BÀI tập NHÓM học phần định giá tài sản

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ    BÀI TẬP NHÓM Học phần: Định giá tài sản GVHD: Nguyễn Trần Thuần Lớp học phần: Nhóm thực hiện: BAN3001_44K15.2 Nhóm Ocean Thành viên: Phạm Tuấn Hiệp Trịnh Phan Khánh Ly Nguyễn Trần Diễm Ngọc Bùi Thị Hồng Nguyệt Đà Nẵng, ngày 04 tháng năm 2021 Trường Đại học Kinh Tế Đà Nẵng nghĩa Việt Nam Khoa Ngân hàng phúc Cộng hòa xã hội chủ Độc lập – Tự – Hạnh BIÊN BẢN HỌP NHĨM - Nhóm: Ocean - Địa điểm làm việc: Tại quán Café Hạnh Phúc Google Meet - Thời gian bắt đầu: 19h30 27/4/2021 - Thời gian kết thúc: 17h 6/5/2021 I Thành phần tham gia: - Nhóm trưởng: Phạm Tuấn Hiệp - Thư ký: Nguyễn Trần Diễm Ngọc - Thành viên: Trịnh Phan Khánh Ly Bùi Thị Hồng Nguyệt II Đánh giá thành viên: Công việc cụ thể: ST T Họ tên Phạm Tuấn Hiệp Trịnh Phan Khánh Ly Nguyễn Trần Diễm Ngọc Bùi Thị Hồng Nguyệt Công việc Tìm kiếm thơng tin tài sản so sánh, tiến hành định giá tài sản, làm chứng thư định giá Tìm liệu tài sản cần định giá tiến hành định giá tài sản, làm báo cáo định giá Tổng hợp tồn tài liệu, thơng tin liên quan đến tài sản cần định giá, tiến hành định giá tài sản, làm báo cáo định giá Tìm kiếm thông tin tài sản so sánh, tiến hành định giá tài sản, làm chứng thư định giá Đánh giá điểm đóng góp thành viên(Thang điểm 10): STT Lớp 44K15 44K15 44K15 44K15 2 Họ tên Phạm Tuấn Hiệp Trịnh Phan Khánh Ly Nguyễn Trần Diễm Ngọc Bùi Thị Hồng Nguyệt Thư Ký (đã ký) Nguyễn Trần Diễm Ngọc Hiệp Tổ Mức độ Thả Phối hợp o tha c m luận nhó nhó m gia (0,3 m (0,2) ) (0,2 (0,3) ) Kết LV Nhó m 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 Chữ ký xác nhận Hiệp Ly Ngọc Nguy ệt Nhóm trưởng (đã ký) Phạm Tuấn CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ OCEAN Số: 27-TĐG CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập-Tự do-Hạnh Phúc Đà Nẵng, ngày 27 tháng năm 2021 BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ (Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số 2011-KT ngày 22/11/2020) Các thông tin chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá - Tên doanh nghiệp chịu trách nhiệm hoạt động chi nhánh, trụ sở văn phịng giao dịch (nếu có) Tên doanh nghiệp: Công ty Cổ phần thẩm định giá Ocean Địa chỉ: 35 Đá Mọc 5, P Hòa Minh, Q Liên Chiêu, TP Đà Nẵng Điện thoại: (0236) 843 7951 Email: cpocean.d anang@g mail.com Website: www.tdgoc eandanan g.com Loại hình cơng ty: Công ty Dịch Vụ Mã số thuế: 0400200855 Năm thành lập: 2010 Thị trường chính: Tồn quốc - Tên chi nhánh, địa trụ sở địa văn phịng giao dịch (nếu có) Các thơng tin thẩm định giá - Thông tin khách hàng thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn yêu cầu/đề nghị thẩm định giá Tên khách hàng: Trịnh Quang Lương Ông Năm sinh: 1987 Số điện 0369179717 CMND/CCCD 044200003999 thoại: số: Địa thường trú: Phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng S ố h ợ p đ n g t h ẩ m đ ị n h g i : 01/HĐ -KT Tên tài sản thẩm định giá + Quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng gắn liền với đất + Chủng loại tài sản: Đất nhà gắn liền đất - Thời điểm thẩm định giá Tháng 4/2021 - Mục đích thẩm định giá Tư vấn giá trị tài sản để khách hàng cá nhân làm sở xem xét, định chấp tài sản Ngân hàng Công thương Việt Nam VietinBank theo quy định pháp luật hành - Các nguồn thông tin sử dụng trình thẩm định giá mức độ kiểm tra, thẩm định nguồn thơng tin Giá đất cần định giá dựa giá mẫu đất tương tự rao bán thị trường (hình ảnh thơng tin mẫu đất so sánh thể chi tiết phần phụ lục) Giá nhà cần định giá theo định Số: 22/2019/QĐ-UBND ngày 11 tháng 04 năm 2019 Ủy ban Nhân dân thành phố Đà Nẵng định sửa đổi, bổ sung phụ lục bảng giá thực tế xây dựng (01) nhà để áp dụng tính lệ phí