BÀI tập NHÓM học phần định giá tài sản

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ BÀI TẬP NHÓM Học phần: Định giá tài sản GVHD: Nguyễn Trần Thuần Lớp học phần: BAN3001_44K15.2 Nhóm thực hiện: Nhóm Ocean Thành viên: Phạm Tuấn Hiệp Trịnh Phan Khánh Ly Nguyễn Trần Diễm Ngọc Bùi Thị Hồng Nguyệt Đà Nẵng, ngày 04 tháng năm 2021 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Trường Đại học Kinh Tế Đà Nẵng nghĩa Việt Nam Khoa Ngân hàng phúc Cộng hòa xã hội chủ Độc lập – Tự – Hạnh BIÊN BẢN HỌP NHĨM - Nhóm: Ocean - Địa điểm làm việc: Tại quán Café Hạnh Phúc Google Meet - Thời gian bắt đầu: 19h30 27/4/2021 - Thời gian kết thúc: 17h 6/5/2021 I Thành phần tham gia: - Nhóm trưởng: Phạm Tuấn Hiệp - Thư ký: Nguyễn Trần Diễm Ngọc - Thành viên: Trịnh Phan Khánh Ly Bùi Thị Hồng Nguyệt II Đánh giá thành viên: Công việc cụ thể: ST T Họ tên Phạm Tuấn Hiệp Trịnh Phan Khánh Ly Nguyễn Trần Diễm Ngọc Bùi Thị Hồng Nguyệt Cơng việc Tìm kiếm thơng tin tài sản so sánh, tiến hành định giá tài sản, làm chứng thư định giá Tìm liệu tài sản cần định giá tiến hành định giá tài sản, làm báo cáo định giá Tổng hợp toàn tài liệu, thông tin liên quan đến tài sản cần định giá, tiến hành định giá tài sản, làm báo cáo định giá Tìm kiếm thơng tin tài sản so sánh, tiến hành định giá tài sản, làm chứng thư định giá Đánh giá điểm đóng góp thành viên(Thang điểm 10): TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Tổ STT Lớp Họ tên c nhó 44K15 Phạm Tuấn Hiệp 2 44K15 Trịnh Phan Khánh Ly 44K15 Nguyễn Trần Diễm Ngọc 44K15 Bùi Thị Hồng Nguyệt Thư Ký (đã ký) Nguyễn Trần Diễm Ngọc Hiệp m (0,3) 10 10 10 10 Nhóm trưởng (đã ký) Phạm Tuấn TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ OCEAN Số: 27-TĐG CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập-Tự do-Hạnh Phúc Đà Nẵng, ngày 27 tháng năm 2021 BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ (Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số 2011-KT ngày 22/11/2020) Các thông tin chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá Tên doanh nghiệp chịu trách nhiệm hoạt động chi nhánh, trụ sở văn phịng giao dịch (nếu có) Tên doanh nghiệp: Cơng ty Cổ phần thẩm định giá Ocean Địa chỉ: 35 Đá Mọc 5, P Hòa Minh, Q Liên Chiêu, TP Đà Nẵng Điện thoại: (0236) 843 7951 Email: cpocean.d anang@g mail.com Website: www.tdgoc eandanan g.com Loại hình cơng ty: Cơng ty Dịch Vụ Mã số thuế: 0400200855 Năm thành lập: 2010 Thị trường chính: Tồn quốc Tên chi nhánh, địa trụ sở địa văn phịng giao dịch (nếu có) Các thơng tin thẩm định giá TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - Thông tin khách hàng thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn yêu cầu/đề nghị thẩm định giá Tên khách hàng: Ông Trịnh Quang Lương Năm sinh: 1987 Số điện thoại: 0369179717 CMND/CCCD số: 044200003999 Địa thường trú: Phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng S ố h ợ p đ n g t h ẩ m đ ị n h g i : 01/HĐ -KT Tên tài sản thẩm định giá + Quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng gắn liền với đất + Chủng loại tài sản: Đất nhà gắn liền đất Thời điểm thẩm định giá Tháng 4/2021 Mục đích thẩm định giá Tư vấn giá trị tài sản để khách hàng cá nhân làm sở xem xét, định chấp tài sản Ngân hàng Công thương Việt Nam VietinBank theo quy định pháp luật hành Các nguồn thông tin sử dụng trình thẩm định giá mức độ kiểm tra, thẩm định nguồn thơng tin Giá đất cần định giá dựa giá mẫu đất tương tự rao bán thị trường (hình ảnh thơng tin mẫu đất so sánh thể chi tiết phần phụ lục) Giá nhà cần định giá theo định