Chủ đề thẩm định dự án trang trại

Mô tả dự án 2.1 Các thông tin cơ bản về dự án Tên dự án: SKY GARDEN + Mục tiêu dài hạn: Phát triển sản xuất rau an toàn một cách bền vững, lấy hiệu quả kinh tế và sức khỏe con người làm

[Type here]

I Thông tin dự án đầu tư

1 Thông tin chủ đầu tư

Công ty TNHH MTV Thiện Chí Kon Tum

Địa chỉ: Số nhà 12, Đường Bà Triệu, Phường Thắng Lợi, Thành phố Kon Tum, tỉnh Kon TumNgười ĐDPL: Nguyễn Văn Chiến

Ngày hoạt động: 06/07/2010 có vốn điều lệ là 160 tỷ đồng

Trong tổng mức đầu tư 21479,80 tỷ đồng, vốn góp của Công ty Thiện Chí Kon Tum là11479,80 tỷ đồng, chiếm 53,44% tổng vốn đầu tư; vốn vay 10 tỷ đồng, chiếm 46,56% tổng vốnđầu tư toàn dự án

2 Mô tả dự án

2.1 Các thông tin cơ bản về dự án

Tên dự án: SKY GARDEN

+ Mục tiêu dài hạn: Phát triển sản xuất rau an toàn một cách bền vững, lấy hiệu quả kinh tế

và sức khỏe con người làm thước đo quan trọng trong sự phát triển, gắn với chuyển đổi

cơ cấu lao động trong nông nghiệp và nông thôn, đào tạo nguồn nhân lực để đáp ứng yêucầu sản xuất hàng hoá với trình độ kỹ thuật và công nghệ ngày càng cao; đồng thời gắnvới việc bảo vệ môi trường sinh thái

+ Mục tiêu ngắn hạn: Phát triển trồng rau an toàn trên cơ sở phát huy nội lực của cơ sở sảnxuất, chế biến và tiêu thụ rau an toàn là chủ yếu; đồng thời kết hợp nguồn lực của các tổchức kinh tế, các cá nhân và sự hỗ trợ của Nhà nước

2.2 Chi phí đầu tư:

+ Với công suất thiết kế:

- Công suất trồng cây dược liệu (11760 m2): 90 tấn/năm

- Công suất các loại cây trong màng (2870 m2): 38000 cây giống/năm

- Công suất trồng giống Lan Kim Tuyến đá (400 m2): 500 cây giống/năm.+ Dự kiến phân bổ nguồn lực tài chính như sau:

[Type here]

Chi phí khoan giếng công nghiệp và ống dẫn nước

Máy phát điện 180.00

Chi phí thuê đất/năm

Tiêu hao điện phục vụ hoạt động

Chi phí marketing (% tính theo năm)

2.3 Tiến độ giải ngân

Trong năm đầu tiên, dự án sẽ được giải ngân toàn bộ 21479,80 triệu đồng để xây dựng dự án,chuẩn bị máy móc thiết bị, hoàn thành công trình để năm 2023 sẽ đi vào hoạt động

2.4 Thời gian khấu hao

Thời gian (năm)

Vòng đời nhà máy kể từ năm đầu tiên đi vào

hoạt động

8,00

Thời gian khấu hao máy móc thiết bị (đều) 9,00

Thời gian khấu hao công trình xây dựng (đều) 15,00

- Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC: 14%/năm

- Tài sản đảm bảo tín dụng: thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay

2.6 Tỷ lệ sử dụng công suất

Với năm đầu tiên bước vào hoạt động sản xuất, tỷ lệ công suất sử dụng là 50% Năm thứ

2 là 75%, 4 năm tiếp theo sử dụng tối đa công suất là 100% Vào 2 năm cuối của dự án,

tỷ lệ sử dụng công suất giảm dần và lần lượt là 70% và 30%

- Cây 2 năm thu: xuyên khung; độc hoạt; đương quy; đẳng sâm

- Cây 3 năm thu: ba kích; tam thất; mạch môn; hà thủ ô; đinh lăng

- Cây 4 năm thu: sâm Ngọc Linh

+ Cung cấp rau quả sạch:

- Cà chua đỏ Cherry F1

- Dưa leo

- Rau muống

Sản lượng/ 1Ha (kg)

Sảnlượng(kg)

Chi phí giống Giá mua vào Giá tại cổng

( VND/kg)

+ Quý I/2022: chuẩn bị đầu tư, giải phóng mặt bằng.

