THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2011 – 2013 TS Nguyễn Minh Ngọc Khoa Bất động sản & KTTN Tel: 0912359472 LỜI MỞ ĐẦU Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm 2011 – 2015 thực nửa chặng đường Những khó khăn bất lợi mơi trường kinh tế tồn cầu yếu nội kinh tế tạo trở lực lớn kinh tế Những hệ thời gian dài dựa vào phát triển nóng thị trường bất động sản (BĐS), môi trường thiếu tính minh bạch nghiêm trọng khiến cho phần lớn mục tiêu đặt kế hoạch năm không thực Sự phát triển thị trường BĐS theo nguyên lý phải hệ phát triển mạnh mẽ kinh tế, hỗ trợ thúc đẩy kinh tế Tuy nhiên thực tế diễn lại không tuân theo quy luật tự nhiên thị trường BĐS lại đôi lúc dẫn dắt kinh tế, mục tiêu nơi hút nguồn lực tiềm kinh tế Sự hình thành nên “tính ảo” thị trường BĐS gây tác hại to lớn mau chóng lộ rõ khiếm khuyết Vì vậy, việc rà soát lại vấn đề thị trường nửa đầu kế hoạch năm phát triển kinh tế xã hội có ý nghĩa quan trọng Từ đầu năm 2011 đến nay, thị trường BĐS đứng trước thách thức lớn bị tác động mạnh mẽ sách vĩ mơ, đặc biệt sách tiền tệ Nhiều sách, chế tài chính, tín dụng chưa hiệu làm tê liệt tính khoản thị trường Tiền vốn toán trung tâm thị trường BĐS Qua đó, động thái tăng nguồn cung tiền cho BĐS làm cho thị trường “ấm lên” ngược lại Khó khăn vốn nguyên nhân dẫn đến thị trường BĐS ln tình trạng bất ổn Ngân hàng kênh huy động vốn chủ yếu dự án, lại dòng vốn ngắn hạn Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS từ ngân hàng chiếm khoảng 1/3 tổng vốn đầu tư toàn xã hội vào thị trường BĐS VỐN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Đã có nhiều báo, cơng trình nghiên cứu đề cập đến vấn đề lớn đa dạng thị trường như: sách; tái cấu thị trường; quản lí thị trường… vấn đề vốn cho thị trường ln điểm nóng Tác giả viết tập trung vào khía cạnh liên quan đến vốn, coi vấn đề cốt lõi cho thị trường BĐS Có thể ví vốn cho thị trường BĐS “máu” cho thể hoạt động Mặt khác coi vốn liều thuốc “kháng sinh” mạnh thị trường lâm vào tình nguy cấp để cứu chữa Cần coi vốn loại thuốc nam, ngấm dần dần, dùng để điều trị từ xa, với sách để ngăn ngừa thị trường “phát bệnh” Trong năm phát triển gần thị trường BĐS, điều tiết dòng vốn cho thị trường theo kiểu: mở bung – siết chặt đột ngột – lại mở làm cho thị trường vận hành suôn sẻ Thị trường BĐS đặc biệt cần ổn định vĩ mơ phát triển minh bạch kinh tế Bên cạnh địi hỏi người tham gia thị trường có cách tiếp cận nhìn dài hạn, vốn cần dài hạn Dưới tổng hợp dư nợ cho vay BĐS số mục đích vay thị trường Biểu đồ 1: Dư nợ bất động sản theo mục đích vay vốn giai đoạn 2010 – 2012 Đơn vị: Tỉ đồng Nguồn: Ủy ban Giám sát Tài Quốc gia Qua quan sát biểu đồ thấy mục đính vay để giải ngân phân khúc khu công nghiệp – khu chế xuất đất đai chiếm tỉ trọng nhỏ tổng dư nợ Điều thể mục tiêu rõ ràng: để kinh doanh, khai thác hai đầu tư dài hạn nguồn vốn tự có Bên cạnh đó, ta thấy mục đích vay để sửa chữa, mua nhà để đầu tư kinh doanh BĐS khác vào cuối năm 2010, đầu năm 2011 cao Đây giai đoạn thị trường sôi động, dẫn đến số lượng nhân tổ chức tham gia thị trường đông đảo Một vấn đề khác thấy rõ biểu đồ, phản ánh kỳ vọng thị trường từ năm 2011 đến năm 2012 thị trường thể trầm lắng, niềm tin dư nợ cho vay BĐS thấp Biểu đồ thể tỉ lệ dư nợ vay ngắn hạn trung – dài hạn giai đoạn nghiên cứu Biểu đồ 2: Tỉ lệ dư nợ bất động sản theo kỳ hạn Đơn vị: % Nguồn: Tác giả tổng hợp Kết hợp biểu đồ ta thấy rằng, khoảng thời gian tháng 12/2011 tháng 12/2012, dư nợ cho vay BĐS thấp khoản vay mang tính dài hạn Mục đích vay khoảng thời gian chủ yếu mua nhà đầu tư