Số: 22/2019/QĐ-UBND ngày 11 tháng 04 năm 2019 Ủy ban Nhân dân thành phố Đà Nẵng định sửa đổi, bổ sung phụ lục bảng giá thực tế xây dựng (01) nhà để áp dụng tính lệ phí trước bạ nhà địa bàn thành phố đà nẵng ban hành kèm theo định số 27/2018/QĐ- UBND NGÀY 24/8/2018 UBND thành phố - Căn pháp lý để thẩm định giá ● Căn pháp lý thẩm định giá: + Luật giá số 11/2012/QH13 Ngày 20.6.2012 văn hướng dẫn TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com + Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam + Quyết định Sửa đổi, bổ sung Phụ lục Bảng giá thực tế xây dựng (1) nhà để áp dụng tính thu lệ phí trước bạ địa bàn thành phố Đà Nẵng số 22/2019/QĐ-UBND Ngày 11/04/2019 + Nghị định Chính phủ số 44/2014/NĐ-CP Ngày 15.05.2014: quy định giá đất + Thơng tư tài số 158/2014/TT-BTC ngày 27.10.2014, số 28/2015/TTBTCngày 06.03.2015, số 126/2015/TT-BTC ngày 20.08.2015, số 145/2016/TT-BTC ngày 06.10.2016 + Quyết định UBND thành phố Đà Nẵng số: 46/2016/QĐ-UBND ngày 20/12/2016: Quy định loại đất địa bàn thành phố Đà Nẵng năm 2015 2019 + Thông tư liên bộ, Số – LB/TT Xây dựng – Tài – UBVGNN Tổng cục quản lý ruộng đất ngày 30-9-1991 + Công văn số 1326/BXD-QLN hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định nhà, vật kiến trúc Bộ Xây dựng ngày 08/08/2011 ● Giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản thẩm định giá: + Sổ đỏ Thông tin tổng quan thị trường, thơng tin thị trường giao dịch nhóm (loại) tài sản thẩm định giá Có thể bao gồm thông tin như: - Thông tin tổng quan thị trường Giá đất nhà đất Đà Nẵng có xu hướng tăng nhẹ, số nguồn cung, nhu cầu, tỷ lệ giao dịch tăng so với kỳ năm ngoái (năm 2020) Hiện Hải Châu quận có giá đất chào bán cao Đà Nẵng rơi vào khoảng 75-85 triệu/ ; khu vực Sơn Trà, Cẩm Lệ giá đất vào khoảng 35-50 triệu/ , Liên Chiểu Ngũ Hành Sơn quận có giá đất mềm nhất, tầm 21-30 triệu/ tùy khu vực Thông tin tài sản thẩm định giá Địa bất động sản (bao gồm đất nhà nhà đất): Tổ 119, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng Thửa đất: Thửa đất số: 346, tờ đồ số 22 Địa chỉ: Tổ 119, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng Diện tích: 52,2 , (Bằng chữ: Năm mươi hai phẩy hai mét vng) Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng Mục đích sử dụng: Đất đô thị Thời hạn sử dụng: Lâu dài Nguồn gốc sử dụng: Nhận chuyển nhượng đất Công nhận QSDĐ giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà ở: Loại nhà ở: Nhà riêng lẻ Diện tích xây dựng: 25,7 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Diện tích sàn: 25,7 Hình thức sở hữu: Sở hữu riêng Cấp (Hạng): Cấp IV Một số hình ảnh bất động sản cần định giá TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Giả thiết giả thiết đặc biệt (nếu có) Việc thẩm định giá áp dụng số giả thiết sau: - Các yếu tố xã hội, kinh tế ảnh hưởng đến bất động sản so sánh thời điểm giao dịch giống Các xu hướng xã hội, trạng kinh tế, biện pháp điều tiết Nhà nước yếu tố thị trường đặc biệt tác động kinh tế giới thị trường bất động sản nước Tác động yếu tố kể định giá trị thị trường bất động sản Việc áp dụng giả thuyết dẫn tới kết phù hợp thời điểm định giá Các thời điểm khác, điều kiện yếu tố tác động thay đổi, giá bất động sản thường thay đổi theo thời gian, dó kết khơng xác Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá Giá trị thị trường áp dụng cho đất Giá trị phi thị trường áp dụng cho Nhà ở, tài sản gắn liền đất a) Đối với bất động sản đất, phương pháp thẩm định áp dụng phương pháp so sánh (phương pháp thị trường) Đây phương pháp đánh giá dựa sở phân