+ Quý II, III, IV/2022: xây dựng hạng mục công trình, trồng rau, hoa quả và dược liệu.+ trong Quý IV/2023: vận hành, sản xuất kinh doanh và cung cấp sản phẩm

- Dự kiến nhà đầu tư sử dụng 100 % là người lao động trong nước, không có lao động làngười nước ngoài.

- Chất lượng lao động: Lao động quản lý tuyển chọn cán bộ có trình độ và kinh nghiệmtrong lĩnh vực sản xuất, bảo quản, chế biến Nguồn, sinh viên từ các trường đại học, caođẳng, công nhân kỹ thuật, trung cấp thương mại và một số trường nghề khác Ưu tiêntuyển dụng lao động địa phương trong vùng dự án

+ Tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng: Theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành

+ Quy mô đầu tư: xây dựng trang trại cung cấp cây dược liệu và rau quả sạch tại Kon Tum+ Phương án đầu tư: Đầu tư kinh doanh

+ Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

+ Hình thức quản lý dự án: Doanh nghiệp trực tiếp quản lý dự án, tuân thủ theo quy chuẩn,quy định đề ra

II Kết quả thẩm định dự án

2.1 Phân tích thị trường và những yếu tố tác động

2.1.1 Phân tích giá trị/ đặc điểm nổi bật của sản phẩm

+ Sự cần thiết của dự án: Đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về chất lượng và đảm bảo an

toàn thực phẩm, phục vụ cho người tiêu dùng ở tỉnh Kon Tum nói riêng, các khu đô thị,khu công nghiệp trên cả nước nói chung

2.1.2 Thị trường nhu cầu phân khúc khách hàng

+ Khách hàng mục tiêu: hộ gia đình hướng đến vấn đề bảo vệ sức khỏe bằng thực phẩmsạch

- Hiện trạng của lĩnh vực đầu tư tại tỉnh và nhu cầu tại Việt Nam: Sản xuất rau quả vàdược liệu công nghệ cao phục vụ cho người tiêu dùng trong tỉnh Kon Tum nói riêng vàthị trường Việt Nam nói chung còn hạn chế, chưa có quy mô lớn, chưa có thương hiệu.+ Khả năng tiêu thụ sản phẩm: Với diện tích sản xuất rau quả khoảng 2870 m2 rau quả và12.16 ha dược liệu cơ bản sẽ được tiêu thụ hết Về rau quả điều chỉnh để tiêu thụ vào cácdịp lễ lớn và dược liệu rải vụ quanh năm để phục vụ thị trường mang tính ổn định.+ Thị trường tiêu thụ sản phẩm:

[Type here]

- Thị trường trong tỉnh: Liên kết với các hệ thống cửa hàng bán sản phẩm

- Thị trường rau phía Bắc, Nam, duyên hải miền Trung: Đưa sản phẩm vào các siêu thịlớn có uy tín

2.1.3 Chiến lược Marketing

+ Marketing online trên website chính của công ty và các trang mạng xã hội lớn:Facebook, Youtube,…

- Quy trình: Áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế như ISO … nhằm chuẩn hóa quy trình vàtăng hiệu quả., cải tiến, rút ngắn quy trình nhằm tạo ra tiện lợi hơn cho khách hàng nhưquy trình đặt hàng, quy trình thu tiền, quy trình nhận hàng, quy trình bảo hành …, đầu tưthiết bị, công nghệ mới, thải hồi thiết bị, công nghệ cũ lạc hậu

