Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán Condotel tại Việt Nam

Condotel là một sản phẩm mới trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và hiện khung pháp lý còn đang bỏ ngỏ. Trong phạm vi bài viết này, các tác giả phân tích quy định của pháp luật về nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán condotel, một số bất cập và đề xuất kiến nghị hoàn thiện.

THỰC TIỄN PHÁP LUẬT NGHĨA VỤ CUNG CẤP THÔNG TIN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CONDOTEL TẠI VIỆT NAM Lê Thị Bích Chi* Vương Nữ Minh Khuê** *ThS Khoa Luật, Trường Đại học Đà Lạt; NCS Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQGTPHCM **ThS Phịng Tổ chức Hành chính, Trường Đại học Đà Lạt Thông tin viết: Từ khóa: Hợp đồng mua bán condotel; nghĩa vụ cung cấp thông tin; pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán condotel Lịch sử viết: Nhận Biên tập Duyệt : 11/5/2021 : 16/6/2021 : 19/6/2021 Article Infomation: Keywords: Condotel contract; obligation for information provision; legal regulations on condotel transactions Article History: Received Edited Approved : 11 May 2021 : 16 Jun 2021 : 19 Jun 2021 Tóm tắt: Condotel sản phẩm thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khung pháp lý bỏ ngỏ Tuy vậy, giao dịch condotel thực phổ biến Trong hợp đồng mua bán condotel, cung cấp thông tin nghĩa vụ doanh nghiệp với khách hàng/người tiêu dùng, góp phần cơng khai, minh bạch hóa thị trường Tuy nhiên, thực tế, nhiều lý do, doanh nghiệp kinh doanh condotel thường có hành vi cung cấp thơng tin không rõ ràng, dễ gây nhầm lẫn Điều không ảnh hưởng đến quyền lợi người mua mà tác động tiêu cực đến thị trường condotel Việt Nam Trong phạm vi viết này, tác giả phân tích quy định pháp luật nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán condotel, số bất cập đề xuất kiến nghị hoàn thiện Abstract: Condotel is a new product in the resort real estate market in Vietnam, for which the legal system has not yet to cover However, the transactions of condotel have been commonly conducted In the contracts of condotel transactions, information provision is an obligation of businesses to the customers/consumers, which is for publicity and transparency of the condotel market However, in reality, for several reasons, condotel developers often have acts of providing unclear and confusing information This not only affects the interests of purchasers but also negatively affects the condotel market in Vietnam Within the scope of this article, the authors provide an analysis of the legal provisions on the obligation to provide information in the condotel contract, shortcomings and propose a number of recommendations for further improvements Khái quát nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán Trong quan hệ hợp đồng, thông tin không ảnh hưởng đến việc giao kết hiệu lực hợp đồng mà mang lại hiệu cho bên trình thực hiện, hạn chế thấp tranh chấp xảy Quyền thông tin quyền tất người tiêu dùng, bao gồm người mua hợp đồng mua bán nói chung, giai đoạn giao kết thực hợp đồng Theo Hướng dẫn Liên hợp quốc bảo vệ người tiêu dùng, “một quyền người tiêu dùng cộng đồng quốc tế thừa nhận rộng rãi quyền Số 23(447) - T12/2021 23 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT cung cấp thông tin”1: người tiêu dùng tiếp cận thơng tin đầy đủ để có lựa chọn sáng suốt theo mong muốn nhu cầu mình2 Quyền ghi nhận pháp luật bảo vệ người tiêu dùng Việt Nam3 Người mua hợp đồng mua bán có quyền cung cấp thông tin mà không bị giới hạn tài sản mua bán, dù hàng hóa, động sản hay bất động sản, không phụ thuộc vào giá trị tài sản mua bán Về nguyên tắc, quan hệ hợp đồng, quyền bên có quyền đáp ứng thông qua việc thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ, quyền