CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà Mã giao dịch ITC Reuters ITC HM Bloomberg VN Cơ cấu sở hữu đang thay đổi, tài sản & quỹ đất tiềm năng Ngành Bất động sản Báo cáo lần đầu Tháng 10, 2015 Sở hữu dự án tiềm năn[.]
CTCP Đầu tư - Kinh doanh nhà Mã giao dịch: ITC Ngành Bất động sản Báo cáo lần đầu Reuters:ITC.HM Bloomberg: VN Cơ cấu sở hữu thay đổi, tài sản & quỹ đất tiềm Tháng 10, 2015 Sở hữu dự án tiềm ITC Plaza, quỹ đất lớn Nhà Bè tài sản có OUTPERFORM Khuyến nghị 13.400 Giá kỳ vọng (VND) Giá thị trường (08/10/2015) 9.100 47% Lợi nhuận kỳ vọng giá trị khác Trước bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi mạnh mẽ, Intresco lần đứng trước hội vực dậy hoạt động kinh doanh Và BVSC cho hội dù chưa rõ ràng có sở Intresco sở hữu quyền phát triển dự án nhiều tiềm ITC Plaza – Q3, quỹ đất lớn Nhơn Đức – Nhà Bè, 16ha đất dự án Long Bình, khu đất trung tâm cho thuê với giá vốn thấp cổ phần hóa đặc biệt cấu trúc vốn thâm dụng nợ THÔNG TIN CỔ PHẦN Sàn giao dịch Cấu trúc vốn thâm dụng nợ so với nhiều doanh nghiệp niêm yết sàn HSX Là điều mà BVSC đánh giá cao mà công ty sử dụng nợ vay để triển khai Khoảng giá 52 tuần 6.600-9.500 dự án ITC Plaza Khoản vay 800 tỷ mà ITC vừa HD Bank chấp thuận vừa Vốn hóa 625 Tỷ VNĐ SL cổ phiếu lưu hành 68.646.328 KLGD bình qn 10 ngày 118.208 Sở hữu nước ngồi 19,09% Room nước ngồi 49% hội nhiều gia tăng áp lực đến việc chi trả nợ vay so với thời điểm Mặc dù vậy, với tổng nợ vay 30.6.2015 211 tỷ đồng, tương ứng, tỷ lệ nợ vay vốn chủ sở hữu 0.14 lần Chúng cho tỷ lệ đòn bẩy ITC dù gia tăng giới hạn an toàn Vấn đề lúc tập Giá trị cổ tức/cổ phần - trung vào tính khả thi đón nhận thị trường dự án ITC Plaza Tỷ lệ cổ tức/thị giá - Kết kinh doanh khởi sắc dần từ năm 2016 BVSC dự báo doanh thu Beta 0,6 BIẾN ĐỘNG GIÁ VNĐ/CP Cổ phiếu 10,000 3,000,000 8,000 2,500,000 2,000,000 6,000 1,500,000 4,000 2,000 - lợi nhuận ITC sở thận sau: ĐVT: tỷ đồng Doanh thu LNST EPS (VND/cp) 2015E 2016E % yoy 189.208 10.223 326.250 30.583 72% 199% 148 443 - Khuyến nghị đầu tư Từ phân tích & đánh giá trên, nhận thấy 1,000,000 Công ty CP Kinh doanh nhà (Intresco) có hội thật để phục 500,000 hồi trung hạn xét bối cảnh khách quan thị trường lẫn nội doanh - nghiệp Sự ấm lên thị trường bất động sản làm cho tài sản doanh nghiệp trở nên có giá trị hoạt động tái cấu dễ dàng Cùng với đó, thay đổi cấu sở hữu thời gian tới, Resco Mekong Captial ITC VN-Index YTD 1T 3T 6T 4,6% 5,8% 0,0% 11,0% 3,5% -6,4% 3,3% -4,5% thoái vốn, kỳ vọng mang lại động liệt cho ITC Chúng kỳ vọng thông tin dần rõ ràng vào năm 2016 giá cổ phiếu có chuyển biến thật tích cực Với kết định giá thận trọng theo pp NAV P/B, BVSC khuyến nghị Chuyên viên phân tích OUTPERFORM cho mục đích đầu tư trung hạn cổ phiếu Cơng ty CP Nguyễn Chí Hồng Ngọc Kinh doanh nhà (Intresco) với giá mục tiêu 13.400 đồng/cp Mức lợi nhuận (84 8) 3914 6888 ext: 492 nguyenchihongngoc@baoviet.com.vn kỳ vọng theo giá thị trường ngày 08/10/2015 47% Thời gian nắm giữ từ – 12 tháng để thông tin công bố phản ánh vào giá cổ phiếu Vùng BVSC cho tương đối phù hợp để nhà đầu tư trung hạn xem xét tích lũy cổ phiếu ITC thấp 9.000 đồng/cp Một số số tài ITC Chỉ số tài 2012 2013 2014 2015F Doanh thu Tỷ VND 140 218 436 189 EBITDA Tỷ VND 58,0 (243,3) 29,7 22,4 EBIT Tỷ VND 66,5 (238,2) 35,3 28,0 LNST Tỷ VND 7,2 (298) 