- Chứng minh cụ thể: Các cơ sở hạ tầng như trụ sở, văn phòng giao dịch, trung tâm dịch

vụ khách hàng, trung tâm bảo hành, điểm phục vụ

2.1.4 Đối tác

+ Đối tác chính nguồn cung nguyên liệu: Công ty cổ phần giống cây trồng Trung Ương(Vinaseed) Địa chỉ: 01 Lương Định Của, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội Hoạtđộng chính: cung cấp nguồn giống rau, hoa và dược liệu cho dự án

+ Đối tác Tài chính: các Ngân hàng, các nhà đầu tư Hoạt động chính: cung cấp, phân bổ nguồntài chính cho dự án

+ Đối tác kĩ thuật: Công ty TNHH kỹ thuật nông nghiệp Đông Á Địa chỉ: 117-119 Lý ChínhThắng, phường 3, quận 7, tp HCM Hoạt động chính: tư vấn kĩ thuật trồng trọt cho dự án.

2.1.5 Đối thủ cạnh tranh

+ Đà Lạt GAP (Bắt đầu hoạt động từ năm 1997, Đà Lạt GAP là thương hiệu nông sản đầutiên của Việt Nam đạt được chứng nhận Thực Hành Nông Nghiệp Tốt Quốc Tế (GlobalG.A.P) Trang trại rau của Đà Lạt GAP có tổng diện tích là 15ha, nằm trên đườngNguyên Tử Lực, phường 8, Thành phố Đà Lạt.)

+ Orfarm (là thương hiệu sản xuất thực phẩm hữu cơ đầu tiên tại Việt Nam Tuy mới chỉđược xây dựng và phát triển từ năm 2013 nhưng Orfarm đã đạt được một chỗ đứng nhấtđịnh trong thị trường thực phẩm sạch trong nước nhờ chất lượng sản phẩm của mình.)+ Cầu Đất Farm (là thương hiệu nổi tiếng với các mặt hàng trà, cà phê chất lượng và cácloại cây cảnh mới lạ độc đáo Trang trại của thương hiệu này có diện tích hơn 220 hanằm tại vùng Cầu Đất cách Đà Lạt khoảng 22km về phía Đông Nam )

+ Chiến lược cạnh tranh: Chiến lược tổng chi phí thấp, chiến lược đặc trưng hóa khác biệt,chiến lược tập trung

2.2 Phân tích tình hình tài chính của dự án

2.2.1 Doanh thu

a Doanh thu sản lượng hằng năm

Doanh thu sản lượng hằng năm

Khu trồng dược liệu

Cây 4 năm thu

Cây 3 năm thu

[Type here]

10890

10890

10890

1653,36

1653,36

1653,36

1157,352

496,008Cây 1 năm thu

Giảo cổ lam 6000 9000 1200

0

12000

12000

12000

12000

12000

27378

27378

27378

19164,6

8213,4

0

12000

12000

12000

Khu trồng dược liêu

Cây 4 năm thu

Sâm Ngọc Linh 45 47,25 49,61 52,09 54,70 57,43 60,30 63,32 66,49

[Type here]

Cây 3 năm thu

Cây Đinh lăng củ 0,6 0,63 0,66 0,69 0,73 0,77 0,80 0,84 0,89Đinh lăng thân và lá 0,1 0,11 0,11 0,12 0,12 0,13 0,13 0,14 0,15

Cây 1 năm thu

Thiên môn đông 0,80 0,84 0,88 0,93 0,97 1,02 1,07 1,13 1,18

12565,8Cây 3 năm thu

[Type here]

