Rủi ro khi hợp đồng góp vốn mua bất động sản bị vô hiệu Trong thời gian vừa qua, nhiều dự án bất động sản đã huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh. Có rất ít chủ đầu tư đồng ý thương lượng đàm phán các điều khoản trong các hợp đồng này với khách hàng, nên khách hàng không có điều kiện để đảm bảo quyền lợi của mình khi góp vốn, cho vay vốn, hợp tác kinh doanh. Trái quy định pháp luật Mặt khác, khuôn khổ pháp lý về kinh doanh bất động sản dưới hình thức ký kết các hợp đồng này chưa được hoàn chỉnh khiến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chưa được chặt chẽ, đặc biệt là các cá nhân có nhu cầu đầu tư hoặc mua nhà để ở. Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014 có quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau: “1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”. Như vậy, chủ đầu tư phải bắt buộc xong móng mới được phép mở bán dự án. Khi dự án chưa xây xong móng, nếu chủ đầu tư cần huy động nguồn lực tài chính, thì phải ký hợp đồng hợp tác đầu tư với các khách hàng. Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ. Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể: “…2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Rủi ro hợp đồng góp vốn mua bất động sản bị vô hiệu 07/11/2017 11:08 Nhu cầu nhà người dân lớn cần khung pháp lý hoàn thiện chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi người dân nhà đầu tư Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw Trong thời gian vừa qua, nhiều dự án bất động sản huy động vốn từ khách hàng thơng qua hình thức ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh Có chủ đầu tư đồng ý thương lượng đàm phán điều khoản hợp đồng với khách hàng, nên khách hàng khơng có điều kiện để đảm bảo quyền lợi góp vốn, cho vay vốn, hợp tác kinh doanh Trái quy định pháp luật Mặt khác, khuôn khổ pháp lý kinh doanh bất động sản hình thức ký kết hợp đồng chưa hoàn chỉnh khiến quyền lợi nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng chưa chặt chẽ, đặc biệt cá nhân có nhu cầu đầu tư mua nhà để Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014 có quy định điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh sau: “1 Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tòa nhà đó” Như vậy, chủ đầu tư phải bắt buộc xong móng phép mở bán dự án Khi dự án chưa xây xong móng, chủ đầu tư cần huy động nguồn lực tài chính, phải ký hợp đồng hợp tác đầu tư với khách hàng Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư nhận vốn góp khách hàng trả lãi suất, không trả hộ Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà thương mại, thực thơng qua hình thức quy định khoản 2, Điều 69 Luật Nhà năm 2014 Cụ thể: “…2 Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài hoạt động Việt Nam” Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không với quy định Điều 68, Điều 69 Luật Nhà năm 2014 khơng pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định pháp luật phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà hình thành tương lai mà thu tiền trả trước người mua, thuê, thuê mua nhà phải tuân thủ điều kiện hình thức mua, thuê, thuê mua nhà hình thành tương lai theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Theo điểm a, khoản Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà quy định: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định điểm phân chia lợi nhuận (bằng tiền cổ phiếu) sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận hợp đồng; chủ đầu tư không áp dụng hình thức huy động vốn quy định điểm hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà để phân chia quyền sử dụng đất dự án cho bên huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân để Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà …” Như vậy, Luật nhà năm 2014 không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích ưu tiên đăng ký hưởng quyền mua nhà hình thành tương lai Vì vậy, việc ký hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai trái với quy định pháp luật Rủi ro hợp đồng vô hiệu Hiện nay, nhiều khách hàng “nhìn” vào tựa đề để đánh giá hợp đồng mà thực chất điều không định chất giao dịch dân Thực tế, có nhiều dự án áp dụng hình thức hợp đồng góp vốn có điều khoản tương tự điều khoản hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng (hình thành tương lai), hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (mặc dù chưa có sở hạ tầng) Điều 17 Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định Như vậy, chịu rủi ro hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh bị vô hiệu? Theo Bộ Luật dân sự, giao dịch dân vơ hiệu có mục đích nội dung vi phạm điều cấm pháp luật Khi giao dịch dân vơ hiệu, bên hồn trả nhận khơi phục lại tình trạng ban đầu Vì vậy, hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có nội dung mục đích hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước lại chưa có sở hạ tầng điều kiện khác Luật Kinh doanh bất động sản Luật Nhà quy định đương nhiên bị xem vô hiệu Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước khách hàng hay bên góp vốn phải bồi thường thiệt hại bên có lỗi Mặc dù khó đo lường xác thiệt hại bên, dễ dàng nhìn thấy tiến độ thực dự án đầu tư bị ảnh hưởng Thiết nghĩ, khuôn khổ pháp luật việc huy động vốn dự án đầu tư bất động sản hạn chế chưa bảo đảm quyền lợi bên tham gia giao dịch, đặc biệt bên mua tham gia góp vốn khơng nhằm mục đích kinh doanh Đây kẽ hở mà nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản cố gắng lách qua nhằm huy động vốn cho dự án đầu tư Vì vậy, cần phải có quy định riêng điều chỉnh hình thức huy động vốn này, đặc biệt điều khoản hợp đồng góp vốn hợp tác kinh doanh Đồng thời, vai trò hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng cần đề cao việc đại diện quyền lợi người có nhu cầu mua bất động sản để đàm phán hợp đồng mẫu chủ đầu tư áp đặt Việc soạn thảo hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh chặt chẽ sử dụng tư vấn pháp lý bối cảnh chưa có quy định pháp lý rõ ràng đóng vai trò quan trọng việc bảo đảm quyền lợi bên Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw Pháp luật Việt Nam khơng cho phép chủ đầu tư bán nhà từ dự án chủ đầu tư lách luật cách sáng tạo “hợp đồng góp vốn” với hình thức huy động vốn từ nhà đầu tư, chất lại hợp đồng mua bán nhà Hiện nay, cách thức góp vốn chịu chi phối trực tiếp quy định pháp luật sau đây: Điều 39 Luật Nhà quy định: “Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước người có nhu cầu mua thuê nhà, áp dụng trường hợp thiết kế nhà phê duyệt xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước bàn giao nhà cho người có nhu cầu không vượt 70% giá trị nhà ghi hợp đồng” Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà quy định: “Chủ đầu tư ký hợp đồng, văn góp vốn hợp đồng, văn hợp tác đầu tư sau có dự án phát triển nhà phê duyệt, thực khởi cơng xây dựng cơng trình nhà thơng báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà biết trước 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn Đối với trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước, chủ đầu tư huy động sau có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt, xây dựng xong phần móng nhà ở, hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản thơng báo cho Sở Xây dựng, nơi có dự án phát triển nhà theo quy định” Xem thêm: Chọn mua dự án hộ Quận theo giá bán Hãy xem xét kỹ thông tin chủ đầu tư dự án trước ký vào hợp đồng góp vốn mua nhà Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản khách hàng thỏa thuận hợp đồng việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước phải bảo đảm nguyên tắc sau đây: Việc ứng tiền trước thực nhiều lần, lần đầu thực chủ đầu tư xây dựng sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ dự án phê duyệt, lần huy động phù hợp với tiến độ thực đầu tư tạo lập bất động sản” Đây xem hình thức huy động vốn hợp lý phù hợp với tình hình bất động sản nước ta Bởi lẽ chủ đầu tư cần vốn để triển khai dự án kịp tiến độ ổn định đầu ra, người góp vốn mua hộ giá gốc để bán lại kiếm lời Tuy nhiên, hình thức ẩn chứa nhiều rủi ro mà người bị thiệt hại lớn người góp vốn Rủi ro chủ đầu tư thường lợi dụng việc người góp vốn có khả tiếp cận thông tin bất động sản chưa nắm bắt đầy đủ thông tin dự án, để ký hợp đồng dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, chưa đền bù giải phóng mặt bằng, chưa có định giao đất… Đọc ngay: Điểm mặt tình tranh chấp dễ xảy mua bán nhà Khi tranh chấp thiệt hại xảy ra, người góp vốn phải gánh chịu nhiều rủi ro tài sản, khơng đòi phần vốn góp, khơng nhận phần bồi thường thiệt hại, hợp đồng giao kết không với quy định pháp luật Khơng vậy, người góp vốn ln người bị động hợp đồng giao dịch: chủ đầu tư tăng giá, người góp vốn phải chịu bù; dự án chậm, người góp vốn đành phải chờ, lãi vay ngân hàng để nguồn vốn đầu tư phải trả; cá nhân góp vốn phải ln góp vốn theo thời hạn cam kết, tiến độ thi cơng dự án tình trạng chất lượng cơng trình lại khơng biết rõ ràng, chí người góp vốn có nguy bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn góp Còn rủi ro đa số hợp đồng góp vốn ký kết hợp đồng mẫu chủ đầu tư soạn thảo, thiếu chặt chẽ, không đảm bảo quyền lợi người góp vốn Điều dễ thấy mẫu hợp đồng góp vốn phần lớn dự án thực tế Những Lưu ý phải biết ký hợp đồng góp vốn mua nhà dành cho cá nhân góp vốn: • Nên tìm hiểu đầy đủ thông tin, lực chủ đầu tư, dự án đầu tư, nắm rõ toàn nội dung, điều khoản chi tiết hợp đồng; tiến độ thực dự án tỷ lệ trượt giá Nếu cá nhân góp vốn chưa nắm thơng tin, cần hợp tác với nhà tư vấn luật có hiểu biết Bất động sản • Nên quan tâm đến quy định Luật Nhà Nghị định 71/2010/NĐ-CP điều kiện để chủ đầu tư huy động vốn Thường xuyên theo dõi tiến độ góp vốn có hợp lý so với tiến độ thi cơng dự án hay khơng Giải tình rủi ro hợp đồng, cụ thể: Nếu chủ đầu tư chậm giao nhà phải trả lãi suất hàng tháng số vốn góp cho cá nhân góp vốn Trường hợp dự án khơng thể triển • • • khai, cá nhân góp vốn buộc chủ đầu tư phải trả lại tiền, đồng thời nên ràng buộc chủ đầu tư phải bồi thường Giải tranh chấp theo thỏa thuận hai bên khơng ổn thỏa, cá nhân góp vốn cần đưa vấn đề tòa ngun tắc hợp đồng hai bên hợp đồng dân Luật sư trả lời: Qua kinh nghiệm tư vấn cho nhiều khách hàng phương tiện truyền thông đăng tải nhiều trường hợp người dân mua hộ chung cư gặp vấn nạn vấn đề pháp lý, khuyên người mua nhà nên tham khảo ý kiến luật sư tìm hiểu kỹ dự án lực chủ đầu tư trước định mua tham gia vào giao dịch mua bán để tránh mua phải hộ bị treo giấy tờ, xảy tranh chấp với chủ đầu tư mà thực tế cho thấy phần thua thiệt thuộc người mau Đơn giản lẽ hợp đồng mua bán ký theo mẫu chủ đầu tư đưa mà người mua gần sửa đổi hay hiệu chỉnh Sau số vấn đề mà khuyên người mua nhà cần lưu ý trước định mua hộ dự án: – Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin dự án, phải xem tận mắt: • Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh chủ đầu tư: phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản • Sổ đỏ khu đất: xem nguồn gốc đất mục đích sử dụng đất để đối chiếu với thực tế • • Hồ sơ xác định chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất Giấy phép xây dựng giấy phép phục vụ cho việc xây dựng – Quan sát xem thực tế xây dựng có thiết kế số tầng hay khơng (nếu có thể) Các thơng tin ln phải có sẵn chỗ chủ đầu tư, người mua yêu cầu họ phải xuất trình – Người mua đối chiếu với với thơng tin thu thập từ quan có liên quan Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch thành phố Hiện quan quản lý chuyên ngành hoạt động xây dựng đầu tư kinh doanh nhà Bộ Xây dựng Sở Xây dựng Thơng thường muốn tìm hiểu pháp lý dự án người mua nên liên hệ với Sở Xây dựng, người mua ta cung cấp cho người mua số thông tin liên quan Riêng thông tin dự án giấy chứng nhận Quyết định phê duyệt dự án đầu tư tài liệu pháp lý liên quan chủ đầu tư cung cấp Người mua liên hệ với Sở để xác nhận thông tin chủ đầu tư cấp