Tiểu luận định giá tài sản

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH KHOA NGÂN HÀNG BẢO HIỂM TIỂU LUẬN MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ TÀI Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí thông qua các tình huống định giá bất động[.]

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH KHOA NGÂN HÀNG - BẢO HIỂM TIỂU LUẬN MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ TÀI: Giải thích hạn chế phương pháp thu nhập phương pháp chi phí thơng qua tình định giá bất động sản Họ tên: TRƯƠNG THỊ YẾN NHI Số thứ tự: 30 Mã sinh viên: 1973402011463 Tên lớp tín chỉ: CQ57/15.3_LT1 Ngày tháng năm 2021 Giờ thi: 7h30 HÀ NỘI 2021 Lời mở đầu Thẩm định giá tài sản nói chung, thẩm định giá bất động sản nói riêng hoạt động cần thiết cho vận hành kinh tế thị trường, coi trung tâm tất hoạt động kinh tế Bởi việc có liên quan đến hoạt động kinh tế chịu tác động khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá để xác định giá trị tài sản thị trường Thẩm định giá bất động sản có vai trị quan trọng việc giúp quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân đưa định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố kinh doanh tài sản Thẩm định giá trị nguồn vốn tài sản vào hoạt động kinh tế, qua thúc đẩy tài sản vào hoạt động kinh tế, qua thúc đẩy tài sản, bất động sản tham gia vào giao dịch kinh tế, tháo gỡ mâu thuẫn giá bên tham gia giao dịch dân thị trường, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư Bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia vào giao dịch tài sản, bất động sản Theo Luật Giá 2012, thẩm định giá việc tổ chức, quan thẩm định giá xác định giá trị tiền mặt loại tài sản theo Bộ Luật Dân Giá trị thẩm định phải phù hợp với giá thị trường thời điểm định phục vụ mục đích đảm bảo tiêu chuẩn giá Hay hiểu đơn giản, thẩm định giá ước tính giá trị tài sản thời điểm thẩm định giá Giá trị tài sản xác định giá trị thị trường phi thị trường Thẩm định giá bất động sản có nhiều phương pháp Một phương pháp thẩm định giá bất động sản phương pháp thu nhập phương pháp chi phí trình bày qua tiểu luận sau (Tơi xin cam đoan tiểu luận sau độc lập nghiên cứu.) MỤC LỤC Catalog A KHÁI NIỆM CỦA CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ .3 I Phương pháp thu nhập II Phương pháp chi phí B NỘI DUNG, CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN .4 I Phương pháp thu nhập II Phương pháp chi phí Phân loại chi phí Hao mòn giá bất động sản Các bước tiến hành C HẠN CHẾ VÀ ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG CỦA TỪNG PHƯƠNG PHÁP .8 I Phương pháp thu nhập Hạn chế Điều kiện áp dụng II Phương pháp chi phí Hạn chế Điều kiện áp dụng D TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIẢI THÍCH TÍNH HẠN CHẾ CỦA CÁC PHƯƠNG PHÁP I Tình phương pháp thu nhập II Tình phương pháp chi phí 10 Tài liệu bất động sản A: 10 Các thơng tin có liên quan: 10 Nguồn: - SGT Định giá tài sản- Học viện Tài - Hệ thống câu hỏi tập định giá tài sản -Học viện Tài -Internet A KHÁI NIỆM CỦA CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ I Phương pháp thu nhập  Phương pháp thu nhập phương pháp định giá dựa sở chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai nhận từ việc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị vốn (q trình chuyển đổi cịn gọi q trình vốn hố thu nhập) để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Bao gồm phương pháp:  Phương pháp vốn hóa trực tiếp: dạng phương pháp thu nhập, thơng qua q trình chuyển đổi dịng thu nhập tương lai thành giá trị vốn (tại thời điểm thẩm định giá) tài sản  Phương pháp dòng tiền chiết khấu dạng phương pháp thu nhập, thông qua kỹ thuật chuyển đổi dịng thu nhập (dự tính) tương lai thành giá trị tài sản Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng thích hợp để thẩm định giá tài sản mang lại thu nhập ổn định không ổn định hàng năm, tương lai II Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí phương pháp định giá dựa sở chi phí để tạo bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trừ hao mịn tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản cần định giá B NỘI