trước bạ nhà địa bàn thành phố đà nẵng ban hành kèm theo định số 27/2018/QĐ- UBND NGÀY 24/8/2018 UBND thành phố - Căn pháp lý để thẩm định giá ● Căn pháp lý thẩm định giá: + Luật giá số 11/2012/QH13 Ngày 20.6.2012 văn hướng dẫn + Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam + Quyết định Sửa đổi, bổ sung Phụ lục Bảng giá thực tế xây dựng (01) nhà để áp dụng tính thu lệ phí trước bạ địa bàn thành phố Đà Nẵng số 22/2019/QĐUBND Ngày 11/04/2019 + Nghị định Chính phủ số 44/2014/NĐ-CP Ngày 15.05.2014: quy định giá đất + Thông tư tài số 158/2014/TTBTC ngày 27.10.2014, số 28/2015/TTBTC ngày 06.03.2015, số 126/2015/TT-BTC ngày 20.08.2015, số 145/2016/TT-BTC ngày 06.10.2016 + Quyết định UBND thành phố Đà Nẵng số: 46/2016/QĐ-UBND ngày 20/12/2016: Quy định loại đất địa bàn thành phố Đà Nẵng năm 2015 - 2019 + Thông tư liên bộ, Số – LB/TT Xây dựng – Tài – UBVGNN Tổng cục quản lý ruộng đất ngày 30-9-1991 + Công văn số 1326/BXD-QLN hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định nhà, vật kiến trúc Bộ Xây dựng ngày 08/08/2011 ● Giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản thẩm định giá: + Sổ đỏ Thông tin tổng quan thị trường, thông tin thị trường giao dịch nhóm (loại) tài sản thẩm định giá Có thể bao gồm thơng tin như: - Thông tin tổng quan thị trường Giá đất nhà đất Đà Nẵng có xu hướng tăng nhẹ, số nguồn cung, nhu cầu, tỷ lệ giao dịch tăng so với kỳ năm ngoái (năm 2020) Hiện Hải Châu quận có giá đất chào bán cao Đà Nẵng rơi vào khoảng 75-85 triệu/ ; khu vực Sơn Trà, Cẩm Lệ giá đất vào khoảng 35-50 triệu/ , Liên Chiểu Ngũ Hành Sơn quận có giá đất mềm nhất, tầm 21-30 triệu/ tùy khu vực Thông tin tài sản thẩm định giá Địa bất động sản (bao gồm đất nhà nhà đất): Tổ 119, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng Thửa đất: Thửa đất số: 346, tờ đồ số 22 Địa chỉ: Tổ 119, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng Diện tích: 52,2 , (Bằng chữ: Năm mươi hai phẩy hai mét vng) Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng Mục đích sử dụng: Đất thị Thời hạn sử dụng: Lâu dài Nguồn gốc sử dụng: Nhận chuyển nhượng đất Công nhận QSDĐ giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà ở: Loại nhà ở: Nhà riêng lẻ Diện tích xây dựng: 25,7 Diện tích sàn: 25,7 Hình thức sở hữu: Sở hữu riêng Cấp (Hạng): Cấp IV Một số hình ảnh bất động sản cần định giá Giả thiết giả thiết đặc biệt (nếu có) Việc thẩm định giá áp dụng số giả thiết sau: - Các yếu tố xã hội, kinh tế ảnh hưởng đến bất động sản so sánh thời điểm giao dịch giống Các xu hướng xã hội, trạng kinh tế, biện pháp điều tiết Nhà nước yếu tố thị trường đặc biệt tác động kinh tế giới thị trường bất động sản nước Tác động yếu tố kể định giá trị thị trường bất động sản Việc áp dụng giả thuyết dẫn tới kết phù hợp thời điểm định giá Các thời điểm khác, điều kiện yếu tố tác động thay đổi, giá bất động sản thường thay đổi theo thời gian, dó kết khơng xác Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá Giá trị thị trường áp dụng cho đất Giá trị phi thị trường áp dụng cho Nhà ở, tài sản gắn liền đất a) Đối với bất động sản đất, phương pháp thẩm định áp dụng phương pháp so sánh (phương pháp thị trường) Đây phương pháp đánh giá dựa sở phân tích mức giá bất động sản tương tự (về loại đất, diện tích, hạng đất, hình dạng, loại đường phố, loại cơng trình vị trí địa lí) với giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm định giá Phương pháp so sánh sử dụng tốt định giá bất động sản để đất trống khu vực dân cư, BĐS thương mại – dịch vụ có tính đồng (các hộ, chung cư để ở, dãy nhà xây kiểu, phân xưởng nhà kho xây mặt thuê) Phương pháp so sánh trực tiếp dựa phân tích việc mua, cho thuê BĐS so sánh thị trường hàng hóa giả định thay