tiếp cận thông tin người mua không ngoại lệ Nó đảm bảo việc thực nghĩa vụ cung cấp thông tin người bán Nghĩa vụ mang tính chất bắt buộc Người bán phải gánh chịu hậu pháp lý bất lợi không thực đúng, đủ nghĩa vụ Hậu pháp lý bất lợi pháp luật quy định, bên thỏa thuận đặt để ràng buộc trách nhiệm Những phân tích cho thấy, nghĩa vụ cung cấp thơng tin hợp đồng mua bán hiểu là yêu cầu mang tính bắt buộc người bán việc cung cấp cách đầy đủ, rõ ràng, xác thơng tin liên quan đến hợp đồng nhằm đảm bảo quyền tiếp cận thông tin người mua Nhận diện condotel Condotel từ viết tắt Condo (căn hộ) Hotel (khách sạn) - sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng du nhập từ nước vào Việt Nam với đa mục đích sử dụng, vừa để ở, vừa cho lưu trú du lịch (nhà nghỉ, khách sạn, resort) Kinh nghiệm nước cho thấy, với tính chất loại hình bất động sản đa mục đích, condotel cần nhận diện với dấu hiệu sau: Một là, condotel loại bất động sản đa công năng, vừa có chức hộ (được sử dụng cho mục đích để ở), vừa có chức khách sạn (được sử dụng cho mục đích lưu trú du lịch) Nói cách khác, “Một tịa condotel có phần để ở, phần cho thuê du lịch, phần cho thuê làm văn phòng phần làm cửa hàng bán lẻ Từng hộ có chủ sở hữu riêng”4 Hai là, cấu trúc khơng gian, condotel “có thể hộ chung cư nhà riêng lẻ phòng khách sạn”5; condotel tồn tách biệt dự án có condotel đồng thời với loại hình bất động sản khác khách sạn, trung tâm thương mại phức hợp, vui chơi giải trí Ba là, condotel loại sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đa số xây dựng đất thương mại, dịch vụ nên dự án condotel thường có giới hạn thời hạn sở hữu Đỗ Giang Nam, Từ lý thuyết thông tin bất cân xứng đến quy định nhãn thực phẩm pháp luật Việt Nam, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 07 (383)-2019), http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet aspx?tintucid=210296, truy cập ngày 10/9/2021 Hướng dẫn Liên hợp quốc bảo vệ người tiêu dùng, http://www.un.org/esa/sustdev/publications/ consumption_en.pdf, truy cập ngày 10/9/2021 Xem thêm khoản Điều Luật Bảo vệ người tiêu dùng năm 2010 Nhân Hà, GS Đặng Hùng Võ: “Nên vận hành condotel góc nhìn kinh tế chia sẻ”, https:// nhadautu.vn/gs-dang-hung-vo-nen-van-hanh-condotel-duoi-goc-nhin-cua-nen-kinh-te-chia-se-d34331.html, truy cập ngày 01/7/2021 Nhân Hà, GS Đặng Hùng Võ: “Nên vận hành condotel góc nhìn kinh tế chia sẻ”, tlđd 24 Số 23(447) - T12/2021 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT Condotel phát triển Việt Nam từ năm 2000 “loại hình cịn có nhiều rào cản pháp lý”6, chưa có khung pháp lý điều chỉnh, kể nguyên tắc, hoàn toàn thiếu vắng quy định áp dụng hợp đồng mua bán Tuy vậy, giao dịch liên quan đến condotel, đặc biệt condotel hình thành tương lai, xác lập phổ biến tính ngoại nhập kèm hấp dẫn thơng qua nhiều hình thức quảng bá Trên thực tế, quy định điều chỉnh hợp đồng mua bán, tiêu dùng, kinh doanh bất động sản, bao gồm kinh doanh bất động sản hình thành tương lai áp dụng Nói cách khác, việc thực nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán condotel điều chỉnh tổng thể quy định pháp luật dân sự, pháp luật thương mại, pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, pháp luật kinh doanh bất động sản (trong pháp luật dân luật chung) Dù vậy, biện pháp tạm thời, giải yêu cầu thực tiễn áp dụng pháp luật Về lâu dài, cần phải có khung pháp lý điều chỉnh condotel nói chung giao dịch condotel nói riêng lẽ pháp luật điều chỉnh condotel pháp luật điều chỉnh sở lưu trú du lịch, pháp luật điều chỉnh bất động sản truyền thống Pháp luật điều chỉnh condotel phải khung pháp lý dành cho bất động sản đa mục đích, đáp ứng yêu cầu kinh tế chia sẻ Nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán condotel 3.1 Pháp luật điều chỉnh nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán condotel Nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng quy định nhiều văn như: Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015 với vai trò luật chung, số văn pháp luật chun ngành7 điều chỉnh hợp đồng có tính chất đặc thù hợp đồng mua bán hàng hóa (theo Luật Thương mại năm 2005), hợp đồng tiêu dùng (theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010), hợp đồng mua bán bất động sản (theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014), cụ thể sau: Điều 387 BLDS năm 2015 quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin trách nhiệm pháp lý vi phạm sau: “Trường hợp bên có thơng tin ảnh hưởng đến việc chấp nhận giao kết hợp đồng bên phải thơng báo cho bên biết… Bên vi phạm quy định … mà gây thiệt hại phải bồi thường” Quy định sở để văn luật chuyên ngành điều chỉnh hợp đồng đặc thù, tạo thành khung pháp lý điều chỉnh quan hệ hợp đồng, đảm bảo hợp đồng xác lập với đầy đủ thông tin bên8 Điều 443 BLDS năm 2015 quy định: Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết tài sản mua bán hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó; bên bán khơng thực nghĩa vụ bên mua có quyền Diệu Trang, Bùng nổ condotel: Mừng hay lo?, https://cafeland.vn/tin-tuc/bung-no-condotel-mung-haylo-67125.html, truy cập ngày 01/7/2021 Về nguyên tắc áp dụng pháp luật chung pháp luật chuyên ngành, xem thêm Điều Bộ luật Dân năm 2015 Hồng Thị Hải Yến, Nghĩa vụ cung cấp thơng tin giao kết hợp đồng tín dụng - Từ quy định Bộ luật Dân 2015 đến pháp luật hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, Tạp chí Ngân hàng số 1-2019, http://tapchinganhang.gov.vn/nghia-vu-cung-cap-thong-tin-trong-giao-ket-hop-dong-tin-dung-tu-quy-dinhcua-bo-luat-dan-su-2015-den.htm, truy cập ngày 10/9/2021 Số 23(447) - T12/2021 25 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT yêu cầu bên bán phải thực thời hạn hợp lý; bên bán không thực làm cho bên mua không đạt mục đích giao kết hợp đồng bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại Theo quy định này, nghĩa vụ cung cấp thơng tin bao gồm: (i) Nhóm loại thơng tin phải cung cấp (thông tin cần thiết tài sản mua bán cách sử dụng); (ii) Trách nhiệm pháp lý vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin (tùy vi phạm cụ thể, bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực thời hạn hợp lý hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại) Khoản Điều Luật Thương mại năm 2005 quy định hàng hóa bao gồm “những vật gắn liền với đất đai” Điều có nghĩa loại bất động sản gắn liền với đất đai nhà, cơng trình xây dựng khác (trong có condotel) xem hàng hóa Do đó, hoạt động mua bán loại bất động sản hoạt động thương mại phải đảm bảo quyền cung cấp thông tin người tiêu dùng, phù hợp với quy định pháp luật thương mại theo nguyên tắc “thương nhân thực hoạt động thương mại có nghĩa vụ thơng tin đầy đủ, trung thực cho người tiêu dùng hàng hoá dịch vụ mà kinh doanh phải chịu trách nhiệm tính xác thơng tin đó” (khoản Điều 14 Luật Thương mại năm 2005) Tuy nhiên, quy định nội dung thông tin cần cung cấp mà ghi nhận nguyên tắc thực Vì vậy, vấn đề nội dung (các loại) thơng tin phải cung cấp, hình thức thực trách nhiệm pháp lý áp dụng theo quy định có liên quan Khoản Điều Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 quy định người tiêu dùng có quyền “được cung cấp thơng tin xác, đầy đủ tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ; nội dung giao dịch hàng hóa, dịch vụ; nguồn gốc, xuất xứ hàng hóa; cung cấp hóa đơn, chứng từ, tài liệu liên quan đến giao dịch thông tin cần 26 Số 23(447) - T12/2021 thiết khác hàng hóa, dịch vụ mà người tiêu dùng mua, sử dụng” Theo quy định này, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng quy định nhóm loại thơng tin người tiêu dùng cung cấp thông tin liên quan đến chủ thể số nội dung hợp đồng Điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh; có quy định hình thức thực nghĩa vụ nội dung thông tin phải công khai, cụ thể sau: “1 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin bất động sản theo hình thức sau đây: a) Tại trang thơng tin điện tử doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; c) Tại sàn giao dịch bất động sản trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản Nội dung thông tin bất động sản bao gồm: a) Loại bất động sản; b) Vị trí bất động sản; c) Thơng tin quy hoạch có liên quan đến bất động sản; d) Quy mơ bất động sản; đ) Đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng bất động sản; thông tin loại mục đích sử dụng phần diện tích sử dụng chung bất động sản tịa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; e) Thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; g) Hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn cho phép bán, cho thuê mua quan nhà nước có thẩm quyền việc bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai; h) Các hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” Riêng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, khoản Điều 56 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng” Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai phải có thơng tin về: loại nhà, cơng trình xây dựng; hồ sơ pháp lý dự án, giấy tờ quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng nhà; số, ngày tháng hợp đồng bảo lãnh nhà ở, số ngày tháng văn Sở Xây dựng địa phương việc bán nhà hình thành tương lai; kèm theo hợp đồng cịn có hợp đồng bảo lãnh nhà ở, văn Sở Xây dựng địa phương việc bán nhà hình thành tương lai (Điều Mẫu số 01 quy định hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng có sẵn (hoặc hình thành tương lai) ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) Các quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin dành cho hợp đồng số lĩnh vực nêu cho thấy, pháp luật quy định chi tiết, đầy đủ nội dung (các loại) thông tin doanh nghiệp phải có nghĩa vụ cung cấp hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt hình thức thực nghĩa vụ cung cấp thông tin nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch Tuy nhiên, pháp luật kinh doanh bất động sản không quy định trách nhiệm pháp lý hành vi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thơng tin Vì vậy, trách nhiệm pháp lý áp dụng theo quy Điều 387, Điều 443 BLDS năm 2015, bao gồm: buộc tiếp tục thực nghĩa vụ cung cấp thông tin, hủy bỏ hợp đồng, bồi thường thiệt hại Từ phân tích đây, chia quy định pháp luật điều chỉnh nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán condotel thành ba nhóm sau: Một là, thơng tin phải cung cấp: thông tin đối tượng hợp đồng (condotel), quyền, nghĩa vụ bên nội dung hợp đồng, loại hộ, vị trí, diện tích, mục đích sử dụng; thơng tin quy hoạch, quy mơ bất động sản; phần diện tích sử dụng chung; thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan; hồ sơ pháp lý dự án, giấy tờ quyền sử dụng đất giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng ; hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); … Trường hợp đối tượng mua bán condotel hình thành tương lai phải ghi rõ số, ngày tháng hợp đồng bảo lãnh; số ngày tháng văn Sở Xây dựng việc bán condotel hình thành tương lai; kèm theo hợp đồng cịn có hợp đồng bảo lãnh, văn Sở Xây dựng việc bán condotel Hai là, hình thức thực nghĩa vụ cung cấp thông tin: trang thông tin điện tử doanh nghiệp; trụ sở Ban Quản lý dự án dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; sàn giao dịch bất động