DUNG, CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN I Phương pháp thu nhập Phương pháp vốn hóa trực tiếp: * Đối tượng áp dụng: áp dụng trường hợp thu nhập từ bất động sản đầu tư qua năm không thay đổi số năm đầu tư vô hạn * Các bước tiến hành:  Bước 1: Ước tính thu nhập lợi nhuận ròng hàng năm tài sản mang lại Thu nhập Tổng thu nhập Thất thu không Chi phí vận hoạt động = tiềm thuê hết - hành, tu bão rịng 100% cơng suất dưỡng (chi phí hoạt động) Trong đó: - Tổng thu nhập tiềm toàn thu nhập bất động sản với tỉ lệ thuê 100% công suất thiết kế - Thất thu tài sản không thuê hết 100% công suất, xác định tỷ lệ trống (khơng có khách th) nhân với tổng thu nhập tiềm - Chi phí vận hành, tu, bảo dưỡng: gồm chi phí trực tiếp (là chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản trả có khách thuê hay khơng: tiền th bất động sản, chi phí bảo hiểm nhà cửa…) chi phí gián tiếp (là chi phí tỉ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít: chi phí quản lí, chi phí vệ sinh, tu…)  Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu Tỷ suất chiết khấu phản ánh mối quan hệ thu nhập giá trị rút từ liệu thị trường Cơ bất động sản sử dụng phải tương đồng rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất vị trí so sánh Có phương pháp xác định tỉ suất chiết khấu:  Phương pháp 1: Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro + Phụ phí rủi ro Trong đó: - Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư không rủi ro tính lãi suất trái phiếu phủ kỳ hạn 10 năm - Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, tài rủi ro khoản  Phương pháp (phương pháp đầu tư): R0 = M × Rm + (1－M) × Re Trong đó: R0 : tỷ suất chiết khấu M : tỷ trọng vốn vay (1-M) : tỷ trọng vốn chủ sở hữu Rm : tỷ suất thu hồi vốn vay Re : lãi suất kỳ vọng chủ sở hữu  Phương pháp (phương pháp so sánh): Tỷ suất chiết khấu = Thu nhập ròng từ kinh doanh / Giá bán  Bước 3: Chiết khấu dòng thu nhập ổn định tương lai theo công thức: V= I /R V= I × YP Trong đó: R: tỷ suất chiết khấu YP: hệ số thu nhập Phương pháp chiết khấu dịng tiền Cơng thức tính giá trị thị trường bất động sản: Trong đó: V: giá trị thị trường bất động sản CFt: thu nhập năm thứ t Vn: giá trị thu hồi bất động sản vào năm thứ n n: thời gian nắm giữ bất động sản r: tỷ suất chiết khấu II Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí thực chất phương pháp chi phí giảm giá (hay cịn gọi phương pháp chiết trừ phương pháp thầu khoán) phương pháp ước tính giá trị BĐS băng cách tính tổng giá trị phận cấu thành BĐS (thửa đất nhà cửa, cơng trình đất) Giá trị phận cấu thành BĐS đo chi phí để mua sắm, xây dựng Đây phương pháp dựa sở lý thuyết cho giá trị thị trường diên tích đất xác định đầu tư ước tính tổng giá trị đất giá trị cơng trình gắn liền với đất sau khấu hao Phương pháp chi phí xem phương pháp tổng hợp phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp giá thành Phân loại chi phí - Chi phí tái tạo: chi phí hành để xây dựng cơng trình thay giống hệt cơng trình mục tiêu, bao gồm điểm lỗi thời - Chi phí thay thế: chi phí hành để xây dựng cơng trình có giá trị sử dụng tương đương, loại bỏ điểm lỗi thời Hao mòn giá bất động sản  Hao mòn tự nhiên  Hao mòn lỗi thời chức  Hao mòn tác động từ bên Các bước tiến hành  Bước 1: Ước tính riêng giá trị lơ đất thuộc bất động sản cách coi đất trống sử dụng điều kiện tốt hiệu  Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng mới, để tái tạo, thay cơng trình xây dựng có đất (bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu thuế, phí nộp theo quy định pháp luật Có phương pháp sau:  Phương pháp thống kê chi tiết nhà xây dựng Theo phương pháp người ta tiến hành hạng mục hóa nội dung cơng việc tiến trình xây dựng * Ưu, nhược điểm: - Được dùng để ước tính cơng trình xây dựng có quy mơ lớn - Phương pháp ước tính cho kết xác tốn nhiều thời gian cơng sức, cần chun gia có kinh nghiệm  Phương pháp so sánh thị trường Theo phương pháp này, người ta lấy chi phí cho đơn vị kết cấu xây dựng cơng trình tương tự gần nhân với số đơn vị kết cấu xây dựng cơng trình mục tiêu Sau đó, tính thêm tỷ lệ phần trăm chi phí kiến trúc, chi phí quản lí lãi hợp lí ngành xây dựng * Ưu, nhược điểm: Trong thực tế có cơng trình giống hồn tồn kiến trúc chất lượng xây dựng để so sánh Nhưng cho kết nhanh chóng dùng để kiểm tra phương pháp khác  Bước 3: Xác định hao mịn ước tính giá trị hao mịn lũy kế ( mức độ giảm giá) cơng trình xây dựng có đất  Phương pháp đo mang tính kỹ thuật Đây phương pháp nhà kỹ thuật sử dụng thường xuyên Trước hết người ta thực việc điều tra, quan sát, phân loại tượng hư hỏng theo loại nguyên nhân, sau xác định mức giảm giá tương ứng với ngun nhân đó: - Hao mịn tự nhiên sửa chữa được: điều tra chi tiết cơng trình, lập danh mục hư hỏng cps thể bảo dưỡngvà sửa chữa thấy cần thiết, xét hiệu kinh tế sửa chữa - Hao mòn tự nhiên khơng thể sửa chữa được: Trong đó: H: hao mịn cơng trình xây dựng tính theo tỷ lệ phần trăm(%) Hki: hao mịn kết cấu thứ I theo tỉ lệ % Tki: tỷ trọng kết cấu I tổng giá trị cơng trình n: số kết cấu cơng trình - Hao mịn lỗi thời chức sửa chữa được: tương tự với hao mịn tự nhiên sửa chữa được, thực tế hạng mục thường bị lỗi thời chức dẫn đến giá bất động sản Yêu cầu thẩm định viên thận trọng khơng nhầm lẫn chi phí cho việc sửa chữa chi phí khắc phục hư hỏng tự nhiên sửa chữa - Hao mịn lỗi thời chức không sửa chữa được: phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm thẩm định viên để xác định mức độ hao mòn lỗi thời thiếu rõ ràng - Hao mòn yếu tố bên ngồi khơng sữa chữa  Phương pháp đo giảm giá dựa vào thị trường Phương pháp áp dụng để ước tính tổng mức giảm giá bất động sản, không phân biệt cho loại nguyên nhân khác Nó phù hợp ước tính giá trị bất động sản tương tự đánh giá  Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng hành cơng trình  Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá cách cộng kết bước bước C HẠN CHẾ VÀ ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG CỦA TỪNG PHƯƠNG PHÁP I Phương pháp thu nhập Hạn chế - Khi phân tích nghiệp vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê… - Trong nhiều trường hợp thiếu sở dự báo khoàn thu nhập tương lai - Kết định giá có độ nhạy lớn trước thay đổi tham số tính tốn, phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan Điều kiện áp dụng - Phù hợp định giá bất động sản có khả mang lại khoản thu nhập ổn định dự báo trước cách hợp lí - Thường áp dụng để tư vấn cho định lựa chọn phương án đầu tư II Phương pháp chi phí Hạn chế - Có đầy đủ hạn chế phương pháp so sánh - Chi phí nói chung khơng với giá trị khơng phí tạo giá trị - Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới tổng nhiều phận chưa với giá trị tồn - Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực - Thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm thành thạo kỹ thuật xây dựng Điều kiện áp dụng - Thích hợp định giá nhiều loại bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt: nhà thờ, bệnh viện… - Định giá để bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác - Thông dụng người tham gia đấu thầu người kiểm tra đấu thầu - Trong trường hợp người ta tin chi phí yếu tố khoản chi tiêu cần thiết để tạo giá trị bất động sản - Có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp khác D TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIẢI THÍCH TÍNH HẠN CHẾ CỦA CÁC PHƯƠNG PHÁP I Tình phương pháp thu nhập Một nhà đầu tư xem xét mua lại mảnh đất nông nghiệp rộng 1ha, trồng lúa dựa tài liệu sau: Tình hình sản xuất tiêu thụ năm gần đây: Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm (N-2) Năm (N-1) Năm (N) Sản lượng Kg 32000 34500 36200 Giá bán Đồng/kg 10500 11000 12500 Chi phí sản xuất Đồng/kg 8500 8900 9400 Thuế Đồng 900000 2700000 3500000 Mua bán mảnh đất theo kinh nghiệm thường vào khoảng 2% giá trị giao dịch Những giao dịch mua bán mảnh đất nông nghiệp tương tự địa phương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro 10% Yêu cầu: Hãy tư vấn cho nhà đầu tư mức giá giao dịch trường hợp sau: - Trường hợp 1: Nhà đầu tư mua xong tiếp tục canh tác đến vĩnh viễn - Trường hợp 2: Nhà đầu tư mua xong, tiếp tục canh tác đến cuối năm thứ 10 bán lại mảnh đất nông nghiệp với mức giá ước tính 500.000.000 đồng Lời giải: * Trường hợp 1: Nhà đầu tư mua xong canh tác vĩnh viễn - Tổng doanh số bán năm: 32000×10500 + 