7,3 10,2 VND 101 (4.302) 105 148 EPS P/E X 78 N/A 71 61 P/B X 0,3 0,34 0,34 0,42 ROA % 0,26 -11,9 0,32 0,47 ROE % 0,39 -18,3 0,49 0,68 Báo cáo lần đầu ITC THƠNG TIN SỞ HỮU CHỈ SỐ TÀI CHÍNH Sở hữu nhà nước 16,26% Kết kinh doanh Sở hữu nước 19,09% Đơn vị (tỷ VND) Sở hữu khác 64,65% CỔ ĐƠNG LỚN TCT Địa ốc Sài Gịn 16,26 % Vietnam Azalea Fund Ltd 10,29 % CTCP Thiết kế kiến trúc tương lai 9,71% 2011 2012 2013 2014 Doanh thu 167 140 218 454 Giá vốn 256 98 430 413 Lợi nhuận gộp (89) 42 (211) 41 Doanh thu tài 21 23 Chi phí tài 58 45 37 23 (137) (297) 2011 2012 2013 2014 17 12 476 337 228 157 1.727 1.828 1.670 1.599 51 49 58 57 353 311 276 273 Tổng tài sản 2.761 2.662 2.317 2.165 Nợ ngắn hạn 232 193 259 142 Nợ dài hạn 174 253 166 75 Vốn chủ sở hữu 1.797 1.770 1.473 1.480 Tổng nguồn vốn 2.761 2.662 2.317 2.165 Lợi nhuận sau thuế Bảng cân đối kế toán Đơn vị (tỷ VND) Tiền & khoản tương đương tiền Các khoản phải thu ngắn hạn Hàng tồn kho Tài sản cố định hữu hình Các khoản đầu tư tài dài hạn Chỉ số tài Chỉ tiêu 2011 2012 2013 2014 -79,9% -16,3% 55,9% 107,9% -105,1% -4369,5% -102,4% Chỉ tiêu tăng trưởng Tăng trưởng doanh thu (%) Tăng trưởng lợi nhuận sau thuế (%) -167,7% Chỉ tiêu sinh lời Lợi nhuận gộp biên (%) -53,0% 30,2% -96,9% 9,0% Lợi nhuận biên (%) -82,2% 5,0% -136,2% 1,6% ROA (%) -5,0% 0,3% -11,9% 0,3% ROE (%) -7,3% 0,4% -18,3% 0,5% Tổng nợ/Tổng tài sản (%) 0,35 0,33 0,36 0,31 Tổng nợ/Tổng vốn chủ sở hữu (%) 0,53 0,50 0,57 0,46 EPS (đồng/cổ phần) (1.988) 101 (4.302) 105 Giá trị sổ sách (đồng/cổ phần) 26.017 25.621 21.319 21.424 Chỉ tiêu cấu vốn Chỉ tiêu cổ phần Báo cáo lần đầu ITC Ngành Bất động sản – Cơ hội cho cơng ty có dự án hộ trung tâm Theo đánh giá CRBE Savills, thị trường bất động sản Việt Nam xác nhận vùng đáy bắt đầu chu kỳ phục hồi – tăng trưởng Những số ghi nhận tháng đầu năm với tổng số lượng giao dịch ghi nhận từ 5.000 – 8.000 căn/quý thị trường Hà Nội, Hồ Chí Minh minh chứng cho quan điểm Tuy nhiên, so với chu kỳ tăng trưởng có phần “đồng đều” trước đây, động lực tăng trưởng có gắn liền với phát triển chung quy hoạch thành phố kế hoạch phát triển hệ thống hạ tầng Chính Phủ tập trung gần Theo dõi diễn biến thị trường, nhận thấy phân khúc phổ biến hộ bình dân, trung bình nhà phố, biệt thự có dấu hiệu bão hịa Trong khi, số phân khúc sản phẩm vốn chưa hấp dẫn lại phát tín hiệu tích cực hưởng lợi từ sách quy hoạch, qua đó, chúng tơi cho điều mang lại hội riêng cho số doanh nghiệp bất động sản định giá thấp so với tiềm Chính sách hạn chế phát triển dự án nhà khu vực trung tâm thành phố Là chủ trương chung quan quản lý thực nhằm giảm áp lực cho khu vực trung tâm lõi hai thành phố lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Trong đó, phát triển thành phố nói chung khu vực trung tâm ngày gia tăng với nhiều tiện ích, nơi tập trung nhiều công ty lớn nên nhu cầu sở hữu nhà hộ có vị trí gần trung tâm lớn ln hữu Chính thế, dự án hộ có vị trí thuộc trung tâm ln tình trạng cung khơng đủ cầu Doanh số bán năm Hồ Chí Minh Doanh số bán năm Hà Nội (Nguồn: CRBE Việt Nam) Đây xem phân khúc “hàng hiếm” thị trường quỹ đất để phát triển hộ khó để chấp thuận chủ trương giãn dân khu vực ngồi trung tâm Do đó, dự án chấp thuận đầu tư để phát triển hộ nhận quan tâm lớn từ thị trường người mua Điển hình phát triển quận năm gần với vị trí liền kề quận 