sản Ba là, trách nhiệm pháp lý vi phạm nghĩa vụ: tùy theo mức độ thỏa thuận bên, người mua condotel có quyền yêu cầu thực nghĩa vụ cung cấp thông tin thời hạn hợp lý, hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại Trong ba nhóm trên, tác giả cho rằng, quy định trách nhiệm pháp lý vi phạm nghĩa vụ chưa đủ hiệu Bởi lẽ, với thông tin ảnh hưởng định đến hiệu lực hợp đồng như: thông tin chủ thể, đối tượng hợp đồng, … pháp luật không quy định người mua quyền yêu cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu Số 23(447) - T12/2021 27 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT trường hợp người bán vi phạm chưa bảo đảm công bằng, khơng bảo vệ lợi ích đáng bên yếu thông tin hợp đồng Hạn chế vơ hình chung tạo điều kiện cho doanh nghiệp lợi dụng yếu thông tin người tiêu dùng để thực hành vi cung cấp thông tin khơng xác, dễ gây hiểu nhầm, chí có hành vi lừa dối nhằm thu lợi nhuận nhiều 3.2 Những vấn đề đặt việc thực nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán condotel 3.2.1 Những vấn đề đặt việc thực nghĩa vụ cung cấp thông tin đối tượng hợp đồng (condotel) Trong điều khoản hợp đồng, đối tượng điều khoản bắt buộc phải có điều kiện có hiệu lực hợp đồng Hiện nay, giao dịch liên quan đến condotel xác lập chủ yếu hợp đồng mua bán condotel (đa số condotel hình thành tương lai) hợp đồng mua bán kỳ nghỉ (hay gọi hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ) Tuy vậy, vấn đề phát sinh từ thực tế giao dịch bên không thực phân biệt khác hai nhóm loại hợp đồng này, nhầm lẫn bất động sản condotel dịch vụ kỳ nghỉ timeshare Đặc biệt, hợp đồng mua bán kỳ nghỉ có tính chất đánh đố người tiêu dùng, tính chất “nghỉ dưỡng” với thuật ngữ “quyền sở hữu kỳ nghỉ”, “thời gian sử dụng hộ”… dù giao dịch mua bán kỳ nghỉ dưỡng, mua bất động sản, hợp đồng thường ghi rõ mua kỳ nghỉ thứ bao nhiêu, loại khách sạn nào9 Với hợp đồng mua bán condotel, đối tượng hợp đồng phải đáp ứng dấu hiệu nhận diện đề cập, có dấu hiệu chức năng: condotel phải đáp ứng đồng thời chức hộ (được sử dụng cho mục đích để ở) khách sạn (được sử dụng cho mục đích lưu trú du lịch) Điều có nghĩa, hộ mua bán khơng có chức để khơng phải condotel nghĩa Trên thực tế, bên cạnh hợp đồng mua bán condotel xuất hợp đồng mua bán loại hình hộ khác (căn hộ nghỉ dưỡng, hộ du lịch,…) lúc người mua condotel nhận diện khác biệt hợp đồng mua bán condotel với loại hình hộ khác Một lý dẫn đến nhập nhằng, người mua khó phân biệt nội dung hợp đồng soạn thảo với nhiều điều khoản có tính chất rào đón che đậy kỹ theo kiểu hộ hộ du lịch… phục vụ mục đích du lịch, nghỉ dưỡng dài hạn hoặc ngắn hạn, hộ chung cư khơng hình thành đơn vị ở; mục đích sử dụng phụ thuộc vào hướng dẫn quan nhà nước có thẩm quyền vào thời điểm10 Với nội dung này, điều khoản liên quan đến hộ mục đích sử Ví dụ: Ngày 26/02/2017, bà Nguyễn Thị Long T ơng Nguyễn Hồng S giao kết hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 với Cơng ty TNHH Khu du lịch V Theo đó, giá trị hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ 388.110.000đ, cho Tuần nghỉ: Tuần thứ 16; Loại hộ nghỉ: Loại A Sau xem kỹ lại hợp đồng giao kết, bà T, ơng S thấy có điều khoản hợp đồng không hợp lý, nên chủ động đề nghị chấm dứt hợp đồng, không chấp nhận nên khởi kiện Tòa án, yêu cầu tuyên bố hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 vơ hiệu hồn trả lại số tiền nộp 300.488.000đ Tuy vậy, Tịa án “khơng chấp nhận u cầu ngun đơn… khơng có cứ.” Theo Tòa án: quan hệ pháp luật tranh chấp xác định “Hợp đồng dịch vụ”, hợp đồng chuyển nhượng liên quan đến bất động sản; Sở hữu bất động sản thuộc chủ đầu tư Công ty TNHH Khu du lịch V thời gian cấp giấy phép hợp lệ Các bên giao kết hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận, nội