Trình tự xác định giá trị BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp thể bước: Bước 1: Thu thập thông tin bất động sản tương tự giao dịch thời gian gần Bước 2: Kiểm tra, so sánh, phân tích thơng tin bất động sản có liên quan Bước 3: Lựa chọn điều chỉnh có nội dung liên quan đến bất động sản (đặc biệt giá bất động sản) Bước 4: Xác định giá trị bất động sản dựa giá bất động sản tương đương sau điều chỉnh Đây phương pháp khơng gặp khó khăn mặt kỹ thuật, khơng cần xây dựng cơng thức mơ hình tính tốn, mà dựa vào diện giao dịch thị trường để thừa nhận dấu hiệu giá trị Phương pháp thể đánh giá giá trị thị trường, có sở vững để khách hàng, quan pháp lý công nhận b) Đối với bất động sản đất (nhà ở), phương pháp thẩm định giá áp dụng phương pháp chi phí Phương pháp phương pháp ước tính phận cấu thành bất động sản (thửa đất nhà cửa, bất động sản đất) Giá trị phận cấu thành bất động sản đo chi phí để mua sắm, xây dựng Đây phương pháp dựa sở lý thuyết cho giá trị thị trường diện tích đất xác định đầu tư ước tính tổng giá trị đất giá trị cơng trình gắn liền với đất sau khấu hao Qua ta xác định giá bất động sản qua phương pháp chi phí đó: Giá thị bất động sản = chi phí tái tạo/ thay - hao mịn tích lũy Phương pháp chi phí thường ứng dụng để định giá bất động sản có số liệu so sánh thị trường; thiếu chứng thị trường để so sánh, hay thiếu sở để dự báo thu nhập tương lai mà bất động sản tạo Phương pháp tương đối đơn giản mặt tốn học, thích hợp cho định giá BĐS dùng cho mục đích riêng biệt, cho mục đích bảo hiểm, cho đấu thầu… Cuối cùng, giá trị toàn bất động sản cần thẩm định giá tính toán sau: Giá trị bất động sản = Chi phí tái tạo/ thay - Giá trị hao mịn tích lũy + Giá đất trống - Kết thẩm định giá a) Sử dụng Phương pháp so sánh (tiếp cận thị trường) với mảnh đất trống so sánh để định giá giá trị đất trống Theo thị trường, có số bất động sản giao dịch có đặc điểm gần giống với bất động sản cần định sau: + Bất động sản số 1: Bất động sản Đường Điện Biên Phủ, Phường Chính Gián, Thanh Khê, Đà Nẵng mặt tiền Điện Biên Phủ, cách kiệt ô tô 6m vài bước chân, thông Thái Thị Bôi so với bất động sản cần định giá diện tích nhỏ Cách bất động sản cần định giá 1km (Phụ lục [01]) + Bất động sản số 2: Thái Thị Bôi- Thanh Khê Đà Nẵng, oto vào tốt, so với bất động sản cần định giá diện tích lớn Cách bất động sản cần định giá 850m (Phụ lục [02]) + Bất động sản số 3: K183 Phan Thanh , Thạc Gián , Thanh Khê, sau lưng Đại học Duy Tân, cách đường 70m, nhà đẹp, vào ngay, tiện ích trung tâm miễn bàn Cách bất động sản cần định giá 1.1km (Phụ lục [03]) Thông tin chi tiết bất động sản so sánh so với bất động sản cần định giá thể bảng sau: THƠN G TIN Vị trí Pháp lý Hướng Tổ 119, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng Đã cấp sổ đỏ Đã hợp thức hóa quyền sử dụng đất Sổ hồng chủ Đã hợp thức hóa quyền sử dụng đất Tây Nam Tây Nam Kiệt 2m Thái Thị Bơi Đặc điểm Diện tích Hình dáng Giá bán Đường Điện Biên Phủ, Phường Chính Gián, Thanh Khê, Đà Nẵng Mặt tiền Điện Biên Phủ, cách kiệt ô tô 6m vài bước chân, thông Thái Thị Bôi 52.2 m² 48 m² Hình chữ nhật Hình chữ nhật Đường T Thị Bôi, T Khê, Đà Đã cấp Đã hợp hóa quy dụng Tây B Kiệt 2m t đủ đường thuận tiệ lại 58 m Hình chữ 2,48Tỷ 2,55 Qua đánh giá, bất động sản so sánh tương tự vị trí, hình dáng, pháp lý BĐS cần định BĐS so sánh giá Do đó, để xây dựng sở thẩm định giá, chúng tơi tìm kiếm thị trường đất rao bán giao dịch mảnh đất giống tất điều kiện, khác hướng Tây Bắc Tây Nam, đường mặt tiền, hay đường kiệt  BẢNG THÔNG TIN VỀ CẶP ĐẤT ĐỂ SO SÁNH GIÁ THEO HƯỚNG TÂY BẮC VÀ TÂY NAM: CẶP 1: Mảnh đất thứ 1: Đường Trà Na 3, Phường Hòa Khánh Nam, Liên Chiểu, Đà Nẵng, hướng Tây Nam Giá bán: 1,69 tỷ [Phụ lục [04]) Mảnh đất thứ 2: Đường Phạm Như Xương, Phường Hòa Khánh Nam, Liên Chiểu, Đà Nẵng, hướng Tây Bắc Giá bán 1,61 tỷ (Phụ lục [05]) Thông tin chi tiết mảnh đất thể bảng sau: STT Thông tin Địa x100=95,27% CẶP 2: + Mảnh đất thứ 1: Phường Hòa An, Cẩm Lệ, Đà Nẵng, hướng đất Tây Nam Giá bán 3,240 tỷ (Phụ lục [06]) + Mảnh đất thứ 2: Đường Hoàng Văn Thái, Phường Hòa Khánh Nam, Liên Chiểu, Đà Nẵng, hướng Tây Bắc Giá bán tỷ (Phụ lục [07]) Thông tin chi tiết mảnh đất thể bảng sau: ST T Thông tin Mảnh đất 1 Địa Diện tích 115m2 Hướng Tây Nam Mặt tiền 5m Mảnh đất Pháp lý Đường Trà Na 3, Phường Hòa Khánh Giá bán Nam, Liên Chiểu, Đà Nẵng Đườn Phườ Liên Phường Hòa An, Cẩm Lệ, Đà Nẵng Đã cấp sổ đỏ, hợp thức Đã c hóa quyền sử dụng đất quyề 3,240 tỷ 63 m² Tỷ lệ giá dất hướng Nam : Tây Bắc so với Tây Diện tích Mặt tiền 4,7 (m) Hướng đất Tây NamNhư vậy, tỷ lệ trung bình giá đất hướng Tây Bắc so với Tây Nam là: Đã cấp sổ đỏ Pháp lý =92,59% Giá bán Đã hợp thứcKết hóaluận: Đối với mảnh đất có đặc điểm, tính chất tương tự nhau, quyền sử dụng đất mảnh đất hướng Tây Bắc có giá 1,69 Tỷ 93,93% mảnh đất có hướng Tây Nam Tỷ lệ giá đất hướng Tây Bắc so với Tây Nam:  BẢNG THÔNG TIN VỀ CẶP ĐẤT ĐỂ SO SÁNH GIÁ THEO ĐẤT MẶT TIỀN VÀ ĐẤT NẰM Ở TRONG HẺM: CẶP 1: + Mảnh đất số 1: Đường Đào Nguyên Phổ, Phường Hòa Minh, Liên Chiểu, Đà Nẵng Giá bán: 4,7 tỷ (Phụ lục [08]) + Mảnh đất số 2: Đường Điện Biên Phủ, Phường Thanh Khê Đông, Thanh Khê, Đà Nẵng Giá bán: 2,8 tỷ (Phụ luc [09]) Thông tin chi tiết mảnh đất thể bảng sau: STT Thông tin Địa Diện tích Đường trước nhà Hướng đất Pháp lý Giá bán CẶP 2: + Mảnh đất thứ 2: Kiệt Huỳnh Tịnh Của (Đường Vũ Miên), Xã Hòa Châu, Hòa Vang, Đà Nẵng Giá bán: tỷ (Phụ lục [11]) Thông tin chi tiết mảnh đất thể bảng sau: ST T Thông tin Mặt tiền Đường 7, Cẩm Địa Lệ, Đà Nẵng Diện tích Mảnh đất M Huỳnh Tịn Miên), Xã Đà Nẵng 100 m² Hướng Tây đất Mảnh đất Đường Đào Nguyên Đã cấp sổ đỏ Phổ, Phường Hịa Minh, Đã hợp thức hóa quyền Liên Chiểu, Đà Nẵng Pháp lý sử Đã hợp dụng đất Giá bán tỷ Đã cấp sổ đỏ Tỷ lệ giá bán mảnh đất hẻm so với Đã hợp thức hóađất mặt tiền: mảnh quyền sử dụng đất =75% Tỷ lệ giá bán mảnh đất hẻm so với mảnh đất mặt tiền: =59,45% + Mảnh đất thứ 1: Ở mặt tiền Đường 7, Cẩm Lệ, Đà Nẵng Giá bán: tỷ (Phụ lục [10]) Như vậy, tỷ lệ trung bình giá đất nằm hẻm nằm mặt tiền là: =67,23% Kết luận: Đối với mảnh đất có đặc điểm, tính chất tương tự nhau, mảnh đất nằm hẻm có giá 67,23% mảnh đất nằm mặt tiền đường Ta có bảng điều chỉnh giá đất trống sau: 10 THÔN G TIN BĐS cần định giá Tổ 119, phường Chính Gián, Vị trí quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng Đã cấp sổ đỏ Đã hợp thức hóa quyền Pháp lý sử dụng đất m² sau BĐS so điều sánh chỉnh Đường Điện Biên Phủ, Giá đất: 41,82 triệu đồng/m2 x 52,2 m2 Phường Chính =2183,004 triệu = 183 004 000 đồng Gián, Thanh Khê, Đà b) Nẵng Sử dụng phương pháp chi phí (tiếp cận chi phí) để định giá cơng trình nhà Sổ hồngở xây dựng đất Theo định Số: 22/2019/QĐ-UBND Đã hợp thức hóa ngày 11 tháng 04 năm 2019 Ủy ban quyền sử dụng Nhân dân thành phố Đà Nẵng định sửa đổi, bổ sung phụ lục bảng giá thực tế xây dựng (01) m2 nhà để áp dụng Tây Nam Tây Nam Hướng tính lệ phí trước bạ nhà địa bàn thành phố đà nẵng ban hành kèm theo Điều định số 27/2018/QĐ- UBND ngày chỉnh 24/8/2018 UBND thành phố Kiệt 2m Thái Mặt tiền Thị Bôi Biên Phủ, Đốicách với Bất động sản cần định giá: kiệt ô tô 6m vài + chân, Số tầng: 2, kết cấu khung chịu lực bê bước Đặc tông Thị cốt thép; tường bao xây gạch; sàn bê thông Thái điểm tông cốt thép, mái bê tông cốt thép Bôi + Diện tích sàn: 25,7 Theo quy định, giá xây dựng 880 000 đ/m2 sàn Do giá trị cơng trình đất: Điều chỉnh Diện tích 52,2 m² Hình dáng Hình chữ nhật