34500×11000 + 36200×12500 = 1168 (triệu đồng) - Tổng chi phí sản xuất năm: 32000×8500 + 34000×8900 + 36200×9400 = 923.580(triệu đồng) - Tỉ lệ chiết khấu 10%/năm Thu nhập bình quân năm: ( 1168 - 923.580 - 0.9 - 2.7 - 3.5)/3 = 79.11(triệu đồng) - Giá trị ước tính tại: 79.1067/ 10% = 791.1 (triệu đồng) - Những chi phí ban đầu 2% giá tị giao dịch - Gọi giá trị giao dịch x thì: V= x + 0.02x x= 79.11 - 0.02x => x= 77.56 (triệu đồng) Vậy giá trị ước tính mảnh đất 77.56 triệu đồng * Trường hợp 2: Nhà đầu tư mua xong canh tác 10 năm bán với giá 500 triệu đồng - Giá trị ước tính chưa kể chi phí giao dịch là: = 223.27 (triệu đồng) Gọi y giá trị giao dịch mảnh đất Do chi phí giao dịch 2% nên ta có: V= y + 0.02y = 223.27 => y = 218.9 (triệu đồng) Vậy mức giá giao dịch mảnh đất 218.9 triệu đồng *Phân tích hạn chế phương pháp thu nhập - Thường áp dụng tỷ lệ vốn hoá cố định, tổng lợi nhuận hàng năm từ bất động sản cố định Trong hiệu BĐS khứ có tầm quan trọng hàng đầu kêu gọi vốn đầu tư, quan tâm nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận rịng tiềm tàng - Thơng tin hạn chế giả định dòng tiền tương lai - Phương pháp thu nhập địi hỏi phải xác định xác tổng thu nhập từ bất năm phải dự đốn thu nhập tồn thời gian kinh tế cịn lại BĐS Đây cơng việc khó khăn, đặc biệt quốc gia kinh tế thị trường chưa phát triển nước ta - Trong phân tích thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi tiền cho thuê tương lai… Dẫn đến khó thuyết phục khách hàng thơng tin điều chỉnh II Tình phương pháp chi phí Ước tính giá trị bất động sản A dựa thông tin sau: Tài liệu bất động sản A: - Diện tích đất 300m2, có đầy đủ pháp lí quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120m2/sàn - Tỷ lệ hao mòn kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44% Các thơng tin có liên quan: - Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 250m2 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa bán với mức giá 2200 triệu đồng Theo quy định hành, để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất 100% giá đất nhà nước quy định với tồn diện tích đất - Giá đất quy định Nhà nước vị trí 10 triệu đồng/m2 - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự : 4,2 triệu đồng/m2 - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 15 triệu đồng Lời giải: 10  Bước 1: Ước tính giá trị mảnh đất: - Giá 1m2 chưa hồn thành thủ tục pháp lí là: 2200/250m2 = 8.8 (triệu đồng) - Giá mảnh đất chưa hồn thành thủ tục pháp lí là: 8.8×300 =2640 (triệu đồng) - Ước tính số tiền làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 300×10= 3000 (triệu đồng) - Ước tính giá trị mảnh đất sau đầy đủ thủ tục pháp lí: 2640 + 3000= 5640 (triệu đồng)  Bước 2: Chi phí xây dựng cơng trình là: (120×3)×4.2=1512 (triệu đồng)  Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá cơng trình xây dựng - Giảm giá tự nhiên: [(32% × 8%) + (44% × 18%) + (36% × 16%) + (44% × 14%)]/ ( 8% + 18%+ 16% + 14%) = 40% - Giảm giá cơng trình: 40% × 1512 = 604.8 (triệu đồng) - Tổng mức độ giảm giá cơng trình: 604.8 + 15 = 619.8 (triệu đồng)  Bước 4: Giá trị cơng trình xây dựng: 1512 - 619.8 = 829.2 (triệu đồng)  Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu: 5640 + 829.2 = 6532.2 (triệu đồng) Vậy giá trị bất động sản mục tiêu 6532.2 triệu đồng * Phân tích hạn chế phương pháp chi phí - Do phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường, nên hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp nói đến phần phương pháp chi phí - Chi phí BĐS khơng phải lúc đồng hay phù hợp với giá trị BĐS Chính thế, định giá dựa chi phí nhiều khơng phản ánh giá trị thị trường Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều phận chưa với giá trị tồn - Việc ước tính hao mòn tài sản nhiều phụ thuộc vào chủ quan người định giá Trên thực tế, chưa có phương pháp cụ thể xác việc ước tính hao mịn - Người định giá phải thơng thạo cơng nghệ xây dựng phải có đủ kinh nghiệm để có thê áp dụng phương pháp định giá 11 ... định giá bất động sản phương pháp thu nhập phương pháp chi phí trình bày qua tiểu luận sau (Tôi xin cam đoan tiểu luận sau độc lập nghiên cứu.) MỤC LỤC Catalog A KHÁI NIỆM CỦA CÁC PHƯƠNG PHÁP