hay khơng, q trình thực dự án chủ đầu tư làm quy trình hay chưa, xin gửi thông báo vấn đề huy động vốn hay chưa Cụ thể, dự án có quy mô 500 hộ UBND quận, huyện có văn chấp thuận đầu tư, dự án từ 500 hộ đến 2500 hộ UBND, TP trực thuộc TƯ có văn chấp thuận đầu tư, dự án 2500 phải có ý kiến Thủ tướng phủ việc chấp thuận chủ trương đầu tư Như vậy, hiểu tùy theo quy mơ dự án người mua phải tìm hiểu xem dự án ủy ban nhân dân cấp quận, huyện cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chấp thuận đầu tư hay chưa Cũng cần lưu ý văn chấp thuận đầu tư khác với văn công nhận chủ đầu tư dự án, văn công nhận chủ đầu tư dự án văn pháp lý ban đầu để nhà đầu tư tiến hành thủ tục pháp lý để thực dự án Trước định mua, khách hàng nên liên hệ với quan để xác nhận thông tin chủ đầu tư cấp hay khơng, q trình thực dự án chủ đầu tư làm quy trình hay chưa, xin gửi thông báo vấn đề huy động vốn hay chưa – Bên cạnh hồ sơ pháp lý dự án, người mua cần xem kỹ hợp đồng mua bán, đặc biệt phải ý đến nội dung sau đây: • Đồng tiền tốn phải VNĐ, để đảm bảo tuân thủ quy định ngân hàng nhà nước • Tiến độ tốn phải gắn với tiến độ hoàn thành phần xây dựng Cho đến trước nhận bàn giao nhà, toán tối đa 70% giá trị hợp đồng Nên giữ lại 5-10% giá trị hợp đồng lúc nhận bàn giao nốt Sổ hồng • Người ký hợp đồng phải người đại diện có thẩm quyền, tức phải người đại diện theo pháp luật chủ đầu tư chủ đầu tư phải có Giấy ủy quyền hợp pháp Tuân thủ điều để tránh hợp đồng bị vơ hiệu – Ngồi ra, lực tài chủ đầu tư yếu tố mà người mua cần xem xét kỹ Người mua đánh giá thơng qua lực vốn hóa thị trường chứng khốn (giá cổ phiếu), uy tín doanh nghiệp thương trường thể qua dự án mà chủ đầu tư xây dựng – Ngoại trừ trường hợp mua bán nhà hình thành tương lai khơng thiết phải có giấy chứng nhận sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà (thường gọi sổ hồng) trường hợp mua bán nhà riêng lẻ mua chủ thể khác yêu cầu phải có giấy chứng nhận hợp đồng mua bán phải ký qua cơng chứng có giá trị pháp lý Còn hợp đồng mua bán với chủ đầu tư không thiết phải qua công chứng mà cần có đóng dấu chủ đầu tư – Đối với dự án mua bán với chủ đầu tư, tức dự án nhà hình thành tương lai thời điểm ký hợp đồng phải lúc dự án phải xây dựng xong phần móng PV: Nếu lỡ mua phải hộ không đảm bảo tính pháp lý cần phải làm gì? Luật sư trả lời: Theo kinh nghiệm thực tế qua tư vấn cho số trường hợp khách hàng phải tùy thuộc vào yếu tố pháp lý không đảm bảo hậu pháp lý để tìm cách tháo gỡ Một số trường hợp điển hình mà tơi tư vấn sau: (i) ð Đại diện bên bán khơng có thẩm quyền ký hợp đồng Khiến hợp đồng bị vô hiệu Trường hợp này, hai bên không tự nguyện trả lại cho nhận, mà thực tế bên bán phải trả lại tiền cho bên mua, hai bên không tự thống mức bồi thường, buộc lòng bên mua phải khởi kiện bên bán tòa (ii) Tình trạng xây dựng dự án bên bán khơng có tiến triển tận ngày bàn giao dự kiến, bên mua nộp phần tiền ð Trường hợp bên mua nên tiến hành theo bước sau đây: • Tự liên hệ với bên bán, yêu cầu trả lời văn • Thuê luật sư làm đại diện cho làm việc với bên bán • Khởi kiện bên bán tòa để đơn phương chấm dứt hợp đồng thu lại tiền nộp, cộng với khoản tiền bồi thường (iii) Bên bán không bàn giao sổ hồng cho bên mua, bên bán vi phạm xây dựng lý khác mà khơng xin cấp sổ hồng cho tòa nhà ð Bên mua nên tiến hành tương nêu Mặc dù vậy, biện pháp tháo gỡ hậu xảy ra, kiểu “đi đuổi gà thả” Nên trước đặt bút ký vào hợp đồng mua bán, bên mua cần tìm hiểu kỹ giao dịch, đặc biệt ý đến lưu ý điển hình phổ biến mà tơi kinh nghiệm Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, với trường hợp bạn tư vấn sau: Theo quy định Luật đất đai năm 2012 điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cụ thể: Điều 188 Điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất khơng có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất Như vậy, đối chiếu với quy định điều kiện để thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo đó, với trường