1, Báo cáo lần đầu ITC khi, quận nguồn cung bị giới hạn, quận trở nên thật hấp dẫn cho chủ đầu tư khách hàng Novaland xem đơn vị liệt chiến lược phát triển dự án vị trí trung tâm gặt hái nhiều thành công với dự án Icon 59, Galaxy, The Tresor…Sự thành công Novaland chứng minh cho tiềm dự án vị trí đẹp Đây điểm mà cho nhà đầu tư nên xem xét đánh giá tiềm & hội đầu tư doanh nghiệp bất động sản bên cạnh câu chuyện quỹ đất Đẩy mạnh dự án hạ tầng kết nối đồng trung tâm quận lân cận Là chủ trương mang tính tổng thể với kế hoạch giãn dân từ khu vực trung tâm khu vực lân cận Điều mang đến gió cho quận ven quận 9, Thủ Đức, Nhà Bè, quận 12 Tp.HCM hay huyện Từ Liêm, Hà Đông thuộc Hà Nội Tuy nhiên, điểm hạn chế khu vực dù hạ tầng hình thành tiện ích xung quanh mật độ dân cư vắng nên phương thức kinh doanh phân lô bán trước chưa hấp dẫn khách hàng Giải vấn đề này, mơ hình nhà phố giá hợp lý với tiện ích cơng viên, minimart…được hình thành phát triển ngày hiệu Điển hình kể đến thành cơng dự án Mega Khang Điền, khu dân cư Phú Xuân – Nhà bè, Vạn Phúc Riverside, Việt Phú Garden Bình Chánh…Theo đó, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất khu vực ven sau thời khó khăn việc kinh doanh tìm lời giải cho lượng hàng tồn kho, khơng cịn tạo thêm giá trị cho doanh nghiệp Khang Điền (Mega), Sacomreal (Jamona Home Resort)… Như vậy, nhờ phát triển hệ thống hạ tầng với mơ hình compound, dự án có vị xa trung tâm có quy mơ lớn với tỷ lệ đất cao khơng cịn gánh nặng cho doanh nghiệp bất động sản mà mang lại tiềm xét trung dài hạn Đây điểm nhịp phục hồi lần thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu năm 2014 nên tiềm lớn cho doanh nghiệp có quỹ đất lớn BCI, NLG, ITC Báo cáo lần đầu ITC CTCP Đầu tư - Kinh doanh nhà (Intresco) Công ty Cổ phần Đầu tư - Kinh doanh nhà tiền thân doanh nghiệp nhà nước thuộc Tổng Công ty Địa ốc Sài Gịn cổ phần hóa theo Quyết định số 23/2000/QĐ-TTg ngày 18/02/2000 Thủ Tướng Chính phủ Hoạt động kinh doanh Intresco đầu tư phát triển dự án bất động sản, cho thuê bất động sản xây dựng.Trong trình hoạt động, Intresco ghi nhận nhiều thành tích cực thị trường biết đến với dự án Cao ốc An Cư, An Khang Thịnh Vượng thuộc quận 2, khu dân cư Intresco 6A – 6B Trong năm từ 2011 – 2014, kết kinh doanh Cơng ty thua lỗ trầm trọng suy thối thị trường bất động sản nói chung khoản đầu tư khơng hiệu nói riêng Kết thị giá cổ phiếu Công ty sụt giảm mạnh tỷ lệ chiết khấu thị giá so với giá trị sổ sách mức cao Mặc dù vậy, trước bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi mạnh mẽ, Intresco lần đứng trước hội vực dậy hoạt động kinh doanh Và BVSC cho hội dù chưa rõ ràng có sở Intresco sở hữu dự án nhiều tiềm ITC Plaza – Q3, quỹ đất lớn Nhơn Đức – Nhà Bè, 16ha đất dự án Long Phước quận 9, khu đất trung tâm cho thuê với giá vốn thấp cổ phần hóa đặc biệt cấu trúc vốn thâm dụng nợ Tổng quan dự án Tỷ lệ sở hữu Dự án Khu dân cư Long Thới Nhà Bè 100% Thời gian triể n khai & pháp lý Đền bù 95% Đã thỏa thuận tiền sử dụng đất cho 44,5ha Dự án mở bán với tên thương mại Stars Village Tỷ lệ đến bù Diện tích đất dự án (m2) Diện tích ITC NFA 95% 554.000 526.300 236.835 - 6.582 6.582 61.856 53% 300.000 160.000 - - 107.000 N/A - Đang hoàn thiện thủ tục nhận giao đất đóng tiền sử dụng đất ITC Plaza 100% Dự án gồm hộ cao cấp, khách sạn văn phòng Dự kiến triển