Giá bán Giá m² Tỷ lệ điều chỉnh Giá 41,82 triệu 25,7 x 880 000 =151 116 000 đồng Tuy nhiên, nhà sử dụng 3,5 năm 48 m² + Tuổi đời kinh tế: 30 (Theo: Thông tư liên bộ, Số – LB/TT Xây dựng – Tài – UBVGNN Tổng cục quản lý ruộng đất Hình chữ nhật ngày 30-9-1991, quy định nhà cấp IV thời hạn sử dụng 30 năm) 2,48Tỷ + Tuổi đời hiệu quả: 3,5 + Giá trị cịn lại tạm tính: (26,5/30)x100 = 88,33% -48,74% Tính tốn chi phí sử dụng phận cấu 26,45thành: triệu Móng, tường, sàn, mái, khung,… 11 ● Tường bị thấm cao ● Trần bê tơng cịn ● Cửa cổng nhơm bị tróc sơn ● Trần nhà vệ sinh bị đọng nước Từ xây dựng bảng tỷ lệ giá trị kết cấu so với ngơi nhà: thống cầu thang Cửa vào, cửa sổ 10 Tổn g 87% 1% 0,87 64% 56,07 Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu: ● Khắc phục tình trạng lạc hậu bếp (Hệ thống đường ống máy hút mùi bếp lạc hậu, không đảm bảo chất lượng): 9.500.000 đ (Số liệu theo: ● Sửa hệ thống hầm vệ sinh: Công văn số 1326/BXD4.000.000 đ QLN hướng dẫn kiểm kê, ● Thay hệ thống ống nước không đánh giá lại giá trị tài chịu nhiệt hệ thống ống chịu sản cố định nhà, vật nhiệt: kiến trúc Bộ Xây dựng ngày 08/08/2011) 5.000.000 đ Tỷ lệ chất đóngVậy gópchi phí khắc phục hao mịn vơ hình là: Kết cấu lượng vào giá STT 500 000 + 000 000 + 000 000 = 18 trị cơng 500 000 (đồng) trình lại Móng 93% Tỷ lệ cịn lại cơng trình: (88,33% 93% 10% Cột, +88,68%)/2=88,51% dầm Giá cơng trình: 151 116 Tường 84% 12% 000 x 88,51%=133 752 771 (đồng) Sàn 91% 16% Tổng giá trị tài sản cần định giá là: Mái 92% 183 004 000 +133 752 771 – 18 500 000 85% Hệ = 298 256 771 (đồng) thống Trên sở hồ sơ, tài liệu cung cấp, điện qua khảo sát thực tế trường Bất 80% Hệ Động Sản, tham khảo đơn giá xây dựng, sử thống dụng phương pháp thẩm định nước tính tốn; Cơng ty Cổ phần thẩm định giá 80% Hệ Ocean thông báo kết thẩm định giá thống sau: điều hòa Hệ 90% 12 Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng gắn liền với đất số 346 tờ đồ số 22 Tổ 119, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng Ông Trịnh Quang Lương (chi tiết theo phụ lục đính kèm) là: 298 256 771 VNĐ cách độc lập, khách quan, trung thực, thận trọng với kiến thức, kỹ thẩm định viên dựa điều kiện kỳ vọng thời điểm định giá Những yếu tố thay đổi thời gian ngắn Công ty Cổ phần thẩm định giá Ocean khơng có trách nhiệm điều chỉnh lại kết Thông tin giá đưa đề nghị cho mục đích tham khảo Trong điều kiện thơng tin mà Công ty Cổ phần thẩm định giá Ocean cung cấp thu thập thời điểm định giá Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá - Các phương pháp tính tốn sở tài liệu cung cấp Ông Trần Tuấn Hiệp dựa tài liệu khác có liên quan thẩm định viên thu thập điều kiện kỳ vọng thời điểm định giá nhằm phù hợp với luật định, sách quản lý Nhà nước hành điều kiện, giả định theo quan điểm hợp lý thẩm định viên kèm Báo cáo Theo thông tư Số: 28/2015/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Số 05, 06 07 quy định: Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá xác định sở đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật tài sản thẩm định giá; biến động pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá mục đích thẩm định giá tối đa không 06 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực Hiệu lực kết thẩm định: Từ ngày 27/04/2020 đến 27/10/2021 Những khoản loại hạn chế điều trừ - Kết thẩm định giá sử dụng làm sở tham khảo làm để chấp tài sản, không sử dụng kết thẩm định giá vào mục đích khác - Tỉ lệ phân phối đất cơng trình tổng giá trị Bất Động Sản áp dụng cho Bất Động Sản này, không sử dụng cho Bất Động Sản khác - Sự hạn chế tính xác tuyệt đối tài sản so sánh Bởi giá số bất động sản giá rao bán, chưa phải giá giao dịch 10 Các phụ lục kèm theo PHỤ LỤC: Thông