loại BĐS khác Vào cuối năm 2012, thị trường trải qua 02 năm trầm lắng, cảm nhận thị trường xuống “vùng đáy” nên tín dụng BĐS có xu hướng gia tăng với khoản vay dài hạn Trong giai 2007 – 2010, nhiều dòng vốn lớn chảy vào thị trường BĐS, làm thị trường nóng lên bất thường Trong dòng vốn này, chủ yếu vốn tín dụng từ ngân hàng Vì thị trường suy giảm đóng băng, dư nợ cho vay BĐS ngân hàng lớn Trong tỉ lệ nợ xấu lớn, gây ảnh hưởng xấu đến kinh tế thân ngân hàng Dưới biểu đồ phản ánh tỉ lệ nợ xấu cho vay BĐS khối ngân hàng Việt Nam Biểu đồ 3: Dư nợ bất động sản tỉ lệ nợ xấu bất động sản Đơn vị: Tỉ đồng, % Nguồn: Ủy ban Giám sát Tài Quốc gia Phân tích số liệu biểu đồ cho thấy vào thời suy thoái thị trường BĐS từ năm 2011 đến cuối năm 2012, thị trường tác động mạnh đến ổn định ngân hàng Con số thực tế chắn cao so với số liệu điều tra thức (khoảng 12%) Chính tỉ lệ nợ xấu cho vay BĐS cao dẫn đến thắt chặt nguồn vốn cung thêm vào thị trường Hệ thị trường lại ảm đạm thiếu vốn Trong năm 2010, tính khoản thị trường tốt, dư nợ cho vay BĐS cao tỉ lệ nợ xấu lại thấp (1.75%) Điều chứng tỏ việc tạo mơi trường thuận lợi, tâm lí thị trường tốt điều kiện tiên để thúc đẩy thị trường, tạo tính khoản cho BĐS Vào thời điểm cuối 2012 đầu 2013, dư nợ BĐS cao tính khoản phần cải thiện dịng tiền bắt đầu chảy vào thị trường tìm hội Tỉ lệ nợ xấu giảm: giảm 25% so với thời điểm năm 2012 Biểu đồ cho thấy tính khoản thị trường BĐS định tỉ lệ nợ xấu khối ngân hàng cao hay thấp, gần phụ thuộc vào số lượng dư nợ cho vay Biểu đồ 4: Tín dụng BĐS tỷ lệ nợ xấu BĐS/Nợ xấu toàn ngành Đơn vị: Tỉ đồng Nguồn: Hoàng Kim Huyền, Thị trường BĐS hệ thống tài chính, 2011 Trên toàn hệ thống, dư nợ BĐS chiếm 9,94%/tổng dư nợ (tương đương với 245.000 tỷ đồng thời điểm 30/06/2011) Tỷ lệ cao so với số nước khu vực Thái Lan (6%) Malaysia (7%) Tỷ lệ nợ xấu BĐS tổng nợ xấu khoảng 8,3% tính đến tháng 6/2011 Bên cạnh đó, bất ổn thị trường BĐS khiến nợ BĐS có nhiều nguy trở thành nợ xấu Đáng lưu ý tỷ lệ cho vay BĐS cao chủ yếu Ngân hàng thương mại quy mô nhỏ Nhiều Ngân hàng thương mại có dư nợ BĐS chiếm 30-40% tổng dư nợ, cá biệt có Ngân hàng thương mại tỷ lệ lên tới 50% [1, trang 2] Một dòng vốn quan trọng khác nhiều năm qua hỗ trợ mạnh mẽ thị trường BĐS vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi FDI Nhìn vào biểu đồ thấy lượng vốn FDI đăng kí vào BĐS qua năm Biểu đồ 5: Vốn FDI đăng kí vào bất động sản Đơn vị: Tỉ USD Nguồn: Tác giả tổng hợp Số liệu thể biểu cho thấy giai đoạn 2011 – 2013 vốn FDI giải ngân thấp Trong tổng lượng vốn FDI giải ngân lượng vốn chảy vào BĐS chiếm số khiêm tốn Điều cho thấy niềm tin, giảm sút kì vọng thị trường BĐS doanh nghiệp nước Tuy nhiên tháng đầu năm 2013 dịng vốn có cải thiện tốt Điều trùng hợp với giả định tâm lí thị trường phần giá BĐS cho “vùng đáy” Để phân tích rõ ràng tranh thị trường BĐS giai đoạn 2011 – 2013, cần phân tích thêm doanh nghiệp coi có minh bạch tài thị trường BĐS Đó doanh nghiệp niêm yết sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam Trong giai đoạn nghiên cứu, số lượng giao động khoảng 60 doanh nghiệp Biểu tổng hợp số giá doanh nghiệp niêm yết sàn giao dịch chứng khoán Biểu đồ 6: Chỉ số giá doanh nghiệp bất động sản sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội TP Hồ Chí Minh1 Chỉ số tổng hợp hàng ngày tính bình qn giá tất doanh nghiệp BĐS sàn giao dịch Nguồn: Ủy ban Giám sát Tài Quốc gia Từ biểu đồ cho thấy, số giá doanh nghiệp BĐS sụt giảm 65% giai đoạn 2010 – 2012 Đây mức sụt giảm lớn, khiến giá trị vốn hóa doanh nghiệp BĐS sụt giảm mạnh Điều