tích mức giá bất động sản tương tự (về loại đất, diện tích, hạng đất, hình dạng, loại đường phố, loại cơng trình vị trí địa lí) với giá giao dịch thành cơng mua, bán thị trường vào thời điểm định giá Phương pháp so sánh sử dụng tốt định giá bất động sản để đất trống khu vực dân cư, BĐS thương mại – dịch vụ có tính đồng (các hộ, chung cư để ở, dãy nhà xây kiểu, phân xưởng nhà kho xây mặt thuê) Phương pháp so sánh trực tiếp dựa phân tích việc mua, cho thuê BĐS so sánh thị trường hàng hóa giả định - Các yếu tố xã hội, kinh tế ảnh hưởng đến bất động sản so sánh thời điểm giao dịch giống Các xu hướng xã hội, trạng kinh tế, biện pháp điều tiết Nhà nước yếu tố thị trường đặc biệt tác động kinh tế giới thị trường bất động sản nước Tác động yếu tố kể định giá trị thị trường bất động sản Việc áp dụng giả thuyết dẫn tới kết phù hợp thời điểm định giá Các thời điểm khác, điều kiện yếu tố tác động thay đổi, giá bất động sản thường thay đổi theo thời gian, dó kết khơng xác Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá Đối với bất động sản đất, phương pháp thẩm định áp dụng phương pháp so sánh (phương pháp thị trường) Đây phương pháp đánh giá dựa sở phân tích mức giá bất động sản tương tự (về loại đất, diện tích, hạng đất, hình dạng, loại đường phố, loại cơng trình vị trí địa lí) với giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm định giá Phương pháp so sánh sử dụng tốt định giá bất động sản để đất trống khu vực dân cư, bất động sản thương mại – dịch vụ có tính đồng (các hộ, chung cư để ở, dãy nhà xây kiểu, phân xưởng nhà kho xây mặt thuê) Phương pháp so sánh trực tiếp dựa phân tích việc mua, cho thuê bất động sản so sánh thị trường hàng hóa giả định thay Trình tự xác định giá trị bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp thể bước: Bước 1: Thu thập thông tin bất động sản tương tự giao dịch thời gian gần Bước 2: Kiểm tra, so sánh, phân tích thơng tin bất động sản có liên quan Bước 3: Lựa chọn điều chỉnh có nội dung liên quan đến bất động sản (đặc biệt giá bất động sản) Bước 4: Xác định giá trị bất động sản dựa giá bất động sản tương đương sau điều chỉnh Đây phương pháp không gặp khó khăn mặt kỹ thuật, khơng cần xây dựng cơng thức mơ hình tính tốn, mà dựa vào diện giao dịch thị trường để thừa nhận dấu hiệu giá trị Phương pháp thể đánh giá giá trị thị trường, có sở vững để khách hàng, quan pháp lý công nhận Đối với bất động sản đất (nhà ở), phương pháp thẩm định giá áp dụng phương pháp chi phí TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Phương pháp phương pháp ước tính phận cấu thành bất động sản (thửa đất nhà cửa, bất động sản đất) Giá trị phận cấu thành bất động sản đo chi phí để mua sắm, xây dựng Đây phương pháp dựa sở lý thuyết cho giá trị thị trường diện tích đất xác định đầu tư ước tính tổng giá trị đất giá trị cơng trình gắn liền với đất sau khấu hao Qua ta xác định giá bất động sản qua phương pháp chi phí đó: Giá thị bất động sản = Chi phí tái tạo/ thay - Hao mịn tích lũy Phương pháp chi phí thường ứng dụng để định giá bất động sản có số liệu so sánh thị trường; Thiếu chứng thị trường để so sánh, hay thiếu sở để dự báo thu nhập tương lai mà bất động sản tạo Phương pháp tương đối đơn giản mặt toán học, thích hợp cho định giá bất động sản dùng cho mục đích riêng biệt, cho mục đích bảo hiểm, cho đấu thầu… Cuối cùng, giá trị toàn bất động sản cần thẩm định giá tính tốn sau: Giá trị bất động sản = Chi phí tái tạo/ thay - Giá trị hao mịn tích lũy + Giá đất trống Kết thẩm định giá Trên sở hồ sơ, tài liệu cung cấp, qua