tin bất động sản so sánh: Đường Điện Biên Phủ, Phường Chính Gián, Thanh Khê, Đà Nẵng Anh Thế Quang – SDT: 0905.887.484 - Kết thẩm định giá đưa sở tiến hành thẩm định giá 13 Na 3, Phường Hòa Khánh Nam, Liên Chiểu, Đà Nẵng Hoàng Anh Vũ – SDT: 0905.090.656 Thông tin bất động sản so sánh: Kiệt Thái Thị Bôi - Thanh Khê - Đà Nẵng Phạm Văn Vương – SDT: 0939.235.186 Thông tin bất động sản so sánh: Đường Phạm Như Xương, Phường Hòa Khánh Nam, Liên Chiểu, Đà Nẵng Lê Tùng – SDT: 0935.491.798 Thông tin bất động sản so sánh: Đường Trà Na 3, Phường Hòa Khánh Nam, Liên Chiểu, Đà Nẵng Nguyễn Quang Thiện – SDT: 0788.235.777 Thông tin bất động sản so sánh: K183 Phan Thanh , Thạc Gián , Thanh Khê Nguyễn Tấn Luân – SDT: 0905.807.871 Thông tin bất động sản so sánh: Đường Trà 14 Thông tin bất động sản so sánh: Đường Điện Biên Phủ, Phường Thanh Khê Đông, Thanh Khê, Đà Nẵng Anh Tiên – SDT: 0909.394.949 - Thông tin bất động sản so sánh: Đường Đào Nguyên Phổ, Phường Hòa Minh, Liên Chiểu, Đà Nẵng Ho Ngoc Bao Tran – SDT: 0905995653 - Thông tin bất động sản so sánh: Ở mặt tiền Đường 7, Cẩm Lệ, Đà Nẵng Giá bán Trần Thị Hồng Vân – SDT: 0862817345 Thông tin bất động sản so sánh: Đường Hoàng Văn Thái, Phường Hòa Khánh Nam, Liên Chiểu, Đà Nẵng Pham Van Sanh – SDT: 0905.662.112 - Thông tin bất động sản so sánh: Kiệt Huỳnh Tịnh Của (Đường Vũ Miên), Xã Hòa Châu, Hòa Vang, Đà Nẵng Trần Phước Vinh – SDT: 0913739493 Báo cáo kết thẩm định giá phát hành tiếng Việt (trong trường hợp Báo cáo kết thẩm định giá phát hành 02 ngôn ngữ trở lên) kèm theo Chứng thư thẩm định giá số 2011-KT ngày 27/04/2021 công ty cổ phần thẩm định giá dịch vụ tài Ocean THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NHÁNH DOANH NGHIỆP CHI 15 NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ Tổng giám đốc Cao Thị Kim Thoa Phạm Minh Tú Số thẻ thẩm định viên giá: VII11.957 Số thẻ thẩm định viên giá: II03505 cho Thay mặt đại diện CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH OCEAN 16 CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc ĐỊNH GIÁ OCEAN -Số: 2011-KT Đà Nẵng, ngày 27 tháng 04 năm 2021 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Ơng Trịnh Quang Lương Căn Hợp đồng thẩm định giá số 01/HĐ-KT ngày 22/04/2020 ký kết Ơng Trịnh Quang Lương Cơng ty Cổ phần thẩm định giá Ocean việc xác định giá trị tài sản để khách hàng cá nhân làm sở xem xét, định chấp tài sản Ngân hàng Công thương Việt Nam VietinBank Căn Báo cáo kết thẩm định giá số 27-TĐG ngày 27/04/2020 Công ty Cổ phần thẩm định giá Ocean Công ty Cổ phần thẩm định giá Ocean cung cấp Chứng thư thẩm định giá số 2011-KT ngày 27/04/2021 với nội dung sau đây: Khách hàng thẩm định giá - Tên cá nhân (tên đầy đủ tiếng Việt): Trịnh Quang Lương - Địa thường trú: Tổ 119, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng - Số điện thoại: 039179717 - Số CMND/CCCD: 044200003999 Thông tin tài sản thẩm định giá Tài sản Thẩm định giá: Quyền sử dụng đất công trình xây dựng gắn liền với đất số 346 tờ đồ số 22 Tổ 119, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng - Chủng loại tài sản: Đất nhà gắn liền đất - Đặc điểm mặt pháp lý kỹ thuật tài sản thẩm định giá: Đã cấp sổ đỏ Đã hợp thức hóa quyền sử dụng đất Thời điểm thẩm định giá Tháng 04/2021 Mục đích thẩm định giá Tư vấn giá trị tài sản để khách hàng cá nhân làm sở xem xét, định chấp tài sản Ngân hàng Công thương Việt Nam VietinBank theo quy định pháp luật hành Căn pháp lý ● Căn pháp lý thẩm định giá: + Luật giá số 11/2012/QH13 Ngày 20/6/2012 văn hướng dẫn + Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam + Quyết định Sửa đổi, bổ sung Phụ lục Bảng giá thực tế xây dựng (01) nhà để áp dụng tính thu lệ phí trước bạ địa bàn thành phố Đà Nẵng số 