“Nút thắt” trong hợp đồng góp vốn http //hongha vn/news/pdf/nut that trong hop dong gop von 1823 pdf “Nút thắt” trong hợp đồng góp vốn Cập nhật 23 08 2011 20 52 29 Trong bối cảnh khó khăn về tài chính[.]
http://hongha.vn/news/pdf/nut-that-trong-hop-dong-gop-von-1823.pdf “Nút thắt” hợp đồng góp vốn Cập nhật: 23-08-2011 20:52:29 Trong bối cảnh khó khăn tài nay, tìm giải pháp dung hịa quy định nhu cầu thực tế huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản vấn đề khơng dễ Có q nhiều quy định bó buộc, khơng rõ ràng Khó khăn Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản Luật Nhà ở, chủ đầu tư quyền huy động vốn cách bên góp vốn ứng tiền trước Nhưng để phép huy động vốn theo kiểu này, dự án đầu tư phải hoàn thành xong phần móng cơng trình (điều 39, Luật Nhà ở) Trong trình triển khai dự án, chủ đầu tư thường lách quy định, huy động vốn hình thức: hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh doanh vay vốn với người mua nhà (kể việc huy động vốn sau dự án đầu tư phê duyệt) Theo Nghị định 71 chủ đầu tư dự án phát triển nhà phải sử dụng vốn huy động vào mục đích xây dựng dự án phát triển nhà Những trường hợp huy động vốn khơng hình thức khơng đáp ứng đủ điều kiện quy định hợp đồng khơng có giá trị pháp lý bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hành Chính giao dịch liên quan đến hợp đồng có “yếu tố góp vốn” (nhất giao dịch góp vốn trước Nghị định 71 có hiệu lực) bị cấm hồn tồn Đa số phịng cơng chứng, quan nhà nước không triển khai nghiệp vụ có liên quan đến loại hợp đồng (cơng chứng, chứng thực,…) Thực tế, loại hợp đồng dạng góp vốn chủ đầu tư người mua nhà chiếm số lượng lớn giao dịch mua bán chuyển nhượng Tuy nhiên người mua nhà muốn chuyển nhượng, thực giao dịch liên quan đến hợp đồng góp vốn khơng biết dựa vào quy định Điều gây khơng khó khăn, phiền tối, ảnh hưởng đến quyền lợi bên lỡ góp vốn mua nhà Ngoài ra, pháp luật quy định việc huy động vốn cho dự án bất động sản thực phạm vi 20% số lượng nhà dự án Đối với nhiều nhà đầu tư số 20% không đủ cho nhu cầu vốn ban đầu muốn có thêm nguồn vốn để đầu tư xây dựng, doanh nghiệp buộc phải tìm cách tự cứu nhiều cách khác Trong đó, nguồn đầu tư khách hàng (góp vốn 20%) kênh huy động vốn “truyền thống”, bị cấm nên chủ đầu tư buộc phải lách quy định có lợi cho … hệ lụy Trong q trình chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư không xác nhận giao dịch hợp đồng góp vốn bên mua nhà ép chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng góp vốn địi lại số tiền tốn Người mua nhà trang bị chút kiến thức pháp luật việc yêu cầu chấm dứt trở nên đơn giản chủ đầu tư khơng đồng ý phương án họ đưa ra, họ dựa vào yếu tố pháp lý giao dịch để “dọa” chủ đầu tư hủy hợp đồng góp vốn Trường hợp người mua nhà gây khó dễ cho chủ đầu tư nói khơng phải hiếm, đặc biệt bối cảnh khó khăn tài Trong đó, chủ đầu tư cam kết với khách hàng trường hợp chuyển nhượng xác nhận chuyển nhượng hợp đồng góp vốn có đảm bảo sở pháp lý hay khơng, Nghị định 71 khơng có quy định chuyển tiếp xử lý vấn đề liên quan đến hợp đồng góp vốn ký trước ngày nghị định có hiệu lực page / http://hongha.vn/news/pdf/nut-that-trong-hop-dong-gop-von-1823.pdf Nhằm gỡ bí, nhiều chủ đầu tư thực phương án ký chuyển đổi hợp đồng góp vốn sang hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai sau dự án đáp ứng yêu cầu pháp lý mua bán theo Nghị định 71 Việc giúp khách hàng họ yên tâm mua bán giao dịch trả chất nó, điều quan trọng việc chuyển đổi hợp thức hóa giao dịch góp vốn Ngồi ra, thơng qua hợp đồng mua bán, bên dễ dàng đề nghị chuyển nhượng hợp đồng cho người có nhu cầu Tuy nhiên khơng có quy định hướng dẫn cụ thể nên khơng dám việc chuyển đổi có chấp thuận hay không quyền lợi chủ đầu tư người mua nhà khơng có đảm bảo Chủ đầu tư loay hoay tìm “phao” Bất chấp quy định cấm, thực tế nhiều chủ đầu tư thực giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai núp bóng huy động vốn trước Để hợp thức hóa hợp đồng huy động vốn, số chủ đầu tư chí cịn thu tiền khách khơng cung cấp hóa đơn tài theo quy định mà thay phiếu thu thực tế (nhằm tránh rắc rối thủ tục xử lý thu hồi hóa đơn cung cấp cho khách hàng giao dịch góp vốn trước đó) Chủ đầu tư cam kết giữ số tiền cho khách để triển khai xây dựng hạng mục cơng trình Sau dự án đảm bảo yếu tố pháp lý chuyển nhượng, hai bên ký lại hợp đồng mua bán lý hợp đồng góp vốn Tuy nhiên theo Thông tư số 153/2010/TT-BTC ngày 28-9-2010 Bộ Tài chính, việc làm hồn tồn bị cấm thời điểm huy động vốn, chủ đầu tư (bên bán) phải xuất hóa đơn cho bên mua dù hình thức giao dịch Do quan thuế thực thu thuế, đảm bảo tránh thất thu, khơng có trách nhiệm xem xét tính chất pháp lý giao dịch trước thu thuế nên vấn đề thường xuyên bị bỏ qua Một cách lách khác, chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt cọc với khách hàng Điều khác thường số tiền đặt cọc bên thỏa thuận thường lớn, chí giá trị cọc lên tới 50-70% giá trị hợp đồng Số tiền vừa khoản cọc theo quy định thực tế cách huy động vốn trá hình Nhiều khách hàng đặt vấn đề số tiền cọc lớn đến bên mua không tiếp tục thực hợp đồng xử lý cọc thực để tránh rủi ro thiệt thịi cho Từ thực tế cho thấy hàng loạt giao dịch góp vốn có nguy rơi vào “bẫy kép” bên tự tạo ra, chí biết làm sẵn sàng gánh chịu rủi ro, hậu Điều làm méo mó giao dịch pháp lý, góp phần gia tăng khiếu nại, tranh chấp, gây thiệt hại cho bên có liên quan Thiết nghĩ, quan chức nên sớm có quy định giải quyết, tháo gỡ khó khăn nhà đầu tư người mua nhà Đặc biệt cần có quy định rõ ràng cách thức xử lý giao dịch góp vốn phân chia nhà ký trước thời điểm Nghị định 71 có hiệu lực, có chế hài hịa quy định bắt buộc, nhu cầu thực tế doanh nghiệp bối cảnh tình hình khó khăn chung (theo TBKTSG) page / ...http://hongha.vn/news/pdf /nut-that-trong-hop-dong-gop-von- 1823.pdf Nhằm gỡ bí, nhiều chủ đầu tư thực phương án ký chuyển đổi