dung không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội (Xem thêm Án lệ số 42/2021/AL1, thông qua ngày 24/02/2021 công bố theo Quyết định số 42/QĐ-CA ngày 12/3/2021 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao) 10 Những điều khoản hợp đồng mua bán condotel tác giả phân tích điều khoản soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán condotel nhiều dự án 28 Số 23(447) - T12/2021 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT dụng soạn thảo nhằm “đánh tráo” khái niệm gây nhầm lẫn Bởi lẽ, condotel loại bất động sản đa cơng năng, có chức hộ, sử dụng cho mục đích để Vì vậy, giao dịch mua bán hộ du lịch - loại hình sở lưu trú theo pháp luật du lịch “khơng hình thành đơn vị ở”11 – khơng phải mua bán condotel Nói cách khác, hộ du lịch khơng phải loại hình bất động sản chịu chi phối Luật Nhà ở, hay chí Luật Kinh doanh bất động sản nên không chắn phép giao dịch hợp pháp cấp giấy chứng nhận Bên cạnh đó, người mua khó yêu cầu xem xét trách nhiệm pháp lý áp dụng cho hành vi (bao gồm quyền hủy bỏ hợp đồng, yêu cầu bồi thường thiệt hại), lẽ: doanh nghiệp có “tính tốn trước” tính hợp pháp nội dung hợp đồng (trong có tính tốn đối tượng mua bán - điều khoản hợp đồng) với thỏa thuận: Trong trường hợp nhiều điều, khoản hợp đồng bị quan nhà nước có thẩm quyền tun vơ hiệu, khơng có giá trị pháp lý khơng thể thi hành theo quy định hành pháp luật điều, khoản khác hợp đồng có hiệu lực thi hành bên Các bên thống sửa đổi điều, khoản bị vô hiệu khơng có giá trị pháp lý khơng thể thi hành theo quy định pháp luật quan chức có thẩm quyền chấp nhận phê duyệt hợp đồng mẫu Dựa vào “ngôn từ” thể hợp đồng thì: Thứ nhất, doanh nghiệp thể rõ thiện chí việc giao kết thực hợp đồng thỏa thuận: trường hợp nhiều điều, khoản bị vơ hiệu điều, khoản khác hợp đồng có hiệu lực thi hành bên thống sửa đổi điều, khoản bị vơ hiệu Điều có nghĩa, ký kết vào hợp đồng này, bên (bao gồm bên mua) thống kể đối tượng hợp đồng vơ hiệu khơng làm vô hiệu nội dung khác hợp đồng Thứ hai, quyền đàm phán lại với điều, khoản bị vơ hiệu bên khơng thỏa thuận chế tài khác mang tính chất trừng phạt bồi thường Ở cho thấy, doanh nghiệp chủ động soạn thảo điều khoản giải phóng nghĩa vụ Có thể thấy rằng, quy định pháp luật điều chỉnh nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán condotel nhiều bất cập Tuy nhiên, điều khơng có nghĩa hồn tồn khơng cịn có biện pháp xử lý hành vi vi phạm nghĩa vụ, bảo vệ quyền lợi bên bị vi phạm Kinh nghiệm số nước giới cho thấy, trường hợp này, Tòa án có quyền từ chối thực thi điều khoản không công sửa đổi điều khoản hợp đồng mà Tịa án cho khơng cơng khơng hợp lý, Tịa án có quyền ấn định khoản bồi thường tiền hành vi vi phạm nguyên tắc công bằng12 Những kinh nghiệm hữu ích cho Việt Nam định hướng hồn thiện pháp luật điều chỉnh nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán condotel 3.2.2 Những vấn đề đặt việc thực nghĩa vụ cung cấp thông tin số nội dung hợp đồng Thuật ngữ “khơng hình thành đơn vị ở” bánh vẽ, vượt q khn khổ pháp luật “Các địa phương “vẽ ra” khái niệm đất khơng hình thành đơn vị nhằm mục đích cấp “sổ hồng” hay “sổ đỏ” lâu dài cho cho số dự án condotel, làm điều trái luật” (Xem thêm Diệu Hoa (2020), “Khai tử” khái niệm đất khơng hình thành đơn vị ở, https://cafef.vn/khai-tu-kkhai-tu-khai-niem-dat-o-khong-hinh-thanh-don-viohai-niem-dat-o-khong-hinh-thanh-don-vi-o-20201123141019486.chn, truy cập ngày 10/5/2021) 12 Horacio Spector, A Contractarian Approach to Unconscionability, Chicago-Kent Law Review, Vol.81, 2006, p.95-96 11 Số 23(447) - T12/2021 29 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT Về lý thuyết, hợp đồng mua bán condotel hình thành tương lai bắt buộc phải có nội dung liên quan đến bảo lãnh ngân