22/2019/QĐ-UBND Ngày 11/04/2019 + Nghị định Chính phủ số 44/2014/NĐ-CP Ngày 15.05.2014: quy định giá đất + Thơng tư tài số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014, số 28/2015/TTBTC ngày 06/03/2015, số 126/2015/TT-BTC ngày 20.08.2015, số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 + Quyết định UBND thành phố Đà Nẵng số: 46/2016/QĐ-UBND ngày 20/12/2016: Quy định loại đất địa bàn thành phố Đà Nẵng năm 2015-2019 + Thông tư liên bộ, Số – LB/TT Xây dựng – Tài – UBVGNN Tổng cục quản lý ruộng đất ngày 30/9/1991 + Công văn số 1326/BXD-QLN hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định nhà, vật kiến trúc Bộ Xây dựng ngày 08/08/2011 ● Giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản thẩm định giá: + Sổ đỏ Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá Giá trị thị trường áp dụng cho Đất Giá trị phi thị trường áp dụng cho Nhà ở, tài sản gắn liền đất Giả thiết giả thiết đặc biệt (nếu có) Việc thẩm định giá áp dụng số giả thiết sau: - Các yếu tố xã hội, kinh tế ảnh hưởng đến bất động sản so sánh thời điểm giao dịch giống Các xu hướng xã hội, trạng kinh tế, biện pháp điều tiết Nhà nước yếu tố thị trường đặc biệt tác động kinh tế giới thị trường bất động sản nước Tác động yếu tố kể định giá trị thị trường bất động sản Việc áp dụng giả thuyết dẫn tới kết phù hợp thời điểm định giá Các thời điểm khác, điều kiện yếu tố tác động thay đổi, giá bất động sản thường thay đổi theo thời gian, dó kết khơng xác Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá Đối với bất động sản đất, phương pháp thẩm định áp dụng phương pháp so sánh (phương pháp thị trường) Đây phương pháp đánh giá dựa sở phân tích mức giá bất động sản tương tự (về loại đất, diện tích, hạng đất, hình dạng, loại đường phố, loại cơng trình vị trí địa lí) với giá giao dịch thành cơng mua, bán thị trường vào thời điểm định giá Phương pháp so sánh sử dụng tốt định giá bất động sản để đất trống khu vực dân cư, bất động sản thương mại – dịch vụ có tính đồng (các hộ, chung cư để ở, dãy nhà xây kiểu, phân xưởng nhà kho xây mặt thuê) Phương pháp so sánh trực tiếp dựa phân tích việc mua, cho thuê bất động sản so sánh thị trường hàng hóa giả định thay Trình tự xác định giá trị bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp thể bước: Bước 1: Thu thập thông tin bất động sản tương tự giao dịch thời gian gần Bước 2: Kiểm tra, so sánh, phân tích thơng tin bất động sản có liên quan Bước 3: Lựa chọn điều chỉnh có nội dung liên quan đến bất động sản (đặc biệt giá bất động sản) Bước 4: Xác định giá trị bất động sản dựa giá bất động sản tương đương sau điều chỉnh Đây phương pháp khơng gặp khó khăn mặt kỹ thuật, khơng cần xây dựng cơng thức mơ hình tính tốn, mà dựa vào diện giao dịch thị trường để thừa nhận dấu hiệu giá trị Phương pháp thể đánh giá giá trị thị trường, có sở vững để khách hàng, quan pháp lý công nhận Đối với bất động sản đất (nhà ở), phương pháp thẩm định giá áp dụng phương pháp chi phí Phương pháp phương pháp ước tính phận cấu thành bất động sản (thửa đất nhà cửa, bất động sản đất) Giá trị phận cấu thành bất động sản đo chi phí để mua sắm, xây dựng Đây phương pháp dựa sở lý thuyết cho giá trị thị trường diện tích đất xác định đầu tư ước tính tổng giá trị đất giá trị cơng trình gắn liền với đất sau khấu hao Qua ta xác định giá bất động sản qua phương pháp chi phí đó: Giá thị bất động sản = Chi phí tái tạo/ thay - Hao mịn tích lũy Phương pháp chi phí thường ứng dụng để định giá bất động sản có số liệu so sánh thị trường; Thiếu chứng thị trường để so sánh, hay thiếu sở để dự báo thu nhập tương lai mà bất động sản tạo Phương pháp tương đối đơn giản mặt toán học, thích hợp cho định giá bất động sản dùng cho mục đích