khảo sát thực tế trường bất động sản, tham khảo đơn giá xây dựng, sử dụng phương pháp thẩm định tính tốn; Công ty Cổ phần thẩm định giá Ocean thông báo kết thẩm định sau: Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng gắn liền với đất số 346 tờ đồ số 22 Tổ 119, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng Ông Trịnh Quang Lương (chi tiết theo phụ lục đính kèm) là: 298 256 771 VNĐ 10 Những điều khoản loại trừ hạn chế kết thẩm định giá Kết thẩm định giá đưa sở tiến hành thẩm định giá cách độc lập, khách quan, trung thực, thận trọng với kiến thức, kỹ thẩm định viên dựa điều kiện kỳ vọng thời điểm định giá Những yếu tố thay đổi thời gian ngắn Cơng ty Cổ phần thẩm định giá Ocean khơng có trách nhiệm điều chỉnh lại kết Thông tin giá đưa đề nghị cho mục đích tham khảo Trong điều kiện thông tin mà Công TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ty Cổ phần thẩm định giá Ocean cung cấp thu thập thời điểm định giá Các phương pháp tính tốn sở tài liệu cung cấp Bà Lâm Thị Kim Tuyết dựa tài liệu khác có liên quan thẩm định viên thu thập điều kiện kỳ vọng thời điểm định giá nhằm phù hợp với luật định, sách quản lý Nhà nước hành điều kiện, giả định theo quan điểm hợp lý thẩm định viên kèm Báo cáo Kết thẩm định giá sử dụng làm sở tham khảo làm để chấp tài sản, không sử dụng kết thẩm định giá vào mục đích khác Tỉ lệ phân phối đất cơng trình tổng giá trị bất động sản áp dụng cho bất động sản này, không sử dụng cho bất động sản khác Sự hạn chế tính xác tuyệt đối tài sản so sánh Bởi giá số bất động sản giá rao bán, chưa phải giá giao dịch 11 Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá Theo thông tư Số: 28/2015/TT-BTC BAN HÀNH TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 05, 06 07 quy định: Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá xác định sở đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật tài sản thẩm định giá; biến động pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá mục đích thẩm định giá tối đa khơng 06 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực Hiệu lực kết thẩm định: Từ ngày 27/04/2021 đến 27/10/2021 12 Các tài liệu kèm theo Chứng thư thẩm định giá phải đọc với Báo cáo thẩm định giá Công ty Cổ phần thẩm định giá Ocean phát hành báo cáo để khách hàng sử dụng kết thẩm định giá theo mục đích thẩm định giá Chứng thư Chứng thư thẩm định giá phát hành 02 Cấp cho khách hàng 01 bản, Công ty Cổ phần thẩm định giá Ocean lưu 01 THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH CHI NHÁNH DOANH NGHIỆP TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ (Ký ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu) Cao Thị Kim Thoa Phạm Minh Tú Số thẻ thẩm định viên giá: VII11.957 Tổng giám đốc Số thẻ thẩm định viên giá: II03505 Thay mặt đại diện cho CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ OCEAN TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ... kiếm thơng tin tài sản so sánh, tiến hành định giá tài sản, làm chứng thư định giá Tìm liệu tài sản cần định giá tiến hành định giá tài sản, làm báo cáo định giá Tổng hợp tồn tài liệu, thơng... liên quan đến tài sản cần định giá, tiến hành định giá tài sản, làm báo cáo định giá Tìm kiếm thơng tin tài sản so sánh, tiến hành định giá tài sản, làm chứng thư định giá Đánh giá điểm đóng... đánh giá lại giá trị tài sản cố định nhà, vật kiến trúc Bộ Xây dựng ngày 08/08/2011 ● Giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản thẩm định giá: + Sổ đỏ 6.Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá Giá trị