khai vào 2016 Khu đất Long Phước, Quận 100% Đang tìm đối tác chuyển nhượng lại phần đất đền bù Khu dân cư Thiên Phú (DakNông) 100% Dừng triển khai Dự án Stars Village – Long Thới, Nhà Bè Nằm trục đường Lê Văn Lương tiếp giáp đường cao tốc vành đai Liền kề với khu đô thị sinh thái Hiệp Phước, khu đô thị GS Hàn Quốc Dự án quy hoạch khu phức hợp gồm chung cư, biệt thự đơn song lập, nhà phố, trường học… Báo cáo lần đầu ITC Vị trí dự án Đây dự án có quy mô lớn với thời gian đầu tư kinh doanh dự kiến từ 2015 – 2019 với nhiều hạng mục Đánh giá khách quan, BVSC cho tiềm dài hạn dự án tốt cách khu đô thị Phú Mỹ Hưng khoảng 15-20 phút di chuyển xe máy, liền kề hai khu công nghiệp Hiệp Phước Long Hậu cảng Hiệp Phước đẩy mạnh đầu tư & phát triển Ngoài ra, bên cạnh phát triển khu Đông, khu Nam bao gồm quận 7; Nhà Bè phần Bình Chánh hướng phát triển mà TP.HCM tập trung quy hoạch dài hạn Một số dự án lớn đề xuất xây dựng để tạo kết nối Nhà Bè với quận trung tâm sau: Dự án xây dựng trục Bắc – Nam thành phố kết nối Nhà Bè, quận quận với trung tâm thành phố Khu quản lý giao thông số xin chủ trương đầu tư với tổng kinh phí dự trù 6.700 tỷ Xây dựng nút giao thông khác mức hầm chui giao lộ Nguyễn Văn Linh Nguyễn Hữu Thọ Quốc Cường Gia Lai đề xuất xây cầu Rạch Dĩa đường Lưu Văn Lương kết nối với Quận Pháp lý dự án định hướng triển khai ITC Dự án nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích 44,5ha liền khu Diện tích cịn lại q trình đền bù nên chưa tiến hành chuyển mục đích Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất Nhà nước cho chậm tốn Theo đó, pháp lý, dự án hồn thiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà cho riêng lẻ khách hàng thời gian ngắn Đây điểm cộng Star Village Báo cáo lần đầu ITC Về định hướng kinh doanh, công ty mở bán thăm dị số diện tích từ 75m2 – 100m2 với giá từ 7,8 triệu – 8,5 triệu/m2 (VAT) So sánh giá bán khu lân cận, giá bán Star Village tương đương với mặt thị trường, nhiên, khu vực xung quanh dự án có mật độ dân cư thấp nên tốc độ bán hàng chưa cao Do đó, chúng tơi chưa đặt nhiều kỳ vọng Star Village đến 2016 việc đóng góp vào lợi nhuận Câu chuyện Star Village nhìn bối cảnh dài hạn mà khu Nam tập trung đầu tư trở lại, mở rộng đường Lê Văn Lương vành đai 3… Dự án Intresco Plaza Là cao ốc tọa lạc mặt tiền Nam Kỳ Khởi Nghĩa Lý Chính Thắng thuộc quận Dự án sở hữu vị trí đắc địa nằm tuyến đường kết nối trung tâm thành phố với sân bay Tân Sơn Nhất phát triển bao gồm hạng mục hộ, khách sạn văn phòng cho thuê diện tích 6,523m2 Và phạm vi quận 3, Intresco Plaza số dự án hộ triển khai, bối cảnh thành phố hạn chế phát triển dân cư khu vực nội đô Vị trí - Tiềm Đánh giá cách khách quan, dự án có vị trí trung tâm ITC Plaza nhận quan tâm lớn từ thị trường khác hàng Tiềm dự án nhiều đảm bảo với lượng cung hạn chế Điểm qua số dự án khu vực quận kể đến Pavillon, Leman Luxury, CT Plaza Minh Châu Prince Residence Novaland liền kề ITC Plaza Giá bán sơ cấp dự án tùy theo mức độ hoàn thiện dao động từ 40 – 100 triệu/m2 Cụ thể: Báo cáo lần đầu ITC Vị trí Diện tích (m2) Giá bán (triệu VND) Bà Huyện Thanh Quan 78 - 96 90 - 100 Nguyễn Đình Chiểu 70 -95 80 - 100 Trương Định 78 - 80 50 - 60 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phú Nhuận 50 50 Dự án Pavillon Leman Luxury Chung cư 107 Trương Định Prince Residence