất tự làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi thẳng đến quan Nhà n-ớc có thẩm quyền cấp, qua xác nhận UBND xÃ, ph-ờng, thị trấn Đồng thời thực không thu tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí tr-ớc bạ Nhà n-ớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tr-ờng hợp sử dụng đất tr-ớc Luật đất đai năm 1993, mà đất không Nhà n-ớc giao Thứ hai, tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh nhà đất Cho phép mội thành phần kinh tế bình đẳng việc thành lập doanh nghiệp kinh doanh nhà đất chế vốn, giao đất (nhận chuyển nh-ợng chuyển quyền sử dụng đất), cho thuê đất, sách hỗ trợ Nhà n-ớc giản, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật công nghệ, đào tạo lao động ; nh-ng ph ải 37 đăng ký kinh doanh hµnh nghỊ vµ lµm nghÜa vơ tµi chÝnh víi Nhµ n-ớc theo quy định thống pháp luật Hình thành doanh nghiệp phát triển đất mua bán nhà ë Nhµ n-íc Doanh nghiƯp kinh doanh nhµ ë Nhµ n-ớc hoạt động lĩnh vực khai thá c kinh doanh: mua bán, cho thuê nhà Nhà n-ớc Doanh nghiệp phát triển đất hoạt động lĩnh vực khai thác phát triển đất vùng đất mới, tạo mặt xây dựng công trình hạ tầng ®Ĩ phơc vơ cung cÊp q ®Êt cho c¸c dù án đầu t- thuộc lĩn h vực công nghiệp, th-ơng mại, dân dụng tạo quỹ đất để chuyển nh-ợng, cho thuê Cho phép doanh nghiệp sử dụng vùng đất sử dụng đ-ợc nh-ng ch-a giao cho quản lý, vùng đất ch-a khai phá, hồ, ao làm vốn ban đầu Khi giao ®Êt cho doanh nghiƯp, Nhµ n-íc ch-a thu tiỊn sư dụng đất Những vùng đất đà quy hoạch thành khu công nghiệp, khu th-ơng mại, khu dân c- đ-ợc giao cho doanh nghiƯp b»ng c¸ch cho phÐp doanh nghiƯp tự nh-ợng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, thay cho việc thu hồi đất thực quy hoạch chi tiết mặt sử dụng đất thực tế, xây dựng sở hạ tầng để chuyển nh-ợng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xây dựng theo quy hoạch Thứ ba, biện pháp tài Để phát triển thị tr-ờng nhà đất n-ớc ta, phải có biện pháp tài sau: Thực hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách Nhà n-ớc quỹ Nhà n-ớc cho ng-ời mua nhà thuê nhà thuộc diện sách Ng-ời mua nhà đ-ợc ngân sách Nhà n-ớc hỗ trợ trực tiếp với số tiền địn h cho đối t-ợng cụ thể họ mua nhà Số tiền lại ngân sách Nhà n-ớc cho vay không lÃi họ có trách nhiệm trả số năm định (t-ơng tự nh- mua nhà trả góp) Ng-ời thuê nhà ở, đ-ợc ngân sách Nhà n-ớc hỗ trợ thêm phần tiền thuê n hà việc trả tiền thuê nhà hàng năm Thực sách cho vay với lÃi suất không doanh nghiệp kinh doanh nhà (trừ doanh nghiệp chuyên cho thuê nhà, doanh nghiệp hoạt động t- vấn dịch vụ, môi giới) Phần chênh lệch lÃi suất bình th-ờng với lÃi suất không đ-ợc ngân sách nhà n-ớc quỹ hỗ trợ phát triển 38 Nghiên cứu sửa đổi sách thu tài liên quan đến thị tr-ờng nhà đất nh-: thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí tr-ớc bạ nhà đất, thuế nhà đất, lệ phí địa đảm bảo phù hợp với hoạt động thị tr-ờng thu nhập hoạt động kinh doanh nhà đất Tăng c-ờng quản lý Nhà n-ớc thị tr-ờng nhà đất với nội dung sau: Một là, tổ chức quan đăng ký nhất, hồ sơ giao dịch nhà đất không đ-ợc đăng ký giao dịch ý nghĩa Thực đăng ký giao dịch thay thÕ cho toµn bé thđ tơc hµnh chÝnh vµ quyền cho phép quan nhà n-ớc có thẩm quyền thực quan hệ giao dịch nhà ®Êt Trong ®iỊu kiƯn hiƯn ë n-íc ta nªn giao nhiệm vụ cho quan địa chính, quan địa nơi đăng ký thực giao dịch dân đất đai (quyền sử dụng đất) Trong tr-ờng hợp giao dịch việc mua bán nhà đất dẫn đến thay đổi quyền sở hữu công trình, quan địa chuyển hồ sơ tới quan đăng ký sở hữu tài sản thực công việc cần thiết Ng-ời dân thực đăng ký chuyển dịch xong, họ đ-ợc h-ởng phục vụ lại từ phía quan Nhà n-ớc Hai là, tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị tr-ờng nhà đất Nhà n-ớc phải coi việc cung cấp thông tin cho thị tr-ờng