góp phần lớn làm giảm giá trị vốn hóa thị trường chứng khoán Việt Nam từ 37% vào cuối năm 2010 xuống cịn 26% năm 2012 Cần phân tích thêm doanh nghiệp niêm yết sàn giao dịch, coi doanh nghiệp có xuất phát điểm “sức khỏe” tốt Nếu tính tồn doanh nghiệp có kinh doanh BĐS tồn Việt Nam giá trị vốn hóa BĐS giai đoạn nghiên cứu bị “bốc hơi” số khổng lồ Đóng góp vào ổn định phát triển thị trường BĐS cần tính đến vai trò tác động kiều hối Trong năm trước giai đoạn nghiên cứu, tỉ lệ lượng kiều hối đưa vào thị trường BĐS lớn (theo ước tính Bộ Kế hoạch Đầu tư trung bình khoảng 60 - 70% giai đoạn 2001 – 2009) Tỉ lệ giảm xuống 52% năm 2011 Đặc biệt năm 2012, tỉ lệ kiều hối đầu tư vào BĐS sụt giảm mạnh xuống 23% Tuy nhiên tốc độ tăng giá nhà đất thường tỉ lệ thuận với tỉ lệ tăng lượng kiều hối Biểu đồ biểu thị tăng trưởng tín dụng nói chung, tăng trưởng tín dụng BDS kiều hối Biểu đồ 7: Tăng trưởng tín dụng, dư nợ bất động sản kiều hối Đơn vị: % Nguồn: Ủy ban Giám sát Tài Quốc gia Tín dụng BĐS có mối tương quan thuận chiều với tăng trưởng tín dụng (độ trễ 2-3 tháng) Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng năm 2011, tín dụng BĐS có dấu hiệu suy giảm mạnh, tác động mạnh lên tính khoản thị trường BĐS Bên cạnh đó, suy giảm cịn xuất phát từ sách kiềm chế tín dụng BĐS từ Ngân hàng Nhà nước như: (i) đưa tín dụng BĐS vào danh mục tài sản có rủi ro cao NHTM (250%); (ii) hạn chế tín dụng phi sản xuất 22% (30/06/2011) giảm xuống 16% (31/12/2011) [1, trang 3] Thị trường BĐS có xu hướng sơi động tín dụng nới lỏng, tốc độ tăng trưởng cao ngược lại (độ trễ từ - tháng) Tuy nhiên, thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng nên rủi ro chéo hai khu vực lớn Số liệu thể biểu đồ lần cho thấy suy thoái thị trường BĐS giai đoạn nghiên cứu, thể năm 2011 tăng trưởng tín dụng BĐS -22,5% so với năm 2010 Biểu đồ cho thấy lượng kiều hối sụt giảm mạnh giai đoạn 2007 – 2009 tác động khủng hoảng kinh tế giới Kiều hối lại tiếp tục phục hồi giai đoạn 2009 – 2012, góp phần ổn định nguồn vốn cho thị trường BĐS, đặc biệt tác động từ yếu tố tâm lí KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT Tác động xấu thị trường BĐS đến kinh tế nói chung giai đoạn 2011 – 2013 nghiêm trọng Một mặt làm suy yếu thị trường, gây ảnh hưởng xấu đến tổ chức tín dụng nhà đầu tư Mặt khác làm trầm trọng thêm tác động từ khủng hoảng kinh tế giới đến kinh tế Việt Nam Qua phân tích thấy rằng, suy giảm, “đóng băng” thị trường nặng nề giai đoạn cuối năm 2010 đến cuối năm 2012 Từ đầu quý năm 2013 thị trường bắt đầu có phục hồi nhẹ số phân khúc sản phẩm Sau số đề xuất ngắn gọn nhằm phần khôi phục thị trường BĐS cho giai đoạn 2014 – 2015 - Quyết liệt việc gây dựng lại niềm tin thị trường Vấn đề cần thực từ cấp Trung Ương đến sở, thông qua sách đơn giản hiệu Đối với doanh BĐS nghiệp kinh doanh cần thực động thái tích cực cụ thể - Kích cầu thơng qua mở gói cứu trợ khơng cho người thu nhập thấp mà tất sản phẩm có thị trường (nhưng cần có quy định cụ thể kiểm soát chặt) Kéo dài thời gian cho vay ưu đãi thành 25 – 30 năm - Cho phép người nước ngồi mua đất đai cơng trình xây dựng khơng hạn chế số lượng kiểm sốt đặc biệt Có thể mở cửa cho vấn đề thời gian – năm TÀI LIỆU THAM KHẢO Hoàng Kim Huyền, Thị trường bất động sản hệ thống tài chính, 2011 Nguyễn Minh Ngọc, Thị trường bất động sản vấn đề đặt cho giai đoạn 2013 – 2015, Tạp chí Kinh tế & Phát triển, số 03/2013 Hồng Phúc, Phần lớn kiều hối vào bất động sản, Thời báo kinh tế Sài Gòn (1/6/2011) Ủy ban Giám sát Tài Quốc gia, Tài liệu báo cáo, 2013 Trang web: http://cafef.vn