Theo kế hoạch sơ bộ, giá bán dự án ITC Plaza dự kiến 2.500USD/m2 (VAT) Đây mức BVSC cho phù hợp so với dự án khu vực, đồng thời số lượng hộ thấp khoảng 300 – 350 căn, việc tiêu thụ tốt phần đảm bảo Công ty làm việc với Ngân hàng chấp thuận hạn mức cho vay 800 tỷ để tài trợ cho dự án Thời gian triển khai năm 2016 lợi nhuận ghi nhận vào 2018 – 2019 Pháp lý – Định hướng kinh doanh ITC Plaza phát triển khu đất có diện tích 6.582m2 hợp khối từ trụ sở làm việc đơn vị nhà nước Sau nhiều năm theo đuổi gặp khó khăn việc xác định giá đất, Cơng ty nhận định đóng tiền sử dụng đất cho dự án năm 2014 với tổng giá trị 796 tỷ Đôi với nhà mà Cơng ty mua để đơn vị Phịng cháy chữa cháy (PCCC) nhận làm trụ sở Nhà nước cấn trừ tiền sử dụng đất dự án toán lại theo giá mua Giá trị ghi nhận theo BCTC 30.6.2015 218 tỷ đồng Theo đó, sở pháp lý dự án tính đến hồn tất để Cơng ty triển khai dự án Tổng thể dự án ITC Plaza khu phức hợp cao 22 tầng bao gồm khu hộ, khách sạn văn phòng cho thuê Quy hoạch chi tiết dự án chưa công bố phần diện tích hộ chiếm 45% sàn xây dựng phần lại dành cho văn phòng khách sạn Hạng mục khách sạn văn phịng tiềm năng, cơng ty phát triển thành hộ dịch vụ officetel đơn vị Novaland, PDR triển khai mạnh nhận quan tâm khách hàng Danh mục tài sản khác Intresco Đây tài sản bao gồm quỹ đất đền bù chưa triển khai, tầng thương mại dự án hộ phát triển, nhà trung tâm cho thuê…có giá vốn thấp chấp cho khoản vay Công ty Trong năm qua, lý sốt tài sản giúp ITC có nguồn tiền để trang trải chi phí giảm khoản thua lỗ Theo BCTC 30.6 báo cáo thường niên 2014, danh mục tài sản chuyện nhượng ITC sau: Tài sản Khoản mục Giá trị Diện tích (m2) Giá vốn/m2 Giá thị trường/m2 16 Nguyễn Đình Chiểu TSCĐ vơ hình 26.471 372 71 150 - 200 20 Nguyễn Bỉnh Khiêm TSCĐ vơ hình 11.101 85 131 150 - 200 Bất động sản đầu tư 61.696 5.150 12 15 Hàng tồn kho 114.962 160.000 0.72 1,5 - Cao ốc văn phịng Lơ E6 – An Phú An Khánh Khu đất Long Phước, Quận 9 Báo cáo lần đầu ITC Tổng giá trị sổ sách tài sản 214 tỷ đồng Theo kế hoạch, Cơng ty tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng tài sản 2015 – 2016 để tạo nguồn vốn triển khai dự án trọng điểm Một số thông tin cho thấy khu cao ốc văn phịng Lơ E khu đất Long Phước Quận chuyển nhượng cuối 2015 năm 2016 Tình hình tài Cấu trúc vốn thâm dụng nợ so với nhiều doanh nghiệp niêm yết sàn Đây điểm lợi ITC dù xét tổng thể ITC chậm chân so với doanh nghiệp thời DXG, HDG, KDH…Tuy nhiên bối cảnh riêng doanh nghiệp, cấu trúc vốn thâm dụng nợ điều mà BVSC đánh giá cao mà công ty sử dụng nợ vay để triển khai dự án ITC Plaza Khoản vay 800 tỷ mà ITC vừa HD Bank chấp thuận vừa hội nhiều gia tăng áp lực đến việc chi trả nợ vay so với thời điểm Mặc dù vậy, với tổng nợ vay 30.6.2015 211 tỷ đồng, tương ứng, tỷ lệ nợ vay vốn chủ sở hữu 0.14 lần Chúng tơi cho tỷ lệ địn bẩy ITC dù gia tăng giới hạn an tồn Vấn đề lúc tập trung vào tính khả thi đón nhận thị trường dự án ITC Plaza ITC PDR KDH DXG BCI HDG CEO Nợ vay/TTS 0,10 0,45 0,32 0,08 0,14 0,04 0,30 Nợ vay/VCSH 0,14 1,88 0,55 0,16 0,25 0,09 0,55 Tổng nợ/TTS 0,31 0,77 0,42 0,49 0,45 0,54 0,45 Tổng nợ/VCSH 0,45 3,33 0,72 0,95 0,81 1,18 0,82 (Nguồn: BVSC tổng hợp) Kế hoạch tiếp tục cải thiện dòng tiền từ chuyển nhượng tài sản Song song với sử dụng nợ vay tài trợ dự án trọng điểm, ITC tích cực tìm kiếm đối tác