Cây Đinh lăng củ 226,8 357,2 500,1 525,1 551,4 578,9 425,5 191,5

Đinh lăng thân và

1930,7Cây 2 năm thu

Đẳng sâm 255,9 403,1 564,3 592,6 622,2 653,3 480,2 216,1

Đương quy 643,1 1012,9 1418,1 1489,0 1563,4 1641,

6

1206,6

543,0

Độc hoạt 1323,0 2083,7 2917,2 3063,1 3216,2 3377,

0

2482,1

1117,0Xuyên khung 243,0 219,6 535,9 562,7 590,8 620,4 456,0 205,2Cây 1 năm thu

Thiên môn đông 63,8 100,5 140,8 147,8 155,2 163,0 119,8 53,9

Cây ích mẫu 28,4 141,8 62,5 65,6 68,9 72,4 53,2 23,9

Giảo cổ lam 1260,0 1890,0 2778,3 2917,2 3063,1 3216,

2

2363,9

1063,8

18908,6

20799,4

2.2.2 Chi phí hoạt động hằng năm

Chi phí hoạt động

[Type here]

Giá điện

(Triệu/năm)

0,002927

0,00293

0,00330

0,00336Chi phí trực tiếp

Chi phí giống cây

4 năm thu

4775,00

5168,61

Chi phí giống cây

1576,21

1639,88

1706,14

Chi phí giống cây

10810,43

9932,08

Chi phí gián tiếp

460,97

207,99

Chi phí lương lao

động quản lý

716,63 790,08 871,06 960,35 1058,

78

1167,31

1286,96

1418,87

5519,45

2533,43

7893,90

7893,90

Chi phí bảo hiểm 0,07 71,04 74,60 78,33 82,24 86,35 90,6

56981,1

41906,4

29655,9

29183,6

23408,5

2110,65

25214,5

10612,2

25214,5

10612,2

25214,5

10612,2

22693,1

9551,0 -5949,5

2.2.4 Ngân lưu dự án

Ngân lưu vào

Doanh thu 0 22354.6 35014.8 49222

.4 51683.5 54267.7 56981.1 41906.4 18908.6

Chi phí hoạt

động 24997.5 22450.6 27683.8 26547.9 34786.5 29655.9 29183.6 23408.5Thuế thu nhập

doanh nghiệp

0.0 0.0 0.0 0.0 1703.7 2521.5 1061.2 0.0 Chi phí đầu tư 21,479.8

+ Phần lớn dòng tiền dương bắt nguồn từ tiền thu được từ hoạt động kinh doanh, đây làmột dấu hiệu tốt cho dự án Sky Garden Nó có nghĩa là các hoạt động cốt lŠi đang hoạt

đô ‹ng tốt và có đủ khả năng tiền bạc để nâng cấp máy móc hiê ‹n đại tốt hơn

11,647.8 4

11,703.8 5

9,259.8

7 7,149.21 7,149.21

5,038.5 6

14,147.8 4

11,703.8 5

9,259.8

7 7,149.21 7,149.21

5,038.5 6

3045.73

Ngân lưu ròng

theo quan điểm

chủ đầu tư

11479.80 -5545.65 8665.98 16152.56 18482.53 13929.15 18508.93 8287.72

3045.73 WACC trước thuế 0.09

-+ Qua phân tích tài chính trên lợi ích tài chính ròng mà dự án mang lại cho chủ đầu tư vànhững người đóng góp nguồn lực tài chính khá ổn từ các khoản thu về chi phí tài chínhtrong vòng đời dự kiến của dự án

+ đánh giá trên chỉ rŠ tính vững mạnh về mặt tài chính của dự án trên quan điểm của chủđầu tư, chủ nợ, tổ chức vận hành,v.v…

2.2.5 Khả năng trả nợ

+ K= hoạch hoàn trả vốn vay.