hợp bạn diện tích đất chưa có giấy chứng nhận nên chưa thể thực giao dịch mua bán Do đó, bạn ký hợp đồng đặt cọc trước nên bạn phải xem xét việc có tiếp tục giao kết hay khơng, dừng lại số tiền cọc trước bạn bị mất; trường hợp bạn tiếp tục mua u cầu phía người sử dụng đất nhanh chóng hồn tất việc cấp sổ để thực giao kết hợp đồng chuyển nhượng Đồng thời, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai việc chuyển nhượng đất nền: Điều 41 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán để bán kết hợp cho thuê Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán để bán kết hợp cho thuê chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm công trình dịch vụ, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực trước thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; c) Chủ đầu tư phải hồn thành nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán quy định Khoản Điều Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà để bán để bán kết hợp cho thuê chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán khu vực không nằm địa bàn quận nội thành đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm xung quanh công trình điểm nhấn kiến trúc thị; mặt tiền tuyến đường cấp khu vực trở lên tuyến đường cảnh quan thị Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà phải thực việc xây dựng nhà theo giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết thiết kế thị phê duyệt Theo đó, với việc bạn có nên ký kết hợp đồng chuyển nhượng với chủ dự án đầu tư: Trong trường hợp bạn phải xác định đất thuộc bên chủ dự án đầu tư giấy chứng nhận cấp cho chủ đầu tư dự án bán đất chủ đầu tư phép, phù hợp với quy định pháp luật bạn nên lựa chọn giao kết hợp đồng với chủ đầu tư với hợp đồng bắt buộc phải thực thủ tục cơng chứng quan nhà nước có thẩm quyền có giá trị pháp lý Điều 167 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất thực sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo yêu cầu bên; + Trong trường hợp để xác định hợp đồng giao kết bạn cơng ty (trong trường hợp công ty kinh doanh bất động sản) việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị hay khơng phải xác định rõ cơng ty ký với vai trò mơi giới người trực tiếp nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư Theo đó, với vai trò mơi giới hợp đồng chuyển nhượng hai bên khơng có giá trị pháp lý (cơng ty người sử dụng đất) Trường hợp, công ty kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư việc giao kết hai bên không bắt buộc phải công chứng thực theo yêu cầu bên, tức bạn có u cầu thực cơng chứng được, việc giao kết hai bên đáp ứng đầy đủ điều kiện (về hình thức, tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; nội dung không vi phạm điều cấm pháp luật dựa tinh thần tự nguyện bên) giao dịch cơng nhận đảm bảo tính pháp lý Lưu ý mua bán đất bạn nên tìm hiểu chủ đầu tư (tiến độ khả hoàn thiện dự án), hồ sơ pháp lý đất loại giấy tờ khác liên quan tới quyền sử dụng đất, thuế phí liên quan xác định rõ vai trò cơng ty mơi giới hợp đồng mua bán Trên nội dung tư vấn Luật Minh Gia vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hợp đồng mua bán đất với chủ dự án đầu tư có bắt buộc cơng chứng? Nếu vướng mắc, chưa rõ cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email gọi điện đến phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để giải đáp, hỗ trợ kịp thời ... Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định Như vậy, chịu rủi ro hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh bị vô hiệu? Theo Bộ Luật dân sự, giao dịch dân vơ hiệu có mục đích nội dung... cho bất động sản theo nội dung, tiến độ dự án phê duyệt, lần huy động phù hợp với tiến độ thực đầu tư tạo lập bất động sản Đây xem hình thức huy động vốn hợp lý phù hợp với tình hình bất động sản. .. tư dự án trước ký vào hợp đồng góp vốn mua nhà Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản khách hàng thỏa thuận hợp đồng việc mua bán nhà, cơng trình