chuyển nhượng bớt tài sản để cải thiện dịng tiền cho cơng ty Trong danh mục tài sản, khu đất 16ha phường Long Phước quận diện tích sàn thương mại An Phú – An Khánh hai tài sản đàm phán chuyển nhượng Theo BCTC soát xét bán niên, khoản mục người mua trả tiền trước ghi nhận số tiền 32 tỷ đồng phát sinh tháng đầu năm 2015 cho tài sản An Phú – An Khánh Đối với khu đất Long Phước, giá thị trường đất nông nghiệp khu vực trang giao dịch bất động sản trung bình 1.5 – triệu/m2, giá vốn 0.72 triệu/m2 Chúng tơi có thơng tin chưa kiểm chứng cơng ty tìm đối tác chuyển nhượng khu đất với giá bán quanh giá thị trường Theo đó, việc chuyện nhượng hai tài sản mang lại cho công ty 176 tỷ đồng 2015 – 2016 Đây nguồn tiền quan trọng giúp ITC giảm áp bớt lực vay nợ triển khai ITC Plaza 10 Báo cáo lần đầu ITC Triển vọng kinh doanh Một cách khách quan, BVSC chưa sớm lạc quan kết kinh doanh ITC hết năm 2016 mà dự án trọng điểm ITC Plaza chưa thức khởi động kinh doanh Trong trường hợp dự án triển khai vào đầu năm 2016, lợi nhuận ITC khởi sắc đột biến vào cuối năm 2017 năm 2018 Ngoài dự án ITC Plaza, BVSC chưa thấy dự án mang đến nguồn doanh thu lợi nhuận tốt cho Công ty Dự án Long Thới – Nhà Bè phân tích mang câu chuyện dài hạn ngắn hạn năm tới Hoạt động mở bán giai đoạn nhằm mang lại dòng tiền cho công ty mục tiêu lợi nhuận Yếu tố mang lại đột biến ngắn hạn mà kỳ vọng (1) Những thay đổi cấu chủ sở hữu Mekong Capital đến thời hạn đóng quỹ vào năm 2017 & thơng tin việc thối vốn Resco thời gian tới Đánh giá thoái vốn tổ chức ITC, BVSC cho câu chuyện có cở Mekong Capital bán 6,7 triệu gần 14 triệu cổ phiếu ITC cho Công ty CP Thiết kế Kiến trúc tương lai (công ty CTCP Đầu tư địa ốc Khang Nam) phần lại sớm chuyện nhượng thời gian tới Trong đó, theo phương án tái cấu trúc Resco, Intresco 17 đơn vị thối vốn 2015 Chính thế, chúng tơi kỳ vọng thay đổi cấu sở hữu mang đến điểm tích cực cho ITC khía cạnh khai thác hiệu tài sản quản lý (2) Chuyển nhượng khu đất 16ha Long Phước mang lợi nhuận bất thường giá bán tương đương giá thị trường chi phí đền bù ban đầu công ty thấp Quay trở lại với triển vọng doanh nghiệp 2015 & 2016, BVSC dự báo doanh thu lợi nhuận ITC sở thận sau: ĐVT: tỷ đồng Doanh thu LNST EPS (VND/cp) 2015E 2016E % yoy 189.208 326.250 72% 10.223 30.583 199% 148 443 - 11 Báo cáo lần đầu ITC Cơ sở dự báo trình bày theo bảng: Chỉ tiêu Doanh thu (triệu đồng) 2015F 2016F 189.208 326.250 Giả định Doanh thu bất động sản 2015 chủ yếu ghi nhận dự án 6B với biên lợi nhuận gộp 30% Trong tháng đầu năm, dự án 6B ghi nhận khoảng 50 tỷ doanh thu Doanh thu bất động sản 2016 ghi nhận từ chuyển Chuyển nhượng bất động sản 91.208 237.250 nhượng phần thương mại An Phú – An Khánh (giá bán 15 triệu/m2) 16ha Long Phước (giá bán ước tính thận trọng triệu/m2) Dự án Long Thới dù mở bán chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu Tương đương năm trước Dịch vụ xây dựng 80.000 80.000 Giá vốn doanh thu nên khơng phát sinh lợi nhuận Cho th văn phịng & khu nhà Dịch vụ Doanh thu 2016 giảm chuyển nhượng khu thương 18.000 9.000 mại An Phú – An Khánh Biên lãi gộp tương đương năm trước 50% Lợi nhuận gộp 40.363 69.092 1.000 1.000 Năm 2015 – 2017 chi đầu tư chủ yếu nên tiền nhàn rỗi Doanh thu tài Chi phí tài 9.334 10.745 Chi phí bán hàng 1.824 5.766 12.000 14.000 22% 20% Chi phí QLDA Thuế TNDN