Kết thúc năm đầu tiên phải tiến hành trả lãi vay giải ngân năm nhất và từ năm thứ 2 trả nợgốc thời gian trả nợ trong vòng 4 năm của dự án, trung bình mỗi năm trả 2,5 tỷ đồng theohình thức trả gốc đều Theo phân tích khả năng trả nợ của dự án cho thấy, khả năng trả được

nợ của dự án là rất cao

+ Thời gian hoàn vốn giản đơn:

vốn lũy kế (năm)

2.2.6 NPV và IRR

Kết quả phân tích dự án

+ NPV: 33223,39 > 0

+ IRR: 48% > Lãi suất ngân hàng

+ Thời gian hoàn vốn: 3 năm 5,6 tháng

Thời gian hoàn vốn theo hiện giá của dự án là 3 năm 5,6 tháng kể từ khi triển khai dự án Tỷsuất hoàn vốn nội tại: IRR= 48% Tỷ suất này lớn hơn rất nhiều so với lãi suất ngân hàng tạithời điểm lập dự án, cho thấy dự án khá hiệu quả

- Giá trị hiện tại ròng NPV = 33223,39 triệu đồng

- Từ kết quả phân tích IRR và NPV, nhận thấy: Dự án đem lại hiệu quả kinh tế cao và cóthể thực

- Thời tiết biến đổi thất thường ảnh hưởng phần nào đến cây trồng.

- Cán bộ kỹ thuật chưa kịp thích nghi với những loại bệnh mới trong nông nghiệp

+ Phương án giảm thiểu rủi ro: đầu tư với quy mô lớn hơn và hiện đại hơn, tìm kiếmnguồn lao động chất lượng từ bên ngoài; tăng cường bảo hộ lao động trong xây dựng thicông công trình

Dòng ngân lưu của dự án chủ yếu đến từ doanh thu của dự án, trong khi đó giá bán sản phẩmnông sản và dược liệu được điều chỉnh tăng theo lạm phát, nên khi lạm phát tăng sẽ làm tăngdòng ngân lưu vào của dự án

+ Độ nhạy theo lạm phát và lãi suất vay nợ:

LẠM PHÁT

vay nợ thay đổi từ 5%-8% cho thấy NPV Dự án vẫn luôn dương và thay đổi không đáng

kể, do đó, độ biến động lạm phát và lãi suất vay nợ hầu như không ảnh hưởng đáng kểđến NPV tài chính của Dự án

+ Đối với IRR: Phân tích độ nhạy hai chiều tỷ lệ lạm phát thay đổi từ 6%-8% và lãi suấtvay nợ thay đổi từ 5%-8% cho thấy IRR của dự án vẫn luôn dương và hầu như khôngđổi, do đó, độ biến động lạm phát và lãi suất vay nợ hầu như không ảnh hưởng đáng kểđến IRR tài chính của dự án

2.3.3 K=t quả mô phỏng

● Thay đổi chi phí thuê đất có độ lệch chuẩn 100.

● Thay đổi giá các loại cây như Sâm Ngọc Linh, Đẳng Sâm, Xuyên Khung và Lan KimTuyến đá

Kết quả phân tích mô phỏng sử dụng phần mềm Crystal Ball cho thấy với các giả định độ biếnđộng cùng lúc của các biến rủi ro như tỷ lệ lạm phát , lãi suất vay nợ, chi phí thuê đất và các chiphí cây giống, Dự án hoàn toàn khả thi về mặt kinh tế với xác suất 100%

III Kết luận và khuyến nghị

Kết luận:

Để có thể thẩm định một dự án đầu tư một cách toàn diện, phải xem xét tất cả các vấn đề, chitiết cụ thể liên quan đến dự án đó Trên phương diện là một nhà thẩm định dự án, cần giữ mộtthái độ khách quan để có thể phân tích và đưa ra những quan điểm, ý kiến và quyết định đúngđắn Tuy nhiên, tất cả mọi suy nghĩ và hành động đều phải thực hiện và tuân thủ theo chínhsách pháp luật của nhà nước chính phủ, của địa bàn địa phương nơi tổ chức triển khai dự án đầu

tư Từ đó, đưa ra đến kết luận về tính khả thi của dự án, doanh thu dự kiến, khả năng hoàn trả

nợ và nguồn để trả nợ có khả quan và vạch ra chiến lược, hướng đi và ra quyết định có bắt taythực hiện dự án đầu tư này Một dự án được thẩm định tốt sẽ là một dự án có đầy đủ những yếutốt như vậy Với kết quả phân tích như trên cho thấy hiệu quả tương đối cao của dự án mang lại,đồng thời góp phần giải quyết vấn đề môi trường cũng như tạo việc làm cho người dân trongvùng Cụ thể như sau:

+ Đánh giá tác động môi trường của dự án:

- Dự án trồng dược liệu dưới tán rừng theo tiêu chuẩn GACP - WHO nên các tác động

tới môi trường rất ít Sau khi dự án đi vào hoạt động còn mang lại tác động tốt cho môi trườngxung quanh

- Trong giai đoạn xây dựng thời gian ngắn có tác động nhưng không nhiều nên khôngnguy hại đến sức khỏe con người

- Các ảnh hưởng này đều có thể giải quyết được nếu như thực hiện đúng các quy định vệsinh nghề nghiệp, an toàn lao động

- Trong giai đoạn xây dựng các nguồn gây ô nhiễm có thể là:

Nguồn gây ô nhiễm Vị trí gây ô nhiễm Thành phần gây ô nhiễm

San lấp mặt bằng Toàn bộ vùng san ủi và vùng

giáp công trường

Bụi, tiếng ồn ít vì san ủikhối lượng rất ít

[Type here]

Xe cơ giới: máy ủi, máy

xúc, các phương tiện vận

chuyển nguyên vật liệu

Khu vực xây dựng, tuyếnđường vận chuyển

Khí CO, CO tiếng ồn2

Xây dựng cơ bản Các vùng lân cận Chất rắn lơ lửng, vôi vữa

Như vậy, trong quá trình xây dựng khu vực dự án, thành phần ô nhiễm môi trường chủ yếu làbụi, khí thải, tiếng ồn và chất rắn

- Các tác động đến môi trường không khí, xe cộ và phương tiện vận chuyển đất đá,nguyên liệu và các thiết bị tạo ra tiếng ồn, ảnh hưởng đến môi trường xung quanh Bụi còn gâytác động đến sức khỏe, tâm lý đối với công nhân trực tiếp lao động, với một số dân cư sốngvùng phụ cận công trường Tuy nhiên, đây chỉ là tác động tạm thời

- Các tác động đến môi trường nước: nước mưa chảy tràn, nước thải và chất thải sinhhoạt của công nhân trôi vào nguồn nước dễ gây ô nhiễm và ảnh hưởng xấu đến khu vực xungquanh

- Các tác động đến môi trường đất: môi trường đất sẽ chịu tác động của ba nguồn thảinếu nguồn nước bị ô nhiễm chảy qua thì vùng đất nơi mà có dòng nước chảy qua sẽ bị ô nhiễmtheo Còn các tầng đất như một lớp vật liệu lọc nó sẽ giữ các cặn lơ lửng có trong nước thải vàmột các chất hòa tan Do đó khi thành phần và nồng độ các chất ô nhiễm càng cao thì mức độ ônhiễm càng nặng Việc xây dựng sẽ gây ra biến đổi cơ cấu sử dụng đất Có biến đổi tích cực vàtiêu cực: biến đổi địa hình, nền đất thay đổi tính chất cơ, lý, hóa của đất (do chất thải, bụi, nướcthải )

- Giai đoạn đi vào hoạt động: Gần như không ảnh hưởng đến môi trường mà còn làm chomôi trường được trong sạch hơn do cây xanh đã phát triển

+ Tác động kinh tế xã hội:

- Tác động quan trọng nhất do dự án mang lại cho phát triển kinh tế - xã hội của địaphương đó là dự án đi vào hoạt động sẽ tạo công ăn việc làm, tăng thu nhập cho một số