nhà đất trách nhiệm để h-ớng dẫn thị tr-ờng nhà đất ; phải tổ chức thực việc quan đăng ký chuyển dịch nhà đất Thực giải pháp đây, thị tr-ờng nhà đất n-ớc ta có tác dụng không nhỏ góp phần phát triển kinh tế nâng cao đời sống xà hội cuả nhân dân 39 Kết thúc vấn đề Đất đai nhà nhu cầu vật chất thiết yếu loài ng-ời, yếu tố quan trọng bậc cấu thành thị tr-ờng nhà đất Trong năm qua, chuyển sang kinh tế thị tr-ờng , yếu tố thị tr-ờng, có thị tr-ờng nhà đất trình hình thành phát triển Hiện nay, thị tr-ờng hàng hoá dịch vụ phát triển nhanh chóng nh-ng mang nhiều yếu tố tự phát, thiếu định h-ớng Thị tr-ờng nhà đất, thị tr-ờng sức lao động ch-a chế rõ ràng, phát triển chậm chạp, tự phát Thị tr-ờng vốn, công nghệ yếu Do vậy, việc hình thành đồng laọi thị tr-ờng yêu cầu cấp bách nhằm đáp ứng đòi hỏi sản xuất đời sống Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xà hội nhu cầu cải thiện đời số ng tầng lớp dân c-, thị tr-ờng nhà đất ngày ®-ỵc më réng, thu hót sù tham gia cđa nhiỊu thành phần kinh tế n-ớc Đây ngành kinh tế quan trọng khai thác tài nguyên quý đất đai Nhà n-ớc, nên mang ý nghĩa kinh tế, mà mang ý nghĩa trị xà hội quan trọng Tuy nhiên, thực tế, nhu cầu nhà đất lớn, đa dạng không ngừng tăng lên với tăng tr-ởng kinh tế: nhà ở, văn phòng cho thuê, ®Êt sư dơng cho mơc ®Ých trång trät, ®Êt x©y dựng, nguồn cung lại có hạn, đất nông nghiệp Rõ ràng rằng, để kiểm soát đ-ợc nguồn lực, tài sản đất n-ớc , điều chỉnh đ-ợc quan hệ cung cầu nhà đất thị tr-ờng cần phải tăng c-ờng lực hiệu quản lý Nhà n-ớc đất đai nhà Điều đ-ợc bắt nguồn từ nhu cầu khách quan việc sử dụng có hiệu tài nguyên đất phát triển hợp lý nhà ở, đáp ứng nhu cầu đời sống nhân dân tính định h-ớng xà hội chủ nghĩa n-ớc ta quy định Bên cạnh đó, để phát triển thị tr-ờng nhà đất theo h-ớng quy, phát huy vai trò đặc biệt thị tr-ờng nhà đất công công nghiệp hoá đại hoá đất n-ớc, công việc đổi mới, kiện toàn công tác quản lý nhà n-ớc có vai trò quan t rọng hàng đầu 40 MC LC Trang LI M ĐẦ U .1 CHƯƠ NG I: KH ÁI QU ÁT CH UN G V Ề T HỊ T RƯỜ NG NH À ĐẤ T I: Định ng hĩa thị trườ ng nhà đất II: Va i trò thị trườ ng n hà đất III: Nhữ ng đặc điểm bả n t hị trườ ng nhà đất IV: C u ng -cầ u n hà đất .7 1-Cung nhà đất .7 2-Cầu nhà đất 12 3-Quan hệ cung -cầu nhà đất 17 CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG VÀ NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRỪƠNG NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI 22 I - Thực trạng thị trườ ng nhà đất Hà Nội 22 3- Tình hình thị tr-ờng nhà đất Hà Nội 22 II- Phân tích nhó m nhâ n tố ản h h-ở ng đế n thị tr -ờ ng nhà đất Hà Nội 25 1- Nh ững n hân tố ản h h -ởng đến t hị tr-ờng nhà đất Hà Nộ i 25 Phân tích nhóm nhân tố ảnh h-ởng đến giá nhà đất Hà Nội 26 2-1 Nhóm nhân tố tù nhiªn 26 2-2 Nhóm nhân tố văn hoá xà héi 29 2-3 Nhãm nh©n tè kinh tÕ 31 2-4 Cung, cầu thị tr-ờng nhà đất Hà Nội 32 2-5 Vị trí, chức lô đất 34 2-6 Mức độ phát triển hạ tÇng x· héi, kü thuËt 35 CHƯƠNGIII: NHỮNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ T RƯỜ NG N HÀ ĐẤ T Ở NƯ ỚC TA 36 KÕ t th óc vÊ n ®Ị 40 41 ... Thị trường nhà đất thị trường mà yếu tố nhà đất hợp thành Đất đai ,nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai hàng hoá chủ yếu thị trường nhà đất Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất. .. TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRỪƠNG NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI I - Thực trạng thị trường nhà đất H Ni 3- Tình hình thị tr-ờng nhà đất ë Hµ Néi Trong giai đoạn trước đây, thị trường nhà đất Hà Nội khơng có biến... thành có xu hướng mở rộngở nước ta.Bất kỳ đâu có nhà đất dịch vụ gắn liền với nhà đất hình thành thị trường nhà đất Thị trường nhà đất có liên quan đến vùng ,một khu vực ,hoặc toàn lãnh thổ đất