tồn quỹ thấp Dư nợ vay tài trợ ITC Plaza vốn hóa Các khoản vay cũ lãi suất điều chỉnh tăng thêm từ 11% lên 12% Theo quy định thuế TNDN 2016 giảm 20% 12 Báo cáo lần đầu ITC Doanh thu ITC dự báo 2015 - 2016 Lợi nhuận sau thuế ITC dự báo 2015 - 2016 500,000 50,000 450,000 - 400,000 2011 350,000 (50,000) 300,000 (100,000) 2012 2013 2014 2015E 2016E 250,000 (150,000) 200,000 (200,000) 150,000 100,000 (250,000) 50,000 (300,000) 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E (350,000) (Nguồn: BCTC ITC BVSC dự báo) Định giá cổ phần Phương pháp NAV: trình bày, ITC sở hữu dự án tiềm ITC Plaza tài sản mang lại nguồn tiền năm tới Các dự án tài sản sau thời gian trì hỗn, với ấm lên thị trường năm gần đây, có gia tăng giá trị khoản Và theo đó, giá trị hợp lý ITC nhiều có thay đổi so với giai đoạn khó khăn 2011 – 2013 Do đó, BVSC sử dụng pp NAV để ước tính giá trị cổ phiếu ITC, với giả định sau: Dự án ITC Plaza: dự án tiềm đến dự án dừng lại quyền khai thác 30.6.2015 cơng ty chưa giải ngân đóng tiền sử dụng đất để thức sở hữu dự án Tuy nhiên, cho việc triển khai dù có chậm so với kỳ vọng (năm 2015) bắt đầu vào 2016 Vì thế, BVSC đánh giá lại dự án với giả định đề cập Một điểm lưu ý, đánh giá lại phần diện tích hộ Phần diện tích cho khách sạn & văn phịng chưa có thơng tin chi tiết hình thức sản phẩm (offcitel, hộ dịch vụ hay cho thuê dài hạn) Trên sở thận trọng tránh việc làm tăng NAV dự án chưa triển khai, phần khách sạn văn phòng khơng đánh giá lại Các chi phí liên quan bao gồm phí quyền sử dụng đất, chi phí xây dựng, chi phí quản lý (5% doanh thu) thuế thu nhập doanh nghiệp Dự án Long Thới – Nhà Bè: giá bán gần với chi phí giá vốn mà BVSC ước tính, dự án giữ nguyên theo giá trị sổ sách Tài sản khác: định giá lại phần diện tích thương mại An Phú – An Khánh, khu đất 16ha Long Phước với giá trình bày phần dự báo KQKD 2015 & 2016 Tài sản biệt thự Nguyễn Bỉnh Khiêm, Nguyễn Đình Chiểu cho đơn vị Công ty thuê nên giữ nguyên theo giá trị sổ sách 13 Báo cáo lần đầu ITC Đầu tư vào công ty liên kết & đầu tư dài hạn khác: chưa có lãi phát sinh lỗ khơng lớn, nhiên, khoản đầu tư có tính khoản thấp Chiết khấu 50% giá trị sổ sách Tỷ lệ chiết khấu NAV: trình bày, ITC doanh nghiệp có tài sản lớn với giá trị sổ sách lên đến 22.000 đồng/cp nên NAV mức cao Tuy nhiên, tài sản chưa khai thác hiệu để mang lại lợi ích cho cổ động BVSC sử dụng mức chiết khấu 40% để xác định mức NAV hợp lý sở thận trọng để đảm bảo an toàn với nhà đầu tư Kết định giá cổ phiếu ITC theo pp NAV: 13,457 đồng/cp Chỉ tiêu (ĐVT: triệu đồng) TỔNG TÀI SẢN 2.152.898 2.222.037 Tài sản ngắn hạn 1.764.380 1.961.526 29.241 29.241 - - 1.564.510 1.761.656 164.765 164.765 5.864 5.864 Tài sản dài hạn 388.518 260.511 Đầu tư TC dài hạn 273.072 141.025 Tiền & tương đương tiền Đầu tư tài ngắn hạn Hàng tồn kho Các khoản phải thu ngắn hạn Tài sản ngắn hạn khác NỢ PHẢI TRẢ 672.527 GTTT vốn chủ sở hữu 1.549.510 Tỷ lệ chiết khấu NAV 40% Số lượng cổ phần 69.086.688 Giá cổ phần (đ/cp) Giá trị đánh giá lại 30/06/2015 13.457 Phương pháp P/B: o P/B bình qn tính tốn số liệu công ty đặc điểm tương đồng ITC tài sản nhiều chưa khai thác hiệu quả: VPH, BCI, QCG, SCR, TDH, TDC o Giá trị sổ sách năm 2015: 21.666 đồng/cp o P/B trung bình ngành: 0,62 o Kết định giá theo pp P/B: 13.535 đồng/cp Kết định giá cổ phiếu ITC: 13.405 