hàng, xác nhận đủ điều kiện bán Sở Xây dựng Tuy vậy, nghiên cứu mẫu hợp đồng mua bán condotel thực nhiều dự án condotel hình thành tương lai cho thấy, điều khoản có nội dung khơng công ty kinh doanh bất động sản đưa vào mẫu hợp đồng Thay vào đó, người bán tuyên bố: Căn hộ thuộc quyền sở hữu bên bán không thuộc diện bán cho người khác, không thuộc diện bị cấm giao dịch theo quy định pháp luật Tun bố khơng có giá trị thay hợp đồng bảo lãnh ngân hàng xác nhận đủ điều kiện bán condotel Nói cách khác, khó để xác định dự án condotel giao dịch ngân hàng bảo lãnh đáp ứng đủ điều kiện bán theo pháp luật kinh doanh bất động sản Trong đó, người mua hồn tồn khơng rõ thơng tin khơng cung cấp, không nhận thức tầm quan trọng hợp đồng bảo lãnh ngân hàng bảo vệ quyền lợi người mua việc thẩm định dự án, lực kinh doanh chủ đầu tư tính khoản dự án condotel hình thành tương lai Các tác giả cho rằng, để chế thực thi nghĩa vụ cung cấp thơng tin có hiệu quả, đồng thời đảm bảo quyền tiếp cận thông tin người mua, pháp luật điều chỉnh nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán condotel cần hoàn thiện theo hướng cho phép người mua có quyền yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng bồi thường thiệt hại họ cho rằng, quyền lợi ích hợp pháp bị ảnh hưởng hợp đồng giao kết thiếu thông tin liên quan đến bảo lãnh ngân hàng, xác nhận đủ điều kiện bán condotel Bên cạnh đó, thân người mua nên tự chủ động bảo vệ quyền lợi cách: 30 Số 23(447) - T12/2021 (i) Tại thời điểm ký hợp đồng, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh ký chủ đầu tư ngân hàng thương mại bảo lãnh (thỏa thuận cấp bảo lãnh) với nội dung: thông tin ngân hàng bảo lãnh, dự án bảo lãnh, hạn mức cấp bảo lãnh, điều kiện cấp bảo lãnh cho người mua … (ii) Sau ký hợp đồng, yêu cầu chủ đầu tư thực thủ tục cần thiết để cung cấp thư bảo lãnh riêng ngân hàng cho condotel mua Kết luận kiến nghị Cung cấp thông tin nghĩa vụ pháp lý người bán nhằm đảm bảo quyền thông tin người mua Việc thực nghĩa vụ cung cấp thơng tin phải thiện chí, trung thực, xác giúp người tiếp nhận hiểu đúng, đầy đủ, thống Trong quan hệ hợp đồng, thông tin cân xứng yêu cầu để xác lập hợp đồng hiệu Tuy nhiên, bất cân xứng thông tin hữu hợp đồng mua bán condotel Các tác giả phân tích làm rõ bất cập pháp luật điều chỉnh nghĩa vụ cung cấp thông tin, đặc biệt bất cập quy định trách nhiệm pháp lý áp dụng hành vi vi phạm nghĩa vụ thực tiễn thực số mẫu hợp đồng condotel Từ kết nghiên cứu đó, tác giả kiến nghị sau: (i) Sớm ban hành khung pháp lý điều chỉnh condotel giao dịch condotel; (ii) Bổ sung quyền u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu trường hợp vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin; quyền yêu cầu Tòa án từ chối thực thi điều khoản không công sửa đổi điều khoản không công không hợp lý, quyền ấn định khoản bồi thường tiền hành vi vi phạm nguyên tắc công bằng; quyền yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng bồi thường thiệt hại áp dụng hợp đồng thiếu thông tin liên quan đến bảo lãnh ngân hàng, xác nhận đủ điều kiện bán condotel  ... kinh tế chia sẻ Nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán condotel 3.1 Pháp luật điều chỉnh nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán condotel Nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng quy định... chế thực thi nghĩa vụ cung cấp thông tin có hiệu quả, đồng thời đảm bảo quyền tiếp cận thông tin người mua, pháp luật điều chỉnh nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán condotel cần hoàn... tiếp tục thực nghĩa vụ cung cấp thông tin, hủy bỏ hợp đồng, bồi thường thiệt hại Từ phân tích đây, chia quy định pháp luật điều chỉnh nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán condotel thành