riêng biệt, cho mục đích bảo hiểm, cho đấu thầu… Cuối cùng, giá trị toàn bất động sản cần thẩm định giá tính toán sau: Giá trị bất động sản = Chi phí tái tạo/ thay - Giá trị hao mịn tích lũy + Giá đất trống Kết thẩm định giá Trên sở hồ sơ, tài liệu cung cấp, qua khảo sát thực tế trường bất động sản, tham khảo đơn giá xây dựng, sử dụng phương pháp thẩm định tính tốn; Cơng ty Cổ phần thẩm định giá Ocean thông báo kết thẩm định sau: Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng gắn liền với đất số 346 tờ đồ số 22 Tổ 119, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng Ông Trịnh Quang Lương (chi tiết theo phụ lục đính kèm) là: 298 256 771 VNĐ 10 Những điều khoản loại trừ hạn chế kết thẩm định giá Kết thẩm định giá đưa sở tiến hành thẩm định giá cách độc lập, khách quan, trung thực, thận trọng với kiến thức, kỹ thẩm định viên dựa điều kiện kỳ vọng thời điểm định giá Những yếu tố thay đổi thời gian ngắn Cơng ty Cổ phần thẩm định giá Ocean khơng có trách nhiệm điều chỉnh lại kết Thông tin giá đưa đề nghị cho mục đích tham khảo Trong điều kiện thông tin mà Công ty Cổ phần thẩm định giá Ocean cung cấp thu thập thời điểm định giá Các phương pháp tính tốn sở tài liệu cung cấp Bà Lâm Thị Kim Tuyết dựa tài liệu khác có liên quan thẩm định viên thu thập điều kiện kỳ vọng thời điểm định giá nhằm phù hợp với luật định, sách quản lý Nhà nước hành điều kiện, giả định theo quan điểm hợp lý thẩm định viên kèm Báo cáo Kết thẩm định giá sử dụng làm sở tham khảo làm để chấp tài sản, không sử dụng kết thẩm định giá vào mục đích khác Tỉ lệ phân phối đất cơng trình tổng giá trị bất động sản áp dụng cho bất động sản này, không sử dụng cho bất động sản khác Sự hạn chế tính xác tuyệt đối tài sản so sánh Bởi giá số bất động sản giá rao bán, chưa phải giá giao dịch 11 Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá Theo thông tư Số: 28/2015/TT-BTC BAN HÀNH TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 05, 06 07 quy định: Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá xác định sở đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật tài sản thẩm định giá; biến động pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá mục đích thẩm định giá tối đa không 06 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực Hiệu lực kết thẩm định: Từ ngày 27/04/2021 đến 27/10/2021 12 Các tài liệu kèm theo Chứng thư thẩm định giá phải đọc với Báo cáo thẩm định giá Công ty Cổ phần thẩm định giá Ocean phát hành báo cáo để khách hàng sử dụng kết thẩm định giá theo mục đích thẩm định giá Chứng thư Chứng thư thẩm định giá phát hành 02 Cấp cho khách hàng 01 bản, Công ty Cổ phần thẩm định giá Ocean lưu 01 THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH CHI NHÁNH DOANH NGHIỆP NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ (Ký ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu) Cao Thị Kim Thoa Phạm Minh Tú Số thẻ thẩm định viên giá: VII11.957 Tổng giám đốc Số thẻ thẩm định viên giá: II03505 Thay mặt đại diện cho CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ OCEAN ... kiếm thơng tin tài sản so sánh, tiến hành định giá tài sản, làm chứng thư định giá Tìm liệu tài sản cần định giá tiến hành định giá tài sản, làm báo cáo định giá Tổng hợp tồn tài liệu, thơng... liên quan đến tài sản cần định giá, tiến hành định giá tài sản, làm báo cáo định giá Tìm kiếm thơng tin tài sản so sánh, tiến hành định giá tài sản, làm chứng thư định giá Đánh giá điểm đóng... kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định nhà, vật kiến trúc Bộ Xây dựng ngày 08/08/2011 ● Giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản thẩm định giá: + Sổ đỏ Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá Giá trị