đồng/cp Kết định giá Mơ hình định giá Giá Tỷ trọng Bình quân gia quyền NAV 13.457 50% 6.729 P/B 13.353 50% 6.677 Giá bình quân 13.405 14 Báo cáo lần đầu ITC Khuyến nghị đầu tư Từ phân tích & đánh giá trên, chúng tơi nhận thấy Cơng ty CP Kinh doanh nhà (Intresco) có hội thật để phục hồi trung hạn xét bối cảnh khách quan thị trường lẫn nội doanh nghiệp Sự ấm lên thị trường bất động sản làm cho tài sản doanh nghiệp trở nên có giá trị hoạt động tái cấu dễ dàng Cùng với đó, thay đổi cấu sở hữu thời gian tới, Resco Mekong Captial thoái vốn, kỳ vọng mang lại động liệt cho ITC Chúng kỳ vọng thông tin dần rõ ràng vào năm 2016 giá cổ phiếu có chuyển biến thật tích cực Với kết định giá thận trọng theo pp NAV P/B, BVSC khuyến nghị OUTPERFORM cho mục đích đầu tư trung hạn cổ phiếu CTCP Kinh doanh nhà (Intresco) với giá mục tiêu 13.400 đồng/cp Mức lợi nhuận kỳ vọng theo giá thị trường ngày 08/10/2015 47% Thời gian nắm giữ từ – 12 tháng để thông tin công bố phản ánh vào giá cổ phiếu Vùng BVSC cho tương đối phù hợp để nhà đầu tư trung hạn xem xét tích lũy cổ phiếu ITC thấp 9.000 đồng/cp 15 Báo cáo lần đầu ITC THUYẾT MINH BÁO CÁO Giá kỳ vọng Là mức đánh giá chuyên viên dựa phân tích hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, yếu tố tiềm năng, triển vọng phát triển, rủi ro mà doanh nghiệp gặp phải để xác định giá trị hợp lý cổ phiếu doanh nghiệp Phương pháp sử dụng để xác định giá trị kỳ vọng phương pháp sử dụng rộng rãi như: phương pháp chiết khấu dòng tiền (FCFE, FCFF, DDM); phương pháp định giá dựa vào tài sản NAV; phương pháp so sánh ngang dựa số (P/E, P/B, EV/EBIT, EV/EBITDA, ) Việc áp dụng phương pháp tùy thuộc vào ngành, doanh nghiệp, tính chất cổ phiếu Ngồi ra, tâm lý thị trường ảnh hưởng tới việc xác định giá mục tiêu cổ phiếu HỆ THỐNG KHUYẾN NGHỊ CỦA BVSC Hệ thống khuyến nghị BVSC xây dựng sở mức tăng/giảm tuyệt đối giá cổ phiếu để đạt tới giá kỳ vọng, có mức khuyến nghị BVSC sử dụng tương ứng với mức chênh lệch có độ lớn từ thấp đến cao Lưu ý khuyến nghị đầu tư thay đổi vào cuối quý sau BVSC thực đánh giá lại doanh nghiệp Các mức khuyến nghị Khuyến nghị Định nghĩa OUTPERFORM Giá thị trường thấp giá kỳ vọng 15% NEUTRAL Giá thị trường thấp giá kỳ vọng 0% - 15% UNDERPERFORM Giá kỳ vọng thấp giá thị trường 16 KHUYẾN CÁO SỬ DỤNG Tất thông tin nêu báo cáo xem xét cẩn trọng cho đáng tin cậy nhất, nhiên Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Bảo Việt (BVSC) khơng đảm bảo tuyệt đối tính xác đầy đủ thông tin nêu Các quan điểm, nhận định, đánh giá báo cáo quan điểm cá nhân chuyên viên phân tích thời điểm viết báo cáo thay đổi lúc Do đó, chúng tơi khơng có trách nhiệm phải thơng báo cho nhà đầu tư Báo cáo nhằm mục tiêu cung cấp thông tin mà không hàm ý chào bán, lôi kéo, khuyên người đọc mua, bán hay nắm giữ chứng khoán Nhà đầu tư nên sử dụng báo cáo phân tích nguồn thơng tin tham khảo BVSC có hoạt động hợp tác kinh doanh, tham gia đầu tư thực nghiệp vụ ngân hàng đầu tư với đối tượng đề cập đến báo cáo Người đọc cần lưu ý BVSC có xung đột lợi ích nhà đầu tư thực báo cáo phân tích BỘ PHẬN PHÂN TÍCH VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Bảo Việt Trụ sở chính: Lê Thái Tổ, quận Hồn Kiếm, Hà Nội Chi nhánh: Tầng 8, 233 Đồng Khởi, Quận 1, Tp HCM Tel: (84 4) 928 8080 Fax: (8 44) 928 9888